Нюансы долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Участие в долевом строительстве как способ приобретения жилья
что нужно знать? Закон о долевом строительстве
Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему. Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство. Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.
Нюансы
В теории все просто и понятно, но в СМИ данный процесс освещается в негативном ключе. Почему так происходит? Интересы сторон сделки защищены Законом «О долевом строительстве», который был принят еще в 2004 году. Он ввел жесткие требования к застройщикам. На данный момент это единственный нормативный документ, регулирующий долевое строительство. Что нужно знать клиенту при заключении договора?
Застройщик и объект сделки. Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит.
Закон «О долевом строительстве» № 214 действует в отношении только одноименных договоров. Другая формулировка недопустима. Если застройщик предлагает подписать «Договор инвестирования», то он пытается избежать распространения требований таких нормативных актов: закон «О долевом строительстве», ФЗ «О защите прав потребителей».
Прежде чем удостоверять документы, попросите компанию предоставить разрешение на строительство, выясните, где размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. По законодательству, наличие публикации является обязательным требованием к застройщику.
Договор долевого строительства считается заключенным с момента госрегистрации. Иначе он будет считаться недействительным. В бумаге должно содержаться описание объекта, срок передачи, стоимость и порядок расчетов, гарантия.
Проверяйте документы
ФЗ предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и регистрации права собственности. Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами. Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки. Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).
Письменный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Только после этого он вступит в силу. Перед подписанием документов гражданин имеет право ознакомиться с такими бумагами:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о госрегистрации;
- справка о постановке на учет в налоговую;
- утвержденные годовые отчеты за три последних периода осуществления предпринимательской деятельности;
- аудиторское заключение.
Повышение безопасности сделки
С 2014 года начинает действовать норма ФЗ «О страховании ответственности застройщиков», которая распространяется на долевое строительство. Что это значит? В случае неисполнения обязательств или банкротства компании человек сможет вернуть деньги. При госрегистрации документов застройщик должен предоставить договор страхования ответственности или поручительства. Ранее была предусмотрена возможность предоставления залога в качестве обеспечения сделки.
Нюансы страховки
Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства.
Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда.
Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства. Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения.
Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.
Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов:
1. Был заключен договор поручительства. Если застройщик не выполнил свои обязательства или не предоставил вразумительного ответа в оговоренный срок, то клиент может обратиться с соответствующим требованием к банку-гаранту.
2. Сделка была обеспечена договором страхования. Выгодоприобретатель должен обратиться в компанию или общество взаимного страхования (ОВС) в указанные сроки исковой давности на предмет залога. Законом оговорено, что выплата должна производиться не позднее чем через тридцать дней с момента предоставления документов. При этом наличие задолженности застройщика перед страховой компанией не имеет значения. Данное постановление действует только на договора, заключенные после 2013 года.
Способы обеспечения обязательств
Мы уже рассмотрели, какими способами (по законодательству) клиент может вернуть потраченные средства. Однако наличие данного пункта в договоре не гарантирует выплаты компенсации. В документ можно вписать разные условия и оговорки, с помощью которых можно затянуть время выполнения обязательств. И все эти «если» могут не выходить за рамки закона.
Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде. Такая возможность предусмотрена, если:
1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки;
2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта;
3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.
Еще что нужно знать про долевое строительство?
Дата сдачи объекта в эксплуатацию должна быть четко прописана (например, «не позднее 15.10.14»). Очень часто застройщики используют рекламную фразу: «в IV квартале 2014 года». Данная формулировка некорректна. По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление. Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции. Или внести эту сумму на депозит, который открыт на имя дольщика.
Общая стоимость квартиры, указанная в документах, рассчитывается из цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь помещения. Эти цифры тоже должны быть расписаны. Стоит также обратить внимание на описание параметров жилплощади: место расположения, этаж, адрес, площадь, количество комнат. Гарантийный срок на построенную квартиру – 5 лет.
При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.
Проблем не избежать?
Иногда застройщики специально «забывают» включить какой-то из пунктов в документ. Но у клиента могут возникнуть материальные потери даже в том случае, если правильно оформлен договор «Долевое строительство». Что это значит? Застройщик может уступить права собственности другому юрлицу. В этом случае он продаст ему практически по себестоимости права на все квартиры. Затем фирма-посредник по рыночной цене переуступает их дольщикам. На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре. Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене.
Еще одна распространенная схема
Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу. Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор. В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу. Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации. При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем. Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно. Но данная «серая» схема только выводит документ из-под действия закона.
А вот еще один популярный маневр. Застройщик заключает с покупателем договор, предметом которого указывает не обязательства передачи собственности дольщику, а что-то другое: финансирование инвестиционной деятельности, уступку права требования помещений и тому подобное. То есть вся суть документа определяется его содержанием. Но по иску дольщика суд может признать его недействительным, так как по факту документ создан с целью ухода от ответственности по закону № 214.
Утром - регистрация, вечером - деньги
Договор считается вступившим в силу только после внесения его данных в Росреестр. Принимать деньги до этого момента застройщик не имеет права. А значит, и в документе должен быть прописан этот момент. Верить утверждениям сотрудников о том, что документы будут зарегистрированы «всей кучей» потом, но деньги на строительство нужны уже сейчас, не стоит. В редких случаях такие заверения соответствуют действительности. Передача в Палату каждого документа по-отдельности занимает много времени. Но клиента могут и обмануть. Поэтому лучше перестраховаться и подождать, пока будет зарегистрирована сделка на долевое строительство. Застройщик может настаивать на предоплате. Но в таком случае попросите показать договор по данному объекту, который был заключен по аналогичной схеме. Зарегистрированный документ имеет штамп, печать, подпись ответственного лица Росеестра и номер. Если сделка была оплачена средствами из ипотеки, то об этом должна свидетельствовать печать об обременении.
Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке. На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано. Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.
Принятие объекта у застройщика
Что нужно знать о долевом строительстве на этапе сдачи квартиры в эксплуатацию?
Во-первых, к этому процессу следует относиться обдуманно. Все вопросы выяснять до подписания документов. Все выявленные недостатки нужно письменно отразить в акте несоответствия объекта. Обязательства застройщика по закону считаются исполненными с момента подписания документа приема-передачи помещения. Участник имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшение цены сделки. Если дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан компенсировать клиенту их устранение.
Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента:
- просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом;
- утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии;
- угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта.
