Как поменять муниципальное жильё, недвижимость. Можно ли обменять муниципальную квартиру на муниципальную
можно ли разменять муниципальную квартиру
В каждой семье может возникнуть необходимость разделения жилплощади на несколько маленьких. Не у всех квартиры приватизированы, а, чтобы оформить ее как собственность, нужно время, которого на данный момент может просто не быть. Так возможно ли разменять муниципальное жилье?
Инструкция по размену муниципальной квартиры
Фонд неприватизированного жилья очень бедный
Размен муниципальной квартиры – вполне осуществимая процедура. Важно только знать все особенности ее проведения. Если квартира приватизирована и жильцы являются ее собственниками, то им достаточно лишь продать квартиру и на эти деньги купить новую.
С муниципальной квартирой такое невозможно. Ее можно обменять только на муниципальные квартиры. Сложность заключается в том, что выбор представляется небольшой, так как фондов неприватизированного жилья уже почти не осталось. Если вам удастся найти подходящее жилье, считайте, что вам крупно повезло. Рассмотрим размен квартиры поэтапно.
Согласование со всеми проживающими в квартире
Для начала нужно получить письменное согласие от всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе тех, кто на данный момент не живет в ней, но по документам числится. В случае, если в квартире прописаны дети, инвалиды или люди с ограниченными возможностями, то кроме их согласия, нужно будет разрешение органов опеки и попечительства. Чаще всего заявку рассматривают не более двух недель.
Органы опеки имеют полное право отказать, если условия жизни в новой квартире будут хуже.
Поиск подходящего жилья
Найти подходящее жилье — большая удача!
Данный этап довольно непростой. Вам придется выбирать из небольшого количества неприватизированного жилья и найти новых жильцов для вашей квартиры. Скорее всего это будут люди, абсолютно чужие друг другу, а жить на одной территории с незнакомцами захочется не каждому.
Но вполне возможно, что вы найдете одну большую семью, которая будет не против переезда в вашу квартиру. Чтобы облегчить себе работу, можно обратиться к риэлтору. Однако, посредников, специализирующихся в этой области, не очень много.
Самостоятельно найти квартиру можно с помощью объявлений. Расклейте их сами или подайте объявление в газету. Можно выложить его в Интернете на сайтах недвижимости. Новые жильцы должны обязательно ознакомиться со своей будущей квартирой, чтобы впоследствии не возникло недовольства и недоразумений.
Размен жилплощади
Теперь приступайте к сбору пакета документов:
- Заявление на размен, заверенное подписями всех совершеннолетних прописанных жильцов.
- Договор социального найма
- Паспорт, план этажей, экспликация
- Документ об отсутствии иной жилплощади
Все требуемые документы и договор об обмене жильем необходимо предоставить в муниципалитет. Заявка рассматривается 10 дней, затем принимается решение. Отказ можно получить лишь в нескольких случаях:
- Наличие иска об изменении договора соц. найма
- Право использовать муниципальную квартиру опровергается в суде
- Жилплощадь непригодна для жизни
- Здание квартиры в скором времени будет сноситься
- Планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой
- Одна из семей получит худшие условия жилья, чем имела
Когда обращение будет одобрено, муниципалитет составляет новые договоры социального найма.
Как подготовить квартиру к обмену?
Цена муниципальной квартиры порядком ниже
Обмениваемая квартира должна быть в хорошем состоянии. Необходимо сделать ремонт, чем он будет качественнее, тем дороже будет оценена стоимость жилья. Заранее решите, оставите ли вы мебель в квартире, или же заберете с собой в новую. Наличие мебели тоже влияет на окончательную стоимость.
Далее нужно определить, сколько стоит ваша квартира. У муниципальной собственности тоже есть рыночная цена, но она на порядок ниже приватизированной. Обычно цена муниципальной квартиры меньше на 30 %.
Стоимость квартиры будет зависеть от расположения дома, где она находится, отдаленности от общественного транспорта (остановок, станций метро), уровня инфраструктуры жилого района, размера жилплощади, состояния квартиры, этажного расположения.
Определив цену своей квартиры, необходимо выяснить стоимость выбранного жилья. При обмене стоимость, которую запрашивает владелец, не имеет особого значения. Стоимость определяется главным образом оценкой независимых экспертов. Полученные результаты сравниваются.
