Расшифровка дду в строительстве: ДДУ, ДУДС или кто такой дольщик

Содержание

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке

Источник изображения: www.twitter.com

Покупка квартиры в строящемся доме считается выгодным процессом для любого человека. К его преимуществам относится возможность получения качественного жилья по сниженной стоимости. С застройщиком составляется договор долевого участия, регулирующий отношения между двумя участниками сделки. Все дольщики защищаются государством на основании положений ФЗ №214. Чтобы документ содержал актуальные и нужные сведения, покупатели недвижимости должны тщательно оценивать его текст.

Понятие ДДУ

Расшифровка ДДУ должна быть известна каждому дольщику. Он представлен договором долевого участия, на основании которого гражданин принимает участие в строительстве дома. На основании этого соглашения граждане выплачивают застройщику сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. С помощью средств, полученных от дольщиков, строительная компания занимается возведением многоквартирного строения.

Дольщики должны не только разбираться в том, что такое ДДУ при покупке квартиры, но и какие обязательные сведения он должен содержать. Его можно составлять не только для приобретения жилого объекта, но и нежилого помещения. Деньги вкладчиков защищаются законом, поэтому даже если застройщик не сможет построить дом или сдать его в установленные сроки, граждане могут рассчитывать на возврат своих средств.

Важно! В будущем планируется отмена ДДУ, который будет заменен эскроу-счетами, открываемыми в банке, поэтому доступ к этим деньгам застройщики смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки соглашения

Если человек планирует покупку жилья в строящемся доме, то он должен разбираться в правилах сотрудничества с застройщиком. ДДУ: что это в новостройке? Он представлен документом, регулирующим отношения между строительной фирмой и вкладчиками.

К преимуществам соглашения относится:

  • если застройщик не сдает недвижимость в нужные сроки, то дольщики могут получить крупную денежную компенсацию;
  • интересы каждого участника защищаются с помощью особого компенсационного фонда, в который все строительные фирмы перечисляют 1,2% от каждого вклада;
  • в каждом городе существуют специальные реестры обманутых дольщиков, которые поддерживают пострадавших;
  • застройщики обязательно страхуют ответственность перед покупателями квартир;
  • регулярно в законодательство вносятся изменения, позволяющие ужесточать контроль над деятельностью компаний;
  • договор регистрируется в ЕГРН, поэтому является официальной документацией.

Но использование ДДУ имеет и некоторые значимые недостатки. К ним относится:

  • дом может возводиться мошенниками или непрофессионалами, что приводит к получению некачественной квартиры;
  • даже за счет всесторонней защиты государства часто возникают ситуации, когда граждане не получают свое имущество, а также не могут отменить договор, вернув вложенную сумму;
  • нередко вместо ДДУ застройщик предлагает подписать другое соглашение, которое не защищает граждан от мошенничества или иных проблем.

Поэтому целесообразно заключать договор исключительно с проверенными и добросовестными строительными компаниями. Для этого нужно обратить внимание на срок функционирования организации, а также на отзывы покупателей квартир в уже сданных домах.

Правила составления соглашения

Договор ДДУ формируется непосредственным застройщиком, после чего документ предоставляется дольщикам для подписи. Во время создания контракта учитываются положения ФЗ №214.

В него обязательно включатся сведения:

  • описывается будущая квартира, а именно ее площадь, число комнат и технические параметры;
  • перечисляются материалы, используемые во время возведения жилого объекта;
  • приводятся класс помещения и энергоэффективность строительства;
  • указывается срок, в течение которого застройщик обязан передать ключи от жилья дольщику;
  • вносятся данные о длительности гарантийного периода;
  • перечисляются обеспечительные меры, благодаря которым строительная компания исполняет свои обязательства по договору;
  • прописываются права и обязанности каждого участника.

Важно! К соглашению прикладывается план будущей квартиры с ее расположением относительно других объектов в доме.

Застройщик обязан за ограниченный период времени построить жилой объект с использованием качественных материалов. Он может привлекать инвесторов, а передача квартир осуществляется на основании акта.

Перед тем, как начать сотрудничество со строительной компанией, нужно учесть множество нюансов.

