Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов (Трофимова В.). Судебная практика мошенничество с квартирами
Мошенничество с недвижимостью - схемы, статья, как доказать, в жилищной сфере, при сделках, куда обращаться
В современном мире мошенничество с недвижимым имуществом набирает свои обороты и никто не застрахован от действий недобросовестных продавцом или покупателей.
Многие жертвы не один год посещают суды для того, доказывая свою правоту и факт мошенничества.
Чтобы не оказаться в руках мошенников, необходимо уделить время собственной безопасности.
Распространенные схемы
Наиболее часто встречающиеся схемы:
- Инвестирование в недостроенное жильё. Сейчас часто можно встретить объявления застройщиков о продаже квартир в жилых комплексах, которые ещё не достроены. Все преподносят это, как покупка жилья по максимально выгодным условиям или инвестирование в своё будущее. В этом случае компания застройщик может не закончить свою работы и не построить дом, жильё может быть признано незаконным и снесено.Также есть вероятность того, что одну квартиру продадут нескольким дольщикам. К сожалению, такой вариант сделок часто встречается.
- Прямой обман. Человек может остаться без жилья, если добровольно подпишет документы не прочитав их до конца и не поняв основную суть, либо просто поставив подпись. Например, вместо документа подряда о предоставлении услуг по ремонту квартиры потенциальной жертве могут подсунуть дарственную на квартиру либо другой документ.Часто можно наблюдать мошенничество с недвижимостью малоимущих семей, пенсионеров, сирот и инвалидов, которые проживают в неблагоприятных условиях. Агентство может предложить таким людям лучшее жильё, продав их недвижимость. На деле получается иначе — ветхое жилье без удобств или вообще без места проживания.
- Наследование недвижимости. Если приобретать недвижимость у человека, которому она досталась по наследству, стоит убедиться в некоторых моментах: не оспаривают ли эту собственность другие наследники имущества. Иначе могут быть проблемы.
- Подделка документов. Это довольно высокий уровень мошенничества. Злоумышленники подделывают завещания и оформляют квартиры и дома недавно умерших одиноких людей и перепродают их по низким ценам. Разумеется, стараются максимально быстро осуществлять сделки и получать денежные средства. Также подделываются документы на арендованную квартиру. Создаётся фальшивая доверенность и по ней подставные лица осуществляют сделки. Стоит помнить, что поддельные документы фигурируют только в самом начале, а все остальные этапы соответствуют законодательству. Поэтому будет сложнее доказать свою невиновность.
- Покупка квартир с «обременением». На первый взгляд может показаться, что тут нет ничего не законного, но не всё так просто. Во время продажи бывший владелец «забывает» про жильцов, которые временно выбыли из квартиры (прохождение срочной военной службы, находящиеся в местах лишения свободы, временно зарегистрированы по месту учёбы). Когда они вернуться, сделка может быть признана незаконной.
- Ещё один вид: осуществление сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, без уведомления других собственников квадратных метров. В этот же вид входят сделки, где принимают участие несовершеннолетние зарегистрированные жильцы. В этом случае сделка признаётся незаконной, а деньги вернуть будет проблематично, даже невозможно.
Если покупать у владельца, который состоит в законном браке, необходимо запросить письменный зафиксированный отказ супруга или супруги от любых претензий на собственность или получить согласие на сделку.
Законодательное регулирование
Некоторые виды мошенничества получили свою популярность по той причине, что в законах РФ есть лазейки, которыми активно пользуются злоумышленники.
Одна из проблем — строительные кооперативы и покупка квартир в недостроенном доме.
Не так давно кооперативное строительство можно было назвать настоящей пирамидой. Люди приносили свои деньги, но строительство не начиналось.
Вернуть средства обратно становилось проблематично и, в большинстве случаев, невозможно. Сейчас данная сфера начала регулировать законом, но не полностью.
Статья
Все мошеннические схемы с недвижимостью попадают под статью 159 УК РФ и являются уголовно наказуемыми.
Только восприятие действий злоумышленников может быть смещено, если это классифицируется другой статьёй.
Примеры таких действий:
Мошенничество с недвижимостью
Помимо распространённых схем, представленных выше, есть и другие виды мошенничества.
В жилищной сфере
Сюда можно отнести:
- предоплату за квартиру;
- платный просмотр жилья;
- занижение цены на досках бесплатных объявлений и дальнейшие действия с жертвой.
Как правила, потерпевший лишается только некоторой суммы, а не квартиры. Мошенников в этом случае найти проблематично.
Сделки с другим имуществом
Не менее популярны сделки с другим недвижимым имуществом. В основном, характер действий не отличается от мошенничества в жилой сфере.
Со стороны продавца
Частым явлением мошеннических действий связаны именно с продавцами.
Подделка документов, сокрытием фактов, которые могут аннулировать сделку, привлечение подставных лиц и многое другое.
Мошеннические действия:
- подделка документов;
- сокрытие фактов, когда в квартире проживают другие люди;
- наследование жилой площади, на которую претендуют другие наследники.
Со стороны покупателя
Не так часто встречаются незаконные сделки, где преступником является покупатель. Тут часто применяются психологические уловки и разные хитрости, чтобы вынудить жертву продать свои квадратные метры.
Чаще всего потерпевшими оказываются одинокие пенсионеры, инвалиды, сироты и малоимущие семьи, у которых есть проблемы со своим жильем.
Им предлагают купить их жильё взамен более перспективной площади. На деле всё иначе.
Риэлторы
Оказаться в руках мошенников можно даже в том случае, если пойти законным путем и обратиться к профессионалам. Если человек работает с недвижимостью, то он знает все её особенности. Только не всё так просто.
Небольшие конторы и одиночные риэлторы заманивают клиентов небольшой комиссией при сделке, у них опрятный офис и вежливый персонал, но стоит заключить договор, как ситуация меняется. Риэлторы просто не делают свою работу и не обращают внимание на клиента. Им главное, чтобы им заплатили за их невыполненную работу.
Такие проблемы возникают, если не внимательно читать договор с агентством.
Для проверки договора можно обратиться к юристу, который сможет увидеть все подводные камни. Недобросовестные риэлторы наживаются на невнимательности своих клиентов.
Куда обращаться?
Если не удалось благополучно провести сделку с недвижимостью, то необходимо незамедлительно обращаться в правоохранительные органы.
Можно обратиться в полицию, прокуратуру или суд. Всё зависит от вида мошенничества.
Чтобы не терять время, первым делом лучше всего стоит обратиться в отделение полиции, которые в дальнейшем направят в нужную инстанцию и зафиксируют факт преступления.
Образец заявления о мошенничестве в полицию тут,
образец заявления о мошенничестве в прокуратуру тут.
Как доказать?
Доказательством являются все документы, которые причастны к делу, и свидетельские показания.
Необходимо всё детально рассказать сотруднику правоохранительных органов и подтвердить слова имеющимися документами. Также нужно доказать факт передачи денег за квартиру.
Как защитить себя?
Не попасть в лапы мошенников реально, если обращать внимание на мелкие детали и особенности:
- внимательно читать документы, не подписывать непонятные бумаги;
- узнавать максимальную информацию о недвижимости и её владельце;
- низкая стоимость должна настораживать.
Стоит помнить, что мошенники могут применять разные способы.
Уголовное наказание
Ответственность за все мошеннические действия предусмотрена статьей 159 УК РФ.
В отдельных случаях применяются другие статьи, под которые попадают действия злоумышленников.
На видео о преступных действиях
nam-pokursu.ru
Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов (Трофимова В.)
Все статьи Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов (Трофимова В.)
