Цены на российскую недвижимость в 2018 году продолжат падать. Недвижимость падает в цене 2018
Цены на российскую недвижимость в 2018 году продолжат падать
По данным Росстата, в России за 10 месяцев 2017 года в эксплуатацию ввели в общей сумме 53,3 миллионов метров квадратных жилой площади. Этот показатель на 4,3% ниже, чем за аналогичный период в 2016 году. При этом за последние кризисные годы в 2015-2017 количество введенного жилья практически не упало, а сохранилось на уровне 2014 года. Действительно большие перемены претерпел спрос. Ведь фактические доходы населения продолжают уменьшаться уже четвертый год подряд: в 2014 году они упали на 0,7%, в 2015 году – на 3,2%, в 2016 году – на 5,9%, за 10 месяцев 2017 года – на 1,3%. Такая ситуация ярко проявляется именно сокращением объема спроса.
Аналитики IRN прогнозируют: цены на российскую недвижимость в ближайшие годы продолжат падать примерно на 5-10% в год. Эксперты считают, что макроэкономические показатели больше не являются определяющими для российского рынка недвижимости. А если говорить о внутриэкономических показателях, то базовый прогноз Минэкономразвития РФ говорит о том, что до 2020 г. ежегодный прирост ВВП не превысит отметки в 2,3%, а рост фактических доходов населения – отметки в 2,1%. При этом рост доходов в 2,1% МЭР прогнозирует как максимальный, на пике в 2018 г., а в другие годы этот показатель, по расчетам чиновников, составит около 1%.
В 2018 году также наступит конечная дата, к которой граждан России должны обеспечить жильем, согласно Указу Президента РФ № 600 от 07.05.2012. В соответствии с Указом, в регионах ведут масштабное строительство экономичного жилья. Такое заполнение рынка жильем, построенным в рамках госпрограмм увеличило и увеличит в будущем предложение еще больше, что неизбежно отразится на стоимости.Еще один фактор, увеличивающий предложение – принятое правительством в ноябре 2017 года решение запретить долевое финансирование строительства уже через три года. Решение вызвано проблемой обманутых дольщиков. Но ситуация в том, что сейчас 80% строительства финансируют как раз дольщики. Отмена долевого строительства заставит застройщиков заменить средства будущих жильцов банковскими займами. Но вместе с переходом на банковские кредиты, существенно вырастет и себестоимость строительства. Но пока запрет не вступил в силу, у строителей есть в запасе три года, за которые они попытаются вывести на рынок как можно больше объектов и тем самым успеть привлечь бесплатные долевые средства вместо банковских.
При этом важно учитывать, что объемы уже построенного жилья так велики, что реализовать их возможно лишь при рекордном падении стоимости недвижимости. Даже относительное укрепление рубля и рост цен на нефть весной 2017 года не простимулировали рынок и не стали причиной роста спроса на недвижимость. Цены на первичку продолжат снижаться из-за перенасыщения рынка.
А еще сильнее, чем на первичную недвижимость, цены снизятся на вторичном рынке. Ведь новостройки - серьезные конкуренты старым домам и большинство покупателей отдает предпочтения именно новопостроенным объектам. Собственники объектов в старых домах при неудовлетворении рыночной ценой склонны просто снимать объект с продажи. В результате, недвижимость остается непроданной, а цены продолжают падать.
Кроме того, ипотека в ближайшие годы продолжит дешеветь. Центробанк из-за низкой инфляции уже снизил свою ключевую ставку в декабре с 8,25% до 7,75%, а в 2018 году оно предположительно составит до 7%. Превышение ключевой ставки над инфляцией в 3,5-4%, не должно превышать 2,5-3%, по расчетам самого Центробанка. Соответственно, подешевеют и ИЖК примерно до 8,8-9%. Но при этом эксперты уверены, что ипотечный бум не приведет к подорожанию недвижимости. Ведь он лишь частично может компенсировать излишки предложения. А значит в 2018 году недвижимость просто не может дорожать быстрее инфляции, то есть на 3-4%.
