Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую? Обмен квартиры в ипотеке на другую

процедура обмена имущества, находящегося в залоге

Алгоритм действий по обмену квартиры, находящейся в ипотеке

Ипотека для многих становится практически единственным шансом реализации мечты о получении собственного жилья. Особенностью квартиры или другого вида недвижимости, находящейся в ипотеке, является то, что она сразу становится собственностью заемщика, но все же остается в залоге у банка. Именно это значительно осложняет проведение всех сделок, в том числе и обмен.

Учитывая тот факт, что ипотека берется, согласно проведенной статистике, в среднем на 15 лет, зачастую возникает необходимость по истечении определенного срока в обмене жилья при переезде или для улучшения условий жизни. Можно ли расширить жилые метры в подобном случае и как это происходит?

Операция обмена, где одна из квартир была построена или приобретена по ипотеке, довольно частое явление. Однако стоит помнить о том, что для банка подобная операция не приносит никакой выгоды. Кредитор по закону может предоставить возможность заемщики провести подобную операцию, но не обязан.

Для банка это только бумажная волокита и идут они на это только ради того, чтобы создать хорошее впечатление о своей работе у клиентов. Поэтому следует быть также готовым к отказу.

Теоретически провести на первый взгляд сложную операцию по обмену можно довольно просто:

Получаем одобрение у банка. Данный этап наиболее важный, так не получив одобрения от банка, операция обмена не может быть проведена. При этом кредитор не обязан объяснять свое решение, пересматривать заявление.
Подготавливаем необходимые документы.
Находим заинтересованного в подобной сделке обладателя недвижимости.
Подключаем риелтора и юристов с банка.
Подписываем бумаги и проводим доплату при необходимости.

Для обмена ипотечной квартиры главное – добиться согласия банка. Для этого следует:

Обратиться в банк и в письменной форме попросить о разрешении на проведение операции обмена.
После получения предварительного одобрения следует представить необходимые документы. На данном этапе также можно получить отказ, если сделка будет противоречить интересам банка.

Обмен или замена залога

Еще одним способом решения вопроса можно назвать процедура обмена или замены залога. Порядок ипотечной замены зависит внутренними регламентами и правилами кредитора, зачастую банка.

При этом у каждого кредитора свои правила, позволяющие совершить подобную операцию:

При истечении 2/3 срока заключенного кредитного договора.
После прохождения 2-х или 3-х лет после заключения кредитного договора.
Обязательное условие – заемщик не может иметь задолженность по платежам и должен их проводить в установленные сроки.
Новая квартира обязана покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся сумму долга с учетом всех процентов, комиссий.

Несоблюдение любого из указанных требований, как правило, приводит к отказу банка в замене залога.

Для того чтобы воспользоваться возможностью замены залога нужно сделать следующее:

Для начала следует убедиться в том, что регламент кредитора предусматривает возможность замены залога по требованию заемщика. При этом важно обратить внимание именно на то, что проведение подобной операции должно выполняться по желанию заемщика, а не по другим причинам. В некоторых случаях кредитор проводит замену залога во избежание определенных трудностей по заключенному договору. Если регламент не предусматривает предоставление подобной услуги, тогда воспользоваться заменой залога нельзя. Стоит отметить, что подобный вопрос не может быть урегулирован кредитным договором. Поэтому следует обратить внимание при заключении договора по кредитованию на этот момент.

Далее следует поинтересоваться о том, в каких регионах страны можно провести подобную процедуру. Данная информация предоставляется сотрудниками банка, в некоторых случаях находится в свободном доступе на официальном сайте кредитора. Новая квартира должна находиться в области, где работает филиал или представительство банка. В случае если новая недвижимость находится на расстоянии 1000 километров или более от ближайшего отделения банка, в обмене будет отказано. Это связано с тем, что банк, выступающий в качестве кредитора, хочет держать все под контролем и далекое расположение квартиры, которая является залогом, проверить ее состояние будет довольно проблематично. В особых случаях банк идет на уступки в плане расположения недвижимости, но очень редко.

