5 ошибок при аренде офиса: как не попасть на деньги. Видовой офис снять
Делает ли видовой офис фирму более респектабельной?
Не редко считают, что видовые офисы необходимы для респектабельности, показа солидности и представительности занимающей его фирмы. Попытаемся выяснить, действительно ли это так? Каким образом вид влияет на арендную плату?
По статистическим данным, видовые качества, прежде всего, оказывают влияние во время аренды офисов, где данный показатель и фактор важнее, чем в помещениях иного предназначения. К примеру, если офисное здание расположено в центре города или вблизи каких-то значимых мест, памятников культуры, парков, реки - то здесь безусловно, собственники этих бизнес-центров предпочитают заявлять ставки аренды выше за такой вид.
Случается, что владельцы офисных помещений видовой фактор считают маловажным, и все офисы одного типа реализуются за одинаковую арендную плату.
Важно, что во время рассмотрения аналогичных помещений плата за аренду может отличаться, если видовые параметры считаются преимуществом, или доставляют неудобства (например, вид на окна соседнего здания, глухую стену здания по соседству, близко расположенного загрязняющего производства). В таких случаях различия в ставках аренды могут достигать 20%.
Главными причинами стремления к аренде видовых офисных помещений считается желание ощущать визуальную комфортность, максимум естественного света, присутствуя длительное время на рабочем месте. Более того, данный плюс дает возможность арендатору отличаться в глазах партнёров и клиентов от иных конкурирующих фирм, которые находятся в не таких респектабельных офисных помещениях.
Это как дополнительный фактор статусности и представительности компании, которая снимает в аренду офисное помещение с видовыми параметрами. Потребности в аренде офисных помещений с хорошими видовыми показателями у различных фирм, которые осуществляют конкретный вид работ, нет. Это зависит от руководства фирмы, причем многое определяется целями, к которым стремится возможный арендатор.
Являются ли на самом деле видовые офисы более респектабельнымиПо наблюдениям экспертов, чаще всего кабинеты и помещения с наилучшими видами в офисах отдают для руководства или для размещения переговорных, что однозначно может говорить о том, что арендаторы считают важным этот фактор. Тот факт, что переговорные многих фирм "смотрят на Москву" с высока, говорит о том, что компании используют это преимущество своего офиса для показа на деловых встречах своим клиентам как можно большей солидности и респектабельности. Второй факт - многие компании обычно с ростом переезжают в более просторные офисы и требуют хорошего вида из окна.
Таким образом, можно сделать вывод, что видовые характеристики офисов действительно играют одну из важнейших ролей при выборе помещений арендаторами.
В каком месте можно подобрать?Сегодня разнообразие видовых офисов на рынке весьма большое. Например, в планах ввод новых этажей и башен в Москва-Сити, реконструкция зданий в центральной части столицы, строительство новых бизнес–центров. Во всех этих зданиях можно арендовать удобные офисные помещения с хорошим видом.
Если говорить о Москва-Сити, то здесь наибольшим спросом среди арендаторов пользуются офисы с видом на Москва-реку, Белый Дом и Воробьевы Горы. Самый лакомый кусок - угловой офис с видом сразу на две такие стороны. Собственники понимают это и поэтому предлагают такие офисы на порядок дороже обычных вариантов. И здесь фактор не только расчета прибыли - зачастую владельцы таких офисных помещений хотят попридержать эти площади, чтобы сдать последними или для самого крупного арендатора.
По данным экспертов, офисные помещения с отличными видовыми параметрами представляют интерес организациям, которые стремятся продемонстрировать лидерство в своей сфере. Допустим, это может касаться компьютерных гигантов рынка, административных организаций и госучреждений, финансовых, инвестиционных организаций.
Очевидно, что с ростом качественных офисных площадей и строительства новых бизнес-центров класса А, фактор вида при выборе офиса в аренду будет иметь все возрастающую роль для арендаторов.
xn--80abwaa1a3aj3c.xn--80adxhks
адрес, цены, аренда офиса или помещения – Снять офис без посредников в БЦ «Дестион»
Деловой центр «Дестион» находится практически на Московском проспекте, но тем не менее скрыт от его шума на тихой и уютной Цветочной улице. В непосредственной близости от него находятся две станции Петербургского метрополитена — «Электросила» и «Московские ворота». При аренде офисов «Дестион» выгодно отличается своим удобным расположением — рядом популярные транспортные магистрали Московский и Выборгский проспекты. Непосредственно перед зданием бизнес-центра «Дестион» расположена зона отдыха, благоустроенная газоном и цветами, где можно отдохнуть после успешного трудового дня или важных деловых переговоров.
