Аренда недвижимости с выкупом: Аренда квартир с последующим выкупом?

Содержание

Аренда жилья с последующим выкупом. Как это работает? – Юридические вопросы сделок с жильем

Photo by Leohoho on Unsplash

Вы находитесь на стадии покупки квартиры? Прочитайте нашу статью, возможно, аренда с последующим выкупом решит некоторые ваши проблемы.

Вариант аренды квартиры с последующим выкупом может быть удобен в разных случаях.

Скажем, у вас нет полной суммы для выкупа квартиры и вы не планируете брать ипотеку.

В этом случае вы можете договориться с владельцами недвижимости, что пока будете жить в квартире на условиях аренды. Имущество ещё остается в собственности владельцев, но деньги за аренду уже идут в счет оплаты квартиры.

Эти нюансы обязательно нужно прописать в договоре, который будет составлен при участии квалифицированного юриста.

По Гражданскому кодексу РФ в договоре аренды может быть указано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Вряд ли кто-либо из владельцев будет согласен на то, что вы будете выплачивать всю сумму оплаты путем аренды. Срок получится приличный. Поэтому вы должны рассчитывать, что в ближайшем времени у вас появятся деньги для полного расчета.

Например, вы выставили свою квартиру на продажу и, пока она продается, уже нашли новую жилплощадь и заехали в нее по условию аренды. Ваша квартира продалась — вы выкупили новую квартиру.

Бывают ситуации, когда люди хотят арендовать квартиру на 10 и более лет, при этом закрепив за собой право дальнейшего выкупа. Аналогично ежемесячные отчисления идут в счет будущей оплаты. Например, это вариант, если есть проблемы с оформлением ипотеки. Но подобные сделки встречаются крайне редко. Так как продавцу не выгодны такие условия.

Как правило, продавец не сдает квартиру на длительный срок при условии выплат в счет дальнейшей покупки. Ему выгоднее просто сдавать квартиру, не уменьшая стоимость ее продажи в будущем. Например, на полученные от аренды деньги сделать ремонт и продать. Поэтому срок аренды обычно не превышает полугода.

Однако собственнику тоже может быть удобна сдача квартиры. Скажем, владелец хочет продать квартиру, но пока есть некоторые трудности: нет времени/проблемы с бумагами/нужно выписать кого-то из квартиры и т.д. Однако сам собственник в квартире уже не живет. Сдавать жилплощадь на короткий срок проблематично, так как многие съемщики предпочитают длительную аренду. Чтобы в дальнейшем продажа не заняла много времени, покупателя находят сразу и при этом уже в счет аренды получают от него деньги, которые могут быть нужны на решение текущих проблем.
На что обратить внимание в договоре:

не допускать двоякого толкования формулировок договора, которые могут стать причиной отказа в выкупе;

договор аренды, предусматривающий дальнейший переход права собственности, заключается по форме договора купли-продажи;

размер аренды и выкупной цены должны быть оговорены и прописаны.

То есть:

заключаем договор купли-продажи с условием аренды,

выплачиваем ежемесячные платежи,

заключаем договор купли-продажи.

Стороны обязательно прописывают срок аренды, размер месячной оплаты и выкупного платежа. Обратите внимание, что, как правило, на такую сделку соглашаются владельцы квартир, которым сложно продать свою квартиру или есть какие-либо проблемы.

Что такое аренда с правом выкупа?

Задайте вопрос и мы Вам обязательно ответим

12 Декабря 2022

Кроме классических способов приобретения недвижимости в новостройке или на вторичном рынке существует схема покупки квартиры на условиях аренды с правом выкупа после внесения всей суммы. Этот способ не получил широкого распространения, обычно, если не хватает средств, используют ипотечное кредитование.

Содержание:

Что такое аренда с правом выкупа

Что можно купить по такому договору

Что нужно учесть при оформлении сделки

Преимущества и недостатки

Оформление договора

Что такое аренда с правом выкупа

Изменение Центробанком ключевой ставки привело к снижению спроса на недвижимость. Особенно это сказалось на вторичном рынке. Есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке – оформление договора аренды с правом выкупа. Основное отличие от лизинга заключается в том, что при лизинге имущество, сдаваемое в аренду, покупается арендодателем с целью продажи.

При аренде это не является распространённым явлением. Также в лизинге участвуют три стороны, а в аренде с выкупом – две. Владелец недвижимости и арендатор заключают договор аренды, в котором прописывают возможность в дальнейшем выкупить жильё.

В договоре оговариваются детали:

первоначальный взнос, его размер колеблется от 10% до 40% от стоимости жилья;

арендные платежи;

выкупные взносы;

срок договора на законодательном уровне не установлен, обычно не превышает 10–15 лет.

После того как арендатор выплатил всю сумму за квартиру с выкупом, жильё переходит в собственность арендатора. Если в период действия аренды одна из сторон решила выйти из сделки, владелец возвращает арендатору выплаченные деньги, вычтя арендную плату за прошедшее время.

Договор аренды квартиры с выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко. Его заключают в силу нестандартных ситуаций. Например, квартира дорогая, находится в неудобном месте, собственнику срочно потребовалась часть стоимости жилья. Он рискует продать квартиру дёшево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет.

Этот вариант удобен для покупателя, для него аренда с выкупом – это возможность сразу въехать в квартиру, постепенно выплачивая её стоимость. Рискует и арендатор, так как владелец квартиры может расторгнуть договор аренды, продать её, подарить, использовать в качестве залога для оформления кредита или ипотеки. Существует риск наложения ареста на недвижимость.