После соблюдения первых двух условий наступает момент проверки правовой чистоты выбранной недвижимости для обмена. Как правило, подобная процедура проводится заемщиком. При этом следует учесть необходимость предоставления следующих документов в короткие сроки:
- выписка в ЖЭУ или домоуправления;
- выписки из налоговой, УФМС;
- сведения из ЕГРП.
Кроме этого банк проводит проверку недвижимости по своим базам. Стоит отметить, что при проверке учитывается все нюансы, так как банк рассматривает высокую вероятность вступления в права владельца недвижимости при невыполнении обязательств со стороны заемщика.
Если правовая чистота недвижимости была подтверждена, наступает этап подготовки документов и осуществления сделки. Среди документов особое внимание следует обратить на договор обмена квартир, а также передачи недвижимости под залог банка. Вся процедура регистрации прав собственности, снятие старого и наложение нового обременения происходит под контролем банка.

Процедура достаточно хлопотная, занимает около 3-х месяцев при своевременном предоставлении необходимых документов и при отсутствии проблем с правовой чистотой недвижимости, которая должна выступать после совершения сделки в качестве залога по заключенному договору кредитования.

Получение нового одобрения

В некоторых случаях при обмене нужно получить одобрение банка на новую ипотеку. Зачастую подобная необходимость возникает при проведении процесса по получению одобрения на продажу ипотечной квартиры. Рекомендуется оформлять кредит в том же банке, но при нахождении более выгодных условиях можно стать клиентом другого финансового учреждения.

Важным моментом при оформлении кредита в другом банке можно назвать то, что расчет новой суммы кредита проводится с учетом ежемесячных платежей по действующей ипотеке. Именно поэтому сумма кредита может быть существенно занижена. О данной особенности можно поинтересоваться у менеджера банка.

Сделка — обмен ипотечной квартиры

Обмен ипотечной квартиры также возможет при кредитоспособности заемщика. Получить одобрение по данному вопросу также довольно сложно, если стоимость недвижимости, которая находится в залоге, значительно ниже той, которую заемщик пытается получить. Подтвердить обслуживание ипотечного кредита довольно сложно.

При рассмотрении кредитоспособности заемщика будет учитываться ранее заключенный договор кредитования, что означает расход средств на погашение суммы кредита. При этом банки юридически пока не могут учитывать тот факт, что часть нового кредита пройдет на погашение старого.

Поэтому уверенным в одобрении банка можно быть только в том случае, если доход может покрыть затраты на выплаты по двум кредитам, несмотря на закрытие первого после совершения сделки.

Необходимые документы

При обмене квартиры, находящейся в залоге у банка, нужно подготовить следующие документы:

Копия лицевого счета. Она позволяет оценить то, какими средствами обладает заемщик и сможет ли он проводить платежи по новому кредиту.
Паспорт заемщика.
Выписка из домовой книги.
Документы, которые подтверждают своевременные выплаты по ипотеке. Плохая кредитная история «закрывает двери» перед заемщиком, так как кредитор не намерен обрекать себя на сложности в дальнейшем. Некоторые банки рассматривают варианты с плохой кредитной историей при значительном ухудшении для заемщика условий кредитования.

Заявление, в котором заключена суть обращения.
Свидетельство о заключении брака. Если кредит оформляется на лицо, которое состоит в браке, супруг или супруга также становятся владельцами недвижимости, приобретенной по предоставленной сумме в долг.

Учитывая долю ипотечных кредитов в сфере кредитования физических лиц, а также довольно высокий период выплат, процедура обмена встречается часто. Именно поэтому финансовые учреждения не затягивают подобные процессы, но и на уступки идут довольно редко.

