Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни! Покупка нежилого помещения физическим лицом
Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни!
Покупка любой недвижимости — это всегда очень ответственный процесс, который таит в себе множество особенностей. Сегодня мы подробно разберем такой специфический вопрос, как покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни", связанные как с приобретением, так и с последующими вопросами, в том числе и налогообложение.
Содержание:
1. Коммерческая недвижимость — что это такое?
2. Классификация коммерческой недвижимости
2.1 Студенческая недвижимость на Северном Кипре
2.2 Торговые объекты – самый популярный вид
2.3 Офисные помещения – важно оценить расположение
2.4 Апартаменты – привлекательный вид для физических лиц
2.5 Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещений
2.6 Помещения свободного назначения
3. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом — возможно ли?
4. Налогообложение коммерческой недвижимости для физических лиц
5. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: 4 шага!
5.1. Выбор объекта – определяем цели покупки коммерческого имущества физическим лицом
5.2. Оценка объекта – выявление "подводных камней"
5.3. Проверка документов и заключение договора
5.4. Регистрация прав собственности – заключительный этап
6. Как не переплатить за недвижимость: 5 советов для физического лица!
7. Альтернатива покупке недвижимости физическим лицом — REIT фонды
8. Подведем итоги
Все мы прекрасно понимаем, что такое коммерческая недвижимость, но нужно разобраться, что под этим термином подразумевает наше законодательство. С точки зрения законодательства, коммерческая недвижимость - это имущество, которое используется в предпринимательской деятельности.
Если смотреть более объемно, то можно заметить, что к коммерческой недвижимости относятся и торговые павильоны, а также различные ларьки. Давайте более детально рассмотрим классификацию коммерческой недвижимости.
При инвестициях в любой вид недвижимого имущества, важно минимизировать риски, в этом поможет статья «КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА»
Существует достаточно большое количество способов классифицировать коммерческую недвижимость. Можно, также, как с жилыми помещениями, классифицировать, как жилое или не жилое. Но наибольшую популярность получила классификация по способу применения. Она наиболее точно отображает все характеристики недвижимости. Также не стоит забывать и о том, что она очень сильно влияет на ценообразование и имеет "подводные камни", которые можно упустить. И коммерческая недвижимость одного типа может сильно отличаться от другого типа, хотя разницу между ними на первый взгляд найти невозможно.
Студенческая недвижимость на Северном Кипре
Студенческая недвижимость на Северном Кипре набирает все большую популярность среди инвесторов. Это связано с увеличение потребности и интереса к образованию в этой стране. Количество студентов постоянно увеличивается, следовательно, увеличивается потенциальное количество арендаторов. Квартиры. апартаменты, таунхаусы вблизи университетов Фамагуста, Кирении, Никоссии и прочих городов Кипра пользуются наибольшим спросом. Студенческая недвижимость стабильно растет в цене и все чаще приобретается инвесторами для получения дальнейшей выгоды от сдачи в аренду.
Подробнее узнать о студенческой недвижимости на Северном Кипре вы можете у консультанта компании.
>>> Получить консультацию специалиста<<<
Также предлагаем Вам просмотр видео, которое более подроно расскажет об инвестициях в студенческую недвижимость Северного Кипра:
Торговые объекты – самый популярный вид
Это один из самых популярных типов коммерческого недвижимого имущества для физических лиц. Сюда относятся все объекты, предназначенные для торговли, начиная от крупных торговых центров, заканчивая небольшими ларьками с шаурмой.
Торговая недвижимость сама по себе очень сильно разница. В больших городах все чаще можно встретить появление крупных, можно сказать монументальных торговых центров, направленных на работу только с элитными брендами. Повседневных марок вроде H&M там просто не встретить. Стильные дизайнерские решения и огромные цены на аренду — вот, что выделяет такую торговую недвижимость.
Второй тип — это крупные торговые центры. Ключевое отличие таких центров — наличие ключевого гипермаркета, который является главным магнитом для посетителей. Помимо этого, там сдается огромное количество торговых залов разных размеров. Можно встретить, как и небольшие частные торговые точки, так и крупные сети массового потребления. Такие торговые центры являются наиболее привлекательным сегментом сферы торговой недвижимости для малого и среднего бизнеса.
Нельзя обойти отдельные торговые точки, которые чаще всего представлены различными ларьками. Это наиболее доступный вариант торговой недвижимости. Но стоит учитывать, что этот рынок весьма специфичен, поэтому имеет свои "подводные камни".
Офисные помещения – важно оценить расположение
Еще один очень популярный вид. Чаще всего он представлен различными бизнес центрами, где располагаются офисы различных компаний.