Жилье - особый объект гражданско-правовых отношений. В связи с этим приобретение квартиры по поддельным документам - один из наиболее распространенных способов мошенничества с квартирами в отношении покупателей на вторичном рынке недвижимости. Цель, которую преследуют мошенники, - незаконное приобретение либо изъятие квартиры у законного владельца для дальнейшей перепродажи. Рассмотрим пример из судебной практики.
Подсудимая, располагая информацией о том, что собственник квартиры умер, а вышеуказанная квартира не принята в наследство в связи с отсутствием наследников и не оформлена в муниципальную собственность (в силу ст. 1151 ГК РФ), незаконно приобрела право собственности на указанную квартиру на подставное и подконтрольное ей лицо. В этих целях подсудимой были приобретены фиктивная доверенность о праве продажи указанной квартиры от имени умершего собственника на имя подсудимой, а также фиктивное свидетельство о праве на наследство по закону квартиры на имя подставного лица. Далее квартира была продана третьему лицу, не подозревавшему о преступных намерениях подсудимой. Однако после подачи документов на регистрацию выяснилось, что на указанной квартире имеется обременение, в связи с чем регистрация была прекращена по заявлению сторон. Далее право собственности было приобретено на подставное лицо путем предоставления в регистрирующий орган заведомо подложных документов. Таким образом, подсудимая приобрела право собственности на чужое имущество в особо крупном размере, а впоследствии распорядилась указанной квартирой по своему усмотрению (приговор Первомайского районного суда г. Пензы от 25.04.2014 по делу N 1-59).В данной ситуации, несмотря на то что право собственности на имущество перешло на мать подсудимой, в действиях последней отсутствует состав мошенничества, поскольку та являлась лишь подставным лицом и была полностью подконтрольна подсудимой. Ее роль заключалась лишь в выдаче подсудимой доверенности, на основании которой та и действовала. Фактически же право на квартиру получила именно подсудимая, она же впоследствии и распорядилась данной квартирой. Следует отметить, что мошенничество с выморочным жильем с помощью поддельных документов - не редкость в настоящее время. Приобретая в собственность квартиру умершего человека, нужно быть внимательным, особенно, если квартира продается по доверенности, поскольку из всех документов доверенность подделать проще всего. Если у умершего человека нет наследников, то в течение шести месяцев квартира должна быть передана в собственность государства. Это по закону. Если этого не происходит, то задним числом такая квартира переоформляется в собственность нового владельца, к примеру, на подставное лицо, после чего продается ни о чем не подозревающему покупателю.Еще одной распространенной схемой мошенничества с квартирами является мошенничество с квартирами пенсионеров. Эта категория граждан находится в группе риска. Одна из схем мошенничества с жильем пенсионеров заключается в следующем: завладев паспортом пенсионера, мошенники оформляют в собственность его квартиру на подставное лицо, после чего квартиру продают. А самого законного владельца квартиры вывозят (обманным путем либо с применением насилия) за пределы города, в отдаленную местность. К примеру, пенсионерка, собственница квартиры, стала жертвой мошенничества, совершенного группой лиц по предварительному сговору. Подсудимая, не имеющая паспорта, работающая у подсудимого в доме за еду и жилье, полностью зависимая от него, выполняя указания последнего, получила от третьего лица фиктивный паспорт на имя законной собственницы квартиры, в который была вклеена фотография подсудимой. Выдавая себя за законную собственницу квартиры, подсудимая продала указанную квартиру, квартира незаконно перешла в собственность не знавшего о преступных намерениях подсудимой покупателя. В период оформления документов купли-продажи на указанную квартиру и получения денежных средств собственница квартиры и ее сын путем обмана были вывезены подсудимым с места постоянного проживания в иное место содержания. Впоследствии потерпевшие перевозились из одного населенного пункта в другой, пока квартира не была продана и не получены денежные средства (приговор Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области по делу N 1-469/2010).Жертвами мошенников часто становятся лица, страдающие психическими расстройствами, не способные в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.Так, например, подсудимые, действуя группой лиц по предварительному сговору, воспользовавшись доверием потерпевшей, находящейся в пожилом возрасте и страдающей психическим расстройством, завладели паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру, принадлежащую ей на праве собственности, с целью последующей реализации данной квартиры по договору купли-продажи с пожизненным проживанием. Однако преступление не было доведено до конца по независящим от подсудимых обстоятельствам, так как они не смогли сдать в регистрирующий орган указанные выше документы, поскольку были задержаны сотрудниками милиции в результате проведения оперативно-розыскных мероприятий. Действия подсудимых были квалифицированы по ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ как покушение на мошенничество в особо крупном размере (приговор Симоновского районного суда г. Москвы от 01.10.2010 по делу N 1-220/2010).Жертвами квартирных аферистов могут стать не только пенсионеры, но и злоупотребляющие алкоголем граждане. Рассмотрим пример.Подсудимая, работая агентом в сфере недвижимости, сообщила подсудимому, что у нее имеются возможности для переоформления квартир на третьих лиц без ведома собственника квартиры. Получив указанную информацию, подсудимый предложил ей завладеть путем обмана правом на квартиру его знакомой, являвшейся собственником однокомнатной квартиры и злоупотреблявшей спиртными напитками, на что подсудимая согласилась. Подсудимый, используя поддельный паспорт, незаконно оформил в собственность указанную квартиру. Подготовкой документов, необходимых для переоформления квартиры в собственность, занималась подсудимая. Сама же собственница квартиры была убита подсудимым без ведома подсудимой с целью устранения препятствий для приобретения путем обмана права на квартиру и последующей продажи квартиры путем введения ей смертельной дозы наркотического средства. Далее был заключен договор купли-продажи указанной квартиры между подсудимым и покупателем, последним была произведена оплата по договору (приговор Нижегородского областного суда от 17.05.2012 по делу N 2-24/12).В данной ситуации покупателю следовало обратить внимание на то, что продавец приобрел эту квартиру у предыдущего собственника за цену ниже рыночной и сразу же решил продать квартиру по низкой цене. Способ передачи денег "на руки продавцу" после заключения договора - довольно рискованный. Наиболее распространенный вариант решения проблемы хранения денежных средств от продажи квартиры - это депозитная ячейка. Заключается договор аренды сейфовой ячейки с банком. В этом случае покупатель закладывает денежные средства в ячейку, продавец получает их после оформления документов о передаче квартиры в собственность. Покупателя также должно насторожить, если на регистрацию подан не весь пакет документов, поскольку это будет основанием для ее приостановления в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ).Агентства недвижимости нередко оказываются недобросовестными в отношении своих клиентов.Например, директор риелторского агентства разместил в сети Интернет и газетах рекламные объявления с предложениями предоставления населению услуг по предоставлению займов денежных средств под проценты и залог недвижимого имущества. Выдача займов предлагалась гражданам, нуждающимся в денежных средствах и не имеющим возможности получить займы в кредитных организациях на законных основаниях. Подсудимый заключал с обращающимися к нему гражданами различные гражданско-правовые сделки, в результате которых граждане передавали подсудимому либо его доверенным лицам, не осведомленным о преступных намерениях последнего, принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество (квартиры, домовладения и т.п.) за денежные средства в суммах меньше реальной рыночной стоимости принадлежащей им собственности (приговор Ленинского районного суда от 18.11.2014 по делу N 1-327/13).В судебной практике имеются случаи, когда махинации с недвижимостью совершаются сотрудниками УФРС.Работница Главного управления УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО осуждена за мошенничество с квартирой. Г. являлась должностным лицом государственной службы - специалистом Главного управления федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО, в ее обязанности входил прием и выдача документов после государственной регистрации. При выдаче документов гражданке Д. после государственной регистрации права собственности на квартиру Г., изучив данные документы, узнала, что Д. является единственным собственником квартиры, а также является одиноким пожилым человеком, после чего у Г. возник умысел на хищение данной квартиры, находящейся в индустриальном районе г. Хабаровска. Г. заказала в юридической консультации проект договора дарения квартиры, по которому Д. безвозмездно передает квартиру в собственность гражданину Я., который являлся сожителем обвиняемой. Затем Г. собственноручно подписала договор от имени Д. и, используя свое должностное положение, передала пакет документов с подложным договором дарения для государственной регистрации, которая была произведена. Впоследствии сожитель обвиняемой Я. передал квартиру по договору дарения самой Г. <1>.--------------------------------<1> http://centralnyr.hbr.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=70