Источник: http://homewin.ru/nedvizhimost/ipoteka/mozhno-li-obmenyat.html

Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

Ипотечное кредитование рассчитывается на длительный период времени, иногда речь идет о десятках лет. На протяжении данного срока возникают различные жизненные ситуации.

К примеру заемщику требуется переехать в другой город, или возникает потребность в другом жилье. В итоге появляется вопрос, можно ли продать или обменять квартиру находящуюся в ипотеке.

Решение данного вопроса зависит от нескольких факторов.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую?

Ипотечное кредитование предполагает оформление приобретаемой недвижимости в залог. Такой шаг становится ее фактическим обременением, по которому ограничиваются все возможные сделки с недвижимостью. Однако обмен ипотечной квартиры на другую возможен согласно статье 345 Гражданского кодекса РФ.

Положения данной статьи предписывают, что новая недвижимость становится таким же залогом, каким была предыдущая. При этом указывается, что все условия договора также действуют по отношению к новому объекту.

Согласно законодательству обмен ипотечной квартиры возможен. Банки однако неохотно идут на такие сделки, поскольку никакой финансовой выгоды в данных действиях не имеется. Однако такая услуга предоставляется банками в зависимости от выполнения нескольких условий:

большая часть ипотеки уже выплачена;
новый залог должен быть ниже по стоимости, нежели прежний;
заемщик в течение длительного времени показал себя добросовестным плательщиком без просрочек.

В некоторых банковских учреждениях могут данные условия выделяются отдельно. Однако нередки случаи, когда они выставляются сразу.

Обмен квартиры в ипотеке на большую

Возможность обменять ипотечную квартиру на другую по меньшей цене обычно оформляется без особых сложностей. Такой процесс затратен по времени, требует переоформления документации, а также перерасчета. Но на такой обмен банк может пойти. Возникает вопрос, как поменять квартиру в ипотеке на большую по площади.

По умолчанию предполагается, что чем больше площадь — тем больше и стоимость недвижимости. А значит требуется изменение условий кредитования, то есть предоставление дополнительной ссуды. Редкий банк пойдет на такой перерасчет.

Поэтому для получения квартиры, большей по площади, возможны три варианта действий:

погасить кредит досрочно и снять обременение — в этом случае распоряжаться имуществом можно самостоятельно в полной мере;
выплатить разницу в стоимости — банк может пойти навстречу, если у заемщика есть на руках необходимая сумма;
найти такое жилье, которое будет больше по площади, но меньше по цене.

В последнем варианте учитываются предложения не только по тому же городу, но и в других регионах. К примеру однокомнатная квартира в Москве будет дороже, чем двухкомнатная в более отдаленном регионе. Однако в данном случае важно учитывать также и наличие представительства банка в той местности, где предполагается приобрести новое жилье.

Обмен с выкупом ипотеки

Обмен квартиры с выкупом ипотеки — это возможность произвести обмен с одновременным погашением кредита. Происходит это следующим образом:

имеется покупатель, обычно это специализированная юридическая фирма, которая готова выкупить залоговую недвижимость путем досрочного внесения всей суммы займа;
та же фирма может предлагать на обмен другое жилье, или таковое может найти сам заемщик;
владелец ипотечной недвижимости обращается в банк за получением согласия на такую сделку;
далее вносится остаток по ипотеке, средства, уже уплаченные заемщиком возвращаются ему;
на них он приобретает выбранное жилье.

Такая процедура может быть осуществлена, однако ее документальное оформление очень сложное. Поэтому без привлечения одного или нескольких профессиональных юристов вряд ли получится обойтись.

Обмен квартиры на дом

Вопрос о том, как обменять квартиру в ипотеке на дом, решается на тех же условиях. Важным моментом является присутствие банка в том регионе, где приобретается жилье. Если все условия выполняются, осуществляется переоформление на новое залоговое обеспечение.

Однако банк может и не одобрить подобную сделку. Аргументация может быть различной, но причина кроется в незаинтересованности банковского учреждения в такой сделке.

