Апартаменты и квартира - в чем разница. Чем отличаются апартаменты от квартиры в москве

Чем отличаются апартаменты от квартир: 5 важных факторов

Это стало неожиданностью для рынка столичной недвижимости! Неужели апартаменты действительно приравняют к квартирам? Пока соответствующий законопроект находится на рассмотрении в Госдуме, владельцы апартаментов замерли в ожидании новых возможностей, которые откроются для них в случае принятия закона. Застройщики же готовятся к проблемам. Если закон примут – придется возводить апартаменты по новым нормативам.

Однако для некоторых россиян не до конца понятно: в чем суть проблемы, и чем, собственно, отличаются апартаменты от квартир? Сегодня дадим развернутый ответ на этот вопрос, а также проясним ситуацию на рынке.

Разграничение понятий: нежилая недвижимость для проживания

Апартаменты представляют собой вид недвижимости, сравнительно новый для отечественного рынка, и если провести опрос рядовых граждан, можно выяснить, что далеко не все имеют представление о том, что это такое. Многие считают апартаменты одним из видов элитного жилья.

Кстати, именно так полагают даже очень образованные люди, знающие, что в переводе с французского это слово на самом деле означает «квартира».

Однако в современных реалиях российского рынка недвижимости такое значение является устаревшим. На самом деле, апартаменты относятся к нежилым помещениям, отличающимся от иных объектов нежилого фонда тем, что в них создан максимум условий для комфортного существования. Апартаменты действительно могут быть элитными, двухуровневыми и внешне ничем не отличаться от роскошных квартир (в понимании жилой недвижимости), но могут быть и вполне скромным жильем.

Тем не менее, это место временного проживания, где нельзя зарегистрироваться или прописать кого-то из родственников, либо пустить арендаторов по договору найма жилья.

Нужно заметить, даже такого правового понятия, как “апартаменты” нет ни в одном из действующих кодексов Российской Федерации.

Таким образом, главный правовой парадокс, связанный с апартаментами, состоит в том, что достаточно комфортные комнаты с кухней и полноценным санузлом не являются частью нежилого фонда. Очень часто апартаменты становятся отдельной зоной в современных гостиничных комплексах, офисных, административных и других зданиях.

В настоящее время девелоперы продолжают активно возводить, так называемые, апарт-отели, то есть, комплексы апартаментов. И, надо заметить, такая недвижимость пользуется спросом. Чаще всего ее приобретают инвесторы, планирующие получать стабильный доход от сдачи помещений в аренду.

Отличия от квартир

По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.

Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:

Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.

Для объектов гостиничного типа (собственно, этот статус имеют почти все комплексы апартаментов на рынке Москвы) применяется ставка в 0,5%, а для апартаментов коммерческого назначения (офисы, а также площади, где располагаются объекты бытового обслуживания, общественного питания, торговые площади, эта ставка достигает 2%.

При покупке апартаментов стоит помнить о том, что такая сделка не дает оснований для имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Покупатели апартаментов от застройщика не могут рассчитывать на полноценную придомовую и районную инфраструктуру, если это прямо не прописано в договоре с застройщиком. Если реализация проектов, связанных со строительством жилых комплексов, всегда предполагает возведение необходимых социальных объектов, в случае апартаментов такие требования не всегда предусматриваются.

Еще одно отличие связано с защитой дольщиков. В 2018 году существенно ужесточились требования к компаниям, занимающихся строительством жилых домов за счет привлеченных у граждан средств. Однако, правила относительно получения компенсаций (в случае банкротства застройщика) не распространяются на тех, кто возводит апартаменты, как и прочую недвижимость, которая классифицируется как нежилая. Поэтому риски, которым подвергаются покупатели апартаментов, намного выше.

Кстати, закон о тишине на апартаменты тоже не распространяется, а социальные услуги в критических ситуациях предоставляются лишь после того, как завершится обслуживание жилых домов.

Преимущества апартаментов

Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.

Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.

Застройщики, не ограниченные жесткими требованиями строительных стандартов, санитарных и прочих нормативов, могут в рамках одного комплекса апартаментов предлагать покупателям очень смелые и оригинальные варианты планировок. На согласование чего-то подобного в жилых домах собственникам приходится тратить много сил и денег без гарантии положительного решения.

Поскольку требования к застройщикам, занимающимся возведением нежилых зданий, намного проще, а затраты ниже, апартаменты имеют меньшую себестоимость, а значит, продаются существенно дешевле, чем квартиры в том же районе. У инвестора появляется возможность сравнительно недорого купить приспособленную для жилья, но официально нежилую недвижимость и потом сдавать ее в аренду по цене квартиры.

Для застройщиков есть отдельное преимущество: апартаменты почти беспрепятственно можно возводить в центральной части городов, где практически невозможно получить разрешение на строительство жилья.

