Дом для тебя недвижимость: Как зарегистрировать право собственности на дом?

Содержание

Жилье в дар: как и кому можно передать свою недвижимость :: Деньги :: РБК Недвижимость

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях заключения сделок дарения недвижимого имущества

Фото: YAY/TASS

Дарственная — один из часто используемых способов передачи имущества. В отличие от купли-продажи это не рыночная сделка, поскольку в данном случае недвижимость передается на безвозмездной основе.

С 2013 года, когда близких родственников освободили от уплаты налога при дарении, такие сделки стали обычной практикой решения имущественных вопросов внутри семей. О тонкостях дарения домов и квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».

Предмет и субъектКому и какую недвижимость можно передать в дар

adv.rbc.ru

Передать в дар можно любое недвижимое имущество: квартиру, дом, дачу, земельный участок, долю в праве общей долевой собственности и т. д.

Подарить недвижимость можно любому человеку — как родственнику, так и постороннему. Но законодательством определены категории лиц, которые не имеют права получать в дар имущество в связи с родом деятельности: государственные служащие, сотрудники воспитательных, лечебных учреждений и органов социальной защиты, работники муниципальных служб. Закон также запрещает дарение между коммерческими организациями. Однако юридическое лицо может подарить недвижимость физлицу и наоборот.

НалогПредусмотрен ли он при таких сделках

С человека, который передает свое недвижимое имущество в дар, налог не взимается, поскольку он не получает дохода от такой сделки. Одариваемые, которые являются близкими родственниками дарителя (в эту категорию входят супруги, родители, дети, родные братья и сестры, бабушки и дедушки и внуки), с 2013 года тоже освобождены от уплаты налога. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения.

Все остальные одариваемые должны будут оплатить налог в размере 13% от стоимости передаваемой в дар недвижимости. Например, дарение между дядей и племянником или двоюродными сестрами уже обременяется подоходным налогом. Однако родственникам не близкой степени родства тоже нередко удается избежать уплаты налога — с помощью цепочки сделок дарения между членами семьи.

ДоговорКак оформить дарственную

Договор дарения заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Заверять его у нотариуса, как и договор купли-продажи, необязательно. В любом случае договор подлежит обязательной государственной регистрации, как и любая сделка с недвижимостью.

Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить. В документе нужно указать дарителя и одаряемого, условия сделки, адрес и площадь объекта дарения. Также в договоре должно быть прописано, что у квартиры или дома нет обременений.

СобственностьЧто можно сделать с полученной в дар недвижимостью

Все что угодно. Недвижимость становится собственностью лица, которому ее подарили, с момента регистрации договора дарения и безо всяких условий. Новый собственник может сразу продать квартиру или дом, подарить, сдать в аренду, завещать. Человеку, получившему недвижимость в дар, не потребуется ждать шесть месяцев, как в случае с оформлением наследства.

Вступить в праваВозможна ли передача прав на объект после смерти дарителя

Нет, вступить в права собственности по дарственной новый владелец может, если даритель жив. А передача недвижимости после смерти владельца рассматривается с точки зрения наследования — договор дарения, в котором предусмотрено такое условие, по закону считается недействительным.

Если дарение недвижимости родственнику и сбор необходимых документов прошли успешно, но даритель умер еще до вступления одариваемых в права собственности, то объект будет добавлен в общую массу наследуемого имущества. Тот, кто не успел получить подарок, становится претендентом на наследство на предусмотренных законом основаниях и вместе с другими потенциальными наследниками.

Раздел имуществаЧто делать, если недвижимость подарили одному из супругов

Имущество, полученное по дарственной, неделимо. Оно является безраздельной собственностью одариваемого. Если человек на момент получения квартиры в дар находился в браке, то она все равно принадлежит только ему и не может быть предметом раздела в случае развода.

ВС РФ разъяснил, как можно получить в собственность чужую недвижимость

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

27.11.2019 18:43

Рубрика:

Власть

Верховный суд разъяснил, как можно получить в собственность чужую недвижимость

Наталья Козлова

Итоги очень необычного спора пересмотрел недавно Верховный суд РФ. И на основе этого спора разъяснил, когда можно стать владельцем чужой собственности.