Указанный выше случай не является единственным примером привлечения сотрудника УФРС к уголовной ответственности за мошенничество с жильем. Рассмотрим приговор Кормиловского районного суда Омской области от 11.06.2010 по делу N 1-43/2010.Подсудимая, будучи сотрудницей УФРС, заключила договор купли-продажи квартиры с фирмой, в которой ранее работала и которая ранее предоставляла указанную квартиру подсудимой в пользование по договору найма. Одним из условий договора купли-продажи квартиры являлась поэтапная оплата выкупной стоимости квартиры. Однако подсудимая указала в договоре, что расчет произведен ею в один этап и полностью до подписания договора. При этом расчет за квартиру до подписания договора не произвела. Одновременно заключила дополнительное соглашение о рассрочке расчета с целью сокрытия недостоверных сведений, содержащихся в договоре купли-продажи квартиры. Но регистрация дополнительного соглашения о рассрочке расчета произведена не была. Тем самым подсудимая, действуя умышленно, получила свидетельство о государственной регистрации права собственности без обременения. Таким образом, обманным путем незаконно получила право на распоряжение данной квартирой и воспользовалась этим правом, впоследствии продав квартиру. Расчет за квартиру подсудимая произвела только после возбуждения в отношении ее уголовного дела.В данной ситуации суд исключил из обвинения подсудимой квалифицирующий признак - совершение мошенничества с использованием служебного положения, т.к. подсудимая не являлась должностным лицом УФРС, а выполняла лишь техническую работу.Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод, что в настоящее время риск приобрести квартиру по поддельным документам на вторичном рынке недвижимости довольно высок. Поэтому при совершении сделок купли-продажи следует быть очень внимательными и осторожными. В группе риска стать жертвами мошенников находятся пенсионеры, инвалиды, лица, злоупотребляющие спиртными напитками, лица, страдающие психическими расстройствами. Эти категории граждан в силу юридической неграмотности, излишней доверчивости или по иным причинам чаще всего остаются без жилплощади. Покупателю квартиры, чтобы обезопасить себя, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры, т.е. убедиться, что не имеется препятствий к заключению договора купли-продажи квартиры, а также проверить тот факт, что после совершения сделки на данную квартиру никто не будет претендовать. Все ранее проводимые сделки с квартирой должны быть совершены в соответствии с законом. До заключения договора необходимо тщательно изучить и проверить документы, представленные продавцом. Если у покупателя возникли сомнения относительно подлинности хотя бы одного из представленных продавцом документов, то соглашаться на сделку не стоит.
xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai
МОШЕННИЧЕСТВО ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ЖИЛЬЕМ
МОШЕННИЧЕСТВО ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ЖИЛЬЕМ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПОДДЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ
В. ТРОФИМОВА
Статья 25 Конституции РФ гарантирует гражданам право на неприкосновенность жилища. Неприкосновенность жилища означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Но, несмотря на конституционное закрепление данного принципа, риск стать жертвой квартирных мошенников довольно высок, поскольку приобретение квартиры по поддельным документам — один из наиболее распространенных способов мошенничества с квартирами в отношении покупателей на рынке недвижимости. Цель, которую преследуют мошенники, — незаконное приобретение либо изъятие квартиры у законного владельца для дальнейшей перепродажи. Существует множество схем по отъему жилья у граждан, в данной статье рассмотрим некоторые из них.
Подсудимый, действуя в составе группы лиц по предварительному сговору, уголовное дело в отношении которых было выделено судом в отдельное производство, действуя умышленно с целью хищения путем обмана денежных средств потерпевшей, предложил последней приобрести однокомнатную квартиру. В этих целях подсудимый изготовил поддельные справки об оплате стоимости квартиры по договору бронирования участия в долевом строительстве МКД с застройщиками, которые не подозревали о преступных намерениях подсудимого. Потерпевшая, не усомнившись в подлинности представленных ей подсудимым справок об оплате за квартиру, согласилась приобрести данную квартиру, в связи с чем был заключен предварительный договор, согласно которому, с целью обеспечения обязательств по договору, покупателем вносится задаток. Между сторонами было заключено соглашение о задатке. Таким образом, потерпевшая передала подсудимому задаток, а подсудимый обязался заключить договор переуступки права требования квартиры. Денежные средства, полученные подсудимым в качестве задатка, последний обратил в свою собственность, тем самым похитив их у потерпевшей (приговор Калининского районного суда г. Челябинска по делу N 1-231/2014 от 17.06.2014).
Необходимо отметить, что договор бронирования участия в долевом строительстве не является правоустанавливающим документом и не подлежит государственной регистрации. По своей сути данный договор, на наш взгляд, является предварительным, выражающим намерение покупателя заключить с застройщиком в будущем договор об участии в долевом строительстве — правоустанавливающий договор, государственная регистрация которого предусмотрена п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Среди подложных правоустанавливающих документов на объект недвижимости может оказаться поддельное решение суда о признании права собственности. В качестве примера подделки судебных решений о признании права собственности на объекты недвижимости, а затем заключения договоров купли-продажи указанных объектов, основанных на поддельных правоустанавливающих документах, можно привести приговор Ленинградского районного суда г. Калининграда по делу N 1-348/2014. Подсудимый, используя поддельные решения суда о признании права собственности на объекты недвижимости за подставными лицами, приобретал данные объекты недвижимости на подставных лиц. А затем отчуждал приобретенную незаконным путем недвижимость ни о чем не подозревающим покупателям. В результате мошеннических действий подсудимого было реализовано несколько объектов недвижимости, чем был нанесен ущерб законным собственникам жилых помещений, а также администрации городского образования. Законные собственники данных жилых помещений либо длительно отсутствовали, либо умерли.
Помимо правоустанавливающих документов мошенники нередко подделывают различного рода справки, расписки от имени получателя денежных средств и т.д. Рассмотрим пример из судебной практики.
Подсудимая приобрела у потерпевшей квартиру и земельный участок. По соглашению сторон оплата по договору должна была быть произведена подсудимой после получения ею денежных средств в банке в качестве ипотечного кредита. Однако условия договора в данной части подсудимая не выполнила. Более того, представила в банк сфальсифицированную, собственноручно изготовленную расписку о получении потерпевшей денежных средств (приговор Увельского районного суда Челябинской области от 25 апреля 2014 г. по делу N 1-31/2014 (1-206/2013).
Во избежание подобной ситуации сотрудники банка должны были пригласить продавца (потерпевшую) явиться лично в банк и написать собственноручно расписку о получении денежных средств. Если же продавец по каким-либо причинам в банк явиться не смог, то подлинность подписи на расписке или заявлении должна была быть засвидетельствована нотариально, также продавец мог выдать доверенность на имя третьего лица на представление интересов в банке, т.е. на подписание расписки о получении денег за проданную квартиру.
