Законно ли сдавать квартиру посуточно в жилом доме. Можно ли сдавать квартиру посуточно в жилом доме

Как посуточно сдавать квартиру | С чего начать

Среди различных направлений малого бизнеса вопрос о том, как посуточно сдавать квартиру, интересует не только владельцев жилой недвижимости, но и людей обладающих деловой хваткой, которые любят и умеют зарабатывать деньги. Интерес к данной деятельности объясняется довольно просто: даже если у Вас нет своего дома или квартиры, которую можно сдавать в аренду, Вам никто не мешает снять жилье на год или шесть месяцев, а затем сдавать ее посуточно/почасово.

Практически в любом городе нашей страны разница в стоимости этих двух видов аренды жилья (долгосрочного и краткосрочного) превышает 100 процентов, что и является главным достоинством данного бизнеса. Но, если Вы прямо сейчас бросились искать сайты по аренде жилья в Вашем городе, мысленно подсчитывая предполагаемую прибыль и сочиняя прощальную речь для Вашего шефа (ведь этот бизнес даст возможность уволиться с надоевшей работы), Вы можете стать очередной жертвой данного коммерческого проекта. Рассматриваемый бизнес требует определенных знаний, умения и опыта, иначе у Вас ничего не получится, несмотря на привлекательные математические подсчеты. Данная статья поможет Вам разобраться с основными нюансами коммерческой деятельности по посуточной сдаче жилой недвижимости, что позволит определить, насколько этот бизнес подходит лично для Вас и стоит ли рассчитывать на подобный источник дохода конкретно в Вашей ситуации.

Как посуточно сдавать квартиру — с чего начать

Если Вы твердо решили заняться сдачей квартир посуточно или почасово, необходимо, в первую очередь решить, что именно Вы можете предложить потенциальным клиентам. Конечно, если у Вас были бездетные родственники, которые оставили в наследство несколько квартир, вопрос автоматически снимается, но подобные ситуации хотя и случаются, но не очень часто. Один из вариантов решения данной проблемы – ипотека.

Привлекая банковский капитал для покупки недвижимости, Вы должны знать, что если сдавать квартиру помесячно, тогда арендная плата не перекроет обязательные платежи по договору с финансово-кредитным учреждением. Но сдавая жилье посуточно, можно не только выплачивать кредит, но и оставлять небольшую сумму (а иногда, неплохие деньги) на другие потребности. Конечно, многое зависит от конкретного региона и уровня его экономического развития, а также от спроса на аренду жилья, но в большинстве случаев представленные выводы соответствуют реальному положению вещей на данный момент.

Если Вы решили привлечь банковские деньги для покупки квартиры, чтобы потом сдавать ее посуточно, у Вас должен быть достаточно большой стартовый капитал:

Следующий вариант организации посуточной сдачи квартир – это договор субаренды с владельцем квартиры. Некоторые предприимчивые граждане на свой страх и риск проводят операции по сдаче жилья на краткосрочный период, не сообщая об этом настоящим хозяевам. В результате, они постоянно находятся в состоянии крайнего нервного напряжения (хотя встречаются люди, которые вообще ничего не боятся), многие «попадаются» и вместо прибыли получают огромное количество проблем, а иногда дело доходит до суда и заканчивается большими штрафами.

Вряд ли такой заработок на сдаче квартир кому-то покажется привлекательным. Но практика показывает, что человеческая жадность обладает страшной силой, она заставляет даже неглупых людей совершать необдуманные поступки с печальными последствиями. В любом бизнесе всегда старайтесь поступать честно со своими партнерами: деньги, при определенном стечении обстоятельств, можно заработать за несколько часов, а репутация честного предпринимателя создается годами. Никогда не забывайте об этом и всегда стройте отношения с владельцем квартиры таким образом, чтобы Вам не пришлось что-то скрывать от него.

Владельцы больших квартир, расположенных в престижных районах города, могут зарабатывать деньги, сдавая свое жилье посуточно и, арендуя при этом более скромные объекты недвижимости. Иногда, полученная разница позволяет вообще не работать и жить, не задумываясь о своих расходах, бюджете и экономии.

