Вторичное жилье это: в чем разница и что лучше выбрать

Содержание

Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку» — Ипотека

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов.

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Подробнее обо всех плюсах и минусах каждого варианта можно узнать в статье: «Новостройка или «вторичка»: что выбрать?».

Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

  • По программе «Семейная ипотека» — от 0,1% годовых
  • По программе «Господдержка» — от 0,1%
  • По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 10,9%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

  • По программе «Готовое жилье» — от 10,9% годовых
  • По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,5%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик.

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Узнайте обо всех скидках на ставку в статье «Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки».

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры». У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

что это такое? Особенности жилья с «историей»


Найден идеальный вариант для покупателя вторичного жилья! Об этом стоит знать каждому, кто томится в мечтах о собственном жилье за приемлемые деньги, но находится в нерешительности под влиянием мифов об опасностях, которые таят в себе «квартиры с историей». Мы решили провести исследование и узнать, действительно ли квартиры, предложенные на вторичном рынке – это последнее, на что может решиться отчаявшийся покупатель в погоне за собственными квадратами.


Недвижимость, которая находится в собственности и выставляется на продажу, принадлежит к вторичному рынку или, попросту, «вторичке». Соответственно, первичный рынок – это квартиры реализуемые застройщиком, на которые еще не оформлялось право собственности.


Содержание

  • Сделки на рынке «вторички»: основные моменты

  • Преимущества «вторички»: сложившаяся инфраструктура, отсутствие стройплощадок

  • Мифы о «вторичке»: бюджетное жилье с высокой степенью износа

  • Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка

  • Что влияет на цену «вторички»?

  • Ипотека на вторичку: возможности и проблемы

  • Заключение

Сделки на рынке «вторички»: основные моменты


В сравнении с покупкой новостроек по сделкам с вторичной жилой недвижимостью можно выделить некоторые особенности. Каждая квартира, предлагаемая на вторичном рынке, имеет свою историю — короткую или длинную. Речь идет, прежде всего, о череде собственников и ряде сделок по отчуждению недвижимости, каждая из этих сделок может преподнести текущему собственнику свои сюрпризы, в большинстве случаев – не очень приятные.


Даже если дом совсем новый, но по квартире уже было оформлено хотя бы одно свидетельство на право собственности, жилье считается вторичным.


Идеальный вариант для покупателя, хотя не самый дешевый – жилье, которое еще год-два назад было в статусе новостройки, и теперь хозяева его продают.


Понятно, что прежних владельцев не может быть много, и с большой вероятностью такая покупка не чревата нарушением прав третьих лиц, что чаще всего является предметом судебных разбирательств. В случаях с квартирами в домах, возведенных очень давно, история может быть длинной и запутанной: несколько смен собственников, дарение, наследование, рентные тонкости и так далее.



Кроме того, надо внимательно оценивать не только «юридическую чистоту», но и само жилое пространство, поверхности стен, пола, потолка, инженерные сети на предмет изношенности. То же самое можно сказать относительно районных коммуникаций.


Для многих большое значение имеют характеристики соседей, их привычки и особенности, поскольку, так или иначе, новому владельцу придется вписываться в некий сложившийся уклад.

    Преимущества «вторички»: сложившаяся инфраструктура, отсутствие стройплощадок


    Тем не менее, к явным положительным моментам сделок со «вторичкой» относится возможность приобретения жилой площади в тех районах, где новое строительство практически исключено. Зато уже сложилась качественная социальная инфраструктура, да и с транспортной доступностью все более или менее понятно. Все эта параметры можно оценить сразу, уже на этапе выбора подходящей квартиры, не уповая на перспективный план развития территории или заверения застройщика, если сравнивать с покупкой жилья на первичном рынке.


    Кстати, квартирный «ассортимент» на вторичном рынке существенно шире, чем в новых кварталах.


    Очередное преимущество заключается в том, что право владения квартирой можно получить сразу же, в ходе заключения сделки, и тут же переехать на новое место жительства, не дожидаясь окончания строительства дома, как в случае с новостройками. Правда, если вторичная квартира оказывается частью цепочки альтернатив, все оказывается очень непросто, и возможно, придется ждать «комплексного» оформления документов.



    Многие из тех, кто предпочитают покупку «вторички», указывают на то, что квартиры уже являются полностью обжитыми. То есть, большинство нюансов – от вида из окон до качества отопления и шумоизоляции, уже не будут подвергаться изменениям и все это можно проверить сразу.


    Кроме того, всегда остается шанс на основании некоторых обнаруженных недостатков (при желании их можно найти практически в каждой квартире) договориться с продавцом о скидке, изменении некоторых нюансах договора, распределении расходов на завершение сделки.


      Иными словами, жилье на вторичном рынке – это введенный в строй объект, который, как любой физический товар, можно рассмотреть «во всей красе». Но при этом, конечно, нужно понимать, что невозможность в полной мере исключить юридические риски и обеспечить в этом плане абсолютную безопасность сделки может свести на нет все преимущества вторичной недвижимости. Риски есть, их немало, и их обязательно надо учитывать, о чем пойдет речь далее.

      Мифы о «вторичке»: бюджетное жилье с высокой степенью износа



      При упоминании понятия «вторичное жилье» перед глазами людей несведущих сразу рисуется картина «убитой» жилплощади в старой «панельке», которая даже приблизительно не вписывается в представления о комфортном жилом пространстве. Безусловно, таких вариантов в активной продаже немало, но ими спектр предложения далеко не ограничивается.


      Поскольку с момента введения в строй некоторых современных новостроек с новыми планировочными решениями, уже прошли годы, качественных квартир появляется на вторичном рынке все больше. Поэтому покупателям становятся доступно отличное жилье, полностью соответствующее всем имеющимся стандартам. Люди приобретали такую недвижимость чаще всего на стадии котлована, обустраивали ее, даже какое-то время жили или сдавали в аренду, а затем, обстоятельства изменились, и квартиры оказались на продаже.


      Кроме того, вторичная недвижимость – это совсем не обязательно жилье эконом-класса. На рынке представлено немало весьма качественных квартир, вторичного жилья, относящегося к комфорт- и бизнес-классу.



      Надо заметить, вторичное жилье, за исключением «низкобюджетных» вариантов, совсем не обязательно обходится дешевле, чем жилая площадь в новостройке, которую, к тому же, можно приобрести на любом этапе возведения дома.


      Многие покупатели предпочитают купить новую квартиру с готовым ремонтом, чтобы гарантированно оградить себя от проблем с изношенной инфраструктурой и «историей», которую нет возможности проверить досконально. Хотя это и не означает отсутствие рисков на первичном рынке, они есть, и подтверждение тому – обманутые дольщики, которые чуть ли не ежегодно выходят на митинги.

      Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка


      К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации разнонаправленных мошеннических схем, а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность.


      Основные риски связаны с тем, что в каждой из сделок по передаче права собственности, могли быть нарушены права третьих лиц (дети, родственники, супруги) или самого собственника, который, например, может быть признан недееспосбным и не отдавать себе отчет в своих действиях в момент подписания договора.


        Гарантировать полное отсутствие подобных проблем невозможно, законодательство не предлагает соответствующих механизмов. Если продавцу удастся доказать, что имели место такие нарушения, суд признает сделку незаконной. В результате покупателю придется вернуть жилье и предпринимать продолжительные попытки получить свои деньги обратно. Чего, скорее всего, сделать не получится, мошенники умело пользуются пробелами в законодательстве.



        Главное, на чем нельзя экономить ни время, ни силы, ни деньги при покупке вторичного жилья – это проверка юридической чистоты квартиры. Идеальное решение – доверить эту работу юристам по недвижимости, которым при необходимости можно задать все вопросы, если покажется, что в предъявляемых документах есть спорные места. Кроме того, опытные профессионалы заметят возможные подвохи, на которые человек, не являющийся специалистом, может попросту не обратить внимания.


        Если приобретаются квартиры в старых домах, несовершенство планировочных и архитектурных решений, их технологическая отсталость – это то, с чем придется смириться. Однако, многие владельцы, стараясь добавить комфортности такому жилью, своими силами выполняют перепланировку, преобразуя квартиры до неузнаваемости. Перед покупкой необходимо убедиться в том, что перепланировка выполнена на законных основаниях, и тому есть все необходимые подтверждения.


        Иначе, уже став собственником нового жилья, можно столкнуться с серьезными проблемами, которые, в лучшем случае, обернутся большими затратами на приведение в порядок документации. Так или иначе, покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой – повод для разговора о существенной скидке.


          Квартиры в «древних» домах могут иметь скрытые недостатки, которые сложно заметить с первого раза. Экспертная оценка при покупке такого жилья – дело затратное, но очень часто оно того стоит. Эта услуга позволяет сэкономить еще большие деньги, которые пришлось потратить бы, например, на замену инженерной инфраструктуры или внешнее утепление.



          Таким образом, некоторое количество рисков, связанных со «вторичкой» поддаются контролю. Но если в ходе анализа становится ясно, что в истории жилья имеются «белые пятна», а состояние квартиры не идеально, возможно, от такой недвижимости стоит отказаться. Благо, ни на одной из квартир свет клином не сошелся, на рынке практически всегда имеются хорошие предложения, нужно лишь хорошо поискать.

          Что влияет на цену «вторички»?


          Диапазон цен на вторичное жилье весьма широкий, и зависит стоимость не только от престижности, площади и качества жилья. Цены квартир существенно колеблются в зависимости от района, месторасположения дома, спроса на жилье на этой территории, наличия и качества инфраструктуры.


          Близость к центру сказывается на стоимости, но во многих случаях не является определяющей. Благоустроенная «однушка» в доме улучшенной планировки, расположенная в хорошем районе на окраине, может оказаться намного дороже, чем скромная «убитая» квартира в центре. Разумеется, немалую роль играет состояние самих помещений и инженерных сетей.



          Имеется также много других нюансов, связанных с особенностями отдельных квартир. Главное, что должно настораживать покупателя – это цена, которая намного ниже среднерыночной стоимости. При покупке такой квартиры историю, обстоятельства продажи и техническое состояние надо оценивать с особой тщательностью.

          Ипотека на вторичку: возможности и проблемы


          Государство и сами застройщики стараются всячески стимулировать и рекламировать возможности ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках. Финансовые организации достаточно охотно предоставляют кредиты на покупку «вторички», и на это у банков есть свои резоны:


          Во-первых, на одних новостройках много не заработаешь, поскольку рынок все же обновляется не так быстро, как растут аппетиты банкиров. Вторичный рынок представляет обилие вариантов в разных ценовых категориях.


          Во-вторых, квартиры, существующие только в проекте – это объекты, сопряженные с определенными рисками не только для конечных покупателей, но и для банков. Поэтому объекты не каждого застройщика подходят для банковской ипотеки.



          Впрочем, требование к вторичке тоже весьма серьезные, что, в общем, неудивительно, поскольку квартира переходит в залог на весь период, пока заемщик будет рассчитываться по ипотечному кредиту. Если вдруг он окажется несостоятельным, залог придется реализовывать, и для банка важно продать квартиру быстро и без проблем. Непременным условием является наличие полного комплекта коммуникаций и удовлетворительный уровень износа дома. Так, ипотеку на покупку недвижимости в доме, построенном до шестидесятых годов прошлого века, получить практически невозможно.


          Юридическая история квартиры тоже находится в зоне пристального внимания банков, которым точно не подойдет жилье, которое имеет хоть какие-то обременения. В помещении не могут быть зарегистрированы третьи лица, исключается также наличие залоговых договоров с другими организациями. Кроме того, эксперты финансовых организаций непременно проверят правоустанавливающие документы. Такой подход снижает риски и для собственников жилья – если банк одобрил ипотеку, риски существенно снижаются.

          Заключение


          Если необходимо заселиться как можно быстрее, чтобы месяцами не оплачивать съемное жилье, стоит поискать именно такую недвижимость. Риски, связанные с покупкой жилья у застройщиков, на вторичном рынке исключаются, но у вторички имеются свои проблемные моменты, которые придется держать под контролем.


          Для проверки юридической чистоты жилья рекомендуется привлекать юристов, которые специализируются на жилищном праве. Не стоит доверять эту работу риелторам, так как последние, в сущности, ничего гарантировать не могут и не помогут вернуть деньги при возникновении у собственника каких-либо проблем.

          Игорь Василенко

          Вторичное жилье это

          Содержание:

          Что такое вторичное жилье?

          Понятие квартира «вторичка», вторичный рынок, вторичная недвижимость

          Что же значит тип объявления «вторичка» и что нужно знать

          Что такое вторичное жилье?

          На рынке недвижимости существует основных понятия жилой недвижимости: первичное и вторичное жилье. Основным и главным критерием, разграничивающим данные понятия, является регистрация в ЕГРН.

          Традиционно под понятием «вторичное жилье» или «вторичка» часто подразумевают недвижимость, которая была построена уже несколько лет назад и, так сказать, в чем-то «устарела» по сравнению с новой недвижимостью. Однако, данное утверждение в корне неверно.

          Вторичное жилье — это отдельная категория жилой недвижимости; это тип жилого имущества, на которое уже было оформлено право собственности. 

          Первоначально, с момента возведения нового дома и до полного заключения его строительства, здание имеет статус «Первичное жилье». После того, как новострой сдан в эксплуатацию, дольщики получили свои права собственности на жилье или же на квартиру нашелся покупатель, то есть был заключен договор купли-продажи, подписан акт приема-передачи объекта недвижимости и была пройдена процедура государственной регистрации прав на нее – жилье уже с этого момента переходит в разряд «вторички».

          Понятие квартира «вторичка», вторичный рынок, вторичная недвижимость

          Под квартирой «вторичкой» (или же вторичной квартирой) подразумевается, что данная жилая площадь размещена в готовом здании, уже введенном в эксплуатацию, из чего следует что права собственности на квартиру должным образом зарегистрированы в базе Росреестра. При этом первичным собственником объекта недвижимости выступает застройщик, а вторым владельцем уже является физическое или юридическое лицо, которое вложило собственные средства в строительство данного жилого помещения (то есть дольщик). Отсюда и появилось это название – «вторичка», вторичный рынок, вторичная недвижимость.

          Важно! Вторичная квартира может располагаться как в старом доме (которому уже несколько лет с момента окончания постройки), так и на территории нового комплекса, совсем недавно введенного в эксплуатацию после строительства. Однако на практике на рынке недвижимости чаще всего встречается именно первый вариант толкования данного понятия.

          Стоит отметить, что у вторичной недвижимости отсутствуют специфические риски, которые характерны для объектов жилья непосредственно от застройщика на этапе постройки дома (двойная продажа и др.). Однако при покупке «вторички» появляются угрозы иного характера. В целом, они связаны с юридической чистотой квартиры и износом жилого здания.

          Что же значит тип объявления «вторичка» и что нужно знать

          При выборе жилой недвижимости покупатель часто встречает объявления двух категорий: «первичка» и «вторичка». Тип объявления «вторичка» обозначает, что объекты уже находятся в собственности другого человека и при продаже имущества будет оформлена повторная передача прав. Иными словами, до нового покупателя в данной квартире уже возможно кто-то проживал, в отличие от новостроек (первичного жилья).

