Все о недвижимости: Все вопросы про недвижимость — самая полезная информация на Living.ru

Содержание

Все вопросы про недвижимость — самая полезная информация на Living.ru

СравнениеНе нравится

ПодборУслугиЖурнал

8 (800) 777-40-91

Параметры подбораНе понравившиеся

Войдите в аккаунт

Авторизуйтесь, чтобы сохранить историю поиска и улучшить подбор.

Знание

Что выбратьКак оформитьПосле покупкиКак купитьКак продать

После покупки

Кредитные каникулы по ипотеке в 2022 году

Чем кредитные каникулы отличаются от ипотечных и кто может на них рассчитывать – в нашей статье.

Как купить

Что первично при покупке – выбор квартиры или одобрение ипотеки?

Рассказываем, с чего нужно начинать покупку недвижимости – с поиска подходящей квартиры или получения одобрения ипотеки.

Как купить

Как правильно выбрать банк для ипотеки

Узнайте, по каким критериям выбирать банк, чтобы не переплачивать за ипотеку.

После покупки

Купили квартиру с долгами по коммуналке: что делать?

Должен ли новый собственник погасить услуги за ЖКХ и как проверить наличие долгов до сделки – в нашей статье.

Что выбрать

«Распашонки», «малосемейки», ситихаусы – какие планировки прячутся за этими названиями?

«Гостинка», «малосемейка», «линейка», улучшенная планировка – как разобраться в терминах?

Как купить

Утром деньги, вечером квартира: когда платить за покупку – до или после?

Когда платить деньги при покупке квартиры и какой способ расчетов лучше выбрать, рассказывают эксперты онлайн-сервиса по продаже недвижимости Living.

Что выбрать

Инженерный тюнинг новостройки: какие опции полезны, а какие – не очень?

Теплые полы в ванной, регулируемые батареи, продвинутая система вентиляции – полезны ли эти опции в новых домах или без чего-то точно можно обойтись? Living разобрался в деталях.

Что выбрать

Надежность застройщиков: как распознать будущего банкрота

Living выяснил, кому из застройщиков грозит банкротство, и как не стать клиентом обречённой компании.

Что выбрать

Как за каменной стеной: какими бывают фасады новостроек

LIVING разобрался, какими бывают фасады новостроек, и какие из них лучше – навесные или отштукатуренные.

После покупки

Место отдыха: каким должен быть балкон в новой квартире

LIVING узнал, какие виды балконов или лоджий встречаются в современных новостройках, и на какие параметры обратить внимание, чтобы не ошибиться в выборе.

После покупки

Рефинансирование ипотеки: успеть до повышения ставок

LIVING подготовил инструкцию, как сменить банк и получить новый кредит на более выгодных условиях.

Как оформить

«Внештатная» ипотека: как получить кредит без трудовой книжки

Многие работники относятся к категории самозанятых или вовсе получает зарплату «в конверте». Могут ли рассчитывать на ипотеку те, у кого нет трудовой книжки, разбирался LIVING.

После покупки

Дела семейные: как продать квартиру, купленную с маткапиталом

LIVING разобрался, как провести сделку в рамках закона, и можно ли упростить долгую процедуру.

После покупки

Что изменится для собственников жилья и покупателей в 2020 году

LIVING узнал, насколько повысятся коммунальные платежи и какие сюрпризы – хорошие и не очень – ждут собственников жилья и тех, кто еще только планирует купить собственную квартиру.

После покупки

Приемка квартиры: стоит ли поддаваться на уговоры застройщика

Какие трудности возникают на этапе получения квартиры от застройщика и как с ними справиться.

После покупки

Плата за жизнь: как рассчитываются коммунальные платежи

Из чего состоят коммунальные платежи и как их снизить?

После покупки

Час расплаты: какие налоги надо успеть заплатить

Какие налоги нужно заплатить до 2 декабря тем, кто купил или продал квартиру?

Что выбрать

Что лучше: покупать квартиру с эскроу или по старой схеме?

LIVING разобрался, почему застройщики не спешат переходить на эскроу и какой вид сделки предпочтительнее для покупателей.

После покупки

Хостелы вне закона: как выселить гостиницу из своего дома

С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, запрещающий размещение гостиниц в жилых помещениях. LIVING подготовил инструкцию, как проверить законность размещения мини-гостиницы в вашем доме.