Что можно купить по такому договору

По этой схеме продают объекты, которые трудно реализовать традиционным способом – старые квартиры, находящиеся в неудобном месте, на окраине города. Речь может идти об элитной недвижимости, которую трудно продать из-за ограниченной целевой аудитории.

Объектами сделки могут быть:

квартиры;

дома;

дачи;

земельные участки;

оборудование, транспортные средства.

Арендодателем может быть собственник либо третье лицо, которому владелец передал это право.

Что нужно учесть при оформлении сделки

С правовой точки зрения такой договор является смешанным и включает нормы аренды квартиры (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и купли-продажи (ст. 609 ГК РФ). Чтобы договор аренды с правом последующего выкупа был признан заключенным, в нем необходимо предусмотреть размер арендной платы (за пользование жильем) и размер денежных средств, которые засчитываются сторонами договора как плата за выкуп. Также необходимо определить размер всей выкупной цены. При составлении договора необходимо продумать условия аренды, чтобы они были выгодны для обеих сторон.

Учтите следующие нюансы:

Важно, чтобы у арендатора в дальнейшем было приоритетное право на выкуп. Необходимо сразу же оговорить цену и сроки получения денежных средств.

Чтобы не возникло проблем, связанных с ценой недвижимости, нужно предусмотреть переоценку дома или квартиры в соответствии с рыночной стоимостью. В этом случае, если цены на недвижимость вырастут, владелец не потеряет деньги. Можно прописать в договоре ежемесячную переоценку с учётом инфляции.

В договоре должны отсутствовать формулировки, которые можно истолковать двояко.

Необходимо предусмотреть варианты действий, предпринимаемых в случае нарушения условий договора.

Если срок аренды превышает год, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Желательно застраховать квартиру с выкупом, условия страхования прописать в договоре. Можно выбрать один из двух порядков расчета. В первом случае распределить цену квартиры по ежемесячным платежам, во втором – установить ежемесячную арендную плату и отдельно цену выкупа помещения.

Расчеты рекомендуется проводить через банк, поскольку тогда надежно фиксируются размер и дата внесенных сумм. Если все-таки оплата производится наличными, прием денег необходимо оформлять распиской об их получении с указанием даты. Желательно предусмотреть размер обеспечительного платежа. Если арендатор не нанёс ущерба недвижимости, арендодатель обязуется вернуть обеспечительный платёж после перехода недвижимости арендатору.

Преимущества и недостатки

Наиболее распространёнными объектами аренды с правом выкупа являются квартиры и дома. Как и любая другая сделка, она имеет свои отрицательные и положительные стороны.

Преимущества выкупа арендуемого имущества:

Арендатор знает все характеристики квартиры, в том числе скрытые, ввиду длительного проживания. Имеет возможность выплачивать оговоренную сумму без процентов и посредников. Обладает приоритетным правом на приобретение имущества, если арендодатель захочет его продать, даже если в договоре не было пункта о возможности выкупа.

Арендодатель заключил с арендатором долгосрочные правовые отношения, это повышает уровень надёжности контрагента.

Не нужно тратить время и деньги на поиск покупателя, если возникла необходимость продать квартиру, а арендатор согласен её приобрести.

Условия договора достаточно гибкие, можно продать неликвидное жильё.

В некоторых случаях цена выкупа жёстко зафиксирована в договоре, её нельзя изменить в одностороннем порядке.

Срок договора согласовывается двумя сторонами.

Если арендатор передумал выкупать объект, арендодатель обязан вернуть платежи в счёт выкупной стоимости.

Общая сумма затрат меньше, чем при использовании ипотечного кредитования, проценты отсутствуют.

Арендатор пользуется недвижимостью сразу же после заключения договора.

Не нужно вносить первоначальный взнос.

Особенность договора заключается в том, что стороны находятся в равном положении, ни одна из них не имеет преимуществ, поэтому не может диктовать невыгодные варианты. Схема аренды квартиры с выкупом мало распространена на территории РФ, даже юристы плохо знакомы с подобной практикой. При возникновении судебных споров разбирательство может затянуться надолго.

К недостаткам можно отнести небольшой выбор квартир, не всегда они расположены в удобном месте. На время действия договора аренды арендатор не является собственником. Это основное отличие от ипотеки, при приобретении квартиры по ипотечному кредитованию он сразу становится полноправным владельцем, может зарегистрировать по месту проживания себя и своих родственников.

Оформление договора

Субъектом по такому соглашению могут выступать как физические, так и юридические лица. Сделка является смешанным договором, содержащим элементы аренды и купли-продажи. Чтобы правильно оформить договор, желательно обратиться к профессиональному юристу. Преамбула документа включает наименование разновидности сделки, место и дату заключения договора, имена и роли участников соглашения.

Содержание:

В начальных пунктах документа приводят данные о предмете соглашения. Важно указать точные характеристики, чтобы впоследствии не возникло спорных ситуаций. В этом пункте необходимо описать жильё: кадастровый номер, площадь, точный адрес, количество и размер комнат, наличие коммуникаций, состояние ремонта, какая есть сантехника и т. д.

В отдельном разделе прописывается информация о сумме арендных выплат, о порядке расчётов по договору. Деньги могут вноситься ежемесячно или ежеквартально до определённого числа. Раздел содержит информацию о порядке внесения, лучше вносить денежные суммы безналичным переводом на банковский счёт арендодателя.