Нередко мошенниками нарушаются жилищные права детей-сирот, оставшихся без попечения родителей. Эта категория граждан наряду с пенсионерами, инвалидами, злоупотребляющими спиртными напитками лицами находится в зоне риска остаться без жилья. К примеру, подсудимый изготовил поддельное постановление главы районной администрации муниципального образования, которое давало разрешение продать квартиру несовершеннолетнего лица, оставшегося без попечения родителей, а также использовал в целях продажи данной квартиры поддельное удостоверение опекуна, поскольку сам был отстранен от опекунства. Данная квартира перепродавалась подсудимым несколько раз, в результате чего несовершеннолетний гражданин, оставшийся без попечения родителей, лишился права собственности на часть квартиры (приговор Железнодорожного районного суда г. Ульяновска).
Получение жилья детьми-сиротами регламентируется Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». Согласно данному Федеральному закону указанной категории граждан однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений. Условия получения жилья регламентированы ст. 8 указанного Федерального закона. Однако в практике имеются случаи, когда мошенниками под видом благоустроенного жилья соответствующему фонду продавалось ветхое. Вот один из примеров.
Подсудимые, действуя группой лиц по предварительному сговору, приобрели ветхое жилье в одном из населенных пунктов области. Затем подсудимая сфальсифицировала документацию на данное жилье, указав в документации, что жилье находится в хорошем состоянии. После чего жилье было продано фонду развития жилищного строительства области. Жилье приобреталось фондом для детей-сирот. Таким образом, был нанесен ущерб в особо крупном размере бюджету области (приговор Ишимского городского суда).
Агентства недвижимости нередко оказываются недобросовестными в отношении своих клиентов. Рассмотрим пример. Подсудимый, в силу специфики своей деятельности по оказанию услуг по сопровождению сделок с недвижимым имуществом, получил от обратившегося к нему лица доверенность с правом продажи принадлежащей данному лицу квартиры, взамен данной квартиры подсудимый обязался подобрать жилой дом. В тот же период времени к подсудимому обратилась потерпевшая, владевшая на тот момент государственным сертификатом на материнский капитал, желавшая приобрести жилой дом, поскольку собственного жилья не имела. Подсудимый, воспользовавшись правом, предоставленным ему на основании ранее полученной доверенности, заключил с потерпевшей, находившейся под влиянием обмана подсудимого, договор купли-продажи с использованием заемных средств. Указанные денежные средства потерпевшая передала подсудимому для передачи лицу, в чьих интересах действовал подсудимый. Однако последний распорядился данными денежными средствами по своему усмотрению. После регистрации данной сделки органом ФРС потерпевшая погасила долг по договору целевого займа на приобретение жилья за счет средств материнского капитала. В дальнейшем подсудимый, введя в очередной раз потерпевшую в заблуждение, получил от нее доверенность с правом продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры и реализовал данную квартиру по договору купли-продажи, лишив тем самым жилья потерпевшую. Впоследствии несколько потерпевших также были лишены жилья либо денежных средств, полученных от продажи жилья, благодаря мошенническим действиям подсудимого (приговор Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 20 июля 2015 г. по делу N 1-91/15).
Рассмотренный выше случай не является единственным примером совершения мошенничества с жильем профессиональным риелтором и привлечения последнего к уголовной ответственности. Например, подсудимая, являясь агентом по недвижимости, предложила своему знакомому выступить в качестве покупателя по договору купли-продажи квартиры, принадлежавшей не подозревавшему о преступных намерениях собственнику. Изготовив поддельные документы, в которой знакомый подсудимой поставил свою подпись в качестве покупателя, подсудимая сдала документы на регистрацию, зарегистрировав право собственности на указанную квартиру на подставное лицо. Далее указанная квартира без фактической оплаты перешла в собственность подсудимой. Впоследствии подсудимая оформила данную квартиру в собственность еще одного подставного лица, не подозревавшего о преступных намерениях подсудимой, реализовавшего по просьбе подсудимой данную квартиру третьему лицу. Денежные средства, вырученные от продажи квартиры, подсудимая взяла себе и распорядилась ими по своему усмотрению. Законный собственник квартиры не подозревал, что квартира преступным путем выбыла из его владения помимо его воли, поскольку в тот момент находился на стационарном лечении в медицинском учреждении. Суд признал подсудимую виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ и ч. 1 ст. 327 УК РФ. Судебная коллегия оставила приговор без изменения, а кассационную жалобу подсудимой без удовлетворения (Определение Пензенского областного суда по делу N 22-294/2013).
В судебной практике имеются случаи, когда махинации с недвижимостью совершаются сотрудниками УФРС. Бывшая сотрудница УФРС была признана виновной по двум статьям УК РФ: ч. 2 ст. 210 УК РФ (участие в преступном сообществе) и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой в крупном размере). Совершила три эпизода мошеннических действий с квартирами потерпевших в составе преступного сообщества (приговор Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан по делу N 1-579/2014 от 15.08.2014).
Еще одной распространенной схемой мошенничества с квартирами является мошенничество с квартирами умерших людей. Если у умершего человека нет наследников, то в течение шести месяцев квартира должна быть передана в собственность государства. Это по закону. Если этого не происходит, то задним числом такая квартира переоформляется в собственность нового владельца, к примеру на подставное лицо, после чего продается ни о чем не подозревающему покупателю. К примеру, подсудимая, располагавшая сведениями о квартирах, собственники которых умерли, оформляла сфальсифицированные документы о праве собственности на подставных лиц, а в дальнейшем продавала незаконно приобретенные в собственность квартиры ни о чем не подозревающим покупателям. Более того, подсудимая пыталась оказывать психологическое воздействие на свидетелей по уголовному делу, пытаясь склонить последних к даче показаний в пользу подсудимой. Суд признал подсудимую виновной в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ, ст. 327 УК РФ, ст. 309 УК РФ (приговор Ленинского районного суда г. Челябинска по делу N 1-445/2013 от 12.11.2013).
Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод, что в настоящее время риск приобрести квартиру по поддельным документам на вторичном рынке недвижимости довольно высок. Поэтому при совершении сделок купли-продажи следует быть очень внимательными и осторожными. В группе риска стать жертвами мошенников находятся пенсионеры, инвалиды, лица, злоупотребляющие спиртными напитками, дети-сироты, оставшиеся без попечения родителей. Эти категории граждан в силу юридической неграмотности, излишней доверчивости или по иным причинам чаще всего остаются без жилплощади. Покупателю квартиры, чтобы обезопасить себя, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры, т.е. убедиться, что не имеется препятствий к заключению договора купли-продажи квартиры, а также после совершения сделки на данную квартиру никто не будет претендовать. Все ранее проводимые сделки с квартирой должны быть совершены в соответствии с законом. До заключения договора необходимо тщательно изучить и проверить документы, предоставленные продавцом. Если у покупателя возникли сомнения относительно подлинности хотя бы одного из представленных продавцом документов, то соглашаться на сделку не стоит.
Статью мошенничество с квартирами читайте здесь.
pershickow.ru
Мошеннические схемы на рынке недвижимости. И не только про недвижимость... Оповещен, значит - вооружен... - Адвокат Гурьев Вадим Иванович - Статьи
Люди годами и десятилетиями копят деньги, влезают в кредиты, становясь «рабами Лампы», чтобы в своей семье решить наиважнейшую жилищную проблему. Если хоть одному человеку данная информация поможет избежать катастрофы, значит цель была достигнута.