          Соответственно, вторичный рынок недвижимости — это совокупность жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации, а также выставленных собственниками на продажу.

          При покупке жилого имущества типа «вторичка» следует учитывать плюсы и минусы этой недвижимости.

          Экономия на ремонте. Зачастую при покупке жилья на вторичном рынке квартира достается с хорошим ремонтом, хорошей мебелью и с необходимыми коммуникациями, что может значительно сократить затраты на обустройство при переезде.  

          Стандартная процедура прописки и минимальные сроки приобретения жилья. При покупке вторичного жилья переехать и сделать прописку можно сразу после заключения соглашения. При покупке первичного жилья даже на последнем этапе придется ждать несколько месяцев, чтобы получить права собственности, получить необходимые документы и зарегистрироваться плюс время на ремонт и обустройство.

          Развитая инфраструктура. Дома и комплексы построенные пару несколько лет назад уже окружены необходимой инфраструктурой, необходимой для жильцов: магазины, школы, развлекательные комплексы и прочее.

          Дополнительные скидки при приобретении. Если покупатель — опытный переговорщик, можно поторговаться с собственником и снизить заявленную цену, договориться об определенных условиях. При покупке квартиры в новостройке такой возможности конечно нет, в хорошем случае можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.

          Минусы

          Более высокая цена.  Возможно найти квартиру на вторичном рынке по доступной цене, однако это может быть обусловлено определенным рядом условий: плохим состоянием дома или нехорошей репутацией района, испорченной историей жилья, буйными соседями и прочим.

          Юридическая чистота и плохая история. В целях осуществления быстрой продажи, собственники квартиры могут тщательно скрывать «темное прошлое» своего жилья. Ведь многие не хотят покупать жилую площадь, где недавно кто-то умер, было совершено преступление или прочее.

          Износ жилого здания. На рынке вторичного жилья можно встретить дома, построенные 20 и более лет назад. Ветхость стен, потолков и инженерных коммуникаций в подобных постройках — обычное дело. Даже хороший и приятный вид фасада здания не может гарантировать приемлемого общего состояния дома и его инженерных коммуникаций.

          Информационное видео по теме статьи

          18.09.2019 Автор: сотрудник агентства

          Понравилось? Расскажите друзьям

          Подпишитесь и узнавайте больше!

          Была полезной статья? Остались вопросы? Пишите в комментариях

          17. 09.2019

          10.09.2019

          23.09.2019

          © 2014–2019 Агентство «Акулов-Недвижимость», Индивидуальный Предприниматель: Акулов Георгий Георгиевич, юридический адрес: 107014, г. Москва, ул.Гастелло, д.37, фактический адрес: г.Москва, Пресненская наб., д.8, cтр.1, 3-й этаж, ИНН 771878175258 ОГРН 314774632800627, Платежные Реквизиты: Банк: Московский филиал АО КБ «МОДУЛЬБАНК», Номер счета: 40802810070010027854 (RUR) Корреспондентский счет: 30101810645250000092, БИК:044525092 

          Подписывайтесь и читайте нас в социальных сетях:

          Копирование, размножение, распространение, перепечатка или иное использование материалов сайта без письменного разрешения не допускается.

          Вторичный рынок жилья и первичный, что такое вторичное жилье, что значит вторичка в недвижимости, чем отличается

          Pынoк нeдвижимocти включaeт пepвичныe и втopичныe oбъeкты, кoтopыe oтличaютcя пo пpaвy coбcтвeннocти, cтeпeни изнoca и дpyгим xapaктepиcтикaм. Чтoбы yзнaть пoдpoбнo o  тoм, чтo тaкoe втopичкa в нeдвижимocти, чeм тaкиe oбъeкты oтличaютcя oт пepвичныx, paзличия и взaимocвязь мeждy пepвичным и втopичным pынкoм нeдвижимocти читaйтe нaшy cтaтью.  

          Чтo тaкoe втopичнoe жильe

          Bтopичнoe жильe — этo жилaя нeдвижимocть — квapтиpы, дoмa, кoмнaты в oбщeжитияx — кoтopыe зapeгиcтpиpoвaны кaк coбcтвeннocть чacтныx лиц или мyниципaлитeтa. Пpoдaжa тaкиx oбъeктoв пpoxoдит oт coбcтвeнникa, в xoдe oфopмлeния cдeлки пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю.

          Baжнo! Дo пpивaтизaции жильцы мyниципaльныx квapтиp нe имeют пpaвa пpoдaжи, пocкoлькy oни нe являютcя coбcтвeнникaми.

          Pacпpocтpaнeнo coкpaщeннoe нaзвaниe втopичнoй нeдвижимocти — втopичкa. Caм тepмин yкaзывaeт нa тo, чтo знaчит втopичнoe жильe — oбъeкты yжe нaxoдятcя в coбcтвeннocти и пpи пpoдaжe бyдeт oфopмлeнa пoвтopнaя пepeдaчa пpaв.

          Чтo выбpaть: втopичкy или нoвocтpoйкy

          Cooтвeтcтвeннo втopичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть вcex жилыx oбъeктoв, кoтopыe пpoшли пpoцeдypy гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции и выcтaвлeны coбcтвeнникaми нa пpoдaжy.

          Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти втopички

          Плюcы:

          👍 Дocтyпнaя цeнa — в cpaвнeнии co cтoимocтью 1 м2 нa пepвичнoм pынкe. Oбычнo втopичнaя нeдвижимocть цeнитcя мeньшe, чeм coвpeмeнныe нoвocтpoйки. Иcключeниe — жильe, кoтopoe пpизнaнo пaмятникaми apxитeктypы.

          👍 Быcтpoe oфopмлeниe cдeлки — cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaчy пpaв coбcтвeннocти мoжнo oфopмить зa мecяц или мeньшe. Для cpaвнeния, пpи дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe нoвocтpoйки вы пoлyчитe пpaвa coбcтвeннocти чepeз нecкoлькo лeт пocлe cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.

          👍 Paзвитaя инфpacтpyктypa — зa вpeмя экcплyaтaции втopичнoгo жилья, в paйoнe paзвилacь инфpacтpyктypa: paбoтaют мaгaзины, paзвлeкaтeльныe зaвeдeния, шкoлы, дeтcкиe caды, cфopмиpoвaлacь тpaнcпopтнaя ceть. Нaпpимep, в caмыx пpecтижныx — цeнтpaльныx paйoнax мнoгиx гopoдoв пpeoблaдaeт имeннo втopичнaя нeдвижимocть. B нoвыx paйoнax гдe pacпoлoжeны нoвocтpoйки, пpи зaceлeнии пepвыx жильцoв инфpacтpyктypa oбычнo нaxoдитcя нa cтaдии paзвития. Ecли paccмoтpeть c этoй тoчки зpeния чacтный ceктop, пpи пoкyпкe cтapoгo дoмa мoжнo пoлyчить зpeлый caд. Для cpaвнeния, ecли кyпить нoвый кoттeдж и пocaдить фpyктoвыe дepeвья, oни нaчнyт плoдoнocить чepeз 3-5 лeт.

          👍 Дoпoлнитeльныe cкидки — c coбcтвeнникoм мoжнo пoтopгoвaтьcя и cнизить зaявлeннyю цeнy. Пpи пoкyпкe нoвocтpoeк тaкoй вoзмoжнocти нeт, мoжнo paccчитывaть тoлькo нa плaнoвыe aкции oт зacтpoйщикoв.

          Mинycы:

          👎 Изнoc oбъeктa — для любoгo cтpoeния paccчитывaeтcя плaнoвый cpoк экcплyaтaции, пo oкoнчaнии кoтopoгo oбъeкт тpeбyeт кaпитaльнoй peкoнcтpyкции или cнoca. Пpи пoкyпкe нoвocтpoйки вы пoлyчaeтe нeдвижимocть c нyлeвым изнocoм и 100% cpoкoм плaнoвoй экcплyaтaции — oкoлo 100 лeт. Пpи пpиoбpeтeнии втopички изнoc мoжeт cocтaвлять 10-30%, a в нeкoтopыx cлyчaяx нaмнoгo бoльшe. Нaпpимep, пo плaнy cтpoитeльcтвa пaнeльныx xpyщeвoк 1950-60-x гoдoв тaкиe дoмa были paccчитaны нa 50 лeт экcплyaтaции.

          👎 Низкoe кaчecтвo — дoмa cтapшe 90 лeт cтpoилиcь в cooтвeтcтвии c ycтapeвшими cтaндapтaми и нopмaми, пoэтoмy в квapтиpax нeyдoбнaя плaниpoвкa, низкиe пoтoлки, oтcyтcтвyeт индивидyaльнoe тeплocнaбжeниe.

          👎 Bышe зaтpaты нa coдepжaниe и peмoнт — втopичкa oтличaeтcя низкими пoкaзaтeлями экoлoгичнocти и энepгoэффeктивнocти, a пpи пpoвeдeнии peмoнтa нyжнo плaтить зa дeмoнтaж cтapыx пoкpытий и кoммyникaций.

          👎 Boзмoжныe юpидичecкиe пpoблeмы — пepeд пoкyпкoй нeoбxoдимo пpoвepить юpидичecкyю чиcтoтy oбъeктa, пocкoлькy пpи пocлeдoвaтeльнoй пepeдaчe пpaв coбcтвeннocти мoгли быть дoпyщeны нapyшeния. Нaпpимep, ecли квapтиpa былa peaлизoвaнa бeз coглacия coвлaдeльцeв, oни мoгyт ocпopить пpaвa пoкyпaтeля.

          Интepecнo! 3aтpaты нa peмoнт нe вceгдa oкyпaютcя пpи пpoдaжe oбъeктa. Кaк пpaвилo, к цeнe квapтиpы пpибaвляют oкoлo ⅓ cтoимocти пpoвeдeннoй мoдepнизaции. Cyммa зaвиcит oт иcxoднoгo кaчecтвa нeдвижимocти. Пoэтoмy, чтoбы c выгoдoй пpoдaть cтapoe жильe лyчшe cдeлaть кocмeтичecкий peмoнт. Oтдeлкa пo eвpocтaндapтy нe oкyпитьcя, a oбъeкты «пoд peмoнт» пpoдaютcя пo цeнe нижe pынoчнoй.

          Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния

          Cтoимocть втopичныx oбъeктoв зaвиcит oт:

          🔹 гoдa пocтpoйки;

          🔹 плoщaди и ocoбeннocтeй плaниpoвки;

          🔹 кaчecтвa oтдeлки и кoммyникaций.

          Ecли cпpoc нa втopичнoe жильe пaдaeт, pынoк дocтaтoчнo гибкo peaгиpyeт нa измeнeния и cpeдняя цeнa oбъeктoв пaдaeт. Cтoимocть пpoдaжи бyдeт зaвиceть oт тoгo, нacкoлькo cpoчнo coбcтвeнник xoчeт peaлизoвaть жильe и кaк плaниpyeт пoтpaтить пoлyчeнныe cpeдcтвa. Нaпpимep, ecли влaдeлeц пpoдaeт квapтиpy чтoбы yлyчшить cвoи жилищныe ycлoвия, oн бyдeт yдepживaть цeнy в нaдeждe пoлyчить бoлee выгoднoe пpeдлoжeниe. Ecли пpoдaжa cвязaнa c пepeeздoм, coбcтвeнник зaинтepecoвaн peaлизoвaть нeдвижимocть в кopoткий cpoк и мoжeт дaть cкидкy. Диaпaзoн cнижeния цeн или пpeдлoжeния мoжeт быть дoвoльнo шиpoк.

          Интepecнo! B peгиoнax, кoтopыe yтpaтили cвoю пepcпeктивнocть для жизни, cтoимocть жилья мoжeт пaдaть в дecятки paз — oт $50-100 тыcяч дo $3-5 тыcяч. Этo мoжeт быть cвязaнo c oтcyтcтвиeм paбoты, экoлoгичecкoй кaтacтpoфoй или вoeнными дeйcтвиями.

          Чтo тaкoe пepвичнoe жильe

          Пepвичнaя нeдвижимocть — этo oбъeкты, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopыe oфopмляeтcя впepвыe. Cooтвeтcтвeннo пepвичный pынoк нeдвижимocти — этo жилыe и нeжилыe пoмeщeния в cтpoящиxcя или тoлькo чтo cдaнныx в экcплyaтaцию нoвocтpoйкax, кoтopыe peaлизyют cтpoитeльныe кoмпaнии чepeз coбcтвeнныe oфиcы пpoдaж или пocpeдникoв.

          Интepecнo! Квapтиpa в нoвoм дoмe мoжeт быть и втopичнoй нeдвижимocтью. Нaпpимep, ecли ee пpoдaeт нe зacтpoйщик, a дoльщик, кoтopый yжe пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти. Пpи этoм caмo жильe мoглo нe иcпoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.

          B цeлoм, пepвичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть cдeлoк пo peaлизaции тoлькo чтo coздaнныx oбъeктoв — квapтиp в нoвocтpoйкax, a тaкжe пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв, кoтopыe paнee нe пpoxoдили гocpeгиcтpaцию. Чepeз пepвичный pынoк нeдвижимocть пepexoдит в экoнoмичecкий oбopoт.

          Кpoмe зacтpoйщикoв и иx пpeдcтaвитeлeй пpoдaжeй пepвичнoй нeдвижимocти зaнимaютcя фeдepaльныe, тeppитopиaльныe, мecтныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти.

          Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти

          Пpeимyщecтвa:

          👍 Нecкoлькo вapиaнтoв oплaты пoкyпки — нoвocтpoйки пpoдaют в paccpoчкy, ипoтeкy, ycлoвия кpeдитoвaния oт зacтpoйщикoв выгoднo oтличaютcя oт пpeдлoжeний бaнкoв. Кpoмe тoгo, мoжнo кyпить гoтoвoe жильe пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию, или cэкoнoмить дo 30% и влoжить дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa.

          👍 Bыcoкoe кaчecтвo — пpи cтpoитeльcтвe нoвыx дoмoв иcпoльзyют coвpeмeнныe мaтepиaлы, тexнoлoгии, pyкoвoдcтвyютcя нoвыми cтaндapтaми пpи paзpaбoткe пpoeктa. B нoвocтpoйкax вышe пoкaзaтeли тeплoизoляции, нoвaя пpoвoдкa, cиcтeмы вeнтиляции, для кaждoй квapтиpы пpeдycмoтpeнa индивидyaльнaя cиcтeмa тeплocнaбжeния, нeт пpoxoдныx кoмнaт, a вce пoмeщeния пpocтopнee. Кoличecтвo пapкoвoчныx мecт зaвиcит oт кoличecтвa квapтиp, ecть вoзмoжнocть выкyпить и зaбpoниpoвaть coбcтвeннoe мecтo нa cтoянкe.   

