Можно ли иностранцу купить недвижимость в России? Покупка недвижимости в россии иностранными гражданами
Недвижимость для иностранцев. Правила покупки
Ко мне все чаще обращаются граждане Казахстана и Украины за помощью в приобретении недвижимости в Краснодаре. Из других стран ближнего и дальнего зарубежья тоже встречаются клиенты. Самый частый вопрос после цен на жилье — это «сложно ли купить недвижимость в Краснодаре иностранцу и какие документы нужны для покупки». Ок, поехали.
Какие документы нужны иностранцу для покупки жилья в России (в Краснодаре)
- паспорт, переведенный на русский язык. Перевести паспорт можно в Краснодаре, здесь есть несколько контор, которые очень быстро и корректно занимаются переводами документов. Переведенный на русский язык паспорт должен заверить российский нотариус.
- российская виза, если иностранец из той страны, где с Россией визовые отношения
- согласие супруга на приобретение недвижимости, если иностранец в браке. Согласие также нужно заверить у российского нотариуса. Если согласие заверено у нотариуса в родной стране, на нем должен стоять апостиль – специальный штамп, удостоверяющий подлинность подписи и статус лица, удостоверившего документ.
По факту все эти переводы и заверения делаются за один день, на все про все уходит буквально час, максимум два.
Можно ли иностранцу зарегистрироваться в приобретенном жилье на территории России
По закону РФ иностранный гражданин после покупки жилья в России может зарегистрироваться по месту жительства. Если вы покупаете готовую недвижимость, прописываться можно сразу же после вступления в права собственности.
Как влияет наличие недвижимости в России на получение российского гражданства
Да никак. Если вы нерезидент РФ и купили недвижимость в России, для вас не предусмотрено ни визовых льгот, ни более быстрого получения вида на жительства или гражданства. Цена недвижимости роли не играет. Получать разрешение на работу и вид на жительство нужно будет на общих основаниях.
Как видите, все просто. Право собственности иностранца на жилую недвижимость в России не отличается от права собственности российского гражданина на эту же недвижимость. Кроме паспорта и денег вам не нужно везти дополнительно никаких бумажек.
Еще посты на тему:
ПОДЕЛИТЕСЬ ИНФОРМАЦИЕЙ!
krasnodar.economlegko.ru
Возможна ли покупка недвижимости иностранцем. Какие документы требуются.
Для россиян стала очевидной тенденция соотечественников покупать недвижимость за рубежом: многочисленные ресурсы предлагают квартиры, дома, виллы и другое жилье практически во всех уголках мира. Но мало кому известно, что не меньшим спросом пользуется и российская недвижимость, и значительную часть ее покупателей составляют иностранные граждане. Следует подробно рассмотреть, как осуществляется покупка недвижимости иностранцем, возможна ли она в принципе, какие преимущества дает иностранному гражданину наличие собственного дома или квартиры в России, а так же все остальные тонкости и нюансы, связанные с покупкой жилья нерезидентом Российской Федерации.
Покупка жилья иностранцем
Стоит отметить, что речь в данной статье пойдет именно о покупке жилья, так как приобретение земельных участков иностранными гражданами достаточно жестко регламентировано граждане других государств не могут приобретать земельные участки в приграничных районах, земли сельхозназначения и участки некоторых других категорий. Покупка жилья иностранными гражданами практически не отличается от покупки недвижимости резидентами Российской Федерации, и, при наличии желания и денежных средств, может быть осуществлена беспрепятственно.
Покупка недвижимости иностранным гражданином в России однозначно подразумевает, что покупатель находится в стране легально.
Документы, подтверждающими законность проживания, являются:
- Для стран, для граждан которых установлен безвизовый въезд (некоторое страны бывшего СССР): действующая миграционная карта, разрешение на временное проживание, вид на жительство.
- Для стран, граждане которой въезжают в Россию по визе наличие действующей визы или же остальные документы из предыдущего пункта.