И не то чтобы я лично выбрал данную специализацию — адвокат по делам о мошенничестве, и экономическим преступлениям, скорее специализация меня сама выбирает и приходится когда и в судебных гражданских процессах биться, когда и в уголовно-правовом аспекте заниматься. Приходилось часто работать с недвижимыми объектами, когда очень плотно и много, а когда время от времени, и конечно особую роль играет юридическая чистота и добросовестное исполнение обязанностей. То что рынок криминализирован по самые «некуда», это даже и ежу понятно.
Самое своевременное это профилактика, к сожалению это явление крайне редкое, когда граждане обращаются провести юридическое сопровождение купли-продажи недвижимого имущества до возможных событий. Да что тут говорить, порой ко мне обращались коллеги-адвокаты, когда уже в процессе исполнения обязательств по таким договорам, уже что-то пошло не так.
Еще не было ни одного случая, чтобы при подобных сделках в процессе поиска возможных вариантов не встречались недобросовестные дельцы. Кто-то скажет, а вот имеются агентства недвижимости. Они то есть, в заключаемых с ними договорах об оказании услуг по подбору квартиры, они не несут ответственности за законность проведенной сделки.
На словах конечно расскажут, что юридический отдел проверит, даст добро, но гарантировать безопасность ее проведения, это уж увольте. А чтобы не потерять своего клиента, смело рекомендуют заключать предварительный договор купли-продажи с малознакомыми строительными организациями, или того хуже, согласиться на многократную уступку права требования по предварительному договору купли-продажи.
С такими вещами я уже встречался на своем опыте потенциального покупателя, когда в свое время решил продать отчий дом и приобрести что-то другое. И если с твоим агентом, полное взаимопонимание, то со стороны продавца возможны любые сюрпризы. Показывает квартиру риелтор продавца, он же оговаривает условия совершения сделки, кто это риелтор или человек похожий на риелтора — понятие условное, данным видом деятельности могут заниматься все кому ни лень.
Мною уже освещались лишь некоторые дела, о чем уже были написаны статьи с приложением процессуальных документов.
А суть всех этих запутанных историй одна — хитрость, коварство одних и наивность и беззащитность других, с надеждой на русский «авось».
А такие качества как, глупость и жадность присущи как одной так и другой стороне в зависимости от замысла «партнеров по сделке», а порой эти качества одномоментно пребывают с обоих сторон.
Предварительный договор купли-продажи
Одной из самых распространенных ловушек, в которые могут попасть покупатели на первичном рынке жилья, является заключение некоего «предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме». Застройщик при строительстве жилья и заключении договоров с дольщиками должен руководствоваться положениями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон).
Однако, недобросовестные продавцы строящегося жилья вместо договора о долевом участии заключают предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым застройщик обязуется в будущем, после постройки многоквартирного дома и получения всех необходимых разрешительных документов, заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. Более подробно о таком явлении я рассказывал тут и тут.
В данном случае право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры на всем этапе строительства находится у застройщика и переходит к дольщику только после заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре. В указанном выше договоре у застройщика не возникает практически никаких обязательств перед дольщиком, поскольку такой вид договора прямо не предусмотрен и не охраняется Законом надлежащим образом.
При этом у дольщика отсутствует право требовать от застройщика соблюдения срока сдачи строящегося объекта, получения компенсации за такую просрочку. Но самое главное — застройщик имеет возможность заключить несколько договоров по продаже одной и той же квартиры с разными лицами и впоследствии отказаться заключать с дольщиком основной договор купли-продажи, в лучшем случае возвратив последнему уплаченные им денежные средства.
В том случае, если застройщик работает в соответствии с положениями Закона, дольщик защищен от указанных выше неблагоприятных рисков, поскольку после подписания договор подается на регистрацию в Росреестр, что позволяет пресечь возможность неоднократной купли-продажи квартиры и возлагает на застройщика дополнительные обязанности.
Еще одной разновидностью предварительного договора купли-продажи квартиры, часто бывают сделки, никакого отношения к жилищному строительству не имеющие. Под строительством квартир понимаются на самом деле постройка дачных домов, хозяйственных построек и т.п., о таких метаморфозах мною была описана такая ситуация в опубликованной ранее статье. При всей причудливости действительности, садовый дачный дом или хозяйственный блок никогда не превратится в квартиру, более того в дальнейшем будет подлежать сносу по решению суда. Отдельный вид мошенничества был поднят мной тут.
Кредиты в обмен на договоры купли-продажи недвижимости
В ряде регионов России были зафиксированы случаи мошенничества, которые умело выдавались за кредиты в обмен на договоры купли-продажи недвижимости. По объявлению в газетах потерпевшие знакомились с будущими кредиторами. Последние выдавали им крупные займы под залог недвижимости — на самом деле люди подписывали договоры купли-продажи, фактически передавая жилье в обмен на кредит.
Затем жилплощадь перепродавалась, и новые хозяева выселяли бывших собственников из квартир.
Однако пока на уровне субъектов Российской Федерации судебных решений по подобным делам нет. Многие дела не дошли до своего логического конца, так как затягиваются расследования в рамках уголовных дел по факту мошенничества.
С точки зрения права расследование данных дел представляет собой массу сложностей, так как количество соучастников достаточное большое. Чаще всего кредиторы оформляют квартиры не на свое имя, а на подставных лиц, причем на нескольких, по долям, что затрудняет дальнейшее расследование.
Расчеты с ячейками
По сложившейся практике деньги по сделкам передаются до регистрации права собственности, тогда как во многих странах Европы передача денег возможна только после регистрации.
Однако все большую популярность на практике получают взаиморасчеты с использованием депозитарной банковской ячейки. Доступ к ячейке в оговоренном порядке имеет строго ограниченный круг лиц. Банковская ячейка арендуется одной из сторон договора. В данном случае арендатором является та сторона, у которой, согласно договору купли-продажи, находятся деньги.
Если взаиморасчеты между продавцом и покупателем по договору купли-продажи проводятся до его регистрации, арендатором ячейки является продавец. Если после регистрации — покупатель.
Перед самой закладкой денег в ячейку продавец или покупатель подписывает с банком следующие документы: договор аренды банковской ячейки; дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указываются условия и сроки доступа к ячейке. Обычно ячейка арендуется на один месяц.
Привязка к срокам доступа делается с учетом сроков регистрации, плюс дается дополнительное время для страховки на тот случай, если регистрацию приостановят для внесения исправлений или устранения ошибок в документах. Доступ к банковской ячейке возможен при наличии исполнения (или неисполнения) перечисленных в соглашении условий.
Например, продавец имеет доступ к ячейке при условии предъявления копий зарегистрированного договора купли-продажи. Покупатель имеет доступ к ячейке, если в оговоренный в соглашении срок договор купли-продажи и право собственности на квартиру зарегистрированы не будут.
Следует отметить, что банк не является стороной, заинтересованной в надлежащем исполнении продавцом и покупателем обязательств по договору купли-продажи. Он лишь обеспечивает доступ к банковской ячейке определенных лиц при исполнении (или неисполнении) указанных в соглашении условий.
Одним из советов является внимательное изучение самого договора, прежде всего необходимо правильно определить его предмет. Но рациональнее обращаться за помощью к юристам и адвокатам, которые помогут оценить договор, а также возможные риски.
Продажа по доверенности
Встречаются случаи, когда недвижимость продают по доверенности уже после того, как сам владелец умер. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 188 ГК РФ, в случае смерти доверителя доверенность прекращает свое действие, следовательно, сделка после этого, естественно, является недействительной.
Приведем один из примеров: наследник бывшего владельца квартиры обратился в суд с целью оспорить сделку по ее продаже. Согласно его доводам, спорная сделка ничтожна, поскольку была заключена представителем на основании доверенности уже после смерти наследодателя. Одна из судебных инстанций сочла требования необоснованными.
