Перевод в нежилое помещение: ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение \ КонсультантПлюс

Перевод жилого помещения в нежилое в 2022 году: правила

С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.

Источник:
Федеральный закон от 29.05.19 № 116-ФЗ

Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые

С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:

1. В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
2. Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
3. Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
4. От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
5. Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
6. После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.

Ну и что? 17.05.19

В России запретили хостелы. Что это значит?

При чем тут согласие соседей?

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Новые документы для перевода

Вот что придется собирать дополнительно:

1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде — без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.

/prava/sobstvennik/

Права собственника квартиры

Для общего собрания установили свои правила кворума

Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

Сколько собственников должны прийти на собрание

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов

Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме

В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде

Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.

Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.

Кворум — это еще не решение о согласии на перевод. Если наберется кворум, это значит, что собрание правомочно и можно выносить на рассмотрение вопрос о назначении помещения.

Ну и что? 20.11.17

Минстрой объяснил нюансы по общим собраниям собственников

Для решения о переводе нужно большинство голосов

Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.

Сколько голосов нужно набрать для принятия решения

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Большинство от общего количества голосов участников собрания

Большинство от общего количества голосов участников

И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда

Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.

Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.

Согласие соседей на перевод оформляют в произвольной форме, но с обязательными реквизитами

Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.

Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:

1. Фамилия, имя, отчество собственника.
2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
3. Паспортные данные собственника.
4. Номер примыкающей квартиры.
5. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Можно сделать шаблон и попросить соседей написать согласие от руки. При этом нужно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруга, мама или квартиросъемщик. Голоса есть только у собственников по документам, а не у фактических жильцов.

Изумительная история 08.12.17

Одна женщина реконструировала балкон и может лишиться квартиры

Для переустройства и реконструкции нужно согласие 100% собственников

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.

Изумительная история 24.05.17

На реконструкцию в жилом доме лучше взять согласие 100% собственников

В нежилое помещение не должно быть прохода через жилые

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.

Что делать? 07.09.18

Как заставить соседей демонтировать общую дверь и убрать мусор из коридора?

Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Если вы против перевода соседнего помещения в нежилое

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

Предприниматели, ¯\_(ツ)_/¯

ВС России уточнил правила перевода помещения из жилого в нежилое

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Власть

11. 07.2022 19:49

Поделиться

Наталья Козлова

Скандальную, но часто встречающуюся ситуацию изучил Верховный суд, когда пересмотрел итоги спора соседей в многоквартирном доме. Хозяин одной из этих квартир захотел превратить свои квадратные метры на первом этаже многоквартирного дома в магазин с отдельным входом. По закону для этого ему нужно сначала заручиться поддержкой других собственников. Но сколько необходимо голосов «за»? Придется ли получать одобрение всех собственников или достаточно 2/3 от общего числа их голосов?

Перевод квартиры в нежилое помещение — процедура для хозяина помещения очень непростая. / Сергей Михеев

На этот вопрос ответил Верховный суд в одном из своих недавних определений, а рассказал об этом деле портал «Право ru». Эта история произошла в Краснодаре, где у гражданина была квартира на первом этаже многоквартирного дома. Вот он и решил перевести ее в нежилое помещение, чтобы открыть там магазин.

Для воплощения задуманного квартировладелец инициировал проведение собрания собственников помещений дома. Собственники, обладающие 73,11 процента голосов от общего числа, высказались за перевод. Они же согласились с предложением хозяина квартиры, которой предстояло стать магазином, сделать в этот магазин отдельный вход, использовав для этого часть общего имущества, в том числе землю, прилегающую к дому.

Границы помещений в многоквартирном доме должны быть одобрены всеми собственниками

Перевод недвижимости в нежилое помещение дала добро и межведомственная комиссия администрации Краснодара по использованию жилищного фонда. А еще спустя некоторое время городские чиновники признали эту бывшую квартиру нежилым помещением и согласовали обустройство отдельного входа. Владелец быстро соорудил отдельный вход. А через некоторое время получил иск от жильцов. Две соседки не согласились с большинством и потребовали признать недействительным решение собрания владельцев.Гражданки сослались на то, что владелец квартиры не получил согласия всех собственников на использование придомовой территории.

Дело слушал Ленинский райсуд Краснодара. Суд частично удовлетворил иск, так как установил, что перепланировка и переустройство, которые провел квартировладелец, уменьшили размер общего имущества. Такие работы, как сказано в статье 40 ЖК («Изменение границ помещений в многоквартирном доме»), должны быть одобрены всеми собственниками помещений многоквартирного дома. А ответчик же заручился лишь 73,11 процента голосов. Суд признал решение общего собрания недействительным. Но он не стал обязывать ответчика демонтировать построенный вход и восстанавливать дорожное покрытие. Следующей инстанцией стал краевой суд. Он не согласился с первой инстанцией в части признания решения общего собрания недействительным. По мнению апелляции, тут нужно применять статью 44 («Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме») и статью 46 ЖК («Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»).