          👍 Низкиe pacxoды нa coдepжaниe oбъeктa. Oтдeлкa жилья и кoммyникaции нoвыe, пoэтoмy пpocлyжaт бeз peмoнтa и зaмeны 10-15 лeт. Дoмa дoпoлнитeльнo yтeпляют yжe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пoэтoмy пoтepи тeплa из пoмeщeний и pacxoды нa oтoплeниe мeньшe.

          👍 Meньшe pacxoды нa oфopмлeниe cдeлки. Нe нyжнo плaтить pиэлтopaм — мнoгиe зacтpoйщики пpoдaют чepeз coбcтвeнныe цeнтpы пpoдaж или caми oплaчивaют ycлyги пocpeдникoв.

          👍 Чиcтaя пpoдaжa — нe coбcтвeнникoв, кoтopыe мoгyт ocпopит cдeлкy. Пpoвepки тpeбyeт тoлькo peпyтaция и дoкyмeнты зacтpoйщикa.

          👍 Bыгoднaя инвecтиция. Co вpeмeнeм, зa cчeт paзвития paйoнa, cтoимocть квapтиpы мoжeт выpacти.

          Ocoбeннocти:

          🔹 Пo цeнe — ecли cpaвнивaть нoвocтpoйки и втopичкy в oднoм paйoнe и c paвным кoличecтвoм кoмнaт, cpeдняя cтoимocть квapтиp в нoвыx дoмax бyдeт нa 20% вышe зa cчeт бoльшeй плoщaди, cтoимocти 1 м2 и бoльшeгo cпpoca нa нoвyю нeдвижимocть.

          🔹 Пo pacпoлoжeнию — из-зa плoтнoй зacтpoйки и выcoкoй cтoимocти зeмeльныx yчacткoв в цeнтpaльныx и paзвитыx paйoнax гopoдa зacтpoйщики чaщe иcпoльзyют пoд cтpoитeльcтвo cвoбoдныe тeppитopии нa oкpaинe, гдe xyжe paзвитa инфpacтpyктypa и тpaнcпopт. Иcключeниeм cтaнoвятcя кpyпныe жилыe кoмплeкcы — кpoмe мнoгoквapтиpныx дoмoв иx пpoeкты включaют дeтcкиe caды, cпopтивныe кoмплeкcы, мaгaзины, caлoны кpacoты. Кpoмe этoгo, cтpoитeльныe кoмпaнии зapaнee yтвepждaют нoвыe мapшpyты oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa и ocтaнoвки в пeшeй дocтyпнocти oт кoмплeкca.

          🔹 Пpи дoлeвoм yчacтии — ecли вы вклaдывaeтe дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa пepвичнoгo жилья, cyщecтвyeт pиcк тoгo, чтo дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo и зeмeльный yчacтoк были oфopмлeны нeвepнo. Из-зa тaкиx oшибoк oбъeкт нeвoзмoжнo cдaть в экcплyaтaцию, пoдключить к cиcтeмe цeнтpaльнoгo вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, a знaчит в дoмe нeвoзмoжнo жить. Eщe oднa кaтeгopия pиcкoв — зaдepжки или зaмopoзкa cтpoитeльcтвa из-зa нeдoфинaнcиpoвaния или мoшeнничecкиx дeйcтвий зacтpoйщикa. Чтoбы нe cтaть жepтвoй нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, экcпepты coвeтyют пoкyпaть пoкyпaть в ипoтeкy. Пpи paзpaбoткe кpeдитнoй пpoгpaммы бaнки caмocтoятeльнo пpoвepяют дoкyмeнты и peпyтaцию cтpoитeльнoй кoмпaнии.

          Интepecнo! B Poccии пpи пoкyпкe нoвocтpoйки в paccpoчкy нyжнo внecти вcю cyммy дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa или зa eщe бoлee кopoткий cpoк. Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax дeйcтвyeт дpyгaя cxeмa pacчeтa, кoтopaя зaщищaeт дoльщикa oт вoзмoжныx зaдepжeк и пoтepи влoжeнныx cpeдcтв. Нaпpимep, в Иcпaнии чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe дocтaтoчнo внecти oкoлo 5 тыcяч eвpo, eщe 30% oт cтoимocти нyжнo выплaтить пpи пoдпиcaнии дoгoвopa c зacтpoйщикoм, a ocтaтoк — пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию.

          Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния

          Cтoимocть 1 м2 нa пepвичнoм pынкe зaвиcит oт pacпoлoжeния дoмa и клacca жилья — экoнoм, бизнec или cтaндapт. B цeнy зaклaдывaютcя pacxoды нa пoкyпкy yчacткa, мaтepиaлы и cтpoитeльcтвo, a тaкжe пpибыль кoмпaнии. Итoгoвaя cтoимocть квapтиpы зaвиcит oт плoщaди и дoпoлнитeльныx ycлyг: пoкyпaтeль мoжeт зaкaзaть y зacтpoйщикa чиcтoвyю oтдeлкy пoмeщeний или peмoнт пoд ключ.

          Mинимaльнyю cтoимocть нoвoгo жилья oпpeдeляют зaтpaты нa cтpoитeльcтвo: ecли цeнa пpoдaжи бyдeт нижe зaтpaт, кoмпaния бyдeт нecти yбытки. Нa пepвичнoм pынкe peжe нaблюдaютcя peзкиe пepeпaды cпpoca и пpeдлoжeния пo нecкoльким пpичинaм:

          🔺 нoвaя нeдвижимocть пoльзyeтcя бoльшим cпpocoм;

          🔺 в cтpoитeльнoм пpoцecce зaдeйcтвoвaн pяд opгaнизaций, кoтopыe зaинтepecoвaны в peaлизaции cвoиx pecypcoв, нaпpимep, пoдpядчики, пoэтoмy в oдин мoмeнт пpeкpaтить cтpoитeльный пpoцecc нeвoзмoжнo;

          🔺 нeвoзмoжнo и быcтpo yвeличить пpeдлoжeниe — paзpaбoткa пpoeктa и вoзвeдeниe нeдвижимocти зaнимaeт oт oднoгo дo нecкoлькиx лeт.

          Гдe лyчшe кyпить жильe — нa пepвичнoм или втopичнoм pынкe?

          Пepвичный и втopичный pынoк нeдвижимocти — чacти eдинoгo pынкa, кoтopый пoзвoляeт  paзными cпocoбaми peшить пpoблeмy жилья. Чтoбы cдeлaть выбop в пoльзy пepвичнoй или втopичнoй нeдвижимocти, cpaвнитe ocнoвныe xapaктepиcтики:

          B цeлoм, чтoбы выбpaть, кaкoe жильe лyчшe кyпить, oцeнитe пpeдлoжeния нa pынкe и cвoи вoзмoжнocти. Cтoимocть пepвичнoй нeдвижимocти вышe, нo мoжнo oфopмить ипoтeкy, кyпить в paccpoчкy или пoлyчить cкидкy, влoжив дeньги нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Ecли y вac ecть нeкoтopaя cyммa, мoжнo кyпить втopичкy paзнoгo кaчecтвa и зaceлитьcя cpaзy.

          «Первичка» или «вторичка»: что выбрать в период пандемии: газета Недвижимость

          Что купить: новостройку или «вторичку»? Это почти гамлетовский вопрос, которым задается покупатель квартиры. И если не так давно разница в цене была основным аргументом, то теперь, когда строящееся жилье стоит столько же сколько вторичное, потенциальному покупателю приходится иметь в виду сразу несколько факторов, такие как планировка, инфраструктура, безопасность сделки и другие. Что важнее?

          Вначале определимся с понятиями: что подразумеваем под «первичкой» и «вторичкой». Большинство покупателей думают, что новостройка — это новый или недавно построенный дом, а вторичное жилье — это квартира старого жилого фонда. Это не всегда так. На вторичном рынке может оказаться и квартира в совершенно новом доме, если застройщик захочет попридержать ликвидные объекты на некоторое время. После ввода в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности сначала на себя, а потом продает жилье как на вторичном рынке.

          Популярные вопросы и ответы о кредитах в Казахстане >>>

          Первичное жилье — это квартиры, на которые еще не оформлено право собственности. Можно сказать, что первичный рынок квартир — это продажа жилья, которое существует только в проекте на бумаге, даже если строительство дома уже началось.

          Вторичное жилье — это квартиры, находящиеся в чьей-то собственности. Это может быть частная собственность на основании соответствующего документа или же государственная, в которой люди живут по договору аренды.

          Советы арендатору: как избежать конфликтов с собственником жилья >>>

          Цена

          Еще несколько лет назад первичный рынок по цене был доступнее готового жилья. Но сейчас пандемия и последовавшие за ней перемены на рынке — льготные ипотечные программы, резкий рост цен на жилье по всей стране — уравняли стоимость «квадрата» строящейся и готовой недвижимости. В шести регионах Казахстана — Шымкенте, Атырау, Кокшетау, Павлодаре и Туркестане — цены первичного рынка даже обогнали «вторичку», причем ощутимо. В остальных областных центрах вторичный рынок дороже первичного. В Нур-Султане и Алматы цены двух рынков почти уровнялись.

          Средние цены на рынке первичного и вторичного жилья в РК в октябре 2021 года





















          Город

          Цена продажи новых квартир с черновой и чистовой отделкой, тг/кв.м

          Цена перепродажи благоустроенного жилья, тг/кв.м

          Нур-Султан

          459 641

          463 734

          Алматы

          411 547

          409 369

          Шымкент

          365 624

          349 934

          Актау

          255 510

          277 123

          Актобе

          198 968

          204 542

          Атырау

          317 178

          284 067

          Кокшетау

          256 556

          241 020

          Караганда

          270 027

          310 607

          Костанай

          272 548

          281 346

          Кызылорда

          164 851*

          194 097

          Уральск

          222 319

          305 401

          Усть-Каменогорск

          271 506

          280 385

          Павлодар

          265 097

          261 932

          Петропавловск

          249 466

          261 717

          Семей

          218 279

          258 921

          Талдыкорган

          190 021

          278 705

          Тараз

          149 666*

          220 520

          Туркестан

          274 182

          260 470

          По Казахстану

          352 654

          279 216

          По данным Бюро национальной статистики РК

          *Цены на новое жилье, реализуемое в рамках программы «Нурлы Жер»

          В каких случаях расторгается договор купли-продажи >>>

          Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке составила 279 216 тг/кв. м, на первичном рынке — 352 654 тг/кв.м. Бо́льшая стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке можно объяснить в том числе господдержкой ипотечными программами первичного рынка, что позволило застройщикам активнее наращивать цены.

          — В сентябре я продала трешку площадью 80 кв.м в доме 2007 года постройки по госпрограмме за 25 миллионов тенге, — рассказывает карагандинка Елена Цой. — И сразу купила за 24,4 миллиона квартиру площадью 74,1 кв.м в строящемся доме бизнес-класса, который будет сдан до конца года. Цена «вторички» вышла 312,5 тыс. тг, новостройка обошлась в 330 тыс. тг.

          Инвестиции в недвижимость: выгода, риски, советы экспертов >>>

          Елена говорит, что сделала выбор в пользу новостройки, так как рассматривает данную недвижимость как способ сберечь и приумножить капитал в долгосрочной перспективе.

          — Но если бы мне негде было жить и не было свободных денег на ремонт и меблировку, то я бы вынуждена была бы купить «вторичку» с ремонтом и частично с мебелью, — говорит Елена.

          Ипотека в Казахстане: тенденции 2021 года, программы >>>

          Ликвидность

          Когда наблюдается рост цен на жилье, то инвестировать можно в любые объекты — от строящихся домов до старых, где требуется ремонт. Но в перспективе более высокую ликвидность дает первичный рынок, объекты которого дорожают за счет стадии строительной готовности, а не только за счет инфляции и прочих факторов. Как считает, заместитель генерального директора строительной компании Rams Qazaqstan Еркин Байбатыров, в цифровом эквиваленте от старта проекта до выхода на рынок готового продукта происходит в среднем от 35 до 45% маржинального роста цен.

          Вторичное жилье может дорожать наряду с общими тенденциями рынка, а также за счет каких-то инфраструктурных обновлений в рамках программы модернизации ЖКХ.

          Трейд-ин в недвижимости: как поменять вторичное жилье на новостройку >>>

          Риски

          Остаться без денег и без квартиры рискует как покупатель новостройки, так и «вторички». Но эти риски можно вполне минимизировать или даже устранить.

          Главный риск при покупке квартиры в новостройке — застройщик может обанкротиться и не достроить дом. Впрочем, с реализацией Казахстанской жилищной компанией механизма гарантирования займов дольщиков банкротство застройщика уже не грозит покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме. Но покупатель теряет время, ожидая готовность объекта, а также сталкивается с инфляционными рисками.

          На сегодняшний день следует принимать во внимание различные риски срыва сдачи в эксплуатацию объекта, включая остановку стройки в связи с карантинными мерами во время пандемии Covid 19, высоким уровнем заболеваемости рабочего персонала, инфляцию, а также полную заморозку объекта недобросовестным застройщиком. В настоящее время некоторые застройщики затягивают сдачу объектов, в том числе в связи с увеличением сроков доставки стройматериалов из-за рубежа и по областям внутри страны. С такими проблемами могут столкнуться даже самые крупные стройкомпании с отличной репутацией.

          Другие риски при покупке строящейся недвижимости связаны с тем, что она пока оценивается только на бумаге: на деле может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.

          При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. Требуется тщательная проверка на юридическую чистоту квартиры: отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц и так далее. Саму квартиру вторичного рынка вполне возможно оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.

          На что обратить внимание в кредитном договоре >>>

          Транспортная доступность

          В больших городах по транспортной доступности безоговорочно лидирует вторичное жилье, особенно районы старой застройки. Во-первых, в таких локациях уже готовые магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, жителей меньше, дороги свободнее.

          Новое жилье чаще всего возводится в слабо развитых локациях. Нередко одновременно вокруг могут строить еще дома — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей окраины. До строительства новой дороги придется жителям новостроек придется постоять в ежедневных пробках.

          Инфраструктура

          С одной стороны, инфраструктура давно заселенного района является более развитой, чем инфраструктура в новых кварталах. С другой — если в старом районе на первых этажах жилье, то магазинов, парикмахерских и других видов услуг в шаговой доступности может не хватать. И тогда вперед выйдет район новостроек, где на первых этажах располагаются коммерческие помещения.

          Социальные объекты

          То же самое можно сказать и о социальных объектах. В заселенных районах, как правило, количество школ и поликлиник соответствует нормативу. В новых кварталах дома традиционно строятся раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не будет хватать школ, детских садов и больниц в шаговой доступности. Хотя некоторые застройщики предусматривают социальные объекты уже в рамках первых очередей строительства.

          Дворы

          По благоустройству дворовой территории однозначно выигрывают новые районы. Дворы, состоящие из одной сплошной парковки, как делали застройщики для жилых комплексов экономкласса 10-15 лет назад, сегодня не увидеть даже в самом бюджетном проекте.

          Двор без машин, детские и спортивные площадки, места для прогулок, беседки, зоны для отдыха — всё это в таком разнообразии вряд ли встретишь в старых районах. Есть дома и вовсе без детских площадок.

