Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, если она выше рыночной. Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости
Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости (Слепцова З.М.)
Все статьи Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости (Слепцова З.М.)
Согласно российскому законодательству кадастровая стоимость является налоговой базой для расчета земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций. Помимо исчисления налогов, кадастровая стоимость применяется для расчета арендной платы по договорам аренды государственной (муниципальной) собственности. В связи с тем что кадастровая стоимость имеет широкое применение, возможность снижения кадастровой стоимости у многих вызывает интерес.В соответствии с абзацами 11 - 12 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) кадастровая стоимость может быть оспорена по одному из двух оснований:1) недостоверность сведений, использованных при проведении кадастровой оценки;2) установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.С каждым годом количество заявлений об оспаривании кадастровой стоимости неуклонно растет. Так, например, по официальным данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), в 2016 году в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) поступило 57 849 заявлений об оспаривании кадастровой стоимости, что почти в 1,5 раза больше, чем в 2015 году, и в 1,7 раза больше, чем в 2014 году. Также наблюдается связанная с этим тенденция по увеличению количества судебных дел об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. Например, по информации, представленной на официальном сайте Росреестра [2], в 2016 году судами принято к производству 11 099 административных исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости - количество, превышающее более чем в два раза показатели прошлых лет.Рассмотрим топ-5 вопросов, с которыми сталкиваются юристы, практикующие оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости посредством установления ее стоимости равной рыночной.
Необходима ли судебная экспертиза?
За последние два года в судебной практике сформированы достаточно четкие правила оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке. Так, при рассмотрении этой категории дела суды назначают оценочную экспертизу <1>, несмотря на отсутствие в существующем законодательстве требования о назначении судебной оценочной экспертизы по делам об установлении кадастровой стоимости равной рыночной. В этом случае цель проведения судебной оценочной экспертизы - установление факта наличия либо отсутствия нарушений в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и определение действительной рыночной стоимости при их обнаружении.--------------------------------<1> Смотри: Апелляционное определение Московского городского суда от 9 ноября 2016 года по делу N 33а-41971/2016, решение Московского городского суда от 11 июля 2016 года по делу N 3а-759/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 9 марта 2016 года по делу N 33а-4832/2016.
На первый взгляд подобная практика предназначена для установления реального, экономически обоснованного размера рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, что, по сути, должно способствовать соблюдению интересов как государства (муниципального образования), так и заинтересованного лица (собственника или арендатора). Однако такая практика создает некое противоречие между двумя величинами рыночной стоимости - рыночной стоимостью, установленной отчетом заинтересованного лица, и рыночной стоимостью, установленной судебным экспертным заключением [1]. В этой ситуации отчет заинтересованного лица, представляемый в суд, теряет свою значимость, поскольку в любом случае судом будет назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой будет вынесено решение.Результатом проведения экспертизы по делу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости почти в 100 процентах случаев является признание изначального отчета не соответствующим требованиям законодательства. Такая практика, по нашему мнению, является не вполне справедливой, поскольку первоначальный отчет об оценке рыночной стоимости подготавливается специализированными оценочными организациями, зачастую имеющими больший опыт работы в сфере оценки, нежели судебные эксперты.Кроме того, российское законодательство предъявляет к административному исковому заявлению требование о приложении положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков (далее также - СРОО) на представляемый отчет. По сути, такое экспертное заключение подтверждает соответствие прилагаемого отчета всем требованиям, установленным законом. Содержание судебной экспертизы и вопросы, поставленные на разрешение, дублируют экспертизу, проведенную СРОО и приложенную к административному исковому заявлению. Единственным объективным различием между экспертизой СРОО и судебной экспертизой является то, что эту работу выполняют разные экспертные организации.Исходя из изложенного можно сделать вывод о преувеличении значимости проведения судебной оценочной экспертизы при рассмотрении дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости, поскольку отчет, представляемый в суд, проходит достаточную проверку посредством подготовки экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков. Действующий механизм оспаривания кадастровой стоимости в суде, заключающийся в установлении кадастровой стоимости на основании заключения эксперта, объективно не может гарантировать установление реальной рыночной стоимости.Таким образом, для заявителей необходимость назначения судебной оценочной экспертизы (при наличии необходимости представления экспертизы саморегулируемой организации оценщиков), несомненно, означает увеличение денежных затрат на проведение процедуры оспаривания кадастровой стоимости.
Кто оплачивает судебные расходы?