Технические особенности БЦ «Дестион»
Ранее, данное здание являлось заводом «Икафлок», а сейчас здесь устроен бизнес-центр класса «В». Сейчас, под аренду помещений «Дестион» предлагает более 1600 квадратных метров в семиэтажном здании. БЦ «Дестион» полностью технически оснащен, и отвечает высокому уровню требований современных арендаторов. Например, здание оборудовано системами кондиционирования и вентиляции воздуха, пассажирскими лифтами, системой резервного тепло и энергоснабжения, пожарной сигнализацией. В здании также установлены системы видеонаблюдения и охранной сигнализации, а помимо этого, осуществляется круглосуточная охрана и действуют контрольно-пропускные посты. Для удобства арендаторов, на территории комплекса организован платный охраняемый паркинг. Из выделяющихся особенностей бизнес-центра «Дестион» можно отметить панорамные окна 6ого этажа, а также высоту потолков в 5 метров.
Условия аренды в бизнес-центре
При аренде офиса в «Дестион», в стоимость арендной ставки входит оплата НДС, коммунальных услуг, а также ремонт и инженерия помещений. Есть возможность снять видовой офис с панорамными окнами на 6 этаже, а также «Дестион» оказывается услуги ресепшен и клининга офисов. На территории бизнес-центра организована курительная комната, а также есть кофейные и снэковые автоматы. Помимо этого, полезным для арендаторов может оказаться то, что в комплексе уже находятся туристическая и юридическая фирмы.
www.biz-cen.ru
Аренда офисных помещений – что необходимо знать.
Для человека, который впервые столкнулся с необходимостью взять в аренду офис, этот процесс непонятный и сложный. При снятии в аренду нужно обязательно учитывать ряд особенностей. Это даст возможность в будущем избежать большого количества недоразумений. Услуги Детективного агентства помогут узнать "чистоту помещения". В общем случае, снятие помещения под офис состоит с таких этапов: поиска самого помещения и оформления документов.
Выбор офиса, который вы хотите снять, нужно начинать с определения размера. Данная процедура должна быть выполнена с учетом количества работников, которые будут там находиться. От этого показателя будут зависеть места, где должна располагаться офисная мебель и их расположение в пространстве. Это нужно делать так, чтобы рабочее место было площадью от 6 квадратных метров.
Место расположения помещения также немаловажно. Желательно делать подбор в таких местах, где есть возможность быстро и легко добираться до офиса (метро, маршрутка или другой общественный транспорт). Этажность также имеет значение. Если в ваш офис будут заходить посетители и клиенты, то желательно его снимать на первых двух этажах здания. Ну а в случае, когда в офисе будут находиться только работники – можно и на самых последних. Кстати, чем выше этаж – тем меньше стоимость аренды.
Допустим, вы выбрали место расположения офиса. Теперь нужно заключать договор с арендодателем. При этом нужно учитывать, что в кратчайшие сроки, на пример за день, нельзя его заключить. Дополнительно договор должен быть только в письменном виде, где указаны все обязанности сторон. Этот документ обязательно подтверждается государственной регистрацией и печатями.
Следуя этим простым правилам снятия в аренду офиса, можно избежать большинства «подводных камней» и не попасть на мошенников.
premier.region35.ru
как не попасть на деньги
Дешёвый офис – хороший офис
Стоит насторожиться, если недавно открывшийся офис предлагает низкие арендные ставки. Будьте готовы к тому, что через 11 месяцев – обычно именно на такой срок заключается договор – вам поднимут арендную плату минимум на 50%.
Перед подписанием договора необходимо подробно обсудить адекватные и выгодные условия возможного повышения арендной ставки. «Увеличение арендной платы не должно быть внезапным для арендатора, — подчёркивает Игорь Кабатов, директор по развитию УК «ИТКОЛ», — можно прописать в договоре, например, повышение ставки не чаще одного раза в год, на фиксированную сумму или процент».Захочу – и завтра же расторгну договор
При заключении договора важно обращать внимание на срок его действия и условия пролонгации. Чаще всего вы должны будете письменно уведомить арендодателя за 3 месяца до окончания срока договора. Детали условий аренды необходимо обсуждать с арендодателем как можно более подробно. К примеру, важно знать, получит ли ваша компания «юридическую прописку», то есть, будет ли она включена в официальный список арендаторов. Не забудьте, что вывеска, реклама или любая другая внешняя навигация в офисном здании устанавливается только с согласия собственника: если она вам нужна, это надо уточнить отдельно.
