Договор ЖСК: за и против. Покупка строящегося жилья по договору паевого взноса в ЖСК. Договор пая при покупке квартиры что это

Риски приобретения пая в ЖСК

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы - некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно. Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег. В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

Продолжение следует...

parma-legal.ru

Переуступка пая недвижимости в 2018 году

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

Есть несколько отличий!

Что это такое

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

По договору цессии можно уступить:

1. Право требования передачи жилплощади в собственность.
2. Право аренды на нежилое помещение.
3. Другие права.

Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

Что необходимо проверить

Но, прежде чем заключать сделку и подписывать договор переуступки, необходимо проверить несколько нюансов. Это:

Выяснив предварительно эти нюансы, можно уберечь себя от нежелательных и неприятных последствий заключения сделки по уступке пая.

Видео: переуступка пая в ЖСК

Законодательная база

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством – ст. 388—390 ГК РФ.

Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ.

Регистрация договора цессии происходит в соответствии с нормами ст. 164 ГК РФ. Уступка права на пай оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ».

Договор переуступки пая в ЖСК

Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии.

Договор должен быть составлен в письменной форме, и подписан обеими сторонами, и зарегистрирован в Росреестре.

Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен. Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.

Размер пая и ежемесячных платежей на его оплату, как правило, так и рассчитывается, чтобы успеть к срокам окончания строительства новостройки и сдачи данного дома в использование.

Пай — это взнос на оплату квартиры, которая строится жилищным кооперативом. Поэтому не стоит забывать и о нюансах членства в этом кооперативе.

Продавец права пая, то есть первоначальный покупатель квартиры, уже вступил в члены ЖСК. Теперь и новый покупатель, прежде чем приобрести право на пай, должен стать членом данного кооператива.

Для этого ему нужно:

1. Уплатить вступительный взнос.
2. Дождаться положительного решения членов кооператива о зачислении его в их ряды.

Так как речь идёт о кооперативе, то стоит учесть один нюанс:

Поэтому, если стороны решили оформить именно переуступку, то нужно получить согласие председателя данного ЖСК. Все документы также будут оформляться именно через кооператив.

Другому физическому лицу

Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.

При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме.

Между родственниками

Закон не запрещает заключения договора цессии между родственниками. Жизненные ситуации могут возникнуть разные, поэтому уступка права ближайшему родственнику не является редкостью. К тому же, квартира остаётся «в семье».

Есть ещё один плюс в переуступке права на пай своему ближайшему родственнику — продавец пая не должен будет уплачивать подоходный налог с полученной им выгоды.

Но родство необходимо подтвердить соответствующим документом:

Но не все родственники могут быть названы ближайшими. К ним относится ограниченный круг лиц:

• супруг / супруга;
• мать / отец;
• сын / дочь;
• бабушка / дедушка.

Порядок оформления соглашения

Соглашение об уступке пая на недвижимость другому лицу оформляется в письменном виде, и подписывается обеими сторонами сделки.

Порядок оформления договора цессии будет зависеть от того, полностью ли оплачен пай.

Если пай выплачен полностью, то спрашивать разрешения у строительной компании не нужно, так как квартира уже является собственностью покупателя.

В этом случае, можно оформить любую другую законную сделку по отчуждению права владения — куплю-продажу, дарение или другое. Здесь имеет место только передача права, обязанности не передаются.

Если же пай выплачен не полностью, то новый покупатель принимает на себя не только право требовать сдачи квартиры в срок, но и обязательства по выплате пая за данную квартиру. В этом случае, имеет место передача и прав, и обязанностей.

Когда уступаются долговые обязательства, необходимо получить письменное согласие застройщика на смену должника.

А если пай выплачивается с помощью привлечённых кредитных средств, то и согласие банка, выдавшего кредит.

Строительную компанию, в любом случае, нужно уведомить об уступке права. Сделать это нужно в письменной форме. Именно первичный покупатель должен об этом позаботиться.

Кроме того, он должен быть уверен, что застройщик получил уведомление. Поэтому рекомендуется направлять его по почте с уведомлением о получении.

Уведомление с подписью принявшего сотрудника строительной компании нужно сохранить, как доказательство на тот случай, если застройщик объявит, что его не уведомили должным образом об уступке права.

Согласие застройщика на уступку права должно быть оформлено в письменной форме, и заверено подписью руководителя компании, а также печатью.

Алгоритм оформления соглашения об уступке пая следующий:

Обязательно нужно уточнить, нет ли задолженностей по оплате за первичным покупателем.

Для этого он должен представить справку из строительной компании. Это важный момент, так как на сумму просрочки может «набежать» приличная сумма пени.

