Опасные сделки или какие квартиры не стоит покупать. Какие квартиры

Какие квартиры наиболее ликвидные

Секрет ликвидности квартир

Рынок недвижимости всегда считался перспективным и прибыльным, вне зависимости от экономической ситуации в стране. Это связано с тем, что большинство людей считает покупку квартиры лучшим вложением своих капиталов. Ведь недвижимость редко падает в цене, при этом наблюдается ежегодный рост стоимости квадратных метров.

Однако на рынке недвижимости наблюдается интересная тенденция: одни квартиры продаются практически мгновенно, другие не пользуются спросом вообще. Секрет ликвидности квартир – это своеобразная формула, где каждый нюанс может сыграть решающую роль. Обратите внимание на квартиры в Набережных Челнах, по ссылке chelny.etagi.com/realty прямо сейчас посмотрите цены и доступные варианты.

Какое жильё сложно продать

Рассматривая вопрос востребованности жилья на рынке, можно пойти от обратного, и выделить квартиры, которые упорно не желают продаваться. Такая недвижимость считается неликвидной. Под это определение попадает следующая жилплощадь:

Крайние этажи многоквартирных домов. Сюда относится первый и последний этажи здания, не пользуются спросом и угловые квартиры.
Объекты недвижимости, которые расположены вблизи оживлённых магистралей, аэропортов, железнодорожных путей.
Неудачно расположенные дома. По прихоти архитекторов, иногда жилые здания буквально смотрят в окна друг другу.
Несоответствие уровня жилья с территориальным расположением. Например, элитная недвижимость находится в не обустроенном районе.
Такие квартиры являются головной болью риелторов и могут продаваться годами. Чтобы сделать жильё ликвидным, продавцам приходится сбрасывать цену до минимальных значений, иначе продать квартиру не получится.
Обратите внимание, что не только низкая стоимость делает квадратные метры продаваемыми. Существуют определённые критерии, которые нужно рассмотреть более детально.

Расположение

Ключевым фактором, определяющим ликвидность жилья, является месторасположение здания. В первую очередь, покупатели оценивают удалённость недвижимости от остановок общественного транспорта, станций метро и транспортных развязок. Высоко ценится и развитая инфраструктура района. В частности, в непосредственной близости должны располагаться школы, больницы, детские сады и магазины. Может сыграть роль и расположение недвижимости на карте города.

В последнее время, выше ценится жильё, которое расположено далеко от центра, так называемые «спальные районы». Плюс к ликвидности недвижимости прибавляет экологическое состояние района. Не секрет, что лучше продаются квартиры, окна которых выходят на лесопарковые зоны, нежели чем дома, расположенные в непосредственной близости от промышленных предприятий.

Техническое состояние

Квартиры хорошо продаются в домах, которые построены по современным технологиям, подъезды благоустроены, имеется парковка, инженерные коммуникации находятся в технически исправном состоянии. Этим критериям соответствуют новостройки, которые неплохо расходятся на рынке недвижимости. Однако не стоит сбрасывать со счетов и вторичное жильё.

Если «хрущёвки» и «брежневки» находятся в приличном состоянии, они разлетаются как «горячие пирожки». Здесь секрет ликвидности прост: стоимость вторичного жилья намного ниже новостроек. Кроме того, существует вероятность, что вторичное жильё пойдёт на снос, и жильцы получат более благоустроенную квартиру бесплатно.

Характеристики жилплощади

Определяется ликвидность и техническим состоянием самого жилья. Здесь учитываются такие факторы:

Общая и жилая площадь.
Этажность.
Число комнат.
Тип санузла: совмещённый или раздельный.
Метраж кухни и прихожей.
Расположение комнат.
Ремонт.
Наличие в квартире балкона или лоджии.

Обратите внимание, что это далеко не полный перечень. Потенциального покупателя может отпугнуть любая мелочь: шумные соседи или вид из окна. Кроме того, люди предпочитают приобретать квартиры с косметическим ремонтом или вообще без отделки. Здесь стоит учитывать фактор, что новые жильцы будут переделывать помещения «под себя», поэтому не будут переплачивать за сделанный евроремонт.