Примечательно, что существует ряд факторов, которые по логике вещей должны, напротив, повысить цены за метр квадратный. К ним относится рост цен на стройматериалы, ужесточение требований к застройщикам и снижение ставок по ипотеке. Но если учесть, что спрос падает, а предложение растет, то даже наличие этих факторов вряд-ли способно вызвать рост цен.
internationalinvestment.biz
Цены на недвижимость в 2019 году: рост или падение?
На протяжении 2016-17 годов российская недвижимость уверенно теряла в цене, вызывая недоумение у специалистов отрасли и тихую радость у потенциальных покупателей. Продолжится ли этот процесс в будущем или надо прямо сейчас бежать к риэлтору, чтобы не упустить удобный момент? Рассмотрим вкратце ситуацию с объектами недвижимости в России.
Ценовая политика для новых объектов недвижимости
Активное строительство жилья в предыдущие годы, как и на текущий момент, привело к избытку предложения. Ситуация вынуждает застройщиков соглашаться на скидки в новостроях до 25%. Но такое положение вещей не устраивает рынок, поскольку низкие цены не могут удовлетворить строительный бизнес. Девелоперы теряют часть прибыли и не оправдывают финансовые вложения.
Чтобы противостоять регрессу, крупные игроки рынка сокращают объёмы нового строительства. Этот феномен начали наблюдать в текущем году, и продолжится он в следующем. А дефицит предложения, как известно, вызовет подъём цен.
Другой фактор, который существенно влияет на образование цены на недвижимость – покупательский спрос. В России он никогда не был низким. Соответственно, устойчивый спрос уже сам по себе «подогревает» рост стоимости квадратного метра жилья.
Кроме того покупательский спрос на недвижимость поддерживается ставками ипотеки, субсидируемой государством. Специалисты полагают, что ипотечные кредитные ставки могут уменьшиться в будущем до 10 – 8%. А платёжеспособность и стабильность покупателя – это залог роста цен на недвижимость.
Ситуация на вторичном рынке
Как и в прошлом году, в настоящее время среднее падение цен на вторичном рынке фиксируется на уровне 5- 10%. Темпы падения здесь опережают темпы падения цен на первичку.
Меньше всего ценится жильё на окраинах и в некотируемых районах. Также не пользуются спросом и вынуждены снижать цены дорогостоящие объекты с большой площадью и старый фонд. Совсем незначительное снижение цен возможно в центральной части населенного пункта или на жильё небольшой площади.
Специалисты считают, что падение рынка вторичной недвижимости происходит быстрее первичного. Возникнет ситуация, при которой стоимость «вторичной» квартиры почти сравняется со стоимостью первички. Тем более если к цене нового жилья добавить стоимость ремонта, то покупатели остановят выбор на вторичных объектах. Они сразу получают квартиру в жилом состоянии и могут немедленно заселиться безо всяких рисков.
Мнение риэлторов
По мнению аналитиков, с начала 2019 г. цены на объекты недвижимости начнут ползти вверх. Исключением, возможно, станет конец 1-го квартала. В марте может произойти незначительное снижение стоимости 1 квадратного метра. Помимо упомянутых выше обстоятельств, цена на недвижимость, как правило, зависит от следующих объективных и субъективных факторов:
- размер процентной ставки по ипотеке;
- размер комиссионных риэлтору;
- от региона и района, где находится объект;
- технических характеристик и состояния здания и самого жилья;
- времени года – весной спрос растёт и падает к лету;
- природных катастроф и других естественных факторов.
Поэтому, если сейчас вы нашли для себя удачный объект в новострое, – смело покупайте, как рекомендуют профессионалы сферы недвижимости. Если у вас стоит дилемма: продавать или не продавать сейчас квартиру в старом фонде, – продавайте её побыстрее. Не бойтесь снизить цену и не упустите свой шанс. Ведь завтра может быть еще дешевле, чем сегодня.
Если же покупку квартиры вы рассматриваете не как насущную необходимость, но средство вложения капитала, – не тешьте себя иллюзиями. В ближайшее время не ожидается галопирующий рост цен на жильё. Рынок пойдёт в рост, но совсем не бешеными темпами. Это значит, что хранить деньги в объектах недвижимости можно. Но прибыль такая квартира или дом начнут приносить вам в необозримом будущем.
