Прямой обмен недвижимости и как его выполнить? Существует ли обмен квартир в настоящее время
Обмен квартиры: какие есть варианты?
Есть несколько видов обмена квартир: сделки с частной или муниципальной недвижимостью. Мена частных квартир используется редко, обычно граждане предпочитают договор купли-продажи. В случае муниципальных квартир, обмен является единственной возможностью поменять условия проживания.
Помимо сделок купли-продажи, существуют и другие способы улучшить жилищные условия или поменять место жительства на более удобный район. Речь идет о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры, который до всеобщей приватизации был единственно возможным вариантом переехать в другое жилье. Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто.
Виды обменов, их плюсы и минусы
Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях. Это зависит, в первую очередь, от того, находится ли жилье в частной собственности (приватизированная квартира) или в муниципальной (договор социального найма). Можно выделить три типа такого обмена: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной на муниципальную квартиру.
Обмен приватизированных квартир (мена)
Прямой обмен квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко. Гораздо чаще граждане идут по пути так называемых альтернативных сделок, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи. Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги.
Однако сделка прямого обмена квартиры все же встречается. При этом заключается договор мены, согласно которому стороны обмениваются недвижимостью. По ГК РФ, тот участник, который в результате такой сделки получает недвижимость, имеющую большую стоимость, должен второй стороне выплатить разницу. Часто подобный договор используется родственниками, поскольку в числе его достоинств можно назвать значительно меньшие расходы на оформление, чем при заключении двух договоров купли-продажи. Кроме того, при родственном обмене, к примеру, можно указать сумму доплаты по той стоимости жилья, которая указана в документации БТИ.
Существует и еще один серьезный плюс сделки мены. Когда жилье приобретается за деньги, в случае признания сделки недействительной покупатель может потерять и деньги, и квартиру. Если же происходил обмен квартиры посредством сделки мены, то в аналогичной ситуации пострадавшая сторона вернет себе хотя бы прежнее жилье. Правда, есть и весьма серьезный недостаток мены – подходящий вариант жилья для обмена можно искать очень длительное время.
Обмен муниципальных квартир
Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры. Довольно существенная часть жилья по-прежнему находится в муниципальной собственности. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, то фактически единственным способом изменить условия и место проживания является обмен квартиры.
Особенность такой сделки состоит в том, что она регулируется Жилищным Кодексом. Для осуществления обмена муниципального жилья, необходимо также иметь целый пакет документов, начиная с согласия наймодателя, и заканчивая подтвержденным нотариально согласием всех прописанных граждан, достигших совершеннолетия. При наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей, потребуется согласие органов опеки, которые дадут разрешение на обмен квартиры только в том случае, если интересы детей не пострадают.
Серьезным недостатком такой операции с муниципальной недвижимостью является то, что на сборы нужных бумаг и поиск подходящего для обмена варианта жилья может уходить колоссальное количество времени, порой годы. Да и не каждую квартиру в принципе можно поменять. Однако в случае муниципальной недвижимости, обмен фактически является единственным способом изменить условия проживания.
Обмен частной квартиры на муниципальную
Законодательством допускается и такой вид сделки, но на практике производится данный обмен квартиры чрезвычайно редко. Причина в том, что это невыгодно владельцу частной квартиры: гражданин, уже использовавший свое право на приватизацию, приватизировать муниципальную квартиру, полученную в результате обмена, уже не сможет. Тем не менее, такие сделки тоже существуют. После оформления всех бумаг, участники обмена как бы поменяются ролями: бывший собственник жилья будет заключать договор социального найма, а бывший наниматель станет полноправным владельцев квартиры.
Есть ли перспективы у обменных сделок?
Пожалуй, нельзя сказать, что практика обмена квартиры совсем выходит из употребления. Этот вид сделок будет применяться, по крайней мере, пока остается жилье, находящееся в муниципальной собственности. Конечно, для приватизированных квартир альтернативные сделки, в которых используется договор купли-продажи, предпочтительнее: несмотря на большую затратность по деньгам, они удобны тем, что позволяют подобрать больше разнообразных вариантов и выиграть во времени. Кроме того, сделка мены негативно сказывается на юридической истории квартиры, поскольку многие граждане относятся к ней настороженно. Тем не менее, сегодня практика обменов существует, и часто используется людьми, состоящими в родственных связях, а также людьми, проживающими в муниципальном жилье.