В данном бизнесе большую роль играет месторасположение квартиры, которую Вы будете сдавать в аренду. При этом Вам нужно учитывать такой фактор, как расстояние от Вашего жилья, хотя, если речь идет о долгосрочной сдаче недвижимости, на него никто особо не обращает внимание. Это связано с тем, что в Вашем случае необходимо очень часто и оперативно приезжать на сдаваемую квартиру. Проследить за порядком, решить все финансовые вопросы, поселить нового клиента, проверить, как работает бытовая техника и т.д.

Если для решения перечисленных вопросов Вы будете ездить с другого конца города, расходная часть бюджета Вашего проекта существенно увеличится, что негативно отразится на таких важных показателях, как прибыль и рентабельность. Для потенциальных клиентов большую роль играет уровень развития необходимой инфраструктуры. Наличие общественного транспорта, магазинов, парковки возле сдаваемой квартиры существенно влияет на размер арендной платы.

Юридические нюансы

Довольно часто при изучении вопроса, как выгоднее посуточно сдавать частный дом или квартиру, начинающие бизнесмены «забывают» о регистрации данной деятельности. Конечно, если речь идет о небольшой личной квартире, которая приносит небольшой доход, тогда можно закрыть глаза на это упущение (вряд ли налоговые инспекторы разделяют эту мысль), но те, кто организовал настоящую коммерческую деятельность в этой сфере услуг, обязаны платить все необходимые налоги. Для этого нужно оформить документы индивидуального предпринимателя и выбрать режим налогообложения.

Регистрация юридического лица для этой деятельности является нерациональным и дорогостоящим занятием. Хотя, если у Вас есть субъективные причины, которые препятствуют оформлению документов ИП (например, несколько равноправных учредителей фирмы), лучше всего зарегистрировать ООО. Сегодня, в большинстве регионов нашей страны работает «единое окно», которое существенно упрощает процесс создания юридического или физического лица.

Оптимальной системой налогообложения для осуществления деятельности в сфере посуточной аренды жилья – приобретение патента. Быстро, удобно и недорого. Кроме того, представленный режим позволяет Вам спокойно работать без бухгалтера, не опасаясь нарушить налоговое законодательство. К сожалению, патентная форма представлена не во всех регионах страны. Альтернативой фиксированной платы в государственную казну являются упрощенная система налогообложения и единый налог на вменяемый доход. Хотя эти режимы тоже можно назвать экономными, но они требуют ведения строгого бухгалтерского учета и сдачи отчетов в контролирующие органы. За счет этого они существенно проигрывают патентному режиму.

Еще один важный юридический аспект касается оформления документов при поселении клиентов в квартиру. В первую очередь составьте опись всего имущества, а также договор аренды, который должен учитывать все нюансы и в равной мере защищать права, участвующих сторон. Опытные предприниматели рекомендуют брать залог, как минимум, в размере одного дня проживания, чтобы стимулировать клиентов поддерживать порядок в квартире и бережно относится к вещам.

В договоре обязательно записывайте все паспортные данные Ваших жильцов. Возможно, клиент захочет внести какие-то коррективы в представленном договоре. В этом случае можно оформить дополнительное соглашение, которое будет иметь такую же юридическую силу, как и главный документ.

Организационные вопросы

Следует отметить, что сдача квартиры как бизнес предусматривает применение наемной рабочей силы. И это касается не только обслуживающего персонала, главная функция которого заключается в поддержании идеального порядка в сдаваемых квартирах, но и личного помощника (помощников) или менеджера.

В его должностные обязанности входят:

переговоры и встреча с клиентами;
подписание договоров;
контроль за работой горничных;
проверка сохранности вещей и бытовых приборов;
решение других организационных вопросов.

Если Вы не будете принимать непосредственное участие в работе фирмы, тогда Вам придется нанимать еще одного человека.

Круг его обязательств включает:

решение бухгалтерских вопросов;
работа с наличными деньгами;
реклама и поиск клиентов;
поддержание положительного имиджа;
юридические вопросы;
общее руководство и решение нестандартных проблем.

То есть, это будет реальный руководитель Вашей фирмы, а значит, Вы должны полностью ему доверять. Не рекомендуется брать на должность управляющего человека «с улицы», даже если он представит доказательства, что успешно работал в этой отрасли. Лучше всего, поискать претендента среди хороших знакомых (но не друзей) или воспользоваться рекомендациями авторитетных компаний, занимающихся подбором персонала. Никогда не назначайте на должность руководителя своих друзей, иначе придется закрыть фирму или навсегда забыть о дружбе.