Реальные проблемы и законодательные инициативы

Изначальное предназначение апартаментов – это временное проживание людей, имеющих основную жилплощадь и регистрацию в другом месте. Однако, как показала практика, такая недвижимость активно приобретается для постоянного проживания целых семей или для сдачи в долгосрочную аренду людям, для которых «прописка» не является принципиальным вопросом.

В результате там, где предлагаются апартаменты, возросла нагрузка на районную инфраструктуру, появились проблемы с благоустройством территорий, образовались долги по налогам и коммунальным платежам, а также произошло увеличение количества незарегистрированных жителей из других городов.

Учитывая перечисленные проблемы, представители разных уровней власти неоднократно рассматривали необходимость четкого определения правового статуса апартаментов, возможность перевода этих помещений в жилой фонд, и, в итоге, приравнять апартаменты к квартирам. Соответствующие заявления звучали в течение нескольких лет, однако до определенного времени ничем, кроме разговоров, дело не заканчивалось.

Результатом долговременных обсуждений стало внесение в Госдуму соответствующего законопроекта, одной из задач которого является формирование правовых условий для того, чтобы восстановить жилищные права тех, кто по факту постоянно проживает в апартаментах. Кроме того, если закон будет принят, решится вопрос правового статуса и регулирования апартаментов, которые только будут строиться.

Законопроект также предполагает необходимость разграничения в населенных пунктах зон с жилыми объектами и общественно-деловых зоны, где допускается смешанное использование территорий.

Приравнивать или нет? Согласны не все

Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.

По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.

Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.

Ситуация на рынке недвижимости после принятия закона об апартаментах тоже изменится. Сейчас такое жилье стоит на 15-20% дешевле, чем квартиры, но вследствие реализации законодательной инициативы разрыв существенно сократится, поскольку при строительстве апартаментов девелоперам придется принимать на себя такую же нормативную нагрузку, как и при возведении жилых домов.

Если закон будет принят, на продажу апартаментов станет распространяться 214-ФЗ, регулирующий вопросы долевого строительства. Надо заметить, среди авторитетных застройщиков немало тех, которые при строительстве комплексов апартаментов уже давно привлекают средства граждан, основываясь на нормах этого закона. С этой точки зрения нормы закона действительно стоило бы официально распространить на апартаменты.

Проблемы апартаментов: рынок выравнивает ситуацию

Пока законодатели и чиновники думали о законном статусе апартаментов, рынок недвижимости продолжал развиваться. Непростые кризисные годы отметились ростом спроса и предложения в этом сегменте рынка недвижимости. Так, в столице этот формат стал, по сути, единственным, который смог обеспечить некоторый баланс между стоимостью жилья и его расположением по отношению к центру.

Многие эксперты и нынешние собственники апартаментов не оценивают отсутствие права на прописку как огромную проблему. Для большинства покупателей апартаменты не являются первым и единственным жильем – это или инвестиционные покупки, или приобретение дополнительной жилплощади для экономии времени на дорогу в период интенсивной работы или учебы детей. Наибольшая доля в структуре предложения апартаментов в больших городах, как и ранее, отведена бизнес-классу, а вторую и третью позиции занимают, соответственно, комфорт-класс и элитный сегмент.

На эконом-класс, где действительно может возникать острая потребность в регистрации, приходится менее 5% от всего предложения апартаментов.

Отсутствие полноценной инфраструктуры – это серьезная проблема, но ситуацию постепенно выравнивает сам рынок. В последние годы, когда конкуренция среди застройщиков возрастает, на продажу выходят апартаменты, не уступающие жилкомплексам в состоянии территории, транспортной доступности и наличии торговой, а также бытовой инфраструктуры. Дело в том, что такие дополнительные объекты становятся для девелоперов источником немалого дохода - в удачно расположенном апарт-отеле площади под розничную торговлю на первых этажах стоит дороже самих апартаментов.

Что касается детских садов, школ и прочих социальных объектов, наличие которых действительно является очень важным, здесь к вопросу стоит подходить индивидуально, оценивая, насколько реализация конкретного проекта увеличит нагрузку на имеющуюся инфраструктуру. В некоторых случаях без строительства новых социальных объектов действительно не обойтись, но далеко не всегда есть насущная потребность в «полном социальном пакете», за который в результате все равно платит покупатель.

Заключение

Пока не понятно, будет ли принят этот закон, и если да, то в каком виде исходный законопроект дойдет до финальной стадии утверждения изменений в целом ряде законодательных актов.

В любом случае, законодателям предстоит еще раз взвесить все нюансы и решить вопросы правового регулирования апартаментов с учетом того, что это отдельный самостоятельный сегмент, интересный для покупателей, но имеющий свою специфику. После полного приравнивания к жилому фонду апартаменты могут утратить свои преимущества, а рынок потеряет столь важное для его развития разнообразие.