Развитие рынка недвижимости
Специалисты отмечают, что ситуация на рынке недвижимости объективно укладывается в 18-летний цикл. Этот период подразделяется на три субцикла: 2 семилетних и один четырёхлетний. Первый семилетний цикл – это время бурного развития и роста, время активного строительства жилья и активного покупательского спроса. Следующие семь лет – период низкой деловой активности, можно сказать застоя. Рынок российской недвижимости уже миновал эти две фазы и находится сейчас на третьей стадии – в периоде реставрации.
Грядущий 2019-ый год станет очередным этапом на пути восстановления деловой активности в сфере недвижимости. Аналитики рынка уверены, что к этому времени цены, уже достигнув «дна», начнут расти вверх. А как сложится ситуация на самом деле, покажет время.
god2019.net
Недвижимость. Новости: Недвижимость-2018: Доходы населения упадут, а цены на жилье не вырастут - Свободная Пресса
По словам специалистов Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), за минувший год представления отечественного бизнеса о текущем состоянии дел не претерпели никаких изменений. Результаты всероссийского опроса глав предприятий свидетельствуют: 40% предпринимателей оценивают финансовую ситуацию как «хорошую» и даже «очень хорошую». Еще 43% полагают, что она «средняя», и лишь 16% респондентов видит все в негативном свете. При этом чаще всего оптимистичные оценки дают представители малых предприятий, в то время как средние довольно осторожны в высказываниях. Таким образом, отмечают аналитики НАФИ, практически «в ноль» повторяются итоги аналогичного опроса, проведенного ими годом ранее.
И действительно, как минимум представителям девелоперского бизнеса жаловаться на уходящий год вроде бы не приходится. Например, в 2017 году Банком России 5 раз принимались решения о понижении ключевой ставки. В результате, согласно данным ЦБ РФ, привело к тому, что среднее значение ставки по ипотечным жилищным кредитам для готовых домов снизилось с 11,54% до 10,05%, а в секторе долевого строительства — с 10,77% до 9,88%. Это, полагают, в частности, аналитики «Метриум Групп», повысило доступность займов на приобретение жилья среди россиян.
Так, в одной только Москве, уверяют они, с января по октябрь 2017 года число сделок с привлечением ипотечного капитала выросло до 41,4 тысячи против 35 тысяч в аналогичном периоде прошлого года. В оющем и целом на рынке недвижимости доля ипотеки достигла 42% (+7% к прошлогоднему уровню), а в отдельных проектах так и вовсе перевалила за 50%.
Конкретно на рынке первичного жилья, согласно информации Росреестра, за этот же период было заключено без малого 42 тысячи договоров долевого участия (в 2016 году таковых было зафиксировано зметно меньше — 26,9 тысячи). Повышение интереса к столичным новостройкам, свидетельствуют «метриумовцы», в относительном выражении составил 56%. По сравнению с другими крупнейшими региональными рынками это самый высокий показатель.
Однако текущие прогнозы на ближайшее будущее в отличие от результатов 2016 года все больше наполняются пессимизмом. Так, пару лет назад ухудшения после новогодних каникул ожидали 8% бизнесменов, теперь же их число увеличилось более чем в два раза. В 2015 году на улучшение делового климата надеялись 45% респондентов, а никаких изменений не ожидало 18% опрошенных, а на излете 2017 года эти показатели изменились, соответственно, до 36% и 30%. Как и впредыдущем случае, негативные сценарии будущего звучали из уст руководителей среднего бизнеса, а к позитиву были склонны представители малого.
По словам руководителя направления корпоративных исследований Аналитического центра НАФИ Ольги Стасевич, степень пессимизма в сфере малого и среднего предпринимательства упала до уровня активной фазы финансового кризиса 2014 года. Этот факт является доказательством того, что отечественная экономика до сих пор пребывает в состоянии рецессии, выход из которой, увы, пока так и не удался. В том числе и потому, что принятые государством программы поддержки не смогли в корне перелдомить тревожную ситуацию.
