Рыночная стоимость земельных участков. Кадастровая и рыночная стоимость. Стоимость земельного
Кадастровая стоимость земельного участка – что это такое? Зачем и кому нужна информация о её размере
Всем известно, что земля является имуществом, которое должно облагаться государственными налогами. При совершении различных мероприятий и сделок с земельными участками, необходима информация о размерах участка, принадлежности надела, качестве земли, видах деятельности, которыми на ней разрешено заниматься. Многих владельцев наделов интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость земельного участка.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва
8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург
8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
Все консультации у юристов бесплатны.
Чтоозначает термин «Кадастровая стоимость земли»?
Чтобы избежать споров вокруг земли, необходимо обладать исчерпывающей информацией, которая надёжно сохраняется в надлежащем месте.
Кадастровая стоимость земельного участка — что это такое? Этот термин вводится для устранения возможных путаниц с ценой, на основании которой начисляются налоги и размер арендной платы. Кадастровая стоимость участка равняется среднему значению цены, которую могут дать за него на действующем земельном рынке.
Зачем хозяева узнают кадастровую стоимость своихучастков?
Данная информация необходима для осуществления следующих операций:
- Урегулирование земельных отношений.
- Совершение юридических сделок с собственной территорией.
- Уплата налога на землю.
- Выставление участка на аукцион.
- Увеличение рыночной стоимости ЗУ в результате облагораживания территории, реконструкции и пр.
Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка
Размер кадастровой и рыночной стоимостей, в теории, должны быть равны между собой. Но в реальности так не происходит. Причина состоит в том, что при установлении кадастровой стоимости производится массовый подход к оценке, при этом не учитываются конкретные особенности каждой территории.
Кадастровая стоимость рассчитывается по решению местных властей. Сроки проведения данных мероприятий ограничены временным периодом, равным 5 лет. Представители местной власти организуют специальный конкурс (публичные торги) между организациями, которые обладают лицензиями на право заниматься оценочной деятельностью.
После проведения конкурса, установленного в законном порядке, между победившей организацией и государством заключается соответствующий контракт на производство массовой оценки ряда участков.
От чего зависит кадастровая стоимость земли? Её размеры определяются на основании следующих параметров:
- Категория и вид земли в соответствии с требованиями законодательства.
- Объём подготовительных работ (сбор нормативной документации и её обработка).
- Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества.
- Анализ элементов социального благоустройства (если участки расположены в населённом пункте).
- Общее число участков на данной территории.
- Месторасположение.
- Оформление полученных данных в виде графиков, таблиц и планов.
При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.
Как узнать о размере кадастровой стоимости
Если участок прошёл успешную регистрацию и на него оформлен кадастровый паспорт, вся необходимая информация содержится в этом документе. Однако если после выдачи паспорта прошло более пяти лет, данные указанные в нём, устарели. В этом случае владельцу участка придётся получать документ с обновлёнными данными в организации под названием Росреестр.
Публичная карта Росреестра также содержит данные о земельных участках. Получить информацию через интернет можно одним из двух способов:
- если известен номер участка, его вводят в поисковое окно сайта, при этом вся имеющаяся информация всплывает на экране;
- при отсутствии точного номера можно найти свой участок на карте сайта и кликнуть по нему, сведения, имеющиеся в кадастре, появятся во всплывающем окошке.
Основной недостаток поиска данных на публичной карте через интернет — это приблизительная достоверность из-за постоянной смены параметров по некоторым округам, которые не всегда соответствуют реальности.
Актуальная информация находится в местных отделениях Росреестра. При подаче запроса требуется указать кадастровый номер участка. Чтобы получить нужную выписку, можно: лично обратиться в Росреестр, отправить запрос через почтовое отделение либо при помощи портала «Государственные услуги».
Из чего складывается кадастровая стоимость
При приобретении земельного участка новый владелец платит рыночную цену, которая отличается от кадастровой. Кадастровая стоимость принципиальна для хозяина до тех пор, пока он является владельцем данной земли. По ней должны определяться размеры налогов, которые необходимо регулярно выплачивать.