Обратите внимание на варианты расторжения договора, потому что многие арендодатели не горят желанием возвращать обеспечительный платеж или учитывать его за последние месяцы аренды. Не подписывайте договор в у.е., каким бы соблазнительным он ни выглядел.
Кому надо, тот доедет
Территориальное расположение и транспортная доступность – это первое, на что стоит обратить внимание при выборе нового офисного помещения для своей компании. Далеко не все ваши сотрудники и тем более клиенты готовы тратить полтора-два часа на дорогу или парковать машину за три квартала от офиса. Нелишним будет также продумать, где они смогут перекусить или выпить кофе.
При этом гнаться за «престижностью» локации стоит далеко не всегда. Арендная плата в высококлассных бизнес-центрах в центре города зачастую неоправданно высока, а работники небольшого стартапа не обрадуются необходимости каждый день покупать бизнес-ланч в дорогом ресторане просто потому, что более дешёвого общепита рядом нет.
Мой арендодатель – честнейший человек!
«Доверяй, но проверяй» - золотое правило арендатора. Прежде чем подписывать договор, необходимо попросить арендодателя предоставить подлинники документов, подтверждающих право распоряжения помещением: свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи или договора аренды с генеральной доверенностью. Если выяснится, что помещение сдаётся в субаренду, нужно убедиться, что арендодатель имеет на это право. Для этого нужно попросить его показать вам свидетельство о регистрации организации и копию приказа о назначении директора.
Чёрт с ними, с деталями!
Перед заключением договора аренды нужно самым тщательным образом проверить состояние вашего будущего офиса. Работают ли розетки, открываются ли окна, исправно ли освещение, кондиционер и замки – во всем этом арендатор должен убедиться заранее, особенно если офис расположен в старом здании.
Важнейший вопрос для большинства арендаторов – интернет. Лучше заранее выявить, какие интернет-провайдеры есть в вашем будущем офисном здании. Бывает, что арендодатель предлагает только одного провайдера, разрешая съемщикам работать только с ним. Такой подход может нанести ощутимый удар по вашему бюджету и превысить реальную стоимость в разы.Спрашивать арендодателя о каждой мелочи перед заключением договора – единственный способ получить качественное офисное помещение по разумной цене без «подводных камней». Кроме того, имеет смысл поговорить с будущими соседями: о них можно узнать о собственнике много такого, чего он никогда не рассказал бы сам. Важно помнить, что вы выбираете помещение, в котором будете работать не один день, а в случае вынужденной смены офиса вы можете потерять как потраченные средства, так и время на поиски нового «дома» для своей компании.
spark.ru
Как снять офис: секреты поиска удачного места
Решение начать свой собственный бизнес или расширить уже имеющийся всегда сопровождается одной и той же проблемой. Как снять офис для своей фирмы или компании? Просто найти любое доступное по средствам место и обосноваться там – не совсем правильное решение. Здесь есть десятки других нюансов, которые могут существенно повлиять на успех новосозданного дела.
Снять офис: на что обратить внимание
Первым делом решение насчет снятия офиса зависит от вида деятельности компании или фирмы. Конечно же, если есть желание поактивнее начинать продажу продукции или услуги, то и офис должен быть размещен поближе к центру. К сожалению, его стоимость высокая, не каждый позволит себе такую роскошь, тем более начинающие предприниматели. Намного удобнее и, соответственно, дешевле снять офис в другом месте. Но как же определить, принесет ли выбранное место успех делу, будет ли оно привлекать клиентов?
Аня, 40 лет: «Никак не могу отважиться снять офис. Боюсь, что сделаю неправильный выбор. Как решить данную проблему?»
В первую очередь проводят мониторинг рынка. Располагать свой офис нужно там, где нет сильных конкурентов, где хорошо развита инфраструктура и есть потенциальные клиенты. Обосновывать свою фирму не стоит где-то на отшибе, это приведет к банкротству. А вот спальный или деловой район – то, что надо.
Чтобы снять офис, нужно сделать три таких шага:
- определиться с местом для офиса;
- найти варианты помещений под офис;
- назначить встречи с владельцами офисных помещений;
- проанализировать инфраструктуру района, оценить состояние помещения, рассмотреть в деталях все, что входит в арендную плату, оговорить детали договора;
- подписать договор у нотариуса.
