Содержание
Как проверять недвижимость перед сделкой после «засекречивания» ЕГРН
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов
С 1 марта изменится привычный порядок выдачи выписок из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Теперь в полученной третьими лицами выписке не будет информации о собственнике здания или земельного участка. Вместе с экспертами рассказываем об изменениях и их последствиях и даём советы о том, как теперь проверять недвижимость перед заключением сделки. В этом должны помочь старые и новые электронные сервисы Росреестра, стремление собственника показать «товар лицом» и, конечно, старая-добрая бдительность.
Что изменилось?
Вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые закрывают доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц. Сведения о физлицах-собственниках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) остаются, но по общему правилу не будут отражены в получаемых выписках.
До сих пор сведения в ЕГРН о правообладателе недвижимости были открытыми.
Любой мог заказать выписку из реестра и посмотреть, кому принадлежит конкретный объект недвижимости. В этом увидели угрозу для персональных данных. При этом, согласно пояснительной записке к законопроекту, особое беспокойство законодателей вызывала общедоступность информации о военнослужащих и правоохранителях, «что напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных».
Теперь сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если правообладатель недвижимости открыл информацию на основании специального заявления о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Такое заявление можно подать как посредством личного обращения, так и в электронной форме через сайт Росреестра. При подаче заявления информация о собственнике будет раскрыта в течение трех дней.
Поправки закрывают сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. При этом изменения никак не затрагивают объекты недвижимости, принадлежащие компаниям – информация о таких собственниках остается публичной.
Трудности для всех
Опрошенные «Право.ru» юристы в целом сходятся в одном – нововведения затронут всех участников рынка, включая как граждан, так и профессиональных участников: юристов, риэлторов, жилищно-коммунальный сектор, а также IT-компании, создающие сервисы для поиска и проверки недвижимости. «Юристам и покупателям будет сложнее получить данные об истинном собственнике объекта, а также проверить, в пользу кого установлены те или иные обременения и ограничения на недвижимость, в связи с необходимостью обращения для заказа выписок к самим правообладателям», – отмечает директор практики недвижимости и строительства Althaus Group
Althaus Group
Федеральный рейтинг.
Елена Чуканова.
Практика
Так, действовавший ранее порядок позволял при покупке недвижимости провести «перекрестную» проверку прав, отмечает советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners
ALUMNI Partners
Федеральный рейтинг.
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Международный арбитраж
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Цифровая экономика
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
Комплаенс
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Санкционное право
группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Частный капитал
Профайл компании
Инна Фирсова.
Ведь иногда выписки, полученные покупателями самостоятельно, и выписки, предоставленные продавцом, содержат разные данные. «Перекрнстная проверка» позволяла выявить несоответствие данных в ЕГРН и провести необходимую дополнительную проверку. Теперь это будет невозможно. Таким образом, покупатель будет зависеть от времени предоставления выписок продавцом. Кроме того, остается только один источник информации и исчезает возможность дополнительно убедиться в соответствии данных ЕГРН, продолжает юрист.
Проблемы ждут не только покупателей недвижимости, но и продавцов – им потребуется несколько раз за отдельную плату заказывать выписку, если правообладатель не подал заявление об открытии доступа к персональным данным в ЕГРН. Ведь сведения из выписки актуальны только на дату предоставления, а в случае поиска и переговоров с несколькими покупателями или арендаторами, момент проверки прав и момент заключения сделки могут быть разнесены во времени, объясняет Чуканова.
Управляющий партнер юрфирмы ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры
ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры
Федеральный рейтинг.
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
группа
Комплаенс
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Рынки капиталов
группа
Страховое право
группа
Транспортное право
группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)
группа
Цифровая экономика
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
Финансовое/Банковское право
Алёна Кучер предупреждает о потенциальных трудностях для компаний и их консультантов.
Due diligence в части материальных активов таргетов в M&A сделках будет затруднен, особенно учитывая, что законопроект закроет сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. «Потребовать от каждого из них подать заявление о согласии на раскрытие персональных данных может быть затруднительно или невозможно», – считает эксперт.