Самые престижные торговые центры имеют зеркальные стены и пропускной режим. Случайный человек просто не сможет пройти дальше поста охраны. Центры попроще, как правило всего это лишены.
Ценообразование офисной недвижимости очень сильно зависит от района, в котором она находится. Аренда офиса бизнес-центра класса B, находящегося в центре, может стоит гораздо дороже аренды помещения бизнес центра класса A+, расположенного на окраине или в спальном районе.
Апартаменты – привлекательный вид для физических лиц
Это достаточно молодой вид коммерческой недвижимости для российского рынка. По факту это коммерческие нежилые помещения, предназначенная для жилья. Как, правило, к апартаментам относят два типа недвижимости:
- квартиры, сдаваемые посуточно;
- хостелы.
Оба случая принципиального отличия от жилого помещения не имеют. Все также подведены все необходимые коммуникации. Ключевое отличие — документы. По ним апартаменты проходят исключительно, как коммерческое имущество.
Как правило, рыночная цена апартаментов несколько ниже, чем у квартир. Но компенсируется это всё своими "подводными камнями" - повышенным налогообложением.
При выборе данного вида, рекомендуем ознакмиться с материалом «КАК ВЫГОДНО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: 2 ВАРИАНТА + ОЦЕНКА ФАКТОРОВ!»
Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещений
Складские помещения, заводы, площади, отведенные под производство — всё это является промышленной недвижимостью. По существу, недвижимость, как таковая, достаточно редко представляет собой интерес для физических лиц. Гораздо важнее, какое производство расположено и земля, на которой находится данная недвижимость. Во многих городах можно недалеко от центра встретить промзоны. Сама по себе недвижимость, расположенная там ничего не стоит, но при этом земля может быть невероятно дорогой.
Исключение из всего это составляют складские помещения. Они активно пользуются спросом у компаний, которые не имеют собственных площадей, но для работы которой они необходимы. Как правило, наиболее привлекательные склады обладают следующими свойствами:
- Находятся на окраине города. Этот фактор облегчает подъезд к складам даже в час пик.
- Находятся за кольцевой дорогой.
- Имеют удобный подъезд для автомобилей любого тоннажа.
Помещения свободного назначения
Название говорит само за себя. Такой тип недвижимости может использоваться для совершенно разных целей, таких как:
- салоны красоты;
- клубы;
- заведения общественного питания;
- развлекательные комплексы.
Как правило эти заведения объединяет одно — они находятся на первых этажах новостроек. При планировке застройщик сам не знает, для каких именно целей будут использоваться эти помещения. Поэтому они не привязываются какому-то конкретному типу. Кроме этого не исключено наличие "подводных камней". Например, профиль компаний будет меняться, по желанию собственника или съемщика.
Эти нежилые помещения являются очень популярными среди малого бизнеса. Так как обеспечивают доступность для целевых клиентов.
После того, как мы разобрались с самим понятием коммерческой недвижимости, рассмотрели, её основные виды, пришло время поговорить о самом главном — покупке данного вида недвижимости физическим лицом, Встает очень интересный вопрос, а может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость? Законодательство никак не регулирует этот вопрос, поэтому купить коммерческую недвижимость может абсолютно каждый.
Но совершенно другой вопрос встает с использованием этих объектов, физическим лицом, тут появляются свои "подводные камни".
Коммерческую недвижимость можно использовать для двух разных целях:
- Использование коммерческого помещения для собственного бизнеса.
- Использование коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду.
Если первый случай предполагает оформление юридического лица, если оно у вас еще не оформлено, то со вторым случаем все гораздо более интереснее. Если обратиться к законодательству, то мы увидим, что конкретно этот данный вопрос никак не регулируется. Разные юристы поддерживают противоположные мнения:
- Регистрировать юридическое лицо не нужно. Можно сдавать как физическое лицо.
- Однако, большая часть юристов советует регистрировать юридическое лицо. Так как признаки предпринимательской деятельности на лицо, а именно постоянное получение прибыли.
Если обратиться к судебной практике, то опять же можно встретить разные случаи. Иногда суд встает на сторону физического лица, не признает сдачу коммерческой недвижимости, как предпринимательскую деятельность.
Но чаще всего, сдачу коммерческой недвижимости, признают предпринимательской деятельностью на основании некоторых документов. Например, договора, заключенного физическим лицом, более чем на один налоговый период.
Признаки предпринимательской деятельности носят сугубо оценочный характер. Но если вы хотите заниматься сдачей недвижимости, как полноценным бизнесом, то наша рекомендация — оформить ИП или ООО, а не оставаться физическим лицом.