К ним относится:

  • изучается финансовая документация и бумаги, имеющие отношение к строительству объекта, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки;
  • застройщик обязан за 2 недели до окончания строительства отправить каждому дольщику специальное уведомление о необходимости приемки жилья;
  • в тексте обязательно указываются разные риски, с которыми может столкнуться фирма;
  • если по каким-либо причинам вносятся изменения в договор, то для этого с каждым гражданином составляется дополнительное соглашение.

Важно! Любой дольщик может следить за ходом строительства дома, поэтому при обнаружении отсутствия активности или других подозрительных фактов, он может начать действовать, подав жалобу застройщику или обратившись в суд и прокуратуру.

Как заключается договор

В строительстве ДДУ считается популярным документом, не вызывающим сомнений у покупателей жилых объектов.

Но при заключении этого соглашения желательно пользоваться правильной пошаговой инструкцией:

  • выбирается дом, который планирует купить гражданин;
  • осуществляется проверка застройщика, выполняющего процесс возведения строения;
  • оговариваются условия сотрудничества, к которым относится срок строительства объекта, стоимость квартиры и иные параметры;
  • составляется ДДУ, причем процедура осуществляется застройщиком, а если гражданин покупает квартиру с помощью ипотеки, то требуется 3 экземпляра договора;
  • соглашение проверяется будущим дольщиком и представителями банка;
  • при отсутствии нарушений и спорных моментов, осуществляется подписание договора;
  • денежные средства перечисляются на счет застройщика;
  • контракт регистрируется в Росреестре, после чего дольщику придется дождаться окончания строительства, чтобы получить ключи от квартиры, а также оформить право собственности на эту недвижимость.

Дольщики должны знать, что может значить тот или иной пункт в договоре.

Важно! Перед подписанием документа желательно изучить образец в интернете, чтобы убедиться в наличии нужных требований в тексте, а также можно воспользоваться помощью юриста.

Покупка жилья по ДДУ считается серьезным процессом, поэтому перед подписанием этого договора учитывается множество моментов.

К ним относится:

  • проверяется документация застройщика, у которого должны иметься разрешения и лицензии на ведение деятельности;
  • если отсутствуют юридические знания, то желательно нанять адвоката, который убедится в отсутствии в договоре каких-либо невыгодных или незаконных условий;
  • обязанности и права каждого участника должны прописываться точно и открыто;
  • не допускается наличие двойственных формулировок;
  • договор должен заключаться с непосредственным застройщиком, указанным во всех документах.

Если срок сдачи дома превышает 1 год, то придется подготовиться к затягиванию процесса. Некоторые строительные компании предоставляют дольщикам возможность следить за ходом возведения объекта с помощью видеокамеры. При остановке строительства желательно сразу обращаться к представителям организации для получения информации о причинах такой ситуации.

Возможные подводные камни

Хотя дольщики, составившие с застройщиками ДДУ, защищаются государством, все равно часто возникают разные проблемы. Они связаны с незаконной или вовсе мошеннической деятельностью строительных компаний.

К основным проблемам, которые могут возникнуть при покупке жилья в строящемся объекте, относится:

  • застройщик вместо ДДУ предлагает заключить договор инвестирования или купли-продажи, но в этом случае дольщик лишается права защиты со стороны государства;
  • заключается соглашение не с застройщиком, а иной компанией, что является частью мошеннической схемы;
  • в ДДУ включается пункт, с помощью которого организация может в одностороннем порядке вносить изменения в текст;
  • вносятся неверные сведения о характеристиках приобретаемой квартиры;
  • двойная продажа одного объекта недвижимости;
  • отсутствие в соглашении точных сроков, в течение которых дом должен быть сдан в эксплуатацию;
  • застройщик не выкупил землю, на которой возводится объект, поэтому дом по решению местной администрации может быть снесен в любой момент времени;
  • договор подписывается не директором организации, а менеджером, не имеющим нотариально заверенной доверенности.

Все эти ситуации могут привести к потере недвижимости и вложенных денежных средств. Поэтому сотрудничество допускается только с надежными компаниями.

Важно! Если покупка квартиры выполняется с помощью заемных средств, то банк самостоятельно проводит проверку, что позволяет убедиться в юридической чистоте сделки.

