Риски покупки квартиры с обременением в 2018 году – все за и против. Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2018 году

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2018 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объекта	Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредитор	Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Ипотека	При которой для продажи необходимо получать согласие банка
Рента	Согласие на продажу должен дать рентополучатель
Арест	На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
Найм	Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
Прописка	Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
Сервитут	Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

в отделение Росреестра;
в банковское учреждение;
в домоуправление;
в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную сумму	А обременение так и не снимут
Если обременение не сняли	То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернуть	Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру	Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартиры	Будет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуацию	Пока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точно	При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина	Двойной залог
Если будет подан иск в отношении продавца	Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

без привлечения заемной денежной суммы;
с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задаток	Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременение	И у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупке	Выплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРП	Чтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку	Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книги	Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно	Только после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственника	Заемщика
У банка	Более удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
Заключают договор о покупке.
Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
Выплатите оставшийся долг продавцу.
Продавцом вносится сумма задолженности.
Получите в банке справку об отсутствии обременения.
Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В Сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

Видео: покупка и продажа ипотечных квартирКстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
Покупатель платит задаток.
Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
Оформляются права собственности на покупателя.
Снимается обременение банком.
Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
Продавец забирает деньги с ячейки.

ВТБ 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

jurist-protect.ru

Риски покупки квартиры с обременением 2018: все за и против

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

ипотека;
рента;
наложение ареста на имущество;
наличие квартиросъемщиков;
наличие прописанных жильцов;
аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

Привлечение грамотного риелтора.
Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано".
Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
На квартиру не должен быть наложен арест.
Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные - на 65 %.

Следует ли приобретать квартиру с обременением?

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

не находится ли застройщик на стадии банкротства;
законность строительства;
своевременность возведения дома;
наличие прав на данное жилье у других лиц;
наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

law03.ru

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

Покупка квартиры с обременением

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Виды обременений:

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.

Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

В обязательном порядке берем выписку из ЕГРП и смотрим на наличие других обременений.
При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.

При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.

nsovetnik.ru

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, выгодно и рискованно одновременно. Регистрация сделки производится только с разрешения кредитора и под его чутким контролем.

Как купить ипотечную квартиру с обременением

Чтобы приобрести залоговую квартиру, нужно убедиться, что банк согласен на сделку. Дальнейшее оформление зависит от выбранного способа оплаты:

Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).

Чаще всего продажа квартиры, за которую не погашен долг в банке, происходит по причине отсутствия средств на выплату ипотеки.

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

В юридически грамотной покупке залоговой квартиры заинтересован покупатель и банк. По этой причине кредитор участвует на каждом этапе сделки и контролирует весь процесс. Но все же это не избавляет покупателя от возможных рисков:

На квартиру могут быть наложены и другие обременения. Такое происходит при большой задолженности перед банком или перед государственными учреждениями (так, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, имеет ряд особенностей).
Доля от имущества выделяется детям при покупке квартиры с применением материнского капитала. И если не проконтролировать процесс отчуждения права собственности детей, то в последующем они будут иметь право на жилые метры.
Квартира имеет существенные недостатки. Вообще всегда продажа недвижимости связана с какой-либо веской причиной (тараканы, неблагополучные соседи, тонкие стены).
Деньги будут переданы, а кредит не погашен. С невыплаченной квартиры снять обременение невозможно, даже при смене собственника.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно подходить к такой сделке.

Как правильно оформить сделку

Планируя купить квартиру с обременением, следует придерживаться рекомендаций экспертов:

В первую очередь, нужно взять выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений.
Обязательно запрашивается справка обо всех собственниках. Если доли выделены детям, то продавец должен получить разрешение на отчуждение собственности.
В домовой книге покупателю нужно посмотреть количество прописанных людей. На момент продажи квартиры продавец должен снять с регистрационного учета всех.
Любые манипуляции с деньгами подтверждаются распиской. Еще лучше задействовать банковскую ячейку.

Если при покупке квартиры подразумевается погашение ипотеки, то сделка проходит следующим образом:

Покупатель арендует две ячейки в банке. В одну уходят деньги на погашение ипотечного долга, во вторую – остаток для продавца.
Банк аннулирует сделку и выдает соответствующий документ, позволяющий снять обременение с имущества.
Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указывается расчет через банковскую ячейку.
С полученными документами покупатель обращается в Росреестр для снятия обременения и переоформления собственника.