О тонкостях вложения денег в недвижимое имущество расскажет статьи «ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ + ТОП-5 ПРОЕКТОВ!»
Также стоит поговорить еще об одном «подводном камне», с которым сталкиваются абсолютно все — налогообложение. И тут стоит затронуть два важных аспекта:
- Налогообложение самой недвижимости.
- Налогообложение коммерческой деятельности.
Оба налога необходимо будет оплачивать отдельно, поэтому давайте рассмотрим их более детально.
1. Налог на объект – что нужно знать физическому лицу?
Налогообложение недвижимости достаточно сложный экономический и финансовый вопрос, имеющий свои тонкости и "подводные камни". Для каждого региона расчет налогообложения совершенно разный. Многое зависит от площади конкретного коммерческого помещения. Ставка постоянно повышается, но на сегодняшний момент она не может превышать 2,2% от рыночной стоимости.
При этом необходимо учитывать, что расчет налога производится из кадастровой стоимости. Поэтому если вы не хотите переплачивать, то с вопросом налогообложения лучше всего обратится к профессиональному юристу, который поможет вам рассчитать точную налоговую стоимость.
Не забывайте, что в среднем налогообложение недвижимости увеличивается на 0,1% ежегодно.
2. Налог на предпринимательскую деятельность – особенности для физических лиц.
В контексте данного вопроса мы рассмотрим только сдачу в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом. Опять же мы возьмем среднее значение по стране. Помните, что для каждого региона налоговая ставка может отличаться. Давайте рассмотрим ситуацию немного подробнее:
- Если вы сдаете коммерческую недвижимость, как физическое лицо, то необходимо будет уплатить налог - 13% НДФЛ.
- Если говорить об уплате налогов ИП, то многое зависит от типа налогообложения, выбранного вами. Обычно выбирают УСН с 6% на доход.
В целом, уплата налогов в качестве юридического лица выглядит выгоднее, что делает открытие ИП еще более выгодным.
Теперь давайте более детально рассмотрим, как выглядит покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" и тонкости процесса поэтому
Вы можете воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, которые возьмут большую часть оформления документов на себя. По мимо, бумажного вопроса, участие риэлтора снижает практически до нуля риск для физического лица, попасться в «лапы» мошенников, или пропустить "подводные камни" в процессе покупки. Однако, за подобные услуги придется заплатить довольно таки серьезную сумму. Риэлторская комиссия может составить до 10% от суммы сделки.
Можно попытаться заняться всем самостоятельно, но тогда к вопросу выбору недвижимости, а также оформлению документов необходимо подойти с собой внимательностью, осторожностью, т.к. такой вопрос, покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" может иметь существенные. По данной теме, рекомендуем к ознакомлению материал «ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: 2 САМЫХ НАДЕЖНЫХ ВАРИАНТА!»
Мы составили поэтапную инструкцию. Используя её, физическое лицо сможете купить именно то, что интересует вас.
Выбор объекта – определяем цели покупки комерческого имушества физическим лицом
Для начала необходимо определиться с тем, для каких целей физическое лицо будет использовать объект. Планируете покупку недвижимости для нужд собственного бизнеса, то необходимо предъявлять конкретные критерии. Например, искать складские помещения в центре города может оказаться не самой лучшей идеей.
Если физическое лицо планирует покупку недвижимости для дальнейшей сдачи её в аренду, то лучшим выбором будут офисные или торговые помещения. Физическое лицо может обратиться к администрации интересующих вас торговых или бизнес центров. Как правило, там содержится подробная информация о свободных объектах и собственниках, желающих продать недвижимость. Это снижает риск для физического лица, попасть к мошенникам, но не стоит забывать, что особо привлекательные даже в этом случае могут иметь свои "подводные камни".
На этом этапе, лицу, планирующему покупку, все же рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору, специализирующемуся на работе с коммерческой недвижимостью. Как правило, они владеют обширной базой данных. С помощью нее физическое лицо точно сможете подобрать именно то, который вы хотели купить.
Оценка объекта – выявление "подводных камней"
Любую недвижимость необходимо оценивать перед покупкой, выявлять "подводные камни" особо привлекательных предложений. Вот несколько основных критериев:
- Общее состояние. Необходимо оценить необходим ли ремонт данного объекта, особенно это актуально для офисных и торговых помещений.
- Инфраструктура. Для каждого типа недвижимости следует обращать внимание на отдельные элементы инфраструктуры. Если речь идет о промышленных объектах, то первоочередно нужно обращать внимание на транспортные развязки удобство подъездов. Если говорить об офисных или торговых центрах, то стоит смотреть на наличие парковочных мест и общественного транспорта.
