Покупка комнаты в квартире. Покупка комнаты
"Подводные камни" при покупке комнаты
Какие могут встретиться «подводные камни» при покупке комнаты?
Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), а «подводные камни» при покупке комнаты могут встретиться на каждом шагу.
При покупке комнаты в общежитии особенно много «подводных камней». В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно — от 8 до 20 (бывает и больше).
В такой ситуации риэлторы чаще всего предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты. Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег. Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах.
Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.
Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день). Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие! Был такой случай, когда в последствии хозяин предоставил результат экспертизы, якобы он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили, а суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули.
Поэтому мой совет, чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).
Лучше подождать месячный срок с момента рассылки писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты (точнее, с момента получения соседями этих писем), чем потом судиться и доказывать свои права. Если соседей мало, то можно послать телеграммы — это чуть дороже, чем письма, но намного удобнее. На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ).
Если месячный срок вас никак не устраивает, то можно оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант. Но возможно договориться с соседями и привести их в орган регистрации сделки, чтобы они дали отказ на месте — этот вариант самый дешевый, тоже надежный, но наиболее хлопотный (это зависит от того, каковы соседи). Про отказ от преимущественной покупки комнаты можно прочитать здесь.
Еще какие бывают «подводные камни» при покупке комнаты? Мне попадался случай, когда при приватизации комнаты в общежитии люди самостоятельно смастерили перегородку в комнате и отделили «прихожую». Техник из БТИ посчитал им после этого жилой только ту площадь, которая была после перегородки, а «прихожая» не была засчитана. В итоге, например, вместо 23 кв.м. у них оказалось по документам 17 кв.м., а покупатель купил уже меньшую площадь. Присоединение остальной «территории» возможно разве что через суд.
Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту!!!
Например, продавалась комната 14 кв.м., доля в квартире по документам 25/100. У соседей комната 18 кв.м. тоже указана, как доля 25/100. Оказалось, что эти две комнаты были смежными, обе по 18 кв.м. и изначально принадлежали этим соседям. Потом они сделали перегородочку, при этом образовался коридорчик и проходная комната стала изолированной, но с меньшей площадью. Комнату продали, как отдельную, но доля осталась прежней. То есть за общий коридорчик, которым пользуются и соседи, платить приходится новым хозяевам меньшей комнаты.
Кроме того, не поскупитесь и закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это особая песня.
Вывод: чтобы обойти все «подводные камни» при покупке комнаты, лучше обратитесь к опытному риэлтору, который проверит документы, сверит площади, поможет хозяину собрать необходимые справки и проведет сделку.
data-yashareType="button" data-yashareQuickServices="vkontakte,facebook,twitter,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus">
www.sovetrielt.ru
Покупка комнаты в квартире
Комната в обычной квартире как самостоятельный объект недвижимости возникает, как правило, в результате разделения на доли общей собственности. Она обладает всеми характеристиками обычной жилой недвижимости и может стать предметом купли-продажи.
Кому интересна покупка комнаты в квартире
По наблюдениям риэлтеров, на покупку отдельной комнаты в обычной квартире решаются несколько категорий клиентов, преследующих различные цели:
•возможность иметь столичную прописку при небольших финансовых вложениях;
•инвестирование средств с отдаленной перспективой полного выкупа квартиры;
•для проживания: комнаты приобретают иногородние студенты, разъезжающиеся семьи, представители национальных диаспор ближнего зарубежья.
На сделки с комнатами распространяются общие правила коммуналок, такие как преимущественное право выкупа жильцами освобождающейся площади и согласие при сдаче комнаты в долгосрочную аренду.
Особенности покупки комнаты в квартире
Покупка отдельной комнаты в квартире, не предназначавшейся изначально для коммунального поселения, имеет свои особые нюансы. Человеческий фактор здесь выходит на первый план. В обычной коммунальной квартире жильцы, привыкшие к такому поселению, обычно более толерантны к соседям, обращают внимания меньше на частную жизнь друг друга. Этому способствуют и более просторные места общего пользования (коридор, кухня, ванная). Другое дело, обычная квартира, рассчитанная на проживание одной семьи, связанной общими интересами.
Поэтому, при осмотре комнаты обращайте внимание не только на саму комнату и дом, но и на квартиру. Особый интерес представляет количество прописанных и постоянно проживающих, порядок использования мест общего пользования.
Отдельный предмет — особенности ведения лицевого счета. Возможность разделения общего счета между собственниками есть и техническая, и юридическая. Если этого не сделано, следует заняться этим, не откладывая.
Проверка правоустанавливающих документов ведется обычным порядком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, раздолевания. Продавцом может выступать коллективный собственник, в этом случае требуется подтверждение согласия всех заинтересованных лиц. В пакете документов также обязательна справка об отсутствии обременения из Единого государственного реестра прав.
Право преимущественно выкупа комнаты
При оформлении договора обязательно необходимо иметь письменное подтверждение о том, что жильцы не претендуют на освободившуюся жилплощадь. Подтверждение может быть двух видов:
•предварительное уведомление совладельцев в письменном виде о предстоящей продаже с датой о вручении, например, заказным письмом. Если со дня уведомления прошел месячный срок, то согласие считается подтвержденным при отсутствии претензий на покупку;
•письменное, нотариально заверенное, согласие на свободную продажу.
Просматривая объявления о продаже комнаты, можно встретить часто упоминаемую характеристику «отказ». Но и в этом случае следует обязательно при знакомстве с потенциальными соседями убедиться в реальности отказа.