Грамотная помощь
Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание. Поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту, который знает, как правильно оформить документы на долевое строительство, что нужно знать и учитывать на каждом этапе сделки. Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях:
- Выбор застройщика, проверка его документов.
- Сопровождают процедуру подписания бумаг: анализируют договора, консультируют по возможным рискам, проводят переговоры об изменении условий.
- Готовят и подают документы для регистрации.
- Сопровождают клиента при принятии объекта, регулируют вопросы по недостаткам помещения, срокам сдачи, выплаты неустойки, в том числе в судебном порядке.
- Оформляют расторжение документа: контролируют возврат оплаченной суммы, взыскание штрафов, процентов за пользование заемными средствами, а также компенсацию убытков сверх неустойки (оплату услуг адвоката). В аналогичных направлениях оказывается помощь при расторжении предварительного соглашения, договора инвестирования, займа и т. д.
Вывод
Приобрести квартиру на первичном рынке можно, оформив долевое строительство. Что нужно знать участнику сделки? Много нюансов. Начиная с правил выбора адекватного заемщика и заканчивая особенностями заполнения акта приема-передачи. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, который будет сопровождать клиента на всех этапах сделки.
fb.ru
Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?
Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.
В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64.
История возникновения
Исторически впервые долевое строительство (ДС) зародилось в Аргентине в 90-х годах. За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они
получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.
В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.
В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64.
Что это такое?
Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.
Со своей стороны, дольщик должен заплатить оговоренную в договоре сумму и принять этот объект. Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.
Процесс ДС происходит таким образом:
- застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
- заключается долевой договор участия;
- дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
- после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.
Особенности заключения договора
Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.
В соответствии с этой статьей договор в должен включать:
При отсутствии этих пунктов в ДДУ, он считается недействительным. Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.
В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд. Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков. Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.
При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.
Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.
Достоинства и недостатки
ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:
- относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
- возможность расплачиваться в рассрочку.
К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.
К тому же ситуация на рынке жилплощади такова, что жилой дом очень редко сдается точно в срок. Как уменьшить риск?
Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.
Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:
- Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
- Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
- Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
- В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.
У нас вы можете найти материал о том, как оформить доверенность на продажу квартиры.Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.
Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.
Государственные меры
В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.
Фонд будет финансироваться за счет застройщиков, которые должны отчислять в него по 1% стоимости от каждого проекта. 
Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.
После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
zakonguru.com
Нюансы долевого участия в строительстве многоквартирных домов
Купить квартиру не так просто. Многим россиянам это не под силу. Долевое участие — один из способов сэкономить средства.
Что это такое — «долевое участие»? Какие есть нюансы!
Что это такое?
Поучаствовать в долевом строительстве многоквартирного дома может любой гражданин нашей страны, имеющий достаточно собственных денежных средств для этого.
Этот процесс подразумевает под собой инвестирование гражданами своих средств в строительство дома, в котором они будут владеть квартирой.
Этот способ приобретения недвижимости привлекателен тем, что купить помещение (как жилое, так и нежилое) можно на 30% дешевле такого же, но готового.
И такая разница не только в Москве, но и в других регионах. Но не стоит связываться с первой попавшейся строительной компанией.
Необходимо тщательно изучить её репутацию, так как риск «нарваться» на недобросовестного заказчика всё-таки существует.
Чтобы этого не произошло, нужно собрать информацию о застройщике. И обратиться стоит к всемирной паутине. У каждой порядочной строительной компании есть свой сайт в интернете.
На нём представлена вся необходимая информация об уже построенных объектах, о возводящихся объектах и о тех, которые только планируется строить.
Также здесь можно найти и проектную документацию. Не стоит бояться обратиться к тем гражданам, которые уже купили жильё с помощью этого застройщика.
Нужно послушать внимательно их отзывы, и расспросить о плюсах и минусах сотрудничества.
Обязательно нужно получить информацию об учредительных документах девелопера, а также реквизиты разрешения на строительство.
Отражение в законе
Основной закон, регулирующий долевое партнёрство для возведения многоквартирного дома — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.
В этом законе есть следующие положения:
| Права каждой стороны | а также их обязанности по отношению друг к другу |
| Ответственность каждой стороны | если она нарушает действия договора |
| Условия | при которых ДДУ может быть расторгнут или изменён |
| Способы обеспечения | обязательств по договору |
| Другие меры государственной | и прочей защиты прав обеих сторон |
Отношения между партнёрами в строительстве регулируются с помощью одноимённого договора — договора долевого участия — ДДУ.
Видео: защита прав участников долевого строительства
Он заключается только в письменной форме. Существенные условия договора, без которых он будет недействителен, перечислены в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Это:
| Месяц и год | когда застройщик передаст дольщику право собственности на инвестированный им объект строительства |
| Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома | нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре |
| Договор считается заключённым | и начинает своё действия только после проведения процедуры госрегистрации |
| Подробное описание инвестированного дольщиком | объекта недвижимости:
|
В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик должен передать во владение дольщику объект недвижимости, который полностью соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.
А также иным нормам и положениям действующего законодательства.
Также стоит обратить внимание на нормы следующих законов:
Что является объектом
Дольщик инвестирует свои средства в покупку жилого или нежилого помещения. Именно оно и является объектом долевого участия в строительстве.
Это помещение должно:
- Располагаться в многоквартирном доме.
- Быть передано дольщику от застройщика после ввода этого дома в эксплуатацию.
Покупая помещение с помощью ДУ, дольщик покупает не сам объект, а право требования передачи этого объекта ему в собственность.
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов в России
Долевое участие осуществляется на основании одноимённого договора.
В этих правоотношениях участвуют 2 стороны:
| Дольщик | чаще всего это физическое лицо, которое инвестирует свои средства в строительство многоквартирного дома |
| Застройщик | чаще всего это юридическое лицо, которое осуществляет деятельность по строительству |
Он должен иметь все учредительные и разрешительные документы, как позволяющие ему осуществлять именно этот вид деятельности, так и на земельный участок, на котором будет происходить строительство.
Копии всех этих документов он должен быть готов предъявить по требования дольщиков.
Участок, на котором будет построен дом, должен находится либо в собственности у застройщика, либо в долгосрочной аренде или он владеет им на основании права бессрочного пользования.
После внесения последних изменений в закон № 214-ФЗ, которые полностью обезопасили права дольщиков, популярность долевого строительства растёт.
Таким способом можно купить жильё до 30% дешевле, чем аналогичное, но уже построенное.
Кроме того, банки выдают кредиты на покупку такого жилья на более выгодных условиях.
