Как составить договор аванса при покупке квартиры и на что обратить внимание? Договор аванса
Договор аванса при покупке квартиры, как грамотно оформить соглашение?
Заключение договора аванса является частой практикой при оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Данное соглашение призвано гарантировать серьезность намерений сторон и закрепить достигнутую договоренность. В представленной статье мы подробно расскажем, как правильно составить договор аванса, на что обратить внимание участникам сделки, и каковы особенности процедуры.
○ Для чего нужен такой договор?
После выбора квартиры и достижения согласия по вопросам покупки сторонами, на проведение сделки требуется определенное время. Оно бывает необходимо для сбора документов, подготовки нужной суммы, получения справок и т.д.
Чтобы в течение подготовительного периода не изменилось намерение о передаче/получении недвижимости, составляется договор аванса. Он накладывает обязательство соблюдения достигнутой договоренности на каждую из сторон.
Следует учитывать, что несоблюдение своих обязательств по данному соглашению ведет к наложению штрафных санкций для возмещения убытков сторон. При этом важно учитывать, что договор аванса должен быть составлен правильно, иначе он вместо правового регулирования отношений сторон может стать инструментом для мошенничества.
Вернуться к содержанию ↑
○ Существенные условия договора аванса.
Данный тип соглашения должен быть оформлен в письменном виде. Он будет считаться вступившим в силу с момента подписания его сторонами. В договоре необходимо отразить:
- Сведения об объекте недвижимости (полный адрес).
- Согласованная стоимость жилплощади.
- Размер авансового платежа.
- Срок внесения аванса.
- Перечень лиц, прописанных на жилплощади и дата их выселения.
- Сроки освобождения квартиры.
- Банк, через который будет осуществляться платеж (не требуется, если производится оплата наличными).
- Факт подтверждения оплаты (оформление расписки).
- Последствия отказа от сделки для каждой из сторон.
Важно обратить особое внимание на следующие пункты соглашения:
- Размер платежа – учитывая, что сумма аванса не является фиксированной, необходимо сделать правильные расчеты. Они производятся на основании фактической стоимости жилья, поэтому размер авансового платежа определяется только после достижения согласия по цене квартиры.
- Порядок оплаты. Здесь нужно прописать, каким образом финансовые средства будут переданы контрагенту (открытие банковской ячейки, безналичный перевод или наличный расчет). Также важно уточнить срок, в который платеж должен поступить продавцу, а также требование о составлении расписки в получении денег.
- Ответственность за отказ от сделки. Здесь важно максимально подробно указать все санкции, которые будут налагаться на виновного. Данному пункту следует уделить пристальное внимание, потому что именно он будет являться основанием для разрешения конфликтов, в случае их возникновения.
Вернуться к содержанию ↑
○ Чем отличается соглашение об авансе от задатка?
В законодательстве не закреплено отдельное понятие аванса. В вопросах купли-продажи оно упоминается только в разделе, посвященном задатку.
- «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ)».
Как и задаток, аванс является формой предварительного расчета, но между данными понятиями есть существенные различия. Так, если заключен договор о задатке, то:
- Покупатель, внесший предварительный платеж, не получает его обратно.
- Продавец, отказываясь от сделки, должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.
В отличие от него, соглашение об авансе предполагает, что:
- У покупателя есть возможность получить обратно свои деньги.
- Продавец не возвращает деньги в двойном размере.
Таким образом, как для покупателя, так и для продавца, более выгодным является договор аванса.
Вернуться к содержанию ↑
○ Последствия отказа от заключения сделки при условии уплаты аванса.
Несоблюдение условий договора аванса приводит к необходимости уплаты штрафных санкций. Покупатель, отказываясь от сделки, получает переданный аванс обратно, но с удержанием штрафной суммы.
А продавец, несмотря на то, что он не выплачивает двойную сумму полученных денег, как при задатке, также должен оплатить неустойку. Размер штрафных санкций определяется только договором, поэтому данный пункт должен быть расписан максимально подробно.
Вернуться к содержанию ↑
○ Оформление договора аванса.
Соглашение об авансе заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В тексте документа нужно указать:
- Основные права и обязанности участников сделки. Со стороны продавца – это право получения финансовых средств в счет основной суммы стоимости и обязанность не продавать квартиру иному лицу после принятия аванса. Со стороны покупателя – право гарантии на получение жилья после предоплаты и обязательство внести остаток в полном объеме в установленный договором срок.
- Ответственность устанавливается по согласованию сторон, в результате которого формируется размер штрафных санкций в случае срыва основной сделки.
- Размер аванса определяется на основании согласованности стоимости квартиры и составляет не более 1-2% от итоговой цены.
- Способ внесения аванса решается контрагентами при взаимном согласии. В случае наличного платежа, оформление расписки является крайне желательно мерой защиты от возможной неблагонадежности продавца.
- Предмет договора должен быть указан со всеми идентифицирующими признаками, чтобы в случае появления разногласий и обращения в суд, по тексту соглашения было понятно, о какой именно недвижимости идет речь.
Вернуться к содержанию ↑
○ Договор аванса при покупке квартиры.
Требования к составлению данного соглашения не отличаются от других письменных договоров. Нотариальное заверение не является обязательным, но обращение к специалисту может существенно повысить гарантии сторон. Также важно проверить наличие в тексте всех существенных условий соглашения (предмета сделки, стоимости квартиры и порядка оплаты).
Вернуться к содержанию ↑
○ Способ внесения денежных средств.
Деньги могут быть внесены:
- Наличными.
- Безналичным переводом.
В случае первого варианта обязательным является составление расписки. Она пишется от руки получателем финансовых средств и подписывается сторонами.
Если аванс перечисляется безналичным платежом, доказательством оплаты выступает банковская выписка, дополнительных документов не требуется.
Вернуться к содержанию ↑
○ Ответственность каждой из сторон, в случае отказа от заключения основной сделки.