Что выбрать

Как правильно читать проектную декларацию

Проектная декларация – один из базовых документов, из которого покупатель жилья может узнать основную информацию о застройщике и ЖК. LIVING узнал, на какие разделы следует обратить особое внимание.

Как оформить

Без лишних трат: как не переплатить за квартиру

LIVING узнал, когда требования застройщика доплатить незаконны и как покупателю жилья избежать ненужных трат.

После покупки

Что делать, если по соседству начали возводить дом, и вы с этим не согласны?

LIVING узнал, как бороться с возведением новостроек в районах с давно существующей застройкой.

Как оформить

Налог на недвижимость: как рассчитать и на чем сэкономить

LIVING узнал, как рассчитать налоговую нагрузку и сэкономить на налогах при продаже жилья.

Что выбрать

Место в паркинге: плата за комфорт или выгодная инвестиция?

LIVING разобрался, выгодно ли покупать свое парковочное место, за сколько можно его сдать, и какие дополнительные расходы ждут покупателя.

Как оформить

Программа реновации в Петербурге: почему не сносят хрущевки

Программа реновации хрущевок вновь продлена. LIVING разобрался, какие риски есть у жителей домов, попавших в программу и можно ли выгодно продать такую квартиру?

Что выбрать

Балкон или лоджия? В чем разница и что лучше

LIVING разобрался, чем отличается лоджия от балкона и какие нормы применяются к этим помещениям.

Как купить

Как купить квартиру с помощью «Военной ипотеки»

LIVING разобрался, как работает «Военная ипотека» и что нужно сделать, чтобы получить заветный кредит.

Как купить

«Ипотечные каникулы»: как получить отсрочку платежа

С 1 августа в России начнет действовать закон об «ипотечных каникулах». LIVING разобрался, как оформить отсрочку платежа на полгода.

После покупки

Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?

LIVING разобрался, какие изменения проекта законны, а какие – нет. И можно ли потребовать от застройщика достойную компенсацию?

Как оформить

FAQ: покупка квартиры по новым правилам

LIVING ответил на наиболее распространенные вопросы о новой схеме покупки квартир в новостройках с 1 июля 2019 года.

Статьи о недвижимости

Главная / Журнал / Статьи

Показать ещё

Позвоните нам
и узнайте больше:

+7 (3452) 619-619

или закажите

Обратный звонок

+7 (3452) 619-619

7:30 — 23:00
— Ежедневно

Заказ обратного звонка

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Отправить список объектов

Тема письма *

E-mail *

Описание

Задать вопрос специалисту

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Ваш вопрос

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Записаться на просмотр

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Меня интересует

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Получить консультацию

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Заявка на расчёт ипотеки

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Меня интересует

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Получить консультацию

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Записаться на экскурсию

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Меня интересует

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Получить консультацию

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Меня интересует:

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Ошибка в объявлении

Получите подборку квартир в новостройках в Тюмени бесплатно прямо сейчас!

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Это быстро

В течение 10 минут после оставления заявки мы подробно обсудим параметры Вашей будущей квартиры и подготовим лучшие варианты

Это безопасно

Мы работаем на рынке недвижимости Тюмени 4 года и всегда выполняем свою работу качественно

Это выгодно

Мы бесплатно сэкономим Ваши силы и нервы, подобрав все доступные варианты квартир, поможем оформить ипотеку и подготовим все документы.

Это комфортно

Мы работаем только с проверенными застройщиками, заботящимися о будущих жильцах новостроек.

Получить консультацию

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Получить консультацию по рассрочке

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Меня интересует:

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Получить консультацию по скидке

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Меня интересует:

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Сообщить об ошибке

Укажите, где ошибка *
— Выберите -В стоимостиВ описании и параметрахВ планировкахНекорректные фотографииФинансовые условия: ипотека, рассрочка, акцииДругое

E-mail *

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

После проверки мы можем связаться с Вами для уточнения деталей.

Оставьте отзыв о специалисте

Ваше имя *

Ваш email

Ваш номер телефона *

Расскажите о Ваших впечатления о работе с сотрудником *

Пожалуйста, приложите Ваше фото к отзыву, спасибо 🙂

Пожалуйста, приложите Ваше фото к отзыву, спасибо 🙂
Максимальный размер файла: 8 МБ.
Допустимые типы файлов: gif jpg jpeg png.