Снять офис в Москве или в небольшом городе: как добиться успеха
Снять офис в Москве желают многие. Как и, в принципе, в любом другом городе. Секрет успеха такого мероприятия зависит от множества нюансов. Место расположения, состояние помещения, наличие всех необходимых коммуникаций, доступность арендной платы – это только некоторые из них.
Что следует учитывать в первую очередь во время съема офисного помещения? Законодательство, а именно 34 глава Гражданского кодекса РФ, раскрывает все детали правильного оформления договора об аренде помещений, в том числе и офисных. Снять офис в Москве можно и с помощью подписания простого договора, однако даже он должен быть подписан несколькими свидетелями. Впрочем, намного правильнее будет оформить сделку нотариально.
Елизавета, 24 года: «Собираюсь снять офис в Москве, но не знаю, как будет удобнее – подписывать договор и регистрировать его или же, например, просто подписать обычный договор на 364 дня. Да и какие пункты должны быть в договоре – боюсь что-то упустить».
В договоре об аренде офисного помещения обязательно должны быть прописаны такие пункты:
- описание самого объекта аренды – адрес, метраж, расположение на плане по этажам;
- ссылка на тот документ, который подтверждает право арендодателя на распоряжение непосредственно самим объектом аренды;
- срок, на который заключается договор об аренде;
- срок действия договора, по умолчанию он считается бессрочным;
- обязанности, касающиеся регистрации самого договора, если он заключен на срок больше одного года;
- размер платы за аренду;
- права третьих лиц, если таковые существуют, на объект аренды;
- составляющие коммунальных услуг;
- детали насчет состояния офисного помещения и способов его улучшения, за чей счет оно будет проводиться;
- порядок сдачи арендованного помещения арендодателю;
- детали расторжения договора досрочно или же обязанностей в случае несоблюдения каких-либо условий.
Как снять офис так, чтобы он принес успех делу? Главный совет – не спешить, хорошо проанализировать каждый вариант и выбрать самый удачный во всех отношениях.
www.medcent.ru
Как снять хороший офис для малого бизнеса
Без аренды офиса не обходится практически ни одна фирма, и арендаторы сталкиваются с множеством проблем и вопросов. Выбирая правильный офис, нужно учесть все тонкости и предпринять меры, чтобы условия были выгодными, помещение удобным, а сделка законной.
Как снять хороший офис за разумные деньгиРоссийский малый бизнес динамичен и непредсказуем. И практически перед каждым руководителем когда-нибудь, да и встает вопрос необходимости аренды офиса. Разумеется, снимать помещение приходится в эконом-секторе, так как денег у становящейся на ноги компании не много.
И арендаторы на практике неминуемо сталкиваются с множеством проблем и вопросов. Аренда офиса - дело ответственное, непростое, изобилующее нюансами и деталями. Естественно, чтобы правильно снять офис нужно учесть эти тонкости и предпринять надлежащие меры для получения итоговой цели. Правильно арендовать офис – это значит:
- арендовать офис на наиболее рентабельных условиях;
- арендовать офис, отвечающий всем поставленным условиям и пожеланиям;
- в короткие сроки;
- заключить сделку юридически грамотно согласно существующему законодательству.
Анализ ситуации
На начальном этапе поиска помещения необходимо четко определиться, что именно вам необходимо. Выбор офиса зависит от возможностей компании и особенностей ее бизнеса. Поэтому нужно проанализировать предложения офисной недвижимости, сопоставить их с собственными ресурсами и принять решение, что вы будете искать.
Если вы планируете снимать офис на срок более трех лет, то выгоднее его купить, а не арендовать помещение. Конечно, не каждая компания может позволить себе инвестировать в покупку недвижимости большую сумму. Поэтому в таких случаях специалисты рекомендуют следующий вариант: офис покупается, а затем под него берется кредит в банке.
Перед тем, как снять офис, надо определиться c основными критериями выбора офисных помещений. Прежде всего, это месторасположение офиса, его площадь, а также категория, к которой относится арендуемый офис.
Выбор помещения
К выбору помещения под офис нужно подходить серьезно и основательно, с учетом всех возможностей и потребностей арендатора. Прежде чем выбирать помещение под офис, тщательно взвесьте и решите, какие именно функции наиболее важны для вашего будущего офиса, и только исходя из этого, выбирайте расположение и формат объекта.