Необходимо помнить, что процесс покупки недвижимости может быть достаточно долгим, и стоит позаботиться, чтобы действие документов не закончилось до его окончания. Также не следует забывать, что нарушение паспортно-визового режима может привести не только к невозможности покупки недвижимости в России, но и стать основанием для депортации и дальнейшего запрета на въезд.
Важным моментом при покупке жилья иностранцем является тот факт, что расчеты за недвижимость должны быть произведены только в валюте той страны, где жилье приобретается. Это абсолютно некритично, если покупатель располагает средствами в долларах или евро, которые можно обменять практически в любом банке, но может оказаться проблемой, если его денежные средства не имеют хождения на территории РФ. В таком случае позаботиться об обмене необходимо заранее.
Следует обратить внимание и на документы иностранного гражданина, используемые при оформлении сделки. Все документы, составленные на языках, отличных от русского, обязательно должны иметь нотариально заверенный перевод. Этими документами являются паспорт, и доверенность, если недвижимость покупается поверенным.
Покупка квартиры иностранцем в России предоставляет ему массу льгот при получении вида на жительства, гражданства или разрешения на работу. Необходимо только учесть, что покупать жилье в РФ иностранцы могут лишь для личного проживания: при продаже они столкнутся с рядом ограничений как российского законодательства, так и законов своей страны. Сдать квартиру в аренду не нарушая закон, иностранец так же не имеет права. И, конечно же, при покупке квартиры иностранный гражданин должен располагать собственными средствами, так как российские банки не предоставляют нерезидентам РФ ни ипотечных кредитов, ни кредитов другого типа.
krasnodar.life-realty.ru
Кодекс: все законодательство, судебная практика, нормы, правила, стандарты России
Практические рекомендации юристам и бухгалтерам
список всех статейПедченко В.С. Педченко В.С., адвокат, заместитель председателя правления Московской коллегии адвокатов «Право и Защита» http://law-and-advocacy.com
В последнее время на рынке недвижимости появилась новая тенденция: иностранные граждане активно включаются в операции с недвижимым имуществом в РФ. Распространение получили сделки купли-продажи квартир, загородных домов, земельных участков с различным назначением (для огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства и др.), а не просто оформление в аренду квартир, в которых проживают иностранные граждане, пока живут и работают в России.
Конечно, чаще всего иностранные граждане — это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.
Широко известно, что существуют страны такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран. Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.
Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.
Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.
К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе — Конституции РФ.
Согласно ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.
Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.
В соответствии со ст. 1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.
Место жительства иностранного гражданина в России определяется в силу ст. 2 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ как жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрированы в порядке, установленном данным Федеральным законом.
На основании ст. 7 данного закона постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета (ст. 15 того же закона).
Перечень необходимых для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указаны в ст. 17 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»:
— документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;
— вид на жительство или разрешение на временное проживание;
— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;
— постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:
— вид на жительство или разрешение на временное проживание;
— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.
При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.
В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.
Вместе с тем, иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Также как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.
Гражданская правоспособность физического лица — способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст. 17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
В силу ст. 1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
Согласно ст. 1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.
Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.
Российское законодательство исходит из принципа, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом (ст. 22 ГК РФ).
Вскользь упомянем, что гражданин может быть лишен дееспособности по решению суда только вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 29 ГК РФ) либо ограничен в дееспособности также по решению суда вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение (ст. 30 ГК РФ).
Иными словами, независимо от гражданства физическое лицо может быть ограничено в правах на имущество, на заключение договоров и др. только в случаях, прямо указанных в российском законе.
Поскольку нами рассматривается ситуация с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ, то для иностранных граждан содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их осуществление и защита, а также принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяются российским законодательством (по праву страны, где это имущество находится) на основании ст. 1205 ГК РФ.
При совершении любых сделок в отношении недвижимого имущества иностранный гражданин должен соблюсти требования к форме сделки, предусмотренные российским законодательством (ст. 1209 ГК РФ).