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Написать отзыв

Ваше имя *

Ваш email

Ваш номер телефона *

Расскажите о Ваших впечатления о работе с сотрудником *

Пожалуйста, приложите Ваше фото к отзыву, спасибо 🙂

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Задать вопрос

Ваше имя *

Ваш email

Ваш номер телефона *

Напишите свой вопрос, в свободной форме! *

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Оставьте ваши контакты

Получить подборку

Ваше имя

Ваш номер телефона *

Меня интересует

Согласие *

Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных

Специалист компании «Метрика Недвижимость» свяжется с вами в рабочее время в течение 5 минут

Сообщение директору

Контакты заявителя (заполняются при желании получить ответ)

Конфиденциально

Отправить сообщение конфиденциально

Фамилия, Имя

Телефон

Адрес почтовый

Описание события *

Сообщение будет рассмотрено в течение 3 календарных дней.

Прикрепить файл

Максимальный размер файла: 8 МБ.
Допустимые типы файлов: gif jpg jpeg png pdf doc docx xls xlsx rar zip.

Определение, типы, как инвестировать в это

Что такое недвижимость?

Недвижимость определяется как земля и любые постоянные постройки, такие как дом или улучшения, связанные с землей, будь то естественные или искусственные.

Недвижимость – это форма недвижимого имущества. Он отличается от личного имущества, которое не привязано постоянно к земле, например, транспортных средств, лодок, драгоценностей, мебели и сельскохозяйственного оборудования.

Key Takeaways

Недвижимостью считается недвижимое имущество, которое включает в себя землю и все, что постоянно примыкает к ней или построено на ней, будь то естественное или искусственное.
Существует пять основных категорий недвижимости, которые включают жилую, коммерческую, промышленную, необработанную землю и специальное использование.
Инвестиции в недвижимость включают в себя покупку дома, арендуемой собственности или земли.
Косвенные инвестиции в недвижимость могут осуществляться через REIT или через объединенные инвестиции в недвижимость.

Недвижимость

Понимание недвижимости

Термины земля , недвижимость и недвижимость часто используются взаимозаменяемо, но есть различия.

Земля относится к земной поверхности вниз к центру земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, минералы и воду. Физические характеристики земли включают ее неподвижность, нерушимость и уникальность, когда каждый участок земли отличается географически.

Недвижимость включает в себя землю, а также любые постоянные искусственные пристройки, такие как дома и другие постройки. Любые дополнения или изменения в земле, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением.

После того, как земля улучшена, общий капитал и труд, использованные для улучшения, представляют собой значительные инвестиции в основной капитал. Хотя здание можно снести, такие улучшения, как канализация, электричество, водоснабжение и канализация, как правило, остаются постоянными.

Недвижимое имущество включает в себя землю и пристройки к земле, а также права, присущие ее владению и использованию.

Агент по недвижимости

Агент по недвижимости — это лицензированный специалист, который занимается организацией сделок с недвижимостью, подбором покупателей и продавцов и выступает в качестве их представителей на переговорах.

Какие виды недвижимости существуют?

Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для проживания. Примеры включают дома на одну семью, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома.

Коммерческая недвижимость : Любое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях, такое как жилые комплексы, автозаправочные станции, продуктовые магазины, больницы, гостиницы, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.

Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распределения, хранения, исследований и разработок.

Земля : Включает незастроенную собственность, свободные земли и сельскохозяйственные угодья, такие как фермы, фруктовые сады, ранчо и лесные угодья.

Специальное назначение : Имущество, используемое общественностью, такое как кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, места отправления культа и школы.

Экономика недвижимости

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США, а количество новых жилищных проектов в любом месяце, публикуемое Бюро переписи населения США, является ключевым экономическим показателем. Отчет включает данные о разрешениях на строительство, вводе в эксплуатацию и вводе жилья в эксплуатацию для домов на одну семью, домов с 2–4 квартирами и многоквартирных домов с пятью и более квартирами, таких как жилые комплексы.

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типов новостроек могут дать представление о том, как развивается экономика.