В наиболее негативном свете, подчеркивает эксперт, видят ближайшее будущее предприниматели, занятые в сфере обработки и в строительном секторе. Бизнесмены демонстрируют пассивность, не желают развивать и масштабировать собственное дело производство, повышать его конкурентоспособность.
И, надо сказать, такие настроения возникают отнюдь не на пустом месте.
В той же Москве, по утверждению аналитиков «Метриум Групп», суммарная площадь находящихся в продаже объектов в течение 2017 года увеличилась на 21% и достигла отметки в 3,5 миллионов «квадратов». Само собой, количество самих объектов также выросло, и теперь на экспозиции их насчитывается 49,95 тысячи (+23% к итогам 2016 года). При этом 30% совокупного покупательского спроса в столичном регионе, подчеркивает участник партнерской сети CBRE, гендиректор «Метриум Групп» Наталья Круглова, приходится всего лишь на 12 новостроев из имеющихся 305, причем 50% самых продаваемых домов располагаются на периферии мегаполиса, за пределами МКАДа. В таких условиях ни о каком повышении среднерыночных цен, естественно, разговоров быть не может. Несмотря на незначительное увеличение номинальной стоимости квартир в отдельных классах, к концу нынешнего года в целом по сегменту квартир расценки упали еще на 2%.
В число усугублящих положение дел бизнес-сообщества, отмечают в НАФИ, предприниматели называют возрастание налоговой нагрузки, а также увеличение числа неналоговых платежей, рост так называемых «кассовых разрывов», потерю средств в связи с отзывом банковсикх лицензий у кредитно-финансовых организаций, а также ужесточение требований федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
Что же касается конкретно рынка недвижимости, то первостепенным сдерживающим фактором его развития, полагают в «Метриум Групп», остается снижение реальных располагаемых доходов граждан. Например, согласно данным Мосгорстата, только за первые шесть месяцев 2017 года доходы москвичей упали в среднем на 4,3%, а в июле и августе — еще на 5% и 4,3% соответственно. Нетрудно представить, что присходит с этим показателем в других, не таких экономически благополучных регионах страны. И даже если в первой половине 2018 года в сегменте новостроек будет наблюдаться рост девелоперской активности, то уже во втором полугодии он, скорее всего, под давлением вступающих в силу новых жестких мер и требований в сегменте, сменит вектор движения на противоположный. Соответственно, расстановка сил в девелоперском бизнесе при этом может серьезно поменяться.
Конечно, и рынок недвижимости, и вся строительная отрасль в целом имеют свои внутренние проблемы, резюмирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Однако ключ к преодолению рецессии, по ее мнению, только один — рост экономики. К настоящему моменту впервые за три последних года, обращает внимание эксперт, наблюдалась положительная динамика ВВП. Но, к сожалению, она не сопровождалась ни ростом инфляции, ни увеличением доходов россиян, хотя подобная ситуация с точки зрения экономики является парадоксальной, особенно если принять во внимание тот факт, что инфляция не только не выросла, но еще и пробила планку целевого показателя, установленного Центробанком. Следовательно, развивает мысль эксперт, имеющийся экономический рост по большей части связан лишь со внушительными госзаказами в «оборонке» и инфраструктурных проектах, а они мультипликационного эффекта на все оставшиеся отрасли не дают.
svpressa.ru
Цены упадут? Что будет с рынком недвижимости в 2018 году — Украина Online
В Киеве продолжает дешеветь жилье. За прошлый год цены упали в среднем на 10-15% и, судя по всему, в 2018 году распродажа продолжится.
Скидки на квадратные метры испугали даже Нацбанк. Как говорится в декабрьском отчете НБУ о финансовой стабильности, стоимость жилья в Украине, и в том числе в Киеве, «уже приблизилась к критически низкому уровню».
В Нацбанке подсчитали: в 2017 году себестоимость строительства среднестатистического квадратного метра составила порядка 12,2 тысячи гривен. В этом году цифра вырастет до 14,3 тысячи гривен. А продают новостройки по 14,5 тысячи гривен/кв.м. То есть, если застройщики не повысят цены, с каждого квадрата они смогут заработать сущий мизер — всего по 200 гривен. Понятно, что это не те деньги, за которыми инвесторы идут в строительный бизнес.
