Технический план помещения для регистрации договора аренды - для чего это нужно? Аренда технического помещения

Технический план помещения для регистрации договора аренды

Технический план помещения представляет собой, согласно ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ, - совокупность информации об объекте недвижимости (или земельном участке), необходимой для передачи в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и постановке на кадастровый учет, а в последствии и дублирования данной информации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Однако это не так уж и сложно, как многие считают. Давайте разберем подробно, что же из себя представляет данное требование.

Что такое технический план нежилого помещения

Для чего нужен кадастровый технический план?

В данной статье мы приведем основную информацию в разрезе именно регистрации договоров аренды и регистрации других прав собственности в Росреестре. Итак, совокупность информации, содержащейся в техплане, необходима для постановки объекта, описываемого техническим планом, на отдельный кадастровый учет. Ему присваивается новый кадастровый номер, и объект вносится как отдельное помещение либо здание на учет в ЕГРН. Лишь после этого с объектом можно осуществлять любые правовые и регистрационные действия, а именно:

Регистрация договора аренды.
Регистрация части помещения.
Регистрация прав собственности (купля-продажа, дарение и др.).
Обременения (ипотека, залог и т.п.).

Исходя из этого, далее рассмотрим все тонкости подготовки и регистрации на кадастровом учете части здания, отдельной части помещения, этажа или другого объекта.

Для чего нужен и где требуется технический план помещения или здания

Во-первых:

Сам по себе данный документ необходим собственникам объектов для планирования работы, распределения помещений между арендаторами и любых расчетов площадей. Технический план здания показывает не только общие зоны, но и технологические помещения, такие как лифтовые шахты, чердаки и подвальные помещения. В данном документе также указываются основные характеристики объекта недвижимости, имеющие первостепенное значение для деятельности. К примеру, в проекте на здание может быть указана нагрузка на перекрытия, но в техническом плане указана толщина стен и привязка к основным точкам кадастра (геоподоснова).

Во-вторых:

Специфика подготовки документа разработана таким образом, что он может быть использован как в личных целях собственника, так и для постановки на государственный учет. Поэтому включает в себя разделы, имеющие отношение непосредственно лишь к государственным регистраторам и мало интересны собственникам. Любой технический план содержит в себе информацию о собственнике объекта и его составных частях. Это требуется уже и для постановки на учете в ЕГРН.

Основная же цель при постановке на учет в ЕГРН и ГКН – это возможность зарегистрировать договор аренды или другие права в Росреестре.

Кто может подготовить технический план?

При регистрации договора аренды части помещения люди задаются вопросом, кто же все-таки может изготовить технический план части нежилого помещения. Его может изготовить кадастровый инженер или специализированная организация, имеющая кадастровое СРО – такая как ЕРЦ (Единый регистрационный центр), имеющая в штате кадастровых инженеров. Дешевле будет стоимость изготовления непосредственно в организациях, т.к. себестоимость одного техплана будет значительно дешевле по причине объема изготовления технических планов.

Заказать технический план в Едином регистрационном центре (ЕРЦ) можно по телефонам: 8 (495) 363-52-76 - Москва, или 8-800-511-58-05 - регионы, звонок бесплатный. А также на сайте ЕРЦ www.erc-consalt.ru

Основные шаги, которые использует кадастровый инженер для изготовления документации:

Сбор первичной информации по объекту.
План БТИ для договора аренды о первоначальной планировке объекта.
Данные из ЕГРН о текущей планировке объекта.
Данные визуального осмотра или обмеров (если того требует ситуация).
Составление графической части – схемы расположения здания на участке или помещения в сооружении на этаже, а также схемы геодезических построений.
Составление текстовой части по форме, регламентированной законодательством.
Оформление технического плана и передача заказчику

Программные продукты для подготовки технических планов законодательно не регламентируются. Поэтому кадастровый инженер использует то, что ему удобнее, но наиболее популярные программы это:

Технокад Экспресс.
Полигон.
АРМ кадастрового инженера.
Арго.

Подготовка технического плана: основные моменты и документы

Технический план подготавливается в форме электронного документа (XML форма) и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего данный технический план. Далее, если это предусмотрено договором подряда или требованиями заказчика, техплан может быть подготовлен и в виде документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего данный план кадастрового инженера.

Технический план помещения или другого объекта недвижимости подготавливается на основе сведений из ЕГРН о текущем объекте или об объектах недвижимости, входящих в состав более крупного комплекса недвижимости. То же самое и про земельные участки – при подготовке технического плана на недвижимость, расположенную одновременно на нескольких участках, используются выписки из ЕГРН на указанные участки

Какую правовую основу использует кадастровый инженер в своей работе:

Градостроительный кодекс.
218 Федеральный закон от 15.07.2015.
Приказ Минэкономразвития №953 от 18.12.2015.

Приказ Минэкономразвития №90 от 01.03.2016.

Итоговый технический план помещения записывается на электронный носитель или простыми словами – флэшку, для подачи в «ручном режиме» в МФЦ или Росеестр, либо загружается в личный кабинет кадастрового инженера на сайте Росреестра с помощью электронной цифровой подписи.

Как было указанно выше – заказать технический план можно для разных целей, однако в данном случае мы рассматриваем итоговую цель – технический план для регистрации договора аренды помещения.

Поэтому ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при подготовке работ:

Были ли перепланировки помещения – в зависимости от этого и от количества перепланировок кадастровый инженер определяет, потребуется ли дополнительно проект перепланировки помещения.
Было ли изменение границ комнат или помещения в целом – эта информация потребуется для уточнения – нужно ли согласовывать с государственными органами текущую законность перепланировки.
Имеются ли запреты или ограничения на регистрацию изменений по данному объекту недвижимости.

Первоначально данной информации хватит, чтоб приступить к работам по сбору данных, необходимых для проведения работ и успешной регистрации договора аренды на новый объект недвижимости.

Стоимость и сроки изготовления технического плана

Итак, когда вся первичная информация имеется на руках у кадастрового инженера, а предварительная проверка показала, требуется или нет проект перепланировки для данной регистрации, то это будет являться первоначальной точкой непосредственно подготовки технической документации.

Кадастровый инженер рассчитывает стоимость и сроки работы.

Стоимость технического плана можно рассчитать на калькуляторе Единого регистрационного центра (ЕРЦ):

Калькулятор стоимости технического плана

Срок же изготовления зависит от площади и количества отдельных помещений. К примеру, скорость работы кадастровых инженеров ЕРЦ будет следующая:

До 300 м.кв. – 2 дня.

До 1000 м.кв. – 3 дня.

До 10 000 м.кв. – 5 дней.

Отдельный вопрос по факту выезда на замеры помещений. Техплан для части помещения необходимо делать лишь при отсутствии планировки и проектной документации на объект. А также при заказе акта обмера помещения. Данная услуга несет дополнительные затраты для заказчика, поэтому, выезд на замеры требуется в исключительных случаях. Срок обмера помещения обычно от 1 до 7 дней в зависимости от площади.

Из чего состоит технический план

Технический план состоит из графической и текстовой частей:

Графическая часть

Графическая часть ТП объекта представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения, с указанием на этом плане местоположения объектов, а при отсутствии этажности у здания - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения объектов.