- Оценка инженерных коммуникаций. Наличие связи, канализации и интернета очень сильно влияет на ценообразование.
Это только самые основные моменты, все зависит от бизнеса, а также цели покупки коммерческой недвижимости физическим лицом.
На этом этапе стоит привлечь сторонних специалистов, по оценке недвижимости. Они могут найти скрытые дефекты или указать на незаметные факторы, влияющие на ценообразование недостижимости.
Проверка документов и заключение договора
Если устраивает цена и состояние имущества, то можно переходить к следующему шагу — самой сделке. Для начала необходимо проверить все документы, особе внимание следует уделить:
- договору купли продажи;
- кадастровые документы;
- справки из БТИ.
Физическому лицу рекомендуется не экономить и привлечь юристов, специализирующихся на проведении операций с коммерческой недвижимостью, чтобы не пропустить "подводные камни".
Если с документами все в порядке, то можно подписывать договор и производить оплату. На этом этапе физическое лицо официально становится собственником данной недвижимости.
Регистрация прав собственности – заключительный этап
Завершающим этапом является регистрация сделки в Росреестре. После подписания всех документов они выдадут физическому лицу свидетельство о праве на собственность.
Теперь давайте поговорим о финансовой стороне данного вопроса. Покупка недвижимости само по себе достаточно затратное финансовое предприятие, которое помимо этого может иметь множество "подводных камней". А если учитывать дополнительные затраты на различных специалистов, то экономия любых средств окажется весьма приятной. Мы подобрали несколько самых важных рекомендаций, которые помогут физическому лицу сэкономить ваши деньги:
- Не экономьте на сторонних специалистах. Это может показаться странным, но действительность обстоит именно таким образом. Грамотная оценка имущества может значительно снизить заявленную стоимость. Также это обезопасит от покупки неликвидных объектов, что тоже очень важно.
- Не гонитесь за покупкой недвижимости в центре, у данных предложений есть свои "подводные камни" и особенности. Да, мы говорили выше, что помещения, находящиеся в деловом центре города, обладают гораздо большей ликвидностью. Но не стоит забывать, что цена на них гораздо выше. Достаточно часто она необъективно завышена. Выбрав место с хорошей транспортной развязкой и коммуникациями, вы сэкономите ощутимую часть денег при этом сохранив ликвидность.
- Внимательно следите за предложениями банков. Поддержка малого и среднего бизнеса — одна из ключевых программ, проводимых государством. Можно встретить действительно очень выгодные кредитные и ипотечные предложения. Процентная ставка по таким кредитам может быть ощутимо ниже, что позволит вам сэкономить средства и направить их на реализацию других инвестиционных проектов.
- Ищите предложения на первичном рынке недвижимости. Это касается покупки коммерческой, а также жилой недвижимости физическим лицом. На ранних этапах застройки подобный объект может обойтись физическому лицу на 30-40% дешевле конечной стоимости. Но не стоит забывать об обманутых дольщиках. Поэтому выбирайте только надежных застройщиков, реализовавших ни один проект.
- Следите за акционными предложениями. Для кого-то может показаться странным, но на рынке недвижимости регулярно проходят акции и распродажи. Все дело в том, что застройщику гораздо более интересно продать как можно больше объектов, пусть и по сниженной цене. Единственным минусом можно считать ограниченность предложения во ремени. Как правило, есть несколько дней на принятие решения, что в случае с недвижимостью очень мало.
Говоря о покупке коммерческой недвижимости физическим лицом нельзя не затронуть тему альтернативы. Стоит сказать сразу, что если вы собираетесь покупать недвижимость для своего бизнеса, то альтернативы нет. Речь идет о тех, кто собирается покупать недвижимость для дальнейшей сдачи её в аренду.
REIT фонды — разновидность паевых инвестиционных фондов, специализирующихся на работе с зарубежной недвижимостью. Почему выбран именно этот объект, узнаете из материала «Перспективы роста зарубежной недвижимости»
Принцип работы достаточно простой, опытные инвесторы прекрасно знают его, но давайте мы его подробно разберем для всех остальных:
- Изначально создается управляющая компания, которая занимается инвестированием крупных проектов, зачастую недоступные одиночным инвесторам.
- Все желающие инвестируют на общий счет, находящийся под контролем управляющей компании.
- В дальнейшем REIT фонд инвестирует крупные объекты коммерческой недвижимости.
- Полученный доход от аренды и дальнейшей продажи, делиться между всеми пайщиками.
Схема достаточно прозрачная. Со стороны инвестора REIT фонд считается полноценными финансовыми инвестициями, в то время как управляющая компания работает с реальными объектами коммерческой недвижимости.