Существует ли в настоящее время обмен квартирами из одного города в другой
Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах. С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать. С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального. Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.
Обмен квартиры: какие есть варианты?
Причины Частой причиной такой сделки становится несогласие собственника с жилищными условиями, которым соответствует его жилое помещение. Кто- то желает расширить жизненное пространство. С этой точки зрения возможен размен квартиры на частный дом.
Кому-то необходимо уменьшить жилую площадь с целью экономии средств, затрачиваемых на оплату коммунальных услуг. Одной из причин такого решения выступает переезд в другую местность или город.
Важно
Иногда уместен размен жилья во время путешествия. Жилье, не подлежащее мене Какие квартиры не подлежат обмену? Не все недвижимые объекты могут быть обменены. Например, невозможно разменять муниципальную жилплощадь с очевидным ухудшением условий в найденном варианте.
Инфо
Кроме того, очень тщательно необходимо относиться к данной процедуре, если за одним из помещений закреплен несовершеннолетний. Найденный вариант не может ухудшать условия проживания ребенка.
Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов
Внимание
Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней. Документы при родственном обмене квартир Договор об обмене является главным в данной процедуре.
- Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
- Копии паспорта каждого участника обмена.
- Ордера, полученные на квартиры.
- Постановление на вселение в новое жилое помещение.
- Документ о соцнайме предыдущего помещения.
- Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
- Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
- Согласие всех задействованных членов семьи.
Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.
Как обменять квартиру на жилье в другом городе?
Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач.
Прямой обмен и альтернативный Есть два основных способа квартирного обмена между городами — по прямой и альтернативной технологиям. Прямой обмен известен с советских времён и осуществляется по взаимному интересу сторон, то есть, например, жители Москвы, желающие переехать в Рязань, должны в Рязани найти желающих переехать в столицу, причём так, чтобы жилые помещения соответствовали пожеланиям обеих сторон.
Самое сложное — поиск вариантов. Все существующие способы поиска недостаточно эффективны, даже через Интернет. Поэтому только первая ступень обмена чаще всего длится годами.
Второй способ — встречная покупка (альтернатива).
Обмен жилья: как это происходит?
Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город. Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств.
Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий. И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом.
И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.
Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего. Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.
Как обменять квартиру
Во-первых, чтобы осмотреть квартиру, а во-вторых, чтобы заключить сделку.После того, как подходящая квартира найдена и обе стороны согласны заключить сделку, остается один немаловажный вопрос – так называемая «перепрописка». Существует два способа удержания денежных средств. При первом из них покупатель вносит в банковскую ячейку удерживаемую под «перепрописку» сумму. Продавец же получает деньги только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства. Другой способ предполагает, что договором купли-продажи оговаривается, при каких условиях продавец получает деньги. Только после того, как продавец встанет на учет по новому месту жительства, покупатель снимает залог и предоставляет документы, где сделка признается совершенной.
Обмен квартиры на квартиру между городами
Обмен муниципальных квартир Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры. Довольно существенная часть жилья по-прежнему находится в муниципальной собственности.
Если человек проживает в квартире по договору социального найма, то фактически единственным способом изменить условия и место проживания является обмен квартиры. Особенность такой сделки состоит в том, что она регулируется Жилищным Кодексом. Для осуществления обмена муниципального жилья, необходимо также иметь целый пакет документов, начиная с согласия наймодателя, и заканчивая подтвержденным нотариально согласием всех прописанных граждан, достигших совершеннолетия.
Обмен квартирами
И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае. Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки. Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость. Обмен квартиру на квартиру, как утверждают риелторы, может потребоваться и для поправки материального положения, когда большая жилплощадь обменивается на меньшую с доплатой. В этом случае и место для жизни сохраняется, и появляются средства для улучшения качества этой жизни.