Если же ответственность за погашение долга по ипотеке переходит к покупателю, то в банке переоформляется кредитный договор, в котором заемщиком становится покупатель. После этого в Росреестре меняется собственник. Обременение при этом не снимается.

У каждого кредитора хорошо налажена схема продажи залоговых квартир. Например, в Сбербанке такие сделки не редкость. Но все же в продаже имущества банк может отказать, поэтому в первую очередь требуется его согласие.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 29.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

creditkin.guru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупка ипотечного жилья с обременением не станет проблемой лишь в том случае, если покупатель заранее уведомлен об особом статусе жилплощади и знает обо всех подводных камнях такого рода сделок. Большинство отказов купить такого рода жилье случаются из-за вполне справедливых опасений. Нарушения могут привести к потере денег и многолетним судебным тяжбам.

Общие понятия

Понятие обременения многогранно. Его суть в том, что юридически собственник такого жилья связан многочисленными условиями и ограничениями, не позволяющими ему свободно распоряжаться собственностью.

Сведения о таких ограничениях обязательно внесены в Единый госреестр (ЕГРП), а на свидетельстве собственности обязательно стоит соответствующая пометка.

При покупке квартиры с обременением все юридические ограничения в полной мере переходят на нового собственника.

Существует несколько видов обременения:

Показатели	Описание
Ипотека	квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, причем сумма долга банку не выплачена. Продать такую квартиру без разрешения банка-кредитора нельзя
Арест	если собственник квартиры длительное время нарушал правила владения жильем, например, не уплачивал суммы коммунальных платежей, государство накладывает арест. Это значит, чтоб нельзя совершить сделку любого рода, не погасив предварительно задолженность
Рента	плательщик ренты не имеет юридического права распоряжаться жилым помещением до тех пор, пока в ней проживает рентополучатель. На любую сделку требуется согласие последнего
Найм	если квартира проходит по договору найма, то продать ее можно, но выселить нанимателей новый собственник не сможет до тех пор, пока не истечет указанный договоре срок
Прописка	если квартира продана, но в ней остался прописанным один из членов семьи прежних владельцев, то выписать такого жильца можно через суд. Опасность в том, что некоторые категории граждан не подлежат судебной выписке и останутся прописанными в купленной квартире
Сервитут	особый вид обременения, который предполагает право пользования земельным участком, который им не принадлежит

Кроме того, нельзя продать квартиру в аварийном доме. Это распространенная ошибка несведущих людей, которая влечет за собой не меньшее количество проблем после заключения договора купли-продажи.

Что это такое

Обременение по ипотеке – это невозможность совершать сделки с залоговым жильем без согласия банка-кредитора, у которого в залоге находится купленная квартира. Данный вид обременения является наиболее частым и распространенным.

Ипотекой называют целевой кредит, который банк выдает под залог покупаемого жилья.

Заемщик становится собственником, то есть получает свидетельство собственности и право прописаться на купленной жилплощади, делать там ремонт или перепланировку, прописывать членов семьи.

Однако ни продать, ни подарить, ни обменять купленное жилище собственник не имеет право, так как на квартиру наложено обременение.

Чтобы произвести хоть какое-то юридически значимое действие с залоговой жилплощадью, требуется согласие банка-залогодержателя.

При оформлении сделки по квартире с обременением следует обязательно выяснить следующие факты:

Показатели	Описание
Узнать все сведения о факте обременения	количестве прописанных там людей
Выяснить сумму остатка долга основного владельца собственности перед банком	—

Так, банк может выставить условие о выплате не менее половины основой задолженности, прежде чем будет получено разрешение на продажу квартиры с обременением.

Чтобы снять обременение, стороны должны подписать соответствующий договор, в котором покупатель обязуется уплатить банку остаток ипотечного долга.

Без такого договора-соглашения никакое действие с залоговым имуществом просто невозможно.

На кого распространяется

В совершение сделки по покупке квартиры с ипотечным обременением оказываются включенными три стороны:

Показатели	Описание
Первоначальный собственник ипотечного жилья	на имя которого заключен договор с банком и открыта кредитная линия
Покупатель квартиры с обременением	который согласен приобрести ипотечное жилье
Банк-кредитор	который является залогодержателем

Обременение распространяется на владельца квартиры (заемщика-собственника) и на нового покупателя ипотечной недвижимости.