Кроме того, если первичный покупатель не выплачивал взносы несколько месяцев, то застройщик может отказаться от исполнения своих обязательств. Тогда пострадает покупатель пая.

Ценные бумаги, которые необходимы

Все три стороны соглашения должны собрать определённый пакет документов. В него входит:

Образец документа

К договору уступки права применяются те же условия, что и к любому другому гражданскому договору.

Поэтому он должен быть составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами сделки, и содержать в себе следующие сведения:

Нюансы налогообложения

Первичный покупатель квартиры получает от продажи своего пая и своих прав определённый доход.

Поэтому он должен заплатить государству налог с этого дохода – 13% от полученной суммы.

Покупатель же пая имеет право на имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.

Кроме того, если он привлёк к покупке данного пая заёмные средства банка, и оформил ипотечный кредит, то он может получить вычет со всех уплаченных по кредиту процентов. Об этом также сказано в ст. 220 НК РФ.

Продавец пая должен самостоятельно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, и сдать её в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации.

Сделать это нужно до 30 апреля следующего года после того, в котором был получен доход.

Документы на получение имущественного вычета также оформляются самостоятельно, и подаются в налоговую инспекцию до 30. 04 следующего года.

Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и уплачивают в бюджет подоходный налог.

Как избежать рисков

При заключении любой сделки существуют определённый риски. Поэтому нужно принять меры по их минимизации.

Для этого нужно:

Правовое сопровождение сделки поможет свести возможные риски от сделки практически к нулю.

Если юристами будет допущена ошибка, и покупатель пая понесёт определённые убытки, их всегда можно стребовать с этой юридической компании.

Хотя юристы пытаются признать жилищные кооперативы неправомерными организациями, ЖСК имеют место быть.

Членство в таком кооперативе имеет определённые преимущества для граждан. Переуступка пая и членства в ЖСК также не является редкостью.

domdomoff.ru

Вся правда о жилищно строительных кооперативах и договорах долевого участия. Принципиальные различия и общности.

Договор долевого участия и договор пая с жилищно-строительными кооперативами - важные моменты и принципиальные отличия.

Очень часто сторонники заключения договора долевого участия приводят весомые аргументы в пользу его заключения в отличии от заключения договора пая с жилищно-строительным кооперативом. Но все чаще и чаще застройщики переходят к схеме работы по ЖСК при покупке квартиры в Краснодаре.

Попробуем разобраться беспристрастно во всех тонкостях одного и другого договора, найти общие точки соприкосновения и весомые отличия.

Юридический аспект. Какими законами Российской Федерации регламентируются договор долевого участия (далее ДДУ) и договор пая (далее договор ЖСК)

Договор долевого участия заключается между застройщиком и покупателем новостройки на основании 214-ФЗ "Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В нем прописаны основные моменты, такие как сроки уплаты за квартиру, обязанности застройщика перед покупателями, сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Договор пая при покупке квартиры в ЖСК заключается на основании 214-ФЗ, а также гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как отмечено в законе № 214-ФЗ помимо заключения договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. В ней ЖСК выступает коллективным застройщиком.

Как видим и в том и том случае договор заключается согласно жилищного кодекса, но есть принципиальные моменты. А именно:

Регистрация договора в государственных органах.

Согласно 214-ФЗ договор долевого участия требует обязательной регистрации в органах Росреестра (регистрационной палате по учету недвижимости и сделок с ней), при этом заключить такой договор застройщик вправе только получения всей разрешительной документации на строительство дома. К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику. В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.

В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом. С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе. После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай. Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.

Заметим еще один существенный факт, что согласно закону РФ жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства пайщиков еще на стадии сбора документов на строительство дома. В некотором роде, это, конечно, риск, ведь согласования в архитектуре и проектных организациях могут затянуться на месяцы, а то и вовсе можно не получить разрешение на строительство, но в этом случае договором ЖСК должен быть предусмотрен порядок возврата средств пайщиков в случае отказа строительства дома.

И еще один немаловажный момент. В последнее время застройщики, работающие с использование договора долевого участия часто заключаю договора переуступки прав требований. Этот договор имею равную юридическую силу, как и договор ДДУ, с той лишь разницей, что скорее всего вас попросят оплатить стоимость квартиры до регистрации сделки в органах юстиции, а только после этого компания будет заключать с вами основной договор.

Условия договора.