Родственный обмен квартирами
Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно). Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли.
Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой. Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой.
Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает. Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве. Trade-in Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира.Обмен квартиры уже сам по себе – задача не из легких, а если же речь идет о междугороднем обмене, то дело и вовсе усложняется в разы. Обмен квартиры уже сам по себе – задача не из легких, а если же речь идет о междугороднем обмене, то дело и вовсе усложняется в разы.
Проблем много: во-первых, будет гораздо труднее найти контрагента с подходящим объектом (т.е. обращение к риэлтору становится практически обязательным), да и особенности рынков в разных городах могут порой серьезно различаться. Есть несколько способов обменять свою квартиру на жилье в другом городе – остается лишь выбрать именно тот путь, который подходит именно под ваш случай.Прежде всего, можно осуществить прямой обмен.
Данный способ заключается в том, что владелец жилья в одном городе ищет владельца квартиры в другом, куда он хочет переехать.
Налог и пакет документов И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение. Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа.
Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены. Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет.
О пакете документов лучше всего говорит список содержимого: 1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.
2. Кадастровый паспорт. 3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги. 4.
Существует ли в настоящее время обмен квартирами из одного города в другой
В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям. С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится. Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять.
Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой. Риски И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки.
Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики. Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить.
Category: Новости
advokat-na-donu.ru
Плюсы и минусы обмена жилья
Источник фотографииНа рынке недвижимости сегодня все активнее практикуется такая операция, как обмен жилья, подзабытая со времен СССР. В этом виноват кризис, лишивший большинство людей возможности оплатить наличными сделку купли-продажи. Какие же возможности открывает перед участниками рынка такая схема и какие риски подстерегают тех, кто решился на обмен жилья?
Возможности схемы
Обмен жилья или обмен с доплатой для кого-то может стать реальным вариантом улучшения своих жилищных условий, а для кого-то это способ выйти из затруднительной финансовой ситуации. Для этого нужно всего ничего: найти желающего обменяться квартирами и доплатить при этом небольшую сумму.
Особенно интересен такой способ для тех владельцев квартир, кто испытывает трудности с оплатой ипотечного кредита. Имея проблемы с банком-кредитором, продать квартиру весьма сложно, а вот обменять ее с доплатой на меньшую в менее престижном районе вполне возможно. Схема в этом случае довольно простая, но требует совпадения чересчур многих условий.
Человек, желающий обменять квартиру, должен найти партнера, который недоволен своими жилищными условиями, но имеет некоторое количество средств, достаточных для погашения кредита. В этом случае выгоду получают все: кто-то улучшает свои условия проживания за вполне приемлемую плату, кто-то — избавляется от кабалы банка, оставаясь при этом с квартирой, последний же получает живые деньги по кредиту.
Минусом можно считать длительный поиск покупателя, которому бы подошло ваше жилье. На поиск квартиры по обмену уходит в среднем 2-3 месяца.
Если стороны нашли друг друга и договорились об условиях, то договор мены во многом выгоднее заключения двух договоров купли-продажи (когда каждый продает другой стороне сделки свою квартиру). Выгода же заключается в том, что подоходный налог при договоре мены платится только с суммы доплаты, если же доплаты нет, то нет подоходного налога. Еще один плюс обмена — отсутствие 1%-ной пошлины от суммы сделки в государственный пенсионный фонд и не столь дорогое, как при купле-продаже, оформление необходимых справок.
Если вы решите воспользоваться услугами риэлторского агентства, гонорар риэлтору при операции обмена будет ниже, чем при купле-продаже жилья.
Возможные риски при обмене жилья
Незавершенная новостройка. Сегодня любой незавершенный дом может стать таковым на долгие годы, если не вовсе остаться вечным недостроем. Выходит, взамен реальной квартиры собственник может получить только переуступку прав собственности на виртуальное жилье. Опасность слишком велика.