Актом толкования законодательства, в частности абзацем 3 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28), устанавливается, что если административный ответчик не оспаривает заявленную рыночную стоимость ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, то судебные расходы относятся на административного истца. Из этого разъяснения можно сделать вывод о том, что распределение судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости (в том числе расходов на проведение экспертизы), зависит от наличия активной позиции административного ответчика и степени ее проявления - представление возражений, заявлений, ходатайств.При этом в судебной практике, которая сложилась как до принятия Постановления N 28, так и после его принятия, активная позиция административного ответчика, проявившая в заявлении возражений, ходатайств относительно представленного размера рыночной стоимости, не воспринимается как основание для отнесения судебных расходов (оплаты экспертизы и т.п.) на административного ответчика <2>, судебные расходы всегда лежат на заявителе. Соответственно, можно сделать вывод о том, что подобная практика судов противоречит указанному положению Постановления N 28, поскольку, представляя возражения на административное исковое заявление, административный ответчик оспаривает размер рыночной стоимости, указанный истцом, либо основания возникновения права истца на оспаривание кадастровой стоимости.--------------------------------<2> См.: Апелляционные определения Московского областного суда от 10 августа 2016 года по делу N 33а-19502/2016 и от 27 июня 2016 года по делу N 33а-14665/2016.
Общая сумма затрат, которые несет заинтересованное лицо при обращении в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, формируется из затрат на получение отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного экспертного заключения СРОО, на юридические услуги представителя в суде (в соответствии с требованием об обязательном наличии высшего юридического образования у лица, обращающегося за оспариванием кадастровой стоимости, установленным статьей 55 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; далее - КАС РФ), а также на оплату судебной оценочной экспертизы.Таким образом, лицо, имеющее желание оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества для целей снижения налогового бремени или уменьшения размера арендных платежей, может не получить доступ к правосудию из-за высоких материальных требований (предварительных затрат, связанных с подачей административного искового заявления), что, на наш взгляд, является несправедливым условием.
Необходимо ли проведение экспертизы саморегулируемой организацией оценщиков?
Еще одной особенностью российского законодательства об оспаривании кадастровой стоимости является противоречие положений нормативных актов, регулирующих правоотношения по оспариванию кадастровой стоимости. В основном противоречия связаны с перечнем документов, необходимых для предоставления в суд.Одной из таких коллизий является соотношение положений пункта 5 части 2 статьи 246 КАС РФ и статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.Так, положения КАС РФ устанавливают необходимость приложения к административному исковому заявлению положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, однако Закон об оценочной деятельности с 2 июня 2016 года не содержит положение о необходимости приложения к исковому заявлению такого экспертного заключения. Суды же единогласно выносили определения о возврате административных исковых заявлений, приложения к которым не содержали положительное экспертное заключение СРОО.Этот вопрос стал предметом разбирательства в Конституционном Суде Российской Федерации <3>, который определил, что требование о представлении положительного заключения СРОО в суд не действует с момента утраты юридической силы нормы Закона об оценочной деятельности о представлении положительного экспертного заключения вне зависимости от положений КАС РФ. Однако судебная практика до сих пор не изменилась.--------------------------------<3> См.: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 9 марта 2017 года N 592-О.
Такие законодательные противоречия могут привести к несению дополнительных расходов, обусловленных необходимостью судебного представительства по причине отказа судом в принятии административного искового заявления.
Что делать, если в государственный кадастр недвижимости внесена новая кадастровая стоимость?
Согласно абзацу 10 Закона об оценочной деятельности заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРН очередных результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.Однако в практике возникает ситуация, когда очередные результаты определения кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН до окончания периода действия предыдущей кадастровой стоимости, в результате чего заинтересованные лица лишаются права на оспаривание кадастровой стоимости. Несмотря на то что Постановлением N 28 предоставляется возможность восстановления срока на оспаривание кадастровой стоимости в судебном заседании, в указанном случае механизм восстановления срока нереализуем.Исходя из положений пункта 14 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 (в редакции от 16 мая 2013 года) при поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости секретарь проверяет срок подачи заявления. В случае если заявление подано по истечении срока для подачи заявлений в Комиссию, то заявление подлежит возврату без рассмотрения его Комиссией. Об отказе в приеме документов для рассмотрения вопроса о пересмотре кадастровой стоимости Комиссией секретарь составляет уведомление.Согласно пункту 9 Постановления N 28 досудебный порядок урегулирования спора по делам об оспаривании кадастровой стоимости выражается в отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документах, подтверждающих факт обращения в Комиссию и нерассмотрение ею заявления в установленный законом срок. Уведомление об отказе в принятии заявления для рассмотрения Комиссией подписывается секретарем, следовательно, не может рассматриваться как соблюдение досудебного порядка, что, в свою очередь, является основанием для возврата административного искового заявления по истечении срока на устранение недостатков.В результате заинтересованное лицо лишено права на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, когда очередные результаты определения кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН ранее даты, с которой она подлежит применению.Защита права посредством обращения в суд с заявлением о признании действий Комиссии незаконным также не приведет к положительному результату, поскольку в действиях Комиссии отсутствуют нарушения законодательства.Такое положение, безусловно, нарушает права лиц, заинтересованных в снижении кадастровой стоимости, поскольку возможность снижения налога до экономически обоснованного размера фактически не может быть реализована без каких-либо объективных причин.Таким образом, норма законодательства, не позволяющая обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости после внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости, представляется нецелесообразной, поскольку у заинтересованных лиц до окончания налогового периода остается право на применение предыдущих результатов определения кадастровой стоимости. Полагаем разумным изменить период обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, установить срок до даты, с которой новые результаты определения кадастровой стоимости подлежат применению.