Важно учитывать, что отказ от заключения основной сделки после внесения авансового платежа, должен быть обоснованным.
- «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ)».
В согласии с настоящим законом, другая сторона может обратиться с требованием заключения договора в принудительном порядке в случае одностороннего прекращения соглашения.
Кроме того, меры ответственности за отказ от купли-продажи регулируются самим договором и определяются контрагентами. Как правило, это штрафные санкции, размер которых определяется, исходя из стоимости объекта сделки.
Самые частые причины срыва сделки это семейные обстоятельства. Учитывая, что на продажу должен дать согласие супруг, он может в любой момент передумать. Болезнь, непредвиденные финансовые обстоятельства и появление в семье иждивенца являются самыми распространенными причинами отказа от подписания договора.
Каждый случай отказа рассматривается индивидуально, если стороны не могут прийти к соглашению, а авансовый платеж уже произведен, вопрос решается в судебном порядке.
Таким образом, договор аванса имеет много нюансов, которые должны быть учтены при его оформлении. Грамотное составление соглашения минимизирует возникновения различных рисков.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Как правильно определить сумму аванса для покупателя?
Законодательство не предусматривает фиксированную сумму аванса, поэтому она определяется сторонами, исходя из стоимости квартиры. Размер предварительного платежа обычно составляет 1-2% от итоговой цены, максимальная сумма -10%.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Что делать покупателю, уплатившему аванс, если продавец исчез?
В данном случае нужно направить в адрес продавца досудебную претензию с требованием об исполнении своих обязательств по договору. Если реакции не будет, можно обратиться в суд с заявлением о неисполнении своих обязательств или прокуратуру по факту мошенничества.
Вернуться к содержанию ↑
Основные особенности оформления задатка и его отличия от аванса. Рассказывает адвокат Ключников А.Ю.
Вернуться к содержанию ↑
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
образец и тонкости составления :: BusinessMan.ru
При проведении отчуждения объекта недвижимости довольно часто стороны используют в качестве предварительной договоренности аванс. Однако следует учитывать определенные нюансы оформления договора аванса при покупке квартиры и делать это правильно. Именно об этом пойдет речь ниже.
Необходимость договора аванса
У многих возникает вопрос: "Действительно ли так нужен договор аванса при покупке квартиры?". Ответ прост: он необходим, и на это есть несколько причин: с его помощью закрепляется намерение покупателя приобрести именно данный объект недвижимости и намерение продавца больше не заниматься поисками потенциальных будущих владельцев. После предварительного соглашения и внесения аванса стороны могут начинать подготовку к совершению основной сделки. Таким образом, аванс служит подтверждением серьезности намерений обеих сторон.
Передача аванса особенно актуальна в тех случаях, когда невозможно заключить сделку в течение нескольких дней с момента достижения соглашения о приобретении конкретного объекта недвижимости. Причин для подобной задержки может быть довольно много, например отсутствие на текущий момент времени необходимой суммы, документов и т. д. Также могут сыграть свою роль и другие, более банальные причины, например отсутствие на месте нотариуса.
Чтобы сторонам сделки было спокойнее и не приходилось переживать в течение срока, выделенного на подготовку к сделке, покупатель передает продавцу аванс, а последний, в свою очередь, прекращает дальнейшие показы квартиры. Договор аванса при покупке квартиры важен в первую очередь покупателю.
Характерные особенности аванса
Аванс – это сколько?
Авансом можно назвать внесение частичной предоплаты, то есть суммы денег, передающейся продавцу до подписания соглашения. Чаще всего сумма аванса составляет 10 процентов от общей стоимости объекта. Вся остальная сумма выплачивается после подписания договора купли-продажи, если он не предполагает иное.
Образец договора аванса при покупке квартиры представлен ниже.
Аванс и задаток
В сфере купли-продажи объектов собственности аванс встречается в статье 380 Гражданского кодекса, которая описывает такое понятие как задаток. В статье говорится, что если возникают сомнения о том, считать ли частично внесенные средства задатком, особенно без соблюдения письменной формы соглашения, то данная сумма автоматически становится авансом. Как следствие, в этом случае применяются соответствующие санкции при невыполнении условий подписанного договора.
Следует принять во внимание, что между авансом и задатком есть существенные различия. Они выполняют разные функции, несмотря на то что используются в идентичных ситуациях. Последствия нарушения условий договора аванса при покупке квартиры и задатка будут разными.
Последствия невыполнения условий соглашения
Итак, как упоминалось выше, между задатком и авансом существуют определенные различия. Главное состоит в том, что задаток обеспечивает осуществление условий, предусмотренных договором. В случае если одна из сторон допустит нарушение взятых на себя обязательств, задаток выступит в роли ответственной меры. Покупатель в случае отказа от сделки не получит задаток обратно, а если продавец передумает продавать квартиру, он должен будет вернуть полученные средства в двойном объеме. Помимо прочего, пострадавшая сторона может попробовать взыскать понесенные в результате срыва сделки убытки.
Договор аванса при покупке квартиры в ипотеку обязателен.
Последствия
В случае с авансом отмена сделки будет иметь несколько иные последствия. Если инициатором отмены выступает покупатель, он будет нести последствия согласно Гражданскому кодексу. В данном случае продавец имеет право требовать компенсацию понесенных убытков. Если отмена сделки произошла по вине продавца, покупатель имеет право на возврат аванса. Бывают также ситуации, когда продавец затягивает процесс возврата аванса. При таких обстоятельствах предусматриваются штрафные санкции, регулируемые положением о займе.
Таким образом, продавцу выгоднее условия аванса, а не задатка, так как в случае неблагоприятных обстоятельств ему придется всего лишь вернуть полученные денежные средства, а не платить в два раза больше, как с задатком.
Рассмотрим образец договора внесения аванса при покупке квартиры подробнее.