Все Ваши старания будут равны нулю, если Вы проигнорируете вопросы рекламы. Она должна быть везде: в печатных СМИ, на местном радио, досках объявлений, ж/д и автовокзалах, остановках общественного транспорта, а также в интернете. Последнему уделите особое внимание. Разработайте свой сайт, поместите объявления на популярных в Вашем городе ресурсах, создайте свои группы в социальных сетях, поставьте метки на картах известных поисковых систем.

Кроме того, можно договориться с таксистами, чтобы они раздавали клиентам визитки с Вашими координатами. Взамен Вы будете рекомендовать своим клиентам именно эту службу такси. Предложите фирмам, которые занимаются пассажирскими перевозками, напечатать для них билетики за свой счет, но с рекламой Вашей фирмы. Возможно, с экономической точки зрения, вполне обосновано нанять человека, который будет заниматься исключительно рекламой Ваших услуг.

В обществе еще существует стереотип, что посуточная аренда квартир интересует исключительно женщин легкого поведения и любителей выпить, но это не так. Сегодня, многие путешественники или люди, приехавшие в другой город по работе, предпочитают снять удобную квартиру, а не номер в гостинице. Это дает возможность сэкономить деньги и чувствовать себя практически по-домашнему, не переживая, что кто-то захочет войти в Ваш номер в самый неподходящий момент.

Рассматриваемый бизнес, несмотря на все свои положительные стороны, имеет определенные недостатки. Прежде всего, Вы должны наладить работу таким образом, чтобы, как минимум, 2/3 месяца в квартире проживали клиенты. Иначе, Вы не будете получать прибыль, оставаясь в «минусах». Во многих городах нашей страны бизнес на посуточной сдаче квартиры зависит от времени года. Например, на юге нет проблем с клиентами, когда на улице тепло, зато в холодные месяцы услуга не пользуется спросом. Данный фактор вносит свои коррективы в процесс организации бизнеса для равномерного распределения финансовых ресурсов.

Экономические показатели

При нормальной организации бизнеса и стабильном потоке клиентов, данная деятельность способна приносить ее организатору неплохой доход. Рассмотрим более подробно главные экономические показатели этой сферы услуг, при условии, что предприниматель сам арендует квартиру на длительный период времени, а затем, сдает ее посуточно. Например, долгосрочная аренда стоит 300 долл. в месяц, а посуточная – 20 долларов в день. Месячное обслуживание жилья составит 60 долларов.

При средней заполняемости 25 дней в течение месяца предприниматель получит валовой доход 500 долларов, а чистый – 140 (300 отдает владельцу квартиры, а 60 – на обслуживание и текущие расходы). Если Вы возьмете в аренду пять аналогичных квартир, Ваш чистый доход составит 900 долларов минус зарплата помощника, который Вам будет нужен, чтобы обслуживать такое количество объектов.

Изучение вопроса, как посуточно сдавать квартиру, показало, что это достаточно перспективный и интересный бизнес, но он очень зависит от уровня заполняемости жилья, что существенно влияет на привлекательность этой сферы деятельности.

Читать так же:

comments powered by HyperComments

business-ideal.ru

Запрет сдачи жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах в аренду по часам или посуточно