Заключение

Покупка жилья по ДДУ выгодна для каждого гражданина, но важно разбираться в правилах составления и подписания данного соглашения. В него обязательно включаются разные значимые пункты. Целесообразно пользоваться помощью юристов, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков.

 

Формы договоров на первичном рынке недвижимости — Инграфикон


Екатеринбург и Свердловская область



В продаже

18452 квартиры

в 154 новостройках














К разделу полезная информация

Текст ©Инграфикон

Если бы на рынке новостроек все работали по одной стандартной форме договора, у дольщиков бы не было опасений, а у юристов на все был бы заготовлен ответ. В реалии все не так. Допустимых для использования застройщиками форм договоров как минимум 5, их формы не унифицированы, поэтому по факту каждый застройщик разрабатывает свою форму, которая удобна для продажи конкретного объекта в конкретный момент времени.

Общие характеристики договорных форм мы постарались свести воедино, чтобы будущим или настоящим дольщикам стало понятнее, а, может быть, и спокойнее.

Форма договора:

ДДУ (договор долевого участия) или ДУДС (договор участия в долевом строительстве)

Характеристика формы договора:

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Используется как при реализации квартир, так и апартаментов.

Законодательная база:

214 ФЗ — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Преимущества:

1.Государственная регистрация сделки на этапе заключения договора → отсутствие риска двойных продаж.

2.С 01 января 2013 года — страхование гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик может вступить в общество взаимного страхования, застраховать свою ответственность в страховой компании, либо получить поручительство банка.

3.Как правило, прямая цепочка при заключении договора: Застройщик → Дольщик.

4.Возможность получить неустойку при срыве сроков сдачи объекта. По истечении 2-х месяцев после заявленного в договоре срока дольщик имеет право в несудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. А застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть денежные средства со штрафными санкциями (% от суммы договора в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки).

5.Деньги дольщик оплачивает только после регистрации договора в органах юстиции (Росреестр).

Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами при оплате.

Недостатки:

Нет единой унифицированной формы договора. Как следствие, каждый конкретный договор может не содержать в себе полный и обязательный состав условий: срок сдачи (должна быть указана конкретная дата, а не квартал), срок передачи объекта дольщикам, условия оплаты ОН, условия оплаты коммунальных платежей (с какого момента дольщик обязан их уплачивать сам), гарантийный срок ОН.

Риски:

Банкротство Застройщика, но при этом постановка в реестр обманутых дольщиков и взыскание долга в приоритетном порядке по отношению к конкурсным кредиторам (210 ФЗ – закон о защите обманутых дольщиков).

Дополнительно:

Также на рынке встречается Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договор цессии) (ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ). Уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства

Форма договора:

ПЖСК (Потребительский жилищно-строительный кооператив)

Характеристика формы договора:

Добровольное объединение граждан на основе членства с целью улучшения жилищных условий, осуществляемое путем объединения имущественных паевых взносов. Единственным учредительным документом объединения является Устав ЖСК, в котором должны содержаться: порядок распределения доходов ЖСК, ответственность членов ЖСК.

Законодательная база:

Схема предусмотрена 214 ФЗ; Гл. 11 Жилищного кодекса РФ; ст. 116, ст. 218 ГК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; ФЗ от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».

Преимущества:

  1. Рабочая (особенно для рынка Екатеринбурга) схема приобретения жилья. На сегодняшний день широко кредитуется ипотечными банками.
  2. Стоимость квартир, реализуемых по данной схеме, может быть на 10-15 % ниже аналогичных объектов, реализуемых по ДДУ.
  3. Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами.
  4. По мнению некоторых экспертов при данной схеме у Застройщика больше шансов вовремя достроить ОН, т.к. он может привлекать средства пайщиков уже на нулевой стадии, даже не имея полного пакета разрешительной документации. Как следствие – бОльшая финансовая маневренность Застройщика.