          Особенности цифровой ипотеки в Казахстане >>>

          Планировки

          Планировки старого фонда, где были узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, остались в прошлом.

          Сегодняшняя планировка, которой удобно жить современной семье — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха. Если вам принципиальна планировка, то придется отдать предпочтение новостройке.

          Сроки заселения

          Если срочно нужно переехать, то, конечно, надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки уйдет не больше месяца. Тогда как сдача новостройки может затянуться на годы.

          Вывод: и у «первички», и у «вторички» есть свои плюсы и минусы. Что важнее — решать покупателю. Если для вас на первом месте хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в шаге от дома и нет времени ждать — выбирайте вторичный рынок. Если важнее — современная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками, то оптимально выбрать новостройку.

          Информационная служба kn.kz

          Вторичное жилье — что это? Отвечаем на вопрос.

          Сегодня одним из главных показателей благосостояния обычного гражданина считается наличие недвижимости. А все по причине того, что цены на жилье установились заоблачные, и на достигнутом уровне не останавливаются. Нет ничего удивительного в том, что к выбору жилья многие подходят с максимальной ответственностью – ведь для многих это едва ли не главная покупка в жизни, которую, может, и не придется повторить.

          Когда будущим покупателям приходится столкнуться с понятиями первичного и вторичного жилья, тогда-то и начинаются сомнения и споры. Кому-то новостройка кажется более выгодной за счет низкой рыночной цены, да и прочих преимуществ она не лишена. Но это не означает, что первичный рынок можно считать идеальным, а бывшая в собственности квартира обросла недостатками. Разберемся, что представляет собой вторичное жилье, в чем его плюсы и минусы.

          Вторичное жилье – это что такое?

          Для начала разберемся в самом понятии. Для многих рынок вторичного жилья может быть представлен только квартирами старого фонда. То есть ни о какой новой планировке и современных условиях проживания и речи быть не может. В придачу идут старые лифты, счетчики, проводка и трубы. И соседи оставляют желать лучшего, тогда как в новостройках сомнительные личности не селятся.

          Несомненно, в этих утверждениях есть доля правды. Но даже на вторичном рынке квартира квартире рознь. Вторичное жилье – это значит, что на недвижимость, уже оформлялось право собственности. То есть основное различие, которое отделяет первичный рынок от вторичного, – наличие записи о присвоении собственности в Едином Государственном Реестре.

          Квартира, бывшая в употреблении, – это всегда «старье»?

          Почему не стоит считать, что вторичное жилье – это обязательно старый, изношенный дом? Потому, что квартира в новостройке тоже может быть бывшей в собственности – разве никто не продает абсолютно новое жилье в только что построенном доме по причине переезда или других обстоятельств? К тому же, если после ввода нового дома в эксплуатацию продаются не все квартиры, застройщик оформляет собственность на себя, и никем не занятое жилье автоматически переходит в статус вторичного.

          Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

          Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, различных категорий и характеристик. Специалисты по недвижимости выделяют несколько ее типов на этом рынке, классифицированных по физическим характеристикам и уровню стоимости:

          • Низкосортное жилье – квартиры в домах старого года постройки, высотностью 2-3 этажа. В таких помещениях нередко отсутствуют основные коммуникации – канализация и водоснабжение. Обогрев домов часто осуществляется за счет печного отопления.
          • Стандартные помещения – обычное вторичное жилье, однокомнатные или двухкомнатные квартиры в типовых домах высотностью 5-16 этажей.
          • Квартиры улучшенного типа – жилье в современных и типовых домах, отличающееся повышенной комфортностью. Характерно наличие подсобных помещений типа кладовых и гардеробных, а также большее количество санузлов, чем в обычных помещениях.
          • Элитное жилье – недвижимость класса А, особенностью которой является наличие облагороженной придомовой территории, паркинга, консьержа и охранников. В элитных домах, как правило, не более 30 квартир.

          Прочие факторы, влияющие на ценообразование

          Стоит учитывать, что цена квартиры может колебаться в зависимости от месторасположения дома и наличия развитой инфраструктуры в районе жилья. Так, комфортная и благоустроенная однокомнатная квартира улучшенного типа, расположенная на окраине города, может стоить гораздо меньше, чем скромная однушка в доме старой планировки в центре. На ценообразование также влияет физическое состояние помещений и их площадь.

          В чем минусы квартиры на вторичном рынке?

          Пускай вторичное жилье – это необязательно жилье «второго сорта», но и некоторых минусов такая недвижимость бывает не лишена. Не станем брать во внимание проблемы с коммуникациями в действительно старых домах. В качестве примера рассмотрим комфортную квартиру в доме свежей планировки. Даже здесь новых владельцев могут ожидать подводные камни:

          • Нечистая «юридическая история» квартиры. Уже давно известны истории о владельцах недвижимости, отбывающих срок в местах не столь отдаленных, либо находящихся в психиатрической клинике. С этой точки зрения вторичное жилье – это как кот в мешке.
          • Непогашенные долги за коммунальные или прочие платежи, арест квартиры судебными приставами за неуплату долгов.
          • Неверно оформленные документы на квартиру. Если подобный факт выяснится после совершения покупки новыми владельцами, договор купли-продажи признается недействительным и сделка аннулируется.
          • Неблагополучные соседи. Кому-то такая проблема может показаться несущественной. Но, как показывают опросы среди населения, шумные и скандальные соседи нередко провоцируют некоторых граждан сменить место жительства.
          • Цена. Как ни крути, недорогое вторичное жилье может быть только в сталинке или хрущевке со старыми и ржавыми трубами. В остальных случаях стоимость квартиры на вторичном рынке в новых домах значительно превышает стоимость не сданных в эксплуатацию квартир.
          • Еще одна не самая приятная мелочь, не позволяющая сэкономить при покупке квартиры: вторичное жилье без посредников сегодня купить практически невозможно. Владельцы помещений предпочитают обращаться к специалистам, чтобы быстрее продать недвижимость. А те добавляют к стоимости свою комиссию – ведь за труды агентов по недвижимости кто-то должен платить.

          Преимущества вторичного рынка жилья

          Несмотря на ряд недостатков, специалисты по недвижимости активно отстаивают вторичный рынок. Этому есть вполне логичные причины:

          • На рынке есть множество предложений. Это позволяет покупателю подобрать район, категорию и тип жилья, которые будут соответствовать его требованиям.
          • Ипотека на вторичное жилье предоставляется более охотно и с меньшими ставками. Это объясняется более низкими рисками для банка при заключении сделки на недвижимость.
          • Квартира находится в режиме «покупай и живи». В отличие от новостройки, когда дом не готов, по документам квартира еще не существует, а после сдачи в эксплуатацию чаще всего требуется долгосрочные отделочные работы.
          • Стоимость вторичного жилья, безусловно, превышает цену квартиры в новостройке, но это с лихвой компенсируется отсутствием необходимости затрат на ремонт и отделку.

          Как банки относятся к вторичному рынку?

          Как уже было подмечено, ипотека на вторичное жилье предоставляется кредитными организациями гораздо чаще, чем на новостройку. Это связано с несколькими причинами. Во-первых, рынок нового жилья обновляется низкими темпами, при этом вторичный рынок предлагает богатый выбор всевозможных ценовых категорий.

          Во-вторых, жилье, которое существует только в проекте, как в случае с новостройками, представляет некоторый риск для банка. Кредитные организации тщательно выбирают застройщиков для сотрудничества, но от непредвиденных обстоятельств никто не застрахован.

          Требования банков к вторичному рынку

          Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.

          • Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
          • Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
          • К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.

          Что насчет юридической чистоты жилья

          Банками предъявляются требования и к юридической истории квартиры – не допускается никаких обременений. Не разрешается прописка в помещении третьих лиц, а также наличие арестов или договоров залога с другими кредитными организациями. Кроме того, банк потребует все правоустанавливающие документы и проверит их на присутствие ошибок и неточностей. Это на руку и будущим владельцам – они получат качественно проверенную квартиру, в которой со временем не обнаружатся неприятные моменты.

          Второй дом против инвестиционной недвижимости

          Узнайте разницу между вторым домом и инвестиционной недвижимостью и узнайте, как это может повлиять на тип кредита, который вы можете получить.

          Эми Лофтсгордон, адвокат

          Люди иногда используют термины «инвестиционная недвижимость» и «второй дом» как синонимы для описания недвижимости, которая не является их основным местом жительства. Но эти типы свойств различны.

          Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете для получения дохода, например, сдаете в аренду арендаторам или перепродаете с целью получения прибыли. Тем не менее, второй дом — это жилище на одну семью, в котором вы планируете жить часть года или регулярно посещать его.

          Что такое инвестиционная недвижимость?

          Определение «инвестиционная недвижимость» — это недвижимость, которая:

          • не является вашим основным местом жительства, и
          • приобретается или используется для получения дохода, прибыли от прироста стоимости или использования определенных налоговых льгот.

          По сути, если вы покупаете недвижимость, которую будете использовать для получения прибыли, а не в качестве личного жилья для вас и вашей семьи, такая недвижимость считается инвестиционной недвижимостью.

          Особенности кредитов на инвестиционную недвижимость

          Кредиты на инвестиционную недвижимость обычно имеют более высокие процентные ставки и требуют более крупного первоначального взноса, чем недвижимость, которую люди используют в качестве второго дома.

          Примеры инвестиционной недвижимости

          Примеры инвестиционной недвижимости включают:

          • сдаваемую в аренду жилую недвижимость
          • коммерческая недвижимость и
          • свойств приобретены для перепродажи (перепродажи с целью получения прибыли).

          Что считается вторым домом?

          «Второй дом» — это место жительства, которое вы собираетесь проживать в течение части года в дополнение к основному месту жительства. Обычно второй дом используется как дом для отдыха. Но это также может быть недвижимость, которую вы регулярно посещаете, например, квартира в городе, где вы часто ведете бизнес.

          Часто, чтобы претендовать на получение кредита на покупку второго дома, недвижимость должна находиться на курорте или в зоне отдыха, например, в горах или рядом с океаном, или на определенном расстоянии (как правило, не менее 50 миль) от основного места жительства заемщика.

          Требования к ипотечному кредиту на второй дом

          Кредиты на второй дом обычно имеют более низкую процентную ставку, чем кредиты на инвестиционную недвижимость, и наряду с ипотекой могут включать в себя ипотеку на второй дом. В этом дополнении обычно указывается, что:

          • заемщик будет занимать и использовать недвижимость только в качестве второго дома заемщика
          • , что имущество будет всегда доступно для исключительного использования заемщиком
          • имущество не может быть предметом какого-либо соглашения о разделении времени или арендного пула, и
          • имущество не может быть предметом каких-либо соглашений, которые требуют от заемщика сдачи имущества в аренду или предоставления управляющей фирме (или любому другому лицу) контроля над владением и использованием имущества.

          Налогообложение инвестиционной собственности и вторых домов

          Инвестиционная недвижимость и вторичные дома имеют разные налоговые льготы. Например, расходы, как правило, не подлежат вычету для личного проживания, например второго дома. Связанные с этим имуществом расходы являются невычитаемыми личными расходами. Но если у вас есть инвестиционная недвижимость, скажем, аренда, вы можете списать расходы, например, расходы на содержание.

          Для целей налогообложения, если вы сдаете в аренду свою собственность, включая второй дом, на 14 или менее дней в году, доход обычно не облагается налогом на федеральном уровне. Но если вы сдаете свою недвижимость в аренду более 14 дней в году, вам придется платить федеральный подоходный налог с вашего чистого дохода от аренды. (Однако условия вашего договора об ипотеке могут запрещать сдачу второго дома в аренду.)

          В некоторых случаях проценты по ипотечному кредиту подлежат вычету за второй дом. Для инвестиционной собственности она может быть вычтена как коммерческий расход для снижения налогооблагаемого дохода.

          Должен ли я получить второй жилищный кредит или кредит на инвестиционную недвижимость?

          Кредиторы часто не предлагают кредит на покупку второго дома, если заемщик намеревается сдать недвижимость в аренду. Например, вы можете претендовать на получение кредита на второй дом, если вы планируете жить в собственности летом, но не сдавать ее в другое время.

          С другой стороны, ссуда на инвестиционную недвижимость, вероятно, уместна, если вы хотите посетить недвижимость летом, но планируете сдавать ее в аренду до конца года. Этот вид кредита также уместен, если вы планируете использовать недвижимость в качестве сдачи в аренду круглый год.

          Если вы рассматриваете возможность получения кредита на покупку инвестиционной недвижимости или второго дома, убедитесь, что вы понимаете разницу между этими терминами и ясно изложите свои намерения кредитору, когда будете подавать заявку на кредит. Таким образом, вы убедитесь, что вы получите правильный тип кредита для той собственности, которую вы собираетесь купить.

          Получение дополнительной информации

          Чтобы узнать больше о покупке инвестиционной недвижимости или второго дома, см. статьи Ноло:

          • Покупка инвестиционной недвижимости
          • Инвестиционная недвижимость
          • Как исследовать инвестиционную недвижимость перед покупкой
          • Как долго я должен удерживать свою инвестиционную недвижимость?
          • Оценка ставки капитализации: стоит ли инвестировать в жилую недвижимость?

          Поговорите с юристом по недвижимости, чтобы получить дополнительную информацию о покупке инвестиционной недвижимости или второго дома и о том, как финансировать такую ​​покупку. Если у вас есть вопросы о налогообложении этого имущества, поговорите с налоговым юристом.

          Поговорите с юристом

          Начните здесь, чтобы найти ближайших к вам адвокатов по обращению взыскания.

          Что такое вторичные рынки недвижимости? (приведены примеры)

          Последнее обновление: 20 августа 2021 г.

          Большинство из нас слышали высказывание о том, что недвижимость зависит от местоположения, местоположения и еще раз местоположения. Хотя верно то, что инвестиционные возможности могут различаться от района к району, некоторые инвесторы с удивлением узнают, что иногда лучшие предложения можно найти на небольших вторичных рынках недвижимости.

          Ключевые выводы

          • Рынки недвижимости обычно классифицируются как первичные, вторичные и третичные, хотя единого мнения относительно определения рынка нет.
          • Вторичные рынки недвижимости обычно имеют население от 1 до 5 миллионов жителей.
          • Помимо численности населения, другие факторы, влияющие на классификацию рынка недвижимости, включают прирост населения, стоимость жизни, цены на жилье и налоговые ставки.
          • Примеры вторичных рынков включают Остин, Чарльстон, Нэшвилл и Орландо.

           

          Три типа рынков недвижимости

          Рынки недвижимости классифицируются как:

          1. Первичные рынки
          2. Вторичные рынки
          3. Третичные рынки

          К сожалению, в сфере недвижимости нет единого мнения о том, как определяются три типа рынков недвижимости. Часто эксперты классифицируют рынок по численности населения. Чем больше рынок, тем больше вероятность того, что он будет первичным, и наоборот.