Могут ли муниципальные образования оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону ее увеличения?
В последнее время общественность широко обсуждает разумность предоставления права на оспаривание муниципальными образованиями кадастровой стоимости частных объектов недвижимости в сторону увеличения.Сторонники этой идеи аргументируют свою позицию тем, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в частной собственности, напрямую затрагивают права муниципальных образований как получателей налога. В то же время ввиду того, что рыночная стоимость может быть определена разными экспертами в различном размере, обращение муниципального образования с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости частного объекта недвижимости может привести к завышению рыночной стоимости объекта недвижимости, а значит, к невозможности реализации права собственника (налогоплательщика) на уплату экономически обоснованных налоговых платежей, что противоречит статье 5 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).Возможность оспаривания муниципальными образованиям кадастровой стоимости объектов, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, также расценивается неоднозначно.С одной стороны, муниципальные образования должны иметь возможность влиять на кадастровую стоимость, поскольку они являются получателями арендных платежей.С другой стороны, влиять на кадастровую стоимость должны иметь возможность и арендаторы в силу следующего: ввиду закрепления принципа платности землепользования вне зависимости от того, является ли пользователь объекта недвижимости собственником или арендатором, у него возникает обязанность внесения определенных платежей в пользу государства (арендных платежей или налоговых отчислений). Поскольку обязанность по внесению указанных платежей лежит на всех землепользователях (за исключением льготных категорий, указанных в статье 395 НК РФ), пользователь земельного участка должен иметь гарантию экономической обоснованности размера вносимых платежей.Если в отношении налоговых платежей статьей 5 НК РФ прямо устанавливается гарантия экономической обоснованности, то в случае с арендными платежами такая гарантия устанавливается законами субъектов Российской Федерации посредством установления нормы об исчислении арендных платежей исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. В отношении земельного налога и арендных платежей такая гарантия реализуется именно посредством предоставления арендаторам права установления кадастровой стоимости равной рыночной.
Литература и информационные источники
1. Шиляев С.А. Как исключить конкуренцию в судах двух отчетов об оценке одного объекта со значительно различающимися результатами // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 11.2. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: официальный сайт. URL: http://www.rosreestr.ru/ (дата обращения: 3 мая 2017 года).3. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 // Российская газета. 2015. N 150.4. Апелляционное определение Московского областного суда от 10 августа 2016 года по делу N 33а-19502/2016.5. Апелляционное определение Московского областного суда от 27 июня 2016 года по делу N 33а-14665/2016.6. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 9 марта 2017 года N 592-О.7. Апелляционное определение Московского городского суда от 9 ноября 2016 года по делу N 33а-41971/2016.8. Решение Московского городского суда от 11 июля 2016 года по делу N 3а-759/2016.9. Апелляционное определение Московского городского суда от 9 марта 2016 года по делу N 33а-4832/2016.10. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31.11. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации: Федеральный закон от 8 марта 2015 года N 21-ФЗ: в редакции от 28 марта 2017 года (с изменениями от 13 апреля 2017 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. N 10. Ст. 1391.12. Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости": Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263: в редакции от 16 мая 2013 года (с изменениями от 3 марта 2017 года) // Российская газета. 2012. N 177.13. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31.14. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 года N 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 32.
xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai
условия, досудебное решение и суд
С начала 2015 года в нескольких регионах страны стартовал новый порядок расчетов по налогу на имущество физических лиц. Именно поэтому оспаривание кадастровой стоимости стало встречаться в судах чаще обычного.