Дело в том, что заёмщиком, в данном случае, выступает не дольщик или покупатель, а сам застройщик, имеющий в этом банке аккредитацию.
Правовые взаимоотношения
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором. Согласно этому документу, у каждой стороны есть свои обязанности по отношению к другой стороне.
Обязанности дольщика это:
- своевременный финансовый расчёт;
- приёмка купленного жилого помещения, если в нём нет недостатков и недоработок;
- эксплуатация купленного помещения по его прямому назначению.
Дольщик имеет право:
| Требовать от застройщика | государственной регистрации договора ДУ |
| Требовать купленное помещение в тот срок | который указан в договоре |
| Требовать уплаты неустойки | за просрочку передачи права собственности на помещение |
| Подать в суд в случае | если не удалось уладить конфликт в несудебном порядке |
| Требовать устранения недостатков | и недочётов в купленном помещении. Все они должны быть указаны в акте приёмки |
Дольщик не имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик полностью выполняет условия договора.
В свою очередь, застройщик имеет следующие права:
| Построить многоквартирный дом | отвечающий всем требованиям и нормам |
| Требовать расторжения в судебном порядке договора ДУ с дольщиком | если он систематически не вносит средства на оплату покупки |
В обязанности застройщика входит:
| Публикация в открытых и публичных источниках | проектной декларации на возводимый объект |
| Строительство многоквартирного дома | в сроки, указанные в договоре |
| Обязательная регистрация договора ДУ | в органах Росреестра |
| Трата полученных от дольщиков денежных средств | исключительно на строительство оговоренного многоквартирного дома |
| Передача объекта недвижимости в собственность дольщиков | после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию |
Риски и подводные камни
У такого способа приобретения жилья есть свои плюсы и минусы.
Плюсы для дольщика в том, что он:
| Покупает жильё по цене | ниже рыночной на аналогичное жильё на первичном и вторичном рынке |
| Оплачивает покупку поэтапно | если это предусмотрено договором |
| В случае оформления ипотеки | кредит выдаётся на более выгодных условиях |
| Снижение рисков двойных продаж | необходимость регистрации договора ДУ в Росреестре сводит к минимуму возможность продать объект недвижимости другому лицу |
| Строительство объекта не может начаться без согласования и получения разрешения в различных инстанциях | то есть, дом не будет введён в эксплуатацию, если будут нарушения. Следовательно, сроки сдачи будут нарушены, и дольщик имеет право требовать неустойку. Расчет неустойки поможет произвести специалист |
| Если договор будет расторгнут по вине одной из сторон | то застройщик должен будет вернуть вложенные дольщиком средства |
| Застройщик не имеет права изменить проектировку | и стоимость строящегося многоквартирного дома |
| Дольщик может расторгнуть договор | в одностороннем порядке по нескольким условиям |
Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.
Это:
| Риск заключить договор | с недобросовестным застройщиком есть |
| Заключая договор со строительной компанией | клиент покупает не саму квартиру, а только право требовать её у застройщика |
| Вероятность того, что жильё не будет готово в срок достаточно невысокая | например, в Москве, просрочка составляет в среднем полгода |
| Застройщик не может изменить цену за 1 кв. м | даже в сторону снижения |
И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.
Но, закон гарантирует дольщикам возврат вложенным ими средств. Но для этого сделка должна быть совершена в законном порядке.
Форма типового договора
О договоре долевого участия в строительстве многоквартирных домов говорится в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Здесь сказано, что он:
| Заключается только в письменной форме | устной формы договора не предусмотрено |
| Подлежит обязательной государственной регистрации | так как его предметом является объект недвижимости |
| Вступает в законную юридическую силу | не с момента подписания, а с момента регистрации |
| Должен, в обязательном порядке | содержать в себе следующую информацию:
|
| Гарантийный срок на возведённый объект недвижимости | этот срок устанавливается самим застройщиком, исходя из разумности его определения |
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что если в договоре не будет, хотя бы одного из этих условий, он не может быть подписан и зарегистрирован в законном порядке.
Это существенные условия заключения договора, без которых он не будет законной силы.
Содержание сделки
Согласно договору долевого участия, его сторонами являются дольщик и застройщик. У каждого из них есть свои обязательства друг перед другом.
Суть сделки заключается в том, что застройщик обязуется передать право собственности на объект недвижимости дольщику.
Сделать он это должен в срок, который указывается в данном договоре.
Такая обязанность возникает из того, что застройщик имеет право привлекать денежные средства других лиц (чаще всего физических) для строительства многоквартирного дома.
Дольщик оплачивает конкретное помещение определённой площади, исходя из цены за 1 кв. м.
После того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома, он обязан передать право собственности, на оговоренный объект, дольщику.
У дольщика также есть свои обязанности по отношению к строительной компании.
Он должен уплатить указанную в договоре ДУ сумму тем способом, который также определён ДДУ.
Если стороны нарушают взятые на себя обязательства, то каждая из них имеет право потребовать от другой стороны выплаты неустойки, в законном размере, а также расторжения договора в одностороннем порядке. Сделать это можно только через суд.
Индивидуальные условия
Существует типовая форма договора, которая установлена законом. Но закон не запрещает сторонам вносить дополнительные условия для его заключения.
Обе стороны хотят, чтобы сделка состоялась на выгодных, для обеих сторон, условиях. Поэтому в договоре ДУ появляются индивидуальные условия.
К нюансам договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, которые желательно учесть в документе, можно отнести:
| Порядок корректировки цены договора на тот случай, если изменится площадь купленного объекта | лучше, чтобы цена не менялась, так как площадь купленного помещения не должна меняться. Но перед тем, как подписать акт приёмки помещения у строителей, необходимо вызвать независимого специалиста, который укажет на недостатки. Если будет документами подтверждено, что площадь не та, что указана в договоре (меньшей площади), то дольщик может требовать, в судебном порядке, изменения цены договора в меньшую сторону и возврата части уплаченных средств |
| Максимальное количество раз сдачи объекта государственной комиссии | если застройщик превысит это количество, то договор расторгается дольщиков в одностороннем порядке, а все вложенные средства ему возвращаются |
| Колебания курсов валют | это условие актуально, если цена договора указана в иностранной валюте. Необходимо предусмотреть возможные колебания курса |
| Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире | все недочёты должны быть отражены в акте приёмке, который составляется при передаче квартиры дольщику. Если застройщик эти неполадки не устраняет, дольщик может требовать от него выплаты всех расходов по самостоятельному устранению |
| Сведения о форме | управления будущим домом |
| Порядок оформления данного объекта в собственность | а также сроки и стоимость процесса |
Образец документа
С типовым образцом ДДУ нужно ознакомиться заранее, чтобы, разобраться со всеми нюансами.