Процесс обмена можно продолжать только в том случае, если стоимость обоих квартир одинакова. При разной цене обмен тоже возможен, но владелец более дорогой квартиры имеет право требовать доплаты. Средства передаются до заключения договора.
Если доплата незначительная, то можно составить договор о передаче денежных средств. В противном случае, обязательно участие нотариуса для заверения бумаг по закону и передачи денег.
Принудительный размен: обращение в органы суда
Разменять муниципальную квартиру можно, но нужно быть готовым к трудностям
В любом деле существует вероятность возникновения конфликтов. Может случить так, что один из жильцов не согласен разменивать квартиру. Но и в этом случае можно добиться желаемого. Для этого необходимо обратиться в суд.
Стоит отметить, что нанимателям муниципальной квартиры легче обменять ее, так как они находятся в более выгодном положении, чем собственники. При возникновении разногласий между жильцами, разменять приватизированную квартиру не смогут даже органы суда.
Итак, чтобы подать заявление в суд, необходимо найти квартиру для обмена, получить письменное согласие тех жильцов на ожидание решения суда и на явку в суд в качестве третьего лица. При судебном разбирательстве по делу размена муниципального жилья не должны быть нарушены права меняющихся сторон.
Кроме того, истец должен обязательно доказать необходимость обмена квартир. При наличии доказательства, все прописанные в квартире жильцы получат жилплощадь, соответствующую их доле. Случаи, когда муниципальную квартиру делят через суд, встречаются довольно редко. Принудительный размен невыгоден ни одной из сторон.
Проживающий в квартире, несогласный с ее разменом, лишается права выбирать жилье, то есть ему придется жить там, куда его определит суд. К тому же, истцу не просто найти нанимателей, которые захотят ждать решения суда и вообще принимать участие в судебных разбирательствах. Следовательно, лучше всего решить проблему на личном уровне, договориться друг с другом и прийти к компромиссу.
Как обменять муниципальную квартиру на приватизированную?
Не все жилье можно приватизировать
Ввиду того, что муниципальных квартир осталось уже очень мало, а значит найти квартиру для обмена стало еще труднее проживающим на неприватизированных жилплощадях, теоретически, есть вариант обмена муниципальной квартиры на приватизированную.
Такой вид обмена почти что не практикуется, но везде есть исключения, хоть и редкие. Стоит отметить, что обмен частной собственности на муниципальную невыгоден владельцу приватизированной квартиры, так как он переезжает на территорию, принадлежащую городу, а не ему.
К тому же, весь процесс очень утомительный: муниципальная квартира подчиняется договору социального найма, значит частному собственнику придется переоформлять договор на себя с прежних жильцов. Сторона, проживавшая в неприватизированной квартире, конечно, оказывается в более выгодном положении, так как новое жилье переходит в полную ее собственность.
Владельцы частной жилплощади могут использовать для обмена квартирами несколько видов договоров (договор обмена с доплатой, договор продажи, мены). Если хотя бы одна из сторон имеет неприватизированную квартиру, то заключать можно только договор мены. Чтобы получить возможность использования других видов договора, придется муниципальную квартиру приватизировать.
Налогообложение при обмене квартир
Важной частью размена квартиры является оплата налога. Согласно Гражданскому кодексу, налогообложение в случае договора мены аналогично налогообложению при купле-продаже. Происходит это следующим образом.
Сторона, решившая разменять муниципальную квартиру выступает в роли продавца, а найденные жильцы – в роли покупателя. Обратите внимание, что налог не взымается во время обмена квартиры, если она принадлежит хозяину более 3-х лет.
Таким образом, каждый, кто имеет неприватизированную собственность, может разменять муниципальную квартиру. Процесс этот трудный, но осуществимый. Нужно лишь помнить все особенности проведения обмена, учитывать возможные трудности и конфликты и не нарушать права ни одного из жильцов квартиры.
Мнение юриста-эксперта:
Обмен муниципальных квартир встречается не очень часто. Это обусловлено тем, что в настоящее время на рынке недвижимости муниципальных квартир практически нет. Рынок занимают или приватизированные квартиры, или купленные уже в постсоветское время. В статье описано, что такие операции иногда встречаются.Поиск вариантов очень затруднителен, в силу отсутствия должного спроса и предложения.Но, необходимо обратить внимание наших читателей на одну допущенную неточность автором статьи. Речь идет о налогообложения процедуры обмена муниципальными квартирами. Налогообложение при этом отсутствует вообще, так как квартиросъемщики, которые производят обмен, не являются собственниками жилья. Никакой сделки нет. Это действие не является коммерческим. Обе квартиры принадлежат государству, налоговая база отсутствует.