Навстречу могут пойти тем клиентам, которые имеют хорошую репутацию перед банком — высокий доход, открытый счет, отсутствие просрочек по платежам. Однако в любом случае лучше сначала заручиться согласием банка, прежде чем оформлять обмен или продажу ипотечной недвижимости.

Как оформить обмен квартиры с доплатой через ипотеку?

Обмен квартиры с доплатой через ипотеку — процедура крайне сложная с документальной точки зрения. В данной ситуации предполагается оформление именно доплаты в качестве ипотечного кредита, то есть сумма меньше общей стоимости недвижимости. Разница в этом случае редко имеет высокое значение, обычно до миллиона. А потому необходимо учитывать и минимальную сумму ипотеки.

Для оформления такой ссуды понадобятся те же документы, что и для получения стандартной ипотеки. Следует заранее определить позицию банка в таком вопросе — согласится ли он выдать ипотечный кредит на доплату.

Если такое согласие имеется — процедура оформляется по стандартной схеме.

Однако для оформления документации необходимо предоставить данные третьей стороны — того лица, на квартиру которого осуществляется обмен с доплатой.

В перечень таких документов входят:

удостоверение личности;
права собственности на указанною недвижимость;
справка об отсутствии обременения или задолженностей.

Банк рассчитывает такое имущество как вторичный рынок жилья. Поэтому возможно потребуется дополнительное предоставление документов.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

+7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
+7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
+7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

Источник: http://ahrfn.com/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Многие семьи покупают жилье с привлечением ипотечного кредита, который погашается в течение 10-20 лет.

За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство.

Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Сегодня мы подробно разберем вопрос: можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно?

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору.

Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность.

С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования.

Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке?

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Сделка с подписанием договора мены

Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость. Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.

При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей. Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.

Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита. Банк, таким образом, получает более дорогой залог.

Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи.

Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

Процедура обмена происходит следующим образом:

Предоставление в банк документов на новую квартиру.
Согласование всех условий сделки.
Подписание договора мены.
Наложение обременения на новый залог.
Снятие обременения со старого залога.

Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.

Привлечение потребительского кредита

Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
Снятие обременения с квартиры.
Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные сложности:

Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.

Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога.

Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением. С учетом того, что кредит должен быть погашен в очень краткие сроки, лучше остановиться на беззалоговом варианте.

Это уменьшит бумажную волокиту.

Для получения потребительского кредита заемщику необходимо будет предоставить весь пакет документов, в том числе и справки о доходах. Кредит может выдаваться как на общих основаниях, если в банке есть соответствующий продукт, так и в индивидуальном порядке.

Сделка с заключением двух договоров купли-продажи

Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:

Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.
Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
Продать старую квартиру.
Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика. Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.

Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.

Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.

Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре. Квартира, которая будет передана в ипотеку, должна быть тщательно проверена. Заемщику на всех этапах проведения операции лучше заручиться поддержкой юриста. Если на одном из этапов что-то пойдет не так, можно остаться и без жилья.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke

Как обменять ипотечную квартиру? Советы

Ипотека, на сегодняшний день, популярнейший и самый доступный способ приобрести в собственность какое-либо жилье. Ипотечный договор, как правило, заключается на десятки лет.

А наша жизнь, нередко преподносит нам различные сюрпризы, из-за которых многие обстоятельства жизни могут измениться.

В том числе, у людей, которые уже долгие годы выплачивают ипотеку, нередко возникает вопрос о том, можно ли обменять ипотечную квартиру и изменить условия своей жизни. Это может быть связано с тем, что Вы хотите переехать в другой район или город, обменять ипотечную квартиру на большую или наоборот, приобрести более дешевое жилье или обменять квартиру на дом.

Ответ на такой вопрос однозначен: такая возможность есть. При этом, с теоретической точки зрения, процедура достаточно проста, но на практике, существует много нюансов, о которых следует позаботиться при обмене, о них и поговорим.