Недостатки:

  1. Дополнительные затраты в виде вступительного взноса, размер которого определяет кооператив.
  2. Как правило, член кооператива (пайщик) даже не знаком с документами кооператива, подписывает доверенность на представление своих интересов в ЖСК на представителя Застройщика.
  3. У пайщиков право на возврат денежных средств возникает только при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат.
  4. Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи пайщика с застройщиком. Регламентируются только отношения с кооперативом, который в большинстве случаев является инвестором проекта.
  5. Фактическое отсутствие защиты от двойных продаж (из-за отсутствия гос. регистрации договора).
  6. Покупка не гарантирует конкретные сроки завершения строительства и передачиквартиры, даже если они прописаны в договоре.У пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков /неустойки при невыполнении условий договора.
  7. Не все участники сделки дают согласие на покупку квартиры по данной схеме (в частности, при участии в сделке детей, органы опеки и попечительства могут не согласовать подобную схему)

Риски:

  1. Право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, куда при желании можно внести изменения:- решение общего собрания ЖСК о внесении дополнительных взносов;
    — обязанность участвовать в покрытии убытков организации;
    — возможности исключения пайщика;
    — возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика;- сложность расторжения договора и возврата средств, особенно если затруднительный порядок расторжения предусмотрен внутренними документами кооператива.
  2. К старту продаж могут быть не готовы разрешительные документы на объект, соответственно не ясна правомерность строительства объекта недвижимости в принципе.
  3. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива, т.е. члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство (хотя этот факт может рассматриваться и как положительный, т.к. это дает возможность, хоть и своими силами достроить объект).

Форма договора:

ПДКП (предварительный договор купли- продажи)

Характеристика формы договора:

Это обязательство заключить в определенный срок и на оговоренных условиях основной договор (договор купли-продажи). Компания-инвестор берет на себя обязательство по завершении строительства и оформлении объекта в свою собственность заключить с покупателем основной договор, по которому жилье перейдет в его собственность. При такой схеме покупатель — физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Часто в качестве инвестора (т.е. собственника) выступают ЗПИФНы[1] в лице УК.

Законодательная база:

Ст. 429 ГК РФ

Преимущества:

1.Зачастую в рамках данной формы Застройщики предлагают привлекательные схемы оплаты: ПВ – при заключении договора; остаток (до 80% от стоимости квартиры) после подписания основного договора. А это, как минимум, рассрочка на строительный цикл.

2.Т.К. фактически инвесторами являются не физ. лица (конечные покупатели), а, например, ЗПИФН, шансов достроить объект своевременно гораздо больше. Застройщику гарантировано поступление денежных средств независимо от динамики и объема продаж.

Недостатки:

1.При заключении договора у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется.

2.Как правило, отсутствие у Застройщика всей разрешительной документации на ОН при открытии продаж.

3.Длительный период оформления квартиры в собственность.
Зачастую уже после заселения:
→ без оформления права собственности невозможно прописаться и соответственно воспользоваться всеми соц. преференциями (больницы, школы, дет.сады и т.д.)
→ повышенный % по ипотеке до оформления права собственности (так называемый инвест. период).

4.Ограниченное количество банков предоставляют ипотечные займы на покупку квартиры по данной схеме, и получить кредит оказывается сложнее, т.к. банк может запросить доп. обеспечение (поручительство 3-х лиц, залог имеющейся недвижимости).

5.Некоторые юристы ставят под сомнение допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по данному договору (Застройщик не имеет права брать деньги до заключения Основного договора), поэтому возникают дополнительные юридические схемы (авансирование и т.д.).

Риски:

После заключения договора покупатель не является владельцем квартиры, а только может рассчитывать на оформление договора купли-продажи в будущем на определенных условиях. То есть, выплатив полную стоимость жилья, человек не получает права собственности. Более того, при некоторых условиях договор может быть признан недействительным, поскольку законодательство требует четкого описания объекта договора, что не всегда возможно, особенно когда объект находится на ранней стадии.

Форма договора:

ДКП (договор купли-продажи)

Характеристика формы договора:

Договор применяется при реализации объекта недвижимости, сданного в эксплуатацию. Право собственности продавца (Застройщика) на момент заключения договора зарегистрировано в ЕРГП.

