Правовые особенности ипотеки на земельный участок. Участок под ипотеку
Как оформляется ипотека на земельный участок?
Основная проблема в малом количестве прецедентов. Печально, но не каждый сотрудник банка имеет достаточную квалификацию, чтобы грамотно работать с документами на землю. Однако если Вы проявите некоторую настойчивость, ипотека на участок станет вполне реальной для Вас вещью.
Какой участок можно приобрести в ипотеку?
Объектом ипотеки может стать не каждый земельный участок. Нельзя купить в ипотеку участок, находящийся в долевой собственности, в собственности государства, землю, являющуюся муниципальной собственностью. Неприменима ипотека к участкам, которые по каким-либо причинам были изъяты из оборота.
Если участок не пуст:
Если на земельном участке, оформляемом в ипотеку, расположена какая-либо постройка, ипотека будет распространяться и на нее. Принцип неделимости участка и строений на нем прописан законодательно, и обязательно будет отражен в кредитном договоре.
При этом обязательно, чтобы постройка была введена в эксплуатацию и оформлена в собственность в соответствии с Российским законодательством о недвижимости.
Последующее использование участка:
Ипотека на земельный участок, так же как и на любой другой объект недвижимости, предполагает его приобретение только для использования в личных целях.
Иными словами, участок, приобретенный в ипотеку, нельзя сдавать в аренду до полного погашения кредита. Также нельзя изменять участок, возводить на нем какие-либо постройки без согласования с банком. Все эти процедуры требуют заключения дополнительных соглашений к кредитному договору.
Минимальная площадь участка под ипотеку:
Под ипотеку подойдет не каждый участок. Помимо статуса земель и типа собственности банком учитывается еще и площадь земельного участка. К сожалению, единых, законодательно установленных критериев оценки площади сегодня не существует.
Для каждого субъекта Российской Федерации эти нормы свои, устанавливает их местная администрация. Помимо этого, банк также может накладывать собственные ограничения на минимальную и максимальную площадь участка под ипотеку.
infapronet.ru
Ипотека под залог земельного участка
Содержание статьи:
Залогом приобретаемой в ипотеку недвижимости не всегда служит недвижимость, являющаяся предметом договора. Просто это наиболее распространенная среди банков практика. Заемщик зачастую не обладает достаточными материальными ценностями, позволяющими обеспечить ипотечный залог.
Невозможно обеспечить залог, например, бытовой техникой или автомобилем, если это не дорогостоящая модель. Недвижимое имущество, будь то дом или квартира, на сегодняшний день имеют высокую стоимость. Поэтому гарантией возвращения долга банку выступает недвижимость, относительно которой заключается договор ипотеки. С другой стороны, заемщик, обладающий какой-то жилплощадью, либо земельным участком, именно их может предоставить банковской организации в качестве залога.
Или, например, человек проживает за городом, в частном секторе со своим земельным участком, но хочет назвать себя полноправным городским жителем. Желание поменять недвижимость за чертой города на жилплощадь в его пределах — вполне осуществимое. У разных людей разные взгляды на жизнь. Для кого-то комфорт собственного жилья означает гораздо больше, всего прочее. Тут и появляется ипотечное предложение.
Любой земельный участок, как ипотечный залог
В банковской практике Российской Федерации, в последнее время, достаточно широко распространяется залог земельных участков по ипотечному кредитованию. Сейчас уже мало кто занимается огородами, дачами так, как это происходило лет двадцать-тридцать назад. Получение земли в советские времена было делом менее хлопотным, нежели сейчас. Многим людям земельные «угодья» достались в наследство, более вдумчивые владельцы их догадались приватизировать.
Бесспорно, найдутся люди, особенно — представители старшего поколения, утверждающие, что собственная земля — всегда хорошо. Здесь можно отдохнуть не хуже, чем на дорогостоящем курорте. Можно выращивать экологически чистую пищу, без этих ваших ГМО. Но что делать, если после утомительных трудовых будней времени на приобщение к природе не остается совсем? Получается следующее — земельный участок простаивает, не принося фактической пользы. Хорошо, если он находится не в какой-нибудь глухомани, где перспектива реализация так же далека, как сам он от цивилизации. В итоге, почему бы не воспользоваться данным земельным участком, выставив его в залог ипотечного кредитования?