Условия обмена ипотечной квартиры

Главным условием обмена является получение согласия банка на совершение сделки. Это необходимо, поскольку квартира, кредит за которую Вы выплачиваете, находится в залоге у кредитной организации, а совершение каких-либо юридических действий с залоговым имуществом невозможно без согласия залогодержателя.

Если Вам удастся получить разрешение банка, Вы должны учитывать, что совершение такой сделке возможно при одновременной продаже залоговой квартиры и покупке другой недвижимости, которая должна отвечать не только Вашим требованиям, но и требованиям кредитной организации.

При этом, недвижимость обязательно проходит процедуру оценки, которую проводит банк, а оплачиваете – Вы, заёмщик.

Чтобы убедиться в Вашей платежеспособности, кредитная организация снова потребует предоставления документов для оформления ипотеки. Т.е. Вы должны будете представить все справки, которые снова тщательно проверят специалисты банка.

Кроме того, банком будет проверена уже существующая кредитная история, поэтому в Ваших интересах не допускать просрочек платежей по ипотеке. Некоторые кредитные организации могут поставить перед Вами и другие условия, на которых можно обменять ипотечную квартиру.

Как обменять ипотечную квартиру на другую?

После того, как Вы получили разрешение банка, можно приступать непосредственно к процедуре обмена.

Первое, что Вам необходимо сделать — найти новую недвижимость, которая удовлетворит требования обеих сторон. Кредитная организация оценивает также рыночную стоимость и продаваемой и приобретаемой недвижимости.

После того, как Вы найдете подходящий вариант новой квартиры, следует начать искать покупателя на Вашу старую квартиру.

Учитывайте, что найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге – задача не самая простая.

Кроме того, банк будет внимательно проверять платежеспособность нового заемщика, он должен быть добросовестным и не затягивать с выплатой денег за приобретаемую недвижимость.

Процедура обмена представляет собой одновременное проведение двух сделок по купле-продаже недвижимости. Подготовить все документы для двух сделок – это также Ваша обязанность.

После того, как всё готово, вы продаете старую квартиру найденному покупателю и гасите свой ипотечный долг.

После этого, банк снимает обременение с проданной Вами квартиры, а новый собственник может зарегистрировать свое право на недвижимость.

Вы в это же время приобретаете новую квартиру и оформляете с кредитным учреждением договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. Новая квартира также становится залоговым имуществом кредитной организации, после регистрации Вашего права собственности на неё.

Кроме того, некоторые банки требуют, чтобы Вы сразу же погасили первоначальный взнос за вновь приобретенную квартиру.

Можно ли обменять квартиру другим способом?

Существует и другой вариант обмена ипотечной квартиры, процедура происходит с использованием займа, который направляется на погашение существующей ипотеки.

Для того, чтобы использовать эту возможность, Вам необходимо подготовить и собрать все необходимые документы для оформления нового ипотечного кредита, передать их в банк для проверки и ожидать разрешения от банка на проведение сделки.

Если разрешение получено, Вам выдается краткосрочный займ, с помощью которого Вы гасите существующий долг, а квартира выводится из залога кредитной организации.

После этого, Вы легко находите покупателя на квартиру без обременений, вырученные с продажи квартиры деньги пускаете на погашение краткосрочного кредита, а остаток – на приобретение другой недвижимости и внесение первого взноса за нее.

Здесь самым важный момент – получить согласие банка на новую ссуду – иначе Вы рискуете остаться без жилья.

Таким образом, возможность обменять ипотечную квартиру – существует, и вы тоже можете ей воспользоваться.

Самое главное – заручиться поддержкой и согласием банка, постоянно с ним сотрудничать, а ещё лучше, прибегнуть к помощи агентства недвижимости, являющегося партнером кредитной организации.

Опытные специалисты помогут Вам сократить время на проведение сделок, соберут все необходимые документы и исключат возможные риски.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://prodatkvartiry.ru/ipoteka/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru-sovety/.html

o-sobstvennosti.ru

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую?

