Порядок действий, когда арендатор вовремя не платит за аренду. Арендатор не платит

Порядок действий, когда арендатор вовремя не платит за аренду

Ситуации, когда вопреки оговоренным условиям договора арендатор перестает своевременно платить за аренду, не редкость. Если злого умысла у арендатора нет, то он сам попробует найти компромисс с арендодателем и попросит его о рассрочке или отсрочке платы. Но не слишком добросовестные арендаторы могут и вовсе не выходить на контакт, когда подходит срок очередного платежа.

Содержание статьи:

Порядок действий

В ситуации с задолженностью арендодателю нужно придерживаться законного порядка действий. Он сводится к следующему.

Во-первых, при возникновении просрочки следует арендатору направить письменную претензию. Однако претензионный порядок в случае спора должен предусматриваться договором. Если пункта о нем в арендном соглашении не содержится, то и направлять претензию необязательно. Но все же желательно это сделать. Возможно, арендатор и ответит на нее. Претензия, сводящаяся к требованию погасить задолженность, может до арендатора доводиться любым способом. В ней же можно указать, что при дальнейшей просрочке арендодатель отказывается от договора. Главное, у арендодателя должна остаться отметка, которая в последствии может стать важным доказательством, что контрагентом претензия получена.

Если конкретное местоположение арендатора неизвестно, претензию нужно отправить на все известные арендодателю потенциальные адреса нахождения контрагента, включая адрес нахождения того имущества, которое взято им в аренду. Лучше претензию отправлять ценным письмом, содержащим опись вложения и с необходимостью получения отметки о вручении. При реализации данного условия справедливо можно утверждать, что предварительный претензионный порядок разрешения возникшего спора соблюден, что очень важно, если дело обернется судом.

Если долг после получения претензии арендатор и дальше погашать не спешит, можно переходить ко второму этапу разрешения спора — расторжению соглашения.

Расторжение соглашения

Идеальной ситуацией будет расторжение арендного договора по обоюдному согласию контрагентов. Но если арендатор на связь не выходит, действовать так не получится. Арендодатель в праве в силу закона прекратить исполнение обязательств, если арендатор неоднократно и длительное время за аренду не платит. Если в отправленной претензии содержалось условие об отказе от продолжения договора, тогда его сила теряется с получением претензии арендатором. Договором может и не предусматриваться возможность арендодателя отказаться от него при длительной просрочке. Тогда он подлежит расторжению судом. Основанием для расторжения в указанном случае будет существенное нарушение договорных условий арендатором (длительная неоднократная просрочка). Без суда можно обойтись, если арендодатель может подождать, когда срок договора истечет естественным образом, например, когда заключался краткосрочный арендный договор. Право взыскать неполученную плату за аренду при этом сохраняется, как и возможность за просрочку получить неустойку. Требования его будут удовлетворены или в добровольном (досудебном) порядке, или судом. Выдвигая иск о взыскании возникшей задолженности, арендатор может приплюсовать к сумме долга размер неустойки, определяемой правилами Гражданского кодекса, либо рассчитать процент (когда пункт об этом есть в арендном договоре) за пользование чужими деньгами. Само заявление дополняется документами, наглядно подтверждающими попытку досудебного разрешения конфликта (переписка с контрагентом, почтовые документы, квитанции, основной арендный договор и пр.).

Когда есть просрочка, у арендатора нет повода для беспокойства. Однако здесь может возникнуть другая проблема — что до решения суда делать с арендуемым объектом и имуществом арендатора в нем. До официального прекращения арендного договора с имуществом арендатора ничего нельзя делать. Это имущество чужое для арендодателя. И всякие действия с ним, будь то его вынос на какой-нибудь склад для освобождения арендуемого объекта или что-то иное, в итоге могут обернуться уже иском против арендодателя. Даже противостоять попыткам арендатора забрать имущество, не смотря на невнесение вовремя платы арендодателю нельзя. Лишь с официальным прекращением арендного договора (либо с момента вынесения соответствующего судебного решения, либо после вручения претензии арендатору, содержащей пункт об отказе от договорных обязательств и нереагирования на нее), если арендатор сам имущество не забрал, арендодатель может до исполнения требования погасить задолженность, данное имущество удержать, например, путем смены замка в арендуемом помещении для запрета доступа туда недобросовестного арендатора.

ПОЛУЧИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ:

+8 (499) 703-35-33 доб. 558 - Москва, область

+8 (812) 309-06-71 доб. 208 - Санкт-Петербург, ЛО

+8(800)777-08-62 доб. 184 - Остальные регионы РФ

Звонок бесплатный. Работаем без выходных!

Возмещение убытка

Также официальное прекращение договора дает право арендодателю продать данное имущество и за счет вырученных средств получить возмещение убытка от невнесения арендной платы арендатором. Но продажа тоже подчиняется ряду требований. В частности, здесь будут применяться правила для заложенного имущества, реализация которого является длительным делом. Если только стороны сами не оговорили в договоре указанную возможность, определив, что конкретно из имущества возможно продать на случай просрочки.

Имущество может передаваться на хранение иным субъектам, в том числе новому арендатору. Если стоимость имущества не велика, и арендатор никак не выражает намерения забрать его, то имущество можно признать брошенным.

Описанный порядок действий справедлив, когда в аренду передавалась недвижимость. Но арендный договор возможно заключить и в отношении движимых вещей, например, транспортного средства или какой то крупногабаритной бытовой или строительной техники.

Если арендатор допустил длительную просрочку в платежах за движимое арендованное имущество, то арендодатель должен требовать в суде не расторжения договора, а в первую очередь истребования такого имущества из незаконного владения (когда возникла просрочка). Такого рода иск называется виндикационным. Вместе с ним арендатору следует просить суд применить еще и обеспечительные меры (запрет на реализацию этого имущества, удержание и др.).

Если же арендатор движимой вещи исчез и связь с ним отсутствует, выход здесь один — обращение в полицию. Его действия возможно квалифицировать в качестве преступления, что однако не освобождает его от возврата арендодателю долга.

Также вам может быть интересно:

Сдача квартиры в аренду

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

LiveJournal

Друзья! Наши статьи описывают типовые способы решения юридических проблем, однако каждый случай носит индивидуальный характер. В случае если вы не нашли ответ на свой вопрос в нашей статье, вы можете обратиться к юристам при помощи услуги онлайн-консультанта справа, либо под статьей. Также вы можете воспользоваться бесплатной консультацией юриста по телефону: Москва, Московская область +8 (499) 703-35-33 доб. 558 СПБ, Ленинградская область +8 (812) 309-06-71 доб. 208 Федеральный номер +8 (800) 777-08-62 доб. 184

zacon24.ru

Арендаторы не платят и не выезжают: что делать?

К сожалению, иногда арендодатели сталкиваются с непростой ситуацией: после заселения вполне на вид благонадежных арендаторов в квартиру без составления договора они не платят арендную плату и не выезжают. Что делать? Как выселить недобросовестных квартирантов и получить свои деньги? Может ли в этой ситуации помочь полиция?

Без договора

Отсутствие договора найма – это повод переживать не только для собственника, но и для арендатора. В соответствии со ст.1 ЖК РФ собственник квартиры имеет право по своему усмотрению распоряжаться своими жилищными правами, а вот у арендаторов нет никаких прав находиться в чужой квартире (ст.3 ЖК РФ, п.2).

В связи с этим самое простое решение проблемы – вызов наряда полиции. Предъявление полиции документов на квартиру подтвердит ваши законные права, и вы можете потребовать выселения квартирантов. Вряд ли они будут оказывать сопротивление представителям правоохранительных органов – это только усугубит их положение.

Однако были случаи, когда просто обращением в полицию дело не завершалось – процесс выселения может затянуться, если арендаторы не будут открывать двери, будут скрываться от собственника, или же если в квартире вместе с родителями проживают малолетние дети.

Есть вероятность, что арендаторы обратятся в органы опеки с заявлением о том, что они не имеют возможности оплачивать аренду и не имеют никакого жилья. Таким образом, процесс выселения может стать для собственника квартиры серьезной проблемой.

Если абстрагироваться от этических нюансов ситуации, то у хозяина квартиры есть еще один способ выселить нерадивых квартирантов, помимо обращения в полицию. Необходимо обратиться в управляющую компанию и написать заявление об отключении в квартире водоснабжения и электричества. Рано или поздно квартиранты съедут, однако здесь есть риск, что, уезжая, они «прихватят» с собой вашу бытовую технику или другие ценные вещи, и вам придется в суде (при наличии чеков) доказывать, что имущество принадлежит именно вам.