Ведь, если для одной компании идеальным будет представительский бизнес-центр, куда не стыдно пригласить важного клиента, то для других фирм, занимающихся какими-либо бытовыми услугами (слесарные мастерские, языковые курсы, стоматологические кабинеты и т. д.), центр с его инфраструктурой не так важен.
Порой таким конторам даже выгоднее существовать в тихих спальных районах, где нет большой конкуренции, но при этом проживает достаточное число потенциальных клиентов.
Такие фирмы нередко выбирают под офис небольшое помещение в жилом доме, значительно удаленном от ближайшей станции метро. А для молодых компаний со скромным бюджетом такой вариант вообще может оказаться единственно приемлемым. Все зависит от возможностей и приоритетов компании.
Соберите как можно больше информации о предлагаемом офисном помещении, о районе, в котором оно находится, о его владельце. Получив эту информацию, вы будете иметь наиболее полную картину о предлагаемом варианте коммерческой недвижимости, а значит, сможете уверенно вести себя с партнерами по переговорам.
Местоположение
Оно напрямую зависит от количества клиентов компании. Если бизнес связан с большим числом посетителей, офис должен быть расположен в центре, в месте с высокой проходимостью, на первом этаже с отдельным входом. Если нет и офис нужен для внутренних нужд - можно выбрать периферийный район города, не заострять внимание на проходимых улицах и бизнес-центрах.
Выбирая район для будущего офиса, необходимо учесть все издержки, которые могут быть связаны с его местоположением. Например, подсчитать, во сколько обойдется фирме доставка сотрудников на работу и с работы, если офис расположен в труднодоступном месте.
Выбираем класс
Класс офиса зависит как от потребностей бизнеса, так и от возможностей владельцев. На данный момент в Москве стоимость аренды офиса класса «А» составляет $600-800 за кв. м, класса «В» - $450-600 за кв. м, класса «С» - $350-450 за кв. м. При этом средняя арендная плата в Москве равняется $500-600 за кв. м с НДС.
Следует учесть, что хотя и существует общепринятая классификация офисов, лишь немногие профессионалы способны четко разграничить этот сегмент рынка по классам в весьма специфических российских условиях. Большинство предложений на вторичном офисном рынке - помещения в бывших НИИ, административных и производственных зданиях советской поры.
Поэтому, вопреки западной традиции, класс офиса у нас зачастую зависит не от уровня здания, а от качества ремонта, который произвели арендодатели. В результате, в одном и том же здании могут предлагаться и офисы класса «С», и более продвинутые - класса «В», и помещения, которые вообще сложно отнести к какому-то классу.
Если бизнес рассчитан на состоятельную публику, нужен офис с качественным набором услуг, таких как парковка, удобный подъезд, скоростные лифты и т. д. А чем выше класс офиса, тем больше управляющая компания таких услуг предоставляет. Если уровень клиентов ниже, то переплачивать за аренду не имеет смысла.
Площадь офиса
Площадь офиса должна определяться исходя из количества сотрудников, которые будут в нем работать. Этот показатель следует просчитать заранее. И учесть, что теснота провоцирует психологическую напряженность на рабочих местах. Но и излишнее пространство нецелесообразно.
Самостоятельно или через посредника?
Необходимо определиться, каким способом будет снят офис - самостоятельно или через посредников. Самостоятельная аренда коммерческой недвижимости связана с некоторой степенью риска и для арендатора офисного помещения, и для арендодателя. Более того, арендаторам офисных площадей самостоятельно стоит иметь в виду, что такая сделка отнимет большое количество времени, которое будет потрачено на просмотр помещений.
При этом от арендатора требуется быть осведомленным об обстановке на рынке коммерческой недвижимости, и иметь колоссальные познания в области законодательства и юриспруденции. Вы сразу же столкнетесь с недостатком информации.
Базы данных на различных сайтах в Интернете чаще всего содержат устаревшие или ложные сведения. То же самое касается и объявлений в газетах. В результате на поиск офиса можно потратить не один месяц. Поэтому большинство компаний все же предпочитает обращаться к риэлторам.
Работа с агентством недвижимости
Наиболее надежным и грамотным считается вариант, когда аренда помещения для той или иной компании происходит с помощью отлично зарекомендовавшего себя в данной сфере агентства недвижимости. Арендовать офисное помещение через агентство - значит освободить себя от немалого числа проблем, порядочно сжать время поиска и просмотров, подходящих по требованиям вариантов, не беспокоиться за юридическую грамотность сделки.