Договор долевого участия предполагает наличие в договоре обязательных пунктов, в которых прописаны сроки сдачи дома, в случае нарушения которого застройщик будет обязан оплатить пени или штрафные санкции, сроки уплаты покупателем за квартиру. Это пожалуй основные отличия. Договор паевого взноса регламентирует собой лишь порядок внесения оплаты пая, а также желательные сроки сдачи дома, которые могут переноситься по согласованию с членами ЖСК, также на плечи пайщика могут лечь и другие затраты, связанные со сдачей и вводом дома в эксплуатацию, образованием ТСЖ, однако и эти затраты регулируются договором жилищно-строительного кооператива, и должны приниматься общим собранием собственников.

Стоимость за квадратный метр.

Здесь существенно важен тот момент, что квартира в ЖСК будет более конкурентноспособна по сравнению с ценами у крупных застройщиков. Это связано с тем, что «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по договору долевого участия значительно выше».

Возможность возврата денег в случае недобросовестности застройщика.

В случае договора долевого участия и нарушением застройщиком своих обязанностей покупатель вправе обратиться в суд с требованием компенсации на покупку квартиры, полного возврата уплаченных денежных средств, а также штрафных санкций, пеню и неустойки.

В случае же с паевым договором покупатель все риски берет на себя, потому что паевой договор - это скорее договор инвестирования, поэтому в случае желания покупателя вернуть деньги, он должен будет написать заявление о выходе из состава жилищно-строительного кооператива, и возврате пая. Но в данном случае могут быть не возвращены членские и иные взносы, которые могли быть предусмотрены договором членстав в ЖСК. Поэтому важно одно - читайте договор.

Что происходит с домом в случае банкротства застройщика.

В случае, если вы заключали договор долевого участия, то банкроство застройщика грозит проблемами. В первую очередь такими, что чтобы достроить дом, вам необходимо будет дождаться официалтной процедуры банкроства, затем создать собственное ЖСК, возможно, внести дополнительные средства на достройку дома, и уже после этого дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Практика показывает, что это может затянуться на срок год и более, плюс елси прибавить к этому и срок окончательного строительства и введение дома в эксплуатацию, то вы получите затянувшиеся на годы стройку.

В случае с ЖСК эта процедура гораздо проще. Общим собранием пайщиков вы принимаете решение о возможности достроить дом и внести дополнительные паевые взносы, таким образом процедура сокращается в разы.

Порядок регистрации полученной квартиры.

При заключении договора долевого участия и дальнейшем вводе дома в эксплуатацию для получения свидетельства о праве собственности, вам достаточно будет акта приемо-передачи квартиры и договора долевого участия.

Для получения свидетельства о праве собственности на квартиру, построенную в ЖСК, вам небходимы будут договора о членстве в ЖСК, договор о паевых взносах, квитанции, подтверждающие внесение паевых взносов, акт приемо-передачи квартиры, а также справку о выплате всего паевого взноса.

Да, конечно, риски, связанные с покупкой квартиры в жилищно-строительном кооперативе выше, чем у застройщика, работающем с договором долевого участия, но и в том и том случае риски получить головную боль в виде недостроя есть, и таким образом и ДДУ не является панацей.

Что советуем мы - внимательно относиться к выбору застройщика, проверять необходимые документы регистрации компании, разрешительную документацию, репутацию застройщика, внимательно читать договор, и тогда покупка квартиры будет лишь радостным событием.

www.home-hunter.ru

Законная форма обмана. Покупка квартиры через ЖСК разрешена, но рискованна

Жилищно-строительные кооперативы имеют за своими плечами долгую историю. Они решали квартирный вопрос ещё в советское время и продолжают делать это и сейчас в соответствии с законом. Однако такое приобретение квартиры — более рискованное мероприятие, чем заключение договора долевого строительства.

Прежде всего надо знать, что привлечение денежных средств на строительство дома через организацию ЖСК законно. Такой способ предусмотрен V разделом Жилищного кодекса РФ и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». При этом законными являются ЖСК, соответствующие определённым критериям. Рената Беляева, начальник юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, обращает внимание, что закон требует от ЖСК соответствия двум условиям. Первое — это добровольное объединение граждан должно обладать статусом застройщика, то есть иметь соответствующее разрешение на строительство. Второе — иметь земельный участок на праве, допускающем осуществление на нём строительства. Эксперт напоминает, что данное требование было принято не так давно, до этого же «девелоперами часто использовалась схема заключения инвестиционного контракта между собственником участка и ЖСК, осуществляющим строительство». Но при такой схеме земля никак не принадлежит ЖСК, следовательно, обязанности перед его членами по строительству дома ничем не обеспечены. В настоящий момент этот риск минимизирован.