ЗАПРЕТИТЬ ПОЧАСОВУЮ И ПОСУТОЧНУЮ СДАЧУ КВАРТИР в многоквартирных жилых домах. ГОСТИНИЦЫ В КВАРТИРАХ, настоящий бич всех городов. Такие квартиры сдаются как правило на короткий срок, от нескольких часов (почасовые) до суток. Иногда более. Снимают такие квартиры,обычно для проведения увеселительных мероприятий, таких как дни рождения, встречи друзей и т.д., а проще говоря пьянок-гулянок. И происходит всё это всегда с вечера и до утра, сопровождается громкой музыкой, громкими разговорами, и всем тем. что мешает спать другим людям проживающим по соседству. Формально существует гражданский кодекс который предусматривает наказание за подобные нарушения. Но проблема в том, что согласно ГК, привлечь к ответственности по данной статье, можно только непосредственно нарушителя. Но даже это не всегда возможно, т. к. находящиеся в жилом помещении нарушители порядка имеют право просто не пустить в помещение сотрудников полиции. А сотрудники полиции зачастую и не пытаются туда попасть, записывая в рапорты, что их не допустили внутрь. Бывают более добросовестные сотрудники полиции, которые всё-таки составляют протокол о правонарушении, и отбывают далее по своим делам. Но пьяному-то море по колено, и через некоторое время шумное веселье продолжается. Корень же проблемы ещё глубже. Допустим все произошло как предполагал законодатель. Совершено правонарушение, доблестные сотрудники приехали, составили протокол, правонарушение прекратилось. Но наказан-то только непосредственный правонарушитель, который в этой квартире больше никогда, скорее всего и не окажется. А фирма которая предоставила услугу краткосрочной аренды осталась в стороне, и никак не пострадала, от того. что поселила в квартиру шумную компанию. Что это значит? А значит то, что завтра в этой же квартире будет веселится следующая компания. И так до бесконечности. Получается, что в этой ситуации, обычный, законопослушный гражданин остается беззащитным. Участковые говорят, у нас нет закона по которому мы бы могли наказать тех кто сдает квартиры для таких целей. Что делать людям, которые по несколько суток подряд не спят?! И что происходит с их здоровьем? По статистике, наиболее частой причиной смерти, являются сердечно-сосудистые заболевания, которые как раз и вызываются в том числе и такими причинами. Государство тратит огромные деньги на программы здравоохранения, а может просто создать людям нормальные условия для отдыха? Отдельного внимания заслуживает процесс вызова полиции. 1. Дозвонится, удается с большим трудом, иногда после 10-ти и более попыток. 2. Вызывающий обязан дождаться прибытия наряда. Как будто это он нарушитель.Казалось бы вам сообщили где правонарушение, выезжайте туда и устраняйте. Если я совершил ложный вызов, меня всегда можно найти, во время звонка в полицию работает запись и голосовой идентификатор, и определитель номера звонящего. 3. По прибытии наряда, с вызывающего возьмут заявление и заполнят протокол. Для этого вызвавший человек, должен при себе иметь паспорт! Т.е. человек разбуженный ночью, вместо того, чтобы попытаться уснуть, должен сидеть и ждать, когда же прибудет полиция. (а прибывает она как правило то же не мгновенно), потом спросонья, необходимо, найти паспорт, написать и подписать два документа. Что тоже не способствует укреплению нервной и сердечно-сосудистой систем.

Практический результат

Реализация конституционного права человека на полноценный отдых. Спокойный сон, улучшение морально-психологического и физического состояния. Повышение работоспособности.

www.roi.ru

Можно ли сдавать квартиру посуточно в жилом доме

Домашняя комфортная обстановка важнее всех остальных достоинств отелей и гостиниц.

Всегда можно выйти из этого бизнеса. Если вам срочно понадобилась жилплощадь (приезжают родственники или самому стало негде жить), то вы в любой момент можете воспользоваться ею, если, конечно, жильцы не продлили срок аренды еще на несколько дней.

Как посуточно сдавать квартиру в аренду официально, безопасно, самостоятельно и через агентство

Посуточная аренда сопряжена и с рядом других трудностей. Во-первых, частая смена гостей увеличивает риск порчи квартиры, пропажи каких-то вещей. Чтобы максимально уменьшить вероятность негативных последствий, нужно скреплять все сделки официальным договором найма. Во-вторых, доходы от такой аренды сильно зависят от сезона, популярности города, района, где располагается квартира. Есть спрос на такое жилье в городах с населением не меньше пятисот тысяч и в населенных пунктах, привлекательных с туристической точки зрения. В крупных центрах спрос связан со студенческой активностью, командировками, поисками работы. В туристических городах и поселках – с купальным и другим (например, горнолыжным) сезонами, календарными праздниками, периодами отпусков.

Можно ли сдавать квартиру посуточно в жилом доме

Согласно ст.671 ГК РФ 1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как сдавать квартиру посуточно правильно

Объявления в прессе попадают на глаза только местным, однако, и этот способ не стоит сбрасывать со счетов. Заботу о поиске клиентов готовы взять риэлторские конторы. Обратившись к ним, весь процесс от рекламной компании до обработки звонков потенциальных клиентов, пройдет без вашего участия.

