Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни. Ипотека советы

Советы специалиста по ипотеке: ошибки при оформлении кредита

Очень часто при оформлении ипотеки, заемщики совершают непоправимые ошибки, которые впоследствии влияют на риски потери недвижимости или кредитоспособности. Банку важно продать свой кредитный продукт, как можно дороже и выгоднее для себя, поэтому кредиторы будут расписывать все преимущества той или иной ипотечной программы, умалчивая об их недостатках, так как финансовым учреждениям, по большому счету все равно, как и откуда заемщик будет брать деньги. Для банка главное — это прибыль, и кредиторы с удовольствием помогут заемщикам совершить ошибки на пользу банка. Советы специалистов по ипотеке: ошибки при оформлении кредита

Но нам не хочется, чтобы заемщики оставались в дураках, в кредиторы в дамках, поэтому мы обратились к специалистам за полезными советами по ипотечному кредитованию, которые помогут заемщикам оформить ипотеку, не совершая известные ошибки. Эксперты по ипотеке вывели несколько важных правил, которые помогут снизить риски при оформлении ипотечного кредита, в будущем не попасть в долговую яму и не потерять жилье. Следуя данным советам, заемщик сможет взять ипотеку с выгодой для себя, а не только для банка.

Советы, как правильно взять ипотеку

Получение ипотеки означает, что в строго определенный день каждого месяца заемщик должен внести установленную плату по кредиту и проценты по займу. Внести платеж можно наличными или безналичным переводом, главное, чтобы в назначенный день на текущем счету заемщика была указанная в договоре ипотеке сумма денег. Иначе в случае просрочки должник должен будет заплатить штраф, который составляет от 0,2% до 0,5% за каждый день. Поэтому одно из основных правил — всегда пополнять счет, с которого банк снимает ежемесячные платежи.

Отметим 10 основных советов по оформлению ипотеки:

Трезво оценивайте свои кредитные возможности. Чтобы не доводить до просрочек по ипотеке, специалисты советуют не брать слишком большие суммы. Так, по их мнению, размер ежемесячного платежа не должен превышать 30% семейного бюджета
Берите ипотеку в той валюте, в которой получаете доход. В наше время курс валют очень нестабилен, и если вы оформите валютную ипотеку из соображений экономии, и при этом получаете зарплату в рублях, то в случае роста валютного курса в будущем, вам придется существенно повысить ежемесячные платежи, меняя рубли на доллары или евро

Выбирайте крупный банк с «именем». Конечно, сегодня ипотечные кредиты предлагают практически все кредитные организации, но как показывает статистика, более выгодные условия кредитования предоставляют крупные банки с многолетней историей и хорошей репутацией
Изучите все имеющиеся программы кредитования. Не спешите останавливать свой выбор на одном из банков или на первой попавшейся программе жилищного кредитования. Постарайтесь найти наиболее выгодное для вас предложение и выясните, можете ли вы оформить ипотеку на льготных условиях
Улучшайте жилищные условия постепенно. Не нужно сразу брать ипотеку на огромную по площади недвижимость. Если у вас сейчас имеется однокомнатная квартира или комната в общежитии, то не стоит оформлять кредит на трехкомнатные апартаменты. Лучше улучшать свои жилищные условия поэтапно: сначала взять ипотеку на двушку, а успешно выплатив ее, можно замахнуться и на более комфортное жилье

Внимательно изучите договор ипотеки до его подписания. Тщательно изучите все документы, которые вам предстоит подписать, особенно обратите внимания на те пункты, которые написаны самым мелким шрифтом. Как, правило, именно так кредиторы обманывают заемщиков. Кроме того, уделите внимание пункту о дополнительных расходах, которые могут увеличить стоимость кредита до 10%
Старайтесь взять ипотеку на небольшой срок. Конечно, в России ипотечный кредит можно взять сроком до 30 лет. Но, чем дольше заемщик будет платить банку, тем больше окажется конечная сумма переплаты. К тому же, чем меньше срок ипотеки, тем меньше и ставка по займу
Фиксированная ставка лучше плавающей. В стабильное с экономической и финансовой стороны время плавающая ставка по ипотеке выгоднее, так как она позволяет заемщику сэкономить. Но в наше время плавающая ставка только загонит заемщика в долги, поэтому сегодня специалисты настоятельно рекомендуют фиксированную ставку, благодаря которой вы ничего не выиграете, но и ничего не потеряете
Правильно оцените объект недвижимости. Риелторы и продавцы, как правило, приукрашивают действительность, чтобы продать жилье, как можно выгоднее. Не попадайтесь на их уловки и лучше обратитесь к независимым оценщикам, чтобы не переплатить за квартиру

Создайте «финансовую» подушку безопасности. Разумно будет всегда иметь в запасе деньги для ежемесячных выплат. Специалисты считают, что экономически оправданным можно считать трехмесячный запас ежемесячных платежей по ипотеке.