Основа основ

Итак, люди могут самостоятельно объединяться с целью совместными усилиями построить дом. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Перосталь», разъясняет: «В действительности это выглядит так: существует определённое юридическое лицо — кооператив, который заранее имеет права на земельный участок, согласованный проект дома и собирает граждан-пайщиков, которые готовы реализовать данный проект путём оплаты доли, равной площади желаемой квартиры». ЖСК имеет свой устав и действует на основании именно этого документа. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», советует тщательно изучать текст устава ЖСК, где должно быть чётко указано, какие взносы обязан платить участник кооператива и каковы условия выхода из него. Становясь членом ЖСК, «покупатель» становится пайщиком, который владеет долей в строящемся объекте! Это очень важно, пайщик — участник строительного процесса, и никакие другие вторые или третьи лица не несут перед ним ответственность за этот процесс.

Чтобы приобрести квартиру через такой кооператив, необходимо стать его членом. То есть в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется и заключается в простой письменной форме. Как рассказывает Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, в договоре прописываются основные характеристики приобретаемой квартиры, её строительный адрес и адрес дома, а также стоимость квартиры, которая складывается из вступительного и паевого взноса. «И вот тут необходимо чётко понимать, что на оплату квартиры идёт только паевой взнос и в случае выхода из кооператива, только он подлежит возврату. Кроме договора об участии в ЖСК на руках у пайщика должен оказаться протокол о принятии его в члены кооператива Общим собранием членов ЖСК, а в некоторых случаях, о чём сказано в уставе, ещё и правлением ЖСК. Обычно протоколы выдаются в день подписания договора об участии в ЖСК, но иногда на подписание уходит больше времени, как, например, происходило с некоторыми домами, построенными СУ-155. После полной выплаты паевого взноса члену ЖСК выдаётся справка о полной его выплате. В соответствии с законодательством право собственности у пайщика возникает с момента выплаты пая, однако в случае с квартирой в строящемся доме всё обстоит несколько иначе».

Если дом строится, то сперва необходимо дождаться его сдачи, затем квартиры оформляются на ЖСК, и лишь после этого кооператив передаёт её своему члену. Ольга Клочкова отмечает, что на этот процесс уходит много времени и на её практике были случаи, когда право собственности приходилось оформлять через суд. Именно такая практика, например, в «Новой Трёхгорке» (застройщик СУ-155) и в ЖК «Дом на Мосфильмовской» (застройщик «ПИК»).

Стоит отдельно отметить, что уставы в каждом ЖСК могут отличатся, поэтому их всегда надо тщательно изучать. Кроме того, изучать надо и договор участия до момента подписания. Ирина Доброхотова также советует обращать внимание, является ли ЖСК и инвестором проекта, и застройщиком: «Если это два разных юрлица, нужно изучить договора между ними и условия расторжения, в частности».

Оплата паевого взноса может быть 100%, а может быть растянута на длительный срок — на семь и более лет, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Стоит также знать, что кроме вступительного и паевого (основного) взноса, платить придётся и разные членские взносы.

Квартира передаётся собственнику после полной выплаты паевого взноса и составления акта приёма-передачи. О полной выплате пая свидетельствует соответствующая справка. Эта же справка является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Подводные камни

Приобретая квартиру через ЖСК, необходимо чётко понимать, что путь это более рискованный, чем по ДДУ. А так как эти риски могут быть не всем понятны, Квадрум подробно остановится на каждом из них.

Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены. Это может привести к затягиванию процесса стройки.

Во-вторых, чёткой даты окончания строительства при такой форме приобретения квартиры нет. Ирина Доброхотова подтверждает, что сроки сдачи в кооперативе могут переноситься: «Решение о переносе сроков ввода дома может приниматься на собрании пайщиков и происходить неоднократно, без каких-либо неустоек». Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены. Происходит это, как разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», по причине того, что член ЖСК рассматривается законом как участник добровольного объединения и не защищён законом о защите прав потребителя.

Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. Как поясняет Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», если ЖСК как самостоятельное юридическое лицо заключило договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве с третьим лицом — застройщиком, то 214-ФЗ, закон о защите прав потребителя, содержащие гарантии и способы защиты прав дольщиков, не распространяются на членов кооперативов. При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством. Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому.

В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок. Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра. Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет. Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства».

В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно.

Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался. В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно. Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения. Таким образом, двойные продажи должны быть исключены.

Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости. Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Мария Литенецкая так комментирует этот вопрос: «Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально».

Доводы «за»

У всего в этом мире есть две стороны, ЖСК не исключение. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы.