Из чего должна складываться кадастровая стоимость? Оценка зависит от следующих основных факторов:
- Назначение (как разрешено его использовать).
- Удельная кадастровая стоимость (зависит от пункта № 1 и места расположения участка).
- Занимаемая площадь надела.
Кадастровая оценка проводится массово, её расчёт производится при помощи специальных программ, которые разработаны, чтобы обеспечить гарантию непредвзятости. Специалисты, которые проводят оценку, не всегда знакомы с алгоритмом работы выбранной программы. В результате рыночная стоимость не всегда совпадает с кадастровой, а имеет показатели намного ниже её.
Хозяевам невыгодно, если кадастровая цена выше рыночной, потому что налог на недвижимость начисляется из кадастровой величины.
Из чего же состоит кадастровая стоимость ЗУ? Главным определяющим фактором является удельная стоимость земли в, так называемом, кадастровом квартале. Кадастровый квартал — это массив, ограниченный учётными записями Государственного реестра. Кадастровая стоимость определяется на основании удельной стоимости, при этом учитываются также следующие факторы:
- площадь земельного участка;
- категория, к которой принадлежат исследуемые земли;
- насколько данный массив обеспечен инфраструктурой;
- ближайшее расстояние до центра;
- месторасположение;
- категория, к которой относится данный населённый пункт.
Каждый параметр определяется в процентах по отношению к определяемой сумме. Если качество земли повышается за счёт каждой их перечисленных характеристик, используется определённый коэффициент. При отсутствии характеристик, которые существенно влияют на стоимость участка, то этот коэффициент вычитается из его базовой стоимости.
На законодательном уровне установлено, что максимум земельного налога должна равняться не более 0,3% от кадастровой стоимости ЗУ.
Это касается следующих наделов:
- Садовое, огородническое товарищество.
- Личное подсобное хозяйство.
- Участок, состоящий из земельного надела и жилищного фонда.
Земли прочего назначения обкладываются более высокими налогами, верхняя граница которых составляет 1,5% от кадастра.
mirkadastra.ru
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, причины ее завышения
Не каждому человеку известно, что участок земли имеет три разновидности стоимости: кадастровую, рыночную, и нормативную.
Первая применяется в документации на недвижимость. По ней обычно рассчитывается налог.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — есть смысл рассмотреть этот вопрос подробнее.
Нормативная, рыночная и кадастровая стоимости, какая связь между ними существует
При оформлении земельного надела возникнет потребность уточнить его кадастровую стоимость
Перед оформлением земельного надела потребуется разобраться с тем, сколько он стоит. Этот учёт регламентирован ФЗ 221 от 24 июля 2007 г.
Чтобы их выяснить достаточно обратиться Рос реестр по месту прописки. На основании заявления эта организации выдаст акт с указанием цены на земельный участок.
Следует понимать, что все три вида институтов имеют разный характер. Тем не менее правовая основа у них схожа.
Одна из главных задач всех трех видов состоит в том, чтобы привлечь участки в оборот. Важно знать, без определения той или иной стоимости ни одна территория в оборот не пойдёт.
Конечно, здесь есть и некоторые исключения. К примеру: безвозмездная передача участка, продажа муниципальных земель и тому подобное. Здесь не будет играть роли ни один вид цены.
Кроме того, всеми тремя институтами уничтожена государственная монополия на территории земли. Страна перешла к различным формам собственности и безвозмездной передачи участков людям. Различительными чертами будут именно определения понятий.
Нормативная цена устанавливается органами исполнительных властей совместно с соответствующими структурами местного самоуправления.
Определяет она именно норму на тот или иной надел в целом. Установление кадастровой стоимости производится федеральной властью, а утверждается уже местной.
В основном она используется для исчисления налогов за недвижимость. Что касается рыночной цены, здесь, скорее всего, вопросов ни у кого не возникает.
Оценить рыночную стоимость земли можно в любом агентстве недвижимости
Это стоимость, установившаяся в том или ином регионе на данном рынке. Рыночная стоимость имеет самое ходовое использование.
Оценку недвижимости по рыночной стоимости можно произвести в любом агентстве недвижимости заказав процедуру оценки.