          Тем не менее, классификация рынка исключительно на основе того, сколько людей на нем проживает, является довольно ограниченной точкой зрения. Вместо того, чтобы полагаться на одну точку данных, такую ​​как численность населения, многие инвесторы в недвижимость используют различную информацию для классификации рынка недвижимости как первичного, вторичного или третичного:

          • Город-ворота (город, который служит точкой входа в регион, например в Нью-Йорк или Лос-Анджелес)
          • Расположение торговых путей (например, автомагистрали между штатами, порты въезда, международные аэропорты)
          • Население
          • Миграция населения (въездная или выездная)
          • Средний возраст жителей
          • Рост занятости
          • Вакансии STEM (наука, технология, инженерия, математика)
          • Уровень безработицы
          • Экономические драйверы
          • Стоимость жизни
          • Ставка государственного подоходного налога
          • Ставка налога на имущество
          • Среднее значение свойства
          • Средний доход домохозяйства
          • Спортивная команда высшей лиги
          • Прямые рейсы в и из транзитных городов
          • Климат
          • Изменение стоимости жилья
          • Анализ дебита
          • Валовой доход от аренды
          • Рост арендной платы
          • Коэффициенты занятости
          • Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами

           

          Что такое вторичный рынок недвижимости?

          Вторичный рынок недвижимости, как правило, имеет численность населения от одного до пяти миллионов жителей и расположен недалеко от основного крупного мегаполиса.

          Хорошим примером вторичного рынка недвижимости является Остин. Население города составляет чуть более 2,2 миллиона человек, и он расположен примерно в 2,5 часах езды на машине от Хьюстона и в 3,5 часах езды от Далласа и Форт-Уэрта.

          Вторичные рынки недвижимости также имеют рост населения и рабочих мест выше среднего. Въездная миграция обусловлена ​​новыми жителями и предприятиями, которые ищут город меньшего размера, предлагающий более низкую стоимость жизни, лучшее качество жизни и дружественное к бизнесу правительство. В большинстве второстепенных городов есть такие же удобства, как и в более крупном главном городе, но по более доступным ценам.

          На многих вторичных рынках также есть хорошо оплачиваемые рабочие места в сфере STEM. Регулирующие города привлекают внимание большего числа предпринимателей, что, в свою очередь, может привлекать более высокооплачиваемую работу и миллениалов. Как недавно сообщал NBC News, Силиконовая долина переживает технологический кризис, поскольку компании переезжают в Майами и Остин, чтобы снизить расходы и избежать дорогостоящих местных законов.

          В то время как цены на жилье и арендная плата демонстрируют уверенный рост на вторичном рынке недвижимости, цены остаются относительно доступными. По мере появления новых объектов они быстро поглощаются инвесторами в недвижимость и арендаторами, а растущий спрос на сдаваемую в аренду недвижимость помогает поддерживать высокий уровень заполняемости.

           

          10 Вторичных рынков недвижимости

          Вот список из 10 вторичных рынков недвижимости, которые следует учитывать инвесторам в недвижимость. Они перечислены в алфавитном порядке. Данные, включенные для каждого города, были взяты из общедоступных источников, включая Data USA, Федеральный резервный банк Сент-Луиса, Налоговый фонд, Бюро трудовой статистики США и Zillow.

          Инвесторам в арендную недвижимость всегда следует выбирать тот рынок недвижимости, который наилучшим образом соответствует их инвестиционной стратегии. Выбор рынка в основном потому, что это «горячий» рынок или рынок с высокой процентной ставкой, может быть не лучшим вариантом для каждого инвестора.

          Остин

          • Население агломерации 2,23 миллиона
          • Прирост населения 2,71%
          • ВВП $159 млрд
          • Рост занятости 5,02%
          • Безработица 4,8%
          • Доход на душу населения $41 957
          • Средний доход домохозяйства $80 954
          • Средняя стоимость дома $562 723
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 35,7%
          • Средняя арендная плата $1571
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 6%
          • Домохозяйства, занятые арендатором 42%
          • Средний возраст жителей 35,2 года
          • Образование степень бакалавра или выше 46,2%
          • Стоимость жизни на 3% ниже средней по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 1,690%
          • Государственный подоходный налог 0%

          Чарльстон, Южная Каролина

          • Население агломерации 802 122
          • Прирост населения 1,84%
          • ВВП $45,6 млрд
          • Рост занятости 1,98%
          • Безработица 4,0%
          • Доход на душу населения $38 050
          • Средний доход домохозяйства $70 505
          • Средняя стоимость дома $396 818
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,2%
          • Средняя арендная плата $1583
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 6,2%
          • Домохозяйства, занятые арендатором 33%
          • Средний возраст жителей 37,7 лет
          • Образование степень бакалавра или выше 37,5%
          • Стоимость жизни на 4% выше средней по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,550%
          • Государственный подоходный налог 0% — 7%

          Шарлотт, Северная Каролина

          • Население агломерации 2,64 миллиона
          • Прирост населения 2,63%
          • ВВП $178,4 млрд
          • Рост занятости 3,77%
          • Безработица 4,7%
          • Доход на душу населения $36 374
          • Средний доход домохозяйства $66 399
          • Средняя стоимость дома $310 399
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 18,6%
          • Средняя арендная плата $1608
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 7,9%
          • Домохозяйства, занятые арендатором 35%
          • Средний возраст жителей 37,7 лет
          • Образование степень бакалавра или выше 36,2%
          • Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,770%
          • Государственный подоходный налог 5,25%

          Денвер

          • Население агломерации 2,97 млн ​​
          • Прирост населения 1,19%
          • ВВП $227,4 млрд
          • Рост занятости 1,00%
          • Безработица 6,3%
          • Доход на душу населения 44 806 долл. США
          • Средний доход домохозяйства $85 641
          • Средняя стоимость дома $543 544
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 13,3%
          • Средняя арендная плата $1763
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 4,3%
          • Домохозяйства, занятые арендаторами 36%
          • Средний возраст жителей 36,7 лет
          • Образование степень бакалавра или выше 45,8%
          • Стоимость жизни на 12% выше средней по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,490%
          • Государственный подоходный налог 4,55%

          Канзас-Сити, Миссури

          • Население агломерации 2,16 млн
          • Прирост населения 0,59%
          • ВВП $139 млрд
          • Рост занятости 1,73%
          • Безработица 5,4%
          • Доход на душу населения $36 358
          • Средний доход домохозяйства $70 215
          • Средняя стоимость дома $198 267
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 18,8%
          • Средняя арендная плата $1 246
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 6,0%
          • Домохозяйства, занятые арендатором 35%
          • Средний возраст жителей 37,7 лет
          • Образование степень бакалавра или выше 37,7%
          • Стоимость жизни такая же, как в среднем по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,930%
          • Государственный подоходный налог 1,50% — 5,4%

          Майами

          • Население агломерации 6,17 млн ​​
          • Прирост населения -0,52%
          • ВВП 377,5 млрд долларов
          • Рост занятости 1,39%
          • Безработица 7,1%
          • Доход на душу населения $33,917
          • Средний доход домохозяйства $60 141
          • Средняя стоимость дома $407 242
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 10,8%
          • Средняя арендная плата $2 239
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 8,5%
          • Домохозяйства, занятые арендатором 41%
          • Средний возраст жителей 41,6 года
          • Образование степень бакалавра или выше 33,1%
          • Стоимость жизни на 14% выше средней по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,830%
          • Государственный подоходный налог 0%

          Нэшвилл

          • Население агломерации 1,93 млн
          • Прирост населения 0,09%
          • ВВП $138,6 млрд
          • Рост занятости 2,02%
          • Безработица 4,6%
          • Доход на душу населения $37 696
          • Средний доход домохозяйства $70 262
          • Средняя стоимость дома $347 047
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,2%
          • Средняя арендная плата $1622
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 5,4%
          • Домохозяйства, занятые арендатором 34%
          • Средний возраст жителей 36,7 лет
          • Образование степень бакалавра или выше 38,5%
          • Стоимость жизни на 3% ниже средней по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,640%
          • Государственный подоходный налог 0%

          Орландо

          • Население агломерации 2,61 млн
          • Прирост населения 1,37%
          • ВВП $147,2 млрд
          • Рост занятости 3,55%
          • Безработица 6,0%
          • Доход на душу населения $31 186
          • Средний доход домохозяйства $61 876
          • Средняя стоимость дома $300 275
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 11,7%
          • Средняя арендная плата $1680
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 6,7%
          • Домохозяйства, занятые арендатором 38%
          • Средний возраст жителей 37,7 лет
          • Образование степень бакалавра или выше 33,3%
          • Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,830%
          • Государственный подоходный налог 0%

          Портленд, Орегон

          • Население агломерации 2,5 миллиона
          • Прирост населения 0,57%
          • ВВП $175 млрд
          • Рост занятости -0,09%
          • Безработица 5,1%
          • Доход на душу населения $40 526
          • Средний доход домохозяйства $78 439
          • Средняя стоимость дома $544 136
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 15,6%
          • Средняя арендная плата $1621
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 4,4%
          • Домохозяйства, занятые арендатором 38%
          • Средний возраст жителей 38,4 года
          • Образование степень бакалавра или выше 40,3%
          • Стоимость жизни на 29% выше, чем в среднем по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,900%
          • Государственный подоходный налог 4,75% — 9,90%

          Сент-Луис

          • Население агломерации 2,8 млн
          • Прирост населения -0,12%
          • ВВП $173,5 млрд
          • Рост занятости 0,02%
          • Безработица 5,3%
          • Доход на душу населения $37 365
          • Средний доход домохозяйства $66 417
          • Средняя стоимость дома $158 572
          • Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,4%
          • Средняя арендная плата $1 218
          • Рост арендной платы в годовом исчислении 5,4%
          • Домохозяйства, занятые арендаторами 31%
          • Средний возраст жителей 39,7 лет
          • Образование степень бакалавра или выше 35,8%
          • Стоимость жизни на 6% ниже средней по стране
          • Средняя ставка государственного налога на имущество 0,930%
          • Государственный подоходный налог 1,50% — 5,40%

           

          Как инвестировать во вторичный рынок недвижимости

          Существует несколько факторов, которые инвесторы учитывают при анализе вторичного рынка недвижимости для инвестирования:

          • Индивидуальные характеристики рынка по сравнению со средними показателями по штату и стране.
          • Точки данных на локальном детализированном уровне, таком как рейтинг района.
          • Проанализируйте исторические тенденции, включая рост арендной платы, изменение количества домохозяйств, занимаемых арендаторами, и стоимость жилья.
          • Потенциальная доходность инвестиций с использованием различных финансовых показателей, включая годовую доходность, ставку капитализации, валовую доходность, денежный поток, прирост стоимости, чистую операционную прибыль (NOI) и возврат денежных средств.

           

          Плюсы и минусы инвестирования на вторичном рынке недвижимости

          Вот некоторые из причин, по которым инвесторы рассматривают вторичные рынки недвижимости для инвестирования, а также некоторые потенциальные недостатки:

          Плюсы

          • Цены на недвижимость могут быть более доступными, чем на более дорогих первичных рынках.
          • Сильный рост населения и рабочих мест увеличивает спрос на сдаваемую в аренду недвижимость.
          • Потенциал для более высокой рентабельности инвестиций с более высокими ставками капитализации и большими денежными потоками.

          Минусы

          • Риск значительного замедления местной экономики при меньшем населении.
          • Местные рынки труда, сосредоточенные вокруг одной или двух основных отраслей, могут быть более восприимчивы к быстро растущей безработице.

           

          Заключительные мысли о вторичном рынке недвижимости

          Многие вторичные рынки могут иметь более доступные цены на жилье с более низкой стоимостью жизни и ведения бизнеса по сравнению с более крупными первичными рынками.

          Поскольку пандемия продолжается, все больше компаний разрешают сотрудникам работать из дома на постоянной основе. Люди, которые могут работать удаленно, часто предпочитают переезжать в пригороды и на вторичные рынки в поисках дома с большей площадью.

          Анализируя рынки недвижимости для сдачи в аренду, инвесторы оценивают каждый вторичный рынок на основе его потенциальных возможностей. Каждый рынок недвижимости, независимо от того, насколько он велик или мал, имеет разные уровни рисков и вознаграждений.

           

          Эта статья и блог Roofstock в целом предназначены только для информационных и образовательных целей и не являются консультациями по инвестициям, налогам, финансовому планированию, юриспруденции или недвижимости. Roofstock не является вашим советником или агентом. Пожалуйста, обратитесь к своим экспертам за советом в этих областях. Хотя Roofstock предоставляет информацию, которую считает точной, Roofstock не делает заявлений и не дает гарантий относительно точности или полноты информации, содержащейся в этом блоге.

          Автор

          Джефф Роде

          Джефф имеет более чем 25-летний опыт работы во всех сегментах индустрии недвижимости, включая инвестиции, брокерские услуги, жилую, коммерческую недвижимость и управление недвижимостью. В то время как его бизнес в сфере недвижимости работает на автопилоте, он пишет статьи, чтобы помочь другим инвесторам расти и управлять своими портфелями недвижимости.

          Понимание первичных и вторичных рынков недвижимости

          Последнее обновление: 7 декабря 2021 г.

          В течение 43 лет «Новые тенденции в сфере недвижимости» были одним из самых читаемых и уважаемых отчетов о тенденциях и прогнозах в сфере недвижимости. .

          В последнем отчете «Новые тенденции в сфере недвижимости в 2022 году» международная компания, предоставляющая профессиональные услуги, PwC и Институт городских земель (ULI) представили совместный обзор отрасли недвижимости, включая секторы недвижимости, тенденции развития и мегаполисы.

          Традиционно первичные рынки или города-ворота привлекали значительный интерес инвесторов, в то время как вторичные рынки обычно игнорировались.

          Однако, как отмечает Emerging Trends, пандемия нарушила некоторые давние представления о рынках недвижимости. На самом деле, уже более 10 лет города с выходом на первичный рынок теряют свою популярность, в то время как вторичные рынки считаются одними из лучших мест с точки зрения общих перспектив недвижимости.

          В этой статье мы перечислим лучшие первичные и вторичные рынки Emerging Trend для инвестиций в недвижимость и обсудим некоторые факторы, которые следует учитывать при инвестировании в первичные шлюзы и более мелкие вторичные рынки.

          Основные выводы

          • Рынки недвижимости обычно подразделяются на первичные, вторичные и третичные.
          • Первичные рынки недвижимости, также известные как рынки ворот или предприятий, имеют большую базу населения и большой ВВП.
          • Чикаго, Лос-Анджелес, Нью-Йорк и Сан-Франциско — четыре основных рынка недвижимости.
          • Вторичные рынки недвижимости являются домом для быстро растущего населения и рынков труда.
          • Нэшвилл, Роли/Дарем, Феникс и Остин — это вторичные рынки недвижимости, которые также считаются наиболее перспективными в стране.
          • Как первичный, так и вторичный рынок недвижимости могут предлагать возможности для инвесторов в недвижимость.
          • Факторы, которые следует учитывать при выборе рынка недвижимости для инвестиций, включают рост занятости и населения, цены на жилье, спрос и предложение и потенциальный доход от инвестиций.