По сути, в этом нет аномалий, поскольку переход на новую величину расчетов не может произойти идеально. Пока идет обкатка пилотной программы, вносятся поправки по ходу развития, еще будут фиксировать оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в разных регионах.Предполагается только к 2020 году полностью перевести каждый регион на новую формулу расчета налоговой ставки. Нужно понимать, что такой практики у страны еще нет, и поэтому для стабилизации потребуется время. Сейчас под действие налога попадают все виды недвижимости:
- частные домовладения и участки;
- жилые и нежилые помещения;
- гараж и место для машины, если на них есть права владения;
- новостройки и стройварианты незавершенного типа;
- любые строения и сооружения.
Основания для пересмотра стоимости по кадастру
Закон определяет только два условия, при появлении которых возможно оспорить кадастровую стоимость:
- неточность/недостоверность сведений в документах;
- превышение установленной стоимости по кадастру рыночной стоимости.
Для этого существует документ-постановление Верховного Суда РФ от конца июня 2015 года, где перечислены все возможные искажения в кадастровых документах:
- неверное указание изначальных сведений на объект недвижимости;
- неверное определение специалистом условий, которые влияют на конечную стоимость;
- игнорирование аварийности строения/здания/квартиры/дома;
- неправильные расчеты при выводе конечной стоимости;
- пригодность для использования по целеназначению.
Если же заказчик услуги заявляет, что превышена рыночная стоимость, требуется заключение эксперта. Однако во внимание приниматься будет стоимость рынка, актуальная на момент оценки.
Досудебный порядок
Прежде чем суд перейдет к самому рассмотрению, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, будет проведена обязательная досудебная проверка событий и предоставлена возможность урегулировать отношения. Поданное заявление находится в инстанции 30 дней с момента его регистрации.
За это время оповещаются стороны и орган представления власти в регионе. Собирается комиссия, которая призвана оценить недвижимость и представленные данные, вынести обоснование на снижение стоимости, если это заявлено.
Если оспариваются данные, то комиссия в течение 5 дней должна вынести определение. По событию отклоняется либо само заявление, либо документы отправляются на пересмотр. Также принимается решение, если заявлено о превышении стоимости. Задача комиссии: подтвердить правомерность заявления или отклонить его.Решение такой комиссии не является конечной инстанцией в кадастровых делах. Если стороны не удовлетворены определением, дело переходит в суд. Важно, что предмет тяжбы в суде — не решение досудебной комиссии. Предмет — сама причина иска.
Рассмотрение в суде
Если дело оказалось в суде, то изменение стоимости будет уже зависеть от выводов судьи. Перед обращением в суд нужно хорошо продумать свою позицию. Поможет грамотная пошаговая инструкция в изложении претензий. Не сваливать все события в одно. Излагать свои мысли лаконично, без эмоций:
- изменение кадастровой стоимости, ее снижение по причине недостоверности данных;
- оспорить решение созванной комиссии Росреестра;
- установление соответствия стоимости между соотношением стоимости рыночной и кадастровой.
В ролике примеры оспаривания решений:
Сроки рассмотрения
Конечный срок определяется судом по мере сложности дела. По закону процедура занимает 2 месяца, однако при высокой сложности или при определенных обстоятельствах возможна пролонгация еще на месяц.
Как в любом суде, стороны обязательно извещаются о слушании. И если какая-то из сторон не изъявила воли присутствовать, суд начинает дело без нее. Следует понимать, что отсутствие на суде лишает сторону возможности предоставить свои аргументы и доказательства.Если предмет рассмотрения — стоимость доли в квартире, то судья будет пересматривать дело не как о переоценке одной доли, а как о переоценке всей площади. Совладельцы не лишены права доказывать свое право и предъявлять свои аргументы. Суд обязан выслушать всех, только на этом основании возможно вынесение законного решения.
По требованию судьи могут быть истребованы любые документы по проходящему делу. Ограничивать суд в этих действиях никто не может, равно как и мешать. Если в итоге суд определит правомерность требований владельца, то в решении суда должна быть вписана новая сумма, определенная судом как кадастровая.
Нужно понимать, что оспаривание — длительный и емкий процесс. Поэтому необходимо тщательно проверять все данные, которые предоставляются и оценщиками, и истцом.
grazhdaninu.com
Оспаривание кадастровой стоимости
Если компания, которая владеет недвижимостью или участком земли, не согласна с установленной кадастровой стоимостью объекта, существует возможность оспаривания. Снижение этой стоимости уменьшит налоговую нагрузку, а также стоимость выкупа данного объекта. Теперь не обязательно обращаться в комиссию перед подачей административного иска.