Доверенность. Если вы сталкиваетесь с ситуацией, при которой с вами готов обменяться жилплощадью не собственник квартиры, а лицо, действующее по доверенности, например, единственный наследник бабушки, которая болеет и сама заниматься обменом не может, то не исключено, что вы имеете дело с мошеннической схемой. Риск заключается в том, что доверитель к моменту сделки мог уже умереть. Имея на руках доверенность, поверенный на вполне законных основаниях до окончания 6-месячного срока на вступление наследников в права получает в БТИ справку-характеристику для отчуждения этой квартиры и может заключить сделку обмена. Хотя, в соответствии со ст. 248 Гражданского кодекса, после смерти доверителя он не имел права распоряжаться его имуществом. Поверенный может просто заявить, что о смерти наследодателя не знал. Могут появиться другие наследники и отсудить уже ставшую вашей квартиру. Если был произведен обмен, получена доплата, а потом квартира была срочно продана, то шансы вернуть свою бывшую собственность и переданную доплату минимальны.
Несовершеннолетние дети. В некоторых случаях наличие несовершеннолетних детей в квартире, предлагаемой для обмена, может создать серьезную проблему, поскольку их права на жилплощадь защищены Семейным кодексом: несовершеннолетние не должны в результате сделки продажи или мены получить меньше жилых метров, чем имели прежде. Согласно ст. 177 Семейного кодекса, для любых сделок с жильем, в котором зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Но сделка обмена может быть признана недействительной, если после ее совершения будет выявлен факт подделки или незаконной выдачи документов, которые нарушают права несовершеннолетних жильцов. Если в процессе данной аферы была произведена еще и доплата, вернуть ее будет очень проблематично.
Справедливости ради нужно заметить, что подобные риски существуют как при обмене, так и при покупке квартиры. Рекомендация может быть только одна: чтобы избежать досадных неприятностей, нужно серьезно подойти к изучению документов на понравившееся жилье, а лучше всего привлечь специалистов, ведь покупка или обмен квартиры происходит не каждый день, а экономия на профессиональной консультации может вылиться в куда более серьезные затраты.
По материалам Интернет-источников
Фото: biznesgid.com.ua
news.ners.ru
Существует ли в наше время обмен жилья?
Кризисные явления в экономике еще более негативно стали отражаться на российском рынке недвижимости. Но, к счастью, о чем-то из ряда вон выходящем пока говорить не приходится. В сегментах рынка все же наблюдается развитие, пусть и минимальное. Парадокс заключается в том, что на фоне вышеуказанной стагнации начинают возрождаться некогда ушедшие явления. Речь, в частности, идет о процедуре по обмену жилья. Почему именно сейчас она становится актуальной?
Тому есть несколько разумных объяснений.
Причины
Первое из них основывается на том, что у потенциальных покупателей зафиксирован дефицит наличных денег. Сегодня людей стала меньше прельщать перспектива использования ипотечного кредита, поскольку риски потерять доход, и своевременно погасить ежемесячный платеж, возросли в разы. Помимо того, прошлогодние итоги показали, что количество сделок на «вторичке» снизилось на 30%. Также произошло уменьшение на 18% объема договоров с условием о долевом участии.
Существует и другая причина того, почему сделки по обмену жилья вновь могут стать повсеместными. Все дело в том, что в настоящее время значительная часть горожан разуверилась, что цены на недвижимость в ближайшую пару лет будут существенно расти. Так утверждают эксперты рынка. Таким образом, можно сделать вывод о том, что сделка по отчуждению квартиры станет более проблематичной, а клиенты будут искать альтернативные варианты улучшения жилищных условий, к которым и относится бартер.
Специалисты выражают уверенность в том, что в скором времени преобладать будут обменные сделки, которые были характерны для советской эпохи: одни будут искать варианты по расширению жилплощади, а другие – по ее уменьшению, но с доплатой.
Будет ли перспектива у таких сделок?
Уже сейчас на отечественном рынке недвижимости можно выделить несколько интересных предложений по бартеру.Эксперты при этом отмечают, что хозяева самых дорогостоящих объектов, рассматривая варианты по обмену, придерживаются наиболее «неординарных» предпочтений. Так, известны случаи, когда владельцы элитных апартаментов в столице были согласны переселиться в дом на «Рублевке» или обменять свой объект на жилье в Испании.