Содержание договора должно включать обязательные (существенные) условия, указанные в законодательстве РФ, иные условия могут быть сформулированы сторонами в соответствии выбранным сторонами правом (ст. 1210 ГК РФ). Если стороны не выбрали применимое право, то применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право (ст. 1213 ГК РФ).
Поскольку сделки с недвижимостью в РФ подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), необходимо составлять соответствующие договоры купли-продажи, аренды, дарения на русском языке с соблюдением формальностей (не только формы), указанных в ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.01.1997 г. № 122-ФЗ.
Иностранные граждане также могут совершать сделки в отношении недвижимости, расположенной в России, не только лично, но и через представителей, поэтому нет обязанности у иностранного гражданина лично присутствовать в регистрационном органе либо лично подписывать договоры, пересекать государственную границу РФ для совершения сделок.
Для представления интересов оформляется доверенность у нотариуса либо в Российской Федерации либо в любой иной стране мира, необязательно в той стране, гражданином которого является иностранец. Срок действия доверенности и основания ее прекращения определяются по праву страны, где была выдана доверенность (ст. 1217 ГК РФ).
Вместе с тем, чтобы не было проблем с государственной регистрацией сделок с недвижимостью в РФ желательно оформить доверенность на русском языке у российского нотариуса по правилам российского законодательства, действующим в отношении доверенностей, что связано с тем, что зачастую иностранные нотариусы или переводчики с иностранных языков на русский не всегда могут правильно обозначить наименование российского государственного регистрирующего органа, Бюро технической инвентаризации или отдела миграционной службы, налогового органа и т.д. Подобные неточности могут затруднить и даже сделать невозможным действия поверенного в России. Не всегда такие формулировки как «во всех компетентных органах и судах Российской Федерации» может решить данную проблему, так как российские органы, как правило, иногда правомерно, а иногда и нет, требуют специального указания на свое наименование в доверенности.
При покупке недвижимости в России иностранному гражданину было бы полезно всё-таки приехать и убедиться в наличии того, что он приобретает, заодно оформить доверенность и далее действовать через своего представителя.
При оформлении полномочий за границей необходимо принять во внимание порядок легализации или проставления апостиля в отношении доверенности.
В том случае, если государство, в котором удостоверяется доверенность, является участником Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, и вводящей апостиль, то налицо значительное упрощение процедуры легализации доверенности.
Но в ситуации, когда страна не является членом упомянутой конвенции, например, Сингапур, придется пройти всю процедуру легализации целиком сначала в сингапурских уполномоченных органах, а затем в консульском отделе посольства России в Сингапуре.
В любом случае доверенность, составленную на иностранном языке, придется перевести на русский язык и удостоверить верность перевода у российского нотариуса, проверившего квалификацию переводчика в установленном порядке.
Наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, — по российскому праву. Способность лица к составлению и отмене завещания, в том числе в отношении недвижимого имущества, а также форма такого завещания или акта его отмены определяются по праву страны, где завещатель имел место жительства в момент составления такого завещания или акта. Однако завещание или его отмена не могут быть признаны недействительными вследствие несоблюдения формы, если она удовлетворяет требованиям права места составления завещания или акта его отмены либо требованиям российского права (ст. 1224 ГК РФ).
Таким образом, для иностранного гражданина не существует ограничений по владению, пользованию, распоряжению недвижимостью в РФ. Личное присутствие иностранного гражданина при подаче или получении документов при проведении государственной регистрации сделки с недвижимостью не обязательно, личная подпись иностранного гражданина на договорах также не обязательна при наличии поверенного с оформленной доверенностью надлежащим образом. При оформлении сделок с недвижимым имуществом необходимо руководствоваться российским законодательством, а доверенность на представление интересов иностранного гражданина лучше оформить на территории РФ в соответствии с российским законодательством.
Напомним, что максимальный срок действия российской доверенности — 3 года (ст. 186 ГК РФ), а минимальный срок не установлен.