Приобретение квартиры в ипотеку для многих является серьезным шагом, но в связи с различными жизненными ситуациями могут появиться обстоятельства, при которых у заемщика может возникнуть желание приобрести другой вид недвижимости. Имущественные сделки с квартирой, находящейся под обременением, сегодня невозможны и вопрос обмена ипотечной квартиры для многих становится практически неразрешимым. Специалисты не рекомендуют прибегать к незаконным схемам, а советуют изучить существующие варианты.

Важные моменты

Ипотечное кредитование всегда связано с большими суммами денег и высокой длительностью срока погашения долговых обязательств заемщиком. В качестве страховки от рисков невыплаты кредитов банки оставляют в своем распоряжении залоговую недвижимость, в качестве которой чаще всего выступает приобретенное по ипотеке имущество. В случае невозврата кредита имущество переходит к банковской организации, которая после его реализации компенсируют собственные затраты.

До момента полного погашения по кредиту на залоговый объект накладывается обременение. Для заемщика это означает, что он не вправе осуществлять имущественные сделки с жильем в виде продажи, обмена, дарения. При этом существует один важный нюанс в виде того, что заемщик не может обменивать или продавать недвижимость без согласия кредитной организации. В связи с этим при желании обменять квартиру клиенту необходимо обратиться в банк и озвучить свое желание.

Сегодня многие кредитные учреждения лояльно относятся к своим клиентам и готовы идти на уступки, рассматривая каждое обращение в индивидуальном порядке. При прямой заинтересованности банка и получения более выгодного предложения в виде более ликвидного объекта залога вероятность того, что банк даст согласие на проведение операции обмена весьма высока.

Особенности обмена квартир военнослужащих

Одна из самых сложных процедур обмена квартир связана с ситуациями, когда недвижимость была приобретена в рамках программы для военнослужащих. В этом случае залог находится у Росвоенипотеки и кредитной организации. Тем не менее выходы из ситуации существуют и порядок действий зависит от конкретной ситуации.

В случае необходимости обмена недвижимости в связи со сменой места службы контрактника и перевода его в другой регион, рамками кредитования предусмотрен пункт «Перевод». В этом случае процедура напоминает процесс обмена недвижимости с согласия банка на равноценную недвижимость и происходит посредством оформления договора смены залога. Главным требованием кредитной организации в этом случае является:

приобретение недвижимости в месте новой службы военного;
равнозначность стоимости нового и бывшего объекта залога.

При невозможности использования подобного варианта остается единственный шанс получить новое жилье только после погашения всей суммы задолженности по кредиту. Снятие обременения позволит продать квартиру и оформить новый займ для приобретения нового жилья.

Требуемые документы и особые нюансы

Первым шагом для возможности обмена квартиры на другую должно стать личное обращение клиента в банк, который выдал ипотечный кредит, для оформления заявления. При этом понадобятся следующие документы:

удостоверение личности;
свидетельство о браке при его наличии;
данные лицевого счета;
подтверждение своевременности выплат по кредиту.

Согласно действующим правилам обмен ипотечного жилья возможен только при осуществлении сделки по его продаже и покупки нового жилого имущества. При этом вновь приобретаемое жилье должно полностью установлено стандартным требованиям кредитной организации. В качестве обязательной процедуры является оценка недвижимости, за проведение которой расходы будет нести заемщик.

В конечном итоге будет заключен новый ипотечный договор и для его заключения необходимо повторное предоставление полного стандартного пакета документов. Если между стоимостью вновь приобретаемого объекта и залогового имущества имеется разница, то дополнительно оформляется оформление заявления на увеличение размера займа. Стоит быть готовым к тому, что банк потребует внести большую сумму для оплаты первоначального взноса за вновь приобретаемое жилье.

Процесс обмена квартиры сложный и часто длительный по времени. Упростить процедуру возможно при обращении в компании, которые являются партнерами банка. В процессе переоформления будут тщательно проверены все документы и кредитная история заемщика.