Но настолько ли выгодно инвестировать в REIT фонды? Давайте рассмотрим условия, которые предоставляют подобные организации и сравним их с покупкой физическим лицом и самостоятельной сдачей в аренду.
- Доходность. Если говорить о возможной прибыли, то REIT фонды предлагают своим инвесторам стабильную прибыль в размере 5-7%. При этом необходимо учитывать, что выплаты производятся в той валюте, в которой делаются вклады. Как правило это евро или английские фунт. Если сравнить с банковскими вкладами, то вы не найдете процентную ставку больше 3% для евро и 1,5% для фунта.
- Налоговая нагрузка. Как мы уже говорили выше, налог на недвижимое имущество - это весьма сложная штука, которая требует тщательного подхода. Всю административную и налоговую нагрузку берет на себя инвестиционный фонд. Подробно этот вопрос опишет материал «Какие гарантии мы даем нашим клиентам»
- Пассивность дохода. Работа с любым инвестиционным фондом, в том числе и REIT подразумевает получение пассивного дохода. Если вы будете заниматься самостоятельной работой с недвижимостью, то на ранних этапах это очень времезатратный бизнес.
- Возможность пользоваться объектами недвижимости. Курортная недвижимость с точки зрения коммерции очень выгодное вложение. Множество фондов инвестирует активы именно курортных объектов. И своим крупным инвесторам управляющая компания позволяет их использовать для личных целей.
Если рассматривать вопрос с точки зрения получения прибыли, то работа с REIT фондами является наиболее выгодным и удобным вариантом. Опыт мировых инвесторов только подтверждает это.
Сегодня мы подробно рассмотрели полностью все вопросы покупки коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" и пошаговую инструкцию для выгодного приобретения. Существует огромное количество видов недвижимости и способов заработать на этом. Но если вы хотите обеспечить себе максимально надежный заработок, то вопрос выбора недвижимости лучше всего доверить профессионалам.
reitinvest.top
Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку
Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?
Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:
- Физическое лицо.
- Юридическое лицо.
Выбор зависит от нескольких факторов:
- Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
- Есть ли в собственности другие подобные объекты.
- Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
- Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
- Наличие незакрытых просроченных кредитов.
Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.
Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?
Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.
Физическое лицо: преимущества и недостатки
Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.
Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.
Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.
Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:
- В случае продажи придется заплатить налог.
- Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
- В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.
Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.
Оформление ИП и экономия на налоге
Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.
Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.
ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.
Юридическое лицо: выгода и риск
Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.
Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.
Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.
Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить
Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.
Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.
Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.
Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант
Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник - физлицо.
Преимущества кредитования:
- Длительный срок – до 15 лет.
- Низкие ставки – от 11%.
- Удобный график платежей.
Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.
Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость
Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.
Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.
Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.
businessrealtyinfo.ru
Советы по покупке нежилого помещения
Опытные люди говорят, что найти коммерческую недвижимость еще сложнее, чем купить. Кроме того, покупая нежилые помещения, покупатель сталкивается с большим количеством рисков.
Основные риски при покупки нежилого помещения
- Во-первых, часто встречаются объекты с довольно неопределенным юридическим прошлым — это решаемо, если прибегнуть к помощи опытного и подкованного в этих вопросах посредника.
- Второй момент связан с экономической стороной дела. Не всегда инвестору правильно удается подсчитать потенциальную прибыль.
- В-третьих, имеет место человеческий фактор — некоторые аферисты прекрасно себя чувствуют на рынке недвижимости.
Намного проще купить нежилое помещение в Москве, как физическое лицо, потому, как юридическим лицам дополнительно придется подтверждать полномочия представителей компании, получить разрешение учредителей и т.д. Тогда как физическому лицу для оформления пригодится только идентификационный код, паспорт и, если данное лицо состоит в браке, то письменное заверенное нотариально соглашение второго супруга.
Какие документы нужны при покупке нежилого помещения
Далее подписывается договор купли-продажи, он заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию. Но для успешного исхода сделки продавец должен подготовить стандартный пакет документов, в составе которого находятся:
- Подтверждение права собственности на выбранный объект.
- Выписка из БТИ (из реестра прав собственности).
- Разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, если продавец – физлицо, состоящее в браке.
Способы оплаты
Обычно подобные сделки проводятся по наличному или безналичному расчету с полной оплатой стоимости недвижимого имущества в момент подписания договора. Намного реже в таких случаях люди обращаются за кредитом в банк. Дело в том, что все дальнейшие действия касательно нежилого помещения, купленного под взятые в заем средства, должны согласовываться с кредитором и это не всегда удобно.