Если строительство жилья указывает на меньшее количество односемейных и большее количество многоквартирных домов, это может сигнализировать о надвигающейся нехватке предложения домов на одну семью, что приведет к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны 20 лет начала строительства жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет жилищного строительства. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Некоторые из наиболее распространенных способов инвестирования в недвижимость включают домовладение, инвестиции или аренду недвижимости, а также перепродажу домов. Один тип инвестора в недвижимость — это оптовый торговец недвижимостью, который заключает договор на покупку дома с продавцом, а затем находит заинтересованную сторону, чтобы купить его. Оптовые торговцы недвижимостью обычно находят и заключают контракты на проблемную недвижимость, но не делают никаких ремонтов или дополнений.

Доходы от инвестиций в недвижимость получаются за счет доходов от аренды или аренды, а также повышения стоимости недвижимости. Согласно ATTOM, который курирует ведущую национальную базу данных о недвижимости, отчет о продажах жилья в США на конец 2021 года показывает, что продавцы жилья по всей стране получили прибыль в размере 94 092 долларов США, что составляет 45,3% возврата инвестиций, что на 45% больше по сравнению с 64 931 долларами США в 2020 году и выше на 71%. % от $55 000 два года назад.

На недвижимость сильно влияет ее местоположение, и такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортные средства, качество школ, муниципальные услуги и налоги на недвижимость, могут повлиять на стоимость недвижимости.

Плюсы

Предлагает стабильный доход
Предлагает прирост капитала
Диверсифицирует портфель
Можно купить с кредитным плечом

Минусы

Обычно неликвиден
Под влиянием сильно местных факторов
Требует больших начальных капиталовложений
Может потребоваться активное управление и экспертиза

Косвенное инвестирование в недвижимость осуществляется через инвестиционный фонд недвижимости (REIT), компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимости. Существует несколько типов REIT, в том числе акционерные, ипотечные и гибридные REIT, которые классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются, например, публичные REIT, публичные неторгуемые REIT и частные REIT.

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это купить акции, которые публично торгуются на бирже. Акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже, такие как акции, что делает REIT очень ликвидными и прозрачными. Доход от REIT получается за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций. Помимо отдельных REIT, инвесторы могут торговать взаимными фондами недвижимости и биржевыми фондами недвижимости (ETF).

Другим вариантом инвестирования в недвижимость являются ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), например, через ETF Vanguard Mortgage-Backed Securities (VMBS), состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS, которые имеют минимальный пул в размере 1 миллиарда долларов США и минимальный срок погашения один год. или iShares MBS ETF (MBB), который фокусируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной процентной ставкой и отслеживает индекс Bloomberg U.S. MBS. Его активы включают облигации, выпущенные или гарантированные финансируемыми государством предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac.

Что нам нравится

Что нам не нравится

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Каковы наилучшие способы финансирования инвестиций в недвижимость?

Недвижимость обычно приобретается за наличные или финансируется за счет ипотечного кредита через частного или коммерческого кредитора.

Что такое развитие недвижимости?

Девелопмент недвижимости или развитие собственности включает деятельность, которая варьируется от ремонта существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи застроенной земли или участков другим лицам.

Какие профессии распространены в сфере недвижимости?

Распространенные профессии в сфере недвижимости включают агента по аренде, специалиста по обращению взыскания, инспектора правового титула, жилищного инспектора, оценщика недвижимости, агента по недвижимости и ипотечного брокера.

Инвестирование в недвижимость: руководство для начинающих

Когда вы думаете об инвестициях в недвижимость, первое, что, вероятно, приходит на ум, это ваш дом. Конечно, у инвесторов в недвижимость есть много других вариантов, когда дело доходит до выбора инвестиций, и не все они связаны с физической недвижимостью.

Недвижимость стала популярным инвестиционным инструментом за последние 50 лет или около того. Вот взгляд на некоторые из ведущих вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестирования.

Ключевые выводы

Недвижимость считается отдельным классом активов и должна быть как минимум частью хорошо диверсифицированного портфеля.
Один из ключевых способов, с помощью которого инвесторы могут зарабатывать деньги в сфере недвижимости, — это стать владельцем сдаваемой в аренду недвижимости.
Флипперы пытаются купить недооцененную недвижимость, отремонтировать ее и продать с прибылью.
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) обеспечивают косвенный доступ к недвижимости без необходимости владеть недвижимостью, управлять ею или финансировать ее.