Главное достоинство покупки квартиры путём участия в ЖСК — цена. Рената Беляева объясняет такую возможность следующим образом: «Застройщик ЖСК не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключения ДДУ, которые увеличивают цену объекта». Дисконт по сравнению с аналогичными квартирами по ДДУ может достигать 5%.

Эксперт выделяет ещё одно достоинство данной схемы: при наличии инициативной позиции пайщик может непосредственно участвовать в ЖСК, «принимать стратегические решения и отслеживать финансовые результаты деятельности ЖСК, поскольку общее собрание членов ЖСК является высшим органом управления ЖСК, и именно оно формирует иные органы управления ЖСК и контролирует исполнение положений устава и действий данных органов в интересах членов кооператива». Сюда же можно отнести тот факт, что после сдачи дома его эксплуатацией будет заниматься не УК застройщика, а ТСЖ.

Возможность длительной рассрочки, о которой уже у поминалось выше, также на руку многим пайщикам.

Продолжает тему Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «ЖСК зачастую служит спасением для недостроенного дома, брошенного застройщиком и инвесторами. У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны. Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Но, к сожалению, такое возможно только в том случае, если дом достроен больше, чем на половину».

Орёл или решка

Так покупать или не покупать квартиру через ЖСК? Всегда стоит помнить, что покупка через ЖСК имеет больше рисков и возможностей для обмана, чем через ДДУ. Необходимо взвешивать все нюансы, тщательно изучать документы и обращать внимание на репутацию застройщика. Всегда интересуйтесь, по какой причине используется схема ЖСК. Вячеслав Султанбаев напоминает, что иногда ЖСК оформляется лишь в начале строительства, когда идёт оформление документации, в процессе же строительства договор участия в ЖСК может быть заменён на ДДУ, но довериться ли девелоперу — в каждом конкретном случае решает сам потребитель. Квадрум лишь советует обдуманно и трезво подходить к таким решениям.

news.ners.ru

Риски приобретения пая в ЖСК (продолжение)

В предыдущей статье мы сделали вывод, что договор паенакопления является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. 

Ниже приведены наиболее опасные риски приобретения жилья по схеме паенакопления в жилищно-строительном кооперативе:

Нет фиксированной стоимости квартир

В отличие от долевого участия, где в договоре с застройщиками фиксируется окончательная стоимость квартиры, приобретаемой дольщиком, у которого нет причин волноваться, что после окончания стройки цена квартиры вдруг вырастет без согласования с ним, для участника жилищно-строительного кооператива такая уверенность – только предмет надежд. Фиксация окончательной цены на квартиру не только невозможна на практике; закон даже позволяет кооперативу в одностороннем порядке её увеличить.

Кроме того, внесение дополнительных расходов на строительство, а также увеличение расходов на содержание ЖСК, приходится возмещать всем пайщикам вместе.

Неопределённость в сроках сдачи

У пайщиков жилищно-строительных кооперативов нет полномочий требовать фиксации и указания в договоре точных сроков окончания строительства дома. Кооператив, таким образом, имеет право в собственных интересах устанавливать такие сроки и переносить их по своему усмотрению.

Незащищённость прав пайщиков

Все существующие нормы законов, призванные защитить покупателей жилья, не распространяются на пайщиков ЖСК. В том числе и статьи законов, защищающие покупателей квартир, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов. Нет у участников ЖСК ни права претендовать на компенсацию убытков, ни права взыскивать неустойку через суд, ни права требовать устранения дефектов строительства по результатам передачи квартиры. Плюс к этому речь не идёт ни о какой компенсации морального ущерба при всём вышеперечисленном.

Кроме того, кооператив принимает деньги пайщиков еще до того, как застройщик полностью оформит исходно-разрешительную документацию на строительство. Прямых отношений у пайщика с застройщиком не возникает, его права и обязанности регулируются только Уставом кооператива.

Застройщик при реализации объекта через собственный ЖСК не обязан публиковать проектную декларацию и отчитываться в органах контроля за долевым строительством.

Затруднительность возврата внесённых денег

Вступающие в ЖСК пайщики не имеют законного права претендовать на то, чтобы вернуть свои внесённые деньги единоразово и одномоментно, в момент выхода из ЖСК и расторжения соответствующего договора. Даже если ЖСК открыто не исполняет своих обязанностей, только сам кооператив определяет, когда и при каких условиях кооператив вернёт пайщику его денежные средства. Это соответствует не только действующему законодательству, но и сложившейся судебной практике.

Двойная продажа

Особенность договоров, заключаемых между пайщиками и кооперативом – отсутствие обязательной государственной регистрации. Это естественно приводит кооператив к соблазну продать одну и ту же квартиру дважды, оставив обоих покупателей в неведении друг относительно друга.