Важно помнить — какова бы ни была оценочная стоимость участка, банк и не подумает отказаться принять его в качестве залога. Что касается цены, то чем ближе участок к городской черте, чем престижней его «окружение», тем оценочная стоимость выше. Самым привлекательным вариантом является продажа дорогостоящей земли в счет покупки квартиры. Более того, следуя последним тенденциям, много людей перемещаются из городов в коттеджные поселки или что-то подобное. Возможно, стоит рассмотреть такую сторону вопроса решения жилплощади. Если же человек прекрасно осознает реальное положение дел и единственным выходом является привлечение ипотеки, препятствовать ему никто не будет.
В любом случае, перед принятием столь важного решения, как манипулирование собственным земельным фондом, нужно изучить соответствующий рынок, узнать актуальную ценовую политику.
Оформление ипотеки под залог земельного участка. Нюансы
Под залог земельного участка ипотечный кредит оформляется по тем же правилам, что и под залог недвижимости, приобретаемой заемщиком. Есть моменты, которые стоит учесть. Одним из них является совместное владение земельным участком, например, супругами. Тогда земельный участок может выступать залогом ипотечного кредитования при письменном согласии второго супруга. Такой вопрос легко может быть оформлен грамотным юристом или нотариусом за соответствующую оплату.
Необходимыми документами при оформлении сделки являются – обязательный паспорт, справка о доходах за требуемый банком период, свидетельство ИНН. От работающих граждан банковские организации иногда требуют копию трудовой книжки полностью или только заполненных страниц.
Еще одним немаловажным моментом, при данном виде ипотечного договора, является предоставление банку акта оценки рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в залог. Естественно оценка должна быть актуальной.
Проведение оценки имущества земельного участка
Оценку любому имуществу, в том числе земельным участкам, должен дать специалист. Существует практика оценки специалистами банка. Однако у клиента могут возникнуть подозрения в занижении фактической стоимости оцениваемого в пользу банка. Выходом может служить привлечение независимой экспертной организации, не заинтересованной в сделке, а потому оценка будет наиболее точной по ситуации, складывающейся на рынке. Банк, как правило, не должен противиться такой практике. Если же это случается — лучше обращаться по вопросам ипотеки в другое финансовое учреждение.
Если же банк не согласен с оценкой, проведенной нанятыми заемщиком экспертами, он вправе привлечь стороннюю организацию. Оплата услуг, в данном случае, ложится на плечи банковской организации.
Если же после взаимных оценочных процедур стороны не смогли прийти к соглашению по поводу оценочной стоимости земельного участка, предлагаемого в ипотечный залог, стоит задуматься – продолжать сотрудничество или нет. Лишняя трата нервов, времени не нужна ни одной из сторон.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
Консультация бесплатна!
snowcredit.ru
особенности договора на покупку с домом
Взять земельную ипотеку в банке ВТБ 24
В настоящее время все чаще люди проживающие в городах, хотят переехать загород. В поисках спокойствия и свежего воздуха, покупают земельные участки для постройки дома. Количество продаваемых земельных участков большое, что можно увидеть в любом журнале статистики продаж. Но не все эту покупку могут себе позволить, поэтому прибегают к ипотечному кредитованию.
Что такое ипотечный кредит?
Ипотечное кредитование — это разновидность кредита, отличительной чертой которой выступает залоговое имущество.
Залог бывает двух разновидностей:
- Выдается кредит на приобретаемое имущество, которое будет находиться в залоге у банка до окончания срока кредитного договора. При покупке недвижимости регистрирующими органами вносится отметка в программе об обременении залогом. Любой человек может при запросе выписки увидеть этот штамп.
- Выдается ссуда под залог имеющейся недвижимости. Таким залогом может выступить: квартира, дача, дом, земельный участок и даже автомобиль.
Виды ипотечных программ
Прежде, чем зайти в отделение, стоит внимательно отнестись к изучению информации о видах предлагаемого кредитования. Это поможет заранее определиться с интересующими вопросами и сэкономить денежные средства.