В графической части технического плана объекта требуются сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение объекта на земельном участке. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Текстовая часть

Текстовая часть ТП содержит в себе разделы, обязательные для включения в состав технического плана, разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ и графической части.

В текстовой части технического плана указываются сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), включая сведения об использованной при подготовке технического плана объекта геоподоснове, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.

Декларация о новом объекте недвижимости

Документ, составленный и заверенный правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

В какой форме подается готовый технический план

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Технический план, может быть подготовлен в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику.

В учреждениях Росреестра технический план принимается только на электронных носителях в виде XML-файлов, которые подписываются электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.

Кадастровые инженеры в Едином регистрационном центре (ЕРЦ), подготовят технический план за 2 дня по самым низким ценам:

8 (495) 363-52-76 - Москва, или 8-800-511-58-05 - регионы, звонок бесплатный. А также на сайте ЕРЦ www.erc-consalt.ru

fb.ru

Технический план части помещения для регистрации договора аренды в Москве

С 01.01.2017 г. с момента вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» отсутствие в государственном реестре недвижимости сведений о части помещения, передаваемого в долгосрочную аренду (на срок более 1 года), является основанием для приостановления в государственной регистрации договора аренды.

В процессе кадастрового учета части помещения происходит индивидуализация такой части как объекта сделки, в результате чего часть приобретает характеристики, которые позволяют выделить ее из других объектов. Это опять же говорит о том, что формируемая часть помещения должна быть строго ограничена конструктивными элементами здания (стенами, перегородками, потолком и т.п.). Важно понимать, что нельзя оформить аренду на «угол» помещения. Арендуемое помещение должно быть строго изолировано или обособлено от других помещений в здании.

Для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о части помещения, кадастровым инженером формируется технический план на учет изменений помещения в связи с образованием его части (частей). Приложением к такому техническому плану будет являться договор аренды помещения, подписанный собственником исходного помещения и арендатором. В договоре аренды необходимо четко описать местоположение формируемой части, а также указать ее местоположение на поэтажном плане, который должен являться неотъемлемой частью договора аренды помещения.

Поскольку договор аренды подлежит государственной регистрации, учет части помещения и государственная регистрация аренды осуществляются одновременно.

По итогам кадастрового учета Вы получите выписку из ЕГРН, в которой отдельными строками будет прописано наименование образованной части, ее площадь, местоположение, наименование арендатора и срок действия аренды.

xn----7sbbatcd8btdprs7b.xn--p1ai

Аренда технического помещения жилого дома

На техническом этаже (чердаке) жилого многоквартирного дома есть помещение, ограниченное, никаких коммуникаций через него не проходит. Возможно ли по жилищному законодательству взять это помещение в аренду? Если да, кто должен принимать такое решение? Нужно общее собрание собственников или достаточно договора с организацией, управляющей общим имуществом дома?

Уважаемые юристы, есть нежилое помещение - малогабаритная

Уважаемые юристы, есть нежилое помещение - малогабаритная 3к квартира на 1 этаже хрущевской пятиэтажки. В свидетельстве о праве собственности не написано, что это "квартира" или "отдельное помещение", а указан только метраж. Есть опасение, что когда эту пятиэтажку сломают,

особенности договора купли-продажи доли квартиры

Здравствуйте, уважаемые сообщники. Я составляю договор о продаже 0,5 доли в квартире владельцу второй половины квартиры. И у меня возникли вопросы по поводу правильности некоторых пунктов. Поскольку я не юрист, то руководствуюсь тем договором, купли-продажи (от 2004

Юридический адрес фирмы

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, какие опасности могут подстерегать жильцов, если их домашний адрес становится юридическим адресом фирмы? Дело в том, что я хочу зарегистрировать Общество с ограниченной ответственностью на свой домашний адрес. Но мой приятель

Отключают воду - как бороться?

вот постоянно отключают летом воду. Мне, да я думаю многим, такие отключения причиняют жуткий дискомфорт, не говоря уже о ребенке. Посему вопрос: Можно с этим бороться юридическими мерами? Взыскивать моральный вред, например? Входит ли отключение воды в определенные

Весёлые росийсские законы

Вместо эпиграфа к статьям 7-13 "Читайте №221-ФЗ не спеша, как длинный анекдот для специалиста. В противном случае его не понять, как и российский аршин". Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости 1. В государственный кадастр

www.ljpoisk.ru

Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом

На первый взгляд может показаться, что арендовать помещение для бизнеса проще простого. Ну что там сложного? Взял, открыл газету объявлений, нашёл подходящее предложение, перезвонил по указанному телефону, встретился с арендодателем, посмотрел помещение, подписал договор и можно приступать к работе. В теории всё выглядит легко и просто, но на практике…

Так получилось, что я лично на своей шкуре прочувствовал все «прелести» поиска помещения для бизнеса. В этой теме есть масса подводных камней, о которых я и хочу вам сейчас рассказать.

Что влияет на стоимость аренды

Надо понимать, что в каждом городе существует сформировавшаяся рыночная стоимость аренды квадратного метра тех или иных нежилых площадей. Эти цены, конечно же, хорошо известны арендодателям и арендаторам. На рынке аренды недвижимости происходит определённая игра: арендодатель пытается «впарить» подороже своё помещение, а арендатор ищет самый удачный и дешёвый вариант. На стоимость аренды влияют следующие факторы:

Предназначение помещения. Аренда магазинов обходится в разы дороже аренды офисов и производственных цехов. А теперь, внимание, вопрос: «Какое помещение вы будете искать под продажу товаров?»
Многие почему-то зациклены на магазинах. Все ищут торговые точки. Если есть деньги на аренду магазина в центре города, то арендуют в центре. Если нет, то арендуют на окраине. Я как-то спросил у одного знакомого: «Вася, зачем тебе на выезде из города торговая точка по продаже напильников?» Он мне ответил: «Ну, это же магазин! Да, он приносит мало прибыли! Ничего страшного, я немного раскручусь и перееду ближе к центру!»
Я понимаю, трудно включить мозги и посмотреть на ситуацию под другим углом. Но, ведь, другие люди включают! Захожу я как-то в один посещаемый офисный центр, смотрю, там висит указатель: «Семена и средства для обработки растений». Офис находится на третьем этаже. Поднимаюсь по лестнице, захожу в кабинет и вижу витрину с товаром. В офисе сидит женщина, торгующая семенами и прочей продукцией для садоводов-огородников.
Стоимость аренды квадратного метра помещения в этом офисном центре была приблизительно такой же, как и в магазине моего знакомого Василия. Вот только у Васи покупателей почти нет, а к той женщине мне пришлось постоять в очереди, чтобы купить у неё средство для обработки деревьев. Вот такая правда жизни, друзья.
Месторасположение. Здесь нет ничего нового – чем ближе помещение к центру, тем дороже его аренда. В то же время, следует отметить, что:
Бездумное стремление к центру иногда ведёт не к успеху, а к банкротству. Один хитрый арендодатель две недели меня уговаривал снять у него дорогущее помещение в центре города. Он рисовал мне графики моих будущих продаж, ежедневно поил меня кофе и кормил печеньем, возил в сауну, восхищался моим умом и предпринимательскими качествами, пел песни под гармошку и танцевал «Цыганочку с выходом»…
Я тогда был молод и глуп – мозги почти не работали, но чуйка подсказывала, что соглашаться на это «заманчивое» предложение не следует. В общем, я доверился чуйке и отказался. И что вы думаете? Через неделю я нашёл отличный недорогой офис в центральной части спального района. Бизнес пошёл с первого же дня, клиентов было море. Благодаря тому, что аренда стоила копейки, я смог через три месяца выйти на приличный уровень доходов. Понятно, что всё сложилось бы иначе, запишись я в рабство к предприимчивому шулеру-арендодателю, предлагающему мне дорогой офис в центре.
Наличие отопления. Данный пункт актуален преимущественно для производственных площадей. Среди них часто встречаются помещения, как с отоплением, так и без отопления. Понятно, что аренда отапливаемых помещений обходится дороже.
Однако с помещениями без отопления есть свои проблемы. Во-первых, надо решить вопрос с обогревом. Электрические обогреватели ставить невыгодно, обычно устанавливается дровяная печь «булер». Во-вторых, придётся как-то улаживать вопрос установки дровяной печи с пожарным инспектором. В-третьих, можно забыть о спокойном сне – вся ответственность за это помещение лежит на вас.
Техническое состояние. Если в помещении не надо делать ремонт, если к нему подведены все необходимые коммуникации, если установлены новые окна, тогда, само собой, стоимость его аренды обойдётся дороже, чем аренда соседнего помещения с такой же площадью, но с ободранными стенами, старыми окнами и протекающей крышей.
Хотя, мне когда-то на полном серьёзе предлагали взять в аренду по рыночной цене помещение в ужасном техническом состоянии. Причём, арендодатель даже на меня обиделся, когда я предложил ему снизить цену минимум в два раза.