Необходимость оспаривания – следствие неверного определения стоимости недвижимости при кадастровой оценке
Какую стоимость объекта определят в ходе кадастровой оценки, имеет больше значение. Этот показатель определяет, в каком размере:
- платят налог на земельный участок или здание,
- начисляют арендную плату,
- определяют стоимость недвижимости при выкупе из государственной собственности.
Данная стоимость – это определенная государством денежная величина, сформированная на основании сведений о местоположении и назначении объекта недвижимости. Определение стоимости регулируется законодательством РФ об оценочной деятельности и государственной кадастровой оценке.
Процедура определения носит массовый характер. Речь идет о сотнях земельных участков и зданий, оценщики допускают неточности. Результатом неточностей является неверное определение стоимости. Для обладателя объекта это означает высокие налоги, большую выкупную цену и так далее. Единственным выходом из данной ситуации будет являться оспаривание (или обжалование) результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость отличается от рыночной. Кадастровая устанавливается государством по единым механизмам и стандартам оценки. На это слабо влияют текущие факторы рынка. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена объекта недвижимости на дату составления оценки, с учетом сезонности, спроса и предложения на подобные объекты. Закон отдает приоритет рыночной, и в случае ее установления в отношении объекта недвижимости кадастровая к ней приравнивается (ст. 66 ЗК РФ).
Статьи о недвижимости в журнале «Арбитражная практика для юристов»
Порядок обжалования подразумевает два основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости
Законодательство РФ называет всего два основания для оспаривания кадастровой стоимости:
- На момент ее определения были использованы данные об объекте недвижимости, не соответствующие действительности.
- В отношении объекта установлена рыночная стоимость на дату, равной дате определения кадастровой.
Чаще всего в качестве основания для пересмотра результатов оценки выступает второй вариант. Для этого собственники привлекают экспертные организации, обладающие соответствующими компетенциями. Об оценке рыночной стоимости составляют отчет.
Оспаривание кадастровой стоимости ведут во внесудебном и судебном порядке
Если определенный государством размер кадастровой стоимости не устраивают заинтересованных лиц, они могут обратиться как к судебной, так и внесудебной процедуре оспаривания. На основании изменений 2017 года в законодательстве юридическим лицам не обязательно обращаться в комиссию перед подачей иска.
По поводу кадастровой стоимости помещения или участка для оспаривания собственник обращается в комиссию
Внесудебный порядок представляет собой обращение юридического лица с заявлением о пересмотре результатов оценки в специальную комиссию. Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ. Вместе с заявлением необходимо подать:
- выписку из ЕГРН о стоимости объекта;
- копии правоустанавливающих документов на него;
- отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе, установленной на дату определения кадастровой стоимости.
Срок обращения с заявлением в комиссию составляет 5 лет со дня определения спорных показателей стоимости. При пропуске указанного срока, а также в случае предоставления неполного комплекта документов комиссия отказывает в принятии к рассмотрению заявления.
В течение 30 дней комиссия обязана предоставить ответ (положительный или отрицательный), который никак не повлияет на возможность обращения заинтересованных юридических лиц в суд.
Показатели стоимости оспаривают в судах общей юрисдикции
Для того чтобы обратиться в суд, необходимо составить административное исковое заявление и определиться с требованиями. Вариантов требований два:
- об оспаривании отказа комиссии в пересмотре результатов определения стоимости,
- об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В зависимости от выбранных исковых требований меняется порядок судебного разбирательства и предмет доказывания, а также собираемый пакет документов. Стоит отметить, что если заявитель решит действовать через представителя, последний обязательно должен обладать высшим юридическим образованием.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде таков. Административный иск необходимо подавать в суд по месту нахождения заказчика работ по определению стоимости либо государственного органа, определившего ее:
- суд города федерального значения;
- областной суд;
- верховный суд республики;
- краевой суд;
- суд автономной области;
- суд автономного округа (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ).
Срок рассмотрения дела составляет 2 месяца со дня подачи административного иска в суд.
В большинстве случаев суды удовлетворяют исковые требования, если был представлен обоснованный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, составленный компетентной организацией, имеющей соответствующую разрешительную документацию (Апелляционное определение Московского областного суда от 14.09.2015 по делу N 33-18949/2015).
В качестве заинтересованных лиц, обращающихся в суд за оспариванием кадастровой стоимости, чаще всего выступают собственники объекта недвижимости (апелляционное определение ВС РФ от 14.01.2016 № 67-АПГ15-38). Но заявителем также может быть и арендатор, если установленная арендная плата зависит от размера этой стоимости (определение ВС РФ от 07.04.2016 № 18-АПГ15-31).
www.arbitr-praktika.ru
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости
В последние пять лет споры о кадастровой стоимости приобрели особую актуальность, так как результаты кадастровой оценки отражаются на увеличении налогового бремени компаний, особенно в отношении налога на имущество или налога на землю.