Обязанности сторон. Этот пункт оговаривает обязанность арендодателя передать квартиру в пользование арендатору в определённый срок после подписания соглашения в надлежащем состоянии, устранять последствия неблагоприятных ситуаций, произошедших не по вине арендатора, осуществлять капитальный ремонт. Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, содержать жильё в должном состоянии, использовать его по целевому назначению.

В отдельном разделе предусматривается ответственность сторон. Здесь могут быть разные обстоятельства по взаимному согласию контрагентов, касающиеся неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по этому договору, нанесения ущерба, просрочки внесения арендной платы.

В заключительной части документа содержатся данные о порядке расторжения или продления договора, разрешения споров и форс-мажорных ситуаций. В конце договора стороны ставят свои подписи, сделка считается заключенной. Если срок сделки превышает 12 месяцев, необходима государственная регистрация. Договор может быть составлен в простой письменной форме, по желанию сторон заверен у нотариуса.

10 советов по покупке недвижимости для сдачи в аренду

Если вы смотрели повторы передачи HGTV «Доходная недвижимость» и задавались вопросом, не пора ли купить инвестиционную недвижимость и стать арендодателем, вы не одиноки.

Из-за недавнего скачка инфляции, исторически низких процентных ставок и настроения миллениалов арендовать недвижимость, а не владеть ей, покупка арендной недвижимости в последние годы резко возросла.

На самом деле, согласно недавнему исследованию Bankrate, недвижимость сейчас является любимым долгосрочным вложением американцев. Инвестиции в недвижимость неизменно считаются одним из лучших вариантов с тех пор, как Bankrate начал исследование в 2012 году9. 0003

Стоит ли брать недвижимость в аренду? Эксперты предлагают квалифицированное да, если вы сначала сделаете свою домашнюю работу. Вот 10 вещей, которые следует учитывать, прежде чем погрузиться в инвестиционную недвижимость.

10 советов по покупке недвижимости для сдачи в аренду:

Определите, подходит ли вам покупка инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду
Купить или финансировать? Проанализируйте, что лучше для вас
Найдите правильное место
Успех требует долгосрочной перспективы
Убедитесь, что вы являетесь домовладельцем
Бюджет на неожиданность
Не забудьте продлить аренду
Хотите долгосрочных арендаторов? См. Раздел 8
Не забывайте об аренде имущества при налогообложении
Понять, как работает закон об аренде

1. Определите, подходит ли вам покупка инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду

Забудьте стереотипы телесериалов о невежественных домовладельцах. Чтобы получить максимальную отдачу от доходной собственности, требуется внимание бухгалтера к деталям, понимание юристом законов арендодателя-арендатора, дальновидность гадалки и, если вы решите управлять своей арендуемой недвижимостью самостоятельно, твердый, но дружелюбный нрав арендодателя.

«Люди, которые хотят стать арендодателями, терпят неудачу, так это то, что они не осознают, сколько труда для этого требуется», — говорит Дайана Джордж, основатель DG Design Group.

Итак, прежде чем прыгать, вам нужно подумать, есть ли у вас время, желание и навыки для управления арендой. Хотя арендная недвижимость считается пассивной инвестицией, это не означает, что вы полностью пассивны в управлении ею.

В долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимость могут выгодно отличаться от других долгосрочных инвестиций, таких как акции, но результаты могут значительно различаться в зависимости от обстоятельств региона и конкретной собственности. Вы захотите подумать, сможете ли вы увеличить арендную плату с течением времени и почему экономика, связанная с недвижимостью, поддержит это, среди прочего. Независимо от того, финансируете ли вы недвижимость или нет, и условия любого финансирования могут оказать значительное влияние на прибыль, которую вы в конечном итоге заработаете.

Если управление инвестиционной собственностью кажется слишком сложным, но вы все еще заинтересованы в недвижимости, вы можете подумать о том, чтобы стать владельцем инвестиционного фонда недвижимости или REIT. REIT — это публично торгуемые ценные бумаги, которые инвестируют в недвижимость и, как правило, возвращают инвесторам большую часть своей прибыли в виде дивидендов. Это может быть способом получить доступ к инвестициям в недвижимость без хлопот по управлению недвижимостью.

2. Покупка или финансирование? Проанализируйте, что лучше для вас

В то время как некоторые финансовые эксперты настаивают на том, что вы никогда не должны арендовать жилье, если вы не можете заплатить за него наличными, Джереми Киснер, старший советник по управлению состоянием в Surevest Wealth Management в Фениксе, не согласен.

«Кредитное плечо (то есть ипотека) обычно увеличивает прибыль, как в плюсе, так и в минусе», — говорит Киснер, которому принадлежат две сдаваемые в аренду объекты в Лас-Вегасе.

Например, представьте себе сдаваемое в аренду имущество, купленное наличными за 100 000 долларов. Дом приносит арендную плату в размере 12 000 долларов в год после всех расходов, таких как техническое обслуживание и страховка, и облагается налогом в размере 1000 долларов. При графике амортизации в 27,5 лет и ставке налога на прибыль в 20 процентов инвестор заработает чуть более 9 долларов.,500 наличными в год. Таким образом, годовой доход инвестора составляет около 9,5%. Неплохо.

Вот как работал инвестор, использующий кредитное плечо, при условии, что тот же самый дом. У этого инвестора ипотечный кредит на 80 процентов дома, что составляет 4 процента. После вычета операционных расходов, а также дополнительных процентных расходов этот инвестор зарабатывает почти 5580 долларов наличными в год. При вложенных 20 000 долларов годовой доход инвестора составляет около 27,9%.