Поправки, скорее всего, приведут к удорожанию и замедлению сделок с недвижимостью с физическими лицами, предполагает Кучер.
Как теперь проверять недвижимость?
Чтобы хоть как-то помочь с проверкой прав на недвижимость, Росреестр должен запустить специальные QR-коды. Но они решают проблему лишь частично – такой QR-код нужен только для того, чтобы обеспечить проверку достоверности самой выписки из ЕГРН как документа, то есть получена ли она через Росреестр, объясняет юрист Land Law Firm
Land Law Firm
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
Профайл компании
Татьяна Кустова.
«Фактически QR-коды – это более простой по сравнению с электронной выпиской способ проверки аутентичности информации», – считает Фирсова.
Руководителя практики недвижимости и строительства Capital Legal Services
Capital Legal Services
Федеральный рейтинг.
группа
Банкротство (споры mid market)
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
Интеллектуальная собственность (Регистрация)
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)
группа
Частный капитал
Профайл компании
Елена Степанова видит в таких QR-кодах потенциальный простор для мошенников – например, с помощью сайтов-двойников Росреестра и поддельных QR-кодов.
Такие же опасения высказывает и Кучер – лишь время покажет, насколько надежно система будет защищена от мошенников.
Поэтому при проверке с помощью такого QR-кода следует убедиться, что страница с подтверждением достоверности выписки находится именно на официальном сайте Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/.
Выписка из ЕГРН была и остается единственным правоподтверждающим документом. Кроме того, если право было зарегистрировано до 2016 года (когда появился реестр), то правоподтверждающим документом будет выступать свидетельство о регистрации права. Поэтому нужно знать – в законе все еще предусмотрены случаи, когда персональные данные будут в выписке и без разрешения владельца.
Кто по-прежнему сможет получить полную выписку?
Татьяна Кустова приводит полный список лиц, которые будут видеть полную информацию о собственнике недвижимости при заказе выписки:
✔ Физические и юридические лица, имеющие доверенность от правообладателя или его законного представителя
✔ Лица, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности
✔ Супруг собственника
✔ Лица, являющиеся правообладателями смежного земельного участка
✔ Собственник земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке – и наоборот
✔ Cоарендаторы по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора
✔ Арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем – и наоборот
✔ Лица, в пользу которых установлено обременение недвижимости или сервитут
✔ Залогодержатели
✔ Наследники объекта недвижимости по завещанию или по закону
✔ Арбитражные управляющие – при банкротстве собственника
✔ Кадастровым инженерам – при проведении кадастровых работ
✔ Судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, органам прокуратуры и некоторым должностным лицам
Кучер подсказывает, что возможна и выдача правообладателем безотзывной доверенности контрагенту на получение им выписок из ЕГРН с персональными данными правообладателя.
Но у этого способа есть ограничения – он доступен лишь в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. При продаже квартиры выдать такую доверенность не получится.
Управляющий партнер юридической фирмы Вестсайд
Вестсайд
Федеральный рейтинг.
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
Комплаенс
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Частный капитал
Сергей Водолагин уверен, что новых проблем со сделками возникнуть не должно – по его мнению, собственник недвижимости, заинтересованный в ее продаже, скорее всего такое даст согласие на предоставление третьим лицам персональных данных, чтобы «показать товар лицом», документально подтвердив покупателю свой правовой титул.
Но если выписки с полными данными получить не удастся, для первичной экспресс-проверки Чуканова советует использовать данные Справочной информации Росреестра. Несмотря на то, что там не указан правообладатель, как минимум есть дата и номер регистрационной записи о праве, что позволит сравнить их с документами на приобретение права и после – с полученной выпиской из ЕРГН.