           

           

          Классификация рынков недвижимости

          Рынки недвижимости обычно подразделяются на три типа:

          • Первичный
          • Среднее
          • Третичный

          В сфере недвижимости нет стандартного определения или списка критериев, которые делают один рынок первичным, а другой вторичным. Но, как правило, инвесторы часто обращают внимание на такие факторы, как демография, рост населения и рабочих мест, а также удобства при ранжировании рынков недвижимости как первичных, вторичных или третичных.

          То, как классифицируется рынок недвижимости, может также влиять на ожидания инвестора в отношении основ рынка, цен на недвижимость, спроса и предложения, потенциальной прибыли и общей инвестиционной стратегии.

           

          Что такое первичный рынок недвижимости?

          Первичные рынки недвижимости, также известные как рынки ворот или рынки заведений, наиболее известны как лидеры экономики страны, с большой численностью населения и огромным вкладом в ВВП США

          Хотя первичные рынки недвижимости, как правило, растут медленнее, чем вторичные рынки недвижимости, они все же могут предлагать значительные возможности для инвесторов в недвижимость.

          Характеристики первичного рынка недвижимости

          Первичные рынки недвижимости характеризуются множеством факторов, включая численность населения, ВВП и высокие цены на жилье.

          Средняя численность населения первичного рынка составляет около 3,1 миллиона человек, при этом на крупных первичных рынках недвижимости, таких как Лос-Анджелес и Нью-Йорк, проживает 18,7 миллиона жителей и 8,4 миллиона жителей соответственно.

          В то время как первичные рынки недвижимости имеют примерно такое же население, как и вторичные рынки, первичные рынки производят на 44% больше экономической продукции. Первичные рынки недвижимости производят совокупный ВВП более 5,3 трлн долларов по сравнению с общим ВВП около 3,6 трлн долларов для всех вторичных рынков.

          Первичные рынки также являются домом для некоторых из самых инновационных и образованных рабочих в стране, а также для некоторых из самых дорогих цен на жилье. По данным Zillow, типичная стоимость дома среднего ценового уровня составляет 312 728 долларов США (до 31 октября 2021 года). Для сравнения, типичная стоимость дома в Сан-Франциско составляет 1 526 09 долларов США.9 и 696 083 доллара в Бостоне.

          Топ-10 первичных рынков недвижимости

          Город Общие перспективы недвижимости
          Сиэтл 9
          Бостон 10
          Вашингтон, округ Колумбия — Северная Вирджиния 14
          Внутренняя Империя 17
          Лос-Анджелес 19
          Силиконовая долина/Сан-Хосе 26
          Чикаго 28
          Окленд/Ист-Бэй 31
          Нью-Йорк — Манхэттен 42
          Сан-Франциско 45

           

          Подгруппы первичного рынка недвижимости

          Новые тенденции в сфере недвижимости 2022 подразделяют первичные рынки недвижимости на 3 разные подгруппы:

          • Многосторонние производители, такие как Чикаго, Лос-Анджелес, Сан-Хосе и Сиэтл, крупнее, разнообразнее и экономически разнообразнее, чем другие первичные рынки недвижимости. Эти города имеют значительную базу занятости работников STEM (наука, технология, инженерия и математика) и, как правило, более продуктивны с точки зрения ВВП на душу населения. Хотя цены на недвижимость высоки, эти подгруппы по-прежнему привлекают значительные суммы инвестиций.
          • В центрах знаний и инноваций, таких как Бостон, Манхэттен, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия, проживает самая образованная рабочая сила в стране. Отчасти из-за высоких цен на недвижимость и многолюдных городов эти рынки стали свидетелями значительного оттока населения во время пандемии. Тем не менее, многие из этих рынков, похоже, восстанавливаются по мере того, как экономика вновь открывается.

            • Подгруппа

          • Major Market-Adjacent состоит из городов, окружающих районы метро с высокой стоимостью, такие как Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Нью-Йорк. Рынки недвижимости, такие как Внутренняя Империя и Северный Нью-Джерси, выиграли от миграции во время пандемии, хотя долгосрочное влияние на местные рынки недвижимости еще предстоит увидеть.

           

          Что такое вторичный рынок недвижимости?

          Вторичные рынки недвижимости, также известные как магнитные рынки, являются местами миграции как для людей, так и для предприятий. Население и рынки труда растут быстрее, чем в среднем по США, с более высокой долей миллениалов и представителей поколения X, что помогает стимулировать спрос на арендные дома для одной семьи.

          Как отмечает Emerging Trends, вторичные рынки недвижимости также являются предпочтительными городами для строителей и инвесторов в недвижимость. Фактически, вторичные рынки недвижимости претендуют на 8 из 10 лучших рынков с лучшими общими перспективами в сфере недвижимости.

          Характеристики вторичного рынка недвижимости

          Ключевые характеристики вторичного рынка недвижимости включают сильный рост населения и рабочих мест, значительный рост арендной платы при относительно доступных ценах на жилье.

          Средняя численность населения вторичного рынка недвижимости составляет около 3,3 млн человек, что примерно столько же, сколько и на первичных рынках. На некоторых из крупнейших вторичных рынков недвижимости, таких как столичные районы Даллас / Форт-Уэрт и Феникс, проживает 7,6 миллиона жителей и 4,8 миллиона жителей соответственно.

          Быстрый рост населения на вторичных рынках недвижимости является причиной значительного развития недвижимости и роста числа рабочих мест. На самом деле, на вторичных рынках недвижимости, таких как Атланта, Даллас/Форт-Уэрт и Феникс, за последние 3 года наблюдался рост населения более чем на 5%.

          Рост арендной платы за аренду домов на одну семью (SFR) на 3 вторичных рынках недвижимости является самым высоким в стране. Согласно отчету Arbor о тенденциях в инвестициях для одной семьи за 3 квартал 2021 года, рост арендной платы SFR в Майами, Фениксе и Лас-Вегасе вырос на 21,4%, 19,2% и 15,4% соответственно в период с августа 2020 года по август 2021 года. Для сравнения, годовая арендная плата рост на первичных рынках недвижимости Бостона и Чикаго составил всего 1,5% и 1,4% соответственно.

          Несмотря на то, что спрос на недвижимость для сдачи в аренду на одну семью чрезвычайно высок на вторичном рынке недвижимости, цены на дома по-прежнему остаются относительно доступными. По данным Zillow, типичная стоимость дома среднего ценового уровня в Нэшвилле составляет 376 729 долларов., в то время как стоимость дома средней ценовой категории в Роли/Дареме и Фениксе составляет 390 571 и 383 924 доллара США соответственно (по состоянию на 31 октября 2021 года).

          Топ-10 вторичных рынков недвижимости

          Город Общие перспективы недвижимости
          Нэшвилл 1
          Роли/Дарем 2
          Феникс 3
          Остин 4
          Тампа/ул. Петербург 5
          Шарлотта 6
          Даллас/Форт-Уэрт 7
          Атланта 8
          Сал Лейк Сити 11
          Денвер 12

           

          Подгруппы вторичного рынка недвижимости

          Вторичные рынки недвижимости подразделяются на 3 различные подгруппы по Emerging Trends:

          • Города суперсолнечного пояса, такие как Атланта, Даллас/Форт-Уэрт и Феникс, имеют крупную и разнообразную экономику, привлекающую широкий круг предприятий. В то время как в городах по всей стране во время пандемии наблюдалось сокращение занятости, ожидается, что к концу этого года рынки недвижимости Солнечного пояса в совокупности восстановят почти все потерянные рабочие места. Дружелюбное к бизнесу правительство и более высокое качество жизни — вот две причины столь сильного роста вторичных рынков недвижимости в Солнечном поясе.
          • В 18-часовых городах, включая Шарлотт, Денвер и Солт-Лейк-Сити, есть активные деловые центры и городские пригородные узлы. Хотя цены на жилье не так низки, как раньше, вторичные рынки недвижимости, подобные этому, по-прежнему выигрывают от миграции, отчасти за счет людей, переезжающих с более дорогих первичных рынков недвижимости.

            • По данным Emerging Trends, 90 112 сверхновых городов, таких как Остин, Нэшвилл и Роли/Дарем, находятся в плачевном состоянии. Несмотря на относительно небольшой размер, такие города имеют уровень занятости белых воротничков выше среднего и экономическое разнообразие, что помогает сделать вторичные рынки недвижимости в центре внимания девелоперов и инвесторов в арендную недвижимость.

           

          Что лучше выбрать?

          Потенциальные возможности для инвесторов в недвижимость есть везде, как на городских первичных рынках, так и на более пригородных вторичных рынках. Фактически, первичный и вторичный рынки недвижимости были в равной степени оценены как рынки недвижимости, за которыми следует следить в 2022 году 2130 специалистов по недвижимости, опрошенных ULI и PwC.

          При анализе любого рынка недвижимости на предмет потенциальных инвестиций инвестор должен учитывать такие факторы, как доступность цен на жилье, спрос и предложение на рынке, темпы роста численности населения и рабочих мест, а также потенциальный доход от инвестиций.

           

          Второе жилье против инвестиционной недвижимости: условия ипотеки и правила налогообложения

          Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на нашу главную материнскую компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вам могут предложить до пяти разных кредиторов.

          Вторым домом является собственность, состоящая из одной квартиры, в которой вы собираетесь жить по крайней мере часть года или посещать ее на регулярной основе. Инвестиционная недвижимость обычно приобретается для получения дохода от сдачи в аренду и занята арендаторами большую часть года. Существуют значительные различия в стоимости и требованиях к кредиту между вторым домом и инвестиционной недвижимостью, которые вы должны понимать, прежде чем покупать другой дом.

          Содержание

          • Что такое второй дом?
          • Что такое инвестиционная недвижимость?
          • Чем отличается ипотека для второго дома и инвестиционной недвижимости
          • Неправильно ли претендовать на свою инвестиционную недвижимость как на второй дом?
          • Налоговые преимущества вторых домов по сравнению с инвестиционной недвижимостью

          Что такое второй дом?

          Второй дом — это недвижимость, которую вы приобретаете в дополнение к вашему нынешнему дому для проживания в течение части года. Кредиторы могут потребовать доказательства того, что недвижимость находится не менее чем в 50 милях от вашего текущего места жительства, чтобы считаться вторым домом. Примеры вторых домов включают:

          Кредиторы считают собственность вторым домом, если это одноквартирная собственность, на которую не распространяется требование таймшера. IRS определяет второй дом как собственность, в которой вы живете более 14 дней в году или 10% от общего числа дней, когда вы сдаете ее другим.

          Что такое инвестиционная недвижимость?

          Инвестиционная недвижимость – это жилье, приобретаемое для получения дохода от сдачи в аренду или перепродажи с целью получения прибыли. В отличие от вторых домов, инвестиционная недвижимость может состоять более чем из одной единицы: инвестиционная недвижимость с двумя-четырьмя единицами позволяет вам получать доход от нескольких арендаторов.
          Инвестиционная недвижимость также может быть коммерческой недвижимостью.

          Создание портфеля инвестиционной недвижимости позволяет вам увеличить долю в недвижимости за счет арендной платы, взимаемой с арендаторов. Это может быть отличной долгосрочной стратегией благосостояния

          Чем отличаются ипотечные кредиты для второго дома и инвестиционной недвижимости

          Как правило, получить одобрение на ипотечный кредит на второй дом дешевле и проще, чем на инвестиционную недвижимость. Требования по кредитованию для обоих типов недвижимости более строгие, чем для основного жилья.

          Ставки по ипотечным кредитам

          «Занятость» может иметь большое влияние на предлагаемую вам ставку по ипотечным кредитам. Существует три типа жилья, связанного с ипотечным кредитованием: первичный, второй дом и инвестиции. Кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки за вторые дома и инвестиционную недвижимость из-за риска того, что заемщики могут отказаться от этих типов недвижимости.

          Домовладельцы будут отдавать предпочтение своим основным домам, если наступят трудные финансовые времена, и кредиторы могут увеличить вашу процентную ставку на 0,50–0,875 процентных пункта выше, чем основное место жительства. Если вы делаете небольшой первоначальный взнос с низким кредитным рейтингом, разница в ставках может быть еще выше.

          Первоначальный взнос

          Кредиторы требуют более высокий первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость, чем за вторые дома, чтобы компенсировать дополнительный риск дефолта. Типичный минимальный первоначальный взнос за второй дом составляет 10%.

          Кредиторы могут потребовать авансовый платеж в размере от 15% до 20% при покупке инвестиционной недвижимости для дома на одну семью. Если вы покупаете многоквартирный инвестиционный дом на две-четыре квартиры, вам нужно сэкономить до 25% на первоначальном взносе.

          Покупатели жилья, желающие прожить в одной единице многоквартирного дома не менее 12 месяцев, могут претендовать на получение кредита, обеспеченного Федеральной жилищной администрацией (FHA), всего с 3,5% первоначального взноса. Дополнительный бонус: доход от арендованных единиц может быть использован для квалификации. Министерство по делам ветеранов США (VA) гарантирует отсутствие ссуды с первоначальным взносом для имеющих право военных заемщиков на покупку недвижимости до семи квартир, пока заемщики проживают в одной из квартир.

          Квалификационные требования

          Кредиторы обычно устанавливают более высокую планку для получения права на получение ипотечного кредита на второй дом или инвестиционную недвижимость, чем на основное место жительства. Многие кредиторы требуют минимальный кредитный рейтинг 720 для покупки второго дома и 700 для инвестиционной собственности, если вы делаете самый низкий первоначальный взнос. Они могут даже потребовать, чтобы у вас было достаточно наличных денег, чтобы покрыть платежи за дом, который вы покупаете, на срок до шести месяцев.

          Вам нужно будет доказать, что у вас достаточно дохода, чтобы оплатить два платежа за второй дом или инвестиционную собственность. В большинстве случаев доход от сдачи в аренду инвестиционной недвижимости не может быть использован для квалификации, если в ваших налоговых декларациях не указано, что у вас есть опыт управления недвижимостью.

          Доход от аренды

          Вы можете добавить до 75% ожидаемого дохода от аренды, чтобы компенсировать платеж по ипотечному кредиту на приобретаемую вами инвестиционную недвижимость. Однако кредиторам, которые предлагают этот вариант, может потребоваться специализированная оценка, которая анализирует сопоставимые цены на аренду в вашем районе.

          Требование дополнительной оценки делает оценку инвестиционной собственности более дорогой, чем обычная оценка. Вам также может потребоваться доказать, что вы управляли сдаваемой в аренду недвижимостью в прошлом, чтобы кредитор предоставил вам кредит для потенциального дохода от аренды.

          Единственным исключением из этого правила является кредитная программа FHA. Руководящие принципы FHA позволяют кредиторам, утвержденным FHA, применять ожидаемый или фактический доход от аренды недвижимости, состоящей из двух-четырех квартир, к вашему общему доходу, даже если у вас нет опыта работы с арендодателем. Вы должны прожить в одной из квартир не менее 12 месяцев, чтобы иметь право на этот вариант финансирования.

          Неправильно ли претендовать на то, чтобы ваша инвестиционная недвижимость стала вторым домом?

