Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире: особенности процесса. Покупка комнаты в коммуналке

как защититься от признании сделки недействительной

Коммунальная квартира

Сделка с объектом недвижимости в виде комнаты в коммунальной квартире достаточно не проста и может иметь свои сложности и нюансы, касающиеся как оформления документации, так и соблюдения законности процесса, чтобы избежать признания её недействительной.

Чтобы в будущем не стать заложником своей неосведомленности разберем порядок продажи комнаты в коммунальной квартире.

Навигация по статье

Коммунальное жилье: понятие, особенности

Оно пришло к нам из советских времен, как результат расселения граждан. Просторные жилые метры того времени разделяли на маленькие отдельные площади, куда поселяли различных людей, предоставляя им социальное жилье.

Сегодня даже в жилищном законодательстве нет понятия коммунального жилья, за исключение единичных региональных норм типа целевых программ. Они дают представление о том, что можно считать многокомнатной коммунальной квартирой.

Это жилое пространство, состоящее из пяти и больше комнат для проживания людей, которым они принадлежат в соответствии с отдельными договорами. При том пользователи или собственники таких объектов не могут быть членами одного семейного союза.

Помимо этого, существуют различия между коммунальным жильем и жилым объектом, находящимся в долевой собственности: коммуналка состоит из отдельных площадей, в виде комнат, а места совместного пользования находятся в долевой эксплуатации.

При реализации комнаты передается и возможность использования общих пространств, в размерах существующих у продавца.

Отличительными признаками её будут:

Её населяют семьи, не располагающие родственными связями.
Каждому собственнику или нанимателю принадлежит отдельный объект в виде комнаты.
Места общего пользования могут использовать все жители такого помещения.
Жильцы приобретают свое право проживания по отдельному юридическому основанию.
У всех есть свои, отличные от других, лицевые счета в управляющих компаниях.

Возможно ли продать жилое помещение в коммунальной квартире

Надо отметить, что собственник любого недвижимого объекта вправе осуществлять с ним необходимые операции. Поэтому, имея официально установленное право владения, пользования и распоряжения комнатой, он может совершать с ней сделки.

Площадь, переданная по договору социального найма, не может быть продана нанимателем, так как он не является правообладателем недвижимости. В этом случае собственником является государство в лице муниципалитета.

А наниматель вправе лишь проживать в ней. Поэтому реализация такой комнаты возможна только при её обмене на такое же неприватизированное жилье.

Жилищное законодательство допускает такой вариант соглашения между двумя нанимателями социальных объектов, но только с согласия предоставившего комнаты собственника. В противном случае, обмен не возможен.

Продажа коммунального жилья: особенности сделки

Процесс продажи коммунального жилья

Проведение процедуры осуществлялось бы в общем порядке, если бы не следующие моменты.

Жилищное законодательство РФ устанавливается преимущество покупки отчуждаемой комнаты собственниками других помещений в коммунальном жилье.

Это говорит о том, что перед поиском стороннего покупателя, продавец обязан предложить свою комнату соседям за стенкой и только тем, кто приватизировал свою жилплощадь.

Свои предложения нужно излагать обязательно в письменном виде, направив почтовое ценное отправление с описанием вложенных документов и уведомлением о его вручении.

Собственники остальных комнат могут их рассматривать в течение одного месяца, а затем совершить следующие действия:

Решиться на приобретение, согласившись с предложенными условиями.
Отправить в ответ отказ.
Не реагировать на полученное послание.

Очень часто, по различным мотивам, соседи растягивают процесс продажи. Самое главное, не нарушать порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, иначе это грозит обернуться серьезными последствиями.

Кому направлять уведомления

Запрос в Росреестр

Гражданское законодательство устанавливает обязательное требование для реализации апартаментов в коммунальном жилье в виде отправки сообщения о таком намерении.

Преимущественным правом их приобретения могут воспользоваться только собственники других площадей по данному адресу.

Для выяснения потенциальных претендентов необходимо собрать сведения о правомочиях проживающих за стенкой.