В то же время паники среди самих застройщиков пока не наблюдается. Наоборот, они начинают все новые и новые проекты. По данным Госстата, за 3 квартала 2017 года в Киеве введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м нового жилья, что на 56,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Страна» выяснила, по каким ценам будут распродавать квартиры, в чем секрет технологий, позволяющих застройщикам зарабатывать даже на падающем рынке, и чем эти схемы грозят потенциальным покупателям жилья.
Почему «пузырь» никак не лопнет?
По данным аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, сейчас в столице на продажу выставлено более 40 тысяч квартир в новостройках. При этом реальных сделок заключается не более 1 тысяч в месяц.
Более того, как рассказал «Стране» управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, количество сделок не только не растет, но и сократилось в 2017 году на 10-15%.
«То есть на рынке наблюдается явное перепроизводство — платежеспособный спрос низкий, а предложение постоянно растет», — говорит Костецкий. Эта тенденция еще пару лет назад позволила экспертам заявить, что на строительном рынке надувается «мыльный пузырь». То есть когда строительство финансируется по принципу пирамиды — дома с нераспроданными квартирами достраивают за счет начала строительства новых домов, под которое собирают деньги с людей.
С тех пор аналитики регулярно делают ставки — когда же этот «пузырь» лопнет и сотни строительных проектов останутся в статусе «вечного недостроя».
Впрочем, как показывает практика, пока их прогнозы так и не сбылись. Сергей Костецкий поясняет иллюзию стабильности просто.
«Все мы понимаем, почему продавались смарт-квартиры. Банки разорялись, всем в качестве компенсации выдавали по 200 тысяч гривен. Многие бывшие вкладчики вкладывали эти деньги в недвижимость. Таким образом, с 2014 года количество покупаемого дешевого жилья росло», — отметил Сергей Костецкий.
Но массовый банкопад в Украине почти закончился, а украинцы снова понесли свои сбережения на депозиты. В квартиры же вкладывают все меньше: растущая коммуналка не позволяет хорошо зарабатывать на сдаче жилья в аренду.
Так что угроза того, что «пузырь лопнет», не только не исчезла, но и становится вполне реальной если не в этом, то в следующем году, — считают эксперты.
«Застройщикам нужно повышать цены хотя бы на процент инфляции, ведь дорожают материалы, растут зарплаты. Но даже эта наценка в 10-15% для них недосягаемая, иначе продажи еще больше упадут. Поэтому они вынуждены продавать квартиры дешево, а чтобы достроить объект, начинают собирать деньги со следующей стройплощадки. По другому этот бизнес сейчас не ведут. Компании с 1-2 проектами просто не выживают. В итоге сроки сдачи домов постоянно затягиваются, а в 2018 году список долгостроев еще больше вырастет», — пояснил «Стране» руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва.
По данным SV Development, сейчас в некоторых уже сданных в эксплуатацию новостройках непроданными остаются до 70% квартир. Поэтому единственное, что может заставить покупателя вкладывать деньги в котлован — это супернизкая цена. Несмотря на рост курса доллара (и связанное с ним повышение цен на материалы), в 2018 году эксперты не ожидают подорожания недвижимости.
Но и большая распродажа под вопросом. В столице много старого жилья, владельцы которого давно мечтают поменять его на новостройки. Поэтому как только цена на новые квартиры начнет еще больше падать, спрос тут же активизируется, а вместе с ним и увеличится предложение на вторичном рынке. Что, в свою очередь, снизит цены на «вторичке», а за ней и на «первичке».
Чтобы вырваться из этого замкнутого круга демпинга, застройки ищут другие способы повысить рентабельность своего бизнеса.
«Рынок постоянно находится в поиске технологий, которые позволили бы снизить себестоимость квадратного метра», — говорит Григорий Перерва.
Правда, пока эти «технологии» скорее можно назвать экономией на всем — компании массово используют дешевые и некачественные материалы, урезают квадратуру, увеличивают количество квартир на лестничной площадке и прочее.