          У вас может возникнуть соблазн заявить, что вы покупаете дом в качестве второго дома, когда вы собираетесь сдавать его в аренду, чтобы избежать более высоких процентных ставок и требований по первоначальному взносу. Однако кредиторы считают это «мошенничеством с размещением», и это может привести к расследованию ФБР и большим штрафам.

          Как правило, при заключении сделки вы подписываете «аффидевит об аренде», который дает кредитору право лишить права выкупа вашего кредита, если он обнаружит, что вы намеренно исказили информацию об использовании вашей собственности. Многие ипотечные компании используют высокотехнологичные цифровые системы проверки для поиска доказательств мошенничества с ипотекой. Другие планируют случайные посещения объекта, чтобы подтвердить, кто на самом деле живет в доме.

          Превращение второго дома в инвестиционную недвижимость после закрытия сделки

          Нередко в какой-то момент кто-то решает превратить второй дом в инвестиционную недвижимость. Лучше всего прочитать ваши документы по ипотеке, чтобы убедиться, что нет никаких ограничений на то, как долго дом должен использоваться в качестве второго дома, чтобы избежать расследования мошенничества с использованием жилья.

          Не забудьте сообщить о доходах от аренды в IRS при подаче налоговой декларации. Если вы решите рефинансировать, на вас будут распространяться правила инвестиционной собственности и процентные ставки по новой ипотеке. Это означает, что вам потребуется больше капитала для рефинансирования и, вероятно, вы будете платить более высокую ставку, чем когда дом был классифицирован как второй дом.

          Налоговые льготы второго дома по сравнению с инвестиционной недвижимостью

          Налоговые льготы второго дома сильно отличаются от налоговых льгот, связанных с инвестиционной недвижимостью. В таблице ниже показаны важные отличия:

          Форматирование Attn: Пожалуйста, создайте таблицу HTML с информацией ниже:

          7 в составе списания расходов

          Списание расходов Обычно не допускается Можно списывать проценты по ипотеке, обслуживание, коммунальные платежи и амортизацию
          Проценты по ипотеке
          Доход от аренды Обычно не облагается налогом, если имущество сдается в аренду менее 14 дней в году Необходимо сообщать, если имущество сдается в аренду более 14 дней в году

          Одно важное напоминание об изменениях налогового правила 2018 года: вы можете вычесть только ипотечный кредит проценты на общую сумму ипотечного долга на сумму до 750 000 долларов, включая ссуды на первичное жилье, вторые дома и инвестиционную недвижимость. Однако этот лимит увеличивается до 1 миллиона долларов, если недвижимость была приобретена до 15 декабря 2017 года9.0005

          Всегда лучше проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы получить консультацию по налогам, чтобы максимизировать налоговые льготы для вашего второго дома или инвестиционной собственности.

          Вторичные единицы | SPUR

          Этот отчет является главой 5 Стратегии жилищного строительства SPUR для Сан-Франциско .
          Прочитать всю стратегию >>

           

          Предоставление домовладельцам возможности добавлять к своей собственности вторичное жилье для сдачи в аренду — одна из самых многообещающих стратегий, которые мы имеем для увеличения предложения жилья в Сан-Франциско без существенного изменения эстетического характера наших районов. .

          Вторичная единица (также известная как «жилая единица в законе», дополнительная жилая единица или ADU) — это дополнительная автономная квартира на том же участке, что и существующее жилое здание. Обычно он строится внутри уже существующей постройки, но иногда является дополнением к постройке или находится в отдельном вагонном сарае или складском помещении на заднем дворе. Вторичные единицы не требуют дополнительной земли или государственного финансирования. Поскольку они используют существующие конструкции и большинство компонентов и инфраструктуры (например, водопровод, канализация, коммунальные услуги, ландшафтный дизайн) уже на месте, а владельцы часто могут выполнять часть работы самостоятельно, их строительство дешевле, чем обычное жилье.

          Преимущества вторичных единиц многочисленны. Они распределяют менее дорогое жилье по всему сообществу и позволяют городу расширять предложение жилья за счет скромного увеличения во многих районах, а не концентрировать новое жилье только в нескольких. Они имеют наименьшее визуальное воздействие на окрестности из всех источников жилья. И это действительно жилье жизненного цикла, обеспечивающее гибкость и стабильность семьи с течением времени. Дополнительный доход от вторичных квартир может помочь сделать выплаты по ипотеке возможными для новых домовладельцев. Он может предоставить жилье работникам по уходу за детьми или медицинским работникам на дому. Это может обеспечить дополнительный доход, когда вмешиваются экономические сдвиги в виде развода, преждевременной смерти или болезни. А вторичная единица может предложить безопасное, полуавтономное и недорогое жилье для пожилых родственников или инвалидов, а также возвращающихся взрослых детей.

          В настоящее время городские власти затрудняют добавление вторичных квартир владельцами недвижимости. Мешают слишком жесткие требования кодекса, и большинство определений жилого зонирования запрещают вторичные единицы, даже если кодексы могут быть соблюдены. SPUR считает, что общественный контроль является лучшей гарантией того, что жилищный фонд города останется здоровым и безопасным. Правила, которые затрудняют, а то и делают невозможным законное добавление вторичных единиц, либо приведут к появлению единиц, в которых не будут соблюдаться стандарты охраны здоровья и безопасности, либо лишат город столь необходимого жилья.

          SPUR предлагает поощрять создание вторичных единиц, соответствующих кодексу, четырьмя способами:

          1. Разрешить вторичные единицы без парковки в зонах рядом с транспортом и магазинами, где жизнь без автомобиля часто возможна

          2. Сделать это проще создание вторичных единиц без парковки, предназначенных для проживания пожилых людей и инвалидов, во всех жилых районах

          3. Содействовать реклассификации односемейных кварталов, поддерживающих вторичные единицы, в зонирование «RH-1 S», которое разрешает вторичные единицы с парковкой

          4. Разрешить вторичное жилье без парковки в архитектурно и исторически значимых зданиях и в исторических районах

          Ни одно из этих предложений не приведет к увеличению ограждающих конструкций зданий сверх того, что разрешено в настоящее время нормами, тем самым гарантируя, что вторичное жилье не изменит внешний вид и характер районов, в которых они расположены.

          История вторичного жилья в Сан-Франциско

          Традиционная модель жилой застройки в Сан-Франциско включала вторичное жилье. Они были созданы на основе потребностей и спроса, часто в качестве жилья для работающих бедняков, помощи по дому и членов семьи. Во время Второй мировой войны было создано большое количество нелегальных единиц жилья для удовлетворения спроса на жилье, вызванного бумом рабочих мест в обороне. По оценкам тогдашнего Бюро строительной инспекции, к 1960 в Сан-Франциско было от 20 000 до 30 000 вторичных квартир, 90 процентов из которых были построены без надлежащих разрешений. Те, что построены без разрешений, обычно имеют неудовлетворительные условия в отношении освещения и вентиляции, ванных комнат или кухонных помещений, входов и выходов, сантехнических, электрических или отопительных систем. Как правило, они превышают допустимую плотность для зоны зонирования и обычно не обеспечивают необходимой парковки.

          В 1959 году город начал серию программ модернизации жилья в различных районах в рамках своей программы обновления города. Программы предусматривали систематическое обследование всех зданий с целью приведения их в соответствие с нормами вновь принятого Жилищного кодекса. Владельцам собственности были предоставлены долгосрочные ссуды под низкие проценты (3 процента) для проведения необходимого ремонта зданий, установки новых водопроводных и электрических систем и т. д. деревья, установка парковки и введение мер по снижению трафика.

          В ходе этой комплексной проверки было обнаружено множество незаконных вторичных объектов. Приведение их в соответствие с минимальными нормами Жилищного кодекса и сохранение их в жилищном фонде, если для этого была возможность, вскоре стало главной задачей города. Был разработан список, в котором проводилось различие между элементами кода, относящимися к безопасности жизни, и элементами, не связанными с безопасностью жизни, и в процессе апелляции некоторым единицам разрешалось оставаться, если условия, угрожающие здоровью и жизни, были исправлены. Парковка не требовалась, если владелец мог доказать, что квартира существовала до 1955, когда были впервые введены в действие требования к парковке Кодекса планирования.

          В 1978 году город принял всесторонний пересмотр контроля за зонированием для всех жилых районов. Было создано больше районов, что позволило бы изменить некоторые требования к боковым и задним дворам, но по большей части это не изменило допустимую плотность в районах с более низкой плотностью. Большинство из 120 000 городских домов на одну семью были размещены в районах RH-1 (жилой дом, одна семья) и RH-1-D (жилой дом, отдельно стоящий дом на одну семью), в которых плотность была ограничена одной единицей на стандарт. много. Тем не менее, некоторые из них были размещены в районах RH-2, где было разрешено наличие двух единиц, в результате чего к этим владениям в 19-м квартале было добавлено несколько новых юридических единиц.80-х и 90-х.

          В результате изменения зонирования 1978 года также был создан район RH-1-S (жилой дом, одна семья с второстепенной единицей), в котором разрешено проживание двух семей, при этом второе жилье ограничено 600 квадратными футами чистой площади пола. Требовалось одно парковочное место, которое могло быть компактным и тандемным, а не независимым. По инициативе владельцев недвижимости район RH-1-S впоследствии был нанесен на четыре небольших участка, охватывающих около 40 участков, чтобы разрешить легализацию несанкционированных единиц.

          Редакция кодекса 1978 года также разрешала считать жилища, специально предназначенные для пожилых людей или инвалидов, за половину единицы. На каждые пять домов престарелых/инвалидов требовалось только одно парковочное место. Это означало, что в односемейных районах RH-1 или RH-1-D вторичный блок для пожилых людей или инвалидов можно было установить без парковки, но только в том случае, если первичный блок также был предназначен для пожилых людей и инвалидов. В соответствии с этим зонированием было построено очень мало квартир из-за требования, чтобы обе единицы были для пожилых людей / инвалидов. Это классический пример законодательства, которое хорошо выглядело в газетах, но на самом деле не достигло заявленной цели.

          В 1982 году штат принял SB1534, Закон Мелло, для содействия развитию вторичного жилья как источника доступного жилья. Он предписал, чтобы вторичные единицы были разрешены во всех юрисдикциях Калифорнии. Средства реализации были оставлены на усмотрение местных органов власти при условии, что местные органы не будут устанавливать требования, «настолько произвольные, чрезмерные или обременительные, чтобы необоснованно ограничивать возможность домовладельцев создавать вторые квартиры». В ответ ряд городов в районе залива просто разрешили вторичные единицы во всех жилых районах без учета ограничений по плотности. Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии изучил 15 юрисдикций Bay Area в 19№ 92, в котором были приняты постановления о второстепенных подразделениях. Департамент обнаружил, что 13 из 15 юрисдикций (за исключением Пьемонта и Ньюарка) приняли постановления, разрешающие второстепенные единицы по всему городу, как в одноквартирных, так и в многоквартирных зонах.

          В 1981 году Торговая палата Сан-Франциско разработала Стратегический план, который, среди прочего, призывал к развитию вторичного жилья как средству создания доступного жилья. После принятия Закона Мелло Палата предложила внести изменения в Планировочный кодекс для поощрения вторичных единиц в тех частях города, где нет серьезных ограничений на парковку, модификацию Строительного кодекса для облегчения строительства при одновременном обеспечении здоровья и безопасности, а также амнистию для существующих единиц, отвечающих пересмотренным кодам. Предложение было поддержано пятью надзорными органами, а также рядом групп по защите жилищных прав и бизнес-групп, а также несколькими ассоциациями соседей. Ассоциация строителей жилых домов была (и остается) решительным сторонником вторичного жилья. Однако его не поддержали мэр, Комиссия по планированию и ее сотрудники, а также шесть членов Наблюдательного совета, которые из-за сильного противодействия большинства районных ассоциаций вместо этого поддержали принятие статьи 207.2 Кодекса планирования. В этом разделе указывались причины, по которым город считал, что он уже соблюдает Закон Мелло без более либеральных разрешений на вторичные единицы. Утверждалось, что 1978 положений о зонировании, упомянутых выше, существующая высокая плотность населения в городе и обширное зонирование территорий для многоквартирных домов вместе с относительно агрессивными городскими программами доступности удовлетворяли требованиям Закона Мелло. Государство не оспаривало этот ответ на свой мандат.

          В 1980-х и 90-х годах многие новые здания были построены с помещениями на первом этаже (например, комнатой отдыха, баром, ванной комнатой и отдельным входом), которые можно было легко преобразовать во второстепенное помещение. В качестве второстепенных единиц им будет не хватать парковки во дворе, и их плотность превысит допустимую. Поэтому в качестве сдерживающего фактора от преобразования владельцы этих новых построек (более 10 000 в основном одноквартирных домов) должны были зарегистрировать Уведомление об особых ограничениях (NSR) с указанием количества юридических единиц в здании. Сколько с тех пор было переоборудовано в нарушение Кодекса планирования и СМП, неизвестно.

          В 1992 году супервайзер Теренс Халлинан, а в 1996 г. супервайзеры Мейбл Тенг и Том Аммиано предложили программы амнистии с положениями, которые позволили бы, в той или иной степени, легализацию вторичных единиц. От этих мер отказались, когда не удалось получить необходимую поддержку Правления.

          В 1997 году Департамент планирования разработал компромисс, позволяющий легализовать существующие несанкционированные единицы и создавать новые единицы путем изменения зонирования на RH-1-S тех частей районов RH-1 и RH-1-D, которые расположены в пяти минутах ходьбы. как транзита, так и покупок по соседству. Ограничение этих областей было направлено на то, чтобы устранить страх домовладельцев потерять парковку на улице. Картографическое исследование показало, что около 75 процентов всех предполагаемых незаконных единиц жилья находились в пределах транзитных/торговых зон. Владельцы незаконных квартир должны были оплатить обычные расходы на реклассификацию зонирования, а также внести свой вклад в стоимость общегородского экологического анализа, который, вероятно, потребуется. Все соседи домов по амнистии автоматически получат выгоду от реклассификации и возможность добавления жилья в будущем без необходимости платить за изменение зонирования. Это предложение также не получило достаточной поддержки, и от него отказались.

          В настоящее время город придерживается довольно мягкого подхода «не спрашивай, не говори» по отношению к несанкционированным второстепенным объектам. Несмотря на это, многие единицы удаляются каждый год. Жилищные инспекторы в настоящее время проводят периодический внутренний осмотр зданий с тремя и более квартирами. Хотя они не ищут несанкционированные вторичные устройства, они должны иметь дело с ними, когда они обнаружены. Город не проводит периодических внутренних проверок одно- и двухквартирных домов, но инспекторы обязаны реагировать на жалобы, в основном от соседей, и устранять выявленные нарушения. Приблизительно от 50 до 100 единиц ежегодно устраняются за счет соблюдения правил. Исключение этих единиц из жилищного фонда приводит к перемещению жильцов, часто пожилых и малообеспеченных.