Собственно, это основные факторы, влияющие на стоимость аренды нежилых помещений. Дальше я хочу обратить ваше внимание на расходы, которые следует возложить на арендодателя.

Какие расходы арендатора можно засчитать в счёт арендной платы

Хорошо, когда берёшь в аренду пригодное к эксплуатации помещение. Въехал и работай себе на здоровье. Но часто арендодатели предлагают некий «полуфабрикат» – помещения, требующие небольших доработок. Например, мне однажды предложили неплохой вариант под офис, но в помещении было: два входа (требовалось одну дверь замуровать), старая деревянная дверь (надо было установить металлическую) и ободранные стены (по ним «плакал» косметический ремонт). На фоне этих недостатков я увидел следующие достоинства: невысокая арендная плата, удачное месторасположение (недалеко от центра), хорошая посещаемость объекта (в здании находилось много мелких коммерческих компаний), наличие двух лифтов (офис находился на 3 этаже), вменяемый арендодатель (директор был серьёзный и договороспособный).

Я смотрел на эту унылую обшарпанную комнатушку и уже чётко представлял себе её внешний вид после того, как она будет приведена в порядок. В целом, на это требовался небольшой бюджет. И можно было бы, засучив рукава, приняться за работу, но…

Знаете, я с детства не люблю бросать деньги на ветер. Нет, мне было не жалко за свой счёт привести в порядок это помещение. Но есть один аргумент, который меня останавливал:

Я арендовал этот офис, а не покупал.

Каждый арендатор является временным обитателем помещения, а потому безвозвратно вкладывать свои деньги в его капитальное обустройство – это признак слабоумия и недальновидности.

В общем, я договорился с директором, что расходы на замену двери и ликвидацию лишнего дверного проёма будут в полном объёме зачтены в счёт арендной платы, а расходы на косметический ремонт стен помещения мы разделим пополам, и арендодатель также компенсирует свою долю за счёт аренды. Кроме того, мы договорились, что договор аренды помещения вступит в силу через две недели (это время было отведено мне на устранение вышеперечисленных недостатков). Получается, что я фактически начал платить уже за введённое в эксплуатацию помещение. В итоге, я привёл в порядок свой будущий офис и где-то полгода вообще не оплачивал его аренду (получилось так, что я понёс расходы эквивалентные шестимесячной арендной плате за офис). Вот такая история, друзья.

Но в этом деле не всё так просто – есть некоторые нюансы. Не все расходы можно засчитать в счёт арендной платы. Также иногда бывают ситуации, когда одни и те же расходы в одних случаях компенсируются, а в других – нет. В общем, я предлагаю детально разобраться в данном вопросе. И начнём мы с важного ключевого понятия:

С арендодателем есть смысл вести переговоры по возмещению только тех расходов, которые связаны с капитальным обустройством его помещения.

Проще говоря, он будет готов вам возместить расходы на то, что сам давно собирался сделать. Например, мой арендодатель смотрел на эти два входа в одно помещение и думал: «Надо бы заложить один дверной проём и новую дверь поставить. Как-нибудь сделаю». Думал, но не сделал. А тут я нарисовался и предложил ему взять эти заботы на себя, на что он с радостью согласился.

Теперь переходим к конкретике. Итак, засчитать в счёт арендной платы можно следующие расходы:

Ремонт. Если арендуемое помещение требует ремонта, тогда вы можете засчитать расходы на него в счёт арендной платы. Однако помните, что ваше видение на конечный результат должно совпадать с видением арендодателя.
Например, вы хотите поклеить у себя в офисе детские «мультяшные» обои и сделать деревянный пол с обогревом. Какой смысл арендодателю компенсировать эти расходы? Вы через месяц решите переехать в другое место, оставив после себя стены с «Винни Пухами» и тёплые деревянные полы. Новому арендатору всё равно придётся переклеивать обои, а обычное недорогое напольное покрытие его вполне бы устроило.
Другое дело, когда вы детально согласовываете предстоящий ремонт с арендодателем. Вы приходите к общему решению по всем вопросам, включая: смету расходов, используемые материалы, выбор подрядчика, а также итоговый внешний вид офиса. При таком подходе можно рассчитывать на полную или частичную компенсацию расходов на ремонт помещения.
Двери и окна с собой не заберёшь, поэтому их замена должна быть зачтена в счёт аренды. Но тут есть один нюанс – это текущее состояние имеющихся окон и дверей. Если в предлагаемом вам помещении уже установлены неплохие окна и двери, эффективно выполняющие свои функции, тогда арендодатель справедливо вам откажет в компенсации расходов на их замену. Если же окна и двери в плачевном состоянии, тогда можете смело договариваться о взаимозачёте. Но помните:
При замене двери, арендодатель не будет компенсировать расходы на установленные в них замки. Новые арендаторы первым делом меняют замок в помещении. Так что, данный узел для арендодателя ценности не представляет.
Перепланировка помещения, если она интересна арендодателю. Например, мой арендодатель был заинтересован в том, чтобы кто-то ликвидировал лишний дверной проём, поэтому данные расходы на перепланировку были компенсированы. Если же, вы захотите разделить свой офис на две части, сделав перегородку, то не удивляйтесь, если вам откажут в возмещении данных расходов.
Подведение необходимых коммуникаций. Арендодатели, как правило, без проблем компенсируют расходы на монтаж электропроводки, покупку и установку электрического счётчика, подведение систем отопления, покупку и монтаж радиаторов отопления, подведение водоснабжения и канализации. В общем, все эти работы однозначно связаны с улучшением технического состояния помещения, что позволит в будущем больше зарабатывать на его аренде.

