Договор уступки права требования на квартиру в новостройке риски. Договор уступки права требования на квартиру в новостройке риски
Договор уступки права требования на квартиру в новостройке риски
Покупка квартиры по переуступке
Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Квартира по переуступке в новостройке — как купить право требования
Следовательно, заключенным такой договор будет считаться с момента государственной регистрации, что установлено п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.
Переуступка: хитрости сделки
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Переуступка квартиры в новостройке
Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.
Порядок оформления договора цессии в новостройке
2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.
Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)
- Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
- Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
- Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
- Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата
Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.
Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке
Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.
firstjurist.ru
Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав
На стадии котлована по договору цессии покупается 15% новостроек в московском регионе
На финальной стадии строительства- более 90%
Надобно сказать, что закон прямо разрешает такие сделки- с момента регистрации ДДУ и до момента, когда будет подписан передаточный акт, дольщики имеют право уступить права на квартиру в новостройке любому лицу на осн. ст. 382 ГК России и ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".
Опасности заключения договора цессии при покупке новостройки:
1. Банкротство застройщика
Зачастую причиной массовых продаж квартир в новом доме как раз являются:
- Предстоящее банкротство проблемного застройщика
- Из- за значительного затягивания сроков строительства
- Вопиюще некачественного строительства.
Суть этого вопроса в том, что согласно статьи 390 ГК РФ цедент, уступивший права на квартиру в новостройке, не отвечает перед новым покупателем за действия проблемного застройщика. После того, как договор цессии заключен, и новый покупатель квартиры (цессионарий) узнает о плачевном состоянии с готовностью или качеством новостройки, он уже не сможет предъявить претензии к цеденту, переуступившему ему квартир.
А если застройщик- в предбанкротном состоянии, то с него, как и с цедента взять нечего. Остается только одно- обозвать себя обманутым дольщиком и начать судебную тяжбу с самим застройщиком. Но практика показывает, что если решать проблему дольщиков сообща, чаще всего все вопросы решить можно.- Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры в новостройке
- Безвозмездное устранения допущенных недостатков
- Включение в реестр требований кредиторов застройщика (пар. 7 гл. 9 Закона о банкротстве).
К примеру, в договоре может содержатся обязательство о том, что цедент принимает на себя поручительство, если застройщик не передаст полностью готовую квартиру цессионарию до определенного срока. Если же цессионарий (новый дольщик) расторгнет договор долевого участия с застройщиком, такое поручительство считается ничтожным.
2. Не действительность договора цессии:
Договор цессии считается действительным:
- После полной уплаты дольщиком всей сумы по договору долевого участия (что должно быть подтверждено соглашением о зачете взаимных требований)
- С письменного согласия застройщика, если это предусмотрено первоначальным договором
- С разрешения ипотечного банка, если квартира покупалась по ипотеке
Если договор цессии был заключен с нарушениями вышеперечисленных требований, то на основании статьи 390 ГК РФ, ответственность перед новым дольщиком должен нести первый участник- он обязан вернуть все полученные деньги, проценты за пользование ими и, кроме того возместить убытки.
3. Двойная переуступка прав по договорам участия в долевом строительстве:
Не редки случаи, когда участники строительства ссорятся между собой и начинают продавать квартиры в новостройке каждый сам по себе. При этом каждая квартира оказывается проданной минимум два раза. Судебная практика говорит о том, что в этом случае квартира реально достается тому, кто первым заключил договор и зарегистрировал его. Остальные получают лишь практически ничего не стоящее право требования с застройщика- банкрота.
Если же проблемный застройщик начинает продавать квартиры по различным другим схемам:
- Инвестиционным соглашениям
- Вексельным схемам
- Предварительным договорам купли-продажи
- Квартира продана первоначальному участнику по договору по договору долевого участия
- Оплату по договору производить только после государственной регистрации
4. Письменное уведомление застройщика о переходе прав на покупаемую квартиру
Застройщик должен быть письменно уведомлен о переходе прав на квартиру в новостройке. Если же уведомления на было, то новый владелец квартиры будет нести все риски, которые могут возникнуть. К примеру, если у застройщика будут серьезные проблемы, то новый владелец квартиры не сможет взыскать убытки или неустойку.
В отдельных случаях такой договор может быть признан не действительным.
5. Договор об уступке прав требования как подозрительная сделка
Закон в ряде случаев рассматривает договора уступки права требования, как подозрительную сделку и по решению суда такая сделка может быть признана ничтожной на основании пункта 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Когда сделка по переуступке прав подозрительна:
- Если она совершена по заведомо заниженной цене
- Если она совершена менее, чем в срок год до объявления застройщика банкротом
- Если сделка по переуступке прав совершается большое количество раз в короткий промежуток времени.
Если вы покупаете квартиру в новостройке по договору уступки прав крайне важно убедиться в беспроблемности застройщика и соблюдении всех юридических норм. Особое внимание так же обратите на оплату денег по договору.