По общему правилу срок определяется календарной датой или истечением период времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами или указанием на событие, которое неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Поэтому в доверенности не исключается указание на то, что «доверенность действительна до полного исполнения поручения» (приравнивается к случаю, когда срок вовсе не указан, и действительна такая доверенность в течение одного года со дня ее совершения — ст.186 ГК РФ) или на то, что «доверенность действительна в течение 48 часов с момента подписания», как бы это нелепо не звучало.
Доверенность может быть признана ничтожной при отсутствии даты ее совершения (ст. 186 ГК РФ), но, пожалуй, не найдется такого российского или иностранного нотариуса, который забудет проставить дату оформления доверенности.
Примечательно, что в соответствии с той же ст. 186 ГК РФ удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая срока ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Но данное положение закона не относится к сделкам иностранных граждан в РФ по доверенностям, удостоверенным российскими нотариусами, а распространяется на те случаи, когда иностранец оформляет доверенность в России для совершения действий в его интересах за границей РФ.
Еще одним вопросом, который весьма интересует иностранного гражданина — это налоговая нагрузка, с которой он может столкнуться в будущем, приобретя в собственность недвижимость в России и реализуя права собственника по владению, пользованию и распоряжению.
С момента прекращения российского гражданства гражданин перестает быть гражданином РФ и становится иностранным гражданином по законодательству той страны, гражданство которой приобретает.
Согласно ст.ст. 18, 37 ФЗ «О гражданстве РФ» от 31.05.2002 N 62-ФЗ гражданство РФ прекращается вследствие выхода из гражданства РФ и по иным основаниям, предусмотренным данным законом или международным договором РФ, со дня принятия полномочным органом, ведающим делами о гражданстве Российской Федерации, соответствующего решения.
Для бывших граждан РФ при определении налоговой ставки в процессе уплаты некоторых налогов будет иметь значение, не столько момент, когда гражданин в течение налогового периода изменил гражданство с российского на иностранное, сколько момент его признания налоговым резидентом РФ.
Исполнение налоговых обязанностей может осуществляться иностранным гражданином через представителя, обязательного личного участия не требуется, что вытекает из содержания ст. 29 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ), согласно которой уполномоченным представителем налогоплательщика признается физическое или юридическое лицо, уполномоченное налогоплательщиком представлять его интересы в отношениях с налоговыми органами (таможенными органами), иными участниками отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах. Уполномоченный представитель налогоплательщика — физического лица осуществляет свои полномочия на основании нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
В случае исполнения налоговых обязанностей через представителя при оформлении доверенности рекомендации те же, что и при оформлении доверенности на приобретение недвижимости. Не запрещается составление единой «генеральной» доверенности, включающей все полномочия по приобретению, оформлению, распоряжению недвижимости и выполнению налоговых обязанностей.
У иностранного гражданина, в связи с правом собственности на недвижимое имущество, при определенных обстоятельствах могут возникать обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), земельного налога, налога на имущество физических лиц, государственной пошлины. Вкратце изложим порядок уплаты налогов иностранными гражданами при операциях с недвижимостью.
Самым простым из перечисленного — является уплата государственной пошлины, которая при государственной регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом, получении выписок из ЕГРП и при совершении нотариальных действий установлена для иностранных граждан в том же размере, что и для россиян (ст. 333.17 НК РФ), поскольку плательщиками признаются просто физические лица без указания на гражданство.
Другое дело налог на доходы физических лиц (НДФЛ), вызывающий немало вопросов у физических лиц, при ежегодной подаче деклараций, начиная от самой обязанности по декларированию дохода, до применения вычетов и льгот.
Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Иностранные граждане, получающие доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации признаются налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (ст. 208 НК РФ).
В соответствии со ст. 217 (пункт 17.1) НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (ст. 207 НК РФ).
К доходам иностранных граждан, являющихся налоговыми резидентами, применяются вычеты на детей в порядке, предусмотренном ст.218 НК РФ (при получении арендной платы или в случае продажи недвижимости) и имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ (в случае продажи и приобретения недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет).
На основании ст. 224 НК РФ налог на доходы от операций с недвижимостью уплачивается по ставке 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.