ВТБ 24 предлагает широкую кредитную линейку на любой вкус и цвет. Если говорить об ипотечном кредитовании, то:
- Ипотека на новостройки. Выдается займ на приобретение строящегося дома, где залогом служит приобретаемое имущество. По этой программе кредит выдается на срок до 30 лет под процентную ставку 12- 16 % годовых. Сначала проценты возрастают из-за риска банка, но после окончания строительства становятся меньше. Первоначальный взнос от 20% от стоимости.
- Ипотека на вторичное жилье. Выдается займ на приобретение готового дома. Кредит также дается на этот срок, но проценты гораздо выше от 15 % годовых. Первоначальный взнос- 20 % от стоимости недвижимости, рассмотрение в течение пяти дней.
- Строительство дома под залог земельного участка. Максимальной суммой займа является ставка в 200% от оценки земли. Минимальная сумма 490 000. Первоначального взноса этот вид кредита не требует. Обеспечением является приобретаемое имущество. Рассмотрение кредитного заявления происходит в течение двух рабочих дней. Но к залоговому имуществу предъявляются особые требования. Например, требований к категории земельного участка у кредитной организации нет. Но стоит помнить, что земли сельскохозяйственного назначения оценят дешево. Банк уделяет внимание месторасположению земли. Она должна находится в пределах 100 километрах от города.
Более того, можно выделить подвиды ипотеки:
- Ипотечное кредитование военнослужащих.
- Ипотечное кредитование молодых семей.
- Ипотечное кредитование для работников бюджетных сфер.
Заемщики
К заемщикам ВТБ 24 предъявляет следующие требования:
- Кредитное учреждение выдает займ всем гражданам, имеющим постоянную регистрацию на территории Российской Федерации и официально трудоустроенным.
- Критерии возраста находятся в диапазоне 21-65 лет. К сожалению студентам и пенсионерам банк отказывает в выдачи ипотечного кредитования.
- Обязательным условием является трехмесячный непрерываемый стаж и общий стаж не менее года.
- Платежеспособность подтверждается клиентом путем предоставления справки о доходах (в случае зарплатного проекта этого не требуется). Одобрение по кредиту получает клиент, который сможет оплачивать ежемесячный взнос не тратя больше 40% от среднемесячного дохода.
- У заемщика должна быть хорошая кредитная история в бюро.
Как выбрать ипотечный кредит?
Для того чтобы выбрать самую выгодную программу, нужно определить такие критерии:
- Какая сумма первоначального взноса будет внесена вами.
- Какая сумма нужна для приобретения.
- Определить сумму, которую вы сможете отдавать ежемесячно для оплаты кредита.
- Каким видом платежа лучше воспользоваться: аннуитетным или дифференцированным.
- Определится со сроком кредитования.
После оценки предыдущих параметров можно рассмотреть все виды кредитования и сделать выбор.
Оформление ипотеки
Оформление ипотечного кредитования происходит в несколько этапов и требует, в зависимости от вида ипотечного кредитования, разные документы. Для начала нужно пройти стандартный этап-оценка платежеспособности клиента и определение максимально выдаваемой суммы кредита.
Для этого нужно подать следующие документы:
- Паспорт.
- Заявление.
- Справку о доходах.
- Копия трудовой книжки.
После подачи заявления, банк принимает решение в течение нескольких дней.
При одобрительном ответе, нужно определиться с программой и подать документы:
1. При вторичном или строящимся жилье:
- Свидетельство о госрегистрации права.
- Документ право собственности.
- Техпаспорт.
- Планировка дома.
- Выписки из домовой книги.
- Удостоверение об отсутствии претензий других членов семьи.
- Документ об оценке.
2. Программа строительства жилья на земельном участке:
- Заверенные копии свидетельства о регистрации прав.
- Выписка из кадастровой палаты.
- Документ оценки земельного участка.
- Выписка из ЕГРП.
- Дополнительные документы (доверенности, согласие второго супруга).
После подачи этих документов, банк оценивает свои риски и выдает окончательное решение, после которого происходит передача жилья.
Выплаты долга
Платежи по ипотечному кредитованию бывают двух типов:
- Аннуитетные. Стандартный платеж одинаковой суммой в течение оговоренного срока.
- Дифференцированные. В графике указана минимальная сумма, вносить нужна больше.
Вид платежа прописывается в кредитном договоре и виден на графике платежей.