Берегите себя.
www.msknov.ru
Договор уступки права требования на квартиру в новостройке что это
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.
Образец договора уступки права требования на квартиру в новостройке
Договор переуступки права требования (цессии) на современном ранке первичной недвижимости является довольно распространенным явлением. Это связано с тем, что на момент завершения строительства, большая часть «привлекательных» квартир распродана еще на стадии фундамента. И переуступка права на квартиру в новостройке является практически единственной возможностью заполучить желаемую недвижимость.
Покупка квартиры по договору переуступки прав требования
Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта. В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.
Переуступка квартиры в новостройке
В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.
Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав
Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.
Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.
Покупка квартиры по переуступке
- Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
- По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.
Порядок оформления договора цессии в новостройке
Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.
Квартира по переуступке в новостройке — как купить право требования
Следовательно, заключенным такой договор будет считаться с момента государственной регистрации, что установлено п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.
svoijurist.ru
Основные риски переуступки права собственности на квартиру
Приветствую, посетители Habrealty.ru!
Сегодня разберем риски при переуступке права требования квартиры в новостройке, а так же как их избежать.
Напомню, что по договору переуступки права требования квартиры, вы покупаете не саму квартиру, а лишь право требовать ее, по окончании строительства объекта, у застройщика.
Кто продает квартиры по переуступке: инвесторы, которые получают прибыль от перепродажи. Ими могут являться как физические, так и юридические лица
Риски при переуступке права требования
Первый
При правильном оформлении договора переуступки права на квартиру, риски только, касающиеся самого объекта, т.е. «заморозки» строительства, банкротства застройщика.
Подробнее о Договоре переуступки прав на квартиру
Согласно ст. 390 ГК РФ, предыдущий дольщик вас не обязан уведомлять о предстоящей угрозе банкротства, а следовательно ничем не отвечает.
Для устранения оговоренных рисков необходимо:
- посмотреть последний вариант проектной декларации;
- проверить выписку из ЕГРЮЛ;
- запросить у застройщика Разрешение на строительство и убедиться в том, что срок действия разрешения на строительства еще не истек;
- попросить застройщика ознакомиться с последним бухгалтерским отчетом.
Второй
Несоблюдение условий предусмотренных ДДУ и как следствие признание договора переуступки права на квартиру недействительным.
Чтобы правильно оформить договор переуступки, достаточно внимательно почитать договор долевого участия и обратить внимание на условия, оговоренные застройщиком в случае переуступки квартиры до окончания строительства и соблюсти эти условия. Если эти условия проигнорировать, то могут быть проблемы с застройщиком и получением права собственности на квартиру.
Действительным договор переуступки права требования признается при условии:
- полного расчета между застройщиком и предыдущим дольщиком;
- письменного одобрения договора переуступки права требования застройщиком;
- оформленный, согласно действующему законодательству;
- зарегистрированный, как и ДДУ в Росреестре;
- при участии ипотеки — получивший одобрение сделки банком.
Третий
Распространенный риск — признание договора долевого участия недействительным. В итоге, покупатель, приобретя квартиру по переуступке права может быть лишен и квартиры и денег судом. Квартира отойдет застройщику, а деньги надо будет еще попробовать вернуть, найдя сначала продавца.. В этом случае, вам вернут денежную сумму, указанную в договоре переуступки (сумма в ДДУ и договоре переуступки чаще одинакова), т. е. чаще всего она меньше фактической.
Следовательно, необходимо проверять законность заключения договора долевого участия предыдущим дольщиком, регулярность и объем выплат за переступаемый объект. Отчетные документы при расчете по безналу — платежное поручение, за наличные — приходный кассовый ордер.
Четвертый
Переуступка права на квартиру, оформляемая по договору инвестирования и предварительному договору купли продажи, которые не подлежат обязательной регистрации в Росреестре, в отличие от договора долевого участия — влечет риски двойных продаж.
Подробнее в статье: Двойные продажи квартир в новостройках
Как предотвратить риски при переуступке права на квартиру
Всех рисков избежать вряд ли получится, но принять некоторые привинтивные меры и подстраховаться всегда стоит.
Какие предложения по переуступке лучше не рассматривать:
- со стоимостью намного ниже аналогичных предложений в данном ЖК или на рынке недвижимости;
- если при проверке застройщика вы наблюдаете признаки его надвигающегося банкротства;
- если переуступка оформляется предварительным договором купли-продажи или договором инвестирования (риски двойной продажи).
Успешной вам покупки!
www.habrealty.ru
Договор уступки права требования на квартиру в новостройке риски
Покупка квартиры по переуступке
Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Квартира по переуступке в новостройке — как купить право требования
Следовательно, заключенным такой договор будет считаться с момента государственной регистрации, что установлено п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.
Переуступка: хитрости сделки
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Переуступка квартиры в новостройке
Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.
Порядок оформления договора цессии в новостройке
2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.
Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)
- Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
- Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
- Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
- Обязательно должна быть указана дата подписания договора
- Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата
Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.
Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке
Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.
firstjurist.ru