Рекомендуем нашим читателям обратиться за бесплатной консультацией к нашим юристам по указанным на сайте номерам телефонов и формам обратной связи.
Особенности раздела муниципального жилья — консультация адвоката в видеосюжете:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Поделиться
ВКонтакте
Класс
Telegram
juristpomog.com
Как разменять неприватизированную муниципальную квартиру?
toggle menu
pravonedv.ru
Обмен муниципального жилья
Поскольку наш сайт полностью посвящен обмену жилья, то поговорим об этом еще раз. Вернее о том, как правильно совершить обмен неприватизированной муниципальной квартиры, т.е. поменять одно государственное жилье на другое.
Если перед вами по какой-то причине встала необходимость поменять недвижимость, то первоочередным является вопрос – являетесь ли вы собственником квартиры, которую собираетесь обменять, или она получена вами от государства? В первом случае может свершиться мена жилья - сделка вроде купли-продажи, а во втором случае квартира не принадлежит вам, поэтому совершается обмен муниципального жилья.
По законодательству РФ сделка мены регулируется Гражданским кодексом, обмен – Жилищным. К договорам обмена и мены, как правило, применяются те же правила, что и к договорам купли-продаже, обе стороны признаются продавцом и покупателем товара, который они обязуются передать и принять в обмен. Квартиры, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности, если договором не предусмотрено иное. В случае, когда обмениваемое жилье признается неравноценным, сторона, передающая квартиру, цена которой ниже должна оплатить разницу, если иное, опять же не предусмотрено договором. Жилье нередко бывает неравноценным, поэтому одной из сторон приходится производить доплату.
Размер доплаты зависит от многих факторов: год постройки дома, тип (кирпич, панель, монолит), его местоположение, планировка квартиры и пр. Доплата увеличивается так же пропорционально престижности района, как правило, в полтора раза. Поэтому, даже обменивая одинаковые квартиры по площади не факт что доплачивать не придется. Еще одно отличие мены от обмена заключается в том, что сделка мены в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации, что естественно увеличивает расходы – уплата госпошлины и плата за регистрацию сделки.
Обмен – сделка более сложная, чем мена недвижимости. Если в случае с меной вы являетесь собственником жилья и достаточно одного вашего желания, то в случае обмена муниципального жилья нужно еще и письменное согласие всех проживающих вместе с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. В случае если такое соглашение не достигнуто, существует возможность обращения в суд для решения вопроса о принудительном обмене, но нужно учесть что суд станет рассматривать только существенные и заслуживающие внимания доводы.
Еще сложность при обмене муниципального жилья может возникнуть, если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные лица. В таком случае сделка может быть произведена только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства могут отказать в разрешении на обмен, если в случае сделки могут быть ущемлены права этих лиц. Обязательно учитывайте это подбирая варианты обмена. Следует знать также, что не подлежит обмену муниципальное жилье признанное непригодным для проживания или принято решение о его сносе, либо принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой квартир.
Будьте осторожны и внимательны, совершая различные операции с недвижимостью. Нелишней при таких сделках бывает и помощь профессионалов по обмену – юриста или риэлтора.
Читайте так же: Порядок обмена муниципальных квартир
kvartiroobmen.ru
Обмен муниципальной квартиры на муниципальную
Обмен квартиры: какие есть варианты?
Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто. Виды обменов, их плюсы и минусы Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях.Можно выделить три типа такого обмена: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной на муниципальную квартиру. Обмен приватизированных квартир (мена) Прямой обмен квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко.
Как обменять муниципальную квартиру
Чем лучше ремонт, тем дороже она будет оцениваться.Сразу стоит определиться, останется мебель или будет убрана в новую квартиру.
Следующим этапом нужно определить стоимость квартиры.
Не смотря на то, что муниципальная недвижимость не является собственностью, рыночная цена у нее есть, только она будет процентов на 30 ниже, чем стоимость приватизированного жилья. Цена зависит от ряда факторов, таких, как расположенность дома, отдаленность от остановок и станций метро, развитие инфраструктуры района, площади квартиры, ее состояние, расположение на этаже и многих других. Следующим этапом необходимо определить стоимость выбранной квартиры.