Предоставление гарантии
Застройщик должен гарантировать своим дольщикам своевременную передачу купленной недвижимости в собственность.
В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что гарантийный срок не должен быть меньше 5 лет.
В течение этого срока застройщик должен будет устранять:
| Любые неисправности | инженерных коммуникаций |
| Другие недостатки | которые могут быть выявлены собственником во время эксплуатации жилого помещения |
Если собственник сам решает устранять обнаруженные недостатки, то застройщик должен будет возместить ему расходы в разумных пределах.
Использование материнского капитала
Материнский капитал имеет целевое назначение, и одной из целей его использования является улучшение жилищных условий семьи.
Закон не запрещает использовать эти средства для оплаты долевого участия в строительстве будущей квартиры.
Для использования этих средств в указанных целях, нужно обратиться в ПФ по месту регистрации заявителя.
Также его можно использовать для оплаты первого взноса, если квартира покупается с помощью ипотечных средств банка.
Сейчас закон обезопасил граждан, инвестирующих свои средства в строительство.
Новые положения закона практически исключают использование застройщиком «серых» схем.
domdomoff.ru
Долевое участие в строительстве жилья
История долевого строительства
Перед тем, как понять, что из себя представляет долевое участие в строительстве жилья, необходимо разобрать с вопросом: «А что же такое долевое строительство вообще и как оно возникло?»
Впервые долевое строительство появилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (с 1983 по 1989 годы). В период его правления ситуация в стране была крайне нестабильной: большинство населения находилось за чертой бедности, с частой периодичностью вспыхивали войны и даже попытка замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль, к сожалению, ни к чему не привела. Так Раулем в 1985 году было принято решение воплотить в жизнь программу, которая называлась «Строительство по справедливости».
Согласно данной программе было создано специальное общество, принимающее взносы с граждан. Данные взносы шли на поддержку строительства жилья застройщиком, взамен же население получало те квадратные метры жилья, которые были эквивалентны внесенной сумме. Вся сделка между гражданами и застройщиком при этом регистрировалась с помощью акций, накопив которые люди могли обменять их на жилье. Таким образом, Альфонсину удалось увеличить число собственников квартир с 2-х до 21 процента.
Представленная выше схема считалась и считается до сих пор наиболее удобной и приемлемой благодаря тому, что участники долевого строительства имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку до окончания строительства. Кроме того долевое строительство является и наиболее эффективным способом вложения денежных средств, поскольку по окончании строительства объекта цены на жилье становятся в разы больше. Как правило, долевое участие в строительстве цены на жилье позволяет сделать примерно на 30 процентов дешевле ее номинальной стоимости.
Стоит сказать, что в виду положительного опыта долевого строительства в Аргентине, многие страны последовали тому же примеру. Схема оказалась действенной и это подтверждается опытом таких стран, как: Чили, Египет, Кувейт, ОАЭ и т.д. И по нынешний день еще не придумано более реальной и эффективной схемы, чем эта.
Таким образом, мы дали ответы на наш главный вопрос и теперь можно сформировать понятие долевого строительства в современном представлении:
Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности, при которой застройщик для возведения того или иного объекта привлекает денежные средства граждан. В свою очередь, гражданин, вложивший свои деньги в строительство на основании договора, становится участником долевого строительства жилья.
Участие в долевом строительстве в России
Долевое строительство получило также широкое распространение и в России. На первых порах всем казалось, что участвовать в долевом строительстве достаточно перспективно. Все выглядело просто и легко, однако не тут-то было. В СМИ все больше и больше появлялось негативных отзывов о долевом строительстве, поскольку количество обманутых дольщиков росло неимоверно. Таким образом, при доказанной принципиальной правильности схемы долевого строительства, данная идея оказалась в российской практике просто порочной. Как правило, обманутыми оказывались дольщики из-за неосмотрительности застройщиков, которые неоправданно надеялись преодолеть возникшие трудности со строительством за счет новых дольщиков, а это еще и создавало риск раскручивания всевозможных «пирамид».
Чтобы уменьшить негативное отношение к участию в долевом строительстве наше государство «30» декабря 2004 года приняло Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Вступил данный закон в силу с «01» апреля 2005 года.
Нормы вышеуказанного закона призваны регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан. Законом также установлена допустимая форма договоров о долевом участии в строительстве, которая в первую очередь направлена на защиту прав граждан от недобросовестных застройщиков. Но для того, чтобы такой договор долевого строительства принял реальную юридическую силу, он обязательно должен быть зарегистрирован соответствующими органами государственной власти.
Согласно закону определяются две стороны договора об участии в долевом строительстве - застройщик и участник долевого строительства:
Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства.
Участник долевого строительства представляет собой, как правило, физическое лицо (реже юридическое), которое предоставляет застройщику денежные средства для строительства недвижимости с целью получения в собственность жилье после его ввода в эксплуатацию.
По сути, участник долевого строительства является своего рода инвестором, а договор об участии в долевом строительстве - инвестиционным договором. И согласно данному договору застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после разрешения ввода его в эксплуатацию передать оговоренные в договоре квадратные метры жилья участнику долевого строительства, а участник при этом обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект, если тот соответствует всем требованиям договора. При этом существенными условиями, которые так или иначе должны быть указаны в договоре о долевом участии остаются:
- Объект договора, который должен быть передан участнику долевого строительства и должен быть определен в проектной документации;
- Срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства после ввода его в эксплуатацию;
- Цена договора, порядок и сроки её уплаты участником долевого строительства.
Если вкратце описывать схему участия в долевом строительстве, то она выглядит следующим образом:
- Сначала застройщик покупает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
- Затем застройщик заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками;
- Дольщики согласно договору и чаще всего в рассрочку выплачивают обусловленную стоимость квартиры;
- И после сдачи объекта в эксплуатацию участники долевого строительства получают в собственность данное жилье.
Безусловно, необходимо сказать, что закон о долевом участии в строительстве улучшил положение в нашей стране, однако решить проблему кардинально он не смог ввиду того, что застройщики до сих пор продолжают применять ухищренные схемы обмана дольщиков, о которых будет рассказано более подробно далее.