Выплатить ипотечное кредитование можно досрочно в случае появления свободных денежных средств.
Для этого вам понадобится:
- Уведомить заблаговременно банк о своем решении, написав заявление.
- До срока погашения внести деньги на счет.
- После прошедшего платежа, взять справку об отсутствии задолженности.
Трудности с возвратом
У многих людей, в связи с потерей трудоспособности или работы, возникает трудная ситуация, при которой заемщик не может погасить ежемесячный платеж. Часто люди теряются, не отвечают на звонки, полностью игнорирует банк.
Но если в случае нецелевого займа вернуть деньги проблемно, то здесь есть залоговое имущество, которое банк вправе изъять. Но он может это сделать через суд.
Если у вас возникла эта ситуация, то стоит знать следующее:
- При потере работы или трудоспособности, уведомите банк об этом. Он может дать отсрочку платежа или предложить другие альтернативные варианты.
- Если оформлялась страховка и у вас страховой случай, обратитесь в компанию.
- При небольшой просрочке есть возможность перекредитоваться в другом банке. Но здесь придется собрать документы, и ждать одобрения.
- Написать заявление на реструктуризацию долга в банке. Кредитное учреждение всегда идет навстречу клиенту.
Зарубежный опыт
Ипотечное кредитование в Соединенных Штатах Америки
Для полной картины ипотечного кредитования, стоит заглянуть в прошлое. Программа начала свою работу в 1930 году. После чего это нашло поддержку у государства и оно создало законодательную базу. Сейчас 20% операций совершаются с недвижимостью и около десяти миллионов человек работают в этом бизнесе.
Организаций, занимающихся кредитованием очень много — от банков до союзов. На кредитном рынке присутствуют два вида кредитования — ипотечное и строительный кредит. В основном, вторым видом пользуются подрядчики для строительства частного сектора. При этом оформляется закладная, а после срока банк распоряжается недвижимостью
Ипотечное кредитование в Германии
В данной стране на первое место выступает помощь государства в ипотечном кредитовании. Эта система функционирует еще со средневековья. Кредит можно получить только тем, кто вносил средства в кассу банка много лет и платил ежемесячно. Процентная ставка по кредиту не изменяется.
Максимальный срок выдачи ипотеки составляет 12 лет. Социальная программа выдает дотацию и уменьшает налоги. При этом банковская структура держится на плаву в любой ситуации. Выплачивала причитающиеся проценты вкладчикам в период двух мировых войн.
Найти идеальную программу в таком ассортименте предстоит вам. Каждый желающий может получить жилье с помощью ипотечного кредитования, если правильно выберет партнера.
Дмитрий Баландин
Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ
property911.ru
Ипотека на участок под ижс
Ипотека на покупку земельного участка
Содержание
Покупка земельного участка при помощи ипотечного займа — не совсем стандартная ситуация как для банка, так и для заемщика. Финансовая организация в этом случае несет гораздо больше риска, чем при выдаче ипотечного займа на покупку недвижимости.
Условия предоставления ипотеки для покупки земли
Обычно первоначальный взнос по программе составляет 20 % от рыночной стоимости земельного участка. Период предоставления займа варьируется от 10 до 30 лет. Чем дольше период кредитования, тем выше будет процентная ставка.
Процентная ставка по ипотеке на покупку земельного участка находится в пределах от 15 до 26 % годовых. Она определяется, исходя из индивидуальных условий.
Сотрудники банка могут предложить вам различные варианты, которые помогают снизить процентную ставку.
Условия снижения ставки по ипотеке на землю
Процентная ставка по ипотечному кредитованию на покупку земельного участка может быть снижена путем предоставления в залог помимо самой земли еще какой-либо недвижимости заемщика. Клиенту в этом случае важно учесть возникновение неблагоприятных обстоятельств. Так, если условия договора по ипотеке будут нарушены, он может лишиться не только земельного участка, но и заложенного имущества.
Залоговое обеспечение ипотеки
В качестве залогового имущества банк может рассматривать ту недвижимость, которая будет возведена или же уже находится на участке земли. Если недвижимость представляет экономический интерес и имеет определенную стоимость, то банк примет такой залог. Но если на приобретаемом участке находится ветхий дачный домик, то рассчитывать на использование его в качестве залога не стоит.