Третья стороны договора – банк, который выдал кредит и на момент совершения сделки является залогодержателем.

Суть в том, что владелец квартиры с обременением, несмотря на наличие у него свидетельства собственности, может стать полноправным собственником с правом распоряжения квартирой лишь после окончательного расчета с банком-кредитором.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке следует согласовывать документы не только с продавцом, но и с банком.

Куда следует идти

Для приобретения квартиры с обременением по ипотеке покупатель прежде всего должен выяснить все обстоятельства будущей сделки.

Придется посетить следующие учреждения:

Показатели	Описание
Филиал Росреестра	где нужно взять выписку из ЕРГП. Важно, что срок жизни такой справки всего семь дней, затем документ становится недействительным. Обратить внимание нужно на наличие других обременений на данном жилье (бывает и такое)
Банк	где был оформлен ипотечный кредит и наложено обременение
Домоуправление	где нужно заказать справку о количестве прописанных в квартире людей. Часто после заключения сделки обнаруживаются «мертвые души», которые по закону имеют право на свою долю купленной жилплощади
Нотариуса	который будет фиксировать особенности сделки документально

Все расчеты с продавцом квартиры в целях собственной безопасности следует проводить только через банковскую ячейку. Это может избежать больших неприятностей.

Особенности сделки

Сделка с квартирой, которая находится в обременении у банка, имеет ряд особенностей по сравнению с обычной сделкой купли-продажи.

Чтобы снять обременение и иметь возможность совершить сделку, следует прежде всего полностью расплатиться с банком.

В этом кроется основная опасность. Именно поэтому все сделки с продавцом проводить исключительно через банковские ячейки, а также в обязательном порядке ставить банк в известность о совершении сделки купли-продажи.

Особые условия

Все соглашения между продавцом и покупателем должны быть зафиксированы нотариально.

Как только покупатель уплачивает сумму задолженности банку, заключается договор купли-продажи, а банк выдает документы об отсутствии претензий к прежнему владельцу квартиры.

Важнейшим условием сделки с участием обременения является стоимость квартиры:

Показатели	Описание
В договоре должен быть указана сумма	превышающая сумму расчета по ипотеке
После того как сделка будет зарегистрирована в органе Росреестра	разница между суммой в договоре и суммой фактического долга по ипотеке доплачивается продавцу

Выплата ипотеки за продавца – это один из вариантов продажи квартиры с обременением. Второй вариант заключается в переоформлении ипотечного договора с первоначального владельца на приобретателя квартиры.

Второй вариант не всегда возможен, хотя и более логичен. Причина может крыться в том, что покупатель, по меркам банка, не внушает доверия по своей платежеспособности.

Так, у покупателя может не быть подтверждения о приемлемом уровне дохода либо может обнаружиться погрешность в кредитной истории.

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Покупка квартиры, на которую банком наложено обременение, – это всегда большой риск. Он заключается в том, что сделка может быть проведена, деньги уплачены, но обременение с квартиры не снято.

Решить проблему в данном случае придется через суд. Это долго и дорого, причем выплаты по судебным издержкам взимаются именно в продавца.

Есть риски и для покупателя:

Показатели	Описание
Если обременение не снято	то никаких сделок с купленной квартирой он не сможет совершить до момента окончательного прояснения ситуации
То же самое касается и возврата денег	вернуть их можно будет только после решения суда, да и то не сразу, а частями

Дело в том, что покупатель квартиры, на которую наложено обременение, принимает на себя и обязательства первоначального владельца.

Плюсы и минусы

Решение о покупке квартиры, на которую наложено банковское обременение, должно быть абсолютно взвешенным. Дело в том, что у такого решения есть как свои плюсы, так и своим минусы.