Исторические цены

Недвижимость уже давно считается надежной инвестицией, и на то есть веские причины. До 2007 года исторические данные о жилье создавали впечатление, что цены могут продолжать расти бесконечно. За некоторыми исключениями, средняя цена продажи домов в США росла каждый год в период с 1963 по 2007 год — начало Великой рецессии. Цены на жилье действительно немного пострадали в начале пандемии COVID-19 весной 2020 года. Однако по мере того, как вакцины были развернуты, а опасения по поводу пандемии уменьшились, цены на жилье ускорились и достигли рекордных максимумов к 2022 году.

На этой диаграмме Федерального резервного банка Сент-Луиса показаны средние цены реализации в период с 1963 по 1 квартал 2022 года (самые последние доступные данные). Области, заштрихованные светло-серым цветом, указывают на рецессии в США.

Цены на жилье в США.

Самый значительный спад на рынке недвижимости до пандемии COVID-19 совпал с Великой рецессией. Долгосрочные результаты кризиса с коронавирусом еще предстоит увидеть.

Арендная недвижимость

Если вы инвестируете в сдаваемую в аренду недвижимость, вы становитесь арендодателем, поэтому вам нужно подумать, комфортно ли вам будет в этой роли. Как арендодатель, вы будете нести ответственность за такие вещи, как уплата ипотечного кредита, налогов на недвижимость и страхование, содержание собственности, поиск арендаторов и решение любых проблем.

Если вы не нанимаете управляющего недвижимостью для обработки деталей, быть арендодателем — это практические инвестиции. В зависимости от вашей ситуации забота об имуществе и арендаторах может быть работой 24/7, и это не всегда приятно. Однако, если вы тщательно выбираете недвижимость и арендаторов, вы можете снизить риск возникновения серьезных проблем.

Один из способов заработка арендодателей — взимание арендной платы. Размер арендной платы, которую вы можете взимать, зависит от того, где находится пункт проката. Тем не менее, может быть трудно определить лучшую арендную плату, потому что, если вы берете слишком много, вы прогоните арендаторов, а если вы берете слишком мало, вы оставите деньги на столе. Распространенная стратегия заключается в том, чтобы взимать арендную плату, достаточную для покрытия расходов, до тех пор, пока не будет выплачена ипотека, после чего большая часть арендной платы становится прибылью.

Другой основной способ, которым арендодатели зарабатывают деньги, — оценка. Если стоимость вашей собственности возрастет, вы сможете продать ее с прибылью (когда придет время) или взять кредит под залог собственного капитала для следующих инвестиций. Хотя недвижимость имеет тенденцию к росту, нет никаких гарантий.

Это особенно актуально в периоды сильной волатильности на рынке недвижимости, в том числе в последнее время во время пандемии COVID-19. С февраля 2020 года по март 2022 года средние цены на недвижимость в США выросли на поразительные 38%. Резкий рост заставил многих задуматься, не вызваны ли цены обвалом.

Переворачивание домов

Как и дейтрейдеры, которые находятся в нескольких лигах от инвесторов, торгующих по принципу «купи-и-держи», спекулянты недвижимостью — совершенно иная порода, чем арендодатели, покупающие-и-арендующие. Флипперы покупают недвижимость с намерением владеть ею в течение короткого периода времени (часто не более трех-четырех месяцев) и быстро продать ее с прибылью.

Существует два основных подхода к переворачиванию свойства:

Ремонт и обновление. При таком подходе вы покупаете недвижимость, стоимость которой, по вашему мнению, вырастет после определенного ремонта и обновлений. В идеале вы завершаете работу как можно быстрее, а затем продаете по цене, которая превышает ваши общие инвестиции (включая ремонт).
Держи и перепродавай. Этот тип переворачивания работает иначе. Вместо того, чтобы покупать недвижимость и ремонтировать ее, вы покупаете недвижимость на быстро растущем рынке, держите ее в течение нескольких месяцев, а затем продаете с прибылью.