Это все полезные советы, как правильно получить ипотеку, чтобы обезопасить себя. Следовать этим правилам или нет — решать только вам. Что нужно знать, когда берешь ипотечный кредит в банке?

Советы тем, кто оказался в трудной ситуации

К сожалению, бывает так, что заемщик уже взял ипотеку, попал в трудную ситуацию и ему очень нужны советы, как из нее выйти. Советов тем, кто уже совершил некоторые ошибки и подписал договор ипотеки, гораздо меньше, но все же они есть. Если вы попали в затруднительную ситуацию, связанную с ипотекой, то вам остается лишь всеми соблюдать, взятые на себя обязательства по кредиту, и постараться следовать следующим советам:

Сотрудничайте с кредиторами. Как можно раньше известите банк о своих проблемах. Расскажите все максимально честно и открыто, попросите их предложить вам возможные пути решения проблемы или предложите свой вариант. Заявление в банк необходимо подавать в письменной форме. Проследите, чтобы ваше обращение было зарегистрировано

Затяните пояс потуже. Максимально сократите все свои текущие расходы. Откажитесь от траты на развлечения, пересядьте с личного автомобиля на метро, перейдите на более скромное питание. Одним словом, испробуйте все способы экономии семейного бюджета, чтобы получить возможность вносить ежемесячные платы по ипотеке
Не стоит рассчитывать на полную благосклонность банка. Даже если вы в течение долгого времени исправно платили по кредиту и у вас незапятнанная кредитная история, то это не значит, что кредиторы простят вам долг. Вам даже не снизят ставку по ипотеке и не освободят от страхования. Максимум, что может сделать банк — это увеличение срока кредита, перевод на ежеквартальные платежи и отсрочка на 3−6 месяцев
Соглашайтесь на самостоятельную продажу жилья. Если вы уже довели до того, что продажи недвижимости не избежать, то согласитесь добровольную продажу квартиры. Так вы сможете продать жилье по рыночной цене, а банк продаст вашу недвижимость с аукциона по минимальной стоимости.

Вот такие нехитрые советы уберегут заемщиков от большинства подводных камней ипотеки и помогут выбраться из сложной ситуации с минимальными последствиями.

Оценка статьи:

Загрузка...

moezhile.ru

Подводные камни и риски ипотеки (советы эксперта)

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги. Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности. Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Что нужно знать об ипотеке

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынокВторичный рынок

Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом.	Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры.	Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке.	Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

Покупка в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

инвестиционный контракт;
проектную декларацию;
проектную документацию с госэкспертизой;
разрешение на строительство;
свидетельство о собственности на земельный участок;

договор страхования или поручительства;
выписку из ЕГРН;
учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

Подводные камни договора ипотечного кредитования

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;

какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.

Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

она согласована с залогодержателем;
срок найма не превышает срока ипотеки;
имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

аренда на срок не более 12 месяцев.
с уведомлением страховой компании;
с увеличением платежей по страховке;
с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

согласие банка;
проект перепланировки;
разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Вопросы и ответы

Ипотечный кредит в долларах. Что делать, чтобы снизить платежи?

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса. Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог. Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

Какие вопросы задать в банке об ипотеке?

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

Беру ипотеку в Сбербанке. На что обратить внимание?

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками. От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости. Другие варианты не рассматриваются.

Документы:

ipoteka.finance

Как взять ипотеку и жить спокойно

Ермилова Юлия

Имеет большой опыт работы в сфере ипотеки: сначала в ведущем ипотечном банке, а потом в государственном ипотечном агентстве. Любит всё предусмотреть и жить в удовольствие. С интересом открывает новые горизонты.