Госдума может запретить хостелы — посуточную аренду жилья

Надежда сделайте звуко изоляцию не скупитесь и живите спокойно. На верху могут жить обычные собственники скандалисты с кучей топающих и орущих детей что с этими прикажите делать?? . Они должны спрашивать когда им мыться?… А вы может то же по ночам ходите по старому полу и под вами люди мучаются…. ВСЕ ЗАГОРОД НА СВЕЖИЙ ВОЗДУХ В КОТЕДЖИ ……

Как законно сдать квартиру физическому лицу в 2018 году

Затем необходимо найти документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру. Это либо договор купли-продажи, если жилье было куплено, либо завещание, если получено по наследству. Для не приватизированных квартир существует договор социального найма.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Частные квартиры оборудованы кухнями, где имеется вся необходимая посуда для приготовления и приема пищи — чайник, кастрюли, ложки, вилки, тарелки и т. д. Это позволяет экономить время и деньги на питание в ресторанах.
В отелях и гостиницах такие услуги, как чистка обуви, стирка одежды и т. д. платные, а в арендованных квартирах жильцы делают всё это самостоятельно, не затрачивая при этом дополнительных средств за использование утюга и стиральной машины.
Снять квартиру можно в любом удобном районе, а все гостиницы, как правило, располагаются в центре города.

Шум за стеной: как бороться и куда жаловаться, если соседи сдают квартиру посуточно

Изредка, но заселившиеся квартиранты досаждают законным жителям соседних квартир шумным поведением: ремонтными работами во внеурочное время, пьяными дебошами, чрезмерно громким прослушиванием музыкальных композиций в период наступления действия режима тишины.

Как сдавать квартиру посуточно

Есть еще один способ защититься от возможного копирования ключей. Для этого понадобится две входных двери, благо в большинстве квартир старого фонда они присутствуют. Обе двери должны быть оборудованы замками, однако внешняя дверь должна иметь обыкновенную дверную ручку, которая позволяет захлопывать и открывать дверь без участия замка. Таким образом, нет необходимости давать постояльцам все ключи. Достаточно чтобы у них был ключ только от внутренней входной двери, внешняя же в этом случае закрывается и открывается обыкновенной ручкой, а на замок ее сможете закрыть только вы и только своим ключом. Существуют, конечно, и более дорогие решения в виде электронного замка, в котором после отъезда постояльцев просто меняется электронный код.

firstjurist.ru

Законно ли сдавать квартиру посуточно в жилом доме

В Госдуму был внесен законопроект, согласно которому владельцы могут сдавать свои квартиры только с согласия проживающих рядом соседей. Портал «Недвижимость Mail.ru» получил много писем от читателей, которых эта инициатива удивила и даже возмутила. Мы обратились за разъяснениями к экспертам рынка аренды жилья, чтобы разобраться, нужно ли менять законодательство и что будет, если проект примут.

Спецпроект портала «Недвижимость Mail.Ru» - Все, что вам нужно знать о найме жилья

Депутат от ЛДПР Виталий Золочевский (автор законопроекта) считает, что соседи имеют право знать о том, кто живет в соседней квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними. В пояснительной записке автор отдельно отметил, что сейчас владельцы могут сдать квартиры людям, которые содержат животных, признанных опасными – например, собак породы бультерьер. По словам Золочевского, цель законопроекта – обеспечить право россиян на нормальную и не обремененную излишними проблемами жизнь.

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

Считаю, что этот законопроект идет вразрез с уже существующими правилами, и его принятие потребует изменений в статьи Гражданского кодекса, регламентирующие порядок сдачи жилых помещений.

И с точки зрения закона, и с человеческой точки зрения, а также основываясь на многолетней практике, могу сказать, что получить разрешение всех соседей очень проблематично. Поэтому граждане, сдающие квартиры в аренду, будут искать обходные пути. А это может серьезно навредить правительственному курсу, направленному на «обеление» арендного рынка.

Если говорить о причинах, которыми депутаты объясняют необходимость поправок, на мой взгляд, гораздо логичнее изменить или ужесточить штрафы за неправильное содержание животных в многоквартирных домах, чем заставить владельцев сдаваемых квартир (а среди них есть и законопослушные налогоплательщики) собирать многочисленные подписи.

Руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина:

Не удивлюсь, если многие соседи будут рады появлению такой возможности. Но есть нюансы, которые нельзя не учитывать. Идея противоречит институту права собственности, ведь владельцы квартир могут распоряжаться ими на свое усмотрение. И есть серьезный риск, что права самих собственников будут нарушаться. Ведь нельзя исключить, что некоторые соседи могут «из вредности» не давать своего согласия, даже если в квартиру планирует заселиться молодая семья славянской внешности.

Есть и другой вопрос – а будут ли владельцы спрашивать у этих соседей согласия? Не удивлюсь, если арендаторы будут представлены в качестве друзей или родственников, которые «временно поживут» в квартире. Складывается ощущение, что сама поправка ориентирована не только на защиту соседей, но и на повышение сбора налогов. Эта проблема общеизвестна, и тех, кто не платит налоги, пытаются выявлять самыми разными способами (в том числе с помощью соседей).

Андрей Лукаш, ведущий юрисконсульт компании Intermark Relocation:

Полагаю, что истинная цель законопроекта - не столько защита прав соседей, сколько вывод арендного бизнеса из тени. И я считаю, что законопроект не может быть оформлен в виде закона в предложенной редакции и не способен позитивно повлиять ни на комфорт граждан, ни на рынок недвижимости в целом.

Во-первых, каждый гражданин Российской Федерации имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Никто не может быть ограничен в этом, исключение - решение суда. Если кто-то заведет собаку, создающую неудобства для соседей (грязь, громкий шум, запах и т.д.), последние смогут защищать свои права независимо от того, принадлежит собака собственнику или арендатору. Это касается и других нарушений закона: ремонтных работ в ночное время, захламления лестниц. Предположение о том, что потенциальные арендаторы априори являются менее законопослушными, чем собственники представляется весьма спорным.

Если проблема действительно в домашних животных, нужно вносить изменения в другие нормативно-правовые акты. В России содержание собак (в том числе охранных и бойцовских пород) действительно практически не урегулировано. Законодательная база в этой области нуждается в доработке.

Во-вторых, ни в одном законе нет термина «сосед», который употребляет автор инициативы. Непонятно, кто имеется в виду: собственники близлежащих квартир или фактически проживающие в них граждане. Процедура получения согласий соседей представляется крайне проблематичной: квартиры соседей могут принадлежать различным гражданам как целиком, так и на праве долевой собственности. Долевые сособственники могут проживать в других городах и странах, доли могут принадлежать несовершеннолетним и недееспособным. Для получения их согласия будет необходимо массовое привлечение сотрудников органов опеки и попечительства. Доступ в некоторые квартиры будет возможен только с участием участковых. Поэтому маловероятным кажется заявление автора законопроекта о том, что принятие закона не повлечет расходования средств федерального бюджета.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

Есть моменты в депутатском законотворческом процессе, которые ничего, кроме удивления не вызывают. Почему совершенно чужие люди будут решать, как собственнику распоряжаться своей недвижимостью? И какие у них есть основания не согласиться с его решением сдать квартиру? Таких оснований может быть немного, и в первую очередь это обычная зависть (как это сосед сдает квартиру и получает баснословные деньги!). Все слова о пресловутой опасности, противоправных действиях, тем более, о содержании животных - совершенно вне всякой логики. Все это регулируется действующими законами и контролируется правоохранительными органами. Хватит уже все запрещать! Законопроект никак не повлияет на рынок аренды, поскольку (я очень надеюсь) никогда не будет принят.

Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость»:

Инициатива идет вразрез с уже действующим законодательством, и я не думаю, что она будет реализована. Прежде всего, она нарушает право собственника квартиры беспрепятственно сдавать ее в аренду, которое закреплено и защищено Конституцией – основным законом Российской Федерации. Согласно ст. 35 Конституции РФ, «Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно п. 1 ст. 34 Конституции РФ, «Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности». Кроме того, в Гражданском кодексе РФ, а именно в ст. 209, сказано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, передавать третьим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения (в том числе, передавать квартиру в аренду). А пункт 2 ст. 288 того же ГК РФ гласит, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (соответственно найма, поднайма, аренды и т.д.). Это же закреплено и в Жилищном кодексе: согласно п. 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и/или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды. Там же, в ЖК РФ, в п. 1 ст. 16 указаны все виды жилых помещений.