На самом деле, ситуация для владельца кредитного плеча немного лучше, чем можно предположить по этим цифрам. Это связано с тем, что часть арендной платы идет на погашение основного долга по ипотечному кредиту. Таким образом, хотя инвестор не мог присвоить денежный поток, потому что он был использован для выплаты кредита, он все равно получал прибыль (и платил налоги) с этих денег.

Это сила кредитного плеча, которая влияет на доходность инвестора.

Джордж соглашается: «Я определенно согласен с переходом на обычную (ипотеку). Это действительно хороший способ максимизировать ваши доллары».

Если вы решите профинансировать покупку, имейте в виду, что вам нужно будет внести более крупный первоначальный взнос, чем обычно требуется для ипотечного кредита. Большинство кредиторов требуют первоначальный взнос в размере не менее 15 процентов для инвестиционной собственности. Вам также необходимо иметь достаточно наличных денег, чтобы покрыть расходы на закрытие, страхование домовладельцев, налоги на недвижимость и проблемы с техническим обслуживанием, которые возникают в собственности.

3. Найдите правильное местоположение

Эта старая мантра риэлтора о важности местоположения приобретает интересный оборот, когда применяется к доходной собственности.

«Лучшие места с наибольшей оценкой — это те, где у вас потенциально будет наихудший денежный поток при аренде», — говорит Киснер.

Почему? Инвесторы могут получать прибыль двумя способами: денежным потоком и повышением стоимости. В некоторых областях инвесторы могут захотеть увеличить денежный поток, чтобы компенсировать более медленное укрепление. Но если инвесторы ожидают существенного повышения стоимости участка, они могут быть готовы отказаться от части денежного потока, чтобы насладиться этим повышением. Результат: повышение стоимости жилья опережает рост арендной платы, а дома растут, принося относительно низкий денежный поток.

«В результате недвижимость должна дорожать больше, чтобы конкурировать в качестве инвестиции с недвижимостью в менее привлекательных районах», — говорит Киснер.

Его решение: ошибиться в сторону оценки. Вот что он делает со своими двумя арендами, которые в хороший месяц едва окупаются. «Но если я буду держать их до тех пор, пока мне не исполнится [возраст] 60 лет, когда они будут выплачены, даже после уплаты налогов на недвижимость и страховки, я удвою свой доход от социального обеспечения», — говорит он.

4. Успех требует долгосрочной перспективы

В квартире, которую Киснер держал 13 лет, было два арендатора и низкие эксплуатационные расходы, в то время как в другой квартире за четыре года было три арендатора — последний из них был дорогостоящим выселением.

Он следует тому же совету, что и своим клиентам.

«Проблемы людей почти со всеми инвестициями заключаются в том, что они просто не держат их достаточно долго», — говорит Киснер. «С арендой, если вы безубыточны на основе денежного потока, это на самом деле не так уж плохо, потому что вы платите основную сумму и таким образом наращиваете капитал. Тогда, надеюсь, вы также увидите некоторую оценку».

Итак, если вы хотите зарабатывать деньги на недвижимости, вам нужно думать о долгосрочной перспективе. По мере того, как вы выплачиваете или ликвидируете основную сумму в течение многих лет, вы сможете увеличить свой денежный поток.

5. Убедитесь, что вы являетесь арендодателем. Материал

Если вы покупаете недвижимость, сдаваемую в аренду, должны ли вы быть собственным арендодателем или раскошелиться на 6-10 процентов своего дохода от аренды в пользу управляющей компании? Хотя правильного ответа для всех не существует, Джордж и Киснер предпочитают отдавать работу субподрядчикам.

«Они проверяют биографию вашего арендатора, следят за тем, чтобы он подписал договор аренды и вовремя платил арендную плату», — говорит Джордж. «Это освобождает вас для управления своими деньгами, а не вашей собственностью и арендаторами».

Кэти Херцог, бывший президент компании LandlordAssociation.org в Эри, штат Пенсильвания, говорит, что быть владельцем собственного дома может быть серьезная обратная сторона.

«Если вы подойдете слишком близко к своим жильцам, а у жильцов возникнут финансовые проблемы, вы можете застрять, потому что не хотите их выселять», — говорит она. «Вы должны быть очень профессиональны в этом, потому что, если кто-то не платит за аренду, он ворует у вас».

Кроме того, удобно ли вам принимать административные решения, которые необходимо принимать при управлении недвижимостью? Будете ли вы ремонтировать или в конечном итоге замените неисправный кондиционер или протекающую посудомоечную машину? Вам нужно будет сделать звонок о том, что является лучшим курсом действий.

6. Бюджет на случай непредвиденных обстоятельств

Неспособность спланировать множество расходов на аренду жилья может привести к катастрофе.

«Как арендодатель вы хотите откладывать от 20 до 30 процентов своего дохода от аренды на ремонт, техническое обслуживание и непредвиденные расходы, — говорит Герцог.

«Вы хотите убедиться, что вы не просто живете за счет этого, — говорит она, — потому что тогда, когда произойдет что-то серьезное, у вас не будет денег, чтобы исправить это, и теперь вы застряли, потому что вы домовладелец, у которого есть недвижимость, которую нужно срочно отремонтировать, а у тебя нет таких денег».