Договор
Оформление договора аванса должно происходить в письменной форме. Прежде чем подписать его, стороны должны прийти к договоренности по следующим пунктам:
1. Размер аванса. Так как аванс представляет собой предоплату, его расчет производится исходя из стоимости предмета договора. То есть сначала стороны должны определиться с конечной стоимостью договора купли-продажи, а затем решать вопрос о предварительно вносимой сумме. Законодательно размер аванса никак не регулируется и определяется по усмотрению сторон. Главное здесь – прийти к компромиссу, удовлетворяющему интересы всех сторон. Сделать это не всегда удается быстро, так как покупатель хочет внести меньше денег, а продавец, напротив, заинтересован в получении большей суммы.
2. Способ передачи аванса. В данном случае следует определить следующее:
- Передача денег будет осуществляться наличным или безналичным расчетом.
- Срок поступления денег.
- Написание дополнительной расписки о получении денег продавцом.
- Все подобные нюансы должны быть прописаны в договоре на внесение аванса при покупке квартиры, чтобы в случае возникновения конфликтной ситуации можно было предъявить доказательство внесения платежа.
3. Объект договора купли-продажи. В этом пункте указывается не только фактический адрес объекта недвижимости, но и подробное описание состояния на момент заключения соглашения об уплате аванса. Также необходимо указать лиц, зарегистрированных по этому адресу, наличие несовершеннолетних детей, обременения права собственности и т. д. Все эти нюансы обычно проясняются при стандартной проверке квартиры.
4. Ответственность сторон за неисполнение условий договора. Здесь нужно предусмотреть максимальное количество вариантов, которые могут привести к аннулированию сделки, и тщательно описать ответственность каждой из сторон.
В договоре аванса также указывается дата осуществления сделки купли-продажи и записываются паспортные данные участников соглашения. В отдельных случаях можно внести в договор определенные дополнения, которые необходимо согласовать обеими сторонами. После этого договор аванса заверяется подписями участников.
Если сделка осуществляется третьей стороной, представленной в лице риелтора, он предлагает типовой договор аванса при покупке квартиры, который учитывает требования и интересы обеих сторон.
Нюансы
Подписывая договор купли-продажи, пристальное внимание уделяют юридической чистоте квартиры. Это предполагает проверку достоверности предоставленных об объекте недвижимости данных, подлинности документов, наличия перепланировок и их законности, личности продавца, обременений квартиры и множества других факторов.
Подписание договора аванса при покупке квартиры (шаблон можно составить заранее) не предполагает передачу квартиры, однако и в этом случае стоит проверить все вышеперечисленные пункты. Ведь сумма аванса хоть и не вся стоимость недвижимости, но все же немаленькая, и потерять ее покупатель вряд ли захочет.
Тщательная проверка
По этой причине еще на этапе выплаты аванса следует провести тщательную и глубокую проверку приобретаемого объекта недвижимости. Сделать это можно также посредством риелтора. Таким образом, можно получить список всех бывших владельцев квартиры, а также различные факторы, которые могут стать причиной признания сделки недействительной. Если существует подозрение, что продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки, от нее стоит отказаться даже на этапе авансового платежа.
Также необходимо проверить, не состоит ли продавец в законном браке без отметки в паспорте. Согласие супруга считается обязательным условием для совершения сделок с недвижимостью. В противном случае супруг/супруга может оспорить совершенную сделку и признать ее недействительной, что приведет к неприятным для покупателя последствиям.
businessman.ru
Договор аванса при покупке квартиры
Что нужно знать о договоре аванса при купли-продаже недвижимости? Какие требования предъявляются к его оформлению?
От автора: договор аванса при покупке квартиры носит довольно распространенную практику и основывается на частной инициативе сторон. Смысл данного правового механизма заключается в том, чтобы создать гарантии для субъектов купли-продажи и зафиксировать сформировавшуюся между ними договоренность. В настоящей статье мы подробнейшем образом раскроем юридическую природу аванса и правила его заключения.
Содержание:
1. Зачем вообще необходим договор подобного рода?2. Договор аванса и предъявляемые к нему гражданским законодательством условия.3. Отличие задатка от аванса.4. Какие последствия возникнут для субъектов договора, если одbн из них откажется от подписания купли-продажи?5. Как правильно оформить аванс?6. Что необходимо знать про аванс, если вы решили купить квартиру?7. Способы передачи денег.8. Юридическая ответственность, при отказе заключить гарантируемый авансом договор.9. Рекомендации адвоката. 1. Определяемся с величиной суммы. Какая сумма наиболее оптимальна для покупателя квартиры? 2. Продавец исчез после того, как получил деньги. Что необходимо предпринять покупателю в такой ситуации?10. Видео
1. Зачем вообще необходим договор подобного рода?
Предположим, что покупатель нашел подходящий вариант и достиг с продавцом квартиры консенсус по основным вопросам предстоящей сделки. Теперь вроде бы необходимо лишь юридически оформить договоренность и подать необходимый перечень документов на регистрацию в МФЦ. Но не все так просто. Ведь для сбора документов, справок и денег может потребоваться довольно большой отрезок времени в течении которого стороны способны поменять свое намерение. Именно для подстраховки от наступления подобной ситуации и нужен аванс. Он накладывает на субъектов предстоящей сделки обязательство по выполнению сформированных ранее договоренностей.
Стоит иметь в виду тот факт, что нарушение обязательств по вышеназванному соглашению чревато применением штрафных санкций для компенсации издержек понесенных одной из сторон. Вместе с тем очень важным моментом является соблюдение всех юридических формальностей при составлении текста договора и его подписании. В противном случае он будет бесполезен и не сможет защитить интересы добросовестной стороны, а в некоторых случаях способен даже стать инструментом для мошеннических действий.
Читайте здесь: Обман при покупке квартиры
2. Договор аванса и предъявляемые к нему гражданским законодательством условия.