Михаил Синицын/РГ

Некая гражданка — хозяйка половины дома в Подмосковье попросила отдать ей другую половину строения и землю в придачу, потому как наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды гражданке отказали, а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда встала на сторону истицы. И в своем решении объяснила, почему странные на первый взгляд требования этой женщины совершенно законны.

Все началось с того, что в суд Луховицкого района Московской области поступил иск следующего содержания. Истица попросила признать за ней право собственности на половину дома и половину участка при этом доме. Вторую половину дома и земли она получила много лет назад по договору дарения от предыдущего собственника. Да, призналась истица, у половины, которую она просит, есть собственники — мужчина и женщина, но они своим добром не пользуются и фактически от него отказались. Она же больше 15 лет владеет всем домом и всей землей, как своими собственными. Это, по ее мнению, и есть основание для того, чтобы стать хозяйкой на основании так называемой «приобретательной давности».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда спор изучила и сказала, что жалоба истицы справедлива, а в решениях, принятых местными судами, есть «нарушения норм материального права».

В далеком 1991 году умерла хозяйка небольшого дома. Наследниками стали ее сын и дочь, каждый из которых получил по половине дома и участка. Еще через пару лет умерла дочь, ее часть дома и участка досталась ее сыновьям. Они оформили каждый на себя по четвертинке.

Собственница половины дома и участка посчитала, что так как давно одна живет в доме, а соседи не появляются, то имеет право получить их часть дома и земли

Доли дарили и передаривали. В итоге собственницей половины дома стала истица.

С тех пор она жила в доме одна. И хозяйка отправилась в суд просить отдать ей чужую половину дома. Райсуд заявил, что гражданка не может считаться добросовестным собственником. А то, что эти люди ни разу не появлялись, ничего не значит. Ведь они официально от своих прав собственников не отказывались.

Областной суд с такими выводами согласился. А вот Верховный — нет. Начал свои разъяснения Верховный суд с 218-й статьи Гражданского кодекса. Именно она объясняет, кто может претендовать на чужое имущество.

В статье говорится, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет хозяина, хозяин которого неизвестен или у которого есть собственник, но он либо отказался от него, либо «утратил право собственности по иным основаниям».

В следующей статье того же кодекса, 234-й, говорится следующее. Если человек, не будучи собственником недвижимости, владеет ею добросовестно, открыто и непрерывно пятнадцать лет, то приобретает право собственности. Это называется «в силу приобретательной давности». Причем, ссылаясь на давность владения, человек может ко времени своего владения присоединить время, в течение которого этим имуществом владел тот, кто был до него.

По поводу «приобретательной давности» был специальный Пленум Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). Там сказано, как поступать судам, когда они рассматривают такие иски, какое владение считается добросовестным, и как считается давность владения.

Наличие у имущества так называемого «титульного» собственника не исключает возможность приобретения права на него другим человеком

Верховный суд подчеркнул — приобретательная давность считается законным основанием возникновения права собственности на имущество, если им владели непрерывно, открыто и добросовестно. А наличие так называемого «титульного» собственника не исключает возможность приобретения права собственности другим человеком.

Для получения права собственности по приобретательной давности необязательно, чтобы собственник «совершал активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявлял об этом». Достаточно того, что он долгое время «устранился от владения», не проявляет интереса к своей собственности, ее не содержит, и она, получается, фактически им брошена.

Российская газета — Федеральный выпуск: №269(8027)

Жилищное правоВерховный судПостановления и разъяснения Верховного Суда РФБуква законаРГ-ВидеоРГ-МЕДИА

Главное сегодня

Сенатор Климов: США найдут Шольцу замену, если он попытается «соскочить»
В МИД РФ перечислили 11 cтран, которые могут стать безвизовыми для россиян
ISW: Российские силы захватили позиционное преимущество в Артемовске
Bloomberg: Противостояние Польши и Германии подрывает поставки вооружения Украине
AT: американцы захотели видеть Владимира Путина президентом США из-за его лидерских качеств
Британская журналистка Робертс посоветовала главе ЕК фон дер Ляйен утопиться после слов о России

Стоит ли покупать дом без риелтора?