Иными словами, если иностранный гражданин не признан налоговым резидентом РФ, то НДФЛ уплачивается в полном объеме по ставке 30 процентов без всяких вычетов и освобождений, а срок нахождения в собственности недвижимого имущества не имеет значения.
Таким образом, чтобы уплачивать НДФЛ по ставке 13 процентов с доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, или от сдачи имущества в аренду, получать имущественные вычеты и вычеты на детей, а также для полного освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, необходимо стать резидентом РФ, то есть фактически проживать в РФ суммарно не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Если же иностранный гражданин не будет налоговым резидентом РФ, то есть будет проживать в РФ менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд либо вообще не будет въезжать в РФ, то все доходы будут облагаться по ставке 30 процентов и без всяких вычетов.
В том случае, если после изменения гражданства планируются существенные доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества либо операции с недвижимостью станут обычной предпринимательской деятельностью иностранного гражданина, то целесообразно зарегистрировать российское юридическое лицо либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» 08.08.2001 N 129-ФЗ.
На наш взгляд для иностранного гражданина предпочтительнее регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку возможно снижение ставки налога на доходы до 6 процентов при применении упрощенной системы налогообложения (ст. 346.2 НК РФ).
При прекращении деятельности, от которой иностранный гражданин получает доходы, он обязан за месяц до выезда из РФ подать налоговую декларацию, а налог уплатить в течение 15 дней после подачи декларации), в других случаях иностранный гражданин подает декларации в обычном порядке (ст. 229 НК РФ).
В налоговой практике отмечаются случаи уклонения от уплаты НДФЛ иностранными гражданами, которые либо занижают стоимость отчуждаемой недвижимости до инвентарной стоимости БТИ либо под видом договора дарения — сделки, не предполагающей дохода, не влекущей уплату НДФЛ, совершают возмездные сделки с посторонними для себя лицами, производя расчеты наличными через банковские ячейки.
Договоры дарения дорогостоящей недвижимости в пользу лиц, не являющихся родственниками или членами семьи дарителя, должны вызывать подозрения у налоговых органов и быть предметом тщательной налоговой проверки.
Актуальными являются ситуации, когда у иностранного гражданина есть супруг или родственники в РФ, в пользу которых совершаются дарственные, а затем уже новые собственники — резиденты РФ продают недвижимость и делятся доходом с дарителем или включают доходы в общий с дарителем бюджет в процессе ведения совместного хозяйства.
Понятно, что и в этом случае даритель — иностранный гражданин НДФЛ не платит, а вот одаряемый в случае последующей продажи становится плательщиком данного налога или освобождается от его уплаты.
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные одаряемым в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). В других случаях одаряемый уплачивает налоги в соответствии со своим налоговым статусом.
Бывают случаи, когда добрачное недвижимое имущество иностранного гражданина передается в дар супругу-россиянину, НДФЛ не уплачивается, затем данный россиянин, конечно налоговый резидент РФ, продает подаренное имущество, при этом применяет все налоговые вычеты, льготы и освобождения. Вырученные денежные средства от продажи такого подарка поступают в совместный с иностранным гражданином семейный бюджет. Такая операция не может быть признана уклонением от уплаты налога и является вполне легальным способом экономии семейного бюджета на налогообложении.
Также зачастую поступают и при наличии иного члена семьи или близкого родственника-резидента РФ, но это затруднительно, если недвижимость в порядке дарения переходит к несовершеннолетним или недееспособным гражданам.
Органы опеки и попечительства могут стать непреодолимым препятствием при продаже жилья или иной недвижимости в пользу третьих лиц, поскольку не исключено принятие отрицательного решения в связи с невыгодностью сделки для несовершеннолетнего.
Если иностранный гражданин приобрел в России земельный участок с жилым домом или без, то во время обладания участком подлежит уплате земельный налог.
Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются, в том числе физические лица, обладающие земельными участками, находящиеся у них на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Земельный налог уплачивается физическими лицами, включая иностранных граждан, если такой налог введен местным муниципальным образованием по ставкам в зависимости от категории земель — 0,3 процента (земли сельхозназначения, земли под жилыми домами, земли под личного подсобного хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента для остальных земель (ст.394 НК РФ).