Соглашение подобного рода должно быть составлено в письменной форме. Моментом, когда оно будет считаться вступившим в законную силу, является его двустороннее подписание субъектами предстоящей сделки. В его тексте должна быть отражена следующая информация:
1. Данные о реализуемой недвижимости, т.е. фактический адрес объекта;2. Информация о стоимости недвижимости;3. Количества материальных средств, передаваемых продавцу;4. Срок внесения предоплаты;5. Информация о лицах, прописанных на продаваемой недвижимости, а также срок, по истечению которого они должны выписаться;6. Момент фактической передачи квартиры новому собственнику;7. Данные о кредитном учреждении, через которое происходит перевод денежных средств. Если оплата осуществляется в виде наличных средств, то данный пункт не следует фиксировать в документе;8. Расписка, фиксирующая передачу денег продавцу;9. Возможные последствия в случае отказа от заключения основного договора.
Заключая договор аванса при покупке квартиры необходимо внимательно отнестись к таким вопросам как:
1. Размер передаваемых средств. Следует сразу подчеркнуть, что размер платежа формируется не императивными нормами, а исключительно волей сторон. И здесь важно провести оптимальные расчеты. Обычно ориентиром является стоимость реализуемого объекта. А стало быть, о размере аванса следует говорить лишь после достижения компромисса в отношении стоимости квартиры.
2. Способ оплаты. В данном пункте необходимо обозначит механизм передачи материальных средств противоположной стороне. Это может быть наличный расчет, безналичный расчет, аренда банковской ячейки. Обязательно стоит указать срок поступления контрагенту денежных средств и требования о расписке, которая зафиксирует факт принятия продавцом денег.
Читайте здесь: Расписка в получении денег за квартиру
3. Санкции за уклонение либо отказ от заключения купли-продажи. Здесь следует подробнейшим образом отразить все виды ответственности, которые понесет недобросовестная сторона. К мерам ответственности по договору аванса необходимо отнестись со всей серьезностью, ибо только они будут считаться основанием в случае возникновения конфликтных ситуаций.
3. Отличие задатка от аванса.
В ГК РФ нет самостоятельного определения аванса. В отношениях купли-продажи данное понятие приводится лишь в разделе, регулирующем задаток.
Подобно задатку, аванс признается инструментом предоплаты. Однако между этими формами расчета существуют и определенные различия. Например, в случае подписания соглашения о задатке:
1. Приобретатель, осуществивший предварительный расчет, не вправе истребовать его сумму обратно, но только, если сделка не состоялась по его вине;2. Отказавшийся от сделки продавец должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
Главное отличие аванса от задатка заключается в том, что:
1. Покупатель вправе истребовать свои денежные средства обратно в случае, если сделка не состоится;2. На продавца же не возлагается обязанность по возвращению денег в двукратном размере противоположной стороне, если он передумает заключать сделку купли-продажи.
Как можно судить из приведенной выше информации: аванс является более мягкой формой обеспечения выполнения принятых сторонами сделки обязательств. По моему мнению, он совершенно бесполезен как для продавца, так и для покупателя. Все по той простой причине, что аванс не носит каких-либо серьезных санкционных последствий для субъектов, а значит, и не выполняет функции по обеспечению интересов контрагентов.
4. Какие последствия возникнут для субъектов договора, если один из них откажется от подписания купли-продажи?
В случае, когда противоположная сторона не станет исполнять условий соглашения об авансе, то на нее будут возложены санкции в виде штрафа. Если лицо, выступающее в роле покупателя, выразит свое намерение отказаться от совершения покупки объекта, то оно имеет право истребовать у продавца деньги обратно, но с удержанием определенной части средств, т.е. штрафа. Размер штрафных санкций определяется заинтересованными лицами заранее на этапе подписания документа.
В отличие от задатка на продавце не лежит бремя по выплате двойной суммы переданных ему средств, если купля-продажа сорвалась по его воле, но штраф в виде неустойки он все же обязан передать. Еще раз повторю, что объем штрафа устанавливается исключительно договором, а значит, этот пункт следует как можно более детальнее отразить в его тексте.
5. Как правильно оформить аванс?
Для него не установлено правила по обязательному заверению нотариусом, а стало быть, простой письменной формы будет вполне достаточно. В структуре документа должна содержаться следующая информация:
1. Права и обязанности субъектов соглашения. Для продавца основными из них являются право на получение материальных средств, которые включены в стоимость продаваемой квартиры, и обязанность не реализовывать объект недвижимости иным покупателям после получения всей суммы. Для покупателя основным правом становится гарантия того, что он приобретет в установленные соглашением сроки жилье или получит от нарушителя договоренности переданные деньги + неустойку. Обязательством же для него будет необходимость уплаты контрагенту указанной в соглашении суммы остатка за покупаемую квартиру, причем, в строго установленный срок. Под остатком понимается зафиксированная в документе стоимость объекта за вычетом аванса.
2. Величина неустойки определяется по соглашению субъектов сделки, на основании чего устанавливается объем санкций за невыполнения взятых на себя обязательств по подписанию основного договора.
3. В договоре аванса при покупке квартиры предмет соглашения следует прописывать со всеми идентифицирующими данными реализуемого объекта. В противном случае, если этого не сделать, то в ситуации возникновения судебного разбирательства из текста будет невозможно понять, по поводу какой именно недвижимости возникли разногласия контрагентов.
4. Величина его формируется исходя от цены недвижимости и, как правило, не превышает 2% от зафиксированной в документе стоимости.
5. Важно указать каким образом эти 2% будут переданы противоположной стороне, т.е. наличным либо безналичным способом. Обычно он вносится наличными средствами, а значит, при передаче денег стоит позаботиться об оформлении расписки. Расписка является серьезным правовым инструментом, призванным защитить интересы покупателя в случае неблагонадежности контрагента.
6. Что необходимо знать про аванс, если вы решили купить квартиру?