Киснер не может не согласиться: «По моему опыту, вы всегда недооцениваете все различные расходы, которые могут возникнуть, и всегда переоцениваете то, насколько положительным будет денежный поток», — говорит он.

7. Не забывайте продлевать договоры аренды

Если у семейных арендодателей и есть одно слепое пятно, так это несвоевременное продление договоров аренды, по словам Джорджа.

«Вы удивитесь, узнав, сколько арендодателей не продлевают свои договоры аренды каждый год, поэтому они позволяют своим арендаторам арендовать жилье помесячно», — говорит она. «Что в этом плохого? Что не так, все их мысли таковы, что теперь, если я хочу выселить своего арендатора, я не могу, потому что теперь они не привязаны к договору аренды».

«Кроме того, они не могут поднять арендную плату», — говорит Джордж. «Единственный способ изменить арендную плату — это заставить их подписывать форму об изменении арендной платы каждый год. Так вы держите своих арендаторов под контролем. Когда вы позволяете этому идти своим чередом, может быть очень сложно вернуть ваших арендаторов в нужное русло», — говорит Джордж.

В зависимости от штата, округа и города, где находится имущество, арендодатели могут уведомить о выселении на определенный период. В Калифорнии, где проживает Джордж, штат требует, чтобы арендодатели уведомляли арендаторов, которые прожили в собственности более года, за 60 дней (или за 30 дней, если менее года), хотя в других странах ситуация может быть иной. города, контролируемые арендной платой. Одновременно арендодатель может предложить новый договор аренды.

8. Нужны долгосрочные арендаторы? Обратите внимание на раздел 8

. Внезапное освобождение жильцов — бич любого арендатора.

«Каждый месяц, когда арендная плата остается свободной, вам приходится оплачивать ипотеку, коммунальные услуги и обслуживание из своего кармана, поэтому ремонт — это одна из вещей, которую вам нужно решать очень быстро», — говорит Герцог.

Одно популярное решение? Дайте шанс арендаторам по 8-му разделу.

Раздел 8, также известный как Программа ваучеров на выбор жилья Департамента жилищного строительства и городского развития, обычно ограничивает арендную плату для американцев с низким доходом, которые соответствуют требованиям, в размере 30 процентов от их скорректированного ежемесячного дохода. В то время как некоторые арендодатели скептически относятся к оформлению документов и потенциальным проблемам с содержанием, которые возникают у некоторых арендаторов по 8-й программе, Hertzog положительно относится к арендаторам по 8-й программе.

«Пожилые люди и люди с ограниченными возможностями обычно являются отличными арендаторами. Они отлично заботятся об имуществе, потому что это их дом. Вот где они хотят быть. Кроме того, если они не будут платить арендную плату или разрушат ваш дом, они рискуют потерять свой ваучер по 8-й программе», — говорит она.

Недостатком арендаторов по Разделу 8 является то, что с течением времени может быть сложнее повышать арендную плату, что может повлиять на вашу способность компенсировать растущие расходы более высоким доходом от аренды.

9. Не забывайте об аренде имущества во время уплаты налогов

Каждую весну на владельцев доходной собственности падает единственный луч солнца, когда они вместе со своим бухгалтером готовят декларацию по федеральному подоходному налогу.

«Когда у тебя есть собственный дом, ты можешь списать проценты и на этом все», — говорит Джордж.

«Но когда вы владеете инвестиционной недвижимостью, ваша налоговая форма по Списку E позволяет вам списывать почти все на свете, от покраски дома до замены лампочек.

«Итак, даже если у вас есть доход от сдачи в отчет, вы можете показать меньший доход, чем вы фактически получаете, и списать платежи по ипотеке и проценты, в то же время увеличивая капитал», — говорит Джордж.

Именно мощное сочетание налоговых льгот и доходов от инвестиций помогает поддерживать интерес инвесторов к сдаваемой в аренду недвижимости.

10. Понимание того, как работает закон об аренде

По словам Герцога, законы штата и местные законы о арендодателях и арендаторах могут действовать как открытая крышка люка для арендаторов, которые их игнорируют.

В данном случае речь идет о залоге арендатора. Это не так просто, как собрать и удержать деньги.

«Бухгалтерия определенно задействована. Вам нужно иметь этот счет для каждого арендатора и хранить эти деньги на этом счете и экономить их», — говорит Герцог. «Законы о залоге регулируют, сколько времени у вас есть, чтобы вернуть залог после окончания аренды, за вычетом любых расходов на уборку и ремонт, все из которых должны быть перечислены».

«В некоторых штатах, если вы не сдадите его, арендатор может потребовать от арендодателя двойного страхового залога за то, что он не вернул его в течение указанного периода времени», — говорит она.

Конечно, это только один аспект законов об аренде недвижимости, и есть много других, которые арендодатели должны знать, чтобы не столкнуться с ними. Вам необходимо ознакомиться с правилами выселения, справедливым жильем и другими нормативными требованиями.

Практический результат

Сдаваемая в аренду недвижимость может стать отличной инвестицией, если подойти к ней с деловым подходом. Но вы захотите понять (насколько это возможно), во что вы ввязываетесь, прежде чем откладывать деньги. Хотя привлекательность получения пассивного ежемесячного дохода от недвижимости высока, важно помнить, что часто требуется много работы, чтобы поддерживать этот доход.

Узнайте больше:

Сколько жилья вы можете себе позволить?
Это лучшее (и худшее) время для продажи дома
8 вещей, которые нужно сделать сразу после покупки нового дома

— Джей Макдональд написал оригинальную версию этой истории. Брайан Бейкер из Bankrate также внес свой вклад в обновление этой истории.