Повышенных ставок земельного налога в отличие от НДФЛ для иностранных граждан не предусмотрено.
Налог исчисляет самостоятельно налоговый орган и направляет налогоплательщику налоговое уведомление на основании данных о кадастровой стоимости земельного участка в соответствующем календарном году по месту жительства. Для зарегистрированного по месту жительства в РФ иностранца уведомление отправят по адресу, указанному в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета. При отсутствии регистрации по месту жительства в РФ — по месту жительства в иностранном государстве, гражданином которого является соответствующий гражданин.
Затруднения вызывают страны, в которых не существует института прописки или регистрации собственных граждан, тогда российские налоговые органы могут столкнуться с невозможностью вручения налоговых уведомлений и взыскания земельного налога, поскольку в случае не направления уведомления физическое лицо может налог не уплачивать.
Однако, при отчуждении земельного участка приобретатели обычно просят предъявить квитанции об уплате данного налога, и тогда приходится платить, проявив настойчивость в получении налоговых уведомлений за предыдущие периоды в налоговой инспекции по месту нахождения земельного участка.
Если у иностранного гражданина в собственности имеется жилой дом, квартира, дача, гараж и др. имущество, указанное в ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 N 2003-1, то он уплачивает налог на имущество физических лиц в том же порядке, что и граждане РФ. Земельные участки данным налогом не облагаются.
Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
Согласно ст. 3 данного закона ставки налога (от 0,1 до 2 процентов) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения (по данным БТИ).
Налог на имущество физических лиц, как и земельный налог, рассчитывает налоговый орган и направляет физическому лицу налоговое уведомление по месту жительства.
Проблемы с вручением налоговых уведомлений иностранцам по налогу на имущество физических лиц, не проживающим в РФ, те же, что и по земельному налогу.
Таким образом, режим налогообложения для иностранных граждан при реализации ими права собственности на недвижимость, расположенную в РФ, отличается только при уплате налога на доходы физических лиц, по остальным налогам, связанным с владением недвижимостью в РФ, — всё также как и для иных физических лиц, включая российских граждан.
Заместитель Председателя Правления МКА «Право и Защита» В.С.Педченко
www.kodeks.ru
Покупка квартиры иностранцем в России: что, где, да как
Иностранцы, как и граждане России, тоже имеют право на покупку квартиры. Однако для них действуют определенные ограничения, так как они не имеют гражданства РФ и не проживают постоянно на ее территории. Не смотря на появление некоторых сложностей, иностранцы все равно могут стать владельцами квартиры, но для этого им приходится проходить определенную процедуру покупки.
...
Вконтакте
Google+
Мой мир
Сложно ли иностранцу покупать квартиру в России?
Приобретения жилья нерезидентами России – это достаточно распространенная практика. На первый взгляд может показаться, что покупка квартиры может стать слишком сложной задачей, но на практике оказывается, что все можно сделать быстро и без проблем.
Процедура оформления покупки недвижимого имущества иностранным гражданином имеет весьма понятную схему. В первую очередь иностранцу нужно узнать, можно ли купить квартиру в том районе, где он присмотрел жилье. Дело в том, что не все части города могут быть открытыми для иностранного инвестирования, поэтому информацию всегда нужно уточнять.
Когда станет понятно, что жилье действительно можно купить, иностранному гостю России нужно перевести свой паспорт на русский язык. Это необходимо для правильного оформления документов.
Процесс его заверения происходит всегда у российского нотариуса, чтобы тот полностью проверил всю поданную документацию. Дополнительно придется показать визу и справку о наличии регистрации.
Нужно понимать, что покупка квартиры может осуществляться только тем иностранцам, кто имеет законное право на пребывание на территории РФ. Всем остальным гостям страны придется воздержаться от покупки квартиры.