При этом она исходила из того, что доверенность была выдана и предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен при жизни наследодателя. Соответственно, последний выразил свою волю.
Кроме того, покупатель в такой ситуации — добросовестный приобретатель, который приобрел имущество возмездно. Расчет за квартиру был произведен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с такими выводами и указала следующее. В силу ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие смерти гражданина, выдавшего ее. В рассматриваемом случае договор купли-продажи квартиры (основной), как и регистрация прав собственности наследодателя на нее, имели место уже после смерти данного лица. Поверенный знал об этом и действовал на основании доверенности, которая прекратила свое действие. Следовательно, оспариваемая сделка ничтожна.
Ссылка на то, что покупатель является добросовестным приобретателем и к нему нельзя применить последствия ничтожной сделки, несостоятельна. По общему правилу применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 января 2012 г. N 24-В11-6).
Для совершения сделок на основании доверенности настоятельно рекомендуется установить контакт непосредственно с собственником, который выдал доверенность. Это поможет избежать соответствующих проблем, в том числе в ситуации, когда доверенность была отозвана.
Продажа по договору дарения
При этом способе мошенничества риэлтор или продавец жилья предлагает не оформлять договор купли-продажи, а заключить сделку дарения.
На первый взгляд обывателю покажется интересным и заманчивым данное предложение, так как при заключении договора дарения придется потратить денег гораздо меньше, чем при других альтернативных способах приобретения недвижимости, например при оформлении купли-продажи. Полученное по договору дарения имущество будет принадлежать только покупателю, и в случае развода супругов один из них не сможет претендовать на половину недвижимого имущества.
Однако, каким бы хорошим способом ни было заключение договора дарения, а не купли-продажи, очевидно самое негативное последствие — аннулирование договора.
Продавец в течение года в любой момент может оспорить сделку дарения, ссылаясь на ст. 179 ГК РФ, где поводом для признания этой сделки недействительной указано ее совершение под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальной сделки).
Таким образом, данная схема весьма привлекательна, но катастрофически опасна, так как защитить свои права и доказать злонамеренность мошенников будет практически невозможно.
Незаконное присвоение
Наиболее беззаконным и беспринципным мошенничеством в сфере оборота недвижимости являются схемы рейдерских захватов.
В регистрирующий орган представляется фиктивный договор купли-продажи недвижимости. После регистрации сделки имущество выбывает из владения законного собственника, а рейдеры для создания добросовестного приобретения совершают с указанным имуществом ряд сделок по отчуждению и в конечном итоге продают его ничего не подозревающим людям.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Регистрация права собственности в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Действия рейдеров, использующих данный способ, можно подразделить на два этапа: — подготовка сфальсифицированных документов для регистрации; — регистрация изменений в ЕГРП. Указанные действия охватываются одним составом преступления, которое квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ).
Регистрация собственности: основание — «решение суда»
В одной очень скверной истории мой доверитель являлся фигурантом одного уголовного дела. Мошенническая схема, ярко выраженного криминального характера, носящая рейдерскую окраску. Суть ее в следующем, мошенники выдающие себя риелторами показывают квартиру в как правило в ЦАО г.Москвы.
Поясняют «покупателю», что это якобы выморочное имущество и есть решение суда о признании права собственности. А главный козырь — настолько привлекательная цена, что если ее эту недвижимость не купить, то будешь «кусать локти» всю оставшуюся жизнь от досады, что «проворонил привлекательное предложение». На самом деле никакого судебного решения не существует, вместо него показывают фальшивку, затем берутся устроить сделку купли-продажи, с получением свидетельства о праве собственности.
Вручают свидетельство и растворяются в просторах вселенной.
«Покупатель» в этом случае оказывается, один на один с правоохранительными органами, словно пассажир севший со своей поклажей в угнанный преступником автомобиль. А уже те самые «органы», потирая руки с улыбкой объясняют «покупателю», его дальнейшие жизненные перспективы на ближайшие годы.
Игра в «чиновника»
Очень распространенное явление. В его основе укрепившееся мнение, в определенных кругах о купли-продажи всего, чего угодно: должности, звания награды, свободы и всех земных благ. Здесь роль «разводящих» играют мошенники под личиной общественных деятелей, меценатов, председателей комитетов, фондов, и прочих благотворителей.
Истории попавшихся на такую удочку таких «благотворителей»весьма сказочные и на первый взгляд выглядят неправдоподобными.
Один мой доверитель попалась вот на чем, к нему на работу постоянно приезжала весьма солидных лет женщина, рассказывала о своих связях в высших эшелонах власти, то на личном вертолете градоначальника Юрия Лужкова, улетала по каким-то делам, то обедает с каким-то министром, то еще чего. По ее внешнему виду и манерам усматривалось, что дама весьма состоятельная, солидная, опять же возраст внушает доверие.
Ну а главное, решает любую проблему (в последствии выяснится что, ранее судимая за мошенничество гражданка, ремесла своего не бросила, на путь исправления не стала, обманула множество предпринимателей, подавляющая часть которых не желала огласки, поскольку у самих «рыльце было в пушку»).
Мошенница действовала с размахом, — роскошный офис на Новом Арбате в бывшем здании СЭВ (Мэрия Москвы), охраняемое полицией здание, серьезная пропускная система, секретари и прочая мишура, работающий сайт в интернете, чего только на ее личном сайте не написано, грамоты, дипломы, по количеству немыслимых наград составит конкуренцию с Генеральным Секретарем ЦК КПСС Брежневым Л.И., только у последнего награды настоящие… а главное, честность и меценатство.
Складывалось впечатление, что эта дама, выдает деньги направо и налево, абсолютно всем кто ни попросит.
В этом случае состоялось не «квартирное мошенничество», а «мошенничество под предлогом приобретения квартиры», что не одно и тоже, в последствии чтобы разъяснять суть происходящих вещей подполковнику полиции, мне пришлось затратить немало усилий.
Суть мошенничества, согласно легенды преступницы, вот в чем: на балансе города имеется жилой фонд. а значит есть реальная возможность приобрести квартиру по привлекательной цене, значительно отличающейся от рыночной, а чтобы она не «уплыла» нужно внести денежные средства авансом, а правоустанавливающие документы...,… документы будут потом… Причем, на самом деле происходит осмотр квартир, одна немаловажная деталь, все они в убогом состоянии, а жильцы отсутствуют, понятное дело, они же эти квартиры за городом числятся. В понравившуюся квартиру вселяется мой доверитель.
В здание Мэрии приходит «покупатель», где «наша» пройдоха снимает офис, отдает наличные деньги по расписке. — Ну разве в здании Мэрии могут обмануть? — Да никогда!
Если кто смотрел художественный фильм: «Не будите спящую собаку», жизненная ситуация очень напоминает, ставший уже классическим сюжет.
Расписку вообще не понятно кто пишет, но не мошенница это точно, поскольку «расписку» вручает работающий в ее офисе секретарь, мошенница — матерая волчица, «подставляться» не будет, иллюзий что результаты почерковедческой экспертизы внесут ясность, — об этом вообще стоит забыть. Этот ход сделает ее защита, чтобы завести следствие в тупик.
Проходит время, «покупатель» делает в квартире ремонт, вкладывает дополнительно деньги, приобретает вещи и терпеливо ждет документы на квартиру. До тех пор пока в квартиру не постучал участковый-уполномоченный с мужчиной пришедшим из мест не столь отдаленных, оказавшийся жильцом квартиры, потом выяснилось, что кроме этого жильца, право на проживание еще имеет его брат, проходящий длительное лечение в специализированном медицинском учреждении. Покупатель же за «квартиру» отдал не одну сотню тысяч евро.