Сегодня мне звонила подруга и жаловалась, что банк угрожает выселением из ипотечной квартиры. Требуют оплатить просроченные платежи, а она вот уже полгода не может найти работу после сокращения.

Каждый раз, когда я слышу такие жалобы, то понимаю, что большинство проблем возникает из-за легкомысленного подхода и даже безответственности самих заёмщиков. Я сама — только за ипотеку, это отличный вариант купить квартиру и жить сейчас, купить впрок или вложиться. Ипотеку можно и нужно брать, только подходить к ипотечному кредиту надо с умом и ответственностью.

За время работы в ипотечном банке я провела сотни сделок, видела сотни семейных финансовых историй и, что главное, как эти истории развиваются в течение нескольких первых лет. И теперь могу поделиться с вами главными правилами безопасной ипотеки, чтобы и новое жильё было в радость, и кредит не в тягость.

Итак, вот они.

1. Сохраняйте приемлемый для вас образ жизни

Ипотека не будет для вашей семьи ярмом, если ипотечный платёж не станет значимой частью вашего бюджета. То есть вы сможете выплачивать по кредиту ежемесячно и это радикально не изменит ваш образ жизни и не ущемит интересы членов семьи. Возможно, вы съездите в Европу не три, а два раза, машину поменяете через пять лет, а не через три года и так далее — здесь варианты нужно подстроить под нужды семьи. Но вам будет на что покупать одежду, еду, лекарства, платить за учёбу и вы не будете мучительно делать выбор между «посидеть с друзьями в кафе» и «купить завтра проездной в метро».

2. Прогнозируйте ваши доходы

Рассчитывая ипотечный кредит на 15–20 лет, подумайте, через сколько лет вы сможете его погасить. Ваши потребности в течение 20 лет здорово поменяются, и, скорее всего, расходы будут расти. Рождаются дети, могут появиться проблемы со здоровьем и тому подобное. Прогнозируйте ваши доходы хотя бы на 7–10 лет и не принимайте в расчёт бонусы и нефиксированные премии. Их может и не быть, а платежи будут.

3. Имейте сбережения на год платежей вперёд

Да, минимум на год. Потому что жизнь непредсказуема. Декреты, увольнения, сокращения, тяжёлые болезни и травмы. Вы должны быть уверены в своём завтрашнем дне, а не трястись как осиновый лист в страхе перемен. Стратегический финансовый запас поможет вам спокойно посидеть с ребёнком или пережить сложные времена. Или имейте какие-нибудь активы, которые вы сможете быстро продать.

4. Оценивайте своих созаёмщиков

Если для увеличения суммы кредита вы привлекаете в созаёмщики родственников и надеетесь на их участие в платеже, то подумайте дважды. Потеря работы, изменение жизненных обстоятельств или ухудшение здоровья созаёмщиков часто влекут и смену планов на финансирование вашей ипотеки.

5. Оформляйте страхование жизни

По закону обязательно страховать саму квартиру и риски утраты права собственности, а страхование жизни не требуется. Не обращайте внимания на это «не требуется», не слушайте тех, кто говорит, что это лишние траты, и хвастается, как он круто сэкономил. Застрахуйте обязательно свои жизни на всю сумму кредита. Да, страховка недешева и платить за неё надо каждый год. Но это стоит того, поверьте, когда у вас и вашей семьи ипотечный кредит длиной в треть жизни. Оформляйте страхование жизни!

6. Берите кредит в валюте дохода

Желание сэкономить на пониженной ставке и падении курса доллара обернётся двойным платежом при его же росте. Выбирайте валюту кредита, в которой вы имеете основной доход.

7. Выбирайте правильное место

Вдумчиво выбирайте район, где вы покупаете квартиру. Особенно если это не инвестиционная покупка и вы будете в ней жить, ездить оттуда на работу, искать рядом детский сад и школу. Никогда не выбирайте район по принципу «на что хватило средств». Вам должно быть там комфортно! Проверено, что если вы оцените время на дорогу до работы и обратно домой как «пойдёт» или «терпимо», то очень скоро станет нетерпимо. А вы уже купили, сделали ремонт, и на новые решения часто не хватает денег и моральных сил. Недовольство будет копиться, и виноватым окажется имеющийся ипотечный кредит.