Гражданское законодательство не устанавливает к этому договору каких-либо особых требований, то есть они аналогичны с иными письменными соглашениями. Как уже подчеркивалось ранее, нотариальное заверение не является обязательным, но это не значит, что его не стоит применять. Если контрагенты неуверенны в добросовестности друг друга, нотариальное заверение будет дополнительной гарантией их интересов и обезопасит от вероятных ошибок. Особенно внимательно стоит изучить структуру текста на наличие в нем основных условий. Сюда входит: цена объекта; способы и порядок расчетов между заинтересованными лицами; а также предмет предстоящей сделки.
7. Способы передачи денег.
Материальные средства передаются в виде:
1. наличных средств;2. с помощью безналичного перевода.
Если расчет происходит наличными, то стоит потребовать от продавца написать расписку. Она составляется от руки, причем, не допускает исправлений текста. Обязательное требование — подпись контрагентов. Расписка должна быть написана одной и той же ручкой синего цвета.
Когда деньги передаются по безналу, то необходимость в составлении расписки отпадает, т.к. фактом перечисления материальных средств будет выступать банковская выписка. Никаких иных документов не нужно.
8. Юридическая ответственность, при отказе заключить гарантируемый авансом договор.
Стоит иметь в виду, что отказ стороны от подписания сделки купли-продажи после того, как материальные средства по договору аванса были переданы, должен иметь под собой обоснованную почву.
На основании вышеназванной статьи, добросовестный контрагент вправе подать заявление в суд с требованием заставить недобросовестного субъекта заключить основное соглашение в порядке принуждения. Такая возможность появляется, когда уклонение происходит в одностороннем порядке, т.е. без обоюдного согласия.
Виды материального воздействия за нежелание выполнять взятые на себя обязательства по заключению основного соглашения устанавливаются контрагентами и отражаются в тексте договора. Обычно ответственность выражается в наложении штрафа, величина которого формируется отталкиваясь от официальной цены квартиры. Под официальной ценой понимается стоимость объекта, зафиксированная в предварительном соглашении купли-продажи.
Наиболее часто встречающиеся основания отказа от заключения сделки — внутрисемейные обстоятельства. Ведь для того чтобы продать объект необходимо получить согласие супруга, а он, по тем или иным причинам вполне может изменить свою точку зрения и отказаться дать его. Проблемы со здоровьем, неожиданно возникшие материальные затраты становятся наиболее часто встречающимися основаниями отказа от заключения соглашения купли-продажи.
Отказ контрагента от сделки следует рассматривать индивидуально. В случае, если у них отсутствует единое мнение по решению данного вопроса, а деньги уже переданы, то разбираться в ситуации будет суд.
Стало быть, соглашение об авансе подразумевает множество юридических нюансов и тонкостей, которые стоит учитывать во время составление его текста. Юридически верное оформление станет залогом того, что вероятные риски будут сведены до минимума.
9. Рекомендации адвоката.
Определяемся с величиной суммы аванса. Какая сумма наиболее оптимальна для покупателя квартиры?
В ГК РФ не установлено фиксированного размера аванса, что дает сторонам право на его самостоятельное определение. Ориентиром для этого служит стоимость реализуемой недвижимости. Традиционно уровень предварительного платежа находится в пределах 1-2% от фактической стоимости квартиры, но может, по договоренности сторон, быть и выше.
Продавец исчез после того, как получил деньги. Что необходимо предпринять покупателю в такой ситуации?
В ситуации подобного рода следует направить продавцу письменную претензию, в которой должно содержаться требование об исполнении взятых ранее обязательств по подписанию основного договора. Данная претензия является досудебной. Если недобросовестная сторона игнорирует претензию, следующим шагом покупателя будет обращение в суд. Для этого нужно составить заявление в соответствии с установленными правилами, в котором будет содержаться информация об уклонении контрагента от выполнения взятых на себя обязательств. Если присутствует явный факт мошеннических действий, то заявление лучше переадресовать в прокуратуру.
Читайте здесь: Какие вопросы задать собственнику квартиры при покупке?
Видео
Заключение
Из приведенной статьи ясно, что договор аванса при покупке квартиры представляет собой важный механизм по защите экономических интересов как покупателя, так и продавца. Он имеет много общих черт с задатком, но при этом является более мягким по своим санкционным последствиям.
virtrealtor.ru
Договор аванса при покупке земельного участка. Образец документа
Заключение договора аванса достаточно часто практикуется для подтверждения серьезности намерений в рамках сделок по купле-продаже земельных участков. Риски при таких сделках достаточно высоки, так как речь идет о крупных денежных суммах.
Аванс – это определенный размер предоплаты за участок, который передает покупатель продавцу перед подписанием основного договора и до перехода прав собственности на недвижимость. Аванс может предполагать как внесение твердой суммы, так и определенной доли в процентном отношении от оговоренной сторонами цены продажи.
Например, договором может быть предусмотрено, что покупатель вносит 5% от стоимости участка до момента перерегистрации прав собственности на земельный участок в Росреестре. А оставшиеся 95% он передает продавцу после получения прав собственности.
Аванс следует отличать от задатка. Последний служит обеспечением заключения договора в перспективе. Когда покупатель отказывается от сделки в одностороннем порядке, то он теряет внесенный задаток. Если же сделка срывается по вине продавца, то он возвращает задаток в двойном размере.Если же стороны договорились об авансировании, то указанные правовые нормы не действуют. Покупатель может получить свои деньги назад, если переоформление прав собственности сорвется, а продавец не обязан возвращать их в двухкратном размере.
При этом в договоре аванса обычно включается положение о штрафных санкциях из-за понесенных сторонами убытков от срыва сделки. Т.е. в случае вины покупателя ему возвращается на руки не вся сумма аванса, а с вычетом размера штрафа, удержанного продавцом. Либо продавец возвращает покупателю аванс и дополнительную сумму в качестве компенсации издержек, если сделка аннулирована по его вине.
Больше правовых последствий кроме как необходимость в будущем заключить сделку авансовый договор не имеет. Переход прав собственности через него не происходит.