Итак, с компенсируемыми расходами разобрались. Далее хочу сказать несколько слов о договоре аренды.

Важные пункты договора аренды нежилого помещения

Вы нашли подходящее недорогое помещение для своего бизнеса и готовы подписать договор аренды. Как правило, у арендодателей есть свои типовые бланки договоров. Однако перед тем как поставить свою подпись, я вам настоятельно рекомендую внимательно прочитать договор, обратив особое внимание на следующие пункты:

Общая площадь помещения и цена за м2. В договоре обязательно должна быть указана общая площадь арендуемого помещения и конкретная цена за один квадратный метр.
Это очень важный пункт – именно на основании данной информации и производится расчёт ежемесячных арендных платежей. В ваших интересах убедиться, что заявленные в договоре цифры соответствуют действительности.
Срок действия договора. Убедитесь, что в договоре указан период, на протяжении которого обе стороны гарантируют выполнение взятых на себя обязательств.
Чаще всего договор аренды заключается до конца года. В следующем году подписывается новый договор. Он может быть точной копией прошлогоднего, а может содержать некоторые изменения, такие как, например, повышение цены за аренду 1м2.
Кто обеспечивает получение всех необходимых разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Нежилое помещение запрещено эксплуатировать без наличия разрешений от ряда контролирующих органов, таких как пожарная инспекция, СЭС, электросети и т.д. Естественно, получение таких разрешений связано с финансовыми расходами и нервотрёпками.
Некоторые арендодатели берут на себя «разрешительные» хлопоты, а некоторые – перекладывают выполнение данной миссии на плечи арендатора. Естественно, у первых стоимость аренды гораздо выше, чем у вторых.
Необходимо, чтобы в договоре аренды была обязательно отражена информация о том, кто отвечает за ввод объекта в эксплуатацию.
Акт передачи помещения. Этот документ подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора. В акте передачи может содержаться не только информация о помещении, но и перечень передаваемого вместе с ним имущества (офисная мебель, сейфы, оборудование и т.д.)
Поставив свою подпись на акте передачи, вы соглашаетесь с тем, что получили всё, что указано в перечне. Естественно, выезжая из этого помещения, вы должны будете сдать полученное по описи имущество.
Перед тем, как поставить свою подпись на акте передачи, проследите, чтобы в этом списке случайно не оказалось имущество, которого вы фактически не получали.

Собственно, это всё, что я хотел вам рассказать об особенностях аренды нежилых помещений для занятия бизнесом. В следующей публикации мы рассмотрим виды потребителей товаров и услуг.

www.temabiz.com

Аренда части нежилого помещения

Зачастую перед организацией встает необходимость взять в аренду не все жилое помещение, а лишь его часть. Например, это может потребоваться для размещения банкомата, платежного терминала, торговой точки и т.д. А с учетом того, что в качестве «помещения» иногда регистрируется целый этаж здания, часть этого помещения может представлять собой целый торговый зал. В этом случае, как правило, возникают вопросы о том, можно ли заключить такой договор, что за объект берется в аренду, какова специфика таких договоров? Далее мы осветим основные особенности заключения договоров аренды части нежилого помещения.

Можно ли заключить договор аренды части нежилого помещения?

Гражданский кодекс РФ исходит из правила «разрешено все, что прямо не запрещено», поэтому, поскольку в законе отсутствует запрет на заключение подобных договоров, а коммерческие организации испытывают необходимость в аренде части помещений, заключение соответствующих договоров допустимо. На этой же позиции стоит и судебная арбитражная практика, которая признает действительность договоров аренды части помещений.

Поэтому заключение договора аренды части нежилого помещения является законным.

Как описать предмет аренды в договоре?

Поскольку самостоятельным объектом недвижимости является лишь помещение в целом, встает вопрос о том, как описать ту его часть, которая берется в аренду. Однажды нашей компании представился случай защищать клиентов, которые установили границы части помещения путем их прорисовки мелом на полу, стенах и потолке, а фотографии этой прорисовки приложили к договору. В том конкретном деле нам удалось отстоять их права, однако сам по себе этот способ установления границ очень ненадежный, поскольку на фотографиях, как правило, имеет место искажение перспективы, сложности с определением масштаба, фотографии поддаются изменению, а регистрирующие органы с недоумением относятся к согласованию предмета договора путем предоставления фотографий и отказывают в проведении регистрации.

Поэтому для того, чтобы исключить риски признания в дальнейшем договора аренды незаключенным в связи с несогласованностью предмета, а также обеспечить возможность регистрации прав по договору аренды в реестре, следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. Конкретные варианты могут быть различными: составление плана арендуемых площадей в привязке к кадастровому паспорту помещения, выкопировка арендуемой площади технического паспорта, прорисовка арендуемой площади на поэтажном плане и т.д. В любом случае должно быть графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения. Причем это отображение должно быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложением к нему или акту приема-передачи помещения.

Следует отметить, что территориальные органы Росреестра занимают позицию, согласно которой регистрация договора аренды части помещения возможна лишь в случае предоставления кадастрового паспорта или кадастровой выписки на данную часть нежилого помещения. Поэтому в случае, если вы заключаете долгосрочный договора аренды и не хотите заниматься судебным обжалованием отказа в осуществлении регистрации, следует заранее озаботиться внесением сведений о части помещения в кадастр.

Важно: ненадлежащее согласование границ арендуемой части нежилого помещения может привести к признанию договора аренды незаключенным.

Особенности условий договоров аренды части нежилого помещения

Поскольку юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает, тем не менее, все помещение целиком. Иными словами, с точки зрения закона арендатор берет в аренду все помещение, но договаривается с арендодателем о том, что использовать он будет лишь часть помещения и соответственно арендная плата будет меньше. Такая специфическая конструкция порождает некоторые сложности.

Например, в силу общих положений закона арендатор обязан осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Буквальное толкование этого положения применительно к ситуации аренды части нежилого помещения с учетом вышесказанного приведет к выводу о том, что обязанность по осуществлению текущего ремонта распространяется на все помещение, а не его часть. Данное решение очевидно необоснованно, поэтому в договоре аренды следует подробно описать объем обязанностей арендатора по содержанию соответствующего помещения.

Этот объем может быть различен с учетом особенностей деятельности арендатора. Если речь идет об установке платежного терминала, то логичнее всего будет освободить арендатора от обязанностей по ремонту, если арендуемая часть помещения представляет собой торговый зал, то обязанности арендатора по содержанию могут ограничиваться физическими границами арендуемой площади и т.д.

В целом заключение договоров аренды части помещения требует достаточно серьезной юридической проработки, которая обеспечивает возможность эффективной защиты прав на случай нарушений другой стороны. Наша юридическая компания предлагает услуги по разработке индивидуальных договоров аренды части помещений, типовых образцов, проведению переговоров по вопросам заключения подобных договоров, составлению протоколов разногласий и т.д.