Многие люди даже путают, и не имеют понятия в различиях всех трёх видов стоимости. Кадастровая цена может быть, также, установлена в процентном отношении от рыночной стоимости.
Она всегда будет меньше, чем цена недвижимости на рынке.
Теперь давайте разберёмся, для чего требуется знать кадастровую цену земельного участка:
- Для урегулирования отношений и совершения различных юридических сделок, когда земля находится во владении.
- При оплате налога.
- Цена, как правило, устанавливается в процентном отношении.
- При выставлении земли на аукцион.
- Для увеличения показателя рыночной цены на землю. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше рыночная цена.
Если рассматривать связь между рыночной и нормативной стоимостью, вторая не должна превышать первую на 75 %.
В любом случае все три стоимости могут оказаться необходимыми для тех или иных целей.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, формула расчета
Кадастровая стоимость участка — величина не постоянная, пересматривать ее следует по происшествии 5 лет
Исчисление кадастровой цены территории надела производят специалисты оценщики.
В соответствии с законом пересматривать кадастровую стоимость нужно каждые пять лет.
С этой целью предпринимаются следующие действия:
- выносится решение об оценке земли;
- оформляется список подлежащих оценке участков;
- нанимается компания оценщик, с которой заключается сделка на выполнение соответствующих работ;
- происходит процедура оценки на основании договора, далее готовится отчёт о проделанной работе;
- производится экспертиза поданной отчётной документации;
- утверждение стоимости;
- информация заносится в специальный реестр и обнародуется.
Чтобы рассчитать эту стоимость оценщиками используются специальные методички. Они утверждаются законодательно.
Рассмотрим подробно, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, формула:
S x (F1+F2) x K, где:
- S– квадратура территории, обозначается в кв. метрах;
- F1 – линейный показатель качественных характеристик благоустройства населенного пункта, обозначается в руб. за метр кв.;
- F2 – функция формата сделки, тоже обозначена в рублёвом эквиваленте;
- K – переходной коэффициент.
После внимательного изучения формулы становится понятно, что только человек со специальным образованием способен её рассчитать таким образом. Простому заинтересованному лицу это будет не под силу.
Как самому рассчитать кадастровую стоимость земли — используем интернет
Самый простой способ узнать кадастровую стоимость участка — воспользоваться услугами сайта Росреестр
Не каждый человек умеет пользоваться различными формулами. Тогда они задаются вопросом, как самому можно произвести земельный расчёт.
Сейчас прогресс ушёл далеко вперёд и большое количество информации можно получить через интернет. Есть достаточно простой вариант выяснить такую стоимость участка земли. Для этого требуется зайти на сайт Рос реестра.
Дальше требуется выбрать окошко «Справочная информация по объектам недвижимости online» и пункт «Публичная кадастровая карта».
Дальше требуется забить кадастровый номер или наименование населённого пункта. Остальное дело техники. Здесь требуется подставить только свои параметры.
В каких случаях кадастровая стоимость земли может быть изменена
Существуют причины, по которым кадастровая стоимость земли может оказаться завышенной
Важно понимать, что этот вид стоимости земли является основным фактором, который определяет экономические затраты и эффективность использования территории земли.
Процесс оценки является достаточно сложным. В нём присутствует множество различных нюансов. В жизни часто встречаются ситуации, что кадастровая стоимость завышена или совсем не соизмерима с рыночной ценой земельного участка.
Рассмотрим подробно, с чем может быть связано завышение этого вида стоимости земли:
- Первая причина, это неверное отнесение земли к разрешённому виду использования. То есть для различных видов, стоимость за квадратный метр колеблется достаточно сильно.
- Второй фактор, который влияет на стоимость, это отдельные показатели. К примеру, не учтена транспортная доступность или какие—то особенности участка.
Кроме того, органы власти местного самоуправления определяют показатель кадастровой стоимости без оснований. И, конечно, эти действия существенно завышают её размер во много раз.
Всегда существует возможность исправить допущенные ошибки. Для этого требуется оспорить кадастровую стоимость.