Если вам интересно, нужен ли вам риэлтор для покупки дома, короткий ответ — нет. Вы, конечно, можете купить дом без него. Тем не менее, подумайте о своих рассуждениях: большинство покупателей жилья, которые не решаются работать с агентом по недвижимости, не хотят быть обремененными риэлторскими сборами, но факт в том, что покупатели обычно не платят комиссию агенту, а продавцы. А риэлтор может оказать вам огромную помощь в сложном процессе покупки. Итак, прежде чем решить, стоит ли работать с ним при покупке дома, рассмотрите эти плюсы и минусы.

Покупка дома с помощью риэлтора

Все агенты по недвижимости являются лицензированными профессионалами; тех, кто является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), также можно назвать риелторами. У большинства продавцов есть агент по недвижимости, работающий на их стороне сделки (обычно называемый агентом по листингу, потому что он занимается листингом), поэтому разумно иметь кого-то и на вашей стороне. Агент покупателя будет поддерживать вас в переговорах и может помочь вам понять, как сделать предложение о доме.

Агент покупателя может помочь покупателям жилья во множестве других областей. Вот некоторые из задач, которые вам пришлось бы выполнить самостоятельно, если бы вы купили дом без риелтора:

Найдите дома, которые соответствуют вашему бюджету и потребностям. Сайты по поиску недвижимости дают вам выборку того, что доступно, но определение того, оправданы ли запрашиваемые цены, требует исследования. Ваш риэлтор может сделать это за вас, основываясь на сопоставимых продажах домов в этом районе, экономя ваше время и предлагая преимущества своего профессионального опыта.
Раскопайте факты о районе, включая те, которые продавец может не раскрыть и которые могут быть важны для вас. Ваш риэлтор может поделиться информацией, о которой вы, возможно, и не подумали спросить.
Согласуйте предложение , , включая цену и другие пункты и непредвиденные обстоятельства соглашения о покупке.
Перейдите к домашней инспекции и договоритесь с продавцом о ремонте или кредите.
Расшифруйте документы , которые могут быть заполнены сложным жаргоном и терминами, которые вы не понимаете.
Запросить и просмотреть информацию о продавцах. Возможно, вы не знаете, что спрашивать или что должны раскрывать продавцы в вашем штате, но риелторы знают.

Если вы ранее не проходили процесс покупки дома и не очень уверены в своих знаниях, часто лучше обратиться к риэлтору, чем без него. «Слишком много юридических лазеек и причудливых терминов, которые могут сбивать с толку тех, кто плохо разбирается в бизнесе с недвижимостью», — говорит Лори Бланк, риэлтор из Edina Realty в Миннеаполисе.

Выбор не работать с риелтором

Большинство покупателей жилья работают с риелтором — 86 процентов в 2022 году, согласно данным NAR, — но покупка дома без такового может быть для некоторых жизнеспособным вариантом, особенно если вы знакомы с достаточно с рынком, что вы знаете ценность собственности. Или, если вы знакомы с продавцом: например, если вы покупаете у члена семьи, может показаться глупым нанимать постороннего для переговоров от вашего имени. По словам адвоката из Массачусетса Памелы Лински, основателя компании Linskey Law, которая специализируется на недвижимости, планировании недвижимости и наследстве, на самом деле отказ от работы с агентом покупателя по «внутрисемейной сделке является довольно распространенным явлением».

Есть несколько других причин, по которым вы можете отказаться от работы с риелтором, например:

Вы работаете с опытным юристом по недвижимости, который поможет вам с оформлением документов и предложит юридическую консультацию.
В прошлом вы приобрели несколько объектов недвижимости и очень хорошо понимаете процесс.
Продавец не желает платить комиссию агенту покупателя, и вы тоже не хотите ее платить.
Вы надеетесь сэкономить.

Действительно ли покупка без агента экономит ваши деньги?