Законодательство
Фирсова отмечает: любая добросовестная проверка недвижимости должна включать в себя не только проверку записи в ЕГРН, но и проверку правоустанавливающих документов, на основании которых эта запись была внесена. «Кроме того, как правило, необходима и проверка предыдущих сделок – по крайней мере, в течение последних трех лет», – считает юрист. Чуканова рекомендует проверять ещё и информацию о судебных спорах, исполнительных производствах и банкротстве в отношении собственника. Совместно проверка записи в ЕГРН по выписке и проверка истории приобретения актива позволят разумно подтвердить принадлежность имущества, заключает Фирсова.
Чтобы обезопасить себя от мошенничества, Кучер рекомендует использовать в транзакционной документации только максимально безопасные способы расчетов, обеспечивающие передачу покупной цены продавцу только после регистрации титула на покупателя. Таким инструментом могут стать аккредитивы аккредитивы, различные банковские продукты, предлагающие расчеты на соответствующих условиях, или депозитные счета нотариусов. «В договорах также рекомендуется четко и прямо прописывать возврат покупателю любых авансов и задатков в случае отказа в регистрации перехода права собственности», – советует эксперт.
Росреестр разъяснил новые правила получения сведений из ЕГРН
В связи со вступлением в силу с 1 марта изменений в процедуре предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Росреестр рассказал о новых правилах.
Напомним, выписку из ЕГРН можно получить на едином портале государственных услуг (ЕПГУ) или в отделении МФЦ. Вступивший в силу федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ направлен на дополнительную защиту персональных данных граждан. В том числе документ предусматривает запрет на передачу ПД из ЕГРН без согласия правообладателя.
См. также: IT-комитет Госдумы пояснил, как будет исполняться закон об ограничении передачи ПД за рубеж >>>
Мошенникам становится сложнее получить, например сведения ЕГРН о квартире одиноко проживающего пенсионера и данные владельца. Также запрет лишит недобросовестных участников рынка возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники, поясняют в Росреестре.
См. также: Запрет заочных сделок с недвижимостью стал доступен на ЕПГУ >>>
QR-коды на выписках из ЕГРН
С 1 марта 2023 года достоверность выписки из Единого государственного реестра недвижимости можно будет проверить с помощью специального QR-кода через сайт Росреестра.
Заинтересованное лицо, которому будет передан документ, отсканировав QR-код, получит подтверждение представленных сведений либо их опровержение. Это исключит потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее юридическую чистоту.
Условия при проведении сделок с недвижимостью
Теперь данные правообладателей в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если владелец недвижимости открыл сведения о своих фамилии, имени, отчестве и дате рождения по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. Заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через информационные каналы взаимодействия банков и Росреестра, а также всеми уже доступными на сегодняшний день способами (МФЦ, сайт Росреестра, ЕПГУ).
Кроме того, продавец может передать выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, покупателю, который сможет проверить ее действительность с помощью сервиса на сайте Росреестра.
Кроме того, данные гражданина будут предоставляться другому лицу только по запросу нотариуса на основании письменного заявления и исключительно в целях защиты его прав и законных интересов.
При этом закон не касается правообладателей недвижимости, которые являются юридическими лицами. Сведения о них по-прежнему будут общедоступными и указываться в выписках из ЕГРН.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!
Поделиться:
Свежие новости
- Все новые материалы
- Эксперты
- Электронное правительство
- В регионах
- За рубежами
- Новости
- Актуально
- Аналитика
- Управление интернетом
- Интервью
- Импортозамещение
Подробнее
Подписка на дайджест
- Email(корректный e-mail)
Эксперты
Форум «ПРОФ-IT»
Что такое клапан EGR?
Клапаны системы рециркуляции отработавших газов часто выходят из строя на большинстве современных дизельных двигателей.
Когда клапан заедает, загорается индикатор проверки двигателя и снижается мощность. Простой замены клапана недостаточно для защиты двигателя, так как неисправность обычно вызвана проблемами с другими компонентами выхлопных газов, охлаждающей жидкости и смазки. Почему эта часть выходит из строя и что вы можете сделать, чтобы она не вышла из строя?