В идеале процесс выезда «злостных» квартирантов нужно контролировать с участковым – тогда вы обезопасите себя от потери имущества и сможете зафиксировать ущерб помещению, если таковой будет иметь место.

Но если фактически выселить квартирантов из вашей квартиры вполне реально, то вернуть причитающиеся деньги – очень проблематично. Поскольку нет подписанного договора аренды, по сути, эти люди вам ничего не должны. Если вы хотите все-таки получить причитающиеся вам деньги – придется договариваться с арендаторами мирно, или же рассчитывать на справедливое решение суда.

В первую очередь, необходимо все-таки составить и подписать договор аренды. В нем обязательно необходимо прописать следующие моменты: предмет договора, сумму арендной платы, срок действия договора, а также дать описание квартиры и находящегося в ней имущества. В данной ситуации необходимо внести в договор дополнительный пункт – об уплате накопившейся задолженности.

Если квартиранты отказываются подписывать такой договор, тогда не тяните и вызывайте полицию – совершенно точно, что своих денег вы никогда не получите. Однако лучше потерять плату за 2 месяца, чем еще полгода надеяться на оплату долга и текущих платежей, и опять оказаться у разбитого корыта.

Преимущества подписания договора аренды

Специалисты по аренде недвижимости рекомендуют не сдавать недвижимость без договора найма. Их опыт доказывает, что устное соглашение впоследствии оборачивается большими проблемами.

Подписание договора аренды позволит обезопасить собственника от неприятностей в будущем. Все условия договора обсуждаются перед его подписанием, а потом уже переносятся на бумагу. В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон, порядок расчетов, величина арендной платы, материальная ответственность арендатора за находящееся в квартире имущество. Кроме того, в договоре четко должен регламентироваться процесс освобождения квартиры.

Подписание договора аренды дисциплинирует стороны и обеспечивает их ответственное отношение к своим обязанностям и правам. Правильно составленный и подписанный двумя сторонами договор будет иметь в случае судебного разбирательства юридическую силу.

Отдельно отметим, что в договоре необходимо прописать и сумму депозита, полученного арендодателем от арендаторов. Наличие депозита, несомненно, дисциплинирует арендаторов, а в случае нанесения квартире или имуществу ущерба он остается у арендодателя.

Если все в порядке, то депозит владелец квартиры обязан вернуть арендатору при освобождении жилья. В соответствии с действующей практикой арендаторы обязаны предупредить владельца квартиры о своем планируемом выезде за один месяц, в противном случае депозит также остается у арендодателя.

Некоторые нюансы

В соответствии с ГК РФ ст.674 для договоров аренды, заключаемых на срок менее 12 месяцев, допускается простая письменная форма. Если срок аренды более 12 месяцев, то договор должен быть сдан в Росреестр для регистрации. Устные договоренности между арендодателем и арендатором юридической силы не имеют.

Если арендаторы не платят, то нередко на практике обращение в полицию не дает желаемого результата – представители правоохранительных органов могут посоветовать вам решать проблему через гражданское судопроизводство. Тем не менее, обращаться в полицию в любом случае надо, хотя бы для ого, чтобы зафиксировать, что в вашей квартире без вашего на то согласия проживают посторонние люди.

Так как право собственности в нашей стране является конституционным и абсолютным, то оно подлежит защите, и в практике адвокатов и юристов практически нет случаев, когда бы суд отказал владельцу квартиры в удовлетворении его иска. Когда судебное решение вступит в силу, в случае отказа жильцов съезжать владелец квартиры имеет законные основания прибегнуть к помощи судебных приставов для принудительного выселения недобросовестных арендаторов.

Взыскать же арендную плату в случае отсутствия письменного договора будет трудно, так как нет документа, регламентирующего сумму арендной платы и сроки ее оплаты.

Как видим, договор является гарантией защиты прав собственника квартиры – при обращении в суд он поможет удовлетворить ваши финансовые претензии к арендатору. С другой стороны, добиться освобождения квартиры от недобросовестных квартирантов можно по закону.