Специалисты таких агентств много лет занимаются решением вопросов поиска и просмотра вариантов и, естественно, предлагают своим клиентам наиболее подходящие, проверенные варианты. При этом экономятся деньги, время, а также нервы заказчика. Аренда офиса через агентство является залогом аренды недвижимости по актуальным ценам, без переплаты и риска быть обманутым.
Чтобы грамотно снять офис через агентство, нужно в первую очередь сформулировать свои требования, которые предъявляются к арендуемому офису, при этом правильно расставить приоритеты – это поможет вашему агенту подбирать в том числе и наиболее близкие вам компромиссные варианты, что может увеличить выбор площадей и ускорить проведение сделки.
При выборе посредника, обязательно обратите внимание на два момента. Во-первых, не стоит иметь дело с фирмами, оказывающими лишь так называемые «информационные услуги». Схема их работы проста: за определенную сумму вам предлагают список адресов и телефонов, по которым на поверку никто ничего не сдает.
В ответ на возмущение клиента сотрудники фирмы разводят руками и предлагают купить обновленный список. Подобные фокусы распознаются на этапе чтения договора, который на поверку оказывается не агентским, а информационным.
Во-вторых, не рекомендуется пользоваться услугами компаний, которые только сводят арендатора с арендодателем, не сопровождая переговоры и не отстаивая интересы клиента. Серьезные агентства-посредники не только подыскивают подходящий вариант, но и проверяют правоустанавливающие документы арендодателя и берут на себя обсуждение условий договора и регистрацию сделки.
Как правило у арендодателей имеются свои юристы и службы работы с арендаторами, они навязывают свой типовой договор и не любят вносить изменений. Не подкованный юридически арендатор, подписывая такие бумаги, может очень пожалеть об этом в будущем.
Заключение договора
Обязательно изучите рынок коммерческой недвижимости, прежде чем вступать в договорные отношения с арендодателями или собственниками объектов нежилого фонда. Все те скидки, благоприятные условия для аренды или покупки, которые вы захотите получить, осуществятся, если будете аргументировано и со знанием дела говорить, доказывая правоту своего мнения.
Прислушивайтесь к мыслям и идеям профессионалов. Они лучше видят и ощущают как положительные, так и отрицательные моменты, ведь за их плечами, как правило, многолетний опыт работы.
Если вы нашли офис самостоятельно, то перед заключением договора обратите внимание на следующие нюансы.
Проверка арендодателя
Главным условием договора аренды офиса считается точное указание местоположения объекта недвижимости (адрес постройки, ситуационный или кадастровый план), его регистрационных данных в ЕГРП (или иных сведений о правообладателе, подтвержденных уполномоченными государственными организациями).
Объект может иметь самостоятельный учет (кадастровый номер), либо являться частью иного объекта. Будучи составной частью целого, он может быть как описан в кадастровом паспорте, так и нет (прикладывается ситуационный план расположения помещения, обеспечивающий точную привязку к местности).
С помощью этих сведений существует возможность определить владельца сдаваемого в аренду помещения, или объекта, в котором данное помещение находится. В случаях, когда в договоре аренды отсутствуют точные данные о сдаваемом имуществе, такой договор считается не заключенным и, следовательно, не может нести какие-либо последствия.
Право сдачи помещения в аренду, по статье 608 ГК РФ, имеет его собственник. Поэтому, изначально необходимо проверить, действительно ли арендодатель является собственником, и имеет ли он право сдать необходимое вам помещение в аренду.
Подтверждением этого могут стать следующие документы: свидетельство Москомрегистрации (Росреестра) и выписка из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), а также техническая документация БТИ. Следует учесть, что права на объект недвижимости могли с момента даты выдачи этих документов перейти иному лицу, поэтому для надежности рекомендуем самостоятельно запросить выписку из ЕГРП.
Нередко собственники располагают свидетельством о праве собственности устаревшего образца (выданного до 1998 года). Они выдавались уполномоченными государственными органами, для Москвы это Департамент имущества города Москвы (ДИГМ), ранее именовавшийся как Департамент государственного и муниципального имущества (ДГМИ). Такие объекты могут быть еще не внесены в ЕГРП и проверить правоустановку самостоятельно вряд ли удастся, так как при обращении за выпиской из архива ДИГМ потребуется доверенность от правообладателя.