12 шагов для покупки сдаваемого в аренду имущества, приносящего денежный поток

Чтобы купить отличное сдаваемое в аренду имущество, приносящее денежный поток, необходимо выполнить 12 шагов. Это руководство научит вас всем 12, чтобы вы были готовы приобрести инвестиционную недвижимость.

Об авторе: Бен Мизес — инвестор в недвижимость, лицензированный агент по недвижимости и генеральный директор Clever Real Estate. Бен увеличил портфель инвестиционной недвижимости до 22 дверей в городе и округе Сент-Луис.

Создание портфеля инвестиционной собственности было лучшим финансовым решением, которое я когда-либо принимал. Это позволило мне создать эффект снежного кома денежного потока от моей сдаваемой в аренду недвижимости, что позволяет мне покупать дополнительные объекты и сохранять ежемесячные платежи.
денежный поток растет.

Однако, прежде чем я получил портфолио из 22 дверей, мне пришлось рискнуть и купить свою первую недвижимость.

Я помню, как нервничал, когда тратил такую большую часть своего состояния на одну вещь. Я волновался, действительно ли я покупаю хорошую сделку — и смогу ли я сохранить недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду.

В итоге у меня все получилось, но мне пришлось усвоить много уроков на собственном горьком опыте. Если бы я знал тогда то, что знаю сейчас, я бы сэкономил тысячи долларов — и часы и часы боли.

Если вы подумываете о покупке своей первой сдаваемой в аренду недвижимости, это руководство сделает это намного проще (и менее болезненно), чем это было для меня!

ПЕРЕЙТИ К РАЗДЕЛУ

Видео — Как купить сдаваемую в аренду недвижимость

В этом видео я проведу вас через 12 шагов, описанных в этом руководстве, и поделюсь некоторыми подробностями о своем портфолио.

Шаг 1. Поставьте цели

Этот шаг часто упускают из виду, но он невероятно важен. В конце концов, очень сложно создать успешное портфолио, если вы не знаете, как на самом деле выглядит успех.

Спросите себя: «Почему я хочу владеть инвестиционной недвижимостью?» У вас могут быть такие ответы, как «Я хочу бросить работу с 9 до 5», или «Я хочу иметь возможность путешествовать по миру», или «Я хочу получать дополнительный доход в размере 20 000 долларов в год».

Ответ на вопрос облегчает выбор долгосрочной стратегии. Если вы хотите сменить работу, чтобы иметь возможность путешествовать, вы можете решить, что ваша цель — зарабатывать 10 000 долларов в месяц, чтобы с комфортом заменить вашу работу.

Если вы решите инвестировать в многоквартирные квартиры, это может означать приобретение 40 дверей, которые приносят 250 долларов ежемесячного денежного потока. Вы можете создать портфолио всего из 10 4плексов (квартир).

Или вы можете купить дома, которые приносят 600 долларов в месяц, что составит 17 домов на одну семью, которые вы сдаете в аренду.

Какой бы ни была ваша цель, важно иметь ее, чтобы вы могли выбрать стратегию, способную привести вас к ней в приемлемое для вас время.

Лично я и мой партнер поставили перед собой цель достичь финансовой свободы, получая пассивный доход в размере 20 000 долларов в месяц. Мы собираемся достичь этой цели, построив большой портфель квартир в городе и округе Сент-Луис. Мы на шаг впереди
80 квартир к концу 2021 г. и должны достичь нашей цели в 2022 г.

Шаг 2: Установите свой бюджет

Прежде чем приступить к действиям, вам необходимо понять, что вы можете позволить себе в инвестиционной собственности.

Установить бюджет на самом деле проще, чем многие думают, так как есть только две вещи, которые вам нужно учитывать, когда дело доходит до первоначального взноса.

Во-первых, спросите себя, сколько наличных денег вам действительно удобно инвестировать. Некоторым людям удобно вкладывать более 50% своего состояния в собственность, в то время как другие никогда не хотят, чтобы недвижимость составляла более 20-25% их общего состояния.

Выберите подходящее для вас число, а затем умножьте его на пять, чтобы получить общую сумму собственности, которую вы можете себе позволить (банк покроет 80%)

Второй вопрос, который вы должны домашний взлом.

Взлом дома — это когда вы покупаете многоквартирный дом, затем живете в одной квартире, а остальные сдаете в аренду.

Проживая в этом доме, вы имеете право на получение кредита по ставке всего 3,5%, что позволяет новым инвесторам, которые в противном случае не могли бы позволить себе недвижимость, покупать большие арендные платы.

Взлом дома был тем, с чего я начал — если вы готовы жить в дуплексе, триплексе или 4плексе, я не могу рекомендовать его достаточно.

Как купить арендуемую недвижимость без первоначального взноса

Если вы читаете это, у вас нет большого капитала для инвестиций и вы не заинтересованы во взломе дома, у вас все еще есть способ начни работать с недвижимостью!

Хотя это может быть трудно выполнить, существует сделок, в которые вы можете заключить без вложений.

Вам нужны продавцы, готовые предоставить финансирование от собственника и выдать вам ипотечный кредит вместо банка.

По моему опыту, финансирование собственника часто более популярно среди пожилых продавцов, которые владеют своей собственностью бесплатно и чисто. Будучи банком и финансируя недвижимость, они получают проценты по кредиту в дополнение к цене продажи.