Принудительное выселение

При отсутствии письменного договора полицию можно рассматривать как устрашающий фактор – многие арендаторы просто не захотят доводить дело до разбирательства с властями. Если арендаторы юридически «подкованы», они могут знать, что силой выселить их из занимаемой квартиры сотрудники полиции не имеют права – это будет превышением полномочий. Однако они могут составить документ, который бы подтвердил отсутствие оснований для нахождения в квартире посторонних лиц.

Нужно учитывать и другой нюанс – даже являясь собственником свой квартиры, владелец не может принудительно выселить должников, тем более без участия сотрудников полиции. Все может закончиться привлечением собственника к ответственности – к примеру, по обвинению в завладении чужим имуществом, если вещи квартирантов будут вынесены без их присутствия.

Если после визита полиции квартиранты отказываются съезжать – собственнику необходимо обращаться в судебные инстанции. Следует понимать, что процесс выселения нерадивых жильцов будет достаточно длительным по времени, однако владелец в этом случае сможет избежать претензий к нему со стороны квартирантов.

Заявление с иском подается по месту фактического жительства ответчика, т.е. в данном случае его необходимо отнести в суд того района, где расположена квартира. Перед подачей иска необходимо подготовить доказательства незаконного нахождения посторонних лиц в квартире – если до этого вы не обращались в полицию, нужно отнести в ближайшее отделение заявление с просьбой установить факт нахождения в вашей квартире посторонних лиц и установить их личности.

Пригодятся и показания свидетелей – заручитесь в этом случае поддержкой соседей. К исковому заявлению в суд нужно приложить копии документов о праве собственности на данную квартиру, а также квитанцию об оплате государственной пошлины. Помимо требования выселить посторонних людей из вашей квартиры можно потребовать суд взыскать с них арендную плату за прожитый период.

При отсутствии подписанного между сторонами договора аренды суд в лучшем случае может определять размер платы за пользование жильем из расчета средней стоимости аренды для подобных квартир. Кроме того, суду потребуются доказательства факта проживания квартирантов в вашей квартире с определенного периода.

pikato.ru

Что делать, если арендатор не заплатил и сбежал

Фото с сайта wikihow.com

Заключив договор аренды, арендаторы не всегда соблюдают его условия. Более того, иногда они специально не хотят цивилизованно разрешать проблемы: исчезают, не завплатив. Меняя при этом контактные данные и бросив имущество. Что делать в таких ситуациях и как их предупредить. Рассказывают юрист Андрей Рыбалкин и редактор портала «Система Юрист» Александр Стрельчик

— Если арендатор сбежал, арендодатель, кроме того что не получает плату за имущество, еще и несет расходы по его содержанию. Расскажем, как предотвратить такую ситуацию.

Андрей Рыбалкин, юрист	Александр Стрельчик, редактор портала «Система Юрист»

Расторжение договора в судебном порядке

В соответствие с п. 3 ст. 590 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Основания: если арендатор более двух раз подряд не платит по договору. Если вы намерены подать в суд, сначала надо направить арендатору письменное предупреждение о том, что необходимо исполнить обязательства в разумный срок.

Если в предупреждении рассматривается только вопрос о внесении арендной платы ( предложение о досрочном расторжении договора отсутствует), такой досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным. В этом случае исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды будет оставлено без рассмотрения.

В уведомлении мы рекомендуем проинформировать арендатора, что если обязательства по оплате не будет исполнено, это станет требованием для расторжении договора аренды через суд.

Фото с сайта megapolis-real.by

Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке

Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.

Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.

В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.

Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).

Основания для расторжения договора:

Акт сверки
Переписка между сторонами
Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности

Принудительное выселение арендатора

Нередки ситуации, когда арендатор не возвращает имущество, скрываеся от арендодателя. Судебная практика, как правило, рассматривает эту проблему в такой категории исков, как выселение.

Если доводы истца будут признаны законными и обоснованными, будет вынесено судебное постановление. После его вступления в законную силу, через службу судебных исполнителей можно будет обеспечить принудительное исполнение решения суда: вскрыть помещение и передать его арендодателю.

Фото с сайта cleaning.kharkov.ua

Как правило, судебный исполнитель производит опись оставленного арендатором имущества. По сложившейся практике (прямой обязанности законодательством это не предусмотрено), оно передается арендодателю на хранение.