Если помещение сдается в субаренду (то есть сдается от имени арендатора, ранее оформившего договор аренды с собственником), необходимо, помимо проверки прав собственника, дополнительно уточнить, разрешено ли это арендатору: обычно эти моменты прописываются в его договоре аренды. Проверить права арендатора, сдающего площадь в субаренду, можно также через выписку ЕГРП. Если его договор аренды не зарегистрирован в ЕГРП, то от такой сделки желательно отказаться.
Если интересы собственника представляет иное лицо, например, управляющая компания, дочерняя компания, иные лица, также необходимо убедиться в правомочности их действий.
Могут возникнуть ситуации, когда вам будет предложено заключить несколько договоров, в том числе с разными лицами, например, договор аренды с собственником и договор с управляющей организацией. Необходимо также подвергнуть экспертизе все документы и подтвердить правомочия сторон.
Представитель компании-арендодателя должен обладать полномочиями для заключения сделки, что также должно быть проверено. Если это директор фирмы, он может распоряжаться лишь 25% собственности компании.
В любом случае, залогом добропорядочности арендодателя станет включение в пакет документов заверенной копии приказа о назначении представителя компании на должность директора, а в отдельных случаях также протокол собрания акционеров, на котором он был уполномочен заключать подобные сделки.
Если представитель действует по доверенности, необходимо прикрепить к пакету документов и заверенную копию доверенности, и заверенную копию подтверждения полномочий того должностного лица, кто выдал доверенность.
Коридорный коэффициент
Определите, вносится ли арендная плата только за помещения (здания, сооружения, земельный участок под ними), которые фактически были переданы вам (арендатору) во временное пользование, или сюда включена плата за так называемые «места общего пользования» (холл, лестничная площадка и т. п.), дополнительные услуги (охрана, автостоянка и т. п.).
Эти дополнительные расходы весьма существенны и обычно проходят отдельным пунктом в договоре или выражаются в виде коэффициента к арендной ставке (так называемого «коридорного коэффициента»).
Некоторые арендодатели не указывают подобные расходы отдельным пунктом в договоре, вместо этого они завышают реальную площадь помещения на необходимый им «коридорный коэффициент». Подписывать подобные документы не желательно.
Точные размеры помещения
Необходимо установить соответствие площади арендованных помещений (зданий, сооружений) в реальности с той, что указана в договоре аренды и в технической документации БТИ.
Во-первых, площади могут отличаться в случае применении «коридорного коэффициента» (о нем см. выше).
Во-вторых, встречаются случаи, когда в результате перепланировки фактическая площадь уменьшается. И арендодатель, пользуясь неактуальными техническими документами, завышает площадь переданных в аренду объектов. Часто такими "ляпами" грешат договоры сроком до одного года.
Цена аренды
Плата за аренду может быть установлена как на все помещение (сооружение) в целом, так и за конкретный размер площади, к примеру, за 1 кв. м. (в расчете за месяц или год). Если стороны не уточнили в письменном виде форму и сумму оплаты за сдаваемое помещение, то в таком случае договор считается не заключенным и, следовательно, не может нести какие-либо последствия.
Лицо, взявшее в аренду помещение, обязано поддерживать его в технически исправном состоянии, делать необходимый ремонт за свой счет, а так же оплачивать расходы взятого в аренду офиса.
Имейте в виду, что стоимость аренды офиса, которую вам назовут, это отнюдь не все ваши грядущие расходы. Общепринятых норм насчет того, что включает в себя цена аренды, нет. Поэтому не торопитесь радоваться, что нашли очень дешевый офис. Для начала выясните, включает ли названная вам сумма как минимум следующие статьи расходов:
- эксплуатационные расходы, необходимые для поддержания помещения в рабочем и не опасном для жизни и здоровья людей состоянии;
- коммунальные услуги;
- НДС;
- затраты на связь и Интернет;
- стоимость аренды определенного количества машиномест на парковке рядом с офисом (в крупных городах эта проблема становится все более актуальной).
Если данные статьи не включены, поинтересуйтесь, сколько придется за все это доплачивать.
Возможность изменения арендных ставок
В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату. Это утверждает статья 614 ГК РФ – по ней арендодатель имеет возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год. Поэтому условия, при которых она изменяется, лучше предусмотреть сразу, например, колебание курса валют или изменение динамики рынка недвижимости.
Если в договоре сама возможность изменения арендной платы не прописана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на три, пять, десять и более лет. Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, то есть по закону.
Сумма оплаты за арендуемое помещение может быть изменена по соглашению арендатора и арендодателя, в сроки, оговоренные заключенным договором, но не может изменяться чаще, чем один раз в год, если в договоре не предусмотрены другие исключения.