При любом типе перепродажи вы рискуете, что не сможете продать недвижимость по цене, которая принесет прибыль. Это может представлять собой проблему, потому что флипперы, как правило, не имеют достаточно наличных денег для выплаты ипотечных кредитов на недвижимость в долгосрочной перспективе. Тем не менее, флиппинг может быть прибыльным способом инвестирования в недвижимость, если он сделан правильно.

REIT

Инвестиционный траст в сфере недвижимости (REIT) создается, когда создается корпорация (или траст) для использования денег инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход недвижимости. REIT покупаются и продаются на крупных биржах, как акции и биржевые фонды (ETF).

Чтобы квалифицироваться как REIT, организация должна выплатить 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов акционерам. Делая это, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, таким образом съедая прибыль, которую она могла бы распределить между своими акционерами.

Подобно обычным акциям, приносящим дивиденды, REIT подходят для инвесторов, которым нужен регулярный доход, хотя они также предлагают возможность роста. REIT инвестируют в различные объекты недвижимости, такие как торговые центры (около четверти всех REIT специализируются на них), медицинские учреждения, ипотечные кредиты и офисные здания. По сравнению с другими видами инвестиций в недвижимость, REIT обладают высокой ликвидностью.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG) похожи на небольшие взаимные фонды для сдачи в аренду недвижимости. Если вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью, но не хотите быть арендодателем, инвестиционная группа по недвижимости может стать для вас решением.

Компания покупает или строит ряд зданий, часто квартир, а затем позволяет инвесторам покупать их через компанию, таким образом присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади. Но компания, управляющая инвестиционной группой, управляет всеми подразделениями и заботится о содержании, рекламе и поиске арендаторов. В обмен на это управление компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Существует несколько вариантов инвестиционных групп. В стандартной версии аренда оформляется на имя инвестора, и все квартиры объединяют часть арендной платы, чтобы защититься от случайных вакансий. Это означает, что вы получите достаточно, чтобы выплатить ипотечный кредит, даже если ваша квартира пуста.

Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая ее предлагает. Теоретически это безопасный способ инвестировать в недвижимость, но группы могут взимать высокие комиссионные, характерные для индустрии взаимных фондов. Как и во всех инвестициях, исследования являются ключевыми.

Товарищества с ограниченной ответственностью по недвижимости

Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) похоже на инвестиционную группу в сфере недвижимости. Это организация, созданная для покупки и владения портфелем недвижимости, а иногда и одной недвижимостью. Однако RELP существуют в течение конечного числа лет.

Генеральным партнером выступает опытный управляющий недвижимостью или девелоперская фирма. Затем привлекаются внешние инвесторы для финансирования проекта недвижимости в обмен на долю собственности в качестве партнеров с ограниченной ответственностью. Партнеры могут получать периодические выплаты от доходов, полученных от собственности RELP, но реальная отдача наступает, когда собственность продается — если повезет, со значительной прибылью — и RELP постепенно распадается.

Взаимные фонды недвижимости

Взаимные фонды недвижимости инвестируют в основном в REIT и компании, занимающиеся операциями с недвижимостью. Они дают возможность получить диверсифицированный доступ к недвижимости с относительно небольшим капиталом. В зависимости от своей стратегии и целей диверсификации они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем это может быть достигнуто путем покупки отдельных REIT.

Как и REIT, эти фонды довольно ликвидны. Еще одним существенным преимуществом для розничных инвесторов является аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондом. Это может включать подробную информацию о приобретенных активах и точку зрения руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и как класса активов. Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семейство взаимных фондов недвижимости, тактически перевешивая определенные типы собственности или регионы, чтобы максимизировать доход.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Недвижимость может улучшить профиль риска и доходности портфеля инвестора, предлагая конкурентоспособную доходность с поправкой на риск. В целом рынок недвижимости отличается низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.

Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией доходности к казначейским облигациям США и особенно привлекателен в условиях низких ставок по казначейским обязательствам.

Диверсификация и защита

Еще одним преимуществом инвестиций в недвижимость является ее потенциал диверсификации. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях и отрицательную корреляцию с другими основными классами активов — это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую прибыль на единицу риска. Чем более прямые инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: менее прямые, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, будут отражать общую производительность фондового рынка.