История споров о кадастровой стоимости
В июле 2010 года были внесены изменения в закон об оценочной деятельности, Земельный кодекс и иные законодательные акты. Изменения касались введения в закон об оценочной деятельности (главы III_1 «Государственная кадастровая оценка»). Также положения ЗК РФ были дополнены нормами о кадастровой оценке земель, в частности, п. 3 ст. 66, которая предусмотрела, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость приравнивается к рыночной. Вышеуказанными актами законодатель привязал налог на землю и арендную плату на нее к кадастровой стоимости и дал возможность собственникам, не согласным с кадастровой оценкой земли, обжаловать данную оценку в суде и вносить установленную судом рыночную стоимость в государственный земельный кадастр.
Остались вопросы по кадастровой стоимости? Ответ найдется в Системе Юрист
После того, как были приняты эти нормы, их применение вызвало существенные споры на практике. В частности, было непонятно, могут ли владельцы недвижимости, которая расположена на арендуемой у государства или муниципалитета земле, оспаривать кадастровую оценку этой земли, ведь они не являются ее владельцами, они владеют лишь недвижимостью, которая на ней расположена. Однако поскольку арендная плата на этой земле привязана к государственной кадастровой оценке, оценка непосредственным образом затрагивала права владельца недвижимости. Кроме того, не было ясности, с чем именно обращаться в суд: обжаловать решение о той или иной кадастровой оценке или требовать установления рыночной стоимости объекта недвижимости?
См. также
Оспаривание кадастровой стоимости
Процесс оспаривания кадастровой оценки выглядел следующим образом. После государственной кадастровой оценки земли уполномоченными органами государственной власти результаты вносились в государственный кадастр недвижимости. Если некое лицо не было согласно с результатами, следовало привлечь оценщика, провести рыночную оценку земли, а в случае установления рыночной стоимости меньше государственной можно было или обратиться в административном порядке в специально созданную при Росреестре комиссию, которая называлась «Комиссия по рассмотрению споров от результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра по субъектам РФ», и оспорить результаты госоценки, или оспорить эти результаты непосредственно в суде. В случае, если соответствующая оценка затрагивала права физлица, она оспаривалась в судах общей юрисдикции, если же она затрагивала права юрлица, то оспаривание производилось в арбитражном суде. Если комиссия или суд принимали положительное решение, то рыночная цена, которая была установлена или решением комиссии, или судом на основе заключения, предоставленного истцом, результаты этой рыночной оценки вносились в государственный кадастр недвижимости, и именно эта цена становилась кадастровой ценой того или иного земельного участка. Примерно с 2011 г. начала складываться судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в арбитражных судах. Суды выработали более или менее единый подход к данным спорам. Ключевые позиции по данной категории споров нашли свое отражение в нескольких постановлениях Президиума ВАС РФ, это постановления Президиума ВАС РФ № 913/11,12651/11,13839/13.
Отсутствие единообразия практики по спорам о кадастровой стоимости
Как типичный пример, когда ряд вопросов так и не был разрешен судебной практикой, можно привести следующую ситуацию. Собственник решил воспользоваться административной процедурой оспаривания кадастровой стоимости и обратился в специально созданную комиссию при Росреестре. Комиссия отказала ему в пересмотре кадастровой стоимости. С каким требованием владельцу идти в суд? С заявлением об оспаривании решения самой комиссии или с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной? Суды данную дилемму решали по-разному. Иногда они вообще не признавали комиссию при Росреестре государственным органом, чьи действия и решения можно оспорить и чьи решения являются ненормативными актами. Порой суды отказывали в признании их недействительными, считая, что данный способ защиты является ненадлежащим, и нужно идти непосредственно в суд за установлением рыночной стоимости, чтобы суд установил рыночную стоимость и обязал Росреестр внести ее в Государственный кадастр недвижимости. Иногда суды отменяли решения комиссий и обязывали комиссию заново рассмотреть соответствующее заявление. Т. о., по вопросу о том, с каким же иском необходимо обращать в суд, какие требования формулировать, практика была очень разнообразной, и это приводило к существенному дисбалансу интересов. В одних субъектах РФ суды следовали одной логике, в других субъектах – другой. Иногда суды принимали противоположные решения буквально в рамках одного здания, различные судьи одного суда руководствовались различными подходами в отношении того, какое требование можно заявлять по данной категории споров.