Регистрация сделки в ЕГРП
По правилам, договор на заключение аренды нежилой площади оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами (арендодатель/арендатор). От срока, на который заключается договор аренды, зависит, требуется ли проводить государственную регистрацию документа. В случае, когда договор аренды заключается на срок менее, чем календарный год, то такой договор аренды не требует регистрации.
В случае, когда договор на аренду нежилой площади заключается на временной срок, более календарного года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован и считается полностью заключенным только после данной регистрации. В ЕГРП при этом вносятся соответствующие записи о наличии прав пользования на данный объект (его часть) у арендатора.
Заявление о регистрации договора аренды может подать любая из сторон, подписывающая договор, прикрепив к заявлению кадастровый паспорт здания (или технический паспорт, или иной докумнет), на котором должно быть указано сдаваемое помещение и его подробное описание с обязательным указанием точного размера площади (см. Гос. регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения на сайте Росреестра).
Перепланировка
Гражданским кодексом предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора аренды офиса. Если арендатор пользуется имуществом, переданным ему в аренду, не по назначению или с нарушением условий договора аренды офиса, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды офиса и возмещения ущерба. Арендатор имеет право изменять состояние вещи (имущества), переданной ему в аренду, лишь при согласии арендодателя.
В ситуации, когда арендатор осуществил перепланировку помещения, разрешенную условиями договора аренды офиса, но без согласия арендодателя, такие действия арендатора можно расценивать как существенное нарушение условий договора аренды офиса, что дает арендодателю право требовать расторжения договора аренды помещения в одностороннем порядке и возмещения убытков.
Подобные ситуации неоднократно были предметом судебных разбирательств между сторонами договоров аренды офиса. Поэтому, прежде чем начинать перепланировку в арендуемом помещении, посоветуйтесь сначала с арендодателем и заручитесь его письменным согласием. Как правило стороны составляют приложение к договору аренды или отдельное соглашение, к которым прилагается соответствующий план перепланировки.
© Алиса Цветкова, Realto.ru
bbf.ru
На что обратить внимание при аренде офиса?
К выбору офисного помещения для аренды необходимо подходить очень ответственно. Стоит ли говорить о том, что некорректно составленный договор в будущем может нанести существенный вред только организованному делу?
Деловой центр «Успенский» является примером того, где следует размещать офисы фирмы. Данная статья подробно расскажет о том, как следует выбирать офисное помещение и не нарваться на мошенников.
Факторы, оказывающие непосредственное влияние на выбор офисного помещения
Ниже представлен список факторов, рекомендованный к ознакомлению:
- географическое расположение офиса;
- наличие парковок, а так же остановок общественного транспорта (как наземного, так и подземного) – чем проще будет добраться офисным работникам, тем лучше;
- потенциальная аудитория услуг, которые будет предоставлять офис;
- обязательно следует проверить, есть ли в здании уже Ваши конкуренты;
- оценка от других служащих офисов здания.
Естественно, не стоит забывать и о бытовой стороне вопроса. Проверьте функционирование систем вентиляции и отопления. Без их наличия, вряд ли удастся работать в офисе эффективно.
Юридическая составляющая дела
Обязательно запросите у арендодателя пакет документов для ознакомления. Речь идёт о документах на собственность предоставляемых помещений под арендное пользование. Сегодня распространены случае, когда предоставляется субаренда.
В подобной ситуации необходимо детально изучить документы на предмет допущения такой возможности в принципе. Так же бывает, когда арендодатель «как бы» случайно забывает документы принести на встречу.
Не стоит реагировать резко. В вежливой форме покажите ему, что Вы заинтересованы в долгосрочной аренде лишь в том случае, если собственными глазами увидите оригиналы документов.
Тем не менее, если следующая встреча назначена через 3-4 дня, не стоит их терять. Начните поиски другого подходящего помещения (на всякий случай).
Как правило, в России у малого и среднего бизнеса проблем хватает. Поэтому настоятельно рекомендуется исключить все возможные проблемы с офисным помещением в самом начале (на этапе подписания договора аренды).
Не лишней будет консультация у опытного юриста. Лучше покажите предложенный Вам договор сразу нескольким специалистам, чтобы те указали слабые места, которые могут стать для Вас «костью в горле».
Смотрите также:
Мария Евграфова расскажет о том, на что следует обратить особенное внимание при заключении договора аренды:
Tweetdomkrat.org