Чтобы сделать первый шаг к плодотворному сотрудничеству свяжитесь с нами по телефону:

8 (812) 920-64-71

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Полезные статьи

imright.ru

Договор аренды помещений под размещение производства и склада

Аренда помещений – явление распространенное как в повседневной жизни обычных граждан, так и в сфере бизнеса. Мы уже рассматривали вопросы аренды нежилого помещения под офис, а так же случаи аренды квартиры для размещения офиса. Законность размещения офисов в жилых помещениях, является спорным вопросом. Однако, закон четко определяет, что размещать производство в квартирах запрещено. В связи с этим, в том случае, если предпринимательская деятельность лица сопряжена с производством какой-либо продукции, а так же, с необходимостью её складирования, данное лицо должно арендовать нежилое помещение под такие нужды. В данной статье хотелось бы поговорить именно об аренде помещений под производство и под склад, потому что, данный вид аренды помещения имеет свою определенную специфику.

Особенности аренды помещения под производство и склад. Выбор арендуемого помещения

Итак, опираясь на общее определение, которое дает договору аренды гражданское законодательство, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, закон разрешает сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, главное условие, чтобы это имущество было не потребляемым – то есть, после прекращения договора аренды оно могло быть возвращено арендодателю в том же виде, в каком оно арендовалось, за исключением естественного износа.

Говоря об аренде нежилого помещения под офисы, под предметом договора понималось, в основном, помещение в здании, но не само здание, как таковое. При аренде помещений под производство или склад, в качестве предмета аренды может выступать здание целиком, производственный комплекс и т.д., то есть, определенное сооружение. При этом, договор аренды может заключаться в отношении:

-непосредственно постройки – сооружения (в дальнейшем мы будет называть его, чтобы избежать путаницы – помещение)

-оборудования, транспорта, механизмов, расположенных в данном помещении.

Для каждого случая, обычно, составляется свой отдельный договор аренды. В отношении движимых объектов из последнего пункта (оборудования, механизмов и т.д.) может быть заключен как договор аренды, так и договор лизинга. Таким образом, договор аренды помещения под производство (склад) может иметь несколько составляющих, каждая из которых должна быть подробным образом прописана в соглашении (соглашениях).

Выбрать помещение под производство (склад) гораздо сложнее, нежели просто под офис. Необходимо учитывать множество факторов, зависящих от вида и объема производства, от численности рабочего персонала фирмы-арендатора, от особенностей транспортировки продукции со склада производителя к потребителю и т.д. Выбирая помещение для аренды, будущий арендодатель должен ориентироваться на следующие моменты:

-наличие в помещении необходимого для данного производства технического оснащения: водоснабжения, системы вентиляции, отопления и т.д., а при их отсутствии – наличие возможности их подведения.

-технические характеристики помещения – высота потолков, материалы, используемые при строительстве и отделке и т.д.

-удаленность здания под производство от потребителя создаваемого товара, а так же удобство и режимы отгрузки и транспортировки продукции с места производства (складирования).

Данные факторы являются общими и в зависимости от вида производства они могут уточняться и детализироваться. Для заключения договора аренды подобного помещения важно то, чтобы перечисленные технические параметры, прежде всего, отвечали установленным законом для данного вида производства стандартам и нормативам. Кроме того, при отсутствии указанного в первом пункте технического оснащения и наличии возможности его сооружения, сторонам важно определить, кто из них будет заниматься доработкой данных элементов, и на ком будет лежать бремя расходов, связанных с данной работой.

Помимо этого, все технические требования к помещению должны быть детально освещены в договоре, а так же, должны быть определены пункты, касающиеся ремонта и обслуживания технического оснащения помещения, и, кроме того, текущие расходы на их содержание.

Необходимо помнить, что договор аренды помещения под производство и склады, впрочем, как и любой другой договор аренды, можно заключать, по общему правилу, только с арендодателем-собственником данного помещения (исключением являются случаи заключения договора субаренды, а так же некоторые иные случаи, например, если арендодатель владеет имуществом на праве оперативного управления). Для этого, потенциальному арендатору следует внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами арендодателя на помещение, земельный участок под ним, оборудование и механизмы (в случае аренды так же и движимого имущества). Кроме того, поскольку, обычно в роли арендодателя по данному договору выступают юридические лица, арендатору следует удостовериться, что договор аренды подписывается уполномоченным на это лицом. Для этого, арендатор вправе потребовать предоставить ему возможность ознакомиться с учредительными документами юридического лица.

Как правило, договоры аренды подобного типа являются долгосрочными, то есть, заключаются на срок свыше одного года. Так же, хотелось бы сказать и о форме договора аренды помещения под производство и склад. Данный договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Перейдем теперь к рассмотрению содержания договора аренды помещения под производство и склад, и обозначим основные пункты, которые должны быть в нем согласованы сторонами.

Содержание договора аренды помещения под размещение производства (склада)

Как уже говорилось выше, данный вид договора аренды может заключаться, по общему правилу, только с собственником помещения, а так же, подобные соглашения носят долгосрочный характер. В связи с этим, перед заключением договора аренды, помимо проверки правоустанавливающих документов арендодателя, очень важно уточнить информацию об отсутствии залога на данную недвижимость, а так же любых других обременений имущества и прав на него третьих лиц.

После предварительного изучения всей вышеперечисленной документации, а так же получения обеими сторонами исчерпывающей информации о деловой репутации друг друга, возможно подписание непосредственно договора аренды. В данном договоре аренды следует отразить следующие моменты:

-четкое описание предмета договора – помещения (земельного участка), с указанием его адреса, технических параметров (с приложение соответствующих документов), и иных данных, точно позволяющих определить арендуемый объект.

-срок, на который заключается договор. Данные договоры, как уже говорилось, в основном, долгосрочные.

-положение об арендной плате. Сторонам необходимо определить размер, порядок и способ внесения арендной платы, а так же случаи её изменения (не чаще одного раза в год), либо стороны указывают, что за время действия договора арендная плата изменяться не будет. Хотелось бы отметить, что поскольку данный вид аренды предполагает создание арендатором какой-либо продукции, которая, в соответствии с законом, является собственностью арендатора, арендная плата может осуществляться за счет передачи арендодателю части созданной продукции, либо выполнения арендатором определенных работ (услуг) перед арендодателем. Если арендная плата осуществляется именно таким способом, то в договоре обязательно должны быть прописаны положения, касающиеся сроков и объема выполнения работ (оказания услуг), либо порядок и размеры передачи продукции.

-положения о ремонте (капитальном и текущем). В соответствии с законом, текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. Но соглашением сторон это правило может быть изменено.

-положение о текущих расходах на содержание имущества. Стороны должны четко определить, какие расходы несет каждая из них, с детализацией сроков и порядка уплаты каждого платежа. Такое подробное описание расходов имеет значение для вопросов налогообложения.

-положения об ответственности сторон. В договоре должны быть четко определены случаи и объемы (размеры возмещения) ответственности каждой из сторон. Ответственность для арендодателя может наступать в случаях: нарушения в оплате арендных платежей, отсутствия разрешительной документации на осуществляемую деятельность, порчи арендуемого имущества и т.д. Арендодателю целесообразно перечислить случаи, когда он освобождается от ответственности: при форс-мажорных обстоятельствах (перечень обстоятельств), при причинении ущерба третьими лицами; не отвечает за сохранность имущества арендатора, расположенного на территории арендуемого объекта, а так же не несет ответственности за порчу имущества арендатора в результате пожара, протечки, возникших, в том числе вследствие неисправности инженерных сетей и т.д.