Из плюсов:

Показатели	Описание
Чтобы избавиться от ипотечной квартиры, ее владелец обычно снижает цену	то есть купить аналогичное жилье, но без обременения, можно по более высокой рыночной цене
Участие в сделке банка может отчасти гарантировать чистоту сделки	отсутствие мошеннических намерений и «второго дна» у приобретаемого жилья

Наряду с этими несомненными плюсами есть и минусы, которые имеют не меньшее значение для принятия решения:

Показатели	Описание
Если квартира просто переоформляется банком на нового собственника	то вместе с покупкой жилья он получает и обременение по нему. В обычной сделке этого не происходит, и распоряжаться купленным жильем человек может сразу и в полном объеме
Регистрация и оформления такого рода сделок требуют большей внимательности	являются более длительными и трудоемкими
При переоформлении собственности не удастся избавиться от контроля банка до момента полного расчета с ним	сотрудники учреждения-кредитора будут один-два раза в год навещать владельцев квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на наличие большого количества негативных моментов и сделки есть основное преимущество — невысокая цена по сравнению с рынком на квартиру под обременением.

Для многих покупателей вопрос реальной экономии является первоочередным, особенно если речь идет не о переоформлении ипотеки, а о ее погашении.

Порядок оформления

Существует два пути приобретения квартиры с обременением по ипотеке:

она может быть куплена непосредственно у банка;
приобретена у первоначального владельца (заемщика-собственника).

Каждый из вариантов предполагает свой порядок оформления документов. Это связано с тем, что в качестве продавца выступает либо юридическое, либо частное лицо. Для покупателя оба варианта сопряжены с определенными особенностями.

После заключения сделки купли-продажи по любому из вариантов требуется снять обременение через орган Росреестра.

Для этого продавец (первоначальный собственник) и представитель банк-кредитора должны обратиться в Палату и представить следующий пакет документов:

Показатели	Описание
Общегражданский паспорт собственника	—
Оригинал свидетельства о праве собственности	с отметкой об обременении
Заявление	о снятии ранее наложенного банковского обременения с купленной квартиры
Справка, оформленная банком	о том, что задолженность перед кредитным учреждением полностью погашена
Оригинал закладной на проданную квартиру	—

Наряду с документами новый собственник жилья должен уплатить сумму госпошлины, а также представить оригинал договора купли-продажи. После этого останется дождаться выдачи нового свидетельства, в котором отметки об обременении уже не будет.

Приобретение у банка

Покупка ипотечного жилья у банка – наиболее предпочтительный вариант, если покупатель имеет средства для такой сделки. Ее преимущества – безопасность и простота. Никаких мошеннических действий гарантированно не будет.

Банк заинтересован не только в чистоте сделки, но и в ее скорейшем завершении. А значит, при заключении договора купли-продажи можно надеяться на определенные льготы.

Суть сделки с банком в том, что покупатель платит остаток долга за первоначального заемщика.

Порядок процедуры следующий:

Показатели	Описание
Взять в аренду две ячейки	собственно для банка и для продавца-заемщика. в банковскую ячейку внести сумму остатка по имеющейся ипотечной задолженности, во вторую – сумму разницу между стоимостью квартиры по договору минус уплаченный банку остаток
Получить справку от банка	о том, что ипотечный кредит полностью погашен и обременение снято
Заключить договор купли-продажи с первоначальным собственником	обязательно предусмотреть в документе способ окончательного расчета с продавцом, а также чистоту перехода прав собственности на нового владельца
Зарегистрировать договор в органе Росреестра	обязательно предоставив весь пакет документов вместе с банковской справкой о снятии обременения

До тех пор пока банк официально не снимет обременение, заключать договор купли-продажи не рекомендуется. Если что-то пойдет не так, решить вопрос можно будет только через суд. Это может занять несколько лет.

Условия сделки лучше зафиксировать у нотариуса. Это может стать дополнительным аргументом при судебном решении вопроса.

После того как сделка совершена, деньги из первой ячейки будут направлены банку, из второй – продавцу. Такая форма расчета является наиболее цивилизованной и безопасной для всех участников процесса.

У заемщика-собственника

Приобретение квартиры с ипотечным обременением у заемщика-собственника требует иного порядка оформления.

Однако и в этом случае необходимо заручиться согласием банка на проведение сделки. Кроме того, участие в ней банковского специалиста обязательно.

Этапы сделки таковы:

Показатели	Описание
Специалисты рекомендуют в обязательном порядке заключать предварительный договор купли-продажи	это делается для того, чтобы продавец в дальнейшем не смог изменить существенные условия сделки, например, повысить стоимость квартиры. Предварительный договор для большей надежности следует нотариально заверить
Покупатель выплачивает продавцу остаток долга по ипотеке	в качестве задатка
Продавец погашает задолженность, закрывая ипотеку	за счет полученных средств
Банк выдает справку	о снятии обременения по причине полного и окончательного расчета
После получения подтверждения о снятии обременения	покупатель и продавец составляют и подписывают обычный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре
Когда сделка зарегистрирована	и свидетельство собственности без пометки об обременении составлено для нового владельца ипотечного жилья, последний уплачивает остаток долга продавцу

Важно сопровождать каждый этап передачи денег распиской.