Это было одно из самых тяжелых дел в моей жизни, которое усугублялось на первых порах неполным количеством следообразующих недостаточной, профессиональной подготовкой должностных лиц, плюс откровенным нежеланием заниматься своими обязанностями и желанием это тело «спустить на тормозах». Пришлось пройти семь кругов ада, от участкового-уполномоченного до Заместителя Генерального Прокурора РФ Гринь Виктора Яковлевича — спасибо ему человеческое.
Данный вид мошенничества считаю самым опасным, в основе которых — неверие наших граждан в государственные институты власти.
Обналичивание материнского капитала
В своей практике с такими вещами не сталкивался, но данное явление имеет место быть.
Не секрет, что в Интернете и в печатных изданиях размещаются предложения по обналичиванию материнского капитала. Зайдите на форумы или популярные доски объявлений — желающие оказать или получить услугу всегда найдутся!
Данная схема представляет собой заключение договора купли-продажи жилья.
Наиболее часто в качестве продавца жилья может выступать родственник или близкий знакомый. Сделка регистрируется в Росреестре.
Затем документы подаются в Пенсионный фонд для погашения сертификата, а денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу.
Аналогично обналичивается сертификат, когда семья, его получившая, приобретает квартиру, но при этом ее рыночная стоимость завышена. В договоре купли-продажи стороны устанавливают обязанность продавца вернуть покупателю излишне уплаченную сумму. Эта сумма, как правило, и составляет размер материнского капитала за вычетом услуг агента.
В данном случае обе стороны вступают в сговор и заинтересованы в обналичивании сертификата. Риск того, что их обманет агентство, исключить нельзя, поскольку сделка изначально не совсем легальная.
Во многих случаях обманутыми оказываются покупатели, однако хотелось бы рассказать о случае, когда обманутым может оказаться банк.
Выдаваемая сумма по ипотеке зависит от оценки рыночной стоимости недвижимости, произведенной независимым оценщиком.
Как раз в данном случае возможен некий сговор покупателя и оценщика. Если, к примеру, покупателю недостает суммы для первоначального взноса, то он может договориться о завышении стоимости объекта на 10 — 15% от той цены, которую требует продавец. Банк не в состоянии проконтролировать, какую именно сумму отдает покупатель продавцу.
Однако в завышенной рыночной стоимости недвижимости есть и объективные стороны, так как она (рыночная стоимость) рассчитывается исходя из стоимости объектов, которые выставляются на продажу. При этом оценщики не располагают информацией, по какой цене объекты реально продаются, тем более что многие продавцы в объявлениях завышают цены.
Более серьезной является ситуация, когда «независимый» оценщик завышает рыночную стоимость в два раза и больше.
Многие банки перешли на схему, при которой кредитная организация самостоятельно заказывает оценку у независимого оценщика. Реализуя данную схему, банк решает две ключевые задачи.
Во-первых, повышает качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании.
Во-вторых, понижает общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа.
Как могут пострадать банки от завышенной суммы оценки? В случае неисполнения обязательств заемщиком банк не сможет реализовать заложенную квартиру за ту сумму, на которую была выдана ипотека, а значит, он понесет прямой убыток, особенно если у должника нет другого имущества.
Это далеко не все на что способны мошенники, нужно понимать, что они были, есть и к сожалению будут. Кроме того, их отношение к преступной деятельности как своей работе. А значит такие преступники постоянно повышают свой «профессиональный» уровень, постоянно изобретают все новые и новые уловки. Жертвами их преступлений являются люди неглупые, активные с критичным мышлением, и в своем деле талантливые.
Будьте осторожны. Да хранит вас Бог!
pravorub.ru
Мошенничество с квартирами или как украсть квартиру и не попасться.
Такие квартиры вполне могут быть признаны недействительными и последний покупатель может остаться без квартиры, без денег и чаще всего с кучей долгов.
Ведут к этому разные причины. Очень многие москвичи непростительно небрежно относятся к документам на квартиру, паспортам продавцов квартир, подписывают документы практически не глядя, выписывают доверенности симпатичным людям с честными глазами.
Разберем основные способы мошенничества с квартирами.
1. Доверенности не продажу квартир
Не надо быть провидцем, чтобы не знать, что половина всех обманов с квартирами происходит применением доверенностей.Это тем более вероятно, если доверенность заверена не профессиональным нотариусом, а начальником колонии, воинской части или главным врачом. Серьезного учета доверенностей у этих должностных лиц нет, а право подписания есть.
Изо всех документов на продажу квартиры доверенность подделать проще всего. Не смотря на все заверения, нотариусы пока еще довольно мутные личности. Достаточно вспомнить, что все рейдерские захваты предприятий происходят с помощью продажных нотариусов.
Даже если покупатель конкретной квартиры- десятый, но где- то третий продавец продал квартиру по фальшивой доверенности, вся последующая цепочка продаж этой квартиры признается незаконной, а страдает только один человек- последний покупатель.
2. Продажа квартиры умерших людей
Этот способ украсть квартиру работает, когда есть связка- работники регистрационных государственных служб- преступники. Когда умирает хозяин квартиры, судьба недвижимости может пойти по двум путям- быть вымороченной и перейти в собственность государства или перейти к наследникам.В любом случае квартира на определенное время “подвисает”. Эту временную паузу часто используют жулики. Документы на квартиру умершего человека подделываются, квартира переходит в руки жуликов и быстро продается.
Поэтому. Покупая квартиру умершего человека, будьте особенно внимательны.
Зачастую преступники, для того, чтобы отобрать квартиру вбивают клин между родственниками. Если между родственниками “пробежала черная кошка”, и один из родственников имеет в собственности даже малую часть квартиры, при желании он может выгнать своих родственников.
Достаточно продать свою долю, скажем, уголовникам. Эти люди официально оформят собственность, зарегистрируются и устроят остальным родственникам “сладкую жизнь”.Многие могут сказать- но в первую очередь закон требует предложить свою долю остальным родственникам. Жулики с легкостью обходят этот запрет. не продавая свою долю, а даря ее. А деньги за квартиру получают просто “в конверте” без расписок.
Вывод. Хотите избежать этих проблем- сохраняйте добрые отношения с родственниками.
4. Воровство квартиры на стадии подачи документов
Украсть квартиру можно и на стадии подачи документов. Яркий пример недавно произошел в Подмосковье. Семья договорилась о покупке квартиры, подписала договор и отдала деньги. После чего внезапно выяснилось, что по квартире уже возбуждено уголовное дело и сделка провалилась. Семья осталась и без денег и без жилья.
Это особенно опасные сделки. Не смотря на то, что есть завещание на квартиру, не смотря на то, что остальные родственники вроде бы не собираются оспаривать завещание, все может изменится в любой момент.Могут открыться новые обстоятельства, могут появиться обиженные наследники. В конце концов могут появиться обязательные наследники, которым часть квартиры должна достаться по закону.
Вывод- покупая квартиру, полученную по наследство, лучше застраховать титул сделки.
При обнаружении мошеннических действий, связанных с неправомерной продажей квартиры, нужно прежде всего наложить арест на квартиру.6. Продажа квартиры арендаторами
Нередки случаи, когда квартиру продают арендаторы. Жулики- арендаторы получают в руки квартиру, которую можно показывать без ограничения и паспортные данные хозяев квартиры.Далее остается подделать документы на квартиру и организовать продажу квартиры. Об аренде квартир в Москве посмотрите здесь.
Вывод. Перед покупкой квартиры побеседуйте с соседями- большинство соседей знает и очень ненавидит арендаторов. Информацию вам с удовольствием сдадут.