Екатерина Андрусевич, генеральный директор портала «Суточно.ру»:

Депутаты от ЛДПР уже в третий раз предлагают законодательные инициативы, ограничивающие рынок аренды, в том числе и посуточной аренды. Дважды эти инициативы отклонялись депутатским корпусом, надеюсь, что это произойдет и сейчас. Авторы инициатив оправдывают свои идеи защитой интересов жителей, но на самом деле (в случае с краткосрочной арендой) они лоббируют интересы гостиниц.

Я против этой меры, поскольку этот закон не выгоден ни гражданам, ни государству. Гостиничный фонд крайне мал, это известный факт, туристический рынок просто задохнется от недостатка гостиниц. Что касается долгосрочной аренды, то и этот рынок ждет кризис в случае принятия закона - предложение квартир резко сократится. Если закон все же примут, часть арендодателей начнет согласовывать свои действия с соседями, возможно, они создадут какие-то товарищества и организации для защиты своих интересов. Но большая часть уйдет в тень, и государство будет еще меньше получать налогов от граждан, сдающих жилье в аренду.

Сейчас рынок аренды достаточно цивилизованный. В том числе и рынок посуточной аренды. Арендаторы ведут себя адекватно, не создают шума, предпочитают гулять по городу, заниматься бизнес-делами. Постоянные жильцы могут создать больше проблем, чем такие путешественники.

Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками компании Intemark Savills:

Инициатива была основана на благих намерениях, среди которых легализация и прозрачность арендных сделок. Но хотелось бы, чтобы на практике работали другие инициативы, которые не приводят к тому, что сосед может ограничивать соседа в праве распоряжаться собственным имуществом. Одной из причин выхода элитной аренды «из тени» было введение системы упрощенного налогообложения в размере 6% и возможности минимизировать налоги, покупая патент. Возможно, для рынка бизнес и эконом класса нужно еще более упростить способ уплаты налога и регистрацию долгосрочных договоров и заинтересовать арендаторов в легальном ведении дел с собственниками жилья. Если речь идет о безопасности проживания, то и в настоящее время людям ничто не мешает быть бдительными. Если квартира рядом с вами сдается с нарушением санитарных норм или арендаторы не соблюдают правила проживания в многоквартирном доме, человек вправе принимать необходимые меры. На мой взгляд, принятие такого закона маловероятно, но работать над улучшением законодательной базы, наверное, нужно.

www.krepkoeradi.ru

Как сдать квартиру посуточно? | Жильё и жизнь

В кризис платежеспособность граждан падает, поэтому рента от сдачи недвижимости тоже начинает падать. Есть ли способ увеличить доход?

Рисунок: Екатерина Васина

Сдавать квартиру дороже можно — если перейти с длительных сроков на посуточную аренду. Владелец квартиры, решивший заработать таким способом, вступает в конкуренцию с гостиницами и отелями. Посуточная сдача совершенно обычна в курортных городах. В пляжный сезон сдается все — от коттеджа до сарая, включая навесы и шалаши на заднем дворе. Правда в XXI веке отдыхающий стал капризен, сараи уже не в тренде.

Посуточно и не на курорте

Вне курортных городов, где спрос на жилье существенно меньше, посуточная сдача квартиры применяется гораздо реже. Казалось бы, дело понятное и перспективное: предлагай цену за квартиру чуть ниже гостиничных номеров соответствующего уровня, и люди к тебе потянутся. И если не допускать простоев, можно заработать раза в два больше, чем при сдаче на длительный срок.

На самом деле, конечно, не все так просто.

Если мы попробуем найти в интернете номера в гостиницах Москвы, то быстро убедимся, что предложений — море. От пяти звезд в центре до сомнительных мини-гостиниц с почасовой оплатой и хостелов с десятью-пятнадцатью койками в номере. Наиболее востребованный средний сегмент тоже представлен основательно. С конкуренцией арендодателю придется столкнуться в любом случае, а вот затраты при посуточной сдаче несомненно возрастут.