В кредит можно купить магазины, складские помещения и офисы, причем продавцом может выступать как физическое лицо или компания, так и ФГИ — Фонд государственного имущества. В каждом из случаев документы могут быть разными. Так, ФГИ имеет право потребовать сохранение целевого использования объекта. Налоги выплачиваются такие же, как и в случае покупки квартиры или дома.
Если все оформлено правильно, то вскоре нежилое помещение можно будет сдавать в аренду, чтобы вернуть потраченные на него средства, или же найти ему применения в рамках собственного бизнеса — это уже по усмотрению нового хозяина.
ПОХОЖИЕ СТАТЬИ:
dovir.ru
Покупка нежилого помещения физическим лицом
Коммерческая ипотека на покупку нежилого помещения
При рассмотрении кредитных заявок банки отдают свое предпочтение клиентам, являющимися индивидуальными предпринимателями, учредителями и соучредителями крупных организаций, а также ТОП-менеджерами крупных российских компаний . Помещение должно располагаться в здании, имеющем завершенную стадию строительства.Объект не должен иметь существенных дефектов несущих конструкций и находиться в удовлетворительном или хорошем состоянии.
Какие документы нужны для продажи нежилого помещения
Изучение технического и кадастрового паспортов на объект недвижимости, поможет установить соответствие параметров объекта в натуре и документально.Выписка из единого государственного реестра прав на объект недвижимости поможет исключить обременения и ограничения, наложенные на объект недвижимости.
Если продавец состоит или состоял в браке на момент приобретения или продажи недвижимости, то нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимого имущества или нотариальный отказ от имущественных претензий от бывшего супруга.
Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения
это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное.Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие. Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП .
Физическое лицо имеет на праве собственности нежилое помещение и автотранспорт
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Вопрос о налогообложении выручки от реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, при применении УСН с объектом налогообложения доходы, в настоящий момент окончательно не решен.При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ.
Сегодня большинством случаев покупка нежилого помещения физическим лицом осуществляется в целях организации его под клады, хранилища, офисы и др. В случае нехватки денежных средств можно воспользоваться банковским кредитом на приобретение нежилой недвижимости, с условием, что оформляется оно на физическое лицо. Для этого необходимо представить документ, отображающий доходы заемщика.
Возможно, что оборот фирмы большой, но учредители могут все доходы направлять на развитие бизнеса, следовательно, их доход может равняться их зарплатам, без дивидендов от бизнеса. Если доход фирмы мал то соответственно и кредит на него тоже будет невелик.
В общем, процедура покупки нежилого помещения физическим лицом по своей сути даже проще, чем для лица юридического, поскольку, первым нет необходимости документально подтверждать полномочия начальников фирмы, нет надобности в решениях учредителей, а также подтверждения право- и дееспособности лица. Для приобретения недвижимости данного рода требуется наличие паспорта и справки о присвоении идентификационного номера.
Если покупатель состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку, либо её/его личное присутствие при оформлении.
С момента подписания договора о купле-продаже, после того как он будет нотариально удостоверен и зарегистрирован обеими сторонами, покупатель может официально считаться собственником приобретенного им помещения. Все операции, связанные с арендой.
myeconomist.ru
Покупка нежилого помещения физическим лицом документы
Договор купли-продажи нежилого помещения – это сделка, в результате которой одна сторона (продавец) обязана передать нежилое помещение на правах собственности другой стороне (покупателю) за некую сумму, о размере которой они договорились ранее. Субъектами договора могут выступать физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования РФ. Купленное, согласно договору, нежилое помещение, а также встроенные или пристроенные его части, не входящие в жилой фонд, используются в торговых, административных, складских или производственных целях.
Если одной из сторон договора является физическое лицо, оно должно подтвердить свою дееспособность. В случае недееспособности физического лица, сделку может заключить его опекун согласно разрешения на проведения подобного рода операций, которое он обязан получить в органах опеки и попечительства. Юридическое лицо, выступающее одной из сторон договора , обязано подтвердить свою правоспособность, которая наступает с момента его государственной регистрации. Некоммерческие, муниципальные и государственные организации заключают договор купли-продажи нежилого помещения, руководствуясь учредительными документами. Само нежилое помещение должно быть зарегистрировано в обязательном порядке согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Договор купли-продажи нежилого помещения в обязательном порядке должен содержать основные характеристики предмета договора (площадь, адрес, номера на поэтажном плане). Цена устанавливается за все помещение или за единицу площади с последующим расчетом общей суммы. Договор купли-продажи нежилого помещения составляется в трех экземплярах, скрепленных подписями сторон. Один из экземпляров хранится в управлении Федеральной регистрационной службы. С момента подписание договор считается вступившим в силу, согласно ст. 433 ГК РФ. После совершения сделки производится регистрация перехода правд собственности в учреждении юстиции по месту нахождения предмета договора.