Для этого можно воспользоваться составлением запроса в службу Росреестр на выдачу выписки о правообладателях комнат по конкретному адресу.

Им и направляются предложения о покупке квадратных метров. При установлении наличия неприватизированных комнат, предложение пересылается в государственное управление муниципальным имуществом.

Если владельцем комнаты является несовершеннолетний существует два варианта решения проблемы, учитывая, что их правоспособность делится на две категории:

Ребенок до четырнадцати лет не имеет таковой, поэтому решение о приобретении либо отказе за него подписывают его законные представители.
Возраст от 14 до 18 лет характеризуется в законодательстве ограниченной дееспособностью, при этом они сами вправе выразить свою волю, но с одобрения родителей.

Помимо этого, осуществление имущественных правоотношений несовершеннолетними лицами находятся под контролем государства в лице органов опеки и попечительства, их письменное согласие также потребуется.

Как быть, если ответа невозможно добиться

Нередки случаи, когда процесс продажи жилплощади затягивается на неоправданно долгое время по независящим от продавца причинам.

Но не нужно преждевременно паниковать, ведь можно найти выход в любой ситуации. Рассмотрим наиболее распространенные:

Если соседи отказываются получать послание. Оно возвращается к отправителю со штампом почты России и отметкой о нежелании его получать. Конверт не нужно вскрывать, а предъявить его при оформлении сделки в Росреестре, подтвердив этим выполнение необходимого условия.
При получении уведомления сосед не дает никакого ответа. В этом случае стоит воспользоваться услугами нотариуса. Он произведет необходимые заверения и повторит отправку предложения, а также выдаст обратившемуся свидетельство, удостоверяющее направление бумаги с соответствующими записями. Такой документ будет служить подтверждением выполнения преимущественного права.

В ситуации, когда соседи отсутствуют долгое время и нет никакой информации, где они могут быть, придется пройти нелегкий процесс признания такого гражданина безвестно отсутствующим. Для начала будет необходимо обратиться в судебные органы за таковым признанием, при этом уточнив причину для обращения – необходимость соблюдения преимущественного права покупки комнаты. Доказательственной базой при этом могут стать запросы адресных бюро и мест его возможного нахождения и выписка из домовой книги, а также свидетельские показания родных пропавшего субъекта и соседей. При отсутствии информации о нем, назначается управляющий оставшимся имуществом, которому можно вручить уведомление.
Хозяин соседней жилой площади живет в другом населенном пункте. Его согласие на приобретение дополнительного помещения либо отказ ему нужно удостоверить у нотариуса и уже после этого прибегнуть к услугам почтовой связи. Официально заверенный отказ даст возможность осуществить сделку с посторонним приобретателем.
Комната, расположенная по соседству, входит в наследственную массу после смерти её владельца, а наследники не предпринимают никаких действий к её получению. Это весьма сложная ситуация, при которой стоит действовать через судебные инстанции, признавая жилье усопшего выморочным объектом и наложении на администрацию населенного пункта обязанности принять его на баланс. В ходе процесса выявляется претендент на получение наследства либо его передают государству. Им и направляется соответствующее предложение. При подаче документов в их перечень должно войти и судебное решение

Возможно ли обойти требование о преимущественности покупки

Иногда складывающаяся ситуация заставляет искать иные пути решения возникающих сложностей. Конечно, они имеют признаки «серых схем», но при этом не противоречат действующей законодательной базе.

Например, когда покупатель уже готов к покупке объекта, а соседей не получается найти быстро либо нет времени на судебные тяжбы, возможны иные варианты осуществления сделки:

Продавец осуществляет дарение минимальной доли своей собственности. При этом приобретатель становится таким же владельцем своей недвижимости и, по факту, одним из соседей такой квартиры. И теперь для продажи ему остальной территории не потребуется согласия иных лиц, имеющих преимущественное право покупки. Конечно, такой вариант требует очень осторожного подхода к выбору покупателя и уверенности в его добропорядочности. В противном случае, есть шанс остаться с комнатой в долевой собственности, расположенной в коммунальном жилье.