Первая норма относит к компетенции общего собрания собственников принятие решений о пределах использования земли, на котором расположен многоквартирный дом. А вторая устанавливает необходимое число голосов для вынесения соответствующего решения — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников. Перевод квартиры в нежилое помещение и оборудование отдельного входа было одобрено 73,11 процента голосов — это больше, чем 2/3. Таким образом, краевой суд признал правильным решение собрания. Кассационный поддержал его выводы. Тогда недовольная решением соседка пошла в Верховный суд РФ.

Там сослались на статью 40 ЖК. Где сказано, что если реконструкция, перепланировка и (или) переустройство невозможны без присоединения к помещению части общего имущества, то такие работы требуют согласия всех собственников помещений, — заявил ВС. По мнению высокой судебной инстанции, нижестоящим судам в настоящем деле следовало установить, какие правовые последствия для общего имущества имело принятое на собрании решение: влекло ли оно его уменьшение или нет. От этого зависело правильное применение нормы и определение необходимого числа голосов.

Перевод квартиры в нежилое помещение требовал перепланировки и переустройства с уменьшением общего имущества. Следовательно, одобрить его должны были все собственники. ВС также обратил внимание на доводы истцов об отсутствии подлинника решения и протокола собрания. Эти бумаги, по закону нужно предоставить в жилищную инспекцию. При этом сама Госжилинспекция Краснодарского края заявляла, что не получала таких документов. Этих бумаг нет и в материалах дела, заметила гражданская коллегия.

Поэтому установить факт голосования и то, как именно оно проходило, объективно невозможно, как и определить отсутствие нарушений при созыве собрания, его проведении и подведении итогов. Этому суды не дали никакой оценки, подчеркнул ВС и отменил все решения, отправив дело на новое рассмотрение.

Российская газета — Федеральный выпуск: №148(8796)

Поделиться

Жилищное правоВерховный судПостановления и разъяснения Верховного Суда РФЖилищное законодательство

Главное сегодня

• Путин: Украинскую военную технику перевозят скрытно, по ночам

• NHK: Решение разместить ядерное оружие РФ в Беларуси стало ответом на действия Запада на Украине

• ВС РФ взяли под контроль завод в Артемовске, куда приезжал Зеленский

• Ожидаемая продолжительность жизни россиян приблизилась к допандемийным значениям

• «РВ»: Россия нашла новый способ нанесения высокоточных ударов по целям на Украине

• Британцев возмутило состояние их армии после обращения генерала Бэрронса к Путину

Как перевести квартиру в статус нежилого помещения?

6 октября 2017 г. 26 октября 2017 г. by jainoncor

Достаточно распространенным явлением на сегодняшний день является размещение офисов, магазинов, медицинских кабинетов в переоборудованных и перепланированных квартирах. Аренда офисных помещений в Сакет или других коммерческих помещений в крупных городах часто обходится очень дорого, поэтому многие предприниматели, особенно начинающие, не могут позволить себе арендовать такие помещения. В этом случае целесообразно купить квартиру в многоквартирном доме на первом этаже и переоборудовать ее под офис или магазин.

В начале необходимо перевести эту квартиру в нежилой фонд.

Приведен исчерпывающий перечень документов, необходимых для перевода, и основания для отказа в переводе. В Индии действуют региональные нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок перевода помещений из жилого фонда в нежилой.

Перевод жилых помещений в нежилые помещения не допускается, если:

— доступ в переводимые помещения невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ в жилые помещения, либо отсутствует техническая возможность обустроить такой доступ к этому предположению.

– Передаваемое помещение входит в состав жилого помещения либо используется собственником помещения или другим гражданином в качестве места постоянного жительства.

– Право собственности на помещение обременено правами любого лица.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира находится на первом этаже указанного дома или над первым этажом, а помещение, расположенное непосредственно под квартирой при переводе в нежилое помещение не являются жилыми.

Для передачи жилого помещения нежилому собственнику соответствующего помещения или уполномоченному им лицу в орган, осуществляющий передачу жилого помещения, по месту нахождения передаваемого помещения представляются следующие документы:

1. Заявление о передаче помещения.

2. Правоустанавливающие документы на закрепленное помещение (оригиналы или нотариально заверенные копии).

3. План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если перемещаемое помещение является жилым, технический паспорт такого предложения).

4. План этажа дома, в котором расположены помещения.

5. Проект переустройства и (или) перепланировки передаваемого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке (в случае, если требуется переустройство и (или) перепланировка для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещение).

Если не требуется никаких работ по переводу арендованных объектов в Нойде в нежилое помещение, положительное решение является основанием для использования помещения в качестве нежилого помещения.

В случае если для перевода в нежилой фонд в помещении необходимо произвести реконструкцию и (или) перепланировку, в указанном решении перечисляются необходимые действия. В этом случае выбор является основанием для производства соответствующей работы. Завершение реорганизации и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, выдаваемым районной администрацией. Акт приемной комиссии устанавливает окончание передачи жилого помещения и является основанием для использования переданного жилого помещения в качестве нежилого.

