Рынок недвижимости в России переживает сложные времена. Крах рынка недвижимости
Реновация готовит гигантский крах на рынке недвижимости.
Представьте, что у вас рушится мост.
Вы можете его демонтировать и построить новый, это дорого и сложно.
Но вы ставите подпорки, накладываете заплатки, в свободных СМИ рассказываете пассажирам, что все в порядке.
Некоторые водители по мосту ездить перестали, а некоторые продолжают, авось пронесет.
И, наконец, мост рушится в самый неожиданный момент, вместе со всеми водителями и пассажирами, выворачивая опоры, запруживая реку и обрушивая берега...
Как известно, на рынке недвижимости московского региона происходят крайне опасные явления.
Происходит резкое падение платежеспособного спроса (сообщают, что в 2016 удалось продать лишь четверть введенного жилья ) и при этом цены в рублях практически не падают.http://www.irn.ru/articles/397...
То есть рублевая инфляция, двукратное падение рубля, затраты у более состоятельной части резко выросли (потому, что включали импортный авто, загранпоездки и тп, а это все валюта), а цены на квартиры не меняются.
Что так?
А дело в том, что застройщики более чем полностью закредитованы. А кредиты они получают под будущее проданное жилье, в явной (залог) или неявной форме, но любой банк, даже в котором председатель-брат сетры жены свояченницы, рассуждает примерно так:
"Этот застройщик строит 5 домов... 500 квартир по 60 м2 итого 30000 м2, продавать будет год, по $2500 за м2, значит, потенциально застройщик имеет капитал 4,5 млрд руб (посчитал на калькуляторе).
Ну там себестоимость, откат, проценты, налоги, риски, на ум пошло, на тебе 3 млрд руб, через 3 года отдашь, не забудь отблагодарить."
И застройщик отблагодарил, там налоги откаты себестоимость таджики менты экологи технадзор СРО задолбали построил сыну дачу хотел 3 этажа хватило на 2...
А квартиры не продаются.
Что делать?
В нормальном капиталистическом обществе - банкротство.
Ну не учел конъюктуры рынка, риск политический реализовался, вон у Трампа этих банкротств как любовниц...
Домики забирает банк, и начинает продавать потихонечку, снизив цену.
Потому, что банк владельцем пустующих дамов быть не желает, задача банка не стройку охранять, а деньги крутить.
Или продает со скидков в 40-50% более живому застройщику, чтоб тот продавал, если сможет.
В общем, результатом должно было бы стать существенное и плавное снижение цен, то есть московский пузырь можно было бы таким образом стравить через регулируемое отверстие
.Но нет.
РЕНОВАЦИЯ!
Оставим в стороне политические аспекты проекта.
Посмотрим с точки зрения застройщика и банка.
Банк тоже ведь не хочет банкротства - не секрет, что банки сами денег не рисуют, они имеют собственный капитал и заемные средства, многократно этот капиал превышающие.
А если банк азартно играл на операциях с недвижимостью, то он так же зависит от стабильности рынка, как большая десятка банков зависила от рынка ГКО (кто не понял - ищите кризис 1998, когда 6 руб/$ превратились за месяц в 25 руб/$).
Итак, банкир и застройщик идут в московское правительство и продают туда свежую идею:
Москва - заемщик с репутацией с огромным бюджетом.
Давайте за бюджетные деньги переселим лохов из пятиэтажек в настроенные миллионы м2 в промзонах и Новой Москве, а на месте пятиэтажек, в основном вблизи 3 кольца, настроим новых 30-этажных кварталов.
Там и цены выше!
Ну, московские власти при мысли о большом проекте по освоению бюджета так обрадовались, что аж побежали к Президенту и к законотворцам.
Но мозгом подумать не успели.
О том, что, если сейчас они 1,5 млн человек расселят в уже имеющуюся недвижимость, а на месте пятиэтажек возникнет жилье для 4 млн человек, то кто его купит и по какой цене?
За год в Москве застройщики продали около 1 млн м2.
При норме около 25 м2 на человека это всего-то на 40 тыс человек.
То есть сейчас платежеспособный спрос при текущей цене в 100 (!) раз меньше объема, который предполагается на рынок вытащить. Даже если растянуть процесс на 10 лет, это означает 10-кратное превышение предложения над спросом.
То есть если сейчас в ближнем подмосковье появились целые кварталы сданного, но не заселенного жилья, то эта учать может ожидать и полосу условно от 3 до 4 кольца, там, где большинство пятиэтажек кварталами...
А кто живет в пустующих домах?
Ветер и призраки, конечно, но еще бомжи, наркоманы, коммуны мигрантов и прочие коммуны...
А потом, когда через пару лет окажется, что из введенных миллионов м2 продано 10%, новую реновацию придумать не удастся.
И вот тогда застройщики будут падать по цепочке, потянут за собой банки, заденут и московский бюджет...
Конечно, их греет мысль, что это произойдет не сейчас, а через пару лет, и руководители успеют построить свои маленькие испанские домики, но рухнувший рынок московской недвижимости может им этого не простить.
Что же до потребителей, то перспектива купить по упавшей, например, в 5 раз цене, кажется привлекательной, но не очень - ведь, возможно, вашими ближайшими соседями окажется банда наркоманов в соседнем 30-этажном здании...
Источник https://kofusun.livejournal.co...
Vlad
Я патриот,но не фанатик
Москва и Москвичи
Журнал для всех кому небезразличен наш город
Автор этой статьи нарушил правила сообщества Политика, экономика, общество (без банов) забанив Администратора сообщества и за это его статья удалена из сообщества.
maxpark.com
Рынок недвижимости продолжит падение. Почему?
Анна Ефремова, руководитель PR-Департамента Kirikov Group
Источник фотографииЧто бы вам ни говорили риэлторы, но в ближайшие месяцы на рынке недвижимости мы будем наблюдать только падение цен. И довольно существенное, в пределах 15% — 20%. И тому имеется причины. О том, какие это причины, рассказывает Президент гильдии юристов рынка недвижимости, правовой консультант агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», адвокат Олег Сухов:
Причина первая, историческая: рынок недвижимости в Московском регионе значительно переоценен. Его стремительный и неуправляемый рост, начиная с 1999 года, был следствием постоянно увеличившейся стоимости нефти. За 15 лет нефть выросла в 12 раз (с 10 долларов за баррель в 1999 году до 125 долларов за баррель в 2012 году), за тот же период жилье подорожало более, чем в 5,5 раз (средняя стоимость квартиры площадью 55 кв.м. в Москве в 1999 году — от 36 300$ до 44 000$, в 2014 году – от 220 000$ до 247 500$). Образовался искусственный пузырь, при котором цены экономически себя не оправдывали, а рост происходил на волне ошибочных ожиданий населения и инвесторов о непрекращающемся постоянном улучшении уровни жизни в России. И, несмотря на то, что в 2015 – 2016 годах снижение цен отыграло некоторые позиции, дна рынок так и не достиг и достигнет не ранее, чем через два – три года по аналогии с нефтью, опустившейся в стоимости втрое после пиковых показателей 2008 и 2012 годов.
Причина вторая, психологическая: не способность масс осознать и смириться с тем, что жилье перестало быть одним из самых популярных и выгодных видов вложения капитала. Теперь оно требует значительные затраты на налоги, капитальный ремонт, обслуживание и эксплуатацию (средние расходы по жилому помещению примерной площадью 55 кв.м. составляют: налоги/год – от 4 800 р. до 9 500 р.; капитальный ремонт/год – 9 900 р., обслуживание и эксплуатация– 54 000 р./год без света, интернета, телефона). Превалирующая часть населения, не будучи профессиональным инвестиционным игроком, не готова быстро осознать неизбежную тенденцию схлопывания образовавшегося пузыря, посему цены опускает медленно, подходя к вопросу консервативно. Кроме того, появились дополнительные основания к снижению – стоимость аренды и самой недвижимости падает, что, в свою очередь, служит причиной оттока инвестиционного капитала из данного потребительского сектора (по открытым источникам в интернете и печатных изданиях, цены на аренду жилья за последний год снизилась на 20%).
Причина третья, экономическая: кто бы и что бы не говорил, а кризис и дефицит денег продолжаются, и будут продолжаться еще не один год. Результатом чего явилась нехватка средств для массового приобретения недвижимости. Нет спроса, предложений появляется все больше, их условия становятся привлекательнее. Ужесточение кредитной политики банков, процедуры выдачи заемных средств, снижение доходов бизнеса и населения, разрастание банкротства организаций и физических лиц, отсутствие уверенности в завтрашнем дне у большей части россиян, все это и многое другое привели и далее будут приводить к тому, что недвижимость перестанет считаться востребованной, как прежде, и, следовательно, цены продолжат падение.
Причина четвертая, потребительская: ухудшение уровня жизни привело к тому, что население начинает тратиться на первостепенные нужды: еда, одежда, ежегодный отдых, накопления на «черный день», т.е. на самое необходимое и дешевое. Завышенная стоимость недвижимости при низком уровне доходов и жизни населения, порождает падение спроса, а на смену статуса собственника приходит более доступный статус арендатора. На рынке постоянного удешевления арендного жилья выгоднее стало его снимать, оплачивая ежемесячно небольшие суммы, чем сразу и единовременно накопить значительные средства и приобрести в собственность.
news.ners.ru
Крах рынка жилой недвижимости: nemihail
Если почитать новостные сводки на эту тему, то может сложиться весьма неоднозначное мнение, одни "эксперты" полностью хоронят девелоперов и говорят о скором крахе рынка из-за серьезного падения цен на жильё, а в то же время другие "эксперты" обещают уже совсем скорое восстановление и дальнейший серьезный рост цен.
Обе эти новости одинаково печальные и сейчас попробую объяснить почему так думают и рассказать как эту ситуацию видят иностранцы со стороны.
В случае серьезного краха, основанного на падении цен, сильнейшим образом пострадают девелоперы и многие стройки в нашей стране превратятся в проблемы, такое было с жилыми строениями и предприятиями, которые не успели построить в советскую эпоху, многие бетонные скелеты стоят и по сей день. Само собой, в таких условиях загнутся все девелоперы.
Кому это выгодно? Думаю, что никому, само собой это очень плохая история.
Вторая история со скорым восстановлением рынка и резким рывком цен - такое было в нулевых, когда квартиры в Москве выросли с 30 тыс, до 300 тыс долларов. При подобных обстоятельствах мы снова раздуем пузырь, который непременно лопнет, но в промежутке пострадают все те, кто собирался улучшить свои жилищные условия. В подобных обстоятельствах жильё станет недоступным большинству наших граждан, включая средний класс, что тоже является тупиком.
Пообщавшись с иностранцами, понял, что они с открытым ртом смотрят на наш рынок, так как в сложившийся ситуации недвижимость в Москве в расчете на иностранную валюту просела больше чем в два раза. Ожидания пока самые разные, однако многие смелые уже присматриваются и прицениваются. Возможно, будет ситуация как на автомобильном рынке, когда в Москву за автомобилями приезжали из Европы.
Но только квартира не машина и перегнать её не получится и есть вероятность, что иностранцы попытаются заработать на росте цен, однако они не рассчитывают на сильные скачки, им вполне достаточно даже небольшого и постепенного роста.
Как считаете, по какому сценарию в нашей стране будет развиваться рынок недвижимости?
Что ждет рынок недвижимости в России?
резкий рост
11(1.7%)
медленный рост
108(16.5%)
стабильность
63(9.6%)
медленный спад
292(44.6%)
резкий спад
я не знаю
102(15.6%)
Добавляйтесь, чтобы не пропустить очередной обзор:Живой журнал / Фейсбук / Инстаграм / Твиттер / ВК / ОК / Ютюб / Перископ
[мелкий шрифт крупными буквами]Данный журнал является личным дневником, содержащим частные мнения автора. В соответствии со статьёй 29 Конституции РФ, каждый человек может иметь собственную точку зрения относительно его текстового, графического, аудио и видео наполнения , равно как и высказывать её в любом формате. Журнал не имеет лицензии Министерства культуры и массовых коммуникаций РФ и не является СМИ, а, следовательно, автор не гарантирует предоставления достоверной, непредвзятой и осмысленной информации. Сведения, содержащиеся в этом дневнике, а так же комментарии автора этого дневника в других дневниках, не имеют никакого юридического смысла и не могут быть использованы в процессе судебного разбирательства. Автор журнала не несёт ответственности за содержание комментариев к его записям.
Рассказать друзьям или разместить в своём блоге:
nemihail.livejournal.com
Так называемый крах рынка недвижимости. – РЕАКЦИОНЕР
Я тут подсобрал некоторые данные, которые показывают, что ничего страшного с недвижимостью в США не происходит, а стоны по поводу огромного сокращения продаж новых домов в Америке хотя и показывают некоторую правду о состоянии рынка недвижимости, но не всю.
Данные, которые я проанализировал, говорят о том, что реальные продажи недвижимости в США не прекратились. Просто деньги которые крутились на рынке продаж домов в собственность, перетекли в другой сектор экономики непосредственно связанной с недвижимостью – в аренду.
Статистические данные правительства США показывают, что в период с 2005 по 2010 год, количество семей, арендующих дома или квартиры, выросло на четыре миллиона. В то же самое время, за этот же самый период было недопродано пять миллионов четыреста тысяч новых домов, если считать это количество по отношению к пиковому 2005 году, когда количество продаж новых домов составило два миллиона сто сорок семь тысяч единиц.
Я сознательно не беру во внимание сокращение продаж не новых домов за этот же период. Поскольку старый дом продают только затем чтобы купить новый, этот сегмент рынка недвижимости врядли может дать нам реальные данные о росте или падении совокупного рынка недвижимости. Как пример можно привести факт, что рост или падение рынка продаж автомобилей никогда не учитывает продажи автомобилей бывших в употреблении. Похожую методику можно применить в оценке состояния рынка недвижимости.
Итак, представленные мной данные показывают, что недопродажи новых домов в период с 2005 по 2010 годы был компенсированы на 80% ростом взятия в аренду жилых помещений. Людям нужно где-то жить, а это значит, если они не могут получить ипотеку по каким-то причинам, им приходиться снимать жильё в аренду.
Во время бума недвижимости количество незанятых жилых помещений пригодных под аренду в Америке всё время росло – потенциальные арендаторы переезжали в только что купленные новые дома.
В принципе, такой расклад, когда бизнесы, делающие деньги на аренде помещений, теряют доходы в пользу застройщиков, можно с большим трудом назвать «бумом недвижимости». В секторе застройки был бум, а в секторе аренды был спад.
Сегодняшние данные показывают, что сектор аренды бурно развивается, а сектор застройки находится в спаде. Цены на покупку новых домов падают, а цены на аренду домов и квартир – растут.
Такое положение вещей, когда деньги перетекают из одного сегмента рынка недвижимости в другой сегмент, очень трудно назвать крахом недвижимости в США. Американская недвижимость продолжает генерировать прибыль, а ежегодные денежные потоки (cash flows), прокручиваемые в этом бизнесе, не смотря на спад в ценах на дома в Америке, остались практически на прежнем уровне – людям нужно где-то жить.
Но это еще не всё.
Судя по представленным мной данным, в ближайшие два года в Америке должен возникнуть невероятный спрос на новые домостроения, поскольку отложенный спрос на покупку нового дома сейчас составляет примерно четыре миллиона единиц.
По моему глубокому убеждению, сейчас самое время для покупки акций компаний, которые занимаются строительством новых домов. На сегодняшний день акции этих компаний стоят примерно 15% стоимости от цен 2005 года. Как только спрос на новые дома в Америке начнёт расти, а рост этот будет очень сильным, акции компаний застройщиков тут же взлетят в цене до пиковых уровней 2005 года и даже перекроют эту цену.
По моим предположениям рост продаж новых домов в США будет составлять не менее миллиона единиц в год, пока к 2015 году не составит три миллиона пятьсот тысяч в год, а потом начнёт плавное снижение до двух миллионов единиц в год. То есть к 2015 году от купленных акций нужно будет избавиться, закрыв примерно 150% процентов прибыли за четыре года.
| Продано тыс. ед. | Недопродано тыс. ед. | |
| 2005 | 2,147 | 0 |
| 2006 | 1,838 | 309 |
| 2007 | 1,398 | 749 |
| 2008 | 905 | 1242 |
| 2009 | 572 | 1575 |
| 2010 | 598 | 1549 |
| Всего Недопродано | 5424 | |
http://money.cnn.com/2011/04/26/news/economy/affordable_rentals/index.htmhttp://www.huduser.org/portal/periodicals/ushmc/winter10/USHMC_4q10_Historical_Data.pdf
www.reactioner.com
Почему рынок недвижимости США снова рушится ….
Начался новый кризис в сфере американской недвижимости.
Возможно, вам будет трудно в это поверить. В конце концов, правительство США приняло всевозможные законы и постановления после последнего жилищного кризиса. Эти меры должны были защитить нас от повторения финансового кризиса 2008-2009 гг.
К тому же, цены на жилье в США растут, а не падают.
Но я говорю не о рынке жилья. Я говорю о коммерческих розничных площадях.
В пятницу я сообщил вам о мощном кризисе, разрывающем на куски традиционную розницу.
Повторю, что американцы не тратят деньги, как в старые добрые времена. Они не так часто бывают в торговых центрах и универсальных магазинах. Они больше покупают в сети.
Очевидно, что это плохо для розницы в целом и магазинов одежды в частности. Кризис также убивает компании, владеющие и управляющие коммерческой недвижимостью.
Причины этого я объясню в сегодняшнем Послании. Я также скажу вам, какие акции на рынке недвижимости следует избегать любой ценой.
Но сначала вам нужно понять, почему этот столп рынка недвижимости заваливается набок ...
• В США слишком много торговых площадей ...
Посмотрите на график ниже.
Он показывает количество торговых площадей на одного человека в Соединенных Штатах и шести других крупных странах (Канада, Австралия, Великобритания, Франция, Китай, Германия) в квадратных футах (100 квадратных футов = 9.29 квадратных метров).
Здесь ясно видно, что в США в два раза больше торговых площадей на одного человека, чем в Австралии и более чем в четыре раза, чем Великобритании.
В этом не было бы проблемы, если бы спрос на торговые площади оставался высоким. Но это не так. На самом деле, он резко падает.
• Крупнейшие розничные сети Америки закрывают магазины тысячами ...
Как мы уже говорили в пятницу, розничные сети в США уже объявили о планах закрыть 1500 магазинов в этом году.
Крупные универмаги – главная тому причина ...
Крупнейшая сеть американских универмагов, Macy’s, планирует закрыть 68 магазинов.
J.C. Penney, еще одна крупнейшая сеть, планирует закрыть от 130 до 140 магазинов в ближайшие месяцы. Тем временем, исторический эталон американской розницы Sears желает закрыть 150 магазинов.
Это серьезнейшая проблема.
• Универмаги - это то, что профессионалы в сфере недвижимости любят называть «якорями» ...
Они занимают больше места, чем любой другой арендатор. Они дают львиную долю дохода от сдачи в аренду торгового центра. И они направляют потоки покупателей.
Короче говоря, универмаги - важнейшие арендаторы торгового центра. И их очень трудно заменить, если они уходят.
Это не должно быть для вас сюрпризом. В конце концов, сколько компаний нуждается в 10,000 м2 площадей или нескольких этажах?
Таких компаний очень мало.
Если торговый центр теряет арендаторы универмаги, количество покупателей резко падает. Количество незанятых площадей может резко вырасти, а арендные ставки могут рухнуть по всему центру.
Другими словами, потеря якорного арендатора – это худшее, что может случиться с торговым центром.
Посмотрите, как поступил торговый центр в Ричмонде, штат Вирджиния, когда его Macy’s закрылся.
Владелец построил стену, где раньше был вход в магазин ...
И вставил туда чертов торговый автомат.
• Если эта тенденция не изменится в ближайшее время, сотни торговых центров США закроют свои двери ...
Не стоит просто верить мне на слово.
Просто взгляните на этот график от Green Street Advisors, ведущей исследовательской фирмы в области недвижимости.
Он показывает количество торговых центров в Соединенных Штатах, оцененных по их финансовой силе. Самые финансово сильные торговые центры имеют рейтинг A++. Самые слабые оцениваются как D.
Ниже видно, что у 334 торговых центров есть «высокий риск закрытия». То есть около трети торговых центров страны.
Американские торговые центры умирают
• Инвесторы об этой угрозе серьезно не думали…
Просто взгляните на график ниже.
Он показывает результаты индекса региональных торговых центров (Bloomberg REIT (Real Estate Investment Trust) Regional Mall Index) с 2007 года. Этот индекс отслеживает REIT, которые владеют и управляют торговыми центрами.
(REIT - это инвестиционный фонд недвижимости, позволяющий обычным инвесторам инвестировать в крупные проекты в сфере недвижимости. Они торгуются на крупных биржах как акции).
Вы можете видеть, что индекс региональных торговых центров Bloomberg вырос на 936% с марта 2009 года по август 2016 года. Это более чем в четыре раза превышает прирост общего фондового индекса S&P 500 за тот же период.
Инвесторы нырнули с головой в этот рискованный сектор по одной простой причине.
Они жаждут дохода ... и REITы платят жирные дивиденды.
По данным REIT.com, средняя доходность REIT составляет 4%. Между тем S&P 500 дает всего 1.9%.
Многие годы инвесторы игнорировали проблемы на рынке торговой недвижимости, но больше они их игнорировать не могут.
С августа индекс Bloomberg Mall упал на 27%.
Это огромное падение для такого короткого периода времени. Но фонды торговых центров вероятно упадет куда ниже в ближайшие месяцы. И некоторые из них никогда больше не вырастут.
• Если вы владеете REIT для дохода, загляните им под капот…
Выясните, владеют ли они торговыми центрами.
Если владеют, убедитесь, что это качественная собственность. Держитесь подальше от REIT, владеющих торговыми центрами с рейтингом C и D.
Некоторые компании могут не раскрывать эту информацию. Но большинство REITов скажут, где находятся их объекты.
Избегайте REIT, владеющих торговой недвижимостью на рынках второго или третьего уровня. Торговые центры на таких слабых рынках особенно уязвимы.
Чтобы узнать все это вам потребуется всего несколько минут. Но такая простая мера может спасти вас от катастрофических убытков в будущем.
График дня: Крупнейший REITв свободном падении
Крупнейший REIT переживает огромные проблемы.
Сегодняшний график показывает результаты фонда Simon Property Group (SPG). Simon владеют полностью или в доле 190 млн квадратных футов (около 18 млн м2) площадей в торговых центрах.
Видно, что цена их акций рухнула на 26% с августа. Сегодня он торгуется на самом низком уровне с октября 2014 года.
Это серьезнейшее предупреждение, кричащее нам о розничном кризисе, поражающем даже самые мощные компании в сфере недвижимости на планете. Имейте это в виду, если вы владеете REIT для получения дохода.
goldenfront.ru
Ретроспектива краха: 8 самых жестких кризисов на рынке недвижимости в мире
Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.
МОСКВА, 21 ноября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.
Перед тем, как начать рассуждать о кризисах, гремевших на рынках недвижимости разных стран, эксперты предупреждают: не стоит путать кризис рынка как таковой с цикличностью развития разных сегментов экономики, ведь и подъемы, и спады – это нормальные явления экономического развития. "Говорить о каждом спаде как о кризисе было бы некорректно: прохождение рынком разных фаз – это нормально. Настоящие кризисы рынка недвижимости в свою очередь, как правило, совпадают по времени с масштабными общеэкономическими проблемами", — отмечает директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп" Дмитрий Пантелеймонов.
Ослабление рубля рынку недвижимости на пользу >>>
США: крах в трех действиях
Говоря о крупнейших мировых кризисах, повлекших за собой практически полное прекращение строительства в ряде государств, эксперты прежде всего вспоминают Великую депрессию 1929-1933 года. Впрочем, в России этот термин чаще ассоциируется с кризисом в США. Великая депрессия в США началась с катастрофического биржевого краха 1929 года. Предпосылок для такого мощного кризиса выделяется несколько. В частности, независимый эксперт Владимир Филиппов указывает в качестве одной из причин Первую мировую войну, после которой нагруженная военными заказами правительства экономика Америки испытала острый "голод" из-за их резкого сокращения. Впрочем, помимо этого, наберется с десяток и других возможных причин и объяснений.
Антикризисные мероприятия в полной мере развернулись в 1932 году. "США выходили из "депрессии" в том числе путем вливания госденег в глобальные строительства", – указывает Филиппов. Так, в 1932 году был принят закон о Федеральном жилищном банке, который предоставлял кредиты организациям, осуществляющим ипотечное кредитование. Ну а в 1933 году, с началом осуществления "Нового курса" Франклина Рузвельта, были созданы Федеральная корпорация страхования вкладов и Федеральная администрация чрезвычайной помощи. Последняя занималась строительством и ремонтом дорог, общественных зданий, активно привлекая безработных к развернувшийся в стране "великой стройке".
Антикризисная политика Рузвельта восстановила государственное регулирование экономики, однако экономические "тряски" в стране продолжались до конца 30-х годов XX века. Окончательному выходу США из Великой депрессии способствовало активное финансирование военных заказов в процессе подготовки ко Второй мировой войне.
Следующий сильнейший кризис на рынке недвижимости случился в США в 70-х годах ХХ века на фоне первого международного энергетического (нефтяного) кризиса 1973 года. "Экономическая ситуация в первой половине 70-х годов в США характеризовалась высокими процентными ставками, возрастающей инфляцией, спадом производства и ростом безработицы", – рассказывает генеральный директор УК "Велес Траст" Екатерина Черных.
Кроме того, к 1972 году Америка отказалась от поддержки доллара золотом, добавляет Филиппов.
Инфляция, развивает мысль Черных, приводила к росту стоимости строительных материалов: инициаторам проектов требовалось дополнительное финансирование для завершения строительства. Рост объема кредитов в сегменте недвижимости способствовал избыточному предложению и падению цен на жилье и коммерческую недвижимость. Только к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.
Но наиболее значимым в международном масштабе стал кризис на рынке недвижимости США 2007 года, замечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Его активная фаза проходила с 2006 по 2011 год, но полностью последствия кризиса не преодолены до сих пор, уверен собеседник агентства. Причиной кризиса стал целый ряд факторов. В их числе, по словам Зингеля, значится безответственная кредитная политика с низкими ставками по ипотечным кредитам, их чрезмерными объемами и либеральными условиями заимствований, приведшими к появлению так называемой subprime-ипотеки – низкокачественных кредитов. Все это было следствием длительного и последовательного подорожания жилья – только в последние пять лет перед кризисом цены в США увеличились на 60%, отмечает эксперт.
"Неудивительно, что жилье стало рассматриваться в качестве объекта спекуляций, что наряду с приростом спроса вызывало прирост предложения. Все это венчало поощрение правительством все большего объема потребления и безответственное в данном контексте поведение финансовых институтов и самих граждан США. Все они не заметили ослабления самой финансовой системы, до последнего момента старавшейся скрыть назревающую катастрофу и, в конечном счете, не выдержавшей перегрева из-за стремления Америки жить не по средствам", — рассуждает президент Gordon Rock.
В итоге во время криза 2007 года ежегодный объем дефолтов по ипотеке в США увеличился в четыре раза. Так, если перед началом кризиса в 2005 году в США разорилось 847 тысяч домохозяйств, то на пике кризиса в 2010 году потеряли жилье 3,8 миллиона домовладельцев, замечает эксперт.
Кризис США 2007 года уникален своей масштабностью и степенью влияния как на международный рынок недвижимости, так и на международные финансовые рынки, ведь именно он стал причиной мирового кризиса 2008 года, подчеркивает собеседник агентства.
Испания: внешняя "подстава"
Эксперты отмечают, что на территории Европы сильнейшим кризисом в 2008 году отметился рынок жилой недвижимости Испании. Интересно, что причины кризиса испанского рынка недвижимости достаточно существенно отличаются от американского, обращает внимание Зингель. "Рынок жилья Испании был ориентирован на зарубежных покупателей жилья, в то время как недвижимость США предназначалась для местных жителей. Вследствие этого роль внешних факторов в испанском кризисе была намного сильнее, чем в США", — поясняет собеседник агентства.
Чем обернется покупка жилья за рубежом: заветные мечты и суровая реальность >>>
Разумеется, когда грянул кризис 2008 года, финансовые заведения страны, указывает Филиппов, столкнулись с массовым недоверием населения и зарубежных инвесторов: все хотели "выйти в кэш", упал спрос на ипотеку.
Впрочем, Зингель тут же подчеркивает, что в Испании ипотечное кредитование играло намного меньшую роль, чем в США. "Местные банки акцентировали внимание на кредитовании строительных компаний, в то время как значительная часть иностранных покупателей жилья использовали для кредитов не испанские банки", — объясняет эксперт.
Основной проблемой испанского рынка, по его словам, являлись не кредиты, а переизбыток спекулятивного предложения, реализовать которое планировалось за счет средств граждан иностранных государств.
В настоящий момент кризис на рынке жилья в Испании еще не преодолен. Спад средних общенациональных цен составил с 2007 по 2014 год 40%, в то время как спрос на жилье со стороны иностранцев снизился на 60%, говорит Зингель.
Через похожие на испанский кризисы в 2008 году, по словам собеседника "РИА Недвижимость", прошли рынки недвижимости Черногории, Болгарии и Дубая.
Ирландия: рухнувший рекорд
Особенным, по мнению Зингеля, на общем фоне выглядит кризис 2008 года на рынке жилой недвижимости Ирландии. Его причины лежат в неудачной работе местного правительства с крупным международным капиталом. "Международный капитал составлял более половины всех средств в банковской системе страны. Капитал, привлеченный в страну низкими налогами, изначально стал создавать рабочие места и повышать уровень жизни ирландцев, конвертируя значительную часть средств в жилищные кредиты. Это плодотворно сказалось на рынке недвижимости страны, продемонстрировавшим стремительный прирост цен", — объясняет эксперт.
С 1997 по 2007 год стоимость нового жилья в стране увеличилась на 216%, в то время как дома на вторичном рынке подорожали на 268%, что позволило Ирландии стать рекордсменом по темпу роста цен на жилье в Европе. Для рынка некурортной недвижимости, ориентированного на внутренний спрос, это является фантастическим результатом, подчеркивает глава Gordon Rock.
Затем отток капитала из банковской системы страны и увеличение безработицы (с 4% до 15%) стали катализаторами кризиса на рынке жилой недвижимости. Стоимость жилья в Ирландии, по данным Зингеля, сократилась на 45% с 2008 по 2010 год, а число выдаваемых ипотечных кредитов уменьшилось в шесть раз — с 60 тысяч до 10 тысяч в год. Объемы жилищного строительства снизились еще больше, в девять раз – с 90 тысяч до 10 тысяч единиц в год.
"Сейчас рынок восстанавливается. Однако прежнего веселья уже не будет. В глазах ирландцев международный капитал остался гостем, заказавшим дорогой банкет, но так и не сумевшим расплатиться за него", — считает риелтор.
Юго-Восточная Азия: агония "тигров"
Серьезные потрясения на восточных рынках недвижимости гремели во время Азиатского финансового кризиса 1997 года. "Причиной кризиса стал стремительный обвал национальных валют и биржевых индексов стран Юго-Восточной Азии. Предположительно, 14 мая 1997 года валютные спекулянты, которые работали на фонд Джорджа Сороса, атаковали тайский бат. К 2 июля бат рухнул", — рассказывает руководитель отдела развития клиентского бизнеса управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Тимур Ахмеджанов-Петрушов. Это был тяжелейший удар для компаний, осуществляющих кредитные операции. Резко упали котировки акций на бирже и цены на недвижимость.
В течение месяца после этого события ударная волна кризиса обрушилась на других "китайских тигров": шел обвал курсов индонезийской рупии, филиппинского песо и малазийского ринггита. В Индонезии кризис привел к массовым мятежам, отмечает собеседник агентства.
В итоге от кризиса, спровоцированного перегревом экономики, а также непосильными государственными и корпоративными долгами, больше всех пострадали Индонезия, Южная Корея и Таиланд, замечает эксперт. Он также обращает внимание на то, что в докризисный период Таиланд, Филиппины и Сингапур собирали больше трети мировых инвестиций в области строительства, судостроения, IT-индустрии, не говоря уже о туризме и сферах, связанных с ним.
Азиатский кризис 1997 года в определенной степени повлиял и на рынки других стран, в том числе на российский, где через год также произошел финансовый кризис.
Россия: ошибки "молодости"
Российский рынок недвижимости, строго говоря, довольно молод – говорить о нем имеет смысл с начала 1990-х годов, то есть ему нет еще и четверти века, замечает генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева. За это время наиболее ярких кризисов было два – в 1998 и в 2008 году.
"Оба раза факторы, которые привели к проблемам, были проигнорированы бизнесом: в конце 1990-х все были слишком сосредоточены на развитии в условиях формирующегося рынка, а в конце 2000-х, наверное, недооценили степень интегрированности в мировую систему", — рассуждает собеседница агентства.
В 1998 году после августовского дефолта, когда оказалась в коллапсе банковская система, курс доллара вырос в разы, а сбережения населения девальвировались, напоминает Пантелеймонов из "Лидер Групп". Ключевыми причинами кризиса, по словам эксперта, стало резкое снижение мировых цен на нефть, падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, а также неэффективная экономическая политика страны в предшествующие годы.
В результате сильно снизились как ставки аренды, так и цены на рынке жилья – более чем на 30%, утверждает он.
Второй кризис – в 2008-2009 годах – произошел на фоне общемирового спада в экономике, спровоцированного крахом банковской системы США. "Тогда иностранные банки, а впоследствии и российские, перестали кредитовать застройщиков, и многие из них были вынуждены заморозить свои проекты. Уменьшение объемов строительства стало, по сути, главным проявлением кризиса на рынке. А вот масштабного падения цен, как в 1998 году, не последовало. Тем не менее, снизилось количество сделок, кроме того, увеличился объем просроченной задолженности по ипотеке – опять же на фоне общеэкономических проблем", — рассказывает Пантелеймонов.В ожидании последствий
В настоящий момент россияне пребывают в тревожном ожидании дальнейшего развития экономической ситуации в России, в том числе и на рынке недвижимости. Эксперты тем временем дают свои прогнозы, при этом стараясь не делать резких заявлений.
"Не хотелось бы давать волю фантазиям в негативном ключе и допускать развитие каких-то глобальных потрясений и катастроф", – говорит, например, Гараева. В долгосрочной перспективе недвижимость, по ее словам, все равно останется оптимальным инструментом для вложения средств. После кризиса 1998 года рынок восстановился примерно за 2,5 года, а после 2008 года он был активным уже к 2011-му, подчеркивает она.
Однако прогнозы Черных из "Велес Траст" звучат менее оптимистично. "На текущий момент уже можно констатировать, что на рынке коммерческой недвижимости наступил кризис, и, учитывая, что экономическая ситуация в стране ухудшается, а политические риски не снижаются, кризис будет усиливаться", – уверена собеседница агентства.
При этом, по ее словам, рынок жилой недвижимости, еще не почувствовал наступления "черной полосы" в своем развитии. Наоборот, указывает Черных, девелоперы чувствуют себя уверенно, наблюдая несвойственный рост продаж квадратных метров. Эксперт объясняет это тем, что в России вложения в недвижимость всегда считались у населения защитными инвестициями, направленными на сбережение своих капиталов. Поэтому в период резкого ослабления рубля и проблем с фондированием у банков, многие люди с небольшими сбережениями, не имея достойных альтернатив, направили их на приобретение квартир, поясняет представительница "Велес Траста".
Дорогие новостройки в Москве бьют рекорды продаж при падающем рубле >>>
"Но это временный сиюминутный эффект, который уже подходит к концу. При сохраняющихся негативных тенденциях, население, видя падение реальных доходов и прогнозируя дальнейшее ухудшение своего экономического положения, будет откладывать приобретение жилплощади до лучших времен. Возросшие ставки по ипотеки также приведут к падению продаж", — утверждает она.
Недвижимость, хотя и является надежной инвестицией, но так же, как и зарплата менеджера, рабочего на предприятии или владельца бизнеса, зависит от ситуации в экономике, напоминает в свою очередь Ахмеджанов-Петрушов из "Агентства.net".
Золото и недвижимость помогут спасти деньги при ослаблении рубля >>>
Скорее всего, российским властям, уже отпустившим рубль в "свободное плавание", придется принимать решение о его девальвации, предполагает он. Критическим моментом для подобной постановки вопроса, по мнению эксперта, будет лето 2015 года. "Это решение было бы правильным, поскольку позволит перезапустить рост в российской экономике, невзирая на то, что будет твориться в мире. Если этого не делать, то Россия в этом случае рискует попасть в ситуацию, аналогичную началу 90-х годов прошлого века", — заключает эксперт.
realty.ria.ru
Рынок недвижимости в России переживает сложные времена – Profitsgroup.ru
Рынок недвижимости в России сейчас переживает удар от случившегося в 2017 году краха частных банков, а также переход в стадию выживания сотен кредитных организаций.
Рынок недвижимости в России трудно оценивать по статистике строек, продаж и ценам объявление. Причина проста — из-за налоговых соображений ввод частных домов поздно попадает в статистику и жильё в регионах России. Кроме этого существует значительная разница между официальной и фактической стоимостью продажи недвижимости.
Реальное состояние российского рынка можно оценить, изучая фазу цикла рынка недвижимости, удовлетворенность спроса и поведение крупных игроков.
Цены на российском рынке недвижимости приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика только в случае, если российский рынок двигался вместе с мировой экономикой.
- Рынок недвижимости в США сейчас находится в фазе роста цен и спроса, этот цикл длится уже 9 лет и, по мнению отраслевых экспертов, продлится еще 5-6 лет.
- В Китае рынок насыщен предложениями и количество вакантных объектов растет, а банки продолжают кредитовая стройку.
- Цены на рынке недвижимости Чехии растут с 2009 года и Чехия занимает первое место в Европе по росту стоимости недвжимости.
Ситуация в России другая: одни девелоперы и их кредиторы ожидают государственной поддержки, а другие близки к банкротству. С начала 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилая недвижимость активно строилась, а спрос не снижался. Но сейчас стройки закрываются и участки распродаются.
Скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну. Лучшим сценарием было бы резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости.
Инвестиционная привлекательность недвижимости в России
В качестве триггера продолжения роста рынка недвижимости в России часто приводят аргумент, что у большого количества населения еще остается потребность в жилье. Связывают это с высокой долей аварийного жилья, хроническим недостатком жилья еще с советских времен и выбытием старого жилого фонда.
За постсоветский период обеспеченность жилья в России выросла с 16 квадратных метров до 24 в расчете на одного жителя. Но такое положение дел не говорит об инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости. В Китае ситуация немногим лучше, но в отличии от России, в Китае средняя зарплата выше, а стоимость потребительской корзины — ниже.
Так на какой фазе рынка сейчас находится недвижимость в России? В обычном цикле пику цен предшествует пик строительства. В России последние два бума недвижимости были с 2002 по 2007 года и в 2010-2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а после гигантской девальвации 1998-2001 годов этот период нельзя считать кризисным — цены на недвижимость изменились незначительно.
В ожидании капитала. Инвестиции в коммерческую недвижимость России топчутся на месте.
В России сократилось финансирование строек. Ценовой пузырь не успевает сформироваться, в отличии от 2006-2007 годов, когда был пик на фоне недостаточного предложения. Благодаря экономическим санкциям, в России уменьшается финансирование экономики, а следовательно, инвестиции в стройку.
С большой вероятностью в 2018 году мы увидим выход на рынок около 72 миллионов квадратных метров жилья, что значительно ниже пика строительства в 2014-2015 годах, когда на рынок было введено 84.2 и 85.3 млн. кв.м соотвественно.
2014 и 2015 годы стали абсолютно рекордными в истории рынка недвижимости в России. Это подтверждает, что российский девелопмент переживает не избыточное предложение 2016 года, а рецессию — сокращение строительства на протяжении уже двух лет, снижение продаж, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. За 2017 год снизился ввод жилья в стране на 6,4% в сравнении с 2016 годом. Так на рынок вышло менее 75 млн кв. м жилья за год, что примерно на 12% ниже пика строительства.
Также на рынке существуют предпосылки для дальнейшего снижения. Крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания в 2017 году (по данным ЦБ РФ, около 30% банков убыточны) может нанести серьезный удар по рынку — этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.
Банки — источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.
Куда вложить средства на рынке недвижимости в России?
Пока интересные инвестиционные объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры попадания залоговой недвижимости в продажу, занимают около года. Когда это случится, цены сделок в среднем составят меньше половины от залоговых оценок, сделанных до экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в секторе коммерческой недвижимости будут в разы дешевле того, что есть сегодня.
Покупать стоит активы, которые меньше зависят от политики государства. С учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращение занятости белых воротничков во всех секторах экономики, рекомендуем держаться подальше от офисной недвижимости.
Складская недвижимость за городом может переживать долгий спад из-за сокращениям импорта и санкций. Имеет смысл сфокусироваться на залоговой логистической и торговой недвижимости в крупных городах России, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов.
Дефицит площадок, наблюдаемый еще в 2016 году, пригодных для жилой застройки, сменился в 2017 избыточным предложение. Поэтому цены на новое жилье и коммерческую недвижимость в крупных городах-милионниках снизиться меньше (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону).
В первой половине 2017 года активно вводилась в эксплуатацию жилая недвижимость за пределами Москвы:
- Московская область 10.5%
- Краснодарский край 7.3%
- Санкт-Петербург 5.8%
- Ленинградская область 5.4%
- Татарстан 3.9%
Несовершенная нормативная база по арендному бизнесу сильно мешает рынку жилой недвижимости, а политика по целенаправленному завышению кадастровой стоимости объектов в разы выше реальной рыночной стоимости мешает всему рынку недвижимости в целом.
Из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов трудно сейчас оценить перспективы. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.
Резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации стало бы наилучшим сценарием. Так в 2019 году можно было бы ожидать восстановления.
profitsgroup.ru
.png/16).png)