В случае залога недвижимости на земельном участке, банк может гораздо быстрее принять решение и уменьшить процентную ставку.
Перечень банков с предложением ипотеки на приобретение земли
В России ипотечное кредитования при покупке земельных участков не получило пока должного распространения. Предложения банков в этой сфере, как и само количество банков, ограничено. Наиболее популярными среди них являются:
- Сбербанк;
- Россельхоз банк;
- Международный Московский банк;
- Московский кредитный банк.
Заключение
Ипотечное кредитования на приобретение земельного участка является рисковой операцией для банка. Финансовые организации сегодня идут неохотно на заключение таких сделок. Ставки по таким ипотечным займам достаточно высоки. Остается надеяться, что со временем, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется, этот вид кредитования получит должное развитие и признание и у населения.
Тонкости процедуры оформления ипотеки на земельный участок
Покупка участка земли обходится несколько дешевле, нежели квартиры или дома. однако, все же, требует серьезных накоплений. Чтобы ускорить момент получения участка и не ждать, пока вся сумма будет накоплена, можно обратиться в банк за ипотекой на землю. Но перед этим следует ознакомиться со всеми ожидающими Вас в дальнейшем трудностями.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.
Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 112-33-07 (Москва)+7 (812) 409-34-66 (Санкт-Петербург) +7 (804) 333-71-85 (Россия) — звонок Бесплатный
Это быстро и бесплатно !
Можно ли взять ипотеку на покупку земельного участка?
В законодательстве прописана возможность выдачи займа на приобретение участка, который становится при этом предметом залога. Однако в реальности процедура оказывается куда более сложной, нежели кажется на первый взгляд.
Все дело в том, что банки считают надел неликвидным объектом. Его крайне сложно продать, а значит, у организации нет гарантий, что в случае нарушения контракта она не понесет убытки.
Каждая организация выдвигает свои требования к участку. Выделим наиболее существенные:
- Категория почвы надела;
- Местоположение. Хорошо, когда участок относится к какому-либо населенному пункту и расположен не далее, чем в 50-70 км от отделения банка;
- Транспортная развязка. Если к наделу ведет асфальтированная дорога – это тоже плюс;
- Экология. Очень важно, чтобы рядом с участком не было свалок и заводов, способных загрязнять почву и воздух;
- Документы. Участок должен быть оформлен по всем правилам и иметь четко обозначенные и соответствующие кадастровому плану границы ;
- Отсутствие обременений (аренда. залог и пр.).
Очень хорошо, когда к участку подведены коммуникации. Во всяком случае, источник воды должен быть обязательно.
На определенные категории земель имеется запрет. Так, нельзя получить ипотеку на покупку:
- Муниципальных и госземель, если только они не предназначены для жилищного строительства ;
- Земли из заповедников, парков. лесных массивов и т.д.;
- Наделы, с площадью меньше 6 или больше 50 соток.
Под какие цели дают такую ссуду?
- Конечно же, кредитные компании отдают предпочтение ипотекам на земельные участки для ИЖС, то есть выделенным под индивидуальное жилищное строительство, поскольку они обладают высокой ликвидностью.
- Можно получить землю под дачу (СНТ и ДНП), а также для ведения хозяйства (ЛПХ).
- Куда сложнее обстоят дела с кредитованием на покупку сельскохозяйственных (с/х) земель, поскольку перепродавать их сложно, а сохранить изначальное состояние невозможно. Стоит отметить, что до 2004 года такие операции были в принципе запрещены законодательством.
Сейчас приоритет в выдаче кредитов на этот тип земель отдается юрлицам и индивидуальным предпринимателям, которые планирую использовать участок в коммерческих целях. Главным критерием при оценке такой земли является уровень ее урожайности.
О том, какие трудности ждут заемщика в процессе получения заветной ипотеки на землю, расскажет следующий видеоролик:
Условия получения и требования к заемщику
Прежде всего, следует понимать, что ставка по кредиту на землю выше (16-19%), чем на другую недвижимость, поэтому и требования к доходу соискателя у банков будут куда более высокие. И хотя срок выплаты ипотеки на земельный участок стандартный – 10-25 лет, без первоначального взноса надел Вам не отдадут. Поэтому, если у Вас есть возможность предложить в качестве залога нечто более ценное, нежели земельный надел, можете ею воспользоваться и получить заем под меньший процент.