На сегодняшний день в Российской Федерации созданы и работают комитеты для помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Данные организации ведут учет новых строительных объектов и осуществляют сбор статистических данных о каждом из них и об администрации соответствующего региона, тем самым выявляя недобросовестных застройщиков.
Достоинства и недостатки долевого участия в строительстве
Несмотря на все надувательства, которые очень часто появляются в СМИ, участие в долевом строительстве все же остается для многих Россиян чуть ли не единственным вариантом получения в собственность жилье. Действительно, в стране имеет место быть ситуация, при которой для многих граждан рыночная цена за квартиру просто неподъёмна, а банковское кредитование ввиду своих высоких процентов предполагает значительную переплату за недвижимость.
Итак, отметим 3 самых важных преимущества участия в долевом строительстве:
- Долевое строительство домов позволяет приобрести недвижимость за сравнительно низкую стоимость, в то время как после сдачи объекта в эксплуатацию, его цена значительно возрастает.
- Достоинством долевого строительства также является и возможность рассрочить платежи на покупку квартиры до завершения строительства.
- Немаловажно, что покупая новую квартиру, Вы покупаете ее с первых рук, тогда, как при приобретении вторичного жилья, уже после заключения сделки Вам могут быть предъявлены законные требования на купленную недвижимость со стороны третьих лиц.
Но, как известно, каждая медаль имеет и вторую сторону, так и при долевом строительстве хотелось бы обратить внимание на несколько нарушений, которым могут быть подвержены участники долевого строительства:
- Двойная продажа одной и той же квартиры нескольким дольщикам. В этом случае при заключении договора долевого участия права на недвижимость могут либо уже принадлежать другому лицу, либо после заключения договора с Вами эту же квартиру могут реализовать еще раз. При втором варианте волноваться Вам в принципе ни к чему, поскольку права на квартиру так или иначе останутся за Вами (Вы первые заключили договор), а вот при первом варианте Вам придется побегать по судам, чтобы выбить от компании застройщика свои денежные средства.
При этом стоит отметить, что Закон № 214 запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам. Однако данный Закон действует только на объекты, разрешение на строительство которых было получено после подписания Закона, то есть после «01» апреля 2005 г., а по объектам, разрешение на строительство которых было получено до данной даты, он просто не работает.
- Использование «Серых схем». В этом случае на данный момент недобросовестные застройщики применяют один из следующих методов обмана:
- Вместо реального договора долевого строительства заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому застройщик обязуется после постройки объекта заключить с дольщиком основной договор купли-продажи. Однако до заключения основного договора право собственности за недвижимость остается за застройщиком и именно в этот момент недобросовестный застройщик имеет возможность потребовать у дольщика денежные средства, объясняя это как резерв перед заключением основного договора, ведь законодательство не предусматривает возможность оплаты предварительного договора купли-продажи.
- Заем денежных средств под вексель подразумевает под собой также заключение предварительного договора купли-продажи, но к нему еще добавляется и соглашение о покупке векселя, который равен стоимости недвижимости. Так застройщики пускают пыль в глаза дольщикам, уверяя их в том, что застройщик будет просто обязан продать недвижимость после ввода объекта в эксплуатацию, а сам при этом получит заранее денежные средства. Но в этом случае следует учесть, что предварительный договор купли-продажи и вексель никакой юридической силы между собой не имеют и застройщик вместо квартиры через несколько лет строительства может просто вернуть Вам деньги. Таким образом, получается, что Вы, как дольщик, просто даете застройщику деньги в займы на определенный период времени.
Помимо указанных нарушений, которые могут возникнуть еще до заключения договора долевого строительства, существуют и нарушения, которые возникают и после, как правило, они связаны с не сдачей объекта строительства в срок, с приостановкой строительства, с несоответствием объекта по качеству выполненных работ требуемым стандартам и т.д. Однако все эти проблемы могут быть легко устранены, если составлен грамотный договор долевого участия в строительстве, где обязательно будет указано возмещение любых убытков дольщика в случае невыполнения условий договора застройщиком.
И напоследок хотелось бы дать Вам дельный совет. Если Вы хотите, чтобы участие в долевом строительстве обернулось для Вас достаточно перспективным способом вложения денежных средств, изучите внимательно Закон «Об участии в долевом строительстве», который предусматривает довольно таки широкие гарантии прав дольщиков, а также уделяйте должное внимание всевозможным условиям договора долевого строительства.
Прочтите также:
←Вернуться
www.it-nv.ru
как не стать обманутым дольщиком
Заключая договор долевого участия, необходимо помнить о сопряженных с ним рисках. Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после заявления Правительства Российской Федерации о намерении решения квартирного вопроса своих граждан, строительство жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, — а это привело к появлению недобросовестных застройщиков, а также нечистых на руку должностных лиц на всех этапах финансирования. Также причинами появления проблем в долевой застройке служат недостаточная прозрачность получения всех видов согласований, необходимых для начала строительства (ведет к заключению договоров долевого участия на объектах без необходимых разрешений), и отсутствие надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым состоянием.
Нормативная база для защиты участников долевого строительства
В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы. Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).
Законодательство по защите прав потребителей может применяться в суде только в случаях, когда отсутствие корыстных целей покупателя доказано при рассмотрении следующих вопросов:
- имеет ли гражданин другую жилую недвижимость;
- каков состав его семьи;
- какова площадь жилья участника долевого строительства, которую он и его семья занимали ранее;
- нуждается ли он в улучшении условий проживания и состоит ли на учете.
Но и даже в случае судебных решений в пользу дольщика, никто не гарантирует, что он может получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом или проходить соответствующую процедуру. Чтобы риск оказаться в числе обманутых дольщиков был минимальным, граждане должны знать о проблемах, имеющихся при заключении договоров долевого участия.
Итак, с какими проблемами может столкнуться дольщик при ожидании жилья, за которое он уже отдал свои деньги?
Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)
Причины возникновения проблемы:
- Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
- Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время.
- Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание.
- Расчет между подрядчиком и застройщиков не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
- Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.
Проблема № 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре
Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.
Причины возникновения проблемы:
- В договоре не прописан состав работ или затрат, включенных в стоимость одного квадратного метра жилья. Например, застройщики выполнил благоустройство придомовой территории — эти затраты, без предварительного (при подписании договора) уведомления дольщиков не относятся к основному строительству, и заказчик имеет право включить их сверх первичной стоимости квадратного метра. Во избежание возникновении такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть прописано, что суммы, внесенной дольщиком, достаточно для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.