С 2014 г. право на оспаривание кадастровой стоимости появилось не только у владельцев земельных участков, но и у собственников объектов капитального строительства, налоговая база по налогу на имущество которых стала определяться, исходя из кадастровой стоимости этих объектов. Т. е. у нас появилась не только кадастровая оценка земли, но и объектов недвижимости, соответственно, налог на недвижимость был привязан к кадастровой оценке объекта капитального строительства. В середине 2014 г. законодатель внес значительные изменения в главу III_1 закона об оценочной деятельности и изменил подсудность данных споров, отстранив арбитражные суды от этих дел и передав споры о кадастровой стоимости в компетенцию судов общей юрисдикции - причём судов уровня субъекта Федерации.
Изменения в спорах о кадастровой стоимости
Наиболее существенными изменениями можно назвать:
- введение обязательного досудебного порядка оспаривания кадастровой оценки - защита прав лица начала осуществлялась не альтернативно, в комиссию или в суд, а обязательно сначала в комиссию, потом в суд;
- решения комиссии при Росреестре перестали быть предметом рассмотрения в суде, и требование в суд — это требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
- рыночная стоимость объекта недвижимости в качестве кадастровой стала устанавливаться с того года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
6 августа 2014 г. дела по оспариванию кадастровой оценки были изъяты из компетенции арбитражных судов и переданы в систему судов общей юрисдикции, это вызвало запрос на разъяснения ВС РФ, нужно было разрешить немало процессуальных вопросов и особенностей рассмотрения данной категории споров, а также истолковать, каким образом сторонам использовать последние изменения на практике. 30 июня 2015 г. появилось Постановление пленума ВС РФ № 28, где были даны системные разъяснения, как именно должны разрешаться споры, связанные с кадастровой оценкой объектов недвижимости.
По материалам видеолекции
Практические аспекты оспаривания кадастровой стоимости
Читайте также
Читайте в журнале «Арбитражная практика для юристов»
www.law.ru
Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости
Здравствуйте, уважаемые читатели блога lawyerlife.ru!
В настоящее время очень многие в стремлении снизить размер налоговых платежей ищут ответ на вопрос о том, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, им принадлежащего.
Соответствующими исками стали активно заваливать суды в 2015 году, когда в России начал вводиться новый порядок расчета налога на имущество физических лиц.
Содержание:
Вопрос пересмотра кадастровой стоимости с самого начала вызывал много вопросов, особенно после вступления в силу КАС РФ. Самые острые проблемы были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Однако, с 1 января 2017 года порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости существенно изменились в связи с вступлением в силу трех федеральных законов, (все от 03.07.2016):
- № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
- № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
- № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации.
Помимо них установление и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по-прежнему регулируется положениями главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и, в части не противоречащей новым нормам, главой 25 КАС РФ.
Ниже дано подробное руководство по порядку оспаривания кадастровой стоимости с учетом самого актуального на 2017 год законодательства.
Кадастровая стоимость недвижимости — что это?
Понятие кадастровой стоимости сейчас закреплено в ст. 3 Закона № 135-ФЗ и в п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона № 237-ФЗ. В целом они друг другу не противоречат, и если опираться на более свежий Закон № 237-ФЗ, то в сухом остатке получится почти то же самое, что и в Законе № 135-ФЗ, но есть и отличия.
Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости определенная:
- в результате государственной кадастровой оценки;
- в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их качественных и/или количественных характеристик;
- в результате рассмотрения обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, или обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, если при этом была выявлена ошибка;
- в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость определяется для различных целей, в том числе, как указано в ч. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ, для целей налогообложения на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.
Размер кадастровой стоимости влияет на размер:
- земельного налога;
- налога на имущество организаций;
- налога на имущество физических лиц.
Последний, например, раньше рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, которая была весьма низкой по сравнению с рыночной. Новый порядок предусматривает расчет налога исходя из кадастровой стоимости, которая к рыночной наоборот максимально приближена. Соответственно и размер налога повышается.
Бывают ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Произойти это может из-за самых разных причин. Чаще всего или при кадастровой оценке не были учтены индивидуальные особенности недвижимости, или в расчет закралась ошибка, или рыночная цена в силу различных обстоятельств резко упала.
В таких случаях у владельца недвижимости, стоимость которой оказалась завышена, есть возможность оспорить кадастровую стоимость.
Теперь поговорим о том, как это можно сделать…
Два пути оспаривания
Пересмотр кадастровой стоимости может быть осуществлен в административном и судебном порядке.