Передача нежилого помещения может осуществляться посредством передаточного акта с подписями обеих сторон соглашения. Обычно в качестве приложений к договору купли-продажи нежилого помещения используют: свидетельство о государственной регистрации права собственности, описание помещения, кадастровый паспорт, график платежей. Сопутствующими документами к договору являются: протокол разногласий, протокол согласования разногласий, акт приема-передачи недвижимости, дополнительные соглашения.
www.krepkoeradi.ru
Кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом
Открывая свой бизнес, многие предприниматели задумываются об аренде помещения для склада, размещения оборудования, создания офисных помещений. Все это влечет за собой огромные растраты, которые на начальном этапе бизнес проекта обычно нецелесообразны. В таком случае лучшим способом решить подобные проблемы является покупка помещения. Но начинающему бизнесмену сложно позволить себе купить офис в связи с недостатком финансовых средств.
Кредит на покупку офисного помещения
Наиболее оптимальным выходом из сложившейся ситуации можно назвать кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом. Нелишним будет отметить, то сама процедура кредитования нежилого помещения достаточно сложная, поскольку процесс оформления займа существенно отличается от обычной ипотеки.
Но если следовать требованиям банков, кредит на нежилое помещение оформить можно, поскольку сегодня бизнес малого и среднего уровня стремительно развивается. Радует тот факт, что политика государства в наше время поощряет инициативных предпринимателей, благодаря которым повышается экономический уровень страны.
Финансовые предприятия, прежде всего, заботятся о своей выгоде, поэтому они заинтересованы в предоставлении кредитного продукта перспективным представителям бизнеса, которые являются клиентами банка. Однако начинающие бизнесмены при открытии своего предприятия сталкиваются с рисками, и этот факт не следует сбрасывать со счетов. Именно поэтому банки относятся к подобному мероприятию крайне осторожно.
Тем не менее, кредит под нежилое помещение берется в зависимости от того, для каких целей оно предназначено. Ведь помещения могут быть разными, точно так же, как и бизнес. Одни заемщики нуждаются в гараже, другие – в офисе. Следовательно, условия кредитования тоже будут различными.
Кредит на гараж
Покупка гаража является достаточно актуальной сделкой. Но финучреждения не считают его недвижимостью по причине отсутствия фундамента. Лучше всего данное помещение можно использовать под залог земли, которая имеет определенную ценность.
Для малого бизнеса гаражное помещение используют не только как место для автомобиля. Здесь можно заняться производством и переработкой материалов, другой деятельностью, где не нужно больших площадей. Предоставляя заемные средства на покупку гаража, банковские организации выдвигают к заемщикам следующие условия:
Приобретение гаража можно назвать малозатратным мероприятием, поэтому ипотека на данный вид недвижимости выдается банками чаще всего на особенных условиях. Например, одобрение можно получить быстрее, если вместе с гаражом приобретается офисное помещение.
Лучшим выходом из этой ситуации является оформление традиционного займа без внесения первоначального взноса.
Кредит на приобретение офиса
Кредит на покупку офиса чаще оформляется юр. лицами. Главная причина этого заключается в определенной степени риска, поскольку банки при выдаче займа на индивидуальных предпринимателей часто оказываются в убытке по причине нерентабельности мероприятия. Процентная ставка при получении кредита на недвижимость для физических лиц несколько завышена, а это в свою очередь влечет за собой возможные убытки для банка.
Что касается документации, то здесь картина несколько иная. Частным клиентам собрать документ гораздо проще, так же, как и подтвердить финансовую состоятельность.
Для выяснений финансовых возможностей предприятия финучреждениям нужно внимательно проверять необходимую документацию, провести анализ его рентабельности, ознакомиться с бизнес-планом заемщика.
Приобретение помещений, предназначенных для офисов, другой коммерческой недвижимости связано с особенностями законодательства. Например, любая финансовая организация предоставляет займ для осуществления предпринимательской деятельности в частном порядке.
Юр. лица довольно часто предлагают оформить кредит на покупку нежилой недвижимости под залог. Сама процедура выдачи займов в таком случае осуществляется по налаженной схеме, поскольку работники банка досконально знают все нюансы подобной процедуры.