Обмен квартир в Москве
ул.Студенческая ,д.22, 2/5эт .кирп.сталинского дома + 10кв.м. (1/3 в 3х. Предложение — 25 Сентября 2018 г.Меняю комнату 8,5 кв.м. ул.
Студенческая д.22, 2/5 эт. кирп.
сталинск. дома в 4хккв. на большую комн.
Предложение — 25 Сентября 2018 г. Меняю на разъезд 3х-комнатную квартиру м.Кунцевская, ул. Гвардейская.д.13, 3/5 эт.кирп.
58 кв.м. ку.
Предложение — 25 Сентября 2018 г.
Меняю изолир.
Обмен муниципальной квартиры на муниципальную
При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.Обмен жилыми помещениями, по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Можно ли разменять муниципальную квартиру?
Итак, по порядку: При решении обменять муниципальную квартиру в Москве необходимо заручиться согласием всех прописанных в ней граждан, даже тех, кто давно в ней не живет. В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане.нужно получить согласие на процедуру от органов попечительства и опеки. Стоит иметь в виду, что они могут отказать, если, по их мнению, будут нарушены законные права данных граждан. После получения согласия всех прописанных в квартире граждан стоит заняться подбором вариантов будущего жилья.
Обмен муниципальной квартиры на муниципальную
Причем вы имеете право обменять квартиру на другую в любом населенном пункте России. § П. 5 ст.72 ЖК РФ Вы с мужем, судя по письму, согласны на этот обмен.
Муниципалитет своего согласия не дает.
И мы даже можем предположить почему. Ведь вы хотите обменять свою квартиру на 1-комнатную и, скорее всего, с доплатой вам. Но официально вы не имеете права получать от такого обмена какую-то выгоду (прибыль), поскольку это не ваша собственность.
Совет 1: Как обменять неприватизированную квартиру
Приложите пакет необходимых документов на оба жилья. В него войдут ордер на данное жилье или договор найма, кадастровые выписки, копия паспорта, акт комиссии о санитарном состоянии квартиры, выписка из домовой книги, согласия членов семьи, нотариально заверенные.Если хотя бы в одном из этих жилых помещений прописаны несовершеннолетние дети, для совершения обмена необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Обмен квартир в Москве
Подмосковье и других городах.Вы можете самостоятельно искать квартиру для обмена или подать заявку риэлтору или в агентство недвижимости, заполнив простую форму. Обмен квартир в Москве и между городами Портал ГдеЭтотДом.РУ поможет обменять жилье в Москве, Санкт-Петербурге или между городами России. В базе объявлений регулярно появляются новые предложения от риэлторов, частных лиц и агентств недвижимости.
Выгодный и удобный вариант обмена квартиры в Москве на типовое жилье или на коттедж подобрать довольно сложно.
Размен муниципальной квартиры
Обе квартиры сдаёт в аренду.munh.ru
Обмен муниципальной квартиры на муниципальную
Совет 1: Как обменять неприватизированную квартиру
Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, наниматель может совершить обмен при одобрении всех зарегистрированных в квартире лиц. В том числе временно отсутствующих: находящихся в армии, в местах лишения свободы, на учебе в другом городе, в длительной командировке или не проживающих в квартире по другим причинам.Подайте собственнику жилья заявление установленного образца на обмен квартиры. Приложите пакет необходимых документов на оба жилья.
Размен квартиры через суд (принудительный обмен)
Компания Жилищный правовед поможет решить вопросы, связанные с разменом муниципальной квартиры через суд, наши юристы предоставят квалифицированные консультации и рекомендации, оценят перспективы рассмотрения дела в суде.Данный вариант предусматривает только поиск компромисса и договор с другими собственниками или попытка реализации своей доли в приватизированной.
Для продажи доли, первоначально ее нужно выделить в совместном имуществе через суд.
Обмен квартиры: какие есть варианты?
Речь идет о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры, который до всеобщей приватизации был единственно возможным вариантом переехать в другое жилье. Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто.Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях.
Это зависит, в первую очередь, от того, находится ли жилье в частной собственности (приватизированная) или в муниципальной (договор социального найма).
Обмен муниципальной квартиры на муниципальную
Посоветуйте что-нибудь. МУНИЦИПАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ Жилье, предоставляемое по договору соцнайма, можно обменять и разменять.Это право дано жильцу законом. § П. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ Правда, в этой статье сказано, что обмен такой возможен с письменного согласия всех членов семьи нанимателя жилья и наймодателя, в вашем случае муниципалитета.