Налог на передачу недвижимости

Возмещение  — 

• В случае дополнительного налога означает цену, фактически уплаченную или подлежащую уплате за недвижимость, или проценты на недвижимость, включая оплату опциона или договор на покупку недвижимого имущества, выраженный или не выраженный в деле, и независимо от того, оплачивается ли он или должен быть оплачен деньгами, имуществом или любой другой ценной вещью. Он включает аннулирование или погашение долга или обязательства. Он также включает сумму любой ипотеки, ипотеки на покупку, залога или другого обременения, независимо от того, предполагается или нет основная задолженность.
• В случае (i) первоначальной передачи акций кооперативной жилищной корпорации в связи с предоставлением права аренды кооперативной корпорацией или спонсором плана кооператива и (ii) последующей передачей владельцем акций кооперативной жилищной корпорации в связи с предоставлением или передачей прав собственности на аренду для кооперативной единицы, отличной от отдельной жилой единицы, возмещение будет включать пропорциональную долю невыплаченной основной суммы любой ипотеки на недвижимое имущество кооперативной жилищной корпорации. включающие кооперативное жилище или жилища.
• В случае передачи или приобретения контрольного пакета акций в любой организации, владеющей недвижимостью, вознаграждение означает справедливую рыночную стоимость недвижимости или доли в ней, распределенную на основе доли доли владения, переданной или приобретенной в организации .

Вычет из-за продолжающегося залога — Стоимость любого залога или обременения, остающегося в отношении недвижимого имущества, или проценты на него после того, как передача исключена из рассмотрения, если передача:

• дом на одну, две или три семьи или отдельный жилой кондоминиум, или
• любое другое недвижимое имущество, вознаграждение за которое составляет менее 500 000 долларов США.

Контрольный пакет акций  — 

• В случае корпорации либо 50 % или более от общего числа голосов всех классов акций корпорации, либо 50 % или более от капитала, прибыли или доля в голосующих акциях такой корпорации; и
• в случае товарищества, ассоциации, траста или другого юридического лица, 50% или более капитала, прибыли или бенефициарного участия в товариществе, ассоциации, доверительном управлении или другом юридическом лице.

Передача  — передача или передача любого интереса в недвижимом имуществе любым способом, включая, помимо прочего, продажу, обмен, уступку, сдачу, обращение взыскания по ипотеке, передачу вместо обращения взыскания, опцион, трастовый договор, получение выдающееся владение, передача при ликвидации или получателем, или передача или приобретение контрольного пакета акций в любом юридическом лице, имеющем долю в недвижимом имуществе. Передача доли в недвижимом имуществе включает создание права аренды или субаренды только в том случае, если (а) сумма срока аренды или субаренды и любых вариантов продления превышает сорок девять лет, (б) существенные капитальные улучшения являются или могут быть осуществляться арендатором или субарендатором или в их пользу, и (c) аренда или субаренда распространяется практически на все помещения, составляющие недвижимое имущество. Передача недвижимого имущества не будет включать передачу по завещанию, завещанию или наследованию; создание, изменение, продление, распространение, разделение, консолидация, уступка, передача, освобождение или удовлетворение ипотеки; соглашение о субординации ипотеки, соглашение о расторжении ипотеки, документ, выдаваемый для исправления или исправления зарегистрированной ипотеки; или освобождение от удержания налога в соответствии с налоговым законодательством или Кодексом внутренних доходов.

Справедливая рыночная стоимость  — сумма, которую желающий покупатель заплатит желающему продавцу за недвижимое имущество. Как правило, он определяется путем оценки, основанной на стоимости недвижимого имущества на момент передачи. Это не чистая справедливая рыночная стоимость, которая представляет собой справедливую рыночную стоимость за вычетом суммы любых ипотечных кредитов на недвижимость.

Доверитель   (продавец)  — 

• Лицо, осуществляющее передачу недвижимого имущества или прав на него.
• В случае передачи или приобретения контрольного пакета акций в юридическом лице, имеющем долю в недвижимом имуществе, лицо, предоставляющее право, означает юридическое лицо, имеющее долю в недвижимом имуществе, или акционера или партнера, передающего акции или долю в товариществе, соответственно.

Поручитель (покупатель)  — лицо, которое получает недвижимое имущество или долю в нем в результате передачи.

Доля в недвижимом имуществе  — включает плату за право собственности, право аренды, бенефициарное право, обременение, права на застройку, воздушное пространство и права на воздушное пространство или любые другие права с правом использования или владения недвижимым имуществом, или право на получение арендной платы, прибыли или другого дохода, полученного от недвижимого имущества. Он также включает опцион или контракт на покупку недвижимости. Он не включает преимущественное право покупки недвижимости.

Лицо  – физическое лицо, товарищество, общество с ограниченной ответственностью (ООО), общество, ассоциация, акционерное общество, корпорация, имущество, управляющий, доверительный управляющий, правопреемник, рефери или любое другое лицо, действующее в доверительном или представительском качестве, будь то назначенный судом или иным образом, любое объединение лиц и любая другая форма некорпоративного предприятия, принадлежащего или управляемого двумя или более лицами.