Договор об авансе
После того как предпочтительный земельный участок выбран и стороны согласовали существенные условия им нередко требуется дополнительное время на подготовку полного комплекса документов (продавцу) или сбора недостающей денежной суммы (покупателю). Поэтому чтобы за указанный временной промежуток у сторон не изменилось намерение приобрести/продать земельный участок, они заключают договор аванса. Это накладывает на покупателя обязанность внести в перспективе остаток суммы, а на продавца – отказаться от продажи в пользу третьего лица.
Чтобы предусмотреть авансирование при купле-продаже совсем не обязательно составлять отдельный договор:
- Пункт об авансе можно включить в раздел «Порядок оплаты» в основной или предварительный договор купли-продажи.
- Порядок авансирования сделки можно прописать в рамках допсоглашения сторон, которое является неотъемлемым приложением к основному договору.
Если после внесения авансового платежа продавец уклоняется от подписания договора, то покупатель вправе принудить его оформить сделку в судебном порядке. После вынесения соответствующего судебного решения договор купли-продажи будет считаться заключенным.
Если продавец вдруг неожиданно исчезнет вместе с авансом, наличие должным образом оформленного и подписанного договора или соглашения об этом будет служить веским основанием для обращения в прокуратуру и возбуждения против его дела о мошенничестве.
Скачать образец договора аванса при покупке земельного участка.
Структура и особенности договора
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.
Грамотно составленный договор аванса позволяет минимизировать риски для сторон. Договор с авансом необходимо оформить в письменном виде. Он должен содержать следующие пункты:
- Сведения о предмете покупки – земельном участке: его кадастровый номер, адрес, площадь, категория и вид разрешенного использования, указание на наличие обременений и пр. Данный пункт стоит прописать максимально детально, он должен четко идентифицировать земельный участок.
- Права/обязанности продавца и покупателя. Со стороны продавца это обязанность не продавать участок третьему лицу после получения аванса. Со стороны покупателя это обязанность внести остаток цены после подписания основного договора.
- Размер авансового платежа. Он определяется по усмотрению сторон, а законодательство не содержит лимитов по размеру аванса. Обычно по сделкам с земельными участками предполагается авансирование в размере 1-5% от стоимости недвижимости, но не более 10%.
- Срок перечисления авансового платежа покупателем.
- Порядок оплаты: наличными или в безналичной форме.
- Если аванс вносится на счет продавца, то необходимо прописать реквизиты банковского счета. В этом случаем подтверждением факта оплаты аванса и поступления его на счет собственника недвижимости станет выписка с банковского счета. Дополнительные документы не потребуются.
- Если предполагается наличная оплата, то стоит указать способ подтверждения оплаты: оформление расписки, участие в передаче денег нотариуса, аренда банковской ячейки и пр. Это минимизирует риски мошенничества и невозврата аванса при возникновении спорных ситуаций.
- Штрафные санкции и последствия отказа от заключения сделки. Они определяются по взаимному согласованию сторон. Например, штраф в размере 5% от суммы аванса или пени за каждый день просрочки в подписании основного договора купли-продажи. Данному пункту стоит уделить немало внимания на случай возникновения конфликтных ситуаций. Суд при расчете размера неустойки будет ориентироваться в первую очередь именно на положения договора аванса.
Документ вступает в силу после того как его подпишут обе стороны. Договор аванса не нужно отдельно регистрировать в Росреестре или заверять нотариально. Но стороны вправе воспользоваться нотариальными услугами по желанию. Но участие нотариуса сводит к минимуму риск оспаривания договора в судебном порядке и признание его недействительным. Своей подписью нотариус подтвердит факт того, что стороны отдают себе отчет в последствиях заключаемого договора, находятся в здравом уме и обладают всей полнотой прав на подписание этого документа.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
zakonometr.ru
Образец договора об авансе при покупке квартиры
Продавец и покупатель жилья, найдя друг друга, и договорившись о сделке, не всегда сразу могут совершить необходимое действие и продать квартиру в тот же день, когда договорённость была достигнута.
Некоторое время может понадобиться для оформления документов. И в это время неплохо заключить отдельный договор об авансе при покупке квартиры дабы удостоверить серьёзность намерений участников сделки.
Купля-продажа с выплатой аванса
Как сказано во введении в статью, стороны договорились о сделке и начался процесс подготовки документов. Такой процесс, иногда, достаточно длителен и затрачен.
Чтобы во время сборов документов у кого-либо из участников договорённости не возникло желания разорвать ещё не заключённый договор, раз это не влечёт никаких законных последствий, целесообразно заплатить продавцу некий аванс – часть стоимости жилья до непосредственного совершения сделки.
Это обяжет обе стороны не отказываться от своих намерений и надлежащим образом совершить куплю-продажу квартиры.
Раз денежная сумма передаётся продавцу, а взамен ничего покупатель пока не получил, требуется документально засвидетельствовать факт передачи денег и указать, за что и на каких условиях эти деньги выданы. Для этого и составляется авансовый договор при покупке квартиры.
Необходимые пункты договора об авансе при покупке квартиры
Прежде всего, раз аванс передаётся как часть стоимость жилья, о котором должна быть заключена сделка купли-продажи, указание не этот факт должно быть в авансовом договоре. Указывается, что аванс передаётся как гарантия добросовестного исполнения сторонами обязательств по купле-продаже жилья.
Получив аванс, продавец становится обязанным продать квартиру именно этому покупателю, раз он уже получил часть стоимости жилища. А покупатель, в свою очередь, раз уже оплатил часть стоимости квартиры в виде аванса, также будет не заинтересован в одностороннем срыве сделки.
Так как жизненные обстоятельства диктуют нам различные правила поведения, сделка, за которую уплачен аванс, по сторонним обстоятельствам вполне может и не произойти.
Исходя из этого положения авансового договора о возврате или не возврате аванса, если сделка будет сорвана, порядок возмещения расходов, нуждаются в тщательной проработке и обсуждении сторонами при составлении письменного документа.