8. Рассчитывайте площадь квартиры

Вы берёте ипотечный кредит на много лет, и если вы молодая семья, то, наверное, скоро появятся дети. Подумайте о комфортном размещении всех членов семьи заранее. Потому что покупка большей по размеру квартиры через 2–3 года, скорее всего, обойдётся в немаленькую сумму. Вы оплатите услуги банка по выдаче нового кредита и услуги риелторов. Если вы не делали досрочные платежи, то обнаружите, что всё это время платили проценты и должны банку ровно ту сумму, с которой начинали. А если стоимость вашей квартиры снизилась, то вам придётся банку ещё и доплатить. В итоге часто уже немаленькая семья живёт в маленькой квартире и винит во всём неподъёмный ипотечный кредит.

9. Сотрудничайте с банком

При возникновении проблем не ждите, когда гром грянет. Попросите банк об отсрочке или реструктуризации. Поверьте, часто банки идут навстречу. Банку выгодно, чтобы заёмщик платил вовремя и желательно подольше. Поэтому не стесняйтесь, просите, и очень может быть, что вам воздастся.

10. Имейте запасной план

На случай, если всё пойдёт не так. Если надёжно выстроенный план оказался не таким надёжным, вы должны понимать, как вы будете действовать и где жить.

Повторю: жизнь непредсказуема. Но эти простые правила обеспечат вам спокойную жизнь и хорошую кредитную историю.

lifehacker.ru

Как подготовиться к оформлению ипотеки до подписания договора

Оформление ипотечного кредита — это очень серьезный и ответственный шаг, дающий возможность не только приобрести жилье, но и несущий множество рисков. Поэтому к получению ипотечного займа необходимо подготовиться и морально, и материально, и физически. Сегодня вы получите несколько ценных советов, как подготовиться к оформлению ипотеки до подписания договора. Что нужно знать до подписания договора ипотеки?

Получение ипотечного кредита, прежде всего, означает ежемесячную обязанность внесения платежей в строго определенный день в счет уплаты основного долга и процентов по займу. Внести деньги можно наличными или перевести определенную сумму на счет банка. Главное, чтобы оговоренная сумма была на счете заемщика в определенный период времени. В противном случае кредитор начислит штраф, а в случае его непогашения и дальнейших просрочек, банк может забрать квартиру.

Поэтому к оформлению ипотеки нужно отнестись очень серьезно, учитывая все риски, узнав все тонкости и нюансы, чтобы не попасть в долговую яму и не остаться без жилья. И только после того, как заемщик трезво взвесит все за и против, точно рассчитает свои шансы и возможности, можно подписывать ипотечный договор.