Еще одним способом передачи собственности может послужить договор дарения постороннему лицу. При этом фактически осуществить продажу объекта никак не оформляя финансовую сторону договорных отношений. Хочется предупредить о рисках, возникающих при этом, так как мнимая процедура дарения может послужить основанием для её оспаривания соседями и требованием передачи прав по такой сделки им.
Выполнения требования преимущественности покупки можно избежать и при реализации залогового права. Для этого составляется договор о займе денежных средств с возможным приобретателем, залогом в котором будет выступать продаваемая комната. При намеренном невозврате денежных средств в установленные сроки покупатель вправе обратить их взыскание на заложенную недвижимость. Это как раз тот случай, когда требование о преимуществе покупки нельзя применять.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире постороннему человеку

Купля-продажа осуществляется в следующем порядке:

Определяются условия осуществления процесса приобретения жилой недвижимости.
Направляются предложения соседям. Письмо должно содержать:

ФИО адресата
обязательно условия сделки, в частности, стоимость объекта, варианты её оплаты и его освобождения
дату составления документа и подпись отправляющего лица

Получение ответа либо молчание в течение тридцати дней.
Поиск покупателя на внешнем рынке недвижимости.
Подготовка документов, требуемых для регистрации права.
Сдача документации в регистрирующий орган.
Выполнение финансовых обязательств и передача ключей от жилья.

Перечень предоставляемых документов

Учитывая существующие особенности реализации комнаты в коммунальной квартире, придется подготовить следующие бумаги:

Удостоверения личности сторон.
Кадастровые и технические паспорта.
Справка о наличии долгов за оказываемые услуги управляющей компании.
Извещение и отказ от права на преимущественную покупку.
Основание, послужившее приобретению собственности.
Согласие социальных служб при наличии несовершеннолетнего владельца комнаты.

Подводя итог, хочется обратить внимание на то, что несоблюдение требования выполнять преимущественное право на покупку комнаты соседями может послужить основанием для признания сделки недействительной.

В случае использования иных схем передачи собственности другим лицам нужно быть достаточно подкованным для исключения попадания по их итогам в сложные ситуации.

О том, как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире, представлено на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

vyborprava.com

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Коммунальное имущество досталось большей части граждан РФ еще со времен СССР. Некоторые люди попросту не могут позволить себе покупку целой квартиры, поэтому приобретение комнаты в коммуналке считается единственным способом получить крышу над головой. Схема покупки такой недвижимости мало чем отличается от покупки целой квартиры, но в сделке все же могут быть некоторые важные нюансы.

...

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Первый шаг: определение бюджета покупки

Семье, перед покупкой комнаты в коммуналке, нужно определится с тем, какую сумму они готовы потратить на недвижимость. Ее можно заранее отложить, а можно обратиться в банк за получением кредита. Сама же стоимость комнат в такой недвижимости может зависеть сразу же от нескольких переменных.

В первую очередь на нее влияет площадь комнаты, район, количество этажей в доме и его тип. Но коммуналки отличаются от обычных квартир тем, что в них постоянно проживает несколько незнакомых людей. Этот фактор тоже учитывается при формировании стоимости.

Покупатели также могут воспользоваться детальным изучением всех предложений, существующих на рынке недвижимости. Для этого нужно определить метраж будущей комнаты, состояние дома. В одном городе можно найти несколько предложений по продаже коммунальной собственности, поэтому можно реально оценить общую сумму затрат.

Что выгоднее: самостоятельный поиск или помощь риэлтора?

В Интернете можно найти множество сайтов, продающих недвижимость. Все найденные объявления должны тщательно пересматриваться. Из всего разнообразия предложений покупатель выбирает только самые подходящие, а затем проводит первичный осмотр недвижимого имущества. На данном этапе покупки помощь риэлтора не потребуется, потому что сам покупатель может понять, какое жилье он хочет купить и за какую стоимость.

Но не стоит ограничиваться собственными силами при непосредственной покупке жилья. Сейчас на рынке недвижимости можно встретить множество мошенников, которые только и ждут, чтобы обмануть неопытного покупателя. Риэлтор поможет избежать таких проблем, так как он точно знает, чего нужно опасаться и какие документы следует проверять тщательнее.