Когда результаты установления кадастровой цены затрагивают права и обязанности организаций, оспорить результаты возможно двумя способами:
- С привлечением специальной комиссии, которая рассматривает подобные споры. Но важно помнить, этим способом можно оспорить результат только в течение шести месяцев с времени внесения данный в кадастр.
- В остальных случаях оспорить результат возможно только через судебную инстанцию.
Важно понимать, что произвести оценку кадастровой стоимости заставить нельзя.
Но, тем не менее, делать это необходимо в следующих ситуациях:
- Когда почва испорчена или наоборот облагорожена и стала лучше. Тогда, скорее всего, потребуется и экспертиза самой почвы.
- В случаях необходимости её изменения: увеличение, приравнивание к рыночной цене или снижение.
- Когда обнаружены неверные сведения в документации. К примеру, неверная дата проведения экспертизы.
- Если разница между рыночной и кадастровой стоимостью составляет больше тридцати процентов, тоже возникает необходимость вызвать оценщиков для проведения переоценки.
Случаи завышения кадастровой стоимости участков
Оспаривание кадастровой стоимости владельцами участка поможет им получить немалую экономию
Следует понимать, оспаривать результаты кадастровой оценки нужно в любом случае. Это будет существенной экономией денежных средств, прежде всего, владельца недвижимости.
В жизни присутствует несколько распространённых случаев завышения этого показателя:
- Применение большого удельного показателя для определённого вида дозволенного применения.
- Неправильное определение вида разрешенного использования территории, что и приводит к повышению удельного показателя.
- Показатель кадастровой стоимости территории земли больше рыночной цены. Обычно наоборот рыночная стоимость выше.
- Когда она утверждена после 22 июля 2010 г. и явно завышена.
Все вышеперечисленные примеры подразумевают необходимость переоценки и определения реальной стоимости участка.
Из статьи стало понятно, как самому рассчитать кадастровую стоимость земельного участка. Это можно сделать по формуле или с помощью интернета.
Кроме того имеется возможность запросить готовые данные в специальной кадастровой организации.
Смотрим видео о том, как узнать кадастровую стоимость земельного участка:
Смотрите также Телефоны для консультации 13 Янв 2017 Мария Суханова 77 Поделитесь записьюpravozhil.com
Рыночная стоимость земельных участков. Кадастровая и рыночная стоимость
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра.
Взаимосвязь используемых понятий
В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная. Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой. Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.
Ежегодно местными органами власти устанавливается стоимость земли, признанная нормативной, которая может изменяться в пределах 25%. Рыночная стоимость земельных участков обычно на 25% превышает нормативную. Документ, который служит подтверждение нормативной цены для определенного участка, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.
Особенности
Рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени. По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории. Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников. Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель в частную собственность, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные различия. У кадастровой и нормативной стоимостью наблюдается сходство с ценой инвентаризации, а у рыночной - с традиционным спросом и предложением.
Процесс оценки
Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта. Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.
Необходимость оценочной деятельности
Обычно обращение в специализированные компании для проведения оценки целесообразно в целом ряде случаев, среди которых особо выделены:
- необходимость в кадастровой оценке;
- если участок предполагается выкупать из собственности государства;
- при необходимости зачисления в уставной капитал предприятия взноса;
- в случае оформления ипотеки или залога;
- при необходимости определить стоимость продажи земельного участка;
- вычисление величины налогов, выплачиваемых при дарении.
Раздел имущества
Оценка рыночной стоимости земельного участка необходима при разделе имущества. Это принято относить к физическим и юридическим лицам. Если речь идет о физических лицах, то процесс оценки запускается при разводе пары и вычисляется с учетом строений, расположенных на участке. В случае с юридическими лицами оценка земли состоит из выделения и оценки доли каждого акционера или совладельца компании соответственно юридическому статусу компании. Часто раздел имущества сопровождается тяжбами в суде, из-за чего рыночная стоимость земельных участков может определяться многократно.
При вступлении в наследство нескольких преемников тоже производится полноценная оценка земельных участков. Если одна из сторон не согласна с результатами проведенной экспертизы, то дело передается в суд.