10 советов перед ипотечным кредитом

Трезво оцените свои возможности. Четко определите, на какую сумму займа вы можете претендовать, сколько вы сможете безболезненно для своей семьи тратить на ипотеку, подсчитайте, во сколько в итоге выльется стоимость недвижимости. Имейте в виду, что ежемесячный платеж не может составлять более 40% дохода семьи, а максимальный размер ссуды также ограничен — 70%-80% от стоимости приобретаемого жилья.
Договоритесь с работодателем. Выясните у начальника, согласен ли он подтвердить ваши официальные и, если понадобится, «серые» доходы. Узнайте, в какой форме ему удобнее будет это сделать: справка по форме 2-НДФЛ, личная беседа работодателя с банковским работником или письмо в свободной форме с подписью руководителя. Если ваше учреждение не намерено предоставлять информацию о реальном размере вашей зарплаты, то можно поискать более «лояльный» банк, который согласится на альтернативное подтверждение дохода.
Не все решает процентная ставка. Не стоит соглашаться на ипотеку с такими высокими процентами, как 16% в рублях и 12% в иностранной валюте. Но и на кредит со слишком низкими процентными ставками также не соглашайтесь. Банк может поставить низкий процент, но он обязательно компенсирует его другими сборами. Например, кредитор может ввести ежегодную комиссию за ведение счета или завысить ставки аккредитованной у него страховой компании.
Отвечайте правдиво на собеседовании. Не стоит о чем-либо умалчивать или лукавить при ответах на вопросы на собеседовании с кредитным инспектором. Банковские консультанты в любом случае выведут вас на чистую воду, и если обман раскроется, то вам не просто откажут в выдаче кредита, но и внесут в единый банковский черный список. А вам все-таки удастся обмануть банк и получить ипотеку, вы рискуете тем, что ежемесячные платежи по кредиту окажутся непосильными для вашего семейного бюджета. Рекомендации, как подготовиться к подписанию ипотечного договора.
Внимательно перечитайте все бумаги. Несколько раз прочитайте все соглашения, которые вы будете подписывать с банком и другими организациями (страховщики, оценщики и пр.). Лучше всего перед подписанием договора проконсультироваться со специалистом на предмет «тонких» и скрытых моментов заключаемого контракта. Следует обратить внимание на пункты, указывающие на возможность пересмотра условий предоставления ипотечного кредита, ответственность заемщика в случае просрочки, перерывов в платежах и т. д.
Неожиданности всегда непредсказуемы. Будьте готовы к появлению всякого рода неожиданностей. Возможно процесс оформления ипотеки, помимо банковских сборов,потребует от вас дополнительных вложений. Существенную сумму также составляют затраты на поиски квартиры и сбор документов. Поэтому выясните заранее, какие именно документы нужно представить банку для заключения ипотечного договора. В процессе оформления сделки их список может расшириться.
Определитесь с рынком недвижимости. Процентная ставка на жилье с первичного рынка, как правило, выше на 2%-3%. Зато в случае покупки нового жилья вам не придется тратиться на риелтора, отпадает необходимость проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры. Кроме того, не всякая недвижимость на вторичном рынке подойдет для ипотеки — дом не должен быть старым, подлежать ремонту или предназначаться под снос, иначе финансовое учреждение не согласится кредитовать такое жилье.
Подыщите грамотного риелтора. При этом агент по недвижимости должен быть лояльным к сделкам с ипотекой. Кроме того, риелтор должен предоставить гарантию юридической чистоты недвижимости. Иначе неожиданное появление иных владельцев вашего жилья через несколько лет расчетов по кредиту может дорого вам обойтись. В этом случае оставшуюся сумму за вас внесет кредитной организации страховая компания, однако потраченные деньги вам уже никто не вернет.
Подготовьте пути к отступлению. Постоянно держите руку на пульсе. Оцените, насколько оперативно вы сможете найти новую работу с приемлемым для погашения кредита уровнем дохода, в случае неожиданного увольнения или сокращения с прежнего места работы. А если ваш муж или жена выступает созаемщиком, то задумайтесь о подписании брачного договора до оформления ипотечного кредита, чтобы в случае развода избежать многих проблем с переоформлением долга и разделом имущества.
Еще раз все тщательно обдумайте. Если есть возможность обойтись без ипотеки и купить квартиру, благодаря собственным сбережениям, то этой возможностью стоит воспользоваться. С учетом процентных выплат стоимость ипотечного жилья квартиры возрастает на 50%-80%. Кроме того, до полного погашения ссуды вы не сможете свободно распоряжаться квартирой, любые манипуляции с ней должны быть согласованы с банком-кредитором.

Это 10 простых советов, как подготовиться к оформлению ипотеки до подписания договора. Воспользоваться ими или нет — решать вам. А мы пожелаем вам успехов!

Оценка статьи:

Загрузка...

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

moezhile.ru

Полезные советы взявшим ипотеку | KM.RU

Прошлый год ознаменовался для заемщиков по ипотеке тем, что уровень просрочки по кредиту снизился до 3,3%

Но в то же время увеличилось и число тех «ипотечников», кто не смог расплатиться по взятым обязательствам перед банком и должен продать так и не ставшую «своей» недвижимость. Так что для некоторых невезучих заемщиков кризис разрушил все планы. В то же время есть и другие потенциальные заемщики, кто уверен, что экономические проблемы остались в прошлом и пора присмотреть себе жилье.

Сегодня рекламы новых «форм» ипотеки хватает: к примеру, банки предлагают «взять кредит на своих условиях». Но в то же время в последнее время появились сообщения, что ставки по ипотеке повышаются: к примеру, «ВТБ-24» объявил об увеличении ставки на 0,1-0,7% годовых в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса. В этом случае квартира на вторичном рынке пойдет за 9,9-14,65% годовых в рублях и 8,65-10,85% в долларах или евро.

«КП» описала несколько важных правил, которые помогут «ипотечникам» снизить риски при взятии кредита и в будущем не потерять квартиру. Итак, первое и уже известное правило: берите кредит в той валюте, в которой получаете заработную плату. Соответственно, если вы получаете доход в рублях, то и ипотеку берите в них же. Ведь для обслуживания валютного кредита придется покупать доллары или евро из рублевых доходов, а если курс вдруг вырастет, то и вырастут ваши ежемесячные рублевые платежи.