В будущем на это имущество может быть обращено взыскание, в счет оплаты задолженности по арендной плате, для возмещения расходов за его хранение.

Смотрите также: что мешает сотрудникам работать в офисе с удовольствием

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. download flash player

Односторонняя приемка имущества

При заключении договора аренды стороны вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества (если договор будет расторгнут досрочно или истечет срок его действия). В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращаться в суд с иском о выселении арендатора.

Рекомендация:

В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества. К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб)
Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора

Признание имущества бесхозяйным

Арендодателям следует помнить, что вещь может быть признана бесхозяйной, если ее стоимость составляет менее 5 базовых величин.

В договоре аренды сторонам целесообразно прописать порядок и условия, при которых оставленное арендатором имущество будет считаться брошенным.

При стоимости имущества не более 5 базовых величин оно переходило бы в собственность арендодателя. При стоимости выше, такое условие облегчило бы доказывание суду, что арендатор отказывается от права собственности.

Стороны могут предусмотреть в договоре право арендодателя утилизировать не представляющее ценности имущество, с возмещением этих расходов за счет арендатора.

Резюме: чек-лист действий арендодателя

1. Направить арендатору письменное уведомление о погашении задолженности по арендной плате, предложение о досрочном расторжении договора аренды.

2. Если не предусматривается право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по аренде.

3. Если договор аренды предусматривает право одностороннего отказа арендодателя — обращаться в суд с заявлением о взыскании задолженности по аренде, в порядке приказного производства.

4. Если договор не предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем — обратиться в суд с иском о выселении.

5. Если договор предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем, надо:

Создать комиссию по приемке имущества
Составить акт описи имущества, приложить к нему фото- и видеоматериалы
Принять имущество на хранение либо передать на хранение сторонней организации
Направить арендатору требование о возмещении затрат на хранение. В случае отказа арендатора — взыскать расходы по хранению в судебном порядке

Если арендатор не платит арендную плату за нежилое помещение, что делать? - актуальные ответы

Татьяна, тот кто сдает площади, должен иметь хороший договор.

Задача этого договора, как и вообще всего этичного бизнеса, 1. Получение договорной суммы 2. Возможность расторжения договора 3. Не доведение дела до суда.

Это звучит не совсем обычно, для российского бизнесмена, как это так, не доведения до суда, да еще и сам договор должен способствовать желанию контрагента заплатить за услуги?

Сейчас поясню:

1. Выстройте логическую цепочку так, чтобы: а) всегда была предоплата. И чтобы б) если человек не сделал предоплату, чтобы Вы могли расторгнуть договор в) чтобы время, пока вы будете искать нового клиента, было оплачено за счет нарушившего условия арендатора. г) чтобы арендатор ни в коем случае не решился просрочить платеж.

Продумайте сроки, в течении которых имеете право расторгнуть Вы, как арендодатель и он, как арендатор. Они должны быть разными.

Всегда заключайте договор только на квартал.

Всегда берите залог, и эта сумма должна оставаться страховочной при: 1. внезапном прекращении договора. 2. если вам придется делать после арендатора ремонт. Например, штукатурить стены после гвоздей, дюбилей, и пр. худлжеств... 3. Эта сумма, как правило остается у Вас и Вы ее используете на устранение того, что не выполнил по договору арендатор... 4. Из этой суммы Вы можете штрафовать за пож. безопасность, за горомкий разговор в коридоре, за пронос пива, за курение в неположенном месте, например в туалете, или за несоблюдение пропускного режима.... У нас после 18:00 только в сопровождении арендатора может зайти человек, который не записан у охранника в списке тех, кого можно пропускать.

Чем строже ваши правила, тем уважительнее арендаторы относятся к вашему помещению. И тем солиднее они выглядят в глазах своих посетителей.

5. Арендаторы быстро привыкают к такому строгому режиму и даже благодарны, что в офисе не шляются подозритнльные личности. Они снимают офис чтобы спокойно заниматься бизнесоми, а не шалаберничать.

6. Имея такой договор и такие прядки, Вы будете всегда иметь кандидатов на аренду. Поверьте моему опыту.

7. Выгоняйте немедленно тех, кто пьет в офисе. Кто безобразничает. Мгновенно разрывайте договор. И штрафуйте в соответствии с договором.