- Затянувшееся строительство или общая ситуация в стране, повлекшие резкое удорожание стоимости строительных материалов или иных необходимых для постройки объекта работ и услуг. Если такого вида риски и ответственность за них не прописаны в договоре, то застройщик может попытаться обязать дольщиков внести доплату. Если объект уже достроен, то будущие собственники жилья с большой долей вероятности могут получить недвижимость без внесения доплат, в противном случае, строительство может перейти на стадию незавершенного.
- Незавершенное строительство — если застройщик не справился со своими обязанностями, то власти муниципального образования имеют полное право передать строительство другой компании. Смена застройщика без сохранения обязательств перед дольщиками гарантированно предполагает возникновение различного вида доплат.
- Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок. В этом случае дольщики обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.
Проблема № 3. Невозможность расторжения договора долевого участия
Если одного из дольщиков не устраивает ход выполнения строительства или по каким-либо иным причинам, он желает расторгнуть договор.
Что должен содержать договор долевого строительства, чтобы риски дольщика по этой проблеме были сведены к минимуму:
- Пункт «Условия расторжения договора» должен быть максимально подробным — он должен содержать возможные причины и инициаторов расторжения.
- Условия подписания соглашения о расторжении должны содержать: обязательства сторон по подписанию, срок возврата и объем денежной суммы к возврату дольщику. В противном случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств.
Проблема № 4. Регистрация прав собственности дольщика
Причины возникновения проблемы:
- Застройщик не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами.
- Застройщик по каким-либо причинам не может подготовить пакет документов, необходимых для передачи в государственные органы регистрации.
Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности.
Проблема № 5. Двойная продажа жилья
Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности.
Причины возникновения проблемы:
- Незнание гражданами юридической подоплеки договоров долевого строительства. Все договоры такого вида в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в соответствующих органах — тогда риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму.
- Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями. Эта причина является мошенничеством.
Проблема № 6. Приобретение жилья не у застройщика
Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию. Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам. Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.
Проблема № 7. «Серые» схемы
Зачастую желание человека обладать квартирой именно в этом районе и именно в этом доме так велико, что, вопреки здравому смыслу или по причине недопонимания серьезности рисков, он участвует в строительстве не на условиях, предусмотренных законодательством нашей страны, а соглашается на условия застройщика и вносит свои денежные средства по так называемым «серым» схемам:
- Приобретение векселей или заключение беспроцентного договора займа застройщику — в этом случае законное обеспечение передачи квартиры покупателю возможно лишь на добровольных началах застройщика. Чаще всего дольщикам просто возвращаются средства без уплаты процентов по ним. И, если от займа до возврата проходит не один год, сколько в этом случае теряет дольщик — предугадать не сложно.
- Передача денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта, — в этом случае связь между зачислением финансовых средств и приобретением прав на недвижимость отсутствует. Кроме того, застройщики могут обязать своих дольщиков пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольный закон.
- Заключение предварительных договоров долевого участия — в этом случае возможен срыв сроков заключения основного договора.
- Возмездный договор купли-продажи недвижимости — подписание такого документа влечет за собой налоговые последствия для дольщика, которого также могут привлечь к административной ответственности за нарушение закона № 241-ФЗ о долевом строительстве.
Заключение
Аналитики рынка недвижимости и юристы обращают внимание на то, что оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:
- точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
- фиксация стоимости одного квадратного метра на весь период строительства;
- расторжение договора и возврат уполномоченных средств;
- четкая ответственность за несоблюдение условий договора.
Поскольку обычно текст таких договоров составляется заинтересованным юристом (например, штатным), то глупо предполагать, что застройщик вгонит себя в какие-то узкие рамки. Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону. Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.
Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.
И все же, нужно отметить, что государство пытается решать проблемную ситуацию. Для этого закон № 214-ФЗ постоянно совершенствуется. Так, например, последние внесенные изменения ужесточили ответственность за несоблюдение закона. Но его эффективность по-прежнему минимальна, так как четкого механизма возведения объекта капитального строительства «ОТ и ДО» не существует. Результативность действия закона и сведение рисков дольщиков к минимуму может быть достигнуто только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству, в том числе и земельного законодательства.
Прочтите также:
←Вернуться
www.it-nv.ru
Договор долевого участия в строительстве: подводные камни
В условиях сегодняшней современности, участие в долевом строительстве для большинства граждан выступает одним из самых выгодных способов приобретения жилплощади по выгодной и реальной цене.
Условия ДДУ и его реализация в жизнь подлежит контролю со стороны законодательства, поэтому является наиболее надежным вариантом для приобретения жилья относительно других.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область
+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
ДДУ: подводные камни
На какие моменты следует обращать свое пристальное внимание во время подписания ДДУ? Что следует знать?
Если вы предприняли волевое решение об участии в долевом соглашении, то вам нужно достаточно внимательно прочитать и изучить договор и проанализировать суть основных его разделов.
Со стороны законодательства, не предусмотрено единой формы для данного документа, однако, эта особенность не исключает наличия некоторых основных пунктов, без которых договор можно будет считать недействительным.
К данным пунктам можно отнести:
- Довольно широкое описание объекта недвижимости, находящегося в долевом строительстве, который в перспективе передастся участникам ДДУ;
- Обязательность указания стоимости договора ДДУ, а также условий и сроков внесения суммы платежа;
- Временные рамки для передачи дома;
- Сведения касательно длительности срока гарантии на жилплощадь;
- Перечень методов для обеспечения выполнения обязательств со стороны компании-застройщика по данному договору.
Кроме базовых пунктов, следует, чтобы в ДДУ указывалась также информация дополнительного характера:
- Условия по внесению различного рода изменений в стоимость договора по причине изменения площади объекта, но, все же, наилучший вариант, когда коррективы относительно размеров вноситься не будут;
- Отметка о максимальном количестве раз сдачи объекта государственной комиссии;
- Сроки, предназначенные на ликвидацию различных «нестыковок»;
- Сведения относительно способа управления домом;
- Размер стоимости и временные рамки для оформления жилплощади в собственность.
ДДУ должен быть составлен в стандартной общей форме в отношении дольщиков, а потому довольно проблематично вносить в него дифференцированные коррективы.
Недостатки долевого строительства
При разработке договора долевого участия в постройке дома, стоит учесть связанные с ним различные, так называемые, «подводные камни» и аспекты риска.
В первую очередь, стоит учитывать недобросовестность компании-застройщика, а также должностных лиц, которых можно встретить на любом из этапов финансирования.