Большинство покупателей, рассматривающих возможность отказа от работы с агентом, стремятся сэкономить деньги — цель, которая может быть ошибочной, учитывая то, как обычно формируются комиссионные риелторов. Комиссия обычно составляет от 5 до 6 процентов от покупной цены дома и делится между агентом по листингу и агентом покупателя. Но эту комиссию платят продавцы, а не покупатели: «Продавец платит брокерское вознаграждение агенту по листингу и любому агенту по покупателю, поэтому покупателю на самом деле нет никакой выгоды в том, чтобы действовать в одиночку», — говорит Лински.

Однако продавцы часто заранее включают этот сбор в запрашиваемую цену своего дома. Они могут быть открыты для предложения по более низкой цене, если знают, что им не придется платить агенту покупателя. Если вы покупаете без агента, вы можете попросить продавца снизить цену покупки на основе экономии на комиссионных с его стороны, но, конечно, они не обязаны соглашаться.

Недостатки

Без агента по недвижимости у вас не будет доступа к их профессиональным знаниям рынка и опыту ведения переговоров, и вам придется самостоятельно проводить много исследований и оформлять документы. Кроме того, вы можете фактически заплатить больше для дома, а не меньше. Это связано с тем, что одной из ключевых задач риэлтора является оценка цен на дома, представленные в настоящее время на рынке, а также на те, которые были проданы в последние месяцы, чтобы определить, соответствует ли запрашиваемая продавцом цена справедливой рыночной стоимости. Если у вас нет опыта самостоятельного проведения такого рода анализа, вы можете неосознанно переплатить.

Вы также можете оказаться с домом, в котором есть серьезные проблемы, и вам придется вкладывать деньги в ремонт без помощи продавца, потому что вы плохо договорились или не предусмотрели нужные непредвиденные обстоятельства — или, что еще хуже, пропустили осмотр вообще. «Я слышал истории, когда покупатели вырабатывали условия контракта и обнаруживали множество серьезных проблем после того, как въезжали в дом», — говорит Бланк, добавляя, что контракт не оставлял этим покупателям возможности вернуть свои деньги или потребовать от продавца. заплатить за ремонт.

Марк Б. Хантли, бывший адвокат по недвижимости, который сейчас ведет блог о личных финансах в Сан-Диего, рассказывает похожую историю о покупателе, который купил дом без агента. Покупатель полагался на свою собственную инспекцию, чтобы обосновать, почему он хотел отказаться от непредвиденных обстоятельств, что не закончилось хорошо. «Оказалось, что дом был пронизан термитами, и у покупателя не было законного способа расторгнуть договор, поэтому он потерял свой залог в размере 5000 долларов», — говорит Хантли.

Как купить дом без риэлтора: 5 ключевых шагов

Если вы тщательно обдумали недостатки и решили продолжить процесс покупки жилья без риелтора, вот как это сделать и чего ожидать при заключении сделки.

1. Переговоры с агентом по недвижимости

Вы можете договориться о цене дома с агентом по недвижимости, поскольку вы избавляете продавца от необходимости платить комиссию вашему агенту. Несмотря на то, что продавец платит комиссию, комиссия агента покупателя часто закладывается в цену покупки, но, если агента покупателя нет, продавец может вычесть эту комиссию из покупной цены.

Ведение переговоров о покупке дома, конечно же, требует навыков. Но если продавец снижает покупную цену, чтобы отразить отсутствие агентских сборов, это означает меньшую ипотеку и более низкие ежемесячные платежи для вас.

2. Ознакомьтесь с заключительным отчетом и задайте вопросы

Заключительный отчет — это важный документ, который включает информацию об условиях вашей ипотеки и затратах на закрытие. Обязательно внимательно прочитайте этот документ и сравните все с вашей первоначальной оценкой кредита от вашего кредитора. Если вы заметили какие-либо несоответствия, сейчас самое время задать вопросы. Обратите особое внимание на процентную ставку, количество платежей, наличие штрафа за досрочное погашение и любые существенные изменения в расходах на закрытие, включая комиссию кредитора и комиссию за титульные услуги.

Также было бы целесообразно отправить запрос на выставление окончательных счетов в день закрытия. Это покажет, что все неоплаченные счета продавца, такие как коммунальные услуги, были оплачены. Кроме того, вам может потребоваться пропорционально распределить или зачесть налоги на недвижимость, контракты на обслуживание и страхование домовладельцев.