Тем не менее, однозначно стоит ввести апартаменты в правовое поле, но сохранить явные преимущества такого формата недвижимости. Сделать это необходимо хотя бы для того, чтобы устранить парадокс, когда «нежилые» объекты изначально возводятся для проживания людей.

novostroev.ru

Апартаменты или квартира

В Москве большое количество апартаментов сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити». Стоимость их — от $8 500 за 1 кв м. Арендная ставка зависит от местоположения жилья, его площади, дизайна и материалов для отделки. Аренда апартаментов-студии с фирменным дорогим дизайном и площадью 115 кв м в «Москва-сити» составляет около $18 000 в месяц, а аренда студии с обычным «евроремонтом» площадью около 107 кв м — от $8 500 до $11 000 в месяц. Стоимость коммунальных услуг — от $800 до $2000 в месяц.

Финансовый гений

Понятие “апартаменты” появилось не так давно, но оно уже у всех на слуху. Тем не менее, наблюдения показывают, что большинство людей имеет совершенно искаженное представление о том, что такое апартаменты. Например, многие считают, что это “элитная квартира”. Когда-то ранее этот термин действительно имел такое значение, но сейчас это уже не обязательно так.

Чем отличаются апартаменты от квартиры: недостатки, преимущества, в чем разница статуса недвижимости

Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира — жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Разница между апартаментами и квартирой

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что цена апартаментов обычно ниже стоимости квартиры аналогичного типа на 10-15%, но эксплуатационные расходы всегда выше. Это обусловлено тем, что стоимость коммунальных услуг для собственников апартаментов существенно выше их стоимости для собственников жилой недвижимости. В частности, услуги отопления выше на 20-30%, водоснабжения и водоотведения – на 12-25%. Представленные цифры неоднозначны, цены на услуги ЖКХ зависят не только от региональной расположенности, но и от характера соединения инженерных коммуникаций с сетями ресурсоснабжающих организаций. Например, если услуги поставляются через посредников, то платить за них придётся ещё больше.

Квартира или апартаменты: что выгоднее

«Нередко предлагаются и помещения, расположенные в гостиничных комплексах. При этом объекты оснащены коммуникациями, внутри – частично или полностью меблированы. Что касается ремонта, то чаще всего он будет дизайнерским. Апартаменты входят в категорию элитной недвижимости, считается, что там время от времени проживают состоятельные люди, приезжающие в Москву по делам. Другими словами, это хорошо оборудованный гостиничный номер, в котором вы сможете всегда остановиться. Чаще всего встречаются одно- и двухкомнатные апартаменты, а также «студии», где комната совмещена с кухней» — рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

В чем отличие апартаментов от обычных квартир

Массово новое предложение захватывает рынок только с 2010-х, когда застройщики начинают предлагать необычный вид застройки широкому покупателю, перейдя от элитного и бизнес- классов к экономическому. С этого момента такое строительство начинает быстро двигаться от исторического центра к московским окраинам и за их пределы, постепенно охватывая ближнее Подмосковье, города-миллионники и даже популярные российские курорты.

Квартира или апартаменты: Что покупать

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Апартаменты или квартира

на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, или доли (долей) в них в готовом доме, либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
на приобретение строительных и отделочных материалов;
на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
на работы по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, неоконченного строительства) и отделке;
на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Апартаменты или квартира

Исходя из этого критерия, покупка квартиры окажется более выгодным мероприятием, нежели приобретение апартаментов. Размер оплаты жилищно-коммунальных услуг в последних значительно выше, чем при проживании в квартире из-за налога на добавленную стоимость. Стандартная разница составляет 18%, однако если рассматривать отдельные тарифы на оплату жилищных коммуникаций в апартаментах, то разница в размере оплаты по сравнению с квартирами окажется еще выше, – это касается оплаты холодной и горячей воды, канализации, отопления и других коммунальных услуг.

Отличия апартаментов от квартир

Для большинства покупателей апартаментов проблема прописки серьезного значения не имеет. У многих собственников такого жилья апартаменты являются второй или третьей квартирой. Владельцы недвижимости класса «люкс» пользуются платными программами медстрахования и возят детей в частные учебные заведения. Ну а для тех, кто «бегает» от армии или алиментов, отсутствие прописки может стать даже плюсом.

russianjurist.ru

Разница между квартирой и апартаментами в москве

В чем разница между апартаментами и квартирой

С юридической точки зрения апартаменты не считаются жильем, поэтому документы на приобретение такой недвижимости не дают право собственнику прописаться там. Что касается временной прописки, то тут не все просто: она возможна только в случае, если апартаменты официально являются гостиницей или отелем. В квартире же проживающие могут оформить прописку.