Ограничение пайщика в распоряжении имуществом

Если пайщику понадобится продать, подарить, поменять квартиру, то сделать это он сможет только с разрешения Правления кооператива. Более того, решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, определённые гарантии в данной схеме приобретения жилья может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы.

parma-legal.ru

на паях или в доле?

Какой статус предпочтительней - пайщика или дольщика? Как сделать выбор между ЖСК, ЖНК и ДДУ?

Жилье и земля стали одними из основных ценностей современности. Довольно большое количество людей пытаются купить заветные площади подешевле, даже соглашаясь на определенную долю риска. Есть сомнительные теневые схемы сделок по недвижимости, которые не несут ничего позитивного. Однако у покупателя есть выбор и среди законных вариантов. Как работает ЖНК и ЖСК? Кого предпочесть - девелопера или кооператив?

Каждая строительная организация, функционирующая в правовом поле, имеет возможность привлекать финансы на реализацию проекта в соответствии с договором долевого участия (ДДУ). Кроме этого, компания может задействовать механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и жилищно-накопительного кооператива (ЖНК). Первый вариант на территории нашей страны получил большее распространение. Однако основные идеи обоих видов кооператива схожи. Предметом сделки являются не квадратные метры, а паи. Только после полной выплаты пая происходит оформление прав собственности. До этого времени покупатель живет в своей квартире, не имея права ее продать, обменять или подарить.

Так в чем же отличие двух кооперативов? ЖСК предполагает непосредственное участие граждан в воздвижении здания. Жилищно-строительный кооператив является застройщиком, которому принадлежит отведенный участок земли.

Жилищно-накопительный кооператив заключает договор с застройщиками. Такое объединение создается для инвестирования в строящийся объект, что предусматривает дальнейшее содержание и реконструкцию готового дома. Есть и некоторые отличия в правовом регулировании ЖСК и ЖНК. Для создания первого необходимый минимум участников - пятеро. Для жилищно-накопительного кооператива это число составляет пятьдесят человек. При этом участвовать в ЖСК могут и физические, и юридические лица. В ЖНК могут входить только физические лица.

Жилищно-строительный кооператив создается с целью воздвижения конкретного объекта. Количество участников такого объединения не может превышать реальное количество квартир. При этом ЖСК может взять в банке кредит (как юридическое лицо). В этом случае выплачивать его обязаны все участники кооператива.

Для ЖНК свойственна несколько другая схема. Количество пайщиков может достигать отметки в 5 тыс. человек. При этом устройство кооператива напоминает финансовую пирамиду. Квартиры ранее вступивших в ЖНК участников оплачиваются за счет новых пайщиков.

Как работает ЖСК

Схема ЖСК имеет внушительный стаж, до принятия ФЗ-214 это был самый распространенный и понятный способ, которому отдавали предпочтение большинство граждан. Сравнительно с ипотечным кредитом, сопровождаемым большими процентами, погашать стоимость пая частями было выгоднее.

ЖСК, как и любой способ, имеет свои недостатки, один из наиболее весомых - равная ответственность членов кооператива за риски, сопровождаемые строительный процесс.Полная зависимость пайщика от устава - тяжелое бремя. ЖК РФ не содержит норм, обязывающих ЖСК устанавливать фиксированную стоимость квартиры, соответственно конечная цена по результатам проведения общего собрания может быть поднята, независимо от желаний отдельного гражданина. Члены кооператива обязаны регулярно вносить взносы. Помимо этого в устав могут быть включены дополнительные обязанности, к примеру, непосредственное участие в строительстве в течение 1000 рабочих часов. Достаточно просто вступить в жилищный кооператив, необходимо предоставить трудовую книжку и паспорт, документы подтверждающие доход, не требуются.

Права на оформление собственности приобретается исключительно после внесения всей стоимости пая. У гражданина, проживающего в квартире в течение нескольких лет, может отсутствовать право продажи, обмена и дарения. Досрочно внести пай можно при условии внесения соответствующего пункта в Устав ЖСК.

Кроме этого, не исключена вероятность исключения пайщика из состава кооператива, при этом отсутствует необходимость в обосновании подобного решения, действия не противоречат законодательству. ЖСК освобожден от обязанности точного указания срока сдачи в эксплуатацию объекта строительства, покупатель довольствуется обещаниями, не располагая законными методами воздействия.