7. Кража аванса
Кража аванса- это конечно не кража квартиры, но все равно для многих очень чувствительна. Для некоторых это даже крест на желании купить квартиру.8. Этот способ кражи квартир осуществляется чиновниками
Близкий к чиновнику человек продает всю свою недвижимость и подселяется в ветхое аварийное жилье и встает на очередь на получение социальной квартиры. Нарушить очередь на квартиры и предоставить жилье- дело техники.Полученная квартира через суд приватизируется и продается. Деньги делятся между участниками.
9. Кража квартир на стадии котлована
На начальных этапах строительства новостройки, от 20 до 50 % квадратных метров выделяются местным органами власти.Продать такие квартиры- опять же дело техники. Контроля за такими квадратными метрами обычно не бывает, поэтому квартиры разворовываются чиновниками- продаются своим людям.
Когда выясняется, что квартиры куплены добросовестными покупателями, спросить обычно не с кого.
Берегите себя.www.msknov.ru
Мошенничество при сделках с недвижимостью
в 2004 году мною была куплена квартира, есть расписка от продавца в получении денежных средств. В 2008 году выяснилось следующее: суд вынес решение о выселении нас из этой квартиры в связи с принятием решения о недействительности сделки по ч.2 ст. 159 "мошенничество не установленных лиц". Суд проводился без моего участия, так как повесток я не получала (отправляли по старому адресу прописки). О решении суда узнала случайно, в мае 2012 года, пришла в ЖЭК за справкой формы-9, мне сказали что выписана по решению суда. Съездила в администрацию и получила решение суда из которого стало понятно следующее, Гражданин "Иванов" - первоначальный хозяин квартиры (находился на пожизненном лечении в псих.больнице) подал заявление прокурору о том, что не выдавал доверенности гражданке "Петровой" на приватизацию своей квартиры, которая в дальнейшем продала квартиру гражданину "Пупкину", "Пупкин" продал квартиру "Сидорову", а "Сидоров" продал ее мне. Пыталась обжаловать решение суда, подать на апелляцию, дошла до Верховного суда, но и там получила отказ в апелляции, так как суд посчитал что меня уведомили должным образом, а то что по тому адресу я уже не поживала 4 года, никого не волнует. Два года прошу провести следствие в отношении "Сидорова", у которого я покупала квартиру, и признать меня потерпевшей, но следствие заявляет что по одному делу не может быть два потерпевших (потерпевшим признан Иванов). Теперь подала иск на "Сидирова" на возврат той суммы что он получил от меня за квартиру (есть расписка) по ст. 167 ГК РФ «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом». А так же по ст. 15 ГК РФ «Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а так же неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)», так как сейчас такую же квартиру я не куплю, за те деньги что он от меня получил в 2004 году. В суд представлю оценку недвижимости на сегодняшний день. Ответчик сейчас просит применить срок исковой давности… Вопрос: Решение вступило в силу 14.10.2008 года, реально я узнала я о нем в мае 2012. Что можно представить суду для отмены срока исковой давности? Или как то связать со статьей мошенничество и срок давности продлится? Какие пути решения видите, уважаемые юристы? Заранее спасибо
pravoved.ru
Мошенничество в сфере недвижимости судебная практика
Судебная практика по мошенничеству
наказания 20.06.2014 г. Приговором Фрунзенского районного суда г.
Саратова от 26 мая 2015 г. Есипов И.О.
был осужден по ч. 1 ст. 159 и ч.1 ст.
306 УК РФ к 8 месяцам лишения свободы с отбытием наказания в исправительной колонии строгого режима. На основании п.5 Постановления Государственной Думы. на неотбытый срок до 22 апреля 2012г.
приговором мирового судьи судебного участка №3 Ленинского района г.Тамбова от 7.06.2011г.
Мошенничество в сфере недвижимости – распространенное явление.
Претсупников в этой сфере называют «черными риэлторами». Неправомерные схемы продажи квартир используют не только частные лица, но и агентства недвижимости, правоохранительные органы и нотариусы.
В результате махинаций добропорядочных граждан лишают их жилья.
Часто встречаются ситуации, когда один объект продают сразу нескольким лицам.
Деяния, так как найти мошенников очень непросто, предоставленный заемщиком, а также усилена административная ответственность за грубое нарушение требований бухгалтерского учета, представляется целесообразным внесение изменений в действующее жилищное законодательство, родственниками, не сведущие в юридических тонкостях.
С изменением процедуры и порядка осуществления сделок меняются сферы и способы совершения мошенничества.
Виды мошенничества на рынке недвижимости
Суды постоянно рассматривают дела о неправомочности проведенной операции, признании незаконной или мошеннической сделки. Приступая к такому важному и ответственному мероприятию, как покупка недвижимости, стоит познакомиться с некоторыми мошенническими схемами, чтобы постараться снизить риски.
Подобный обман является самым квалифицированным и трудно доказуемым, поскольку преступники продумывают и осуществляют схему тщательно и со знанием законов.
Мошенничество в сфере недвижимости судебная практика
Под профилактикой преступлений следует понимать совокупность мер, осуществляемых государственными органами, учреждениями и общественными организациями и направленных на выявление и устранение причин преступлений и условий, способствующих их совершению, а также на индивидуальное воспитательное воздействие в отношении лиц, от которых, судя по их антиобщественному поведению, при наличии определенных криминогенных факторов в окружающей обстановке, можно ожидать совершения преступления.
Мошенничество с квартирами судебная практика
И чем больше времени до завершения строительства, тем рискованнее сделка.
Юристы компании «ЮрПрофБюро» имеют огромный опыт в заключении сделок. Они помогут вам оценить риски и принять верное решение относительно приобретения недвижимости. Как это работает? На первом этапе строительства, когда только получены первые разрешительные документы, у застройщика часто не хватает средств на реализацию проекта, поэтому он прибегает к помощи инвесторов.
— Если затрагивать законы, регулирующие рынок недвижимости, то лучше всего акцентировать внимание на исполнительной составляющей: судебной системе, регулирующей исполнение этих законов, и системе правоохранительных органов, призванных защищать граждан от мошенников. На сегодняшний день необходимо менять судебную систему.
В частности, следует меньше выпускать ненормативных актов, указывающих, как вести себя судьям или сотрудникам правоохранительных органов.
Как правильно зарегистрировать торговую марку?
Регистрация разработки в Роспатенте Если вы решили обеспечить надежную защиту своей интеллектуальной собственности, вы на верном пути.
Так поступают все дальновидные и мудрые предприниматели. Разработки во время регистрации в федеральном государственном органе де Услуги налогового аудита – оперативно, качественно, надежно Наверняка бухгалтера согласятся с тем фактом, что современное законодательство таит в себе массу нюансов, трактовать которые можно по-разному.
Мошенничество с недвижимостью — весьма распространенное явление, поскольку речь идет о крупных денежных суммах.
Особенно актуально это для жилищной сферы, участниками правоотношений в которой являются рядовые граждане, не обладающие достаточной юридической грамотностью. Чтобы избежать обмана при покупке квартиры, следует проверить так называемую «чистоту сделки», то есть удостовериться в благонадежности продавца и отсутствии у него преступных намерений.
Мошенничество в сфере недвижимости – распространенное явление.
Претсупников в этой сфере называют «черными риэлторами». Неправомерные схемы продажи квартир используют не только частные лица, но и агентства недвижимости, правоохранительные органы и нотариусы. В результате махинаций добропорядочных граждан лишают их жилья.
Еще одной распространенной схемой мошенников является существенное снижение цены на объект продажи в договоре.
juridicheskii.ru