Сегодня доля бартерных предложений составляет около 6-7% от общего количества, но очень скоро, по мнению специалистов, она станет еще больше. При этом четко наметилась тенденция, когда собственники домовладений, находящихся за чертой города, желают произвести обмен на малогабаритное жилье в столичном мегаполисе. Однако эксперты утверждают, что не все так просто. Сегмент загородной недвижимости сегодня развивается медленными темпами, поэтому сделок в нем пока мало. Реальнее было бы говорить о бартере между городскими жителями. К тому же, в настоящее время многие заинтересованы в том, чтобы при осуществлении сделок с недвижимостью меньше платить налогов или вовсе не оплачивать услуги посредников, которые сопровождают сделку купли-продажи. Безусловно, для риэлторов куда менее хлопотно заниматься подбором вариантов по приобретению или отчуждению квартир, чем вникать в тонкости дела по обмену жилья.
Так или иначе, но не все эксперты рынка недвижимости пророчат процедуре бартера долгую жизнь. Некоторые считают, что как только экономическая ситуация в стране улучшится, у потенциальных покупателей вновь появятся наличные деньги, а у риэлторов вновь будет мало времени на отдых. Пока же количество сделок на рынке жилья существенно сократилось, и специалистам по недвижимости приходится по нескольку месяцев сидеть без работы. Остается надеяться, что такая тенденция продлится недолго.
Читайте также:
realtypro24.ru
Прямой обмен недвижимости и как его выполнить?
Источник фотографииВ недавние исторические времена прямой обмен был главным и, пожалуй, единственным средством изменить место жительства гражданина великой страны и на вопрос: «можно ли обменять квартиру» всегда следовал утвердительный ответ. Обменивались все со всеми: в городах и посёлках, внутри регионов, между регионами. Существовали обменные пункты и специальные издания с объявлениями. С началом перехода к рыночной экономике, приоритетным стал вариант купли-продажи недвижимости, хотя до сих пор существует и возможность поменять «что-то на что-то» по договору мены. Именно на этом варианте сделок по недвижимости остановимся подробно.
Сложность прямого обмена недвижимости в оценке обмениваемого имущества и соответствии продуктов обмена друг другу. Есть ещё и момент доплаты за более дорогую недвижимость. Любая из сторон должна увидеть обмениваемый объект внутри, понимать, в каком районе он расположен, кто ваши соседи, есть ли рядом детский сад, школа. магазины. При межрегиональном обмене эти вопросы решить сложно, не съездив на просмотр перед сделкой. Как же сегодня происходят эти процессы?
«Меняю Сочи на Чикаго»…
Эти слова из песни советской рок-группы 80-х годов сегодня сочли бы юмором или несбыточной мечтой. Так оно и есть! Но прямые обмены во внутреннем пространстве России встречаются и предлагаются активно и много. На сайтах по недвижимости есть разделы и рубрики, касающиеся обменов квартир и домов, а законодательно договор мены предполагает такие же права, как и договор купли-продажи. Финансовые нюансы сделки описываются в договоре отдельным пунктом. Возможен и равноценный обмен, и обмен с доплатой по договорённости сторон. Такие сделки популярны при желании представителя одной стороны иметь реальную сумму денег вместо «больших» квадратных метров, при «дорогом» ремонте, за который нужно доплатить, переезде из непрестижного района в центральный (квартиры могут быть при этом абсолютно равноценны), разъезде из многокомнатной квартиры в малогабаритные и так далее. Кому-то просто необходимо улучшить своё материальное положение и обменяв большую квартиру на меньшую с доплатой, решить проблему.