В ней должны быть отражены суммы, паспортные данные продавца и покупателя, даты передачи денег, цели, для которых эти деньги передаются. Если есть возможность, привлекаются свидетели.

Если продажа квартиры происходит путем простого переоформления ипотеки с одного владельца квартиры на другого, без погашения остатка долга, то к основному договору добавляется дополнительное соглашение.

Подписать документ должны все три стороны сделки.

Этот вариант возможен только при согласии банка-кредитора. Когда допсоглашение по основному договору подписано, его следует представить в орган Росреестра для внесения изменений в свидетельство о собственности на квартиру с обременением и реестр государственной недвижимости.

Видео: покупка квартиры под ипотекой

Какие нюансы необходимо учесть

Для заключения сделки по квартире, которая находится в обременении, всегда нужно начинать процедуру с посещения органа Росреестра.

Это даст полное представление о собственниках жилья, наличии дополнительных обременений, возможных кредиторах.

Для того чтобы обезопасить сделку, нужно выбрать один из двух вариантов:

Показатели	Описание
При расчетах с продавцом составление расписки	один из реальных способов предотвратить мошенничество. Во всяком случае, для суда расписка может оказаться решающим аргументом
Более цивилизованный путь, который предотвратит судебный процесс	это взятая у банка ячейка. Поместив туда деньги в оговоренном объеме, покупатель может быть уверен как в их сохранности, так и в следовании договору с продавцом

Важно понимать, что при покупке квартиры с банковским обременением непременный участник всех сделок – сам банк. Этот факт может стать своего рода гарантией безопасности. Поэтому каждое свое действие лучше согласовывать с менеджером банка.

При соблюдении простых правил безопасности прибрести квартиру с обременением по ипотеке оказывается не такой сложной задачей.

Однако если новый владелец пошел по пути переоформления ипотеки на себя, он должен понимать, что вместе с квартирой принял на себя и все ограничения.

Но рискует и тот, кто продает жилье. Главный риск, который пугает людей при продаже квартиры с обременением по ипотеке, – это опасность заплатить деньги, продать ипотечную квартиру, но в результате остаться и без жилья, и с долгом перед банком.

Именно поэтому продавать ипотечную квартиру нужно осмотрительно, не кидаясь на первое же предложение.

В числе прочих проблем, которые могут появиться в связи с реализацией ипотечного жилья, следующие:

Показатели	Описание
Отказ банка разрешить продажу ипотечной квартиры	он может быть вызван нежеланием терять клиента, исправно уплачивающего проценты по обслуживанию кредитной линии
Невозможность найти покупателя	согласного рискнуть и приобрести квартиру с обременением

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть вызвана либо невозможностью в дальнейшем обслуживать кредит, либо необходимостью получить крупную сумму денег на личные нужды, либо желанием купить другое, например, более просторное жилье.

Чем регулируется

Оформление ипотеки регулируется Федеральным законом:

Обременение на жилье налагается согласно Федеральному закону:

Номер	Описание
№122 (июль 1997 года)	«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Покупка квартиры с обременением по ипотеке практикуется довольно широко. Сделка формализована, благодаря участию банка в качестве третьей стороны является безопасной.

Сделка купли-продажи выгодна как продавцу, который имеет возможность решить свои проблемы, так и покупателю, поскольку квартиры с обременением чаще всего продаются по более низкой цене.

brakexpert.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Ипотечное кредитование для многих граждан является единственным способом приобрести собственное жильё. Ипотека выступает, как целевой банковский кредит, предоставляемый человеку, средства которого могут быть направлены только на строго определённые покупки (квартира, дом, комната).

Многие полагают, что до тех пор, пока заёмщик полностью не погасит свою задолженность перед банком, он не вправе распоряжаться объектом недвижимости. Это не совсем точно. В любом договоре о предоставлении ипотеки имеется пункт, который оговаривает невозможность сделок с квартирой до полного погашения займа без соответствующего одобрения банка. Это значит, что если одобрение банка имеется, то человек вправе совершать сделки с объектом недвижимости.