Также существенной проблемой выступает и не совсем прозрачный характер получения согласований, необходимых для начала строительных работ и, кроме того, отсутствие строгих контрольных мероприятий со стороны государственных органов относительно деятельности компании-застройщика и ее материального статуса.
Одной из наиболее часто встречаемых проблемных моментов выступает задержка финальной стадии строительных работ и, как следствие, сдачи дома в пользование.
Причинами данного явления выступают нецелевое расходование денежных средств со стороны компании-застройщика, а также невыполнение со стороны участников договора обусловленных и поставленных перед ними задач по финансированию работ, проведению расчетных операций между стороной застройщика и подрядчика. Также причинами выступают ошибки в самом ДДУ.
Кроме того, важным и неблагоприятным моментом выступает возможная необходимость доплаты поверх оговоренной суммы, что аргументируется, как правило, такими обстоятельствами, как отсутствие прописанных и запланированных работ, соответственно, и связанные с этим фактом дополнительные затраты, подорожание строительных материалов, а также отдельных строительных и ремонтных услуг подрядчика.
Нередко можно встретить также существенное увеличение площади квартир, естественно, не предусмотренное изначальными условиями, прописанными в ДДУ.
Еще один проблемный момент – договор долевого участия расторгнуть нельзя. Отметим, конечно, что в тексте документа могут присутствовать условия, способные помочь избежать каких-то проблемных нюансов, которые связаны непосредственно с выполнением работ.
Итак, следует проследить, чтобы пункт «Условия расторжения договора» был достаточно детализирован относительно возможных причин и сторон-инициаторов расторжения. В данном пункте должны быть отражены обязательства сторон договора, а также иные значимые обстоятельства.
Одной из важных стадий является процедура регистрации права дольщика на собственность.
Проблемы на данном этапе возникают довольно разнообразные:
- Ненадлежащее выполнение или невыполнение в принципе обязательств застройщика по отношению к государственному инвестору;
- Ряд обстоятельств мешают компании-застройщику осуществить сбор документации, которую нужно будет передать в государственный регистрационный орган.
Подобный вопрос можно разрешить посредством судебного вмешательства.
Имеется еще один немаловажный аспект риска, который неблагоприятен для дольщика, — это двойная продажа жилья. Данное обстоятельство зачастую возникает тогда, когда люди не знакомятся с основными юридически значимыми моментами, а недобросовестный застройщик подписывает соглашение и с одним, и с другим кругом дольщиков, или же оплачивает труд подрядчика посредством выделения ему жилья в выстроенном доме.
Помимо этого, права на недвижимость, в ряде случаев, приобретаются не через непосредственную компанию-застройщика, а у другой подрядной организации.
Для того чтобы миновать подобные обстоятельства, следует скрупулезно изучать соглашение о долевом участии прежде, чем ставить в нем свою подпись.
Кроме этого, имеют место так называемые «серые схемы», способные создать опасность для участников. Данные схемы применимы в тех обстоятельствах, когда гражданин соглашается на условия застройщика, а после вносят обусловленную сумму денежных средств по определенной схеме.
Преимущества ДДУ
Долевое строительство – довольно широко распространенный и «демократичный» вариант решения жилищного вопроса, столь актуального в наши дни.
Основной плюс ДДУ – доступный характер приобретения жилплощади для тех семей, которые не в состоянии осуществить выплату в полной мере за квартиру.
Одновременно с этим, гражданин получает рассрочку на несколько лет, вплоть до сдачи недвижимости объекта со стороны застройщика в пользование. Исходя из вышеуказанных моментов, ДДУ можно охарактеризовать как выгодное финансовое вложение.
Как оформляется долевое участие в строительстве
Основополагающим документом, который регулирует правовые и финансовые вопросы застройщика и гражданина, желающего приобрести жилплощадь, является закон РФ «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года под № 214-ФЗ.
Данный нормативно-правовой акт имеет большой объем, поскольку законодатель постарался учесть все аспекты и «острые углы» во взаимоотношениях сторон, которые касаются застройки жилья, а также по максимуму обеспечить безопасность граждан, реально подвергающих риску значительную денежную сумму.
Порядок оформления ДДУ в застройке регламентирует закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» от 21 июля 1997 года под № 122-ФЗ, а именно статья 25.1 данного нормативно-правового акта.
Кроме вышеуказанных законодательных актов, к паевому участию в строительстве также относится закон РФ «О взаимном страховании» от 29 ноября 2007 года под № 286-ФЗ. Конкретнее, ст. 23.1 данного закона прописывает требования касательно подстраховки ответственности застройщика за невыполнение или же выполнение не в полной мере обязательств, принятых на них.
КоАПом предусмотрены меры ответственности за отхождение от норм законов по участию в долевом строительстве (статья 14.28).
В соответствии со статьей 4 закона РФ № 214-ФЗ, ДДУ является документом, согласно которому одна сторона (в виде застройщика) принимает на себя обязательство по самостоятельному или опосредованному строительству жилого дома (или же другого сооружения), а после введения в эксплуатацию, предоставить обусловленный жилой объект в пользу второй стороны (дольщика). Дольщик (он же инвестор) принимает на себя обязанность по внесению платы, размер которой обусловлен договором, а также обязан принять объект недвижимости.
ДДУ должен быть составлен в письменной форме и проходить регистрацию в органе Росреестра. Все приложения, а также дальнейшие коррективы в договоре тоже фиксируются в Росреестре.
Стандартный (типовой) договор долевого участия в строительстве
Если говорить о стандартах составления и основных условиях типового договора долевого участия, то это будут достаточно условные тезисы, поскольку договор составляется в индивидуальном и дифференцированном порядке, при этом учитываются все имеющиеся обстоятельства, касающиеся отношений инвестора и застройщика.
Однако заметим, что типовой договор долевого участия, в принципе, не должен иметь значительные отступления от общепринятых правил, которые применяются к оформлению сделок в письменной форме.
Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие моменты:
- Название населенного пункта, в котором составляется документ, а также дату его подписания;
- Персональные данные сторон договора, учитывая название организации и анкетные данные физического лица, сведения регистрационных документов для предприятий / учреждений / организаций, а также другие значимые данные по местонахождению или месту проживания;
- Права и обязанности сторон договора.
По застройщику:
- Обязательство постройки объекта недвижимости в рамках обусловленного временного промежутка;
- Проведение мероприятий касательно введения здания в эксплуатацию;
- Право на затребование от дольщика своевременной выплаты указанных в договоре платежей.