          Ясно, что существует большой спрос на вторичные блоки и что многие владельцы зданий готовы их создавать, независимо от того, соответствуют они требованиям кодекса или нет. Из-за важной роли, которую они играют в обеспечении недорогим жильем, городу может быть контрпродуктивно принимать в настоящее время агрессивные меры по ликвидации незаконных вторичных квартир. Таким образом, предложения SPUR направлены на поощрение новых легальных вторичных единиц.

          Рекомендации

          В эпоху стремительного роста арендной платы и низкого уровня вакантных площадей в соответствии с действующими ограничительными правилами создается несколько новых легальных вторичных единиц, которые могли бы частично снизить давление на предложение жилья. Самым большим сдерживающим фактором для создания вторичных единиц, соответствующих нормам, являются ограничения плотности и требования к парковке, установленные Кодексом планирования, и, в меньшей степени, строгое соблюдение определенных правил Строительного кодекса. Учитывая потребность в жилье и несправедливость отказа законопослушным домовладельцам в возможности добавлять вторичные единицы, казалось бы, игнорируя нарушителей, устанавливающих несанкционированные единицы, SPUR считает, что необходимо внести изменения в кодекс, чтобы облегчить создание соответствующих кодексу единиц определенных типов. и в областях, где их воздействие может быть сведено к минимуму. На это направлены следующие предложения.

          1. Разрешить вторичное жилье без парковки в районах, близких к общественному транспорту и магазинам

          Близость к основным транспортным линиям и торговым объектам позволяет некоторым районам города поглощать несколько более высокую плотность населения с более низким уровнем неблагоустроенности. уличная парковка.

          Требование парковки является главным препятствием для создания легальных вторичных единиц. Во многих случаях физически сложно, если не невозможно, и очень дорого обеспечить парковку — особенно парковку с независимым доступом — без использования места для вторичного блока, что является непомерно дорогим и / или пагубным изменением внешнего вида здания.

          На самом деле, вторичные блоки практически не имеют большого значения в качестве генераторов автомобилей и автомобильных поездок. Меньшие по размеру, чем большинство квартир, вторичные единицы, как правило, вмещают одного или двух человек и часто людей с меньшим достатком, которые по статистике, как правило, владеют меньшим количеством автомобилей. Жизнь без автомобиля — это стиль жизни многих семей в Сан-Франциско. В 2000 году 29 процентов домохозяйств Сан-Франциско не имели автомобиля, по сравнению с 9 процентами по всей стране. Многие из этих домохозяйств живут во вторичных единицах в районах, близких к основным транспортным линиям и магазинам, что позволяет удобно передвигаться без автомобиля.

          SPUR предлагает внести поправки в Планировочный кодекс, чтобы разрешить второстепенную единицу жилой площади до 600 квадратных футов в жилых районах, без ограничений для пожилых людей и инвалидов и без места для парковки вне улицы, на любом участке, который находится в пределах легкая прогулка (определяемая как 1/4 мили — примерно пять минут ходьбы в медленном темпе) как «крупной транзитной улицы или транзитного центра», так и «торгового района».

          Для меньшего вторичного блока требуется меньше свободного пространства, чем для большего основного блока. В районе зонирования RH-1-S, в котором разрешены вторичные единицы, требования к открытому пространству для вторичной единицы составляют одну треть требований для основной единицы. Это соотношение должно применяться и в других районах, при условии, что оно составляет не менее 36 квадратных футов. Поскольку невозможно обеспечить дополнительное открытое пространство, когда вторичный блок строится в пределах существующей структуры, должна быть простая административная процедура, с помощью которой можно было бы отказаться от требования открытого пространства.

          Владелец может решить предоставить парковочное место (которое должно быть разрешено быть тандемным и компактным), но не должен этого делать, если он может гарантировать, что жильцы квартир без парковки во дворе не будут пользоваться парковкой на улице . Нехватка внеуличных парковок является одним из основных источников протеста соседей против родственников, и к этому нужно относиться серьезно.

          Проблема должна быть решена путем предоставления владельцам зданий возможности установки вторичного помещения без записи о парковке в NSR, в которой указывается, что помещения могут сдаваться в аренду только тем арендаторам, которые согласны не владеть или не владеть автомобилем, припаркованным на общественной улице Сан-Франциско, в то время как жильцы дома или на работе. Примеры несколько похожих инструментов правоприменения существуют как в Конкорде, так и в Окленде, которые требуют, чтобы одна из двух квартир в этой ситуации была занята владельцем, что кодифицировано как постоянное ограничение права собственности. В случае нарушения правоприменение достигается путем изъятия свидетельства о праве собственности. Сан-Франциско может применить специальное ограничение, если владелец не включит и не обеспечит соблюдение положения о запрете парковки на улице в договоре аренды жильца вторичного помещения. Как правило, правоприменение инициируется по жалобе соседа.

          Другой потенциальный инструмент контроля доступен в рамках городской программы льготной парковки. Если вторичная единица расположена в зоне льготной парковки по соседству (где только жителям района разрешено парковаться дольше двух или, в некоторых случаях, четырех часов), жильцы по адресу такой единицы могут быть лишены права на парковку по соседству. разрешение на парковку.

          2. Разрешить большее количество квартир для пожилых людей/инвалидов

          SPUR также предлагает изменить текст Кодекса планирования таким образом, чтобы первая квартира, предназначенная для пожилых людей или инвалидов, не учитывалась при ограничении количества квартир (теперь кодекс предусматривает, что такие единицы считаются половиной единицы). Это позволит добавлять такие единицы к существующим и новым семейным домам в районах RH-1 и RH-1-D, а также в районах с более высокой плотностью населения, в которых уже имеется максимальное количество стандартных единиц. Многие из этих единиц будут расположены на первом этаже, где к ним будет легче добраться. Эти специализированные блоки, многие из которых предназначены для пожилых членов семьи, обычно генерируют мало автомобильных поездок и удовлетворяют потребности в специализированном жилье с минимальным воздействием на район.

          3. Реклассифицировать некоторые районы для проживания одной семьи в Район вторичного жилья RH-1-S

          В некоторых районах или частях районов, зонированных на одну семью (RH-1 и RH-1-D), могут приниматься вторичные объекты с стоянка; другие не могут. Кодекс планирования в настоящее время предусматривает механизм, район RH-1-S, в котором разрешены вторичные единицы площадью до 600 квадратных футов без ограничений для пожилых людей / инвалидов, но с компактной тандемной парковкой. SPUR рекомендует провести реклассификацию в тех областях, где существует поддержка введения вторичных единиц. В центре внимания таких реклассификаций могут находиться надзорные округа.

          4. Разрешить второстепенные помещения в архитектурно и исторически значимых зданиях

          Многие архитектурно значимые здания, которые придают столько очарования и характера Сан-Франциско, находятся под угрозой сноса или несовместимых изменений. Разрешение второстепенных квартир без парковки может обеспечить доход, необходимый для того, чтобы сохранить эти здания с финансовой точки зрения. SPUR предлагает разрешить «квалифицированным историческим зданиям или объектам» иметь вторичную единицу без парковочного места при условии, что владелец согласен с ограничениями на снос или перестройку.

          Строительные нормы и правила, препятствующие созданию вторичного жилья

          Пристройка вторичной единицы к дому на одну семью относительно проста и не вызывает особых проблем со строительными нормами. Несмотря на то, что требования являются несколько дорогостоящими, а в некоторых случаях несколько произвольными, их выполнение обычно не является чрезмерно дорогим. Соображения, которые затрудняют легализацию незаконных квартир, такие как огнеупорная конструкция, безопасная сантехника и электроснабжение (часто за готовыми стенами в существующих незаконных квартирах), не представляют особых проблем с новыми квартирами. Этих опасений можно легко избежать с небольшими дополнительными затратами или вообще без них, и они будут решаться в ходе обычной инспекции здания по мере строительства объекта.

          Точно так же несложно добавить еще один блок к трех- или четырехквартирному зданию. Однако преобразование двухквартирного дома в трехквартирный представляет собой значительное изменение строительных норм и правил с R-1 (жилой дом) на R-3 (многоквартирный дом), которое приводит в действие все требования к многоквартирным домам, такие как класс пожарной безопасности. модернизация всего здания и, возможно, пожарных спринклеров по всему зданию. Соблюдение этих требований обычно делает добавление третьего блока к двухквартирному зданию непомерно дорогим. В настоящее время кажется, что нет четкого пути решения этой проблемы.

          SPUR поддерживает предложенное Департаментом строительной инспекции расширение использования Государственного исторического строительного кодекса для применения к большему количеству зданий и настоятельно призывает применить его ко всем зданиям старше 50 лет, в которых есть историческая ткань, которую необходимо защитить. Это облегчит строительство вторичных блоков.

          SPUR также рекомендует Консультативному комитету по кодексу Департамента строительной инспекции провести обзор положений кодекса, регулирующих создание новых законных вторичных единиц, чтобы определить, не вносятся ли какие-либо изменения в положения или их интерпретацию, которые облегчили бы создание вторичных единиц. гарантированы. В частности, опасность для здоровья населения, которую представляет низкая высота потолков, должна быть переоценена в свете стоимости снижения полов для соответствия требованию 7 футов 6 дюймов, распространенности проблемы (по оценкам инспекторов, 40 процентов существующих незаконных квартир имеют потолки высоты ниже требуемой), а также признание того, что не существует кодового требования к минимальной высоте потолка для любого использования, кроме жилого.

          Применение к существующим незаконным единицам

          SPUR не предлагает амнистию или какие-либо другие действия в отношении существующих незаконных единиц. Тем не менее, SPUR считает, что владелец незаконной установки должен иметь возможность подать заявку на получение разрешения на легализацию установки, выполнив все применимые требования кодекса и уплатив применимые штрафы за незаконную установку установки. В настоящее время максимальный штраф в десять раз превышает сумму разрешительных сборов, необходимых для легализации объекта. При необходимости этот штраф может быть увеличен. Может быть хорошей идеей направлять доходы, полученные от платы за легализацию родственников, в фонд благоустройства района, чтобы увеличение количества жилья приводило к ощутимой выгоде для района.

          Статус контроля над арендной платой незаконных в настоящее время квартир, которые могут быть узаконены, если будут приняты предложения SPUR, останется без изменений; если квартира в настоящее время подлежит контролю за арендной платой, она останется под контролем арендной платы после того, как будет приведена в соответствие с кодексом. Если незаконная квартира будет легализована и ее арендаторы будут перемещены из-за работы, арендаторы будут иметь право вновь занять квартиру по старой арендной плате после легализации. При необходимости должны быть приняты поправки к постановлению об аренде, чтобы гарантировать этот результат.

          Хроническая нехватка жилья в Сан-Франциско не ослабевает. Производство сдерживается отсутствием государственного финансирования субсидируемого жилья и противодействием жителей жилью всех типов. Вторичные единицы, не требующие государственных средств или дополнительной земли, а также не требующие изменения внешнего вида района, представляют собой экономичное, быстро возводимое и совместимое с районом решение.

          Жилищный комитет SPUR первоначально разработал идеи, изложенные в этом отчете, под руководством С. Осборна Эриксона, Тома Джонса и Джорджа Уильямса. Джордж Уильямс, председатель комитета, был ее основным автором. Статья была впервые опубликована в апреле 2001 года. В 2006 году статья была отредактирована и обновлена ​​Габриэлем Меткалфом и Сарой Карлински.

          Что такое первичный и вторичный рынки недвижимости?

          Все о первичном и вторичном рынке

          Первичный и вторичный рынок: Когда дело доходит до покупки жилой недвижимости, на ум приходит общий вопрос: покупать новую недвижимость или искать вторичную недвижимость в определенном месте?

          В большинстве случаев люди покупают жилой дом для инвестиций в недвижимость, прежде чем покупать его для проживания. Итак, как человек, который хочет купить жилой дом для проживания, какие есть варианты?

          Рынок недвижимости обычно делится на две категории: первичный рынок и вторичный рынок. Давайте посмотрим на разницу между ними.

           

          Первичный рынок

          Недвижимость Первичные продажи означают, когда застройщик продает жилые или коммерческие единицы инвестору или конечному пользователю на первичном рынке. Это первая продажа этого конкретного устройства. Которые включают новые запуски и текущие проекты.

           

          Застройщик формирует сеть торговых партнеров для продажи жилья или коммерческих единиц, которые строит застройщик. Эти торговые партнеры будут продвигать недвижимость от имени застройщика, привлекая потенциальных клиентов и закрывая сделку.

           

          Вторичный рынок

          Вторичный рынок состоит из вторичной или вторичной недвижимости, ранее принадлежавших домов в зрелых районах и застроенных жилых районов. Для дальнейшего уточнения, вторичная недвижимость — это недвижимость, которая была представлена ​​на рынке для сдачи в аренду или субмасштаба, которая будет либо сдаваться в аренду, либо заниматься владельцем последующими владельцами.

           

          Фундаментальная роль вторичного рынка заключается в содействии смене владельца существующего актива по соответствующей цене. Это означает, что вторичный рынок становится важным, поскольку он обеспечивает ликвидность, необходимую для дальнейшего укрепления функционирования первичного рынка.

           

          Для аутсайдеров отрасли нормально думать, что первичный рынок или новые объекты недвижимости способствуют наибольшему количеству продаж благодаря привлекательной рекламе и маркетингу новых разработок. Однако, вопреки распространенному мнению, на вторичный рынок недвижимости приходится основная часть объема сделок с жилой недвижимостью, в отличие от рынка первичной недвижимости. Это в основном потому, что вторичный рынок недвижимости предлагает больше вариантов в уже установленных местах. Вот список, иллюстрирующий плюсы и минусы как первичных, так и вторичных свойств.

           

          Основной

          Плюсы

          • Последний дизайн
          • Нижний начальный уровень
          • Высокая маржа финансов
          • Фиксированная цена
          • Лучший выбор партий/единиц
          • Прирост капитала

           

          Минусы

          • 2-3 ​​года на завершение
          • Более низкая начальная арендная плата
          • Возможность отказа
          • Первоначальная стоимость отделки

           

          Вторичный

          Плюсы

          • Договорная
          • Немедленный возврат аренды
          • Установленное местоположение

           

          Минусы

          • Старый дизайн
          • Ремонт/Техническое обслуживание
          • Повышение цены

           

          Типы недвижимости

          Существует четыре типа недвижимости.

          Жилая недвижимость

          Жилая недвижимость – это территория, созданная для проживания людей. Она включает в себя как новое строительство, так и вторичное жилье. Наиболее распространенной категорией являются дома на одну семью, но она также включает дуплексы, дорогие дома, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.

          По определению местных органов власти, жилая недвижимость не может использоваться в коммерческих или промышленных целях. Он также ограничивает количество зданий, разрешенных в одном квартале, и то, какие виды муниципальных услуг достигают этих зданий.

           

          Коммерческая недвижимость

          Коммерческая недвижимость (CRE) — это имущество, которое используется исключительно в целях, связанных с бизнесом, или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

          Коммерческая недвижимость включает в себя торговые центры и торговые центры, медицинские здания, учебные заведения, гостиницы и офисы.