Это понравится тем, кто пришел к Вам солидно работать.

8. Ваша площадь должна быть привлекательнее других арендодателей. К Вам должна быть маленькая очередь. У других вокруге половина площадей пустует, а у вас очередь. Потом услышите о себе удивленные отзывы, и как это получается.

Вот такой небольшой ликбез...

Да, и еще, очень хорошо дисциплинирует роспись аредатора под каждым пунктом договора. Не на каждом листе, а под каждым пунктом договора. Правильным арендаторам нравится жесткий порядок.

Но, я разрешаю работать круглосуточно. В коридорах, на входе, на запасных входах и выходах - везде круглосуточные видеокамеры.

В каждом кабинете по огнетушителю, фонарику, план эвакуации. По пож правилам этого не нужно, но я требую.

И это все прописано в договоре.

За все годы сдачи в аренду - не было ни одного скандала. Расстаемся друзьями. Рекомендуют своим знакомым.

А судиться... только время терять и деньги. Солидные люди свои долги платят сами. Но, на это должен быть жесткий договор. И ваше личное чувство достоинства. Не чванство, а достоинство.

не забывайте улыбаться арендатору, приветливо, но не переступая черту фамильярности.

Но, это уже нужно походить на тренинги к хорошему тренеру по личностным качествам руководителя. Или, приезжайте ком не в Пензу, и заодним, своими глазами посмотрите, на наши порядки и договор дадим, как образец наш действующий на сегодня)))

Такого договора - нет ни у кого. Вам первой я раскрыл некоторые его тайны. А арендаторам нравится. Они гордятся тем, что у них есть деньги заплатить за аренду в тяжелый год. Они молодцы, и я их очень уважаю.

С уважением. Валерий Семенович.

professionali.ru

ВАС РФ Арендатор вправе не платить аренду, если он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя | Юридические услуги в Курске

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.04.2013 N 13689/12 ПО ДЕЛУ N А67-3141/2011 "АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ОТ АРЕНДАТОРА ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТОЛЬКО ЗА ПЕРИОД, ИСЧИСЛЯЕМЫЙ С МОМЕНТА ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ДО МОМЕНТА ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ ВЛАДЕТЬ И ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ В СООТВЕТСТВИИ С УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ" Суть спора

Между ООО "Агроремстрой" (далее - арендодатель) и ООО "Синтез М" (далее - арендатор) были заключены два договора: - договор субаренды части нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть нежилого помещения; - договор аренды оборудования, находящегося в данном нежилом помещении.

Через три месяца после заключения договоров арендодатель заменил замки на входных дверях в арендованном помещении, лишив работников арендатора прохода в помещение, а также доступа к арендованному оборудованию. Это обстоятельство послужило основанием для обращения арендатора к арендодателю с предложением расторгнуть по соглашению сторон ранее заключенные договоры аренды. Арендодатель подтвердил готовность расторгнуть их, но только после исполнения арендатором договорных обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, арендодатель уведомил контрагента об удержании его имущества в арендуемом помещении до погашения задолженности. Полагая, что арендатор исполнил обязательства по спорным договорам ненадлежащим образом, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендным платежам и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами. В рамках данного дела возник вопрос: правомерны ли требования арендодателя об уплате арендных платежей за тот период, когда арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом?

Вопрос о праве арендодателя требовать уплаты арендных платежей после того, как арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом (в том числе из-за действий арендодателя)

Приведенная в разделе "Суть спора" ситуация имеет достаточно широкое распространение в гражданском обороте и может повлечь различные правовые последствия. Так, в рассматриваемой ситуации арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности. Однако возможно и обратное, когда арендатор предъявляет иск к арендодателю о возмещении убытков, возникших вследствие утраты доступа в арендованное помещение (см., например, Определение ВАС РФ от 06.05.2013 N ВАС-5230/13 по делу N А43-11288/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011). Следует отметить, что в комментируемой ситуации могут иметь значение общие разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66). Они состоят в том, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы от арендатора только после фактической передачи ему помещений.