Считается, что лучше всего продаются однокомнатные квартиры, или жильё с большой площадью. Это не всегда так. Большинство покупателей привыкли к стандартной планировке и метражу. Поэтому однушка, площадью 60 м2, будет продаваться намного дольше, чем двухкомнатная «хрущёвка» аналогичной площади.

Учтите, что покупка ликвидной квартиры является идеальным вложением капитала. Такая недвижимость стабильно прибавляет в цене, и может принести своему владельцу неплохие дивиденды при продаже через несколько лет.

www.stroyservice.ru

Какие квартиры лучше на вторичном рынке жилья? | Деньги

У вторичного рынка жилья достаточно плюсов, не самым последним из которых является стоимость квадратного метра — она ниже, чем в новых, с иголочки домах. Однако при покупке квартиры стоит учитывать, что это не просто приобретение жилплощади, а вложение существенной суммы денег.

Обстоятельства могут складываться по-разному, бывает, что квартиру нужно продать. Например, при разводе или для того, чтобы выделить отдельную жилплощадь подросшим детям. Или наоборот — чтобы приобрести квартиру большей площади, так как семейство выросло. И вот тут происходит довольно неприятное столкновение с действительностью: оказывается, квартиры вторичного рынка стремительно дешевеют, и падение стоимости напрямую зависит от качества постройки дома, от его эксплуатационных характеристик. Ведь никому не хочется приобрести квартиру в доме, который вот-вот снесут по причине ветхости.

Многие риэлторские компании утверждают, что сейчас покупатели, интересующиеся вторичным рынком жилья, обращают больше внимания на хрущёвки — панельные дома, построенные в середине прошлого столетия. Такая популярность этого вида жилья понятна: хрущёвки всегда были недорогими, и при поисках бюджетного жилья они представляются буквально ответом на молитвы страждущих.

Однако прежде, чем радоваться удачной покупке, стоит узнать, что эксплуатационный срок панельных хрущёвок составляет всего лишь 50 лет, а запаса прочности у них хватает еще на лет 10−15. Ну, а срок службы инженерных коммуникаций в таких домах и того меньше.

Так что фактически покупка квартиры в таком доме представляется значительным финансовым риском — это может оказаться неликвидная собственность. Фото: Depositphotos

Правда, есть один нюанс: если дом будут сносить в ближайшее время, то есть неплохой шанс обзавестись квартирой в новостройке, ведь по закону при сносе дома жильцов обязаны обеспечить равнозначной по площади квартирой (если квартира в сносимом доме находится в собственности жильцов). Поэтому имеет смысл, решаясь на покупку, уточнить сроки сноса или капитального ремонта дома — и то, и другое может повлиять на дальнейшую стоимость квартиры, а также на комфортность проживания.

Другое дело сталинки, даже довоенные. У них минимальный срок эксплуатации 125 лет, а у тех, что построены после войны — аж 150 лет, при этом запас прочности составляет еще лет 100. К тому же, обычно планировка сталинок куда как лучше, чем у хрущёвок — выше потолки, просторнее кухня и санузел. Сталинские дома были построены на векаФото: Depositphotos

Но даже сталинка может оказаться не слишком хорошим выбором, если не учесть инженерные коммуникации. Увы, срок службы инженерных коммуникаций относительно невелик — от 15 до 30 лет (проводка, системы водоснабжения и канализации, отопительная система). Так что имеет смысл обратить внимание на сроки капитального ремонта — когда он был сделан в последний раз, когда планируется следующий.

Дальше всего от сноса высотки в 9 и 16 этажей, которые строились в 1965—1980 гг. прошлого столетия (они могут эксплуатироваться 100 лет плюс запас прочности при должном уходе, то есть при своевременном капитальном ремонте), а также кирпичные и монолитные дома, построенные в конце ХХ века — им до сноса аж 120−150 лет, плюс запас прочности.

Так что на вторичном рынке можно выбрать прекрасную ликвидную собственность, которая будет дешевле, чем недвижимость первичного рынка. К тому же, обычно старые дома расположены в достаточно зеленых микрорайонах — парки, скверы, бульвары и дворы уже успели как следует обрасти деревьями и кустарниками. А вот новостройки традиционно стоят посреди глинистых площадок, вокруг них непролазная грязь, и пока еще поднимутся посаженные деревья! Фото: Depositphotos

Однако не забывайте: наличие очаровательного парка поблизости от облюбованного дома добавляет, конечно, привлекательности жилплощади, но если срок эксплуатации дома уже истек, то приобретенная собственность может оказаться настоящим финансовым провалом.

Что еще почитать по теме?

Покупка квартиры: что лучше — вторичный или первичный рынок жилья?Покупка квартиры в Москве. Какие имеются варианты?Как избежать ловушек при покупке квартиры?

shkolazhizni.ru

Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень :: SYL.ru

В современном мире ежедневно строится несколько тысяч квадратных метров жилых площадей. Эта потребность вполне естественна, ведь и прирост населения в настоящее время достаточно высок. Из этого можно сделать заключение, что все больше людей начинают сталкиваться со всевозможными сделками, предметом которых является недвижимость. Это могут быть не только операции купли/продажи, но также и дарение, обмен, выкуп жилой площади у государства и многое другое. Рассмотрим первый случай. Он считается одним из наиболее распространенных.

Покупка квартиры

Как уже говорилось ранее, любые операции с квартирой являются достаточно сложными. Поэтому если вам предстоит подобное мероприятие, то вы наверняка постараетесь подойти к нему максимально ответственно и рассудительно. После того как найдена необходимая сумма денежных средств и выбран наиболее подходящий по предъявляемым параметрам вариант, приходит черед задаться следующим вопросом: "Какие документы нужны для покупки квартиры?"

С чего начать?

Сразу необходимо отметить, что если вы решились на самостоятельное проведение всех операций, то следует помнить, что именно вы несете ответственность за последствия сделки. Это значит, что нужно несколько раз проверять каждое свое действие, максимально изучить всю необходимую информацию и быть на 200 процентов уверенным во всех принятых решениях. К сожалению, большинство современного населения является мало сведущим в вопросах юридического характера. Следовательно, люди имеют достаточно отдаленное представление о том, какие документы нужны для покупки квартиры, и как их правильно оформлять. Поэтому данная статья направлена на рассмотрение этих важных вопросов. Итак, каким же должен быть первый шаг, совершаемый вами на пути к обретению собственной жилой площади?

Покупка квартиры: какие документы проверять?

Для начала необходимо удостовериться в том, что выбранный вами продавец обладает всеми требуемыми бумагами и, соответственно, полномочиями. Конечно, принято считать, что тот человек, который реализует апартаменты, является их владельцем. Однако современный мир подготавливает каждого из нас ко всевозможным неожиданностям. Это значит, что если вы совершаете сделку, предметом которой является покупка квартиры, то необходимо проверять вышеуказанный критерий.

Подтверждением могут служить самые разные документы. К примеру, это может быть свидетельство о праве наследования или же разнообразные договоры: купли-продажи, дарения, обмена, приватизации и так далее. Также следует помнить, что в роли подобных бумаг могут выступать такие документы, необходимые для покупки квартиры, как регистрационные удостоверения.

Помимо прочего

Как уже говорилось ранее, у продавца существует множество способов подтвердить свои притязания. Одним из них является также свидетельство о праве собственности. Подобный документ содержит в себе множество полезных сведений. В их число входит не только достоверная информация о владельцах рассматриваемой недвижимости, но также и сведения об искомом объекте. К примеру, когда, где, кем было зафиксировано право обладания данными апартаментами на конкретного владельца, а также основания, в связи с которыми продавец получил данный документ.

Помимо этого, в нем содержится подробная информация обо всех ограничениях, накладываемых на обладателя рассматриваемой жилой площади. Тем не менее необходимо помнить, что данные, указанные в подобной форме, как и все прочие, могут устаревать с течением времени. Однако не следует этого бояться. Достаточно обратиться в государственный реестр и запросить выписку со всеми необходимыми данными. Подобный документ будет содержать в себе описание искомой недвижимости, зарегистрированные возможности и ограничения, а также различные требования, которые были заявлены в судебном порядке (при условии, что подобные имели место быть). Получить рассматриваемое свидетельство достаточно просто. Следует предоставить копию документа, удостоверяющего личность, заявление на выдачу искомой справки и квитанцию об оплате оказываемых услуг. Итак, после того как вы убедились в том, что продавец обладает необходимыми бумагами, можно приступать к следующему этапу.

Выяснение отношений

После того как вы определили все права продавца, не лишним будет немного изучить его личное дело на предмет каких-либо отношений с правоохранительными органами страны. В большинстве случаев это считается простой предосторожностью. Однако и подобному аспекту следует уделить внимание, поскольку в дальнейшем вы будете вручать свои финансовые средства. Конечно, в момент передачи задатка обе стороны (продавец и покупатель) будут подписывать предварительный договор купли/продажи рассматриваемой недвижимости. Однако и он в некоторых случаях не может обезопасить вас от внезапного исчезновения владельца с отданным ему авансом.

Проверка объекта

Вторичное жилье уже, как правило, достаточно долгое время находилось в эксплуатации. Поэтому вам, как будущему владельцу искомой недвижимости, желательно получить полную и достоверную информацию о капитальных ремонтах (как уже проведенных, так и будущих), перепланировках и утвержденной документации на них, а также состоянии проложенных коммуникаций. Полезным будет проявленный вами интерес к проблеме: не намеревается ли управление района списать избранное здание под снос. Маловероятно, что кто-либо захочет покупать недвижимость, которая спустя достаточно короткое время станет очень даже "движимой".

Обладание правами

Если вопрос "какие документы нужны для покупки квартиры" все еще вас терзает, то помните, что это только начало пути. Следующим не менее важным моментом станет посещение РСЦ. Эта организация занимается тем, что выдает документы для покупки квартиры. В подобных бумагах подробно описываются все сведения о гражданах, которые были когда-либо прописаны на искомой жилплощади. В данном вопросе необходимо обратить особое внимание на полученный вами список лиц. Внимательно его просмотрите.

Вы должны убедиться, что в нем не имеется лиц, которые не утратили своего права на проживание в рассматриваемой недвижимости. К подобной категории относятся граждане, служащие в войсках Вооруженных сил страны или, например, отбывающие срок в местах лишения свободы. В том случае, если подобных лиц не обнаружено, то вы можете со спокойной душой собирать все остальные документы для покупки квартиры. В противном случае, вы рискуете в один прекрасный момент встретить на пороге совершенно незнакомого вам человека, который будет утверждать, что прописан в данных апартаментах. И он будет прав. Помимо этого, совершенная ранее покупка квартиры (документы) будет считаться недействительной. А от этого в первую очередь пострадает именно покупатель, то есть вы.

Как избежать неприятностей?

Что же нужно сделать, чтобы купить квартиру? Какие документы нужны для разрешения подобной ситуации? Согласно действующему законодательству, для приобретения понравившихся апартаментов вам необходимо заручиться согласием всех граждан, которые ныне прописаны в рассматриваемой квартире. Как это сделать? Все достаточно просто. Следует заручиться письменным соглашением. Несмотря на то что подобные бумаги не входят в основной перечень документов для покупки квартиры, об их наличии следует озаботиться во избежание лишних проблем.

Важный нюанс

В соответствии со всевозможными нормативными актами, изданными действующим законодательством, покупка квартиры (документы) может оформляться только в том случае, если рассматриваемая жилая площадь была приватизирована. Конечно же, следует помнить, что данное правило распространяется на рынок вторичного жилья. Вся загвоздка заключается в том, что никто не отменял так называемый "человеческий фактор". А значит, даже при оформлении выкупа жилья у государства продавец мог допустить (случайно или намеренно) какую-либо неточность. Одним из наиболее частых нарушений считается недооценка чьих-либо прав, например несовершеннолетних детей. Тем не менее они наравне со взрослыми обладают определенными притязаниями на рассматриваемую квартиру. Для того чтобы в полной мере учесть их интересы, необходимо своевременно обратиться в органы попечительства и опеки.

1+1=2 ?

Кроме того, к числу неучтенных моментов можно отнести также интересы людей, которые отсутствовали на момент процесса приватизации. В некоторых случаях в договоре, подтверждающем совершение сделки купли/продажи недвижимости, могут бть неверно указаны доли лиц, ранее прописанных в ней. Подобный нюанс относится к перечню тех, о которых может не знать даже сам продавец. Тем не менее даже такие моменты необходимо тщательно проверять.

Вершина айсберга

В изложенном ранее материале описаны только некоторые "подводные камни". Следовательно, если вы решились самостоятельно проводить сделку по покупке нового жилья, то необходимо помнить, что каждое действие нуждается в тщательной проверке. Даже сотрудники риелторских агентств могут совершать ошибки. Проверяйте каждую цифру и подпись. Ведь от этого в дальнейшем будет зависеть благополучие и спокойствие вас и ваших домочадцев.

Заключение

Приобретение недвижимости - сложный и многогранный процесс. Поэтому и вопрос "какие документы нужны для покупки квартиры" является достаточно объемным. Кроме того, перечень необходимых бумаг может немного различаться для каждого конкретного случая.

www.syl.ru

Какие вторичные квартиры не стоит покупать?

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать? Часть 1. Юридические аспекты Отвечает генеральный директор ГБУ МосгорБТИ Владимир Панин: Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки. Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии. В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк: Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры. Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто. Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич: Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:

за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают; квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки; наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей). Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам; в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходимо именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние; квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила время и не выясняла, что именно; продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная. Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов: При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.

Идеальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание. Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским. Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно. А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками. В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течение одного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться. Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю. Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна. Часть 2. Качественные характеристики Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева: Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта: месторасположение; транспортная доступность и инфраструктура; тип дома и этаж, на котором расположена квартира; внутреннее состояние. Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская: Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, что через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают. Однако решение вопроса все откладывается год за годом, и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье. Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. Поэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв. метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.

Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.

В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в домах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую вторичку привлекательной для жизни. Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев: Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче всего с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600-я серия в Петербурге, получившая народное название «корабль»). Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся, и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры. Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.

Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации. Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в зависимости от конкретного случая. Например, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше. Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.

Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.

В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов. Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман: В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века. Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями). Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания). Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х. Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии. 

Надо быть особенно аккуратными с домами времен революции. Необходимо сразу выяснить, была ли капитальная реконструкция, менялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть. Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах. В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стояках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.

В целом самое важное при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы. Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения. Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.

Текст подготовила Мария Гуреева

militariorg.ucoz.ru

Опасные сделки или какие квартиры не стоит покупать

Приобретение недвижимости, это очень серьезный и ответственный шаг, способный обернуться большими финансовыми потерями. Некоторые квартиры заведомо попадают в зону риска, а сделки с ними могут быть оспорены в любой момент. Разберемся, какие объекты покупать опасно.

Если жилье под залогом

Не все банки позволяют продавать квартиры, обремененные ипотечным кредитом. Некоторые из них предусматривают реализацию такой недвижимости, но при соблюдении разработанной ими процедуры. Возникнут сложности при совершении сделки, если банки продавца и покупателя не совпадают.

Если недвижимость под арестом

Такой вариант приобретать не стоит, так как в суде будет решаться текущий спор по этой квартире. Даже если с недвижимости арест был снят, ее историю необходимо анализировать очень внимательно.

Если в квартире зарегистрированы граждане, не являющиеся собственниками

В таком случае перед совершением сделки необходимо взять с этих людей расписку о снятии их с регистрационного учета. До выполнения обязательств следует удержать некоторую сумму стоимости недвижимости.

Если в приватизированной квартире зарегистрированы несовершеннолетние

Если на недвижимость претендуют несовершеннолетние граждане при изучении истории квартиры нужно проявлять внимательность и осторожность. Такие сделки априори находятся в зоне риска. Особую категорию составляют квартиры, приватизированные в период с 1991 по 1994 год. В это время в процессе оформления жилья в собственность участвовали только совершеннолетние члены семьи. Сегодня подросшие дети имеют право на однократную приватизацию. Они могут обратиться в суд для оспаривания сделки.

Проблемы с документами

Несомненно, самым важным этапом при совершении сделки является проверка документов на недвижимость. Негативно стоит расценивать нежелание продавца предъявлять какую-либо справку. В группу риска входят квартиры несколько раз перепродаваемые в течение короткого промежутка времени, и те, на которые недавно получено свидетельство о наследстве.

Важно ознакомиться с расширенной выпиской из домовой книги. В ней фиксируется информация обо всех лицах, которые были прописаны и сняты с регистрационного учета на данной жилплощади. Категорически не рекомендуется покупать недвижимость, если среди выписанных из нее есть те, кто отбыл в армию или находится в местах лишения свободы. Такие граждане могут оспорить сделку и зарегистрироваться в квартире вновь. Оценка технического паспорта позволит выявить незаконную перепланировку. Для этой цели желательно пригласить эксперта.

Сделка по доверенности

Необходимо проверить собственника и доверителя. Доверенность может быть отозвана в любой момент без оповещения покупателя. К тому же доверитель может оказаться недееспособным, что является основанием для оспаривания сделки.

Квартира, полученная по наследству

Не исключены ситуации, что на момент оформления вступления в наследство, не все наследники извещены о смерти владельца квартиры. Впоследствии новый хозяин может решить продать жилье. Если в это время объявятся новые наследники, которые докажут, что не знали о смерти родственника, то суд аннулирует сделку. Способов защиты от таких ситуаций не существует.

Квартиры в домах, признанных аварийными

Приобретать недвижимость следует только в тех аварийных домах, которые включены в программу переселения. В этом случае есть возможность получить равноценное жилье или квартиру с лучшими техническими характеристиками и минимальной доплатой. Опасность заключается в том, что при изменении планов застройщиков, сроки расселения могут откладываться на неопределенное время.

Тщательная юридическая проверка приобретаемой недвижимости, это обязанность покупателя. Только она станет залогом успешности и безопасности сделки. Необходимо досконально изучить историю квартиры, а также желательно навести справки о самом продавце и его семейном положении. На рынке жилья существует множество мошеннических схем. Чтобы минимизировать риски и сохранить свои деньги, рекомендуется обратиться к профессионалам.

Метки: Юридические нюансы 764

stroymanual.com

Какие квартиры лучше не покупать

Расскажу вам, как специалист по покупке недвижимости:))

Ну а что, не специалист разве? Как-никак, четвертую хату покупаю за последние 10 лет, имеется некоторый опыт...

Так вот... Самые нежелательные квартиры - это квартиры категории "состояние среднее". Часто в объявлениях пишут "обычное жилое состояние"...

Ложь и провокация! Не бывает квартир "среднего состояния". Бывают или убитые, или с хорошим ремонтом.

При покупке последней категории квартир нельзя полагаться на себя. Надо звать специалиста, чтобы он оценил качество ремонта. Есть такие ловкачи, умудряются сделать приличный на вид ремонт эконом-классом. Например, уложить на пол самый дешевый ламинат, да еще без помощи мастера, т. е. непрофессионально. Да много с чем может быть подвох, шансы переплатить велики.

Квартиры "среднего состояния" стоят дешевле, чем с хорошим ремонтом, но дороже, нежели убитые или алкашные. А на самом деле - это фактически одно и то же, только внешне выглядят приятней.

Но когда съезжают прежние владельцы, и ты входишь в пустую квартиру, то внезапно обнаруживаешь, что состояние там вовсе не "среднее" и нифига не "жилое". И что работы тебе предстоит непочатый край, и хорошо, если никто не подгоняет с переездом. Кстати, такой же подвох может ожидать и в квартире с хорошим ремонтом. Обои, скорее всего, придется переклеивать. Не пострадают ли при этом пол и потолок?

Конечно, идеальный вариант - это новостройка. Где только голые стены, и ремонт начинается с чистого листа, а не с ликвидации... последствий жизнедеятельности засранцев, прикинувшихся чистоплотными людьми:))

Да любая квартира, где живут люди, будут неизбежно засрана. Еще и испоганена безвкусным, непрофессиональным ремонтом. Пока там кто-то живет, этого часто не видно. Но присмотритесь к квартирам своих знакомых придирчивым взглядом покупателя, и квартирка сразу покажется не такой чистенькой и уютной, как казалась раньше. Да и своя собственная квартира - то же самое, если она не после капитального ремонта.

Поэтому, если вы не можете по каким-то веским причинам взять новостройку, берите убитую хату подешевле и делайте там ремонт на свой вкус.

Кстати, среди убитых квартир есть идеальный вариант - квартира без плитки в санузле и прочих следов кустарного ремонта, придающего квартире уют.

Мы как раз купили матери хату дурацкого "среднего состояния". До сих пор в порядок не можем привести. Одно утешает - брали по цене убитой, и лоджия цивильно застеклена.

А куча таких же квартир продается по более высокой цене. До сознания продавцов реально не доходит, что их квартиры убитые.

Продавцы квартир с ремонтом тоже дурят по-своему. Но это уже тема отдельного поста.

sviridenkova.livejournal.com

Какие квартиры можно покупать в ипотеку

Недвижимость при оформлении ипотеки является обеспечением по кредиту. В случае возникновения трудностей с выплатой кредита, банк планирует покрыть все свои расходы путем продажи жилья. Именно поэтому финансовая организация дает деньги не на любую недвижимость, а на ту, которая ликвидна.

Если заемщик собирается приобрести квартиру на первичном рынке, самый простой способ - купить квартиру в ипотеку в уже готовом доме. На такую недвижимость уже можно оформить право собственности. Лучше всего приобретать жилье у надежных застройщиков. Важно, чтобы строительная компания была аккредитована в той кредитной организации, в которую вы обратились. В этом случае вы даже можете приобрести квартиру в доме, который готов на 70%.

Планируя купить по ипотеке недвижимость в здании, которое было построено на средства кредитной организации, будьте готовы к тому, что банк может предоставить вам выгодные условия кредитования. Кроме того, вы получите возможность выбрать квартиру в объектах, степень готовности которых составляет 15 -30%. Список аккредитованных застройщиков можно узнать на официальном сайте банка. Там же публикуют информацию о строительных проектах.

Собираясь приобрести жилье на вторичном рынке, учитывайте, что банк должен произвести оценку самой квартиры и здания, в котором она находится. При этом оцениваются многие параметры: тип фундамента, материал перекрытий, дата постройки здания, его высотность. Обычно банк выдает ипотечный кредит, даже если объект не полностью соответствует требованиям. Но необходимо понимать, что процентная ставка при этом увеличивается. Степень износа здания должна быть менее 60%, в планах на снос его быть не должно. Важно и местоположение - банк часто не устраивают здания рядом с шумными трассами или на окраине города.

Квартиру в ипотеку можно приобрести только при условии, если объект имеет отдельный вход, ванную комнату и кухню. Обязательно наличие подключения к электрической или газовой сети и к водоснабжению. Очень трудно получить ипотечный кредит на квартиру с незаконной перепланировкой.

Кредитные организации уделяют внимание юридической чистоте приобретаемого имущества. Квартира не должна иметь обременений. Продавцы недвижимости не имеют долгов перед налоговыми органами и местными властями. Идеальная квартира для покупки в ипотеку: новый дом или здание, находящиеся в хорошем состоянии. Продавец недвижимости не имеет задолженности и является единственным собственником дома. Важно, чтобы квартира продавалась по среднерыночной цене.