Такой запрет на сделки с недвижимостью называется обременением и действует он до тех пор, пока не будет полностью погашен долг перед финансовым учреждением.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на тот факт, что в большинстве случаев продажа недвижимости с обременением по ипотеке осуществляется по ценам ниже среднерыночных и это является для покупателей привлекательной стороной. Но в данном случае следует максимально внимательно относиться к оформлению сделки и постараться заранее предусмотреть возможные риски для того чтобы исключить или хотя бы минимизировать их влияние.

Основным риском покупателя при приобретении жилья с обременением является утаивание продавцом информации о наличии такого обременения. Причём этот риск возникает, как при продаже жилья в новостройках, так и в уже старых домах. Естественно, что довести сделку до логического конца в данном случае не удастся – органы Росреестра не зарегистрируют право владения квартирой. Но в результате покупатель может лишиться значительной денежной суммы и возврат её будет более чем проблематичным. В любом случае потери сил и времени гарантированы.

Кстати, этот риск можно легко устранить. Достаточно просто заказать выписку из ЕГРП, в которой обязательно будет указано присутствуют ли обременения в отношении данного объекта недвижимости или нет.

Наличие обременения по ипотеке более характерно для квартир в новостройках или ещё строящихся домах, когда заем оформлял один человек, но обстоятельства вынуждают его продавать жильё до полного погашения долга. Для покупателя такой недвижимости важными моментами, на которые обязательно нужно обращать внимание, являются:

Финансовое положение компании-застройщика. Некоторые люди, узнав, что у строительной компании начались финансовые трудности, пытаются продать квартиры в новостройках. Если банк даст разрешение на эту сделку, то у нового покупателя вполне может возникнуть затруднительная ситуация.
Законность самого сооружения жилого дома. Если компания-застройщик нарушила законодательство в этом вопросе, то проблемы могут начаться у всех её клиентов.
Соблюдение сроков строительства. Если компания-застройщик регулярно нарушает сроки строительства, то велика вероятность того, что окончательный ввод дома в эксплуатацию может затянуться.
На данную квартиру имеются права у третьих лиц.
Письменное оповещение продавцом компании-застройщика о факте продажи и передачи в связи с этим всех прав на объект жилой недвижимости покупателю.

Приобрести квартиру можно следующими способами:

у банка;
непосредственно у продавца.

Второй способ однозначно предпочтительнее для покупателя, поскольку в нём полностью отсутствуют какие-либо мошеннические схемы. Специалисты финансового учреждения окажут полное сопровождение сделки и это будет гарантией её юридической чистоты.

Приобретение квартиры выглядит следующим образом:

Покупатель оплачивает остаток по ипотечному займу банку и возвращает уже уплаченную сумму первоначальному заёмщику. Скорее всего, банк потребует, чтобы этот шаг был проведён с использованием арендованных банковских ячеек.
Он же получает от банка подтверждение полной оплаты кредита и отсутствия задолженностей и обременений.
Заключение договора о продаже объекта жилой недвижимости.
Регистрация права владения квартирой в отделениях Росреестра.

Процедура покупки квартиры у собственника следующая:

Покупатель предоставляет продавцу денежную сумму, равную остатку по ипотечному займу. На этом этапе обычно составляется предварительный договор купли-продажи квартиры.
Продавец гасит долг перед банком и получает от последнего подтверждение снятия обременений.
Покупатель и продавец заключают основной договор о приобретении квартиры. Покупатель возвращает продавцу остаток денежных средств по договору.
Покупатель регистрирует право собственности.

Для минимизации потенциальных рисков покупатель может обратиться за помощью специалистов риэлтерских компаний или юристов, специализирующихся в данной области. Не стоит пренебрегать и такими способами проверки объектов недвижимости, как получение выписки из ЕГРП, сведений из паспортного стола, управляющей компании.

bukva-zakona.com

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – основные риски покупателя

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов. Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге. Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита. У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью. Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их. Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

Один на имя продавца.
Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

Договор купли-продажи.
Кредитное соглашение.
Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

Паспорт гражданина РФ.
Свидетельство о браке/разводе.
Свидетельства о рождении детей.
Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
Выписку из трудовой книжки.
Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

pravo.estate