Покупка жилья по доверенности
Приобретение недвижимости с использованием помощи поверенного считается распространенной практикой среди резидентов РФ. Но даже иностранец может воспользоваться этой схемой покупки жилья. Для этого он должен найти поверенного, а затем посетить с ним нотариуса, чтобы тот заверил документы.
Доверенность проходит процедуру легализации с апостилем. Так называют специальное удостоверение штампа и всех подписей на документах для совершения сделок, связанных с некоммерческим имуществом. После заверения документации, гражданин может использовать эту доверенность в любой стране, где была принята Гаагская конвенция.
Если родная страна иностранца не приняла Гаагскую конвенцию?
Далеко не все страны мира подтвердили и подписали Гаагскую конвенцию. Но это вовсе не означает, что они не могут приобрести жилье в России. Вместо процедуры легализации с помощью апостиля им потребуется консульская легализация доверенности.
Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, иностранец ищет поверенного и оформляет доверенность. После этого он приходит не к нотариусу, а в Министерство иностранных дел, где происходит удостоверение документа. Его отправляют в консульство вместе с паспортом, перевод которого был заверен нотариусом. Там происходит легализация документа, но это может означать, что его можно использовать только на территории РФ. В других странах придется оформлять доверенность заново.
Другие нюансы
Мало кто знает об этом, но иностранцу далеко не всегда нужно легализировать свои документы. Это можно не делать, если он приехал из стран СНГ, оформивших в 1993 году Минскую конвенцию про правовую помощь. Ему достаточно перевести и нотариально заверить свой паспорт, и сделка купли-продажи будет проводиться в упрощенном варианте.
Сейчас в России можно перевести абсолютно любую иностранную документацию. В агентствах могут не принять только написанные от руки документы, имеющие исправления, приписки, зачеркивания и любые другие дефекты, которые могут помешать трактовке данных.
Что касается иностранцев, покупающих жилье в России в браке, то у них на руках должно быть разрешение от супруга/супруги. Его заверяют в РФ по обычной схеме или в родной стране, но тогда понадобится сделать легализацию с апостилем.
Внесение оплаты за квартиру и дальнейшие действия
Гражданство покупателя никак не влияет на валюту, используемую для расчета при совершении сделки. Согласно действующему законодательству, иностранец может расплатиться только рублями. Если у него нет такой валюты, то он сможет обменять ее по заранее оговоренному в договоре курсу. Это делается для того, чтобы обе стороны смогли избежать переплаты или недоплаты за недвижимое имущество.
После приобретения жилья иностранец может пройти регистрацию в нем. Для этого он предоставляет заверенный перевод паспорта, вид на жительство или визу, а также договор купли-продажи квартиры, доказывающий, что она действительно перешла в его пользование. Однако паспортно-визовая служба может отказать такому просителю в выдаче регистрации. В такой ситуации ему придется подавать иск в суд для рассмотрения дела.
Иностранные граждане, как и жители России, вынуждены платить налог при покупке недвижимости. Кроме того, приобретение российского жилья не дает никаких привилегий для гостей государства. Они не смогут рассчитывать на упрощенное получение гражданства или на льготы при оплате коммунальных услуг и при последующей покупке жилья. Приобретение квартиры иностранцем означает покупку жилплощади, а не покупку льгот.
Заключение
Покупка недвижимости, квартиры в том числе, в России доступна для каждого иностранца. Для этого ему понадобится перевести и нотариально заверить свой паспорт, а также предоставить документы, доказывающие законность его пребывания на территории страны. Если покупка происходит с использованием доверенности, то ее легализируют апостилем. После покупки жилья иностранец может в нем зарегистрироваться, но это не означает, что он в будущем получит привилегии при получении гражданства.
Кто-то может подумать, что покупка квартиры несовершеннолетним ребенком невозможна, что у него нет прав. Но это не так!
А вот для того, чтобы полностью узнать про покупку квартиры компанией, т.е. юридическим лицом, переходите сюда http://zhil-vopros.com/kvartira/pokupka/vidy-buy/kompaniej.html.
zhil-vopros.com