-положение о допустимости заключения арендатором договора субаренды. В основном договоре аренды должно быть указано право арендатора на заключение подобного договора. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды.

-положения о расторжении договора. По общему правилу, досрочное расторжение договора, осуществляется в судебном порядке. Однако, стороны вправе самостоятельно определить случаи расторжения договора.

Данные положения являются основными, но помимо этого, в договор аренды помещения под производство (склад), также целесообразно включать следующие положения:

-о возможности и порядке периодического осмотра арендодателем сдаваемого им помещения. При этом, важно указать, что в ходе таких осмотров арендодатель не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит закону и не влечет разрушение арендуемого имущества.

-положение о необходимости уведомления арендодателя об установлении арендатором своего технического оборудования.

-согласование сторонами положений о страховании арендуемого имущества (заключение договора страхования возможно только с согласия арендодателя).

-если в аренду сдается часть большого производственного комплекса, для арендатора может быть установлена обязанность соблюдать режим рабочего дня и пропускного режима, установленного арендодателем на всей (в том числе и арендуемой) территории

-арендодатель вправе запретить арендатору производить неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без его письменного разрешения; а так же определить порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений

-поскольку деятельность арендатора связана с производством продукции, для него в соглашении может быть установлена обязанность осуществлять мероприятия и соблюдать правила по охране окружающей среды.

Как и во всех остальных договора аренды, неотъемлемой частью данного договора является акт приема-передачи, который составляется сторонами как при передаче помещения арендатору, так и при возвращении имущества арендодателю. Недвижимое имущество считается переданным арендатору с момента подписания данного акта. К составлению данного документа сторонам следует подойти не менее ответственно, чем к заключению договора аренды, поскольку в нем фиксируются все недостатки сдаваемого/возвращенного имущества, а так же, улучшения объекта аренды (если таковые были произведены арендатором за время аренды). Все эти данные должны быть четко зафиксированы в указанном акте, поскольку только их документальное закрепление может повлечь за собой для сторон определенные правовые последствия (уменьшение размера арендной платы, расторжение договора и т.д.).

Источник: http://provincialynews.ru

provincialynews.ru

Аренда и собственность помещений

11. Аренда помещений

Что такое аренда

Собственник помещения имеет право решать использовать его под собственные нужды или передать право на его временное использование третьим лицам за определенную плату. Это и есть аренда помещения. С момента передачи помещения во временное пользование собственник становится арендодателем, а использующая помещение сторона арендатором.

Аренда или собственность? Аренда может быть:

Прямой;
Вторичной (субарендой).

Заработать можно на обоих видах аренды, но при условии, что арендатор имеет право передавать помещение в субаренду. Такое право может быть предоставлено только арендодателем (собственником) помещения.

Какая недвижимость более доходна.

Любое дело, а заработок на аренде – это именно дело, должно начинаться с предварительной оценки возможной прибыли. Зная примерные суммы, человек принимает решение, устраивают они его или нет и, только после этого, начинает активно двигаться к достижению намеченной цели, иначе его начинания обречены на провал по той простой причине, что не будет действенного стимула.

Коммерческая недвижимость всегда более доходна, чем жилая, в виду того, что она требуется для ведения бизнеса, а в бизнесе без помещения для ведения дел довольно сложно выживать, если не сказать – практически невозможно.

Здесь доступны три варианта помещений:

Торговая;
Офисная;
Складская недвижимость;
Производственные площади.

Об аренде нежилого помещения.

Заключение договоров:

Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем как обмена подписанными сторонами экземплярами договора, так и составления одного единого документа, подписываемыми контрагентами.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года. Для того чтобы данное исключение применялось к рассматриваемым нами отношениям в статью о предмете договора аренды необходимо включить пункт следующего содержания: «Стороны соглашаются с применением к настоящему договору положений § 4 главы 34 ГК РФ иных правил, применяемых при аренде зданий и сооружений».

Заключенный на небольшой (менее одного года) срок договор аренды недвижимости не требует государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службе, что ведет к экономии денег. Однако, действуя себе «во благо» контрагенты иногда ошибаются с исчислением срока менее года. Так, если срок действия договора определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30 – го (31 – го) числа предыдущего месяца следующего года, то он признается равным году. Последствия такого огреха – признание договора аренды незаключенным, как не прошедшего государственную регистрацию.

Признание судом договора незаключенным влечет за собой применение к возникшим отношениям норм закона, а не статей договора, в которых могут предусматриваться иные, более благоприятные для Вас положения, нельзя требовать с недобросовестного арендатора уплаты договорной неустойки, если он не вносит платежи или вносит их несвоевременно.

При заключении договора аренды или субаренды стоит отдельное внимание уделить предмету договора – нежилому помещению. Подробнейшим образом опишите его, указав общую площадь, местоположение, инвентарный номер из свидетельства о праве собственности, приложите к контракту экспликации, поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).

Передача помещения или части помещения во временное владение или пользование арендатора, так и его обратный возврат к собственнику или иному лицу осуществляется на основании передаточного акта (акта приема – передачи, сдачи приемки и т.п.), подписываемого сторонами или их уполномоченными представителями (с приложением документа, подтверждающего полномочия). Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии помещения, о присутствии технических средств в момент передачи помещения (например, кондиционеров, обогревателей), количество переданных комплектов ключей.

С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается, как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора принять его. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Расторжение договора:

Часто бывает, что при расторжении договора аренды помещения арендодатель, желая обогатиться за счет арендатора, отказывается принимать помещение, несмотря на то, что последний фактически его освободил и привел в надлежащий вид, или неоднократно не является на его приемку. В данной ситуации при неявке контрагента после письменного уведомления (например, телеграммой), явившаяся сторона составляет его в одностороннем порядке и направляет любым доступным способом (желательно почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением), позволяющий идентифицировать отправителя и получателя. Обретя доказательство получения акта приема – передачи помещения, Вы может утверждать, что передали помещение надлежащим образом.

Арендная плата:

Существенным условием договора, без которого он будет признан незаключенным, является условие об арендной плате. Каких – либо специальных требований по определению формы арендной платы за нежилое помещение ГК РФ не содержит, поэтому в данном случае сторонам следует руководствоваться общими положениями об аренде.

Стороны договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или потому, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Так как данный перечень не является исчерпывающим, Вы можете предусмотреть в договоре аренды также сочетание этих форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данном случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание или сооружение. Оплата за коммунальные услуги производится по отдельным договорам.

В качестве исходной величины при расчете размера арендной платы недвижимого имущества обычно используется базовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, зданий, сооружений в месяц.

Таким образом, при заключении договора аренды Вы должны знать, что устанавливаемая договором арендная плата за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями не включает плату за пользование земельными участками, на которых они расположены, оплату коммунальных услуг и эксплуатационные расходы. Всё это прописывается в договоре отдельно.Кроме того, нужно отметить, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Но тут есть один нюанс. Так, в договоре может быть установлена арендная плата не в твердой сумме, а так сказать сделать её определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Следовательно, согласовав такое условие о размере арендной платы и способ ее расчета, арендатор сам роет себе яму. Арендодатель может ежемесячно незначительно, но изменять арендную плату, так как фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением, а представляет собой исполнение данного условия.