Как происходит процесс обмена квартир?

Развитие сценария обмена во многом зависит от того, какие цели преследует заемщик при обмене недвижимости. Существуют следующие варианты:

обмен на равнозначную квартиру;
выбор более дорогой по стоимости недвижимости;
приобретение объекта с меньшей стоимостью.

Самым простым считается первый вариант и в большинстве случаев банки готовы идти на уступки клиенту. Шансы на получение одобрение сделки довольно высоки при покупке более дорогого имущества, так как в этом случае кредитная организация выигрывает в результате получения в виде залога более ликвидного имущества. Третий вариант может быть связан с существенными сложностями для клиента, так как банки неохотно идут на подобные виды сделок.

Обмен недвижимости на равнозначную по стоимости

Одним из самых распространенных считается вариант, когда происходит обмен равноценным по стоимости жильем, что часто возникает при необходимости сменить район проживания заемщика. В этом случае специалисты банка должны удостовериться в том, что новое жилье соответствует требованиям кредитной организации и заемщик обязан предоставить в банк все требуемые документы повторно.

При отсутствии проблем на этапе проверки, основные участники процесса переходят к этапу оформления сделки:

заключается договор обмена;
происходит передача нового залога;
со старой недвижимости снимается обременение.

Все расходы, связанные с процессом переоформления, берет на себя заемщик. После окончания оформления новой залоговой недвижимости и снятия обременения со старой, заемщик получает право свободно распоряжаться бывшим объектом залога.

Обмен жилья не равного по стоимости залоговой недвижимости

В большинстве случаев проблем с переоформлением не возникает в случае, если новая недвижимость дороже залогового объекта не менее 20%. В этом случае банк приобретает выгоду, поэтому кредитные учреждения редко дают отрицательный ответ.

При таких вариантах оформление проходит через заключение 2-х договоров купли-продажи. Последовательность действий выглядит следующим образом:

проходит заключение договоров купли продажи;
на новую недвижимость регистрируется право владения заемщиком, и она переходит банку в качестве залогового имущества;
банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры;
новый владелец проходит процедуру регистрации для получения прав владения жильем.

При желании обменять жилье в ипотеке на объект с меньшей стоимости с большой долей вероятности последует отрицательное решение. Согласие можно получить только в случае, если большая часть суммы по кредитным обязательствам уже погашена.

Банк не дает согласие на обмен: что делать?

При нежелании банка идти на сделку и давать разрешение на обмен или продажу квартиры существует иной вариант выхода из сложившейся ситуации. Заемщик вправе свободно распоряжаться жилой недвижимостью после снятия обременения с объекта залога. В связи с этим при полном погашении кредитной задолженности он получит возможность поменять ее на другую недвижимость или продать ее с целью покупки на вырученные средства новой квартиры.

При невозможности найти средства для погашения ипотечного займа можно воспользоваться следующими вариантом оформление потребительского займа для погашения ипотеки. Стоит учесть, что ставки по потребительским кредитам существенно выше по сравнению с ипотечными, поэтому действия необходимо выполнить в максимально сжатые сроки.

Процесс получения нового имущества будет выглядеть следующим образом:

оформление пакета документов на новый ипотечный займ;
подача заявления в банк и ожидание положительного решения о возможности взятия кредита;
оформление и получение потребительского займа;
погашение ипотечных обязательств и вывод бывшего залогового имущества из-под обременения;
продажа квартиры;
погашение задолженности по потребительскому займу;
приобретение новой квартиры, внесение оставшейся от продажи суммы в качестве первого взноса и в виде платежа по основному долгу.

Подобные действия должны быть четко согласованы и физическое лицо должно иметь четкую уверенность в согласии банка выдать кредит, иначе велика вероятность остаться без жилья. В связи с длительностью процесса оформления документов на каждом из перечисленных этапов, стоит быть готовым не только к временным затратам, но и расходам финансового плана в виде оплаты использования средств потребительского займа.