Поскольку она опирается на кирпичи и раствор, прямая недвижимость также сопряжена с меньшим конфликтом между принципалом и агентом или степенью, в которой интересы инвестора зависят от честности и компетентности менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций имеют некоторую защиту. REIT, например, требуют, чтобы минимальный процент прибыли (90%) выплачивался в виде дивидендов.

Некоторые аналитики считают, что теперь, когда акции REIT представлены в S&P 500, между REIT и фондовым рынком станет больше корреляции.0005

Хеджирование инфляции

Способность недвижимости хеджировать инфляцию проистекает из положительной взаимосвязи между ростом валового внутреннего продукта (ВВП) и спросом на недвижимость. По мере роста экономики спрос на недвижимость повышает арендную плату, а это, в свою очередь, приводит к повышению стоимости капитала. Следовательно, недвижимость имеет тенденцию поддерживать покупательную способность капитала, передавая часть инфляционного давления на арендаторов и включая часть инфляционного давления в форме прироста капитала.

Сила рычагов

За исключением REIT, инвестирование в недвижимость дает инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: кредитное плечо. Кредитное плечо означает использование долга для финансирования более крупной покупки, чем у вас есть наличные деньги. Если вы хотите купить акцию, вы должны заплатить полную стоимость акции в момент размещения ордера на покупку, если только вы не покупаете с маржей. И даже в этом случае процент, который вы можете занять, все равно намного меньше, чем в случае с недвижимостью, благодаря этому волшебному методу финансирования — ипотеке.

Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Однако, в зависимости от того, где вы живете, вы можете найти ипотеку, которая требует всего 5%. Это означает, что вы можете контролировать все имущество и принадлежащий ему капитал, заплатив лишь часть от общей стоимости. Конечно, размер вашей ипотеки влияет на размер вашей собственности на недвижимость, но вы контролируете ее в ту минуту, когда документы подписаны.

Это то, что воодушевляет как владельцев недвижимости, так и арендодателей. Они могут взять второй ипотечный кредит на свои дома и отложить платежи за два или три других объекта недвижимости. Сдают ли они их в аренду, чтобы арендаторы платили по ипотеке, или ждут возможности продать с прибылью, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили лишь небольшую часть от общей стоимости.

Как я могу добавить недвижимость в свой портфель?

Помимо прямой покупки недвижимости, обычные инвесторы могут приобретать REIT или фонды, инвестирующие в REIT. REIT — это объединенные инвестиции, которые владеют недвижимостью и/или управляют ею или владеют ипотечными кредитами.

Почему недвижимость считается защитой от инфляции?

Цены на жилье растут вместе с инфляцией. Это связано с тем, что затраты строителей растут с инфляцией, которую необходимо переложить на покупателей новых домов. Существующие дома тоже растут вместе с инфляцией. Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой, по мере роста инфляции ваши фиксированные ежемесячные платежи становятся более доступными. Кроме того, если вы арендодатель, вы можете увеличить арендную плату, чтобы не отставать от инфляции.

Почему процентные ставки влияют на цены на жилье?

Поскольку недвижимость является таким большим и дорогостоящим активом, для финансирования ее покупки часто приходится брать кредиты. Из-за этого повышение процентных ставок делает выплаты по ипотечным кредитам более дорогостоящими для новых кредитов (или для существующих кредитов с регулируемой процентной ставкой, таких как ARM). Это может отпугнуть покупателей, которые должны учитывать расходы на ежемесячное хранение недвижимости.

Практический результат

Недвижимость может быть надежной инвестицией, которая может обеспечить стабильный доход и увеличить благосостояние. Тем не менее, одним из недостатков инвестирования в недвижимость является неликвидность: относительная сложность преобразования актива в наличные деньги и денежных средств в актив.

В отличие от сделки с акциями или облигациями, которая может быть завершена за секунды, сделка с недвижимостью может занять месяцы. Даже с помощью брокера простой поиск подходящего контрагента может занять несколько недель работы. Конечно, REIT и взаимные фонды недвижимости предлагают лучшую ликвидность и рыночные цены. Но они достигаются ценой более высокой волатильности и меньшей выгоды от диверсификации, поскольку они имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.

Как и в случае с любыми инвестициями, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и не забудьте сделать домашнее задание и провести исследование, прежде чем принимать какие-либо решения.