Что делает система EGR моего двигателя?
Закиси азота (NOx) представляют собой газы, образующиеся в камере сгорания, когда тепло сближает атомы азота и кислорода из воздуха. Эти газы образуют приземный озон, вызывающий проблемы с дыханием, а также кислотные дожди и смог. Система рециркуляции выхлопных газов (EGR) смешивает выхлопные газы с воздухом, проходящим через впускной коллектор. Разбавление воздушно-топливной смеси снижает температуру сгорания, уменьшая образование NOx. Хотя это звучит так, как будто это окажет большое влияние на производительность, все еще остается много воздуха для сгорания. Даже ранняя неэффективная система EGR снижает мощность не более чем на 3%.
Количество выхлопных газов, поступающих на впуск, контролируется клапаном EGR. Эти газы слишком горячие, чтобы подавать их непосредственно на впуск, поэтому на пути к клапану они проходят через охладитель. Эти охладители пропускают выхлоп через камеру, полную трубопроводов, соединенных с системой охлаждения двигателя.
Какие проблемы могут возникнуть с клапаном EGR моего двигателя?
На дизелях этот клапан обычно выходит из строя, когда он засоряется или перегревается и заедает в открытом положении. Это снижает мощность и увеличивает нагрев внутри системы рециркуляции отработавших газов. Попадание слишком большого количества отработавших газов во впуск снижает производительность, вызывает неровный холостой ход и делает двигатель склонным к остановке.
Что вызывает отказ EGR?
Накопление сажи часто встречается в двигателях, которые работают на холостом ходу в течение длительного периода времени, а также в двигателях, использующих низкокачественное топливо.
Со временем это накопление может препятствовать закрытию клапана. Выключение двигателя при парковке и переход на дизельное топливо с высоким цетановым числом может уменьшить проблемы с сажей. Проблемы с турбонаддувом на дизелях Cummins обычно вызваны накоплением сажи. Если у вас вышел из строя клапан, рекомендуется проверить турбонагнетатель на наличие отложений.
Неисправные уплотнения, неисправный привод и неисправная проводка могут помешать работе клапана рециркуляции отработавших газов вашего дизельного двигателя. Это увеличивает нагрузку на всю систему EGR.
Перегрев приводит к заклиниванию клапанов в открытом положении. Это серьезная проблема двигателей Powerstrokes 2003 года выпуска из-за малогабаритного охладителя выхлопных газов двигателей. В середине 2004 модельного года охладитель EGR был заменен на более крупный блок. Это предотвратило большинство проблем с клапанами, связанными с нагревом, но эта новая конструкция более склонна к растрескиванию. Выход из строя этой детали может привести к проблемам с рециркуляцией отработавших газов и охлаждающей жидкостью.
Другие двигатели могут столкнуться с подобными отказами, если кулер треснул или забился.
Масляный радиатор в 6,0-литровых дизельных двигателях Powerstroke использует систему масло-вода, передающую тепло от масла охлаждающей жидкости двигателя. Каналы охлаждающей жидкости узкие. Если какой-либо мусор, находящийся в системе охлаждающей жидкости, может засорить кулер. К этой проблеме добавляется то, что охладитель находится в нижней части двигателя, повышая температуру охладителя и образуя шлам. Как только масляный радиатор забивается, охладитель EGR отключается от подачи охлаждающей жидкости, что приводит к перегреву. Отказ масляного радиатора также может привести ко многим другим проблемам, связанным со смазкой и охлаждением, включая прокладку головки блока цилиндров и выход из строя форсунки. Точно так же, если каналы охладителя рециркуляции отработавших газов забиты или расщеплены, это может привести к проблемам с перегревом.
Нехватка охлаждающей жидкости может привести к значительным перепадам температур в охладителе, увеличивая нагрузку от расширения и сжатия.