Независимо от того, по какой причине сроки строительства растянулись, пайщики не имеют право требовать компенсации: неустойки, штрафов. От ЖСК нельзя требовать устранения дефектов, недоработок, сравнительно с застройщиком, осуществляющего строительство по договору долевого участия, это большой минус. Отсутствует норма, обязывающая заключать договор между ЖСК и пайщиком, этим активно пользуются мошенники. Регистрация документа в Росреестре не предусмотрена, соответственно, не исключена вероятность двойной продажи, довольно часто на одну квартиру претендуют несколько человек.

На практике доказано, что строительство кооперативного жилья сопровождается риском, особенно для граждан, не имеющих опыта оформления юридических документов. Учитывая огромное количество участников кооператива, очень сложно принимать решения. Если члены ЖСК предпочитают нанимать подрядную организацию самостоятельно, на них ложится бремя постоянного контроля. Приобретая квартиры у крупных застройщиков с безупречной репутацией, можно не сомневаться в том что в определенные сроки квартира станет вашей собственностью, относительно кооперативов ситуация кардинально отличается

Жилищно-накопительный кооператив

Задачей подобного вида кооператива состоит в том, чтоб получить финансирование от граждан, после чего вложить эти деньги в строительство жилищных объектов на первичном и вторичном этапах. Пайщик накапливает процент, который зависит от цены покупки жилья, внося предоплату, и в итоге кооператив покупает для него это жилье. Таким образом, участник кооператива получает право пользования квартирой, но де-юре она принадлежит кооперативу. Со временем пайщик выплачивает остальную сумму. С последним платежом квартира переходит в собственность пайщика.

В федеральном законе ФЗ-215 представлено подробное описание отношений между пайщиками и кооперативом. Законом прописано, что для денежного перевода со стороны пайщиков создается отдельный счет. Благодаря этому, можно отследить все денежные транзакции. Приобретая жилье через жилищно-накопительный кооператив, можно сэкономить в два раза больше денег, чем при покупке квартиры через прямой договор о покупке-продаже. В кооперативе применяется метод финансовой пирамиды: взносы более поздних участников кооператива покрывают стоимость квартир ранее вступивших. 

Увы, но в любой системе есть свои минусы. Первое, с чем покупателю придется столкнуться, это ожидание. Право приобретения жилого помещения согласно с законом возникает лишь по истечению двух лет членства в жилищно-накопительном кооперативе. Второе, это риск потери вложений в случае краха компании, или потери жилья, если покупка его уже совершена. Стоит также учитывать, что пайщика могут исключить из состава кооператива, если его действия неправомерны. Кооперативу придется провести длительную и сложную процедуру исключения.Квартиры, стоимость которых оплачена частично, находятся в собственности кооператива, и он несет всю юридическую ответственность за них. Государственные органы и закон регулирует деятельность кооператива, но это не значит, что работа с кооперативов гарантирует Вам большую надежность. Это добавляет сложности в процессе регистрации квартир и реализации покупки. 

Как на первичном, так и на вторичном этапах строительства существуют свои процедуры оформления отношений между пайщиками и кооперативом. Легитимность таких схем предусмотрена законом. Например, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 гарантирует пайщику надежность. Существует множество жилищно-строительных кооперативов, с которыми можно заключать договор на покупку пая. Обратите пристальное внимание на содержание такого документа: участок по договору должен принадлежать кооперативу, либо дата его создания не должна превышать срок до 30 ноября 2011 года, когда в ФЗ-214 были утверждены поправки. Наличие жилищных сертификатов тоже прописано в законодательстве, но постепенно исчезают с рынка жилищно-накопительных кооперативов.

Преимущества покупки жилья по схеме ДДУ

Преимущество двух наиболее целесообразных «кооперативных схем» очевидно. Во-первых, жилье по обеим схемам можно купить значительно дешевле. Во-вторых, участники ЖНК получают сумму на покупку жилья в условиях беспроцентной рассрочки. В-третьих, члены ЖСК, которые играют роль заказчиков строительства, покупают недвижимости практически по себестоимости. Стоимость в этом случае в среднем на 13% будет ниже коммерческой цены. Дополнительный плюс заключается в том, что кооперативы остаются лояльными в плане проверки всей документации и платежеспособности членов. Чтобы вступить в такую схему покупки жилья. Понадобится лишь паспорт и трудовая книжка. Свой доход члены подтверждать не обязаны. 

Вместе с преимуществами обеих «кооперативных» схем есть и некоторые нюансы, который тоже нужно учитывать. К примеру, продажа застройщиком квартир в новостройках не по договорам долевого участия может означать наличие у него проблем с объектом. ЖНК и ЖСК представляют собой те механизмы, при помощи которых девелоперы уходят от ДДУ. Кроме того, ели обратить внимание на большую часть проектов, в которых недвижимость реализовывалась по различным схемам, то можно заметить, что там, где сделки осуществлялись по ДДУ, объемы на настоящий момент уже реализованы. Если же брать ЖКС, то там продажи могут продолжаться достаточно долго.