Выбор риэлтора тоже может стать сложной задачей. Некоторые специалисты работают в своих же компаниях в то время, как другие состоят в штате крупных агентств. Сложно сказать, кто из специалистов лучше, поэтому стоит пользоваться отзывами в Интернете и опытом знакомых, покупавших квартиру.

Следует иметь ввиду, что за работу риэлтора придется отдать конкретную денежную сумму. Чтобы это не стало сюрпризом после успешного заключения сделки, покупатель должен заранее обсудить этот момент. После этого с риэлтором в письменной форме заключают договор, где указывают все условия.

Какой должна быть идеальная комната в коммуналке?

Для покупки квадратных метров в коммунальной квартире нужно руководствоваться теми же советами, что и покупке обычного жилья на вторичном рынке. В первую очередь детально изучаем состояние дома, где находится квартира. Сам дом должен быть в прекрасном состоянии, даже если он не первый год стоит на этой земле. Крайне важно, чтобы около него находились удобные мусорные контейнеры, магазины, транспортная развязка, а сам по себе район обязательно должен быть благополучным.

Особое внимание уделяется фасаду здания. На нем не должно быть трещин, свидетельствующих про аварийность сооружения. Лифт и лестница должны быть в хорошем состоянии. В доме не должно быть никаких посторонних неприятных запахов.

Следующий шаг – исследование состояния квартиры начинается с изучения коммуникаций. Сантехника, кабеля и газовая плита – все это должно быть в лучшем состоянии. Мало кому хочется купить квартиру с неисправной проводкой, ведь это может угрожать жизни.

Ванную и кухню просматривают особенно тщательно. В местах скопления воды может образовываться грибок, поэтому стоит проверить сантехнику на протечку. Важно иметь ввиду, что ремонт сделать скорее всего не получится из-за недостаточного количества денежных средств.

У совладельцев жилья следует уточнить, не делались ли в квартире незаконные перепланировки. Это можно оценить по толщине перегородок между комнатами и после получения выписки из БТИ. Если в жилье проводился незаконный ремонт, то нового покупателя обязательно заставят заплатить штраф, не уплаченный прошлым собственником комнаты.

Все коммунальные квартиры имеют нескольких соседей, поэтому перед покупкой нужно пообщаться с ними. В будущем покупателю придется жить с совершенно незнакомыми людьми, поэтому важно сразу установить приятный дружеский контакт. Если при диалогах возникают споры, то следует отказаться от покупки.

Риски

Покупка коммунальной собственности всегда сопровождается определенными рисками. Самым опасным из них считается наличие права на первоочередную покупку у соседей по жилью. Продавец комнаты в первую очередь должен предложить ее покупку соседям, но если вдруг будет получен отказ, то он сможет продать недвижимость третьему лицу. Причем этот отказ:

должен заверяться у нотариуса;
цена за комнату не должна быть меньше предложенной соседям;
для всех соседей по квартире должна предлагаться одна цена за жилье.

Дополнительно нужно поинтересоваться, если ли среди владельцев недвижимости несовершеннолетние. Если они живут в коммуналке, то их родителям нужно получать разрешение на продажу жилья в органах попечительства. Без этого документа сделка сама по себе не будет иметь нужной силы.

Бывают случаи, когда соседи начинают препятствовать продаже комнаты. В этом случае собственнику комнаты приходится отправлять им уведомление с просьбой купить недвижимость.

Если в течении месяца соседи не согласятся ее купить, то право приобретения перейдет на любое третье лицо. Об этом тоже нужно знать.

Для спокойствия можно проверить документы собственников квартиры. Под проверку должны подпадать:

правоустанавливающие бумаги;
доверенности;
дееспособность продавца;
отсутствие жильцов, не выписанных из комнаты;
отсутствие любых задолженностей.

Заключение сделки

Составление договора купли-продажи всегда нужно доверять опытным специалистам. В ситуации с коммунальной собственностью возникает множество подводных камней, поэтому лучше заранее защитить себя от всех возможных проблем с помощью обращения к юристу.