Эти силы могут привести к растрескиванию переборок на концах корпуса охладителя. Эти трещины создают утечки охлаждающей жидкости, позволяя охлаждающей жидкости попадать во впускной коллектор. Небольшие утечки охлаждающей жидкости сначала проявляются в виде белого выхлопного дыма, создаваемого охлаждающей жидкостью, превращающейся в пар при прохождении через двигатель. Большие утечки могут вызвать гидроблокировку, что приведет к повреждению двигателя. Как и охладители Powerstroke, охладители OEM Cummins и Duramax имеют узкие проходы для охлаждающей жидкости, которые легко забиваются. Однако часто это не проблема с самим оборудованием EGR, а проблема с системой охлаждения выше по потоку. Неисправный водяной насос, низкий уровень охлаждающей жидкости или грязная охлаждающая жидкость часто являются основной причиной отказа кулера.
Должен ли я удалить систему EGR из двигателя моего грузовика?
Система удаления EGR на самом деле не является системой, это просто заглушка, которая надевается на порт EGR, предотвращая попадание выхлопных газов через клапан и охладитель на впуск.
Хотя это может временно решить некоторые проблемы, связанные с EGR, это не более чем лейкопластырь.
Блокировка этой системы влияет на контроль выбросов, нарушая федеральный закон. Он также включает индикатор проверки двигателя и вызывает коды ошибок в ЭБУ. Это делает очевидным, что система была модифицирована, когда вы проверяете выбросы вашего грузовика. Это также означает, что вы не сможете использовать индикатор проверки двигателя, чтобы уведомить вас о проблемах с двигателем при их первом появлении. Хотя можно использовать тюнеры для удаления ошибок EGR, этот метод не является надежным.
Поскольку система рециркуляции отработавших газов по-прежнему является частью системы охлаждения на модифицированных дизелях, она все равно может выйти из строя. Сбои в системе EGR обычно связаны с проблемами в системе охлаждения или смазки. То, что может показаться проблемой, связанной с выбросами, на самом деле является неисправностью водяного насоса или масляного радиатора. По нашему опыту, большинство отказов системы рециркуляции отработавших газов на двигателях Powerstroke объемом 6,0 л начинаются с неисправного масляного радиатора.
На других двигателях сбои EGR обычно связаны с проблемами с сажей и охлаждающей жидкостью. Блокировка системы EGR ничего не решает для решения этих проблем.
Как решить проблему с рециркуляцией отработавших газов моего дизельного двигателя?
Использование качественного топлива, поддержание чистоты системы рециркуляции отработавших газов и своевременное техническое обслуживание помогут. Однако, если вы хотите иметь по-настоящему безотказную систему, вам следует обновить компоненты выхлопных газов и охлаждающей жидкости.
В наших охладителях H-Core используются большие спиральные трубы для передачи выхлопных газов через ванну с охлаждающей жидкостью, поддерживая поток. Это улучшает эффективность охлаждения и предотвращает отказы, которые могут привести к утечкам охлаждающей жидкости и отказам системы рециркуляции отработавших газов. Мы также производим масляные радиаторы для Powerstroke, которые монтируются снаружи и имеют каналы большого диаметра, что решает проблемы с OEM-охладителем.
Пуленепробиваемый дизель Компания более десяти лет занимается разработкой продуктов, устраняющих распространенные неисправности дизельных двигателей Ford, International, Duramax и Cummins. Наши детали не только защищают мощные модифицированные двигатели, но и повышают надежность серийных двигателей. Мы предлагаем вам два способа использования наших деталей на вашем двигателе. Вы можете заказать нужные детали непосредственно на нашем веб-сайте или связаться с одним из наших предпочтительных установщиков. Эти магазины имеют опыт использования наших компонентов, поэтому у вас не возникнет проблем.
|
Проверки смога, проверка смога, центры только тестирования, станции смога не прошли тест EGR.
Наряду с CAT, клапан EGR значительно снижает содержание несгоревших углеводородов HC и оксидов азота NOx в выхлопных газах.
Клапан рециркуляции отработавших газов можно очистить, если снять его с автомобиля и либо распылить, либо оставить в обычном бензине.