По дольщику:
- Обязательство по проведению финансирования постройки в объемах и сроках, обусловленных положениями договора;
- Право требования передачи недвижимости в пользование, с условием соответствующего качества;
- Довольно важно учесть согласование и отражение в тексте договора долевого участия основных условий сделки, при отсутствии которых договор будет считаться не подписанным;
- Кроме того, контрагентам в сделке долевого участия в строительстве можно согласовывать в рамках договора любые важные для них условия и аспекты, однако, последние не должны идти в разрез с нормами действующего законодательства;
- Окончание договора ДУ выражается данными контрагентов и их сигнатурами (подписями или печатями).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область
+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
o-nedvizhke.ru
что обязательно нужно знать дольщику!
Долевое строительство: что о нем нужно знать: 1. Что такое долевое строительство 2. Законодательные акты 3. Преимущества долевого строительства4. Недостатки долевого строительства
Что такое долевое строительство?
Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности в области строительства, при которой компания-застройщик привлекает средства физических и юридических лиц для строительства недвижимости, в частности, многоквартирных жилых домов.
Дольщики – это граждане или организации, вложившие свои средства в строительство того или иного объекта, и заключившие соответствующий договор, согласно которому застройщик обязан передать в пользование их долевую собственность сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, завершенного строительством.
Договор долевого участия – это документ, определяющий права и обязанности застройщика и дольщика, в котором досконально указываются обязательства обеих сторон и все основополагающие моменты: предмет договора (квартира), метраж, условия оплаты, сроки сдачи объекта и т.д.
Законодательство в области долевого строительства
Главным законодательным актом, регулирующим область долевого строительства жилой недвижимости, является Федеральный Закон Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем прописаны все положения, связанные с привлечением инвестиций частных лиц, либо организаций в долевое строительство на основании заключения договоров участия в долевом строительстве.
Несмотря на принятие этого закона, практически в каждом городе России возникали неприятные случаи с обманутыми дольщиками, когда строительные компании создавали финансовые пирамиды, банкротились или вообще исчезали с деньгами вкладчиков.
Чтобы обезопасить дольщиков от потери вложенных средств, 1 января 2014 года был принят Федеральный Закон РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№294-ФЗ), согласно которого, строительные компании обязаны страховать все возможные риски долевого строительства. Закон предусматривает, что компании-застройщики могут регистрировать договора долевого участия только при оформлении поручительства за соблюдение сроков и качества строительных работ, а также при наличии договора о страховании гражданской ответственности.
На деле все оказывается гораздо сложнее. Во-первых, некоторые застройщики продолжают работать в обход закона о долевом строительстве, предлагая своим вкладчикам вместо договоров долевого строительства договора предварительной купли-продажи, договора паенакопления и другие формы договоров. При таких формах взаимодействия с вкладчиками необходимость у застройщиков обращаться в страховую фирму отпадает, ведь договоров долевого строительства как таковых, у них не имеется.
Во-вторых, страховые компании со своей стороны также не спешат осваивать эту сферу в силу того, что на практике сроки сдачи объектов в эксплуатацию не выдерживаются и вообще при существующей в стране ситуации в сфере строительства жилья и несовершенстве законодательной базы, риски для страховых компаний очень высоки.
Преимущества долевого строительства
1. Основным преимуществом участия в долевом строительстве является существенная экономия средств на приобретение жилья. Ни для кого не секрет, что квартира, купленная на стадии строительства, обойдется покупателю гораздо дешевле, чем готовая. И чем раньше покупатель заключает договор долевого участия, тем меньше в итоге окажется стоимость жилья. После сдачи объекта в эксплуатацию цены на квадратные метры значительно возрастают.
2. В отличие от покупки готовой квартиры в новостройке или на рынке вторичного жилья, оплата строящегося жилья как правило, происходит поэтапно, согласно условиям договора долевого строительства.
3. Заключив договор долевого строительства и ознакомившись с планировкой будущего дома, покупатель может выбрать понравившуюся ему квартиру, планировку и этаж из нескольких вариантов.
4. Покупатель на свое усмотрение может решить, с какой отделкой будет принимать квартиру. Если он согласен на черновую, то стоимость квартиры еще снизится, а выбор чистовой отделки избавит от необходимости сразу делать ремонт. Правда, реалии нашей жизни таковы, что очень часто новоселам приходится переделывать за строителями и чистовую отделку. Ну, тут уж кому как повезет.
5. Став дольщиком, можно получить приоритет в таком важнейшем вопросе, как парковочное место для автомашины. Ведь далеко не каждая новостройка предполагает равное соотношение количества квартир и парковок. А если учесть, что машина сейчас есть практически в каждой семье, вопрос с парковкой является очень актуальным.
Недостатки долевого строительства
1. Главным недостатком долевого строительства являются, конечно же, риски, с ним связанные. Самое главное, что нужно сделать будущему дольщику – выбрать проверенного, авторитетного застройщика с большим стажем в сфере строительства и хорошей деловой репутацией. В принципе, это сделать не так уж и сложно, если подходить к делу со всей серьезностью. Когда выбор будет сделан, необходимо удостовериться, что у застройщика имеются все необходимые документы, в том числе, разрешение на строительство, на земельный участок и так далее. Это очень важные вопросы, поэтому будьте бдительны!
2. Использование при реализации строящегося жилья «серых» схем. Не соглашайтесь на договора предварительной купли-продажи, либо какие-то другие. Помните, что застройщик, привлекающий деньги покупателей-инвесторов, должен оформлять свои отношения с ними только согласно закону № 214-ФЗ. Изучите этот закон досконально, прежде чем пойдете заключать договор со строительной компанией.
2. Если выбран надежный застройщик, все остальные недостатки долевого строительства будут уже не столь существенны, хотя и неприятны. К ним можно отнести такое очень распространенное в нашей стране явление, как несоблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Опоздание со сроками в районе полугода считается даже нормой. От этого не застрахованы даже застройщики с хорошей репутацией, так как не все зависит только от них. Проволочки могут возникнуть из-за недостатка финансирования, чиновничьей бюрократии при оформлении документации, различных служб, принимающих объект и так далее.
В целом, долевое строительство – это очень хороший способ приобрести недорогое жилье или просто инвестировать свободные средства в недвижимость. Главное, знать свои права и стараться быть компетентным во всех важных вопросах в этой сфере.
biz-novostroy.ru