Сам по себе договор содержит стандартные подпункты с информацией про участвующих сторон, квартиры, а также дополнительные документы, доказывающие возможность продажи. Что касается денежных средств, то их лучше передавать при помощи банковской ячейки. Продавец может открыть ее только в том случае, если все условия сделки будут выполнены правильно.

У граждан, нуждающихся в срочной покупке квартиры, есть вариант использования одной из ипотечных программ. К сожалению, банки не охотно выдают кредиты на покупку комнат, так как они сомневаются в платежеспособности такого покупателя. Из-за этого придется искать государственный банк, поддерживающий заселение коммунальных квартир.

Банк выдаст своему клиенту время на поиск квартиры. Обычно он занимает от 3 до 4 месяцев. Требования к будущей комнате стандартные: не должно быть незаконных перепланировок, долгов и в будущем не должно планироваться снесение здания.

Заключение

Покупка комнаты в коммунальной квартире слабо отличается от приобретения целой квартиры, но эта затея считается более сложной для выполнения. Перед продажей комнаты третьему лицу, ее собственник должен предложить ее покупку соседям. Только после их отказа он сможет заниматься продажей постороннему человек. При этом нужно убедиться, что соседи не будут оспаривать сделку в будущем.

Вы всерьез заинтересовались покупкой квартиры в рассрочку? А ознакомились ли вы со всеми рисками? Вас утраивают такие условия?

Совместная покупка квартир привлекает многих своей выгодой. Так вы сможете купить жилье за гораздо меньшую сумму. Тут вы сможете узнать об этом более подробно.

zhil-vopros.com

возможные проблемы и их решение.

Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

○ Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке.

Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.

Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Процедура оформления.

Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

✔ Какие документы нужны.

Для совершения сделки продавец должен представить:

Паспорт.
Правоустанавливающие документы на комнату.
Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
Кадастровый и технический паспорта.
Справку о:- составе семьи;- отсутствии долгов за коммуналку.
Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
Нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

✔ Как составить договор?

В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

Реквизиты сторон.
Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
Сумма сделки.
Способ передачи денег.
Права и обязанности сторон.
Форс-мажорные обстоятельства.
Дополнительные условия (по договоренности сторон).
Дата, подписи.

Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

✔ Аванс перед оплатой.

Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

✔ Какие могут быть риски?

Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

Юридическая чистота недвижимости.
Отсутствие обременений на жилье.
Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

✔ Договор дарения или договор купли-продажи.

Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.

Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение 3 месяцев с даты заключения сделки.

✔ Мошеннические действия.

Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

✔ Махинации с авансом.

Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

✔ Не выписанные жильцы комнаты.

Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки. Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как избежать проблем?

Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

✔ Проверка документов продавца.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

✔ Помощь риэлторов.

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?

Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.

✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?

Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.

Вернуться к содержанию ↑

В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Покупка комнаты в коммуналке

Сложная ситуация на рынке жилой недвижимости вынуждает многих приобретать комнаты, а не целые квартиры. Такое решение выгодно финансово, но требует внимательности. Прежде всего, важно понять: какие документы нужны для покупки комнаты в коммуналке и в каком виде их нужно предоставлять чтобы сделка была законной.

Граждане редко решаются на самостоятельное проведение операций с недвижимостью, предоставляя все потенциальные проблемы решать риэлторам. Поскольку на деле найти добросовестного агента с высоким уровнем профессионализма не так-то просто, то лучше самому прояснить для себя все тонкости и оценить риски.

Что должен знать покупатель

Особенностью коммунальной квартиры выступает тот факт, что здесь есть как отдельная собственность, так и места общего пользования. И если эксплуатация жилых комнат – сугубо прерогатива владельцев, то общие помещения приходиться использовать совместно с другими собственниками. Это значит, что при выборе важно учитывать не только технические характеристики объекта, но и нюансы соседства.

Эта черта определяет специфику заключения такого типа сделок. Полноправный владелец при намерении продать свое имущество в общей квартире обязан в письменной форме уведомить соседей об этом. Это требование обусловлено статьей 250 ГК, согласно которой приоритет покупки принадлежит именно соседям. Устных соглашений или просто письменных расписок мало, наличие нотариально заверенных отказов — лучший вариант для продажи.