Особенности ипотеки земельных участков
Иметь свой дом за городом мечтают многие. В особенности это актуально для жителей мегаполисов, страдающих от суеты и загазованности крупного населенного пункта. В таком случае построить дом за чертой город становится оптимальным вариантом решения вопроса. Однако есть одна проблема. Широкий выбор предложений земельных участков сталкивается с отсутствием достаточной суммы денег на воплощение мечты в жизнь. Многие просто не могут себе позволить подобную роскошь. Ипотека на земельный участок способна выручить в сложившейся ситуации.
Такой вид финансовых услуг пока что не получил широкого распространения, хотя его популярность неуклонно растет. Особенности ипотеки земельных участков заключатся в большей сложности процесса оформления, если сравнивать с классическими вариантами такого кредита. Это обусловлено и «новизной» представленной услуги. Данная разновидность ипотеки в нашей стране появилась лишь несколько лет назад. Поэтому не слишком простая задача – поиск подходящей кредитной программы.
Среди финансовых учреждений, осуществляющих выдачу подобного займа в 2017 году, можно отметить Сбербанк, РосЕвробанк, Россельхозбанк, ВТБ 24 и пр. Многие из указанных организаций осуществляют предоставление ссуды на приобретение земельных участков лишь у своих фирм-партнеров.
Самыми лояльными условия получения ипотеки на землю характеризуется Сбербанк. Процентная ставка здесь минимальная, в то время как первоначальный взнос должен составлять 50% и выше от стоимости объекта при сроке кредитования десять лет. Возможные и другие варианты. Чем больше срок кредитования и меньше сумма первоначального взноса, тем больше будет ставка процента по выданному кредиту.
Условия предоставления ипотеки на земельный участок
Можно ли взять в ипотеку земельный участок – решает банк. Именно он устанавливает условия выдачи ссуды на приобретение земли. Чтобы повысить свои шансы на успех, следует уделить повышенное внимание некоторым аспектам вопроса.
Требования к объекту залога
Обеспеченность ссуды – важный момент. В этом случае в роли залогового имущества служит приобретаемый участок земли. В то же время, следует учитывать его ликвидность. Оценочная стоимость надела обусловлена рядом фактором.
Земля – весьма специфичный вид залогового имущества. По этой причине финансовые учреждения устанавливают достаточно жесткие требования для нее.
Ипотека на покупку земельного участка может быть выдана при условии соответствия объекта нижеперечисленным требованиям:
- Надел должен входить в список земель населенного пункта, которые могут быть использованы для ижс. С прочими видами земельных участков банковские организации не любят вести работу в связи с проблематичностью отслеживания законности их отторжения. Ипотека на участок под ижс – оптимальный вариант.
- Большое значение имеет и месторасположение земли. Финансовые учреждения четко фиксируют максимально допустимое удаление надела от города – в пределах 100 километров. У некоторых банков планка еще ниже – около 30 километров.
- Участок не должен располагаться в резервной, природоохранной зоне, иначе вы рискуете не получить ссуду.
- Серьезным плюсом станет наличие инженерных коммуникаций на территории: канализации, электричества, газа и воды.
- Желательно, чтобы площадь надела составляла не менее 6 соток и была в наличии дорога, по которой можно добраться к участку в течение всего года. Не стоит рассчитывать на заемные средства, если планируется покупка участка площадью более 50 соток. Хорошая транспортная развязка послужит дополнительным преимуществом при подаче заявки на займ.
Порядок получения займа
Решив взять ипотеку на покупку земельного участка без здания, нужно следовать определенной схеме. Некоторые ошибочно считают, что сначала понадобится выбрать походящий вариант надела, а уж затем обращаться в финансовое учреждение для оформления кредита. На практике все обстоит иначе.
Необходимо учитывать, что каждое из банковских учреждений предлагает свои условия и имеет некоторые особенности оформления договоров данного вида ипотеки. Сначала стоит определиться с выбором финансовой организации, а уже затем переходить к выбору подходящего земельного участка, беря в расчет установленные банком критерии для надела. Такой подход позволит вам сэкономить немало времени и сил.