Согласие последних (либо отказ) должно быть выражено в письменной форме и выдано обратившемуся за согласием нанимателю (представителю нанимателя) не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказать в обмене вам могут в случае если: — к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; — право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке на момент обмена квартиры ; — обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; — принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; — принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или)
Как обменять муниципальную квартиру
Тем не менее, ничего невозможного нет. Конечно, начинать нужно с того, чтобы выяснить, а возможно ли вообще обменять вашу муниципальную квартиру. Дело в том, что квартиры, находящиеся в домах, признанных аварийными, в доме под снос, в специальном фонде или в общежитии, вообще обмену не подлежат.Нельзя будет обменять квартиру и в том случае, если на нее по каким-то причинам наложен арест.
Согласие последних (либо отказ) должно быть выражено в письменной форме и выдано обратившемуся за согласием нанимателю (представителю нанимателя) не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Кроме того, для совершения любых операций с муниципальной квартирой требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих).
Принудительный обмен муниципального жилья через суд
Однако фактические владельцы — жильцы, прописанные в муниципальной квартире или доме, не лишены права провести обмен жилой площади по условиям, которые будут удобны им всем.Как правило, подобная процедура не устраивает хотя бы одного из владельцев муниципального жилья, поэтому решение об осуществлении размена принимается судебным органом.
Рассматривая принудительный обмен муниципального жилья через суд, важно обратиться к основным законодательным актам в нашей стране, которые в полной мере освещают данную тему.Можно ли разменять муниципальную квартиру?
Как?
По одному экземпляру нужно представить каждому наймодателю обмениваемых квартир для того, чтобы они выдали разрешение на размен муниципального жилья между нанимателями.Расторжение предыдущего договора соцнайма жилого помещения и заключение нового договора с обменявшимся жильцом.
Срок подписания документов наймодателем – 10 дней. Если кто-либо из зарегистрированных в обмениваемой квартире граждан, не согласен на размен муниципального жилья .
myeconomist.ru
Обмен муниципальной квартиры *Юридические ответы*
Мы живем вдвоем с мужем, оба пенсионеры. Родных и наследников нет. Живем мы в 2-комнатной муниципальной квартире. Но когда решили сделать обмен на 1-комнатную, нам запретили. Сказали, что сначала мы должны приватизировать квартиру, а потом обменять ее на 1 -комнатную через куплю-продажу. А потому ее снова расприватизировать, потому что мы хотим, чтобы квартира осталась муниципальной. Это так сложно. Посоветуйте что-нибудь.МУНИЦИПАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕЖилье, предоставляемое по договору соцнайма, можно обменять и разменять. Это право дано жильцу законом.§ П. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФПравда, в этой статье сказано, что обмен такой возможен с письменного согласия всех членов семьи нанимателя жилья и наймодателя, в вашем случае муниципалитета. Причем вы имеете право обменять квартиру на другую в любом населенном пункте России.§ П. 5 ст. 72 ЖК РФ
Вы с мужем, судя по письму, согласны на этот обмен. Муниципалитет своего согласия не дает. И мы даже можем предположить почему. Ведь вы хотите обменять свою квартиру на 1-комнатную и, скорее всего, с доплатой вам. Но официально вы не имеете права получать от такого обмена какую-то выгоду (прибыль), поскольку это не ваша собственность. А работники муниципалитета прекрасно понимают, что за такой неравноценный обмен («двушка» на «однушку») неофициально все равно будет выплачена какая-то сумма. Поэтому, зная коммерческую подоплеку такой сделки, муниципалитет вам отказывает. Но это только на словах. А вот если вы подадите письменное заявление в жилищный отдел вашего муниципалитета с просьбой дать согласие на обмен со ссылкой на вышеназванный закон, то отказать вам не посмеют. Нет законных оснований для отказа. Они же не напишут в ответе: мы знаем, что при обмене вы получите доплату.