Надо заметить, что выплата аванса при сделках с недвижимостью – вполне обычная практика. Примерные договоры купли-продажи с уплатой аванса, отдельные авансовые соглашения, установленные правила их составления и контакты лиц, которые помогут написать подобный документ, находятся в свободном доступе в сети.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора об авансе при покупке квартиры, вариант которого можно скачать бесплатно.
uristhome.ru
Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры (образец)?
При отчуждении недвижимости стороны часто прибегают к предварительной договоренности, оформляя договор аванса при покупке квартиры, поскольку он служит свидетельством принятия серьезного решения покупателя и продавца.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Но, как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры? Рассмотрим далее в статье.
Аванс – что это такое?
Аванс при покупке квартиры – это своеобразная гарантия того, что сделка состоится.
Редко квартиру покупают всего за несколько дней, обычно требуется время на сбор документов, нужной суммы, освобождение жилплощади. В связи с этим в большинстве сделок оформляется договор аванса, который подтверждает серьезные намерения. После оформления договора обе стороны не должны искать другие варианты.
Зачем нужен договор аванса при покупке квартиры?
При любой сделке покупки-продажи недвижимости рекомендуется оформить договор аванса, так как он служит гарантом выполнения условий. Вариант, предусмотренный законодательством (задаток) обычно используется редко.
Если одна из сторон не выполняет условия договора, то следуют санкции. Так, покупатель не получит обратно деньги, а продавец должен вернуть не только аванс, но и в большинстве случаев оплатить штраф. Также пострадавшая сторона может рассчитывать на возмещение убытков.
Это выгодно и для покупателя, и для продавца, ведь в любом случае никто из них не пострадает в том случае, если кто-то передумает совершать сделку.
Аванс гарантирует серьезные намерения обеих сторон, но договор должен быть составлен правильно, с учетом всех нюансов. В противном случае он может стать предметом махинаций.
Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры?
Договор аванса при покупке квартиры должен заключаться в письменном виде.
При этом в нем должно быть указано:
- Адрес жилплощади;
- Стоимость жилья;
- Размер аванса;
- Срок аванса;
- Лица, прописанные в квартире, и дата их выписки;
- Форма соглашения купли-продажи;
- Сроки освобождения квартиры;
- Банк, через который будут производиться операции;
- Санкции при срыве договора.
В особенности следует уделить внимание следующим пунктам:
- Размер аванса при покупке квартиры. Так как аванс является предоплатой, то он высчитывается по цене квартиры (см. Как оценить рыночную стоимость квартиры). Обычно стороны всегда договариваются о сумме, которая будет указываться в соглашении купли-продажи, и лишь затем обсуждают размер аванса. Особых правил не существует, поэтому стороны должны найти компромисс. Разумеется, покупатель старается уменьшить сумму аванса, а продавец – увеличить ее, с той целью, чтобы при срыве сделки не остаться в проигрыше.
- Объект соглашения покупки-продажи. Здесь нужно указать, будут ли деньги переведены на банковский счет или переданы наличными (см. Как происходит расчет через банковскую ячейку), в какой срок должна сумма поступить, должен ли о получении аванса написать расписку продавец.
- Адрес квартиры. В этом пункте нужно зафиксировать не только местоположение жилья, но и его состояние. Также нужно указать, кто прописан (особенно несовершеннолетние дети), нет ли препятствий для получения права собственности.
- Ответственность за срыв сделки. В этом пункте следует указать все возможные санкции за нарушения договора, в том числе и штрафы. Это очень важный пункт, который свидетельствует о серьезных намерениях обеих сторон соглашения купли-продажи.
Скачать соглашение об авансе (образец) при покупке квартиры.
На что обратить внимание перед внесением аванса при покупке квартиры?
Прежде чем вносить аванс, нужно внимательно ознакомиться с договором. В нем должны быть указаны все пункты, касающиеся недвижимости. Особое внимание необходимо уделить следующим пунктам:
- Размер аванса и его оплата;
- Объект договора;
- Ответственность за срыв сделки.
Нужна ли расписка за аванс при покупке квартиры?
Желательно получить расписку за аванс при покупке квартиры – это послужит свидетельством того, что намерения покупателя были серьезными, и он внес положенную сумму в указанный срок.
Особенное внимание следует уделить в том случае, если деньги были выплачены наличными – расписка о получении аванса послужит единственным документом, свидетельствующим о факте передачи денег. Если же деньги переводились на банковский счет, то факт передачи можно подтвердить в суде и без расписки.
В чем отличие аванса от задатка при покупке квартиры?
В большинстве случаев оформляется не договор задатка, а аванса, при покупке жилья. Это связано с тем, что:
- Покупатель, оплативший задаток, не получит свои деньги обратно;
- Продавец, передумавший продавать квартиру, должен будет возвратить деньги в двойном размере.
При авансе ситуация другая:
- Покупатель получит деньги, но возможны штрафные санкции;
- Продавец обязан выплатить обратно аванс, также возможен штраф.
Таким образом, продавцу выгоднее заключить договор аванса, а не задатка (см. Как составить договор задатка при покупке квартиры). Что касается покупателя, то он ничем не рискует в любом случае, если, конечно, срыв договора состоялся не по его вине.
Каким должен быть размер аванса при покупке квартиры?
Размер аванса при покупке квартиры в основном не превышает 10% от общей стоимости жилья. Однако сумма зависит от площади жилья и его состояния.
Например, за многокомнатную квартиру продавец может потребовать завышенную сумму. Конечно, для покупателя выгодно выплатить небольшую сумму, а для продавца – потребовать больше денег. Ведь размер аванса законодательством не регулируется.
Возможен ли возврат аванса при покупке квартиры?
Если продавец отказывается от продажи квартиры, то он обязан вернуть всю сумму, возможно в некоторых случаях и применение штрафных санкций.