Второе: не нужно брать слишком большую сумму. «Общепринятое правило - ежемесячные платежи не должны превышать 30% семейного дохода. Правда, в России оно практически не работает. Россияне часто взваливают на себя долговую ношу и в 50, и в 70% бюджета, надеясь на авось: мол, в должности повысят или зарплату прибавят», - объясняет «КП». Но ведь может случиться ситуация, что заемщик потеряет работу или кризис заставит работодателя понизить заработную плату… ручаться за то, что в течение 20-35 ипотечных лет у вас будет все одинаково хорошо с финансами, невозможно.

Третье: не нужно гнаться сразу за огромной квартирой – лучше улучшать свои жилищные условия поэтапно. Поэтому, если сейчас вы проживаете с родственниками в однокомнатной квартирке, не «гонитесь» сразу за 200-метровыми апартаментами бизнес-класса даже при наличии хорошей работы. Лучше всего сначала взять ипотеку на 2-комнатную квартиру, успешно (и досрочно) выплатить за нее ипотеку, заработать на этом положительную кредитную историю, а потом уже взять новый кредит на что-то более дорогое и на других выгодных условиях. К тому же вполне может быть, что к тому времени, когда вы пойдете оформлять новый кредит, улучшатся и условия для взятия займов.

Четвертый совет: внимательнейшим образом изучите условия ипотечного договора, в том числе и те пункты, которые написаны мелким шрифтом. Кроме того, обратите особое внимание на все дополнительные расходы. Ведь вы можете рассчитывать на одну сумму по выплатам, а эти «дополнительные расходы» могут увеличить кредит до 7% годовых (и это в дополнение к процентной ставки). Так что такие огромные платежи могут привести заемщика к затруднительной финансовой ситуации: ведь и обычные проценты по ипотеке не все могут «потянуть».

Пятое: перед покупкой квартиры по ипотеке нужно правильно оценить объект. Ведь, как известно, продавцы и риелторы любят приукрашивать достоинства квартиры, чтобы продать ее подороже. Поэтому посоветуйтесь с независимым оценщиком, чтобы не переплатить за будущее жилье. Мало того, что это неприятно психологически, кроме того, по процентам вам придется за нее переплатить, но самое страшное – если вдруг вы не сможете выплачивать ипотеку, то вам придется продать квартиру с убытком до 30 % от стоимости. Соответственно, разницу нужно будет покрыть за свой счет.

Шестой совет: платите аккуратно в срок и относитесь к этому очень серьезно. Для того чтобы не возникало проблем с задолженностью, платежи лучше вносить заблаговременно, за два-три рабочих дня до установленной даты. И, естественно, остальные свои расходы следует планировать с учетом выплат по ипотеке.

И последний совет: при выплате ипотеки лучше всего иметь своеобразную «подушку безопасности». Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, рассказывает «КП»: «Разумным и экономически оправданным можно считать полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Только после накопления такого объема средств я бы рекомендовал вносить по возможности досрочные платежи». Держать свою «подушку» лучше всего на счете банка-кредитора, причем именно в той валюте, в которой оформлен ипотечный кредит. Поэтому даже если вдруг у вас случился «перебой» в выплатах, вы не будете паниковать.

www.km.ru

Онлайн калькулятор выгодной ипотеки без взноса на квартиру в Сбербанк, ВТБ, Юникредит, Райффайзен, Дельтакредит

Основное отличие плавающей и фиксированной ставки в том, что плавающая ставка привязана к межбанковскому индексу (Libor, Euribor либо Mosprime). Однако и у того, и у другого типа ставок есть свои недостатки. При программах с фиксированными ставками, банки искусственно завышают процент по кредиту, чтобы застраховать себя от лишних рисков. А при программах с плавающей ставкой, ежемесячные платежи очень сильно зависят от колебаний межбанковских индексов. К примеру, за последние 10 лет ставки, привязанные к Libor 3m, менялись более чем на 5%. Ставки, привязанные к Mosprime 3m, за тот же период, по большей части колебались всего на 1-2%, но в период кризиса подскочили почти на 25% (!) и в течение полутора лет держались на непомерно высоком уровне. Поэтому мы рекомендуем выбирать кредиты с комбинированной ставкой! Если вы выбираете ипотечную программу с комбинированной ставкой, ставка по кредиту сначала фиксируется на определенный срок (обычно до 5-7 лет), а по прошествии этого времени становится плавающей. Чем хороша комбинированная процентная ставка?