3. Профессиональная проверка документов

По крайней мере, заранее наймите юриста по недвижимости для проверки договора купли-продажи и закрывающих документов. Покупка дома — это большое обязательство, и документы могут быть сложными. Опытный юрист сможет проконсультировать вас и включить формулировки в договор купли-продажи для защиты ваших интересов.

Помните, что проблемы могут возникнуть в любой момент при продаже, поэтому юрист по недвижимости может быть вашим помощником и союзником на протяжении всего процесса. «Забудьте ждать до закрытия, чтобы получить адвоката», — говорит Лински.

4. Принесите кассовый чек, страховку и документы, удостоверяющие личность. Подготовьте эти предметы заранее, чтобы не столкнуться с проблемами в важный день:

Сертифицировано или кассовый чек : Вы должны быть заранее уведомлены о чеках, которые вам нужно будет принести к закрытию, в том числе о том, кому они должны быть выплачены, и о точной сумме. Личные чеки обычно не принимаются, поэтому вам нужно будет обратиться в свой банк за официальным чеком. Будьте очень осторожны, если вместо этого вы получите электронное письмо с просьбой перевести средства — это может быть признаком мошенничества. Как правило, всегда подтверждайте платежные инструкции непосредственно в титульной или расчетной компании.
Подтверждение наличия страховки домовладельца: Вам необходимо будет предоставить доказательство того, что вы застраховали свой дом на день закрытия, срок действия которого составляет не менее одного года.
Удостоверение личности с фотографией, выданное правительством: Убедитесь, что у вас есть действующие водительские права или паспорт. Если вы покупаете дом с партнером или супругом, вам обоим потребуется удостоверение личности.

5. Подпишите все документы и получите ключи

В заключение запланируйте потратить один-два часа на просмотр и подписание двух комплектов документов: один комплект содержит соглашение между вами и вашим ипотечным кредитором, а другой комплект соглашение между вами и продавцом. Не торопитесь и прочитайте все — и, если возможно, пригласите адвоката. Вы не хотите добавлять свою подпись к юридическому документу, который вы не понимаете.

Практический результат

Есть много движущихся частей, которые входят в покупку дома, и сотрудничество с риелтором может сэкономить вам время и деньги и предотвратить потенциальные головные боли. Если вы беспокоитесь о том, чтобы позволить себе комиссию риелтора, знайте, что агентские сборы покупателя обычно оплачиваются продавцом, а не покупателем, хотя они часто включаются в прейскурантную цену дома, поэтому покупатель может технически быть « во всяком случае, платить». Тем не менее, большинство покупателей жилья сотрудничают с риелтором. Если вы решили купить дом без него, лучше всего нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам пройти через более сложные этапы сделки.

Описание: Можно ли купить дом без риелтора?

Дополнительный отчет Дайаны Костаглиолы

Как купить дом без риэлтора®

Шаг 4.

Запросите раскрытие информации у продавца

Раскрытие информации о продавце представляет собой список известных проблем с домом. Информация продавца может также информировать покупателей о ремонтных работах, которые продавец выполнил в доме.

Вот некоторые сведения, которые вы можете увидеть в Заявлении о раскрытии информации продавца:

Структурные вопросы
Проблемы с водопроводом, отоплением или электричеством
Наличие свинцовой краски, радона или асбеста
История повреждений от термитов или других насекомых-древоточцев
Токсины в почве
Плесень и повреждение водой

Что нужно знать о раскрытии информации продавцом

Продавцы обязаны сообщать вам только о проблемах, о которых им известно. Они также могут избегать раскрытия информации о проблемах, если их штат не требует от них этого по закону.

Единственное раскрытие информации, которое требуется на национальном уровне, — это раскрытие информации о краске на основе свинца. Продавцы в каждом штате, владеющие домом, построенным до 1978 года, должны сообщать покупателям о любой свинцовой краске, использованной в доме.

В некоторых штатах действуют собственные правила раскрытия информации продавцом. Прежде чем сделать предложение о доме, изучите законы о раскрытии информации в вашем штате.