«Качественных и умных проектов (энергоэффективных) на рынке крайне мало», — констатирует Артюхов. А ведь, собственно, для того чтобы получить энергоэффективную квартиру и со временем экономить на коммуналке, украинцы и мечтают купить жилье в новостройке.
По факту же получается, что слепленный на скорую руку «новый дом» уже через несколько лет выглядит хуже, чем советские панельные многоэтажки, пережившие не один десяток лет.
Хрущевки по $10 тысяч
Впрочем, покупать вторичку украинцы все равно не хотят. По словам Артюхова, доля новостроек в структуре продаж жилья в Украине постоянно растет и уже превышает 50%.
«Уменьшение площади квартир в новых жилкомплексах позволяет застройщикам предложить привлекательную цену. Некоторые девелоперы пошли по пути реконструкции и уменьшения ранее введенных в эксплуатацию больших квартир и предлагают небольшие и уже с ремонтом и мебелью. Такая стратегия на рынке нового жилья во многом предопределила снижение интереса к вторичке. Там, в свою очередь, стало расти предложение. В том числе, и за счет интервенции Фонда гарантирования вкладов, других продавцов залогового жилья. При этом среднее время продажи старых квартир выросло. Ранее оно составляла 50-120 дней, а сегодня это уже 100 дней и более, а для частных домов — от 6 до 12 месяцев», — рассказывает Михаил Артюхов.
Потенциальных покупателей не привлекают даже скидки, которыми их пытаются заманить владельцы квартир. Формально хозяева не спешат снижать цены, но, если вдруг на горизонте появляется реальный покупатель с деньгами, ему готовы идти на уступки.
Торг, по словам риэлторов, может достигать до 15% от заявленной стоимости квартиры, а это, как минимум, $3-5 тысяч.
В итоге всего за пару месяцев средние цены на вторичке в Киеве просели на 0,5%, а двухкомнатные квартиры подешевели сразу на 0,8%. Всего же с начала года цены упали на 6,5%, — констатируют в Domik.ua.
Особенно активно сейчас распродают хрущевки. Это жилье уже давно не является предметом мечтаний потенциальных новоселов. И с каждым годом спрос на него только сокращается, ведь подходит граничный срок эксплуатации десятков хрущевок, построенных в 60-х годах прошлого века. Многие дома давно нуждаются в капремонтах, а так как сейчас власти переложили эту обязанность на ОСМД (то есть, самих жильцов), дешевая хрущевка рискует обернуться большими затратами.
«Если бы власти конкретизировали свои задумки по реновации хрущевок (как уже писала «Страна», в киевской мэрии зреет идея реконструировать старый фонд, а жильцов расселить), квартиры в них могли бы обвалиться в цене сразу на 20-30%», — считает Перерва.
Ну а пока цены в хрущевках падают и в 2018 году, по прогнозам, просядут еще как минимум на 10%. Такие же скидки будут вынуждены предлагать потенциальным покупателям и владельцы квартир в панельных домах. То есть, если сейчас вполне приличную двушку в спальном районе Киева реально купить за $30-35 тысяч, то к концу года ее стоимость упадет до $27-31,5 тысяч. Самые дешевые хрущевки могут упасть в цене до $10-14 тысяч, — прогнозируют эксперты.
Ситуация может измениться лишь с возобновлением банковского кредитования.
«Украинцы не спешат брать кредиты в банках. С января по сентябрь 2017 года люди взяли ипотечных кредитов только на 963 млн гривен. Это главная причина снижения стоимости квартир в Украине», — констатируют в НБУ.
И это тенденция вполне объяснима — лишь немногие банки предлагают ипотечные кредиты, да и в тех проценты по ним зашкаливают до небес.
По мнению аналитиков, кредитование если и начнет оживать, то не в следующем, а лишь, в лучшем случае, в 2019 году, при условии, что не будет новых политических и экономических потрясений. Вот тогда и стоит ожидать роста спроса, а значит и цен на самые ликвидные квартиры.
Источник: strana.ua
onlineua.club