Кредит на нежилое помещение физическому лицу выдается с учетом таких особенностей:
Ипотечный кредит на офисное помещение и закон
По сути, законодательство не может устанавливать регламент кредитования заемщиков, которые решили приобрести офисное помещение. Именно финансовым организациям нужно установить, какова будет процентная ставка и сумма залога. Другими словами, закон данный процесс не контролирует. Вот почему индивидуальные предприниматели часто и сталкиваются с такими трудностями:
Главное условие получения кредита – платежеспособность клиента, независимо от того, физическое или юридическое лицо является заемщиком.
Где оформить займ?
Каждый потенциальный заемщик заинтересован в том, чтобы получить кредит на нежилое помещение с выгодой для себя. Для ознакомления с этими условиями необходимо узнать о правилах оформления займа ведущих финучреждений к предпринимателям, которые желают приобрести нежилую недвижимость для осуществления бизнес-проектов.
К сожалению не все финансовые учреждения имеют возможность предоставить заемные средства на покупку помещения для офиса или склада. Например, данный вид ссуды может предложить своим заемщикам Сбербанк, который выдаст требуемую сумму сроком на десять лет.
По всем вопросам, которые касаются оформления кредита в этом банке, звоните его представителям, которые более подробно расскажут о правилах кредитования физических лиц при покупке нежилой недвижимости.
Условия предоставления заемных средств
Данная процедура предусматривает следующие этапы:
Для увеличения шансов одобрения кредита желательно предоставить такие бумаги, как техпаспорт, документ, свидетельствующий о праве собственности на дом или квартиру. На итоговое решение финансовой организации влияют такие моменты, как наличие городской квартиры, коттеджа, гаражного помещения, земли, являющейся подтверждением состоятельности заемщиков.
На платежеспособность клиента может указывать поездка за границу или наличие дополнительного заработка.
Стоит обратить внимание на тот момент, что при получении ипотеки допускается наличие созаемщика. В случае оформления ипотеки на нежилое помещение этот факт может стать решающим для предпринимателя, решившего купить офисное помещение или гараж.
Как купить офис в кредит?
Банковская организация выдаст денежные средства только после предоставления залога. Процедура оформления займа выглядит так:
Разумеется, в процессе оформления данного вида кредитования могут возникнуть дополнительные вопросы, о которых лучше узнать у представителей банка. При необходимости можно связаться с юристом, который более подробно расскажет о сделке.
Альтернативные способы оформления займа для покупки жилья
Как уже сообщалось, оформлять ссуду для покупки коммерческой недвижимости не так просто. В первую очередь это связано с оформлением сделки, которая должна подтвердить право собственности физического лица на данный объект. Без этой сделки никакая финансовая организация не пойдет на риски.
Еще одна причина, которая может стать препятствием оформления данного вида кредита – завышенные требования финансовой организации к заемщику, например, высокий процент.
Банк может требовать с заемщика предоставление залога, поручительства, созаемщика. Для сбора всех этих бумаг потребуется большое количество времени, которого у работающего человека просто нет.
Если в процессе оформления ипотеки у вас возникли некоторые трудности, не поддающиеся разрешению, можно поискать альтернативные способы покупки офиса.
В случае наличия залогового имущества в виде жилого или офисного помещения, участка земли, вы можете воспользоваться обычным кредитом, который выдается на приемлемых условиях.
Второй вариант – оформить займ без обеспечения, но с поручительством. При высокой зарплате и дополнительном доходе ссуду можно оформить и без поручителя. Для этого вам следует представить банковской организации веские доказательства своей финансовой состоятельности.
Разумеется, для приобретения недвижимости кредитных средств, полученных при обычном кредитовании, будет мало. Однако в данной ситуации заемщик имеет возможность вкладывать в данное мероприятие дополнительные средства, если таковые имеются.
Получить определенную сумму денег можно разными способами:
Все вышеперечисленные способы кредитования оформить гораздо проще, чем ипотеку. Но если вы соответствуете всем требованиям банка – лучше, все же, оформить ипотеку, особенно для предпринимателей, которые желают купить просторное нежилое помещение для магазина или салона. В любом случае при выборе финансовой организации нужно обращать внимание на условия кредитования и возможности заемщика.
Последний способ является оптимальным для представителей мелкого бизнеса, которые нуждаются в офисе. Но для магазина с большими витринами данный вариант кредитования не слишком подходит.
Делая выводы ко всему вышесказанному, несложно понять о том, что индивидуальному предпринимателю приобретать офис или гараж в кредит не совсем выгодно. К такому клиенту финансовая организация имеет рад трудновыполнимых условий. Юр. лицам, наоборот, для аналогичных нужд лучше оформлять ссуду. Тем более, что большинство банковских продуктов направлено на сотрудничество с предпринимателями среднего и крупного звена.
topbank.su