Преимущества:

  1. Минимальные риски, т.к. приобретается готовый объект.
  2. Государственная регистрация договора при заключении.
  3. Приобретение готового жилья:
    → возможность сразу использовать объекта недвижимости по назначению;
    → возможность выбрать оптимальный ипотечный займ (распространяются банковские продукты для вторичного рынка недвижимости).
  4. Покупатель точно знает, что он приобретает (может оценить качественные характеристики ОН)

Недостатки:

Стоимость такого объекта недвижимости, как правило, гораздо выше, чем при покупке того же жилья на инвестиционном этапе (во время строительства).

Форма договора:

Договор инвестирования (соинвестирования)

Характеристика формы договора:

Договор, в котором одна сторона (Инвестор), передает денежные средства, а вторая (Заказчик), вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

Законодательная база:

ГК РФ, ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции ФЗ №22 от 2 января 2000 г).

Недостатки:

  1. Большинство юристов склоняется к тому, что физическое лицо (не индивидуальный предприниматель) НЕ может быть субъектом инвестиционной деятельности по 39 ФЗ. Закон регулирует отношения, связанные с инвестициями, осуществляемыми в форме капитальных вложений — вложений в основные средства. А «основные средства» — это термин, предусмотренный законом «О бухгалтерском учете». Физическое лицо бухгалтерского учета не ведет, хотя экономически, конечно, осуществляет капитальные вложения.
  2. После вступления в силу 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве…» (№ 214-ФЗ) Застройщики не имеют права привлекать физических лиц по договорам инвестирования. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в том случае, если разрешение на строительство инвестируемого объекта получено до 1 апреля 2005 г.

Риски:

Для Инвестора (физического лица) важно, чтобы договор подпадал под действие закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. От 30.12.2001). Поэтому в договоре необходимо подчеркивать, что гражданин передает денежные средства (инвестиции) на строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд в целях улучшения жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Форма договора:

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Характеристика формы договора:

Аналог предварительного договора. Предметом договора могут выступать апартаменты и земельные участки (в случае, если в момент заключения договора границы последнего не определены)

! Но нормы не распространяются на договоры о привлечении денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию

Законодательная база:

п. 2 ст. 455 ГК РФ, параграф 7 главы 30 ГК РФ

Преимущества:

  1. По сравнению с предварительным договором – данная форма является основным договором, т.е. предусматривает возникновение прав в отношении ОН, а не просто право на заключение Основного договора по факту завершения строительства.
  2. Абсолютно легитимная схема. Допускается заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП.

Недостатки:

1.Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и гос. регистрации не подлежит → опасность двойных продаж.

2.Однозначного толкования в судебной системе нет, в случае возникновения спорных вопросов – решение будет зависеть от каждого конкретного случая и территориального судебного органа.

Риски:

1.Суды могут посчитать апартаменты объектом недвижимости не предназначенным для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на этом основании отказать в применении тех способов защиты нарушенных прав, которые могли бы использоваться покупателем в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».

2.В случае банкротства Застройщика на покупателя не распространяется закон о защите обманутых дольщиков.

Эпилог

На первичном рынке недвижимости могут использоваться и иные схемы, не описанные в данном обзоре: коммандитное товарищество, вексельная схема. Их легитимность вызывает много вопросов, поэтому на рынке Екатеринбурга данные схемы практически не встречаются.


[1] ЗПИФН – Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Другие материалы по теме


Новости

Договор долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в 2022 году: что такое?

Покупка квартиры в недостроенном доме продолжительное время считали рискованным предприятием.

Даже несмотря на то, что вложение средств в недвижимость в процессе строительства позволяло хорошо сэкономить. Покупатели беспокоились, что стройку заморозят, девелоперская компания обанкротится и деньги осядут в карманах мошенников.

После вступление поправок в законодательную базу 1 июля 2018 года для более эффективной защиты дольщиков были ужесточены требования к застройщикам.

Покупка квартиры на правах дольщика гарантирует отсутствие юридических проблем с историей жилья. Отношения с застройщиком оформляются через договор долевого участия.

В этой статье рассматриваются особенности его заключения, необходимость регистрации в Росреестре, нюансы расторжения по инициативе дольщика, подводные камни подобных сделок и другие моменты, о которых не пишут в сети.