Если же сделка не совершилась по вине покупателя, то деньги ему возвращаются. Но если были прописаны санкции, то продавец имеет право потребовать возместить убытки.
Если у вас остались вопросы по теме «Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры», задайте их в комментариях.
o-nedvizhke.ru
Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры?
При отчуждении недвижимости стороны сделки очень часто прибегают к закреплению предварительной договоренности, оформляя договор аванса при покупке квартиры. О том, как правильно это сделать и какие нюансы нужно учитывать, пойдет речь в нашей статье.
Зачем нужен такой договор? По следующим причинам: покупатель нашел подходящий вариант жилья, а продавец – желающего приобрести принадлежащее ему имущество. Обе стороны теперь могут прекратить поиски и начать готовиться к проведению сделки. В этом случае уплата и принятие аванса подтверждают серьезность намерений, как покупателя, так и продавца.
К передаче аванса прибегают и в тех случаях, когда сделку нельзя провести в течение нескольких дней с того момента, как стороны пришли к соглашению о продаже конкретной квартиры. Причин для этого может быть масса, причем у обеих сторон: не собрана необходимая сумма, не готовы полностью документы, да и просто по банальным причинам – например, проверенный нотариус ушел в отпуск.
Для того чтобы участники сделки не нервничали на протяжении срока, отведенного для подготовки к подписанию договора, покупатель вносит аванс и прекращает дальнейшие поиски квартиры, а продавец получает деньги, и больше никому не показывает жилье.
Аванс при покупке квартиры - нюансы
В гражданско-правовых отношениях нет четко сформулированного понятия «аванс», российский законодатель не отобразил в Гражданском Кодексе или иных законах, регулирующих процедуру отчуждения недвижимости, определение этого термина. Понять, что такое аванс, можно, изучив экономическую суть этого явления, а уже после этого будут понятны механизмы его юридического регулирования.
Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!
Подписаться на каналИтак, аванс – это частичная предоплата, т. е. определенная часть денег (чаще всего не более 10 % стоимости квартиры), которая передается продавцу до заключения сделки. Оставшаяся же часть платится сразу после подписания договора купли-продажи (если, конечно, не предусмотрены иные условия).
По отношению к купле-продаже недвижимости аванс упоминается только в ст. 380 ГК РФ, которая посвящена задатку. В ней говорится: в случаях, когда появляются сомнения, является ли частично уплаченная сумма задатком (особенно когда не была соблюдена письменная форма закрепления соглашения), такая сумма считается авансом. Следовательно, к нему применяются соответствующие последствия невыполнения договора.
Разница между задатком и авансом существенна. И хотя и тот, и другой применяются в похожих ситуациях, но выполняют разные функции. Различны будут и последствия для виновника, нарушившего договоренность.
Последствия отказа от сделки в случае аванса и задатка
Главное отличие этих двух понятий состоит в том, что задаток, выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Если одна из сторон уклонится от выполнения своей части обязательств, то задаток станет мерой ответственности: покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад задаток, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере. В дополнение к этому пострадавшая сторона также может рассчитывать на покрытие убытков, полученных от срыва сделки.
Если же покупатель передал аванс, а сделка не состоялась, то последствия будут несколько иными. В случае, когда договоренность нарушена по вине покупателя, для него наступают последствия, предусмотренные ст. 487 и 328 ГК РФ: продавец может потребовать возместить убытки. Если виноват продавец, то покупатель вправе требовать возвращения аванса (это регулируется ст. 395 и ст. 487 ГК РФ). А вот если продавец тянет с возвращением денег, тогда можно подключить штрафные санкции, а к авансу уже будут применены нормы, регулирующие положение о займе.
Как видим, для продавца выгоднее заключать договор аванса, поскольку при неблагоприятном стечении обстоятельств ему лишь придется вернуть аванс, а по задатку придется заплатить сумму в два раза больше полученной.
Оформление договора аванса
Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:
- О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное - найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
- О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
- О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
- Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.
Кроме того, в договоре аванса указывается срок, когда должна быть совершена сделка купли-продажи, фиксируются паспортные данные ее участников. В договор также можно включить и дополнения, согласованные обеими сторонами. Завершается оформление договора аванса проставлением подписей сторон.
В случаях, когда сделку ведет риелтор, он обычно предлагает разработанный типовой договор аванса, в котором уже учтены все основные условия и правила, сложившиеся на рынке недвижимости.
На что обратить внимание
При заключении договора купли-продажи квартиры большое внимание покупателем уделяется ее «чистоте»: проверяется подлинность документов на квартиру, выясняется личность продавца, наличие и законность перепланировок, возможные обременения объекта и масса других нюансов. По договору аванса, квартира, конечно, не передается, однако и в этом случае стоит серьезно подойти к проверке ее истории: ведь покупатель будет отдавать хоть и не полную сумму, но все-таки достаточно крупную. И если впоследствии всплывут какие-либо неблагоприятные факты о квартире, за которую был отдан аванс, его можно потерять.
Еще лучше уже на этапе внесения аванса самостоятельно (или с помощью риелтора) сделать глубокую проверку объекта (Подробнее см. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?). Во время такой процедуры устанавливаются все бывшие собственники квартиры, ищутся юридические факты, опираясь на которые можно признать сделку недействительной. Если есть хоть малейшее подозрение, что продавец может быть признан недееспособным на момент совершения сделки (в силу возраста и здоровья или чрезмерного употребления алкоголя), желательно попросить его пройти обследование у соответствующего врача.
Нужно также узнать, не состоит ли продавец в браке, отметка о котором отсутствует в паспорте: согласие супруга на продажу квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи. Обязательно нужно включить в договор аванса пункт, согласно которому при выявлении обстоятельств, мешающих покупателю в полной мере быть собственником новоприобретенной квартиры, аванс должен быть возвращен в полном объеме в указанный покупателем срок.
nsovetnik.ru