Заключение

Сегодня обменять квартиру в ипотеке на другую можно только с согласия кредитной организации, которая выдала займ. Получение одобрения выше при желании оформить в залог более дорогую недвижимость, так как банк в этом случае приобретает более ликвидный объект. При несогласии кредитора идти на сделку, специалисты советуют рассмотреть возможность оформления потребительского кредита. В этом случае заемщик может оплатить задолженность, продать недвижимость и оформить новую ипотеку на желаемый объект недвижимости.

onedvizhke.ru

Обмен ипотечной квартиры на другую

Как обменять квартиру в ипотеке на другую?

Новая квартира, так же как и квартира в залоге, должна соответствовать всем критериям важным для банка: рыночная стоимость (потребуется оплатить оценку), возраст дома, наличие деревянных перекрытий, не проблемные старые собственники. Может возникнуть множество сложностей, при которых обмен квартиры в ипотеке не будет возможен, например, несогласие кредитора на такую сделку .

Самый простой способ для этого — краткосрочный заём.

Жильё выводится из-под залога благодаря краткосрочному кредиту, за счет которого покрывается остаток по ипотеке. Дальше недвижимость без обременений можно спокойно менять «с доплатой», за счет которой будет погашен кредит.

Эта схема достаточно выгодна для продавца ипотечной квартиры, однако на неё согласятся далеко не все банки. Второй вариант — погашение остатка долга за счет покупателя квартиры.

А что если жизненная ситуация поменялась? Появилось новое предложение по работе, возникла необходимость сменить климат по состоянию здоровья, складываются новые личные отношения. И теперь надо переехать в другой район или даже город.

Как же быть с жильем? Сразу погасить остаток долга под силу не многим.

Если просто переехать и на новом месте снимать жилье в аренду, расходы только возрастут.

Ведь обязательства по выплатам на ипотечную квартиру никуда не денутся.

А что если обменять заложенное имущество на аналогичное в новом городе?

Обмен возможен только в случае, если новая квартира расположена в регионе, где присутствует банк кредитор. У него может быть там отделение или филиал. Это необходимо, так как ипотечный договор предусматривает периодические проверки залогового имущества банком.

Вся процедура обмена будет проходить под контролем банка, так как фактически владельцем квартиры является кредитная организация. Именно банк передает права на владение покупателю.

Новая недвижимость также будет временно оформлена во владение банка.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.

Новая квартира стоит дороже.

Как обменять ипотечную квартиру? Советы

Кроме того, банком будет проверена уже существующая кредитная история, поэтому в Ваших интересах не допускать просрочек платежей по ипотеке.

Некоторые кредитные организации могут поставить перед Вами и другие условия, на которых можно обменять ипотечную квартиру. Первое, что Вам необходимо сделать — найти новую недвижимость, которая удовлетворит требования обеих сторон. Кредитная организация оценивает также рыночную стоимость и продаваемой и приобретаемой недвижимости.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

При этом указывается, что все условия договора также действуют по отношению к новому объекту. Согласно законодательству обмен ипотечной квартиры возможен.

Банки однако неохотно идут на такие сделки, поскольку никакой финансовой выгоды в данных действиях не имеется. Однако такая услуга предоставляется банками в зависимости от выполнения нескольких условий : большая часть ипотеки уже выплачена; новый залог должен быть ниже по стоимости, нежели прежний; заемщик в течение длительного времени показал себя добросовестным плательщиком без просрочек.

На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира.

Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке.

Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов: Копия и оригинал паспорта Свидетельство о заключении брака, если заемщик состоит в браке Копия лицевого счета Выписка из домовой книги Документы, подтверждающие своевременность выплат.

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать .

Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

сделка на основании договора мены с последующей заменой залога; заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой и покупка новой; с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

myeconomist.ru