Земельная ипотека оформляется после предоставления заемщиком целого пакета документов. Из перечень идентичен для всех банковских учреждений, различия незначительны. В этот набор входит:
- Документ о госрегистрации права – его заверенная нотариусом копия
- Кадастровая выписка на участок в оригинале
- Выписка из ЕГРЮЛ на землю и т.п.
Также понадобится приложить документы, которые могут служить подтверждением факта ведения заемщиком трудовой деятельности, его достаточного уровня доходов и т.д.
Все собранные бумаги передаются на проверку специалистам аналитического отдела банковского учреждения. При необходимости могут подаваться дополнительные запросы собственникам, заемщикам и нотариусам. Лишь после тщательного анализа предоставленных документов финансовая организация выдает вердикт касательно возможности получения конкретным заемщиком земельной ипотеки. Обычно решение принимается в течение 3-5 дней.
В оговоренный день проводится подписание договора ипотеки, договора купли-продажи и договора страхования. Затем заемщику нужно передать первоначальный взнос и заемные средства в сейфовую ячейку кредитного учреждения. Завершающий этап – оформление на вновь приобретенный надел права собственности.
Специфика договора
Договор залога земельного участка имеет некоторые особенности, которые нужно обязательно учитывать. Здесь оговаривается право заемщика осуществлять строительство на участке здания по собственному желанию, не согласуя действия с кредитором. Касательно самой формы и содержания вышеуказанного договора нужно отметить следующие моменты.
В документе должны быть обязательно зафиксированы все значительные условия. Заключение договора проводится в письменной форме с заверением нотариусом. Также, в соответствии с действующим законодательством, необходимо зарегистрировать ипотеку земли. Нужно детально оговорить данные по конкретному земельному участку, включая его кадастровый номер, место размещения, форму, размеры, назначение и прочие особенности.
Подводные камни
Нужно учитывать, что соискателю потребуется иметь более высокий доход, чем в случае получения ссуды на квартиру. Сроки кредитования особенно не отличаются от стандартных и варьируются в пределах от 10 до 25 лет. Обычно заемщику нужно внести сразу минимум 20% от стоимости приобретаемого участка.
В качестве залога банковское учреждение может потребовать предоставить какое-либо дополнительное недвижимое имущество. Перестраховка со стороны кредитной организации обусловлена высоким риском невозврата долга и спецификой кредитного продукта. Земельный участок очень сложно оценить адекватным образом. Поэтому проведение таких сделок – на порядок более сложная задача, чем продажа городской квартиры. Стоимость земли формируется под влиянием массы факторов. Выгодная на текущий момент сделка по истечении нескольких лет способна утратить свою ценность.
В качестве примера может служить факт организации в выбранном живописном месте вредного производства. В таком случае имевший большую ценность земельный надел утрачивает свою ликвидность. При возникновении подобной необходимости кредитор будет не способен его реализовать по адекватной стоимости. Поэтому банковские структуры не слишком любят рисковать, предоставляя ипотечный кредит на приобретение участка земли. Чтобы застраховать себя, финансовой организации приходится ужесточать требования к заемщикам и устанавливать значительные переплаты по займу.
Рынок земли в нашей стране еще не успел окончательно сформироваться – процесс только идет. Финансовые учреждения относят землю к низколиквидным активам, ценность которого устанавливается довольно сложно. В связи с этим пока что небольшое количество банков готовы предложить своим клиентам выгодные программы кредитования под залог земельного участка.
Читайте также:
Источники: http://vtbank24.ru/ipoteka-na-zemelnyj-uchastok/, http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/ipoteka/na-zemelnyj-uchastok.html, http://ipoteka-expert.com/ipoteka-na-zemelnyj-uchastok/
ipotheka.ru
Ипотека на земельный участок: особенности кредитования
Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.
Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.
Правовые особенности ипотеки участков земли
Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.
На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.
Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума. Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов. При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.
К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.
Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику. При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности. Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.
Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.
Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли. Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета. Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.
Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.
У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.
Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.
Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.
Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.
Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор. В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе. Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.
В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли. Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций. В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.
Оценка земли и определение суммы ипотеки
Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.
Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.
Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения. В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени. Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.
Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.
Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.
Ипотека на землю с зданиями и сооружениями
По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.
Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.
Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.
Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.
infonedvizhimost.com