Этот несложный анализ наталкивает на мысль, что ДДУ в строительстве сегодня является наиболее надежной схемой. Лишь в одном случае покупатели недвижимости по ДДУ могут пострадать - если застройщик окажется банкротом. Однако даже тут для них есть защита в законодательстве. Покупатели в любом случае смогут вернуть потраченные деньги либо их существенную часть, а также получить квартиру. Словом, схема ДДУ подойдет для каждого покупателя, который хочет получить более защищенный и надежный вариант. ДДУ придется по душе всем, кто не желает рисковать и отдавать свои деньги просто так. Покупая жилье по такой схеме, можно рассчитывать на поддержку, негативные ситуации сводятся к минимуму.

adres-realty.ru

за и против. Покупка строящегося жилья по договору паевого взноса в ЖСК

В данной статье мы рассмотрим схему продаж квартир в новостройках путем заключения договора паевого взноса с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Перед тем как вступать в кооператив и заключать договор паевого взноса, следует учесть ряд моментов, о которых расскажет Генеральный директор ООО «АВЕНТИН-Центр юридических услуг» Подлевских Сергей Сергеевич.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома допускается посредством заключения договора долевого участия, а также путем заключения договора с ЖСК. Жилищный кодекс РФ определяет жилищно-строительный кооператив как добровольное объединение граждан на основе членства, целью которого являются строительство, реконструкция и содержание многоквартирного дома за счет средств пайщиков – членов кооператива.

До заключения договора с ЖСК покупателю необходимо проверить наличие у застройщика свидетельства о праве собственности (аренды) земельного участка, на котором строится дом, устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода из товарищества, проектную декларацию, сроки действия разрешения на строительство. Также следует узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявление о его банкротстве.

Права членов кооператива определяются его уставом, который готовит застройщик до вступления пайщиков в ЖСК. До декабря 2004 года законодательство не требовало от кооперативов обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения денежных средств. Это приводило к тому, что кооперативы довольно часто привлекали денежные средства граждан, не имея ни выделенной под застройку земли, ни разрешительной документации на строительство.

К положительным моментам схемы ЖСК следует отнести наличие возможности предоставления рассрочки по оплате строительства квартиры, а также изменения условия договора паевого взноса. Так, при необходимости можно по соглашению перезаключить договор в сторону уменьшения или увеличения площади будущей квартиры. Кроме того, к положительным моментам следует отнести отсутствие налогообложения паевых взносов, уплачиваемых покупателем квартиры в ЖСК, что делает себестоимость квартиры в ЖСК ниже, чем квартиры по договору долевого участия.

Покупателю квартиры в ЖСК следует учитывать, что участник ЖСК получает право требования на квартиру только при полной выплате пая, а в ДДУ право требования на жилплощадь возникает сразу. При таких условиях юридические гарантии покупателей, вступивших в кооператив, ниже. Однако многие из них заключали подобные сделки, так как квартиры предлагались застройщиком либо по очень привлекательным ценам, либо покупателям нравилась локация будущей недвижимости. Имели место случаи, когда у застройщика не хватало денег на завершение строительства дома и достраивать его приходилось за счет пайщиков. Покупателю квартиры следует учитывать, что проекты, реализующиеся по схеме ЖСК, не включены в государственную программу субсидирования ипотеки. Некоторые банки не работают с кооперативами и предпочитают застройщиков, использующих долевую схему.

Каждый случай покупки квартиры в ЖСК сугубо индивидуален, поэтому учесть возможные положительные и отрицательные моменты, касающиеся вступления в жилищный кооператив, и избежать нежелательных последствий вам поможет консультация высококвалифицированного специалиста.

news.ners.ru

• 
  Договор цессии при покупке квартиры в новостройке
• 
  Дарственная или договор дарения в чем разница
• 
  Что такое договор долевого участия при покупке квартиры
• 
  Договор дарения или дарственная в чем разница
• 
  Как приватизировать комнату в общежитии по договору социального найма
• 
  Нужно ли указывать в договоре дарения стоимость имущества
• 
  Просрочка сдачи дома по договору долевого участия
• 
  Акт приема передачи квартиры к договору к
• 
  Нужно ли указывать стоимость квартиры в договоре дарения
• 
  Что дороже просто договор дарения на квартиру или рента
• 
  Договор дарения налог