Государства, в которых не действуют законы о раскрытии информации, используют подход, называемый «предупреждение покупателя», что означает «пусть покупатель остерегается». Есть один способ обойти правила предупреждения о покупателях: напрямую спросить продавца о конкретных проблемах.

Если вы знаете, что живете в штате с предостережениями, есть несколько вопросов, которые вы, возможно, захотите задать.

Вопросы, которые нужно задать

Знаете ли вы о наличии асбеста в доме?
Знаете ли вы о каких-либо проблемах с отоплением, водопроводом или электричеством в доме?
В каком состоянии крыша? Когда в последний раз ремонтировали крышу?
В доме когда-нибудь были термиты?
Есть ли в доме плесень и была ли когда-нибудь видимая плесень, о которой вы знаете?

В большинстве штатов требуется, чтобы продавец прямо и честно отвечал на вопросы об имуществе.

Шаг 5. Сделайте предложение

Как только вы найдете дом и будете удовлетворены его состоянием, самое время сделать предложение. Решить, сколько предложить за дом, может быть сложно. Учитывайте цены на другие дома в этом районе, как долго дом находится на рынке и в каком состоянии он находится.

Как правило, вы хотите предложить меньше, чем сумма денег, на которую вы предварительно одобрены. Это даст вам пространство для переговоров.

Что включить в письмо-предложение

Решив, сколько предложить, вы можете написать официальное письмо-предложение. Вот что должно быть в письме:

Полный адрес дома
Ваше полное официальное имя и имя (имена) любого другого лица, покупающего дом вместе с вами
Сумма, которую вы предлагаете за дом
Любые непредвиденные обстоятельства, которые вы запрашиваете (например, условия, которые необходимо выполнить до совершения продажи — чаще всего это успешная проверка дома)
Любые уступки продавцу, которые вы запрашиваете, такие как дисконтные баллы или денежные средства для закрытия сделки
Копия вашего письма о предварительном одобрении ипотеки
Предметы, которые вы хотите включить в распродажу, например, бытовая техника или оформление витрин
Ожидаемая дата закрытия
Дата, когда вы хотите переехать в дом
Срок ответа на ваше предложение

Если дом не продается владельцем (FSBO), вам необходимо обсудить цену дома и условия с агентом продавца. Если дом продается от собственника, вы можете отправить предложение непосредственно продавцу. Затем продавец может принять ваше предложение, отклонить его или вернуться со встречным предложением.

Шаг 6. Наймите юриста и жилищного инспектора

Ваш ипотечный кредитор обычно не требует проверок, но они могут выявить скрытые проблемы, о которых продавец может не знать. Типичная инспекция дома охватывает поверхностные элементы дома, включая водопровод, структуру, систему отопления и многое другое.

Некоторые штаты требуют, чтобы вы наняли адвоката по недвижимости, чтобы завершить продажу вашего дома и передать право собственности. Даже в штатах, где адвокаты по недвижимости не требуются, юрист может помочь вам разобраться с документами и любыми юридическими серыми областями.

Шаг 7: Переговоры

Если в ходе проверки выявляется проблема с домом, есть несколько способов договориться с продавцом:

Запросить ремонт. Вы можете попросить продавца исправить любые проблемы с домом до закрытия.
Запросить возмещение. Вы можете попросить продавца возместить вам стоимость ремонта. Это гарантирует, что вы получите работу от качественного подрядчика, потому что вы выбираете профессионала. Однако у вас могут возникнуть проблемы с тем, чтобы заставить продавца согласиться оплатить счет, если он не знает, сколько это будет стоить.
Спросите о скидке. Вы можете попросить продавца снизить цену продажи, если необходимо произвести значительный ремонт.
Отменить продажу. Если вы не можете договориться с продавцом, а возникшие проблемы мешают вам договориться, вы всегда можете отменить продажу.

Не забывайте вести переговоры в письменной форме и вести учет электронных писем или других письменных сообщений между вами и продавцом. Возможно, вам придется указать в своем предложении непредвиденные обстоятельства инспекции, которые дадут вам возможность, если в доме будут обнаружены серьезные проблемы, чтобы отменить продажу.