Квартира или апартаменты: Что покупать

На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Разница между апартаментами и квартирой

Согласно Жилищному кодексу, технические помещения многоквартирного дома (чердаки, подвалы и др.) находятся в долевой собственности владельцев жилых помещений. Для апартаментов такая норма не предусмотрена. Поэтому покупатель, приобретающий их, должен помнить, что право собственности на остальную часть здания и инженерные сети находится у застройщика, и он может навязывать собственникам услуги выгодной ему управляющей компании.

Апартаменты или квартира

В силу того, что апартаменты не обладают правовым статусом жилого помещения, их владельцы не имеют возможности создать ТСЖ для совместного решения возникающих общих жилищных проблем. Однако возможно создание каких-либо других форм партнерства с подобной целью.

Чем отличаются апартаменты от квартиры: недостатки, преимущества, в чем разница статуса недвижимости

Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

В чем разница между квартирой и апартаментами

Сегодня продаются апартаменты всех классов, от комфорт-класса до элитных, и самой разной площади. Стоят апартаменты обычно на 15-20% дешевле, чем квартиры в жилых комплексах в тех же районах. В данный момент апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, и для них ставка ежегодного налога гораздо выше, чем для жилья: 2% от кадастровой стоимости объекта. Минус апартаментов еще и в том, что, так как формально апартаменты не считаются жильем, инфраструктуру в расчете на их жителей не обязан строить ни девелопер, ни город.

В чем состоит разница между квартирой и апартаментами

Обращение с заявлением к сотрудникам Департамента жилполитики и жилфонда своего города.
Получение выписки из распоряжения о том, что здание будет переведено в жилой фонд из нежилого.
Получение такой же выписки из протокола заседания городской межведомственной комиссии по использованию городского жилфонда.
Предоставление акта, свидетельствующего о том, что переустройство или перепланировка завершены.
Подача перечисленных официальных бумаг в БТИ для внесения изменений в документы учетно-технического содержания по этому объекту.

Апартаменты или квартира

Для сравнения выбраны две пары апартаментов — квартир. Первая пара — по соседству расположенные обычный жилой дом на Ярославском шоссе и многофункциональный жилой комплекс с апартаментами рядом с парком «Лосиный остров», вторая пара — многофункциональный комплекс «Водный», рядом с метро Водный стадион, в котором застройщик предлагает и квартиры, и апартаменты.

Отличия апартаментов от квартир

Чем отличаются апартаменты от квартиры в России и Европе

На практике это выливается в большие материальные проблемы для собственников. Поскольку покупатель приобретает лишь квадратные метры самих апартаментов, компания-застройщик остаётся владельцем остальной части здания и инженерных сетей. Не будет большой натяжкой предположить, что компания непременно навяжет собственникам жилья услуги своей управкомпании, а уж та постарается максимально взвинтить тарифы на общедомовые коммунальные услуги.

Разница между квартирой и апартаментами в москве

Отличие 3 . Тарифы на ЖКХ. Тарифы на ЖКХ для апартаментов рассчитываются как для нежилой недвижимости, а там они всегда существенно выше, чем для жилой. Разница в цене иногда бывает в несколько раз. Поэтому если проживать в апартаментах, затраты на коммунальные услуги будут намного выше.

Апартаменты и квартиры — сходства и отличия при покупке недвижимости

Но для будущих жильцов такой недвижимости существуют и некоторые существенные недостатки. Первый и основной — отсутствие возможности прописки в таком помещении. Покупатель получает только временную регистрацию, которая по истечении срока действия может быть продлена. Этот факт значительно ограничивает права собственника, но он и его семья может пользоваться местными оздоровительными и образовательными учреждениями.

Апартаменты или квартира: в чем разница

Из минусов можно выделить расходы на эксплуатацию и повышенный налог. Сегодня на апартаменты он в пять раз больше, чем на квартиру, а ежемесячные платы за сервис могут варьироваться от 15 до 40 тыс. в месяц и более. Зато стоят апартаменты значительно дешевле – на 15-20% ниже квартир того же уровня. Во многом это обусловлено отсутствием инфраструктуры – девелопер не обязан строить поликлиники, детские сады и школы, как это делается в случае с квартирами. Например, центр Москвы испытывает напряженность – школы и сады переполнены, а количество апарт-комплексов растет. К тому же у таких объектов могут отсутствовать парковочные места, что также увеличивает нагрузку на городскую инфраструктуру.

Апартаменты или квартира

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений, если объект с апартаментами спроектирован и построен с соблюдением этих нормативных документов.

Ъ” искал оптимальный вариант

Есть отличие и при обращении взыскания на собственников. Когда владелец жилья становится должником и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке. Собственник апартаментов может быть выселен в случае обращения взыскания.

uristsos.ru