Обмены могут состояться, как с приватизированными квартирами, так и муниципальным жильём, которое нельзя продать без приватизации. Опытный риэлтор поможет обменять недвижимость, уменьшив риски. Существуют риэлторские сообщества, внутри которых на межрегиональном уровне можно производить обменные схемы. Многие агентства сотрудничают, проводя обменные сделки в своих регионах и гарантируя качество, финансовую безопасность и юридическое сопровождение клиентам. Агентства такого уровня есть в любом регионе страны. Поэтому не стоит обращаться за помощью к «мелким рыбёшкам» рынка риэлторских услуг, лучше прийти к «акулам», со сложившимся положительным имиджем и репутацией, которая, как известно, дороже денег. Специалисты агентства расскажут, можно ли обменять квартиру и какие виды обменов существуют.
Альтернативный обмен квартир
Так называют многоступенчатую сделку, в которой могут участвовать от трёх до десяти и более сторон. Выстроить схему такого обмена может только специалист рынка недвижимости. В советское время подпольные маклеры выстаивали обмены из десятков квартир. В наше время работать через куплю-продажу или способом прямого обмена, выстраивая цепочки клиентов, могут только «матёрые» риэлторы с большим багажом проведённых сделок. Можно ли обменять квартиру без агентства? Можно, но для этого, пожалуй, придётся оставить работу и полностью посвятить себя этой задаче.
Если возникла необходимость переезда в другой регион надолго или насовсем, вопрос о приобретении недвижимости встаёт обязательно. Оплачивать дорогостоящую аренду, изымая ежемесячно крупную сумму из семейного бюджета не хочется никому. Начинается поиск вариантов и переговоры по телефону и скайпу. Рекомендуется обменяться фильмами о своей недвижимости, но лучше побывать и посмотреть всё самому. В этом случае вопросов будет гораздо меньше. Если нет прямых обменов на город, в котором вы проживаете, остаётся вариант продажи, который может затянуться на месяцы и сдачи в аренду на время продажи. Поэтому лучше доверить свои проблемы опытному сотруднику агентства недвижимости, с которым вы сможете постоянно поддерживать связь.
Новые виды сделок
В последние несколько лет появились варианты сделок с недвижимостью, которые классифицируются, как обмены. Это:
- сделки с участием материнского капитала, как формы оплаты,
- обмены «trade-in» с передачей своей квартиры девелоперам в счёт готовой квартиры в новостройке,
- обмены с ипотечным жильём с участием банка, выдавшего кредит, при котором подписывается два документа: договор продажи, по которому покупатель должен выплатить существующий долг по продаваемой недвижимости и договор покупки. Квартира находится под обременением до выплаты кредита новым собственником. Банки идут неохотно на переоформление долговых обязательств, требуя выплаты всей суммы долга по квартире при проведении сделки.
Муниципальная на приватизированную
Такой вид обмена существует, но предполагает сбор большого количества документов со стороны владельцев муниципального жилья. Для собственника приватизированной квартиры обмен на муниципальную невыгоден с точки зрения юридической составляющей объекта владения. Обмен с муниципальным жильём может состояться только по договору мены, в то время, как собственники могут выбрать для себя наиболее простую и быструю форму обмена недвижимости.
Налоговые правила при подписании договора мены применяются также, как и при договоре купли-продажи. Если продавец владел собственностью более трёх лет, он освобождается от налогообложения. В случае прямого обмена стороны, согласно Гражданского кодекса (ст.567) признаются продавцом и покупателем. Оплата производится в натуральной форме, по отражённой в договоре мены, стоимости.
Документы, необходимые при оформлении договора мены:
- правоустанавливающие,
- кадастровые,
- финансово-лицевой счёт и домовая книга (выписки),
- справка об обременениях из регистрационной службы (или МФЦ),
- отчёт об оценке,
- документы о браке или его расторжении,
- письменное согласие супруга(и),
- справка органов опеки (для прописанных или имеющих доли несовершеннолетних детей),
- паспорта или другие, удостоверяющие личность, документы.
Если решение о прямом обмене у вас созрело, лучше всего обратиться к риэлторам, хотя это предполагает дополнительные траты. Поверьте, оно того стоит!
news.ners.ru
Обмен и мена квартир - в чем разница?