Вторая возможность, практикуемая при продаже комнат, это оформление вместо договора купли-продажи, договора дарения. Согласия совладельцев полной квартиры в этом случае не требуется, но прибегать к этой практике крайне нежелательно. Во-первых, покупатель обязан заплатить налог с дохода. Во-вторых, сделки с дарением относятся к тем, разорвать которые наиболее просто. В данном же случае имеется основательный повод: факт передачи денег, что при наличии доказательств дает все основания признать сделку ничтожной, а покупателю остаться без денег и без жилплощади.
В целом же, можно сказать, что хотя комната в квартире не считается высоколиквидной недвижимостью и покупать ее с целью дальнейшей перепродажи не стоит, как временное, недорогое жилье она вполне годится. Спрос на отдельные комнаты в последние годы значительно упал, вплоть до того, что стал превышать предложение. По прогнозам специалистов, сегодняшний уровень — 4-5% от общего объема сделок с недвижимостью — сохранится и в будущем. Это означает, что продать впоследствии комнату представляется вполне возможным.
Похожие записи
Следующая статьяИюнь 21, 2016 - 6:40 дпdigm.ru
Грамотная покупка комнаты в ипотеку
Люди, уставшие от скитаний по съемному жилью, рано или поздно приходят к выводу, что необходимо приобрести что-то свое.
Невысокие доходы большей части российского населения и огромные проценты по кредитам стоят на пути к покупке квартиры. В этом случае целесообразнее купить комнату в ипотеку.
Разберемся, как оформить ипотечный кредит на приобретение комнаты, и с какими трудностями может столкнуться заемщик.
Сложности покупки комнаты в ипотеку:
- Низкая конкуренция на рынке кредитования. Банков, готовых предоставить кредитные ресурсы для приобретения комнаты, совсем немного. Низкая конкуренция позволяет им диктовать свои условия, которые не всегда идут на пользу заемщику. Высокие процентные ставки, обязательное страхование недвижимости — далеко не исчерпывающий перечень, с чем может столкнуться клиент на пути к своей мечте.
Таблица 1 « Банки, кредитующие покупку комнаты через ипотеку»
Вариантов, как купить комнату с помощью ипотечных кредитов, совсем мало. Практически все банки выдвигают одинаковые условия к заемщику и объекту недвижимости. Средняя ставка по банковским программам составляет 13%. Она немного выше, чем по другим ипотечным продуктам.
- Дополнительные требования банков к объекту недвижимости. Комната к квартире — неликвидный товар, реализовать который за небольшой срок не удастся. В связи с повышенным риском банки предъявляют к объекту специальные требования:
— сделка осуществляется исключительно по договору — купли продажи, а не дарения;
— в договоре указывается полная стоимость сделки с недвижимостью;
— приобретаемый объект должен быть в собственности продавца как минимум 3 года. В противном случае он обязан уплатить налог.
— в банк необходимо предоставить нотариальный отказ соседей по другим комнатам от приобретения объекта.
— отсутствие перепланировок в реализуемом объекте.
- Высокий спрос на комнаты в больших городах. Найти объект, подходящий по всем требованиям банка, совсем не просто. Большинство из вариантов на вторичном рынке не подходят по техническим характеристикам.
- Учет эксплуатационного срока дома, в котором расположена квартира.
- Дополнительные требования к заемщику. Наличие безупречной кредитной истории, при расчете платежеспособности заемщика во внимание принимаются только подтвержденные доходы.
Комната в ипотеку и закон
Думать, как купить комнату с использованием ипотечного кредита, нужно только после ознакомления с законодательной базой. В соответствии с ней запрещены сделки по приобретению интересуемого объекта между близкими родственниками. В эту группу входят: родители, бабушки и дедушки, супруг и супруга.
Сделки по покупке комнаты в квартире близких родственников расцениваются как притворные. Ни один банк не будет кредитовать подобную схему.
Немного другая ситуация наблюдается при выкупе комнаты бывшим супругом (супругой). По статистике именно развод является причиной появления комнат, выставленных к продаже. Особое внимание при таких сделках банки уделяют сроку, который прошел с момента расторжения брака. Шансы получить ипотеку на выкуп доли в квартире бывшего супруга равен нулю, если с момента официального аннулирования отношений прошло всего несколько месяцев.
По закону первостепенное право выкупа комнаты в квартире принадлежит другим жильцам. Это правило распространяется только на коммунальные квартиры. Купить комнату в общежитии намного проще, так как нотариальный отказ других жильцов не потребуется.
Комната в ипотеку и залог
Покупка комнатыомрачается залоговыми процедурами. Не всегда банк готов принять в качестве обеспечения реализуемый объект. Большинство банков рассматривает только максимально ликвидные варианты, стоимость которых сопоставима со стоимостью сделки.
Объект может быть использован в качестве залога при соответствии следующим требованиям:
- Наличие отдельного лицевого счета. Для этого комната должна быть оформлена в качестве самостоятельного объекта, а право на нее должно быть зафиксировано в регистрационной палате.
- Нахождение в доме с железобетонным перекрытием и центральными коммуникациями. Большие трудности возникают с комнатами в домах, построенных ранее 1970 года.
- Выгодное месторасположение. Дождаться одобрение банка для приобретения объекта на окраине города гораздо сложнее, чем в центре или историческом центре.
В качестве залога можно предоставить другое ликвидное имущество.
За определенный период времени можно подкопить и выкупить оставшиеся комнаты. Большой плюс при приобретении объекта недвижности с использованием ипотечных средств — проверка его юридической чистоты. Поэтому важно ответственно отнестись к выбору кредитного учреждения и сопровождению сделки.
Почитайте также:
menspassion.ru