В административном порядке заявление об оспаривании рассматривает комиссия по рассмотрению споров при Управлении Росреестра соответствующего субъекта РФ (ч. 2 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).
До 1 января 2017 года предварительное обращение в комиссию для юридических лиц было обязательным. Если заявитель обращался в суд напрямую, минуя рассмотрение заявления комиссией, то это влекло за собой оставление иска без движения. При непредставлении в суд в установленный срок доказательств рассмотрения дела комиссией суд возвращал заявление.
Но после вступивших 1 января 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ прямо указано, что Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Такое изменение — очень позитивное явление, поскольку устраняются дополнительные барьеры при изменении кадастровой стоимости. Еще до внесения поправок в законодательство многие видели в обязательном рассмотрении заявления комиссией лишнее звено в процедуре оспаривания кадастровой стоимости. И эффективность такого досудебного оспаривания вызывала сомнения.
Вот, например, статистические данные за первый квартал 2017 года.
«Из общего числа заявлений, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период [с 01.01.2017 по 30.04.2017, на сайте Росреестра информация постоянно обновляется - А.С.] решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4457 заявлений (7686 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3592 заявлений (8572 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 203 заявлений (2040 объектов недвижимости), 219 заявлений (739 объектов недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией».
lawyerlife.ru
Практика 2015 года по оспариванию кадастровой стоимости
Верховный суд обобщит практику 2015 года по оспариванию кадастровой стоимости.
Пленум Верховного суда обсудил проект постановления, который должен обеспечить единообразие судебной практики по делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости, но принимать документ 02.06.15 на заседании Пленума пока не стали: было решено поработать с ним еще.
Увеличение количества исков об оспаривании результатов кадастровой стоимости, изменение подведомственности таких дел и отсутствие единообразной судебной практики подтолкнуло Верховный суд разработать соответствующее постановление.
Что определено проектом Верховного суда
В документе наконец-то четко закрепляется право арендаторов обращаться с подобными заявления в суд, регламентированы судебные расходы, установлен период действия новой утвержденной судом оценки, а также срок для обращения в суд.
Кадастровая стоимость используется для расчета земельного налога, а также арендной платы за находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки.
Кроме того, с января этого года исходя из нее в некоторых регионах (в том числе Москве и Московской области) исчисляется еще и налог на недвижимое имущество (раньше для этого использовалась балансовая стоимость). Кадастровая оценка земли или объектов недвижимости проводится в массовом порядке – без учета индивидуальных особенностей объектов, и поэтому зачастую оказывается значительно выше рыночной, а рост кадастровой стоимости увеличивает и налоговую нагрузку, что в свою очередь вынуждает заинтересованных лиц оспаривать ее в судах.
При этом раньше этой категорией дел занимались арбитражные суды, однако с лета прошлого года они были переданы исключительно в ведение судов общей юрисдикции.
Сроки обращения в суд по оспариванию
Обращаться в суд с исками об оспаривании кадастровой стоимости заявители могут в течение пяти лет с момента внесения сведений о ней в кадастр, говорится в пункте 8 проекта – именно не реже такого срока должна проводиться госоценка кадастровой стоимости. При этом его пропуск основанием для отказа в принятии заявления быть не может. А если по истечении этого периода новые результаты так и не были приняты, то срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть и вовсе восстановлен.
В проекте закреплена гарантия для заявителей: дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, была ли утверждена органами власти очередная кадастровая оценка до вынесения судом решения или нет (пункт 15). Однако изменить в таком случае свои требования заявитель уже не может, уточняется в пункте 16 – придется идти в суд с самостоятельным требованием.
Затрагивает проект и вопрос о том, с какого момента начинает действовать установленная судом новая кадастровая оценка (пункт 28).
Для целей налогообложения она должна использоваться для расчета «за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости». «Для иных целей (например, для определения арендной платы и выкупной цены) она применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление», – уточняется в документе.
Регламентирует проект и распределение судебных расходов (пункт 10).
При удовлетворении иска они взыскиваются с органа, утвердившего результаты кадастровой стоимости. При этом уточняется, что расходы относятся на заявителя в случае, если «требования сводятся к реализации в судебном порядке его права на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом». «Поскольку в этом случае решение суда нельзя расценивать как принятое против ответчика», – поясняется в документе.
Документ разъясняет и иные вопросы правоприменительной практики по оспариванию кадастровой стоимости. Если вас интересует комплексное решение вопроса снижения кадастровой стоимости, воспользуйтесь нашими услугами.
Поделиться с друзьями
malina-group.com