Определение стоимости аренды
Этот тип оценки может пригодиться довольно часто. В данной ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной его стоимостью на рынке и катализированной арендной ставкой за территории такого типа. Стоимость права аренды находится в непосредственной зависимости от арендаторских правомочий, обременений и срока действия права аренды, прав на оцениваемый объект сторонних лиц, а также целевого предназначения участка земли.
Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.
Состояние на конкретную дату
Так как рынок земельных участков характеризуется постоянным изменением цен, оценку требуется производить по состоянию на определенную дату. Варьируется рыночная стоимость земельных участков и в зависимости от их назначения по бумагам, то есть дозволенного варианта использования. Целевое назначение предполагает наиболее эффективное или вероятное распоряжение территорией. Все это используется и для того, чтобы определить стоимость выкупа земельного участка. В данном случае оценки бывает поделен на отдельные территории, различающиеся по форме и характеру землепользования.
Методика оценки
Итак, перед тем как определить стоимость земельного участка, требуется дать ответы на некоторые вопросы:
- какое у земельного участка целевое назначение, а также каким разрешенным использованием его наделили;
- какие в ближайших окрестностях на участках являются преобладающими способы и виды землепользования;
- какие на рынке земельных участков предстоят изменения;
- какой тип использования земельного участка предполагается на данный момент.
Оценка рыночной стоимости земельного участка производится на базе определенной информации. Обычно для этого требуется: определиться с целями проводимой оценки; назначить конкретную дату проведения расчетов; знать реквизиты заказчика; иметь документы, которые служат подтверждением права владельца участка на территорию, это может быть арендатор или собственник.
Также необходимо знать:
- целевое назначение оцениваемой территории;
- дозволенное использование участка земли;
- тип использования участка на данный момент;
- положение оцениваемого объекта в территориальном плане, то есть его транспортная доступность и ближайшее окружение;
- основные способы пользования землей в ближайших окрестностях.
Кроме того, должны наличествовать:
- план участка земли;
- информация о закреплении территориальных границ;
- данные о наличии каких-то улучшений, в частности, построек, сооружений, коммуникаций, размещенных на территории участка, а также подробные сведения о них;
- данные о наличии обременений в виде построек, коммуникаций и сооружений, размещенных на территории участка, с подробным указанием сведений о них.
Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с учетом множества нюансов. При проведении точной оценки под руководством опытных специалистов можно безопасно осуществить с землей любую финансовую операцию.
Факторы, которые оказывают влияние на оценку
Разные виды земельных участков находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположения, внешних факторов, рыночной конъюнктуры, целевого назначения и вероятности его изменения, возможной прибыли, получаемой от его использования. Имеет значение предполагаемая величина последней.
Оценка рыночной стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Со временем данный показатель может измениться. Проводить оценку рекомендуется на базе максимально эффективного использования. То есть экспертами при проведении исследований используется предположение о разумности использования данного объекта соответственно закону, а также финансовыми и физическими реалиями. Получается, что в результате оценки вычисляется не средняя стоимость, а максимальная. Иногда допускается условное, однако обоснованное разделение объекта на ряд частей, которые характеризуются разными видами, формами, а также прочими особенностями. Часто результат исследований отличается от ожидаемого за счет того, что текущий тип использования не совпадает с максимально эффективным. С этим понятием требуется разобраться.
Максимально эффективное использование
В том случае, когда производится установление рыночной стоимости земельного участка, требуется учитывать такие факторы:
- целевое назначение, а также наличие разрешений на определенный тип использования;
- использование участка по факту;
- предпочтительный тип землепользования в текущем округе;
- прогнозы, касающиеся ценовых изменений на подобные участки.
Выводы
В процессе оценки учитывается средняя стоимость территорий в исследуемом районе, доступность транспортных сетей, отсутствие или наличие строений, инженерных сетей на земельном участке, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры, а также прочие. Для земель сельскохозяйственного назначения требуется оценивать фактическую урожайность культур, производственных затрат, стоимости реализации продукции в регионе, а также целый ряд не менее значимых факторов. Точно так же оцениваются и другие виды земельных участков.
fb.ru
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка
toggle menu
pravonedv.ru