Конечно, возможен и тот вариант, который предлагают они: вы приватизируете квартиру, а потом обмениваете ее на приватизированную «однушку» с доплатой, которая станет хорошей прибавкой к вашей пенсии. А уж потом расприватизируете новую квартиру. Но это трудоемко, да и зачем. Если у вас нет родственников, квартира все равно отойдет потом муниципалитету.Не проще ли приватизировать квартиру.и заключить с кем-то из хороших знакомых, которым вы доверяете, договор ренты или пожизненного содержания? По нему вы передадите жилье в собственность этим людям, а они возьмут на себя обязанность ежемесячно выплачивать вам денежное содержание, помогать по хозяйству и т. д.Но во избежание мошенничества советуем заключать договор только с людьми, которым вы доверяете.
СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕДля других же наших читателей хотим добавить, что обменять можно как жилье, занимаемое по договору социального найма, так и собственное. С очень существенным НО…§ П. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФЕсли при обмене муниципального или федерального жилья кто-то из членов семьи нанимателя против обмена, то можно осуществить через суд принудительный обмен. Для этого нанимателю или членам его семьи достаточно представить в суде несколько вариантов обмена.§ П. 3 ст. 72 Жилищного кодекса РФА вот собственное жилье нельзя разменять (обменять) даже через суд, если хотя бы один из сособственников против обмена. Ни один суд не вправе навязать собственнику жилья чужую волю и заставить его совершать сделки со своим жильем, которые он совершать не хочет.
Обмен муниципальной квартиры
Голосовать за статьюvkak.com
Как разменять квартиру в 2018 году
Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.
До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.
Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2018 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.
Общие моменты
Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.
Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.
Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.
Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.
При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.
Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.
Что это такое
Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.
При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.
Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.
Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.
Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.
Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.
Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.
Условия для обмена:
| Отсутствие возможности общего проживания | В связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия |
| При разводе супружеской пары | В таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого |
| Изменение места трудоустройства или обучения | Необходимость переезда в другой район, создание семьи |
| Соблюдение интересов детей | В данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире |
Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.
При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.
В чем преимущества и недостатки
Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.
Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.
Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.
Основными правилами размена считаются следующие:
| Обмен трехкомнатного жилья | На две однокомнатных квартиры в одном районе |
| Можно разменять двухкомнатную квартиру | На две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке |
Правовая база
Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.
Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:
| Для того чтобы сделка имела законную силу | Ее требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи |
| Сделку купли-продажи в обязательном порядке | Необходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю |
| Если один участник отказывается от госрегистрации договора | Это становится веским основанием для подачи искового заявления |
| Гражданин, виновный в задержке регистрации | Должен возместить все судебные издержки |
Особенности процедуры
Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.
С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.
Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.
Как найти вторую сторону
Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.
Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:
| Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста | Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант |
| При обращение в риэлторское агентство | Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления |
Пошаговая инструкция
Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:
| Проинформировать всех владельцев жилья | О вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие |
| При необходимости снять обременение с жилья | И выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают |
| Приготовить все справки и бумаги | — |
| Начать поиски второй стороны | Или обратиться в риэлторское агентство |
| После нахождения оптимального варианта | И согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы |
Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:
На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.
Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.
Используется два вида сделок:
| Договор обмена | Для жилья из муниципального жилфонда |
| Договор мены | Для приватизированных квартир |
Если один из собственников против
Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.
В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.
Единственным способом добиться размена в таком случае станет разменять квартиру по суду.
Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.
После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.
Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.
Основной сложностью в размене приватизированной квартиры, если один из собственников против, является сбор пакета документов, особенно важен данный момент для долевой собственности.
Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.
Как разменять муниципальную квартиру
Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:
| Выбор варианта для обмена | Если вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда |
| Составление договора на обмен | Предметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть , что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей |
| Затем необходимо собрать перечень бумаг и справок | заявление;договор соцнайма;обменные ордера;выписки из решений муниципального органа;согласие жильцов и органа опеки;выписка из домовой книги;договор на обмен |
| Отправка документации на рассмотрение | Для получения разрешения от муниципального органа |
| Прекращение договоров | Прежними наймодателями |
Можно ли неприватизированную
Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.
Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.
Касательно приватизированной жилплощади таких ограничений нет, поэтому размен выполняется посредством любого типа альтернативной сделки.
Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.
Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.
Видео: почему мама отказывается разменять квартиру для дочериЗаконом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.
Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.
Если один из собственников несовершеннолетний
Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.
Орган опеки должен дать разрешение на проведение такой сделки.
В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.
Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.
И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.
Нюансы между родственниками
Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.
Альтернативой обмена в случае родственных связей может быть оформление договора дарения. Доход, полученный от такого рода сделок, не облагается имущественным налогом.
Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.
Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.
Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.
jurist-protect.ru