Определение ДДУ

Аббревиатурная расшифровка ДДУ означает договор долевого участия. Суть этого понятия заключается в долевом строительстве, при котором застройщик находит инвесторов, вкладывающих средства за долю в построенном объекте.

Это означает, что договор долевого строительства заключается с теми лицами, которые инвестируют стройку. Документ фиксирует права обеих сторон на бумаге.

Правовое поле

Договором долевого участия обеспечивается сотрудничество физического или юридического лица со строительной компанией.

Требование к тексту, правила и порядок оформления долевой застройки регламентируются центральным нормативным актом — ФЗ-214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».

Этот законодательный документ часто претерпевает изменения, которые направлены на защиту прав дольщиков, поскольку они рискуют крупными суммами денег.

ДДУ заключается на этапе активного строительства, когда квартиры как объекта пока не существует. После сдачи дома в эксплуатацию покупка жилья оформляется посредством заключения сделки купли-продажи.

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке

Договор долевого участия, в основном, заключается при покупке квартиры в новостройке. Жилье строится на средства будущих владельцев, поэтому эти нюансы требуют юридического оформления.

Этот вид сделки связан с определенными особенностями. Прежде всего, это необходимость регистрации в Росреестре. После этого договор признается действительным.

Еще одна особенность связана со сроком получения права собственности на квартиру. Покупатель получает жилье в собственность после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта передачи.

Поэтому нужно учитывать, что один только подписанный договор не означает покупку квартиры. Всегда есть риск срыва сроков строительства или банкротство застройщика. Из-за этого очень важно выбрать достойную строительную компанию.

Обязательные пункты ДДУ: на что обратить внимание

В соглашении с застройщиком должны присутствовать все позиции, определенные статьей 4 ФЗ № 214. Если будет отсутствовать хотя бы один пункт, договор может считаться незаключенным: это значит, что права и обязанности его участников не возникают.

В тексте ДДУ должны быть прописаны следующие позиции:

  • техническое описание будущей квартиры — метраж, число комнат;
  • графический план с месторасположением на этаже относительно других квартир;
  • основные данные о многоквартирном доме — материалы строительства, класс помещения, энергоэффективность, сейсмоустойчивость;
  • срок передачи объекта дольщику;
  • полная стоимость доли и порядок ее перечисления;
  • гарантийные обязательства с указание срока;
  • обеспечительные меры, обуславливающие исполнение строителями ДДУ.

Вся информация должна соответствовать проектной декларации. В противном случае ДДУ может быть признан в суде недействительным.

Подводные камни

Любой из инструментов приобретения жилья связан с определенными рисками, имеет свои минусы и плюсы. Самый большой риск связан с вероятностью потерять деньги и не получить квартиру. Важно заранее проанализировать ситуацию, оценить все преимущества и недостатки.

Подписывая договор долевого участия, застройщик связывает себя жесткими рамками правового поля. Эти условия — гарант безопасной стройки для граждан.

К ним относятся следующие позиции:

  • интересы дольщиков, оформивших соглашение в октябре 2017 года и позже, защищает компенсационный фонд, в который строительная компания обязана перечислять 1,2 % от сумы каждого ДДУ;
  • нарушение сроков сдачи МКД влечет выделение в пользу дольщиков финансовых санкций, и этот механизм не фикция, он реально работает;
  • в регионах функционируют реестры обманутых дольщиков, оказывающих содействие гражданам, попавших в трудную ситуацию;
  • ДДУ регистрируется в ЕГРН — это придает соглашению особый формальный статус;
  • из-за ужесточения требований на федеральном уровне застройщики должны организовать так называемую «финансовую подушку» и обеспечить наличие на банковском счете строительства 10 % суммы проекта. Ситуацию контролирует банковский сектор;
  • ответственность застройщика перед дольщиками обязательно страхуется;
  • в строительной области к компаниям, нанятым для производства работ в новостройках, в 2022 году предъявляются очень высокие требования. Лицензию получить достаточно сложно, а это и является своеобразной гарантией качества жилья и соответствия его ГОСТам.

Основной недостаток ДДУ заключается в вероятности банкротства застройщика. Этот минус можно нивелировать, заключив соглашение с надежной строительной компанией, репутация которой складывалась в течение долгих лет.

Регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре

ДДУ — документ, практически единственный в своем роде, регистрация которого в Росреестре обязательна. Эта процедура запускается при оформлении инвестиционных отношений между застройщиком и дольщиком.

Регистрация позволит исключить недоразумения, которые могут возникнуть в связи с требованиями на квартиру в строящемся доме.

Порядок и условия заключения соглашения между строительной компанией и дольщиками-участниками регламентирует Закон № 214. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 долевое участие приобретает правовую форму только после регистрации в Росреестре.

Процедура предполагает подготовку и сбор достаточного большого количества документов. Каждая справка будет тщательно проверена и изучена на следующие соответствия:

  • правового статуса застройщика;
  • правового режима возводимого объекта;
  • наличие разрешений на проведение стройки;
  • требованиям законодательства проектно-сметной документации.

Только опытный специалист в области права и сделок с недвижимостью сможет выявить малейшие несоответствия, отыскать пути решения проблем в отношениях с застройщиком.

После проведения государственной регистрации ДДУ корректировке и изменению не подлежит. Застройщики редко идут на уступки, поэтому лучше все перепроверить до начала регистрации.

Регистрация первого договора и подготовка документов проводится строительной компанией. После этого дольщики по образцу этого договора подают документы на регистрацию самостоятельно.

Согласно пункту 3 статьи 5 ФЗ № 214 оплата по ДДУ и внесение первоначального взноса производится после регистрации соглашения. С 2017 года дольщики платят по договорам через специальные счета «эскроу».

Документы для регистрации

Пакет документов прописан в положениях пункта 2 статьи 48 ФЗ № 214. Для регистрации понадобятся:

  • разрешение на проведение строительства;
  • план МКД;
  • проектная декларация;
  • заключение контролирующих органов о соответствии строительной компании требованиям законодательства;
  • первый экземпляр ДДУ.

Перед регистрацией каждого ДДУ застройщик должен перечислять отчисления в компенсационный фонд — 1,2 % суммы каждого проекта. Госрегистратор проверит факт оплаты этого взноса. Исключением может быть факт внесения денежных средств на счет «эскроу».

Для регистрации всех последующих договоров о долевом участии понадобятся следующие документы:

  • подписанный экземпляр ДДУ;
  • заявления от дольщика и от застройщика о проведении госрегистрации;
  • паспорт дольщика и свидетельства о рождении его детей;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • договор залога прав требования, если квартира приобретается за счет кредитных средств;
  • описание с детальным описанием квартиры, которое позволит идентифицировать объект.

В процессе регистрации всех последующих ДДУ сотрудник Росреестра не может требовать сбор ранее предоставленных документов, которые касаются компании застройщика или самого проекта.

Дольщик имеет право поручить проведение регистрации своему представителю. Это делается по нотариально заверенному документу.

Порядок проведения регистрации ДДУ

Процедура включает в себя несколько этапов:

  • подготовку документов;
  • оплату госпошлины;
  • подачу документов в Росреестр.

Помимо Росреестра, документы могут быть поданы в МФЦ. Также возможна электронная регистрация на сайте Росреестра с приложением электронно-цифровой подписи застройщика/дольщика.

При личной подачи документов необходимо присутствие и дольщика, и представителя строительной компании. Факт передачи документов должен быть отражен в расписке, подписанной госрегистратором.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре

По правилам, обозначенным в пункте 2 статьи 28 ФЗ № 214, зарегистрированный ДДУ должен иметь специальную регистрационную надпись.

Срок регистрации определен в пункте 1 статьи 16 ФЗ № 214 и составляет не более 7 дней. При подаче документов через МФЦ допустимо еще плюс 4 дня.

Проверить регистрацию ДДУ в Росреестре можно 3 способами:

  • получив выписку из ЕГРН;
  • непосредственно у застройщика — на договоре должен присутствовать штамп о регистрации;
  • на сайте Росреестра.

После оформления права собственности на купленную квартиру дольщик официально является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Причины, по которым дольщик может инициировать расторжение договора в долевом участии, могут быть разными:

  • более чем на 2 месяца задержаны сроки строительства;
  • изменилось назначение