Возможны несколько вариантов обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности
Обмен муниципальных квартир
Новый Жилищный кодекс установил, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма может быть осуществлен только с согласия наймодателей (т.е. муниципалитетов, либо иных собственников жилья). Чтобы его получить, наниматели должны предоставить договор об обмене каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма. Согласие последних (или отказ) должно быть выражено в письменной форме и выдано обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказать в обмене вам могут в следующихслучаях:
если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (указаны в ст. 51 ЖК РФ).
Помимо всего прочего, для совершения обмена требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих). Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Мена приватизированных квартир
Существует несколько вариантов обмена приватизированных квартир. Можно, например, найти покупателя на свою квартиру и подыскать подходящее жилье на вторичном рынке - в этом случае одновременно заключаются два договора купли-продажи. Такие сделки называются альтернативными и в настоящее время наиболее распространены.
Но можно прибегнуть и к прямому обмену, заключив договор мены, в соответствии с которым стороны обмениваются равноценной недвижимостью. В договоре может быть указан размер доплаты. Например, в случае мены разных по площади квартир участник договора мены жилого помещения обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает.
Не исключен также обмен приватизированной квартиры на неприватизированную. Граждане, совершающие такой обмен, фактически обмениваются своими правами и обязанностями. Бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником приватизированной квартиры, полученной им по обмену, а бывший собственник в обмен на свое право собственности получает право найма и становится нанимателем. При этом бывший собственник не может приватизировать полученную по обмену квартиру, поскольку он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Обычно при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную приватизированная квартира отчуждается посредством заключения договора дарения или купли-продажи в пользу лица, въезжающего в эту квартиру.
news.ners.ru
Обмен недвижимости
Обмен недвижимости это одна из самых сложных операций на рынке недвижимости. Когда возникает потребность улучшить свои жилищные условия путем увеличения или уменьшения жилой площади, переезда из квартиры в дом и наоборот, вот здесь то без обмена не обойтись
Следует отметить, что как такового, прямого обмена не существует. Случай, весьма исключительный. Ведь нужно чтобы обе стороны устроили предлагаемые объекты. Такой способ прямого обмена был популярен в советское время, когда не было возможности продавать или покупать объекты недвижимости. Но поиск квартиры затягивался порой на долгие годы. Сейчас же все происходит через куплю - продажу, что заметно упростило данную операцию. Происходит это примерно следующим образом: Квартира выставляется на продажу и как только, найдется желающий приобрести её, он вносит аванс (задаток) за данный объект недвижимости. С этого момента, продавцы начинают поиск встречного объекта недвижимости, который будет устраивать их на вкус и цвет. После того как таковой найден, они точно так же, на тех же условиях вносят за него аванс. Остается договориться на день сделки, составить договора купли – продажи, выписаться и получить форму 40. В день сделки, на регистрацию подается 2 пакета документов. Один на продажу квартиры, а другой на покупку. Выходит, что продавцы выезжают из одного объекта недвижимости в другой.
Довольно рискованно продавать квартиру, а потом бросаться на поиски встречного варианта. Ведь с покупкой могут возникнуть проблемы, а срок выселения из продаваемого объекта недвижимости будет составлять, скорее всего, 2 недели. Да и не каждый, рискнет остаться на какой то период без жилья, зато с большими деньгами.
Сложнее дело обстоит с так называемыми цепочками. Например: некие граждане продают комнату, а взамен покупают однокомнатную квартиру. Но продавцы однокомнатной приобретают двух комнатную, а продавцы двух комнатной квартиры покупают трех комнатную….. И так далее. Такие цепочки могут держать в себе вплоть до 15 объектов, что значительно осложняет выход на сделку. И если у кого-то что сорвется, пострадают все. Как показывает практика, в таких цепочках каждому участнику просто необходим компетентный человек в виде специалиста по недвижимости.
К обмену недвижимости, или говоря другими словами к продаже квартир, комнат, домов с одновременной покупкой встречного варианта, необходимо отнестись очень серьезно. Данная операция очень сложна даже для риэлторов, чего уж там говорить о людях, которые не связаны по роду деятельности с недвижимостью.
mdmspb.com