Меньше риска, чем при стандартной плавающей ставке. За первый период (когда ставка фиксированная) вы можете понаблюдать за поведением плавающей компоненты и даже если она неожиданно взлетит вверх, в любой момент можно рефинансировать свой кредит, изменив плавающую ставку на фиксированную.
Ниже ставка для фиксированной составляющей. Так как банкам не нужно страховаться от рисков на весь срок кредита (10-20 лет), а лишь на 5-7 лет, ставки для фиксированной составляющей обычно на 1,5%-2% ниже, чем при стандартной фиксированной программе.

Вывод: если вы планируете расплатиться по кредиту досрочно, для вас это идеальный вариант получить ипотечный кредит по более низкой ставке. Если же нет, комбинированная ставка по-прежнему остается самым выгодным на сегодняшний день вариантом.

www.moneymatika.ru

Советы тем, кто решил взять ипотеку

Уже много сказано про то, как важно своё собственное жилье (дом или квартира). И часто для приобретения своего жилья мы пользуемся таким финансовым инструментом как ипотека. С ипотечным займом вы сразу становитесь собственником своего собственного жилья, и плюсов тут много. Теперь не нужно платить за аренду чужой квартиры, можно делать ремонт и обставлять мебелью на свой вкус. Кроме того, вас просто так внезапно не выселят из квартиры (если, например, собственники квартиры вдруг захотели её продать). Из «минусов» то, что квартира находится «под обременением», т.е. в качестве залога по займу, а также ежемесячно необходимо делать платежи по ипотечному кредиту. Это не считая дополнительных страховок и комиссий.

Итак, если вы решили взять квартиру в ипотеку, то дадим вам несколько базовых советов.

Узнайте размер первоначального взноса по ипотеке. Какие-то банки подразумевают 10% от стоимости жилья, другие – 15%. А при определенных условиях можно оформить ипотеку без первоначального взноса. Кроме того, на этапе оформления ипотеки могут быть дополнительные платежи (например, услуги оценщика, комиссия за выдачу займа, страхование жилья и своей жизни). Узнайте всё это у консультанта в банке, где вы планируете взять ипотеку, и выясните, располагаете ли вы такой суммой.

Оцените размер ежемесячных взносов и определите, как они повлияют на ваш текущий уровень жизни (сколько останется денег от ваших доходов после выплаты месячных взносов по ипотеке и хватит ли их на месяц). Размер ежемесячных платежей зависит от нескольких параметров (процентная ставка, срок займа, сумма займа). То есть, например, вы можете увеличить срок ипотеки, чтобы снизить ежемесячные платежи (при согласовании с банком). Размер ежемесячного взноса вы можете посчитать, используя кредитный калькулятор. Дополнительно предусмотрите для своих ипотечных взносов «подушку безопасности» — это денежный фонд, равный трём месячным платежам по ипотеке. Ведь всякое может случиться (задержка зарплаты, сокращение, затяжной больничный), а просрочка по платежам скажется не в вашу пользу.

Прикиньте перспективы ваших будущих доходов и возможности дополнительного заработка. Они позволят вам не только без проблем делать ежемесячные взносы по ипотеке, но и делать дополнительные платежи (опять же при согласовании с банком), которые позволят погасить займ за квартиру раньше срока.

И наконец, если у вас в планах стоит рождение детей или крупные покупки (автомобиль, дорогой ремонт) – обязательно это учитывайте при получении ипотеки. Иначе неправильно спланированные расходы могут «подорвать» ваш семейный (или личный) бюджет, и вы не сможете вовремя и в полном объеме вносить платежи по ипотечного кредиту (а при систематических просрочках недолго и лишиться заложенного жилья). Также не забывайте об ипотечных налоговых вычетах, которые можно использовать либо в качестве «подушки безопасности» (для её пополнения, либо в качестве дополнительного взноса (если такая «подушка» у вас уже сформирована).

Будьте внимательны и грамотно распоряжайтесь своими финансами. 😉

finagram.com