Судебная практика последнего времени развивает приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ следующим образом. Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012, ФАС Московского округа от 08.07.2013 по делу N А40-107919/11-77-951). Эта позиция также характерна для споров, когда арендодатель физически не препятствует доступу к арендуемому объекту, однако в результате его действий использование имущества в соответствии с указанными в договоре целями становится невозможным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А19-23260/09). Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование им. Следовательно, здесь применяется п. 2 ст. 328 ГК РФ, который в рассматриваемой ситуации можно трактовать следующим образом: если сторона не исполнит возложенное на нее договором обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя частично, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов. При этом суд исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается. Суды апелляционной и кассационной инстанций с доводами суда первой инстанции согласились. Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленным арендодателем расчетом. В то же время отсутствуют доказательства, которые свидетельствуют о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров. В обоснование своей позиции суд кассационной инстанции также сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арендатору отказано в иске о расторжении данных договоров.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 11.01.2013 N ВАС-13689/12 по делу N А67-3141/2011 пришла к выводу о том, что необходимо пересмотреть судебные акты нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в указанном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в данном разделе обзора не приводится.

Обращаем внимание, что рассматриваемое определение является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций отменил в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя суммы задолженности по аренде (за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом). В отмененной части в удовлетворении иска арендодателю отказал. В остальном упомянутые судебные акты были оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции. 1. Арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды. 2. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей. Таким образом, Президиум ВАС РФ сформулировал правовой подход к ситуации, когда арендодатель, с одной стороны, ограничивает доступ арендатора к арендуемому им имуществу, а с другой, требует с последнего внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий. Этот правовой подход сходен с разъяснениями п. 10 Информационного письма N 66. В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на то, что данной правовой позиции Президиума ВАС РФ придается обратная сила. В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

olegumerenkov.ru

Как заставить платить арендатора аренду?

Уважаемая Наталья, г.Апрелевка !

Информационное письмо Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002

(Удержание имущества арендатора)

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

...

По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.

В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.

...

Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний.

Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.

Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

Тем самым, исходя из выше изложенного в соответствии со ст.ст.359-360ГК РФ:

-ВЫ имеете законное право запретить пользование арендованным помещением и УДЕРЖИВАТЬ имущество арендатора, до полного погашения задолженности по арендной плате !!!

Желаю вам успехов в отстаивании своих прав Владимир Николаевич

г.Уфа 02.08.2011г

15:33 моск. вр.

www.9111.ru

Арендатор не платит и не съезжает

Арендодатель желает, чтобы арендатор освободил помещение, но тот отказывается съезжать. Как поступить? Советует адвокат.

Вопрос:

Здравствуйте! Мы сдавали нежилое помещение короткими договорами (по три месяца каждый), в итоге уже более 3 лет. В связи с желанием продать помещение, мы уведомили арендатора, что не будем заключать новый договор и попросили (не официальным письмом) освободить помещение в связи с тем, что срок аренды закончился по последнему трехмесячному договору.

Арендатор отказываться съезжать, требует официального уведомления за три месяца, а также не осуществляет арендные платежи. Какие действия мы должны совершить, чтоб его выселить поскорее? Спасибо.

Отвечает адвокат:

- Вам следует обратиться к адвокату. Адвокат прежде всего ознакомится с Вашим арендным договором.

Арендные договоры на нежилые помещения, заключенные на неопределенный срок заканчивают своё действие в срок оговоренный договором.

Однако если арендатор продолжает пользоваться помещением с ведома арендодателя, а в договоре не оговорено заранее, что арендатор против продолжения договора после окончания срока договора, и арендодатель в течении двух недель узнав об этом не сообщит, что он против этого пользования, ограниченный договор превращается в соответствии с § 545 Гражданского кодекса Германии (BGB) в бессрочный договор.

Вы сообщили, что неофициальным письмом уведомили арендатора о своих намерениях еще до окончания ограниченного по срокам договора, а не после того как узнали о нежелании арендатора выезжать. Думаю, что этого все равно достаточно и договор прекратил свое действие.

Однако если Вы не сможете доказать, что арендодатель получил Ваше письмо, договор превратится в бессрочный и Вам придется разрывать его в письменном виде.

Выселить арендатора Вы сможете, обратившись в суд.

Адвокат С.Гудзь просит принять во внимание, что предоставляемая информация не может без всестороннего изучения деталей конкретного дела заменить индивидуальную консультацию и не может быть предметом для предъявления претензий, за исключением случаев преднамеренных действий.

russkoepole.de