Закон предписывает необходимость выждать один месяц с момента доставки уведомлений всем заинтересованным в покупке лицам. Если кто-то из соседей проживает в квартире по договору социального найма, то запрос нужно подавать в муниципальный департамент по местонахождению объекта.

Дополнительные тонкости, которыми нельзя пренебрегать

Нередко отказные документы получить не удается, более того — сособственники избегают получения уведомлений о продаже (в этом случае могут помочь телеграммы). Казалось бы, решением такой проблемы может стать заключение бумаг о дарении недвижимости, но не купли-продажи. Решение кажется привлекательным, ведь здесь не только нет необходимости в получении и заверке отказов, но и не требуется оплачивать подоходный налог.

Но на практике такая альтернатива оборачивается новыми проблемами. Дар не предусматривает денежной компенсации, а при покупке нужно подтверждение передачи средств. Этот факт в суде становится основанием для присвоения сделке статуса притворной, что неизбежно ведет к ее аннулированию. Как итог – потраченные деньги и отсутствие желанных квадратных метров.

Есть и другие тонкости, связанные с историей комнаты. Проверить нужно следующее:

Состояние здоровья и возраст собственника. Когда официальному владельцу нет 18-ти лет, то за него чаще выступают родители. Их письменного заверения в согласии на отчуждение жилплощади недостаточно, необходимо оформить соответствующие разрешения от органов опеки. При отсутствии таких бумаг покупку жилья будет невозможно зарегистрировать должным образом. Сделки с недвижимостью, которой владеют инвалиды, опасны тем, что впоследствии на основании статьи 179 ГК РФ могут быть расторгнуты по решению суда. Узнать, кто именно является собственником, поможет выписка из ЕГРП.
История преобразований жилплощади. Специфика комнат в общежитии или коммунальной квартире обуславливает стремление жильцов произвести улучшение, например, путем установки дополнительных перегородок. Поскольку такие изменения фиксируются не всегда, то важно проверять соответствие реальной площади приобретаемого имущества заявленной.
Состав прописанных жильцов. Нормами российского законодательства утвержден перечень категорий граждан, обладающих правом проживания даже без оформления права собственности. Таковыми являются жильцы, временно выписанные в связи отъездом на учебу, длительную командировку или лечение. Особую группу составляют призывники и осужденные. Их специфика в том, что, несмотря на тот факт, что с 2015 года отменена обязательность их выписки, сниматься с регистрационного учета эти граждане обычно не спешат. Также из проданного жилого объекта невозможно выписать детей, направленных властными структурами в детские дома.

Покупка комнаты в коммуналке — финансовый аспект приобретения

Специалисты уверены, гораздо выгоднее становится собственником квартиры, но не отдельных ее составляющих. Тем не менее, небольшой объем накоплений и высокие расценки на недвижимость – факторы, не позволяющие разжиться столь шикарными жилищными условиями. Кредит может выручить, однако в связи с экономической нестабильностью последних лет покупатели настороженно относятся к займам крупных сумм у банков.

Однако от жилищного вопроса никуда не деться: ипотека на покупку комнаты в коммуналке может стать единственно приемлемым вариантом. В целом кредитные организации такие объекты рассматривают как неликвид, поэтому таким видом кредитования обычно занимаются лишь крупные структуры. Даже если покупателю удалось найти подходящий банк, нужно быть готовым к тотальной проверке не только объекта интереса, но и дома, в котором он расположен.

Оцениваться будет физическое состояние и юридический статус строения. В ипотеке однозначно будет отказано, если постройка принадлежит к ветхому фонду и претендует на снос. Учитывается также работоспособность и наличие систем жизнеобеспечения: отопления, вентиляции, электропроводки.

Купить комнату для себя или для сдачи в аренду – затея заманчивая, однако требующая юридической подкованности. Правильное оформление и сбор документов выступает залогом спокойного пользования свежеприобретенного жилища.

magazinerealty.ru