Так же не является изменением фактическое изменение размера арендной платы, если в договоре указано, что она может взиматься в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, и поэтому законно. Прописывая в договоре именно такие способы определения размера арендной, Арендодатель задаётся целью устранить неблагоприятные последствия инфляции. Также изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы.

Досрочное расторжение договора:

Коснёмся ещё одного немаловажного момента, а именно расторжения договора аренды, ведь может случиться так, что по истечении какого-то времени найдётся помещение, которое больше Вам подходит, или же Арендодатель найдёт «замену» Вам. Как защитить свои права и интересы и при этом не оказаться ответчиком в суде. Рассмотрим данный вопрос внимательнее.Как уже говорилось выше, договор аренды может быть заключён на срок меньше года (тогда государственной регистрации такого договора не требуется), год или больше, и на неопределённый срок.

Например, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. То есть «каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца».

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть, расторгнут в одностороннем прядке по инициативе арендодателя или по инициативе арендатора.

Статья 619 ГК РФ защищает законные права и интересы арендодателя. В ней перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, в т.ч.

использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества;
несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд). Вместе с тем, арендодатель может включить в договор условие о расторжении последнего при просрочке оплаты один раз. Включение в договор именно этого условия будет вполне легитимно, поскольку законодательно закреплен принцип «свободы договора», если его условия не противоречат закону;
невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие, дополнительные основания, но они, несомненно, должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Осуществленным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положения гражданского законодательства устанавливают правило о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после письменно предупреждения арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок, как правило, он составляет один месяц. При этом арендодатель обязан предоставить в суд доказательство получения контрагентом этого предупреждения. В противном случае суд может отказать в принятии иска к рассмотрению. И если Вы, со своей стороны, устраните нарушения (в разумный срок), требование арендодателя расторгнуть договор не будут удовлетворены.

Существует перечень оснований, дающих уже Вам, как арендатору, право на досрочное расторжение договора. Как и в предыдущем случае, этот перечень может быть расширен по соглашению сторон, но его нельзя сокращать.

Здесь перечислены те основания, которые названы в ряде других статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств:

непредставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением;
выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность;
не проведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества;
непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

В последнем случае предполагается непригодность, наступившая либо случайно, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.

Надо отметить, что статья 620 ГК РФ не обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение. Однако до обращения в суд он должен предложить арендодателю расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии составляет тридцать дней.

12. Я – собственник

Иметь пассивный источник дохода может каждый человек в сфере аренды недвижимости. Коммерческой или жилой – не важно, важно иметь желание, уверенность в своих силах и немного упорства. Кстати, сделать доход пассивным или активным – тоже дело лично каждого.

Если у вас уже есть помещение пригодное для сдачи в аренду, то остается только найти арендатора и составить договор.
Помещение нужно купить. Проще тем, кто имеет некую сумму денег и может позволить себе сразу выкупить помещение, но и при отсутствии наличности можно купить помещение в кредит.

Многие банки с удовольствием кредитуют покупку коммерческой недвижимости, при условии, что у вас есть бизнес – план по его освоению. Вкратце, это должен быть грамотный расчет, какую прибыль помещение будет приносить ежемесячно и срок возврата заемных денег. Кредит берется под залог самого помещения либо любой другой вашей собственности, способной хоть в какой-то части покрыть стоимость займа. Для большей уверенности в том, что кредит вам будет выдан, можно заручиться договорами о намерениях, как минимум двумя.

Первый договор о намерении приобрести помещение и поручительство от его собственника (или застройщика), что он готов ждать какое – то время, пока вы выкупите помещение.

Второй договор о намерении взять помещение в аренду. Но тут придется подсуетиться и заранее найти арендатора, который не готов выкупать помещение в собственность, но нуждается в нем для работы и готов стать вашим арендатором. Наличие таких договоров о намерениях – это идеальный вариант, который будет гарантом не только перед банком, но и перед вами.

Хочу отметить, что договор о намерении можно подкрепить предварительной платой, для дополнительных гарантий, что не будет отказа. Тут получится, что Вы должны, будете внести какую – то сумму продавцу помещения за то, что он согласился Вас ждать, а потенциальный арендатор – Вам, в подтверждение твердости своего решения. При расторжении договора о намерении предварительные взносы, как правило, не возвращаются, но засчитываются, если сделка состоится, в общую стоимость при покупке или аренды.

Этап покупки недвижимости и подбора арендатора – пожалуй, самые трудоемкие и затратные для Вас. При желании обычные риэлтерские фирмы возьмут на себя вопросы по подбору помещения для покупки и параллельно поиску арендатора.

Есть еще один способ стать владельцем коммерческой недвижимости — это покупка жилого помещения на первом этаже дома, расположенного в первой или второй линии. Такое помещение можно перевести из жилого в нежилой фонд. Такая процедура требует временных и финансовых затрат, но вполне оправдывает себя.

Порядок формирования цены аренды.

Покупается несколько изданий с предложениями аренды/продажи недвижимости, просматриваются цены за те объекты, которые ближе всего находятся к их помещению. Потом встречаются с теми, кто их предлагает с целью осмотреть на месте и сравнить со своим помещением, если оно уже имеется, или принять решение о покупке.

Выявляют преимущества и недостатки осмотренного помещения и своего. Здесь действует принцип противоположностей, если какой – то фактор попадает в список преимуществ, то его отсутствие соответственно в список недостатков. После сравнения собственнику стоит подумать, можно ли исправить то, чего недостает для улучшения характеристик помещения.Когда будет выяснена средняя цена за помещения в выбранном секторе, изучены его плюсы и минусы, а также учтены ваши пожелания, можно определяться с ценой для своего помещения. Либо вы возьмете среднюю цифру, либо уменьшите цену, либо повысите ее.

Факторы, которые влияют на выбор арендаторов и их готовность оплачивать аренду:

Район города, в котором находится помещение. Это может быть спальный район (среди жилого сектора), окраины города (как правило, востребованы под склады и производство), офисная часть города (в любом городе офисные центры сгруппированы в определенных местах). Ценность расположения от района будет зависеть от того, каким бизнесом планирует заниматься ваш арендатор.
Удаленность от остановок общественного транспорта и шаговая доступность от них. Максимально приемлемое время досягаемости здания – это 5 минут неспешной ходьбы, естественно, чем меньше, тем лучше.
Расположение относительно транспортной магистрали. Первая линия – если здание стоит в первом ряду от дороги и хорошо просматривается. Вторая линия – если здание, хотя бы частично просматривается с дороги. Третья и далее линии – все, что находится внутри микрорайонов застройки. Первая линия всегда более оплачиваема и желанна арендаторами.
Этажность здания и этаж расположения самого помещения. Преимущество чаще всего отдается первым этажам. Все, что выше, забирается более мелкими компаниями с меньшей платежеспособностью, но это далеко не истина в последней инстанции. Ценность верхних этажей также зависит от наличия лифта в здании или эскалаторов, если это торговые площади.
Парковка. Наличие мест для парковки автотранспорта, как сотрудников арендатора, так и клиентов имеет большое значение. Но следует заметить, что по большей части нормативы машиномест при строительстве не выдерживаются, что становится настоящей головной болью для компаний и их клиентов, поэтому даже небольшая парковка – это явное преимущество перед ее полным отсутствием.
Соседство. В бизнесе оно особо важно, удачно подобранные соседи могут стать хорошим подспорьем в развитии и в привлечении клиентов. Поэтому в любом торговом или офисном центре есть якорный арендатор – он привлекает наибольшее число клиентов и создает поток, способный удовлетворить потребности всех присутствующих в комплексе фирм. В общем-то, соседей арендаторы «выбирают» себе сами. Часто одни и те же магазины соседствуют в разных местах и даже городах, просто потому, что они удачно взаимно дополняют друг друга. Но это отдельная и довольно обширная тема.
Внутренняя отделка помещения важна, но не принципиальна, всегда можно переделать ремонт под себя.
Возможность размещения рекламной вывески на фасаде здания.
Наличие персонального стационарного телефона и возможность выбора интернет-провайдера.
Наличие санузла и места для приема пищи (к последнему можно отнести наличие столовых и недорогих кафе, в которые люди могут позволить себе ходить ежедневно).
Дополнительно для складских и торговых площадей имеют значения технические характеристики такие, как высота помещения, освещенность, доступные электрические мощности, зоны погрузки/разгрузки и прочее в зависимости от нужд арендатора.
Это наиболее значимые моменты, но для каждого рода деятельности есть свои особенности, которые уместить в рамках данной статьи будет нереально.

Поиск арендатора.

Поиск арендатора довольно увлекательное, но и трудоемкое занятие, особенно в части, когда всем желающим необходимо показать помещение и ответить на все их вопросы. Если вы общительный человек – будьте уверены, справитесь с этой задачей самостоятельно. Не хотите тратить на это свое время и вникать в тонкости – наймите риэлтора. Часто оплату услуг риэлтора по подбору арендатора оплачивает сам арендатор, но тут все индивидуально, а агентств недвижимости сейчас столько, что можете, смело выдвигать свои условия сотрудничества. Единственное, что рекомендую своим читателям, это обратить внимание на то, как долго существует фирма, каков опыт работы риэлтора, не вносить предоплату и спросить, какие гарантии дает фирма, а также ограничить время поиска определенным периодом времени. Если в агентстве профессиональные сотрудники, то время поиска арендатора на готовое помещение составит не более 3 месяцев.

Если хотите заняться поиском самостоятельно, то сделайте несколько простых вещей, которые дают наибольший результат:

Поместите свой телефон на окнах сдаваемого помещения (это дает примерно 60 – 80 % потенциальных клиентов).
Дайте объявление на нескольких сайтах о недвижимости.
Разошлите информацию по агентствам недвижимости, на условиях оплаты арендатором, а не вами – агентства сами дадут всю необходимую рекламу по вашему помещению (единственно, помните, риэлторы – тоже люди, и это их хлеб, если к вам обратятся от них, не скрывайте этого факта).

При выборе арендатора помните, что платежеспособность арендатора зависит от успешности его дела. Не стесняйтесь поинтересоваться, как давно существует дело, сколько точек по городу у них открыто, где. Можно даже пообщаться с другими арендодателями, предоставляющими им помещения и узнать о платежеспособности и лояльности арендатора. И с учетом полученной информации подкорректировать договор аренды.

Самое простое в выборе – это положиться на пожелания потенциальных арендаторов, но замечу, что самые желанные арендаторы, как правило – банки: они не только платежеспособны, но и готовы платить в 2 – 3 раза выше стандартной цены. Если хотите иметь дело с банком, то начинайте поиск с предложения им. И только после этого снижайте цену и предлагайте помещение кому – то другому.

Вторыми в списке надежности можно поставить сетевые и брендовые компании, неважно, в какой сфере деятельности, будь то одежда, аптека или корма для животных, если они имеют не менее 5 – 10 точек по городу, стоит обратить на них свое внимание. Если к вам обратится арендатор с только что открытым бизнесом, то лучше будет отказаться, потому как велик риск, что через несколько месяцев вам придется возобновить поиск или оплату за пользование помещением придется постоянно «выбивать».

Налоги и легализация доходов.

Скрывать доход от аренды помещения у вас вряд ли получится, хотя бы потому, что для арендатора – это способ сократить суммы к оплате налогов, и он в своей бухгалтерии будет отражать оплату Вам. Работать без договора согласятся только мошенники, но тогда и вы совершенно не защищены от того, что будете получать свои деньги в полном объеме и вовремя. Поэтому следует заранее подумать, как вы будете работать.

Можно сдавать помещения от физического лица, но тут есть несколько существенных отрицательных моментов, которые усложнят вам реализацию этой идеи:

Придется оплачивать налог в 13 % от стоимости аренды.
Добросовестные арендаторы (особенно банки и сетевики) не работают с физлицами.

У вас есть два варианта: открыть ООО или открыть ИП. Последнее наиболее простой и выгодный для Вас способ, при нем меньше затрат, легко закрыть в любой момент, ООО не может сдавать Ваше помещение, а ИП в лице Вас самого может.

Вам обязательно надо будет открыть расчетный счет в банке, так как оплату налом проводят далеко не все, особенно если суммы не маленькие.

Получение дохода от аренды.

Помещение имеется, арендатор найден, договор заключен. Можно расслабиться и получать доход от аренды, но прежде следует определиться, будете вы заниматься этим делом пассивно или активно. Дело в том, что работать с арендатором все равно придется и будут возникать различные вопросы, которые необходимо решать и решать оперативно, чтобы не потерять арендатора.

Мне известны три способа решения этого вопроса:

Вы сами занимаетесь управлением.
Вы нанимаете 1 управляющего, оплачиваете ему заработную плату и обеспечиваете соцпакетом (для ИП это не составит труда).
Заключаете договор на управление с управляющей (сервейинговой) компанией.

Что выгодней и удобней, решать только Вам, так как условия у всех разные, а чаще вообще договорные.

Субаренда.

Брать в аренду и сдавать в субаренду Вам самостоятельно не стоит, если только Вы не работали в сфере недвижимости и теперь прекрасно в ней ориентируетесь. Но даже в этом случае существует риск, что собственник однажды передумает, расторгнет с Вами договор и заключит его напрямую с субарендатором. К тому же при субаренде прибыль значительно меньше, ведь это разница между ценой назначенной собственником и Вашей, выставленной субарендатору.

А вот управляющие компании для минимизации расходов и налогов часто используют такую схему: берут Ваше помещение в аренду с правом пересдавать в субаренду и в качестве оплаты своих услуг получают эту самую разницу. Естественно, что договором предусмотрено, что они решают все хозяйственные вопросы, возникающие в ходе эксплуатации помещения.

Преимущество обращения в управляющую компанию – это можно сделать до покупки помещения и поиска арендатора: данную работу они сделают сами, а в качестве вознаграждения за нее получат возможность управлять Вашим помещением и получать стабильную прибыль.

Технический план помещения для регистрации договора аренды - для чего это нужно? Аренда технического помещения