Это может быть очень выгодным для продавца, если он использует ежемесячные платежи для выхода на пенсию, а не получает выручку от продажи единовременно для покупки дополнительных инвестиционных объектов.

Шаг 3: Узнайте, как прогнозировать поток литья

Если вы покупаете инвестиционную недвижимость, скорее всего, это будет ежемесячный доход. Однако не вся недвижимость, выставленная на продажу, на самом деле будет приносить денежный поток — у многих ежемесячные расходы будут больше, чем доходы.

Прежде чем вы сможете купить недвижимость, вы ДОЛЖНЫ быть в состоянии смоделировать финансовые показатели, чтобы вы могли определить, а) хорошая ли сделка и б) поможет ли вам достичь ваших целей.

Для моделирования вашей недвижимости я рекомендую использовать этот бесплатный калькулятор аренды недвижимости, который я создал. В сопроводительной статье и видеоруководстве вы узнаете, как точно оценить расходы и потенциальный доход от собственности.

После того, как вы освоите калькулятор, вы будете готовы выбрать рынок и приступить к моделированию свойств, чтобы найти предложения, которые помогут вам достичь ваших финансовых целей.

Краткий совет: Получите бесплатный Калькулятор арендной недвижимости, который я использовал для создания своего портфолио из более чем 20 дверей

Шаг 4. Выберите рынок

Теперь, когда вы установили свой бюджет и знаете, как моделировать инвестиционную недвижимость , пора выбирать рынок.

Я бы порекомендовал вам начать с собственного рынка и посмотреть, сможет ли он соответствовать вашим целям. Гораздо проще инвестировать в свой задний двор, чем куда-либо еще.

Начните с моделирования нескольких различных типов недвижимости (на одну семью, дуплекс, 4 плекса) в близлежащих районах с помощью калькулятора арендной недвижимости и посмотрите, какой будет положительный денежный поток.

Если вы найдете сделки, обеспечивающие как минимум 5% возврата наличными, есть большая вероятность, что вы сможете заставить все работать на своем рынке.

Если нет, я бы порекомендовал спросить некоторых местных инвесторов, в какие рынки они инвестируют, потому что, если вы в конечном итоге инвестируете за пределами штата, вам понадобятся рекомендации для отличных агентов по недвижимости, менеджеров и подрядчиков. .

Вы также можете использовать Clever, чтобы найти отличного агента по закупкам на любом рынке, который вы выберете, который может сделать эти представления для вас.

Купите арендуемую недвижимость и получите скидку

Возвращайте до 1% своих инвестиций при покупке с помощью Clever

Шаг 5: Получите предварительное одобрение на финансирование

Теперь, когда вы выбрали рынок, Последнее, что вам нужно сделать, прежде чем вы начнете рассматривать недвижимость, — это получить предварительное одобрение на финансирование.

Я рекомендую спросить вашего агента по недвижимости о кредиторе, которому они доверяют, так как хороший кредитор может уберечь сделку от неожиданных финансовых проблем, с которыми неопытный кредитор не смог бы справиться.

Ваш кредитор запросит некоторую базовую финансовую информацию, а затем выдаст предварительное одобрение на максимальную сумму, которую вы можете приобрести.

Получение предварительного одобрения не повлияет на ваш кредит, но заставит продавцов серьезно отнестись к вашему предложению, потому что это покажет им, что вы действительно можете купить их дом. На конкурентных рынках продавцы часто не примут ваше предложение, если вы не получили предварительное одобрение.

Шаг 6: Начните поиск недвижимости

Наконец-то пришло время: вы готовы серьезно заняться поиском недвижимости!

Существует два основных способа найти инвестиционную недвижимость: на рынке и вне рынка.

Поиск объектов недвижимости на рынке

Объекты недвижимости, выставленные на продажу, котируются на MLS агентами по недвижимости и синдицируются на популярных веб-сайтах, таких как Zillow, Realtor. com и Trulia.

Инвестиционная недвижимость может быть конкурентоспособной, поэтому я бы порекомендовал вашему риелтору настроить для вас «Оповещения MLS».

Это означает, что вы получите электронное письмо в тот момент, когда дом, соответствующий вашим критериям, появится на рынке, чтобы вы могли быстро оценить его и решить, хотите ли вы сделать предложение.

Поиск недвижимости вне рынка

Недвижимость вне рынка — это инвестиции, которые не выставлены на продажу в MLS. Вам нужно будет найти их самостоятельно или связаться с другими инвесторами.

Если вас интересует недвижимость вне рынка, я бы порекомендовал вам начать с поиска объектов на вашем рынке, которые имеют знаки сдачи в аренду во дворе, но отсутствуют на сайтах онлайн-аренды или только на Craigslist. .

Эти домовладельцы не поспевают за новыми технологиями, и есть большая вероятность, что их недвижимость сдается ниже рыночной, и они могут быть заинтересованы в продаже.

Именно таким методом я нашел вторую собственность, которую когда-либо покупал.

Вот несколько других способов поиска нерыночной недвижимости:

Посещение встреч с инвесторами в недвижимость и покупка у других инвесторов
Покупка у оптовиков, у которых есть недвижимость по контракту интересует
Холодные звонки владельцам интересующей вас собственности
Развешивание бандитских знаков, чтобы люди знали, что вы хотите купить (примечание: это не везде законно)

Шаг 7: Начните делать предложения

Один раз вы нашли недвижимость, которая отвечает всем вашим целям и кажется хорошей инвестицией, пришло время сделать предложение!

Вот несколько советов и приемов, которые помогут принять ваше предложение по минимально возможной цене:

Не бойтесь предлагать значительно ниже прейскурантной цены. Мы ищем предложения, так что предлагайте цену, которая отвечает вашим доходам, и не беспокойтесь о потере сделки. Я лучше подожду хорошей сделки, чем куплю что-то среднее сейчас.
Если ваше предложение было отклонено, но недвижимость по-прежнему выставлена на продажу две недели спустя, подайте заявку еще раз! Продавец может передумать.
Если вы можете размахнуться, сокращение периода проверки может повысить вероятность того, что продавцы выберут ваше предложение, поскольку они быстрее узнают, состоится ли сделка.
Отправьте специальное письмо с предложением о себе и о своих целях в отношении недвижимости — убедитесь, что письмо представляет вас в хорошем свете, чтобы продавец был уверен, что вы сможете закрыть сделку!

Готовы сделать предложение?

Возвращайте до 1% ваших инвестиций при покупке с Clever

Шаг 8: Осмотры

Поздравляем с приобретением недвижимости по контракту! Теперь вам просто нужно пройти через проверки и финансирование — тогда вы готовы к закрытию.

Осмотры — это ваш шанс убедиться, что недвижимость, которую вы покупаете, не повлечет за собой непредвиденных расходов.

Это также прекрасное время, чтобы договориться о любых расходах или проблемах, которые вы обнаружите, в кредитах на ремонт или снижении цены.

Новым инвесторам НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендую пользоваться услугами лицензированного жилищного инспектора для первой покупки. Они предоставят вам подробный отчет, который обычно занимает более 20 страниц, в котором описываются все аспекты вашего дома и требуется ли какая-либо работа.

Я также НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендую вам нанять отдельную компанию для запуска камеры в канализацию, чтобы убедиться, что в линии нет трещин или разрывов.

Опытные инвесторы обычно не нанимают лицензированного инспектора, а вместо этого вызывают свою команду по недвижимости.

Когда мой партнер и я покупаем недвижимость, мы часто приглашаем нашего кровельщика, специалиста по системам вентиляции и кондиционирования, электрика, подрядчика по интерьеру, управляющего недвижимостью и канализационную компанию для наблюдения за канализацией.

Хотя мы не заканчиваем 20-страничным отчетом, мы заканчиваем наше пошаговое руководство подробными предложениями от наших подрядчиков о том, сколько именно будет стоить ремонт собственности, и ценой аренды от нашего управляющего недвижимостью.
облегчая нам оценку сделки.

Это работает только потому, что мы проделали большую работу с нашей командой, и они знают, что если мы сделаем покупку недвижимости, их наймут для выполнения необходимого ремонта.

Шаг 9 (необязательно): Выберите компанию по управлению недвижимостью

Если вы инвестируете за пределами штата или у вас нет времени на управление арендуемой недвижимостью, вам необходимо выбрать компанию по управлению недвижимостью.

Спросите своего агента и других инвесторов о рекомендациях, а затем запланируйте несколько интервью. Вот некоторые вещи, которые вы всегда должны спрашивать при оценке потенциальных управляющих недвижимостью:

Как они ведут свой бухгалтерский учет и запрашивают образец отчета
Их почасовые ставки за различные услуги по техническому обслуживанию
Их структура вознаграждения за управление
Если вы можете взять интервью у некоторых из их нынешних клиентов (владельцев собственности)

Один раз вы выбрали менеджера, вы захотите зациклить его на дате закрытия, так как именно они получат ключи в день закрытия.

Шаг 10: Зафиксируйте свое финансирование

Как только вы заключите договор, ваш кредитор запросит у вас гораздо более подробную финансовую информацию и проведет жесткую проверку вашего кредита, чтобы все проверить.

Затем они проведут оценку имущества, чтобы убедиться, что оно стоит не менее той суммы, которую вы за него платите.

Будьте готовы к большому количеству обращений туда и обратно, особенно когда речь идет об отправке запрошенных документов, но ничто не должно быть слишком сложным.

Шаг 11: День закрытия!

Поздравляем с завершением дня!

День закрытия может оказаться не таким, как вы ожидаете, так как все больше и больше закрытий происходит виртуально. Независимо от того, как и где это происходит, будьте готовы подписать гораздо больше документов, чем вы ожидаете.

Закрытие сделок для покупателя и продавца обычно происходит в разных титульных компаниях (или виртуально). Если вы используете менеджера недвижимости, вы, вероятно, никогда не получите набор ключей (их заберет менеджер).

Найдите минутку, чтобы расслабиться — поиск и покупка выгодного инвестиционного предложения — это долгий и трудный путь, и вы его прошли!

Шаг 12. Расширение вашего портфолио

Теперь, когда вы закрыли сделку со своей недвижимостью, если вы еще не наняли управляющего недвижимостью, важно научиться тому, как стать великим арендодателем. Управление вашими арендаторами и обслуживание вашей собственности сделают или сломают ваши инвестиции.

Как только вы научитесь быть арендодателем, пришло время повторить то, чему вы научились.

В некоторых случаях имеет смысл продать одну из ваших владений и на вырученные деньги купить более крупную, которая будет генерировать больший денежный поток. Если вы сделаете это, вы можете использовать обмен 1031, чтобы отсрочить любой налог на прирост капитала.

Для большинства инвесторов следующий шаг — просто начать процесс сначала, т. е. искать следующую недвижимость, сохраняя существующий портфель.