Тем не менее, владельцы недвижимости пытаются работать в этом сегменте: среди посуточных предложений обнаруживаются квартиры на любой вкус и кошелек. Имеются и эксклюзивные варианты, когда суточная стоимость квартиры превышает, например, стоимость номера в «Метрополе». Сейчас посуточной сдачей занимаются многие агентства. Возможностей для рекламы у них больше, да и клиент охотнее заключает договор с солидной фирмой, нежели с частным лицом. К тому же они предоставляют финансовые формы для командированных. Но возможностей рекламы через интернет с каждым годом все больше (можно вспомнить тот же Airbnb). Частный предприниматель при грамотном подходе к этому делу имеет возможность неплохо заработать.

Особенности посуточной сдачи

Если при аренде квартиры на длительный срок вы можете только раз в месяц вспоминать о ней, получая с нанимателя оплату, то с посуточной арендой придется крутиться как белка в колесе. Ведь каждый день простоя квартиры без найма — прямой убыток. Поиск клиентов становится постоянной головной болью. Рекламироваться надо интенсивно, где только можно — и в интернете, и в газетах. В последнее время в Москве популярна реклама сдаваемых на короткий срок квартир на асфальте у метро. Чтобы привлечь клиента, нужны фотографии, описание и грамотная ценовая политика.

Еще больше сил и времени займет обслуживание клиентов. Заселение, уборка, смена постельного белья, срочный мелкий ремонт, разборки по поводу треснувшего зеркала, поцарапанного шкафа и т.д. Вас ждут споры по поводу доплаты за пропущенный расчетный час, потерянный ключ, испорченный замок и прочее. Кроме того надо учитывать, что значительная часть возможных клиентов — командированные. А им для отчетности нужны справки на бланках и с печатями. Этот вопрос тоже надо решать. Чтобы выдержать все это, надо обладать бойцовским складом характера. При частой смене жильцов интерьер, бытовая техника, прочий инвентарь подвергаются усиленной нагрузке. А ведь ваши квартиранты могут еще, допустим, залить соседей, устроить драку или вообще оказаться замешанными в каком-нибудь криминале. Так что надо быть готовым к претензиям со стороны соседей и интересу правоохранительных органов. При постоянных квартирантах риск этого значительно меньше.

Фейсконтроль квартирантов при посуточной сдаче — это роскошь. Чем строже кастинг, тем дольше простой и выше убытки. При простое в пятнадцать дней за месяц посуточная сдача вообще теряет смысл. Чтобы смысл был, квартира должна «работать» хотя бы 20-25 дней в месяц.

Уменьшить количество хлопот можно, передав квартиру в доверительное управление агентству, занимающемуся посуточной сдачей. Но это приведет к уменьшению ваших доходов, так как вы делитесь выручкой с агентством. К тому же вы вообще не контролируете, кого в вашу квартиру вселят. И можете быть уверены, что менеджеры агентства будут у вас слегка подворовывать, занижая количество дней, когда квартира была в найме. Договор с агентством уменьшит ваши риски, но далеко не все, а страховые компании страхуют подобное жилье крайне неохотно. Проблемы с полицией, если они возникнут у жильцов, решать придется вам — и хорошо, если не запишут соучастником.

Существует еще один способ заработка: сдача квартиры через агентство под различные вечеринки типа празднования Нового года. Это конечно повысит ваш доход (и уровень адреналина в крови) , но квартиру убьет гораздо быстрее, а разборки с соседями и полицией при этом варианте просто неизбежны. К такому же результату приведет и почасовая сдача.

Знающие люди утверждают, что сдавать в посуточную аренду имеет смысл либо совсем уж «убитую» квартиру, либо чужую. А еще говорят, что большинство настоящих владельцев квартир не подозревают, что их недвижимость находятся в такой субаренде.

Посуточная сдача — вариант для профи. Портрет человека, занимающегося посуточной сдачей квартир таков: энергичный мелкий хищник. Он сдает посуточно в субаренду сразу несколько квартир, всегда на телефоне, с клиентами жесток, но умеет навешать на уши лапши и им, и хозяевам квартир. Он ведет борьбу за каждый рубль, но понимает, когда нужно тормознуть, умеет договариваться со всеми, включая соседей и полицию, способен быстро организовать незапланированный ремонт, уборку или нагрянуть с проверкой, если почуял неладное. Узнали себя? Вперед! Если нет, то лучше не браться.

Алиса Орлова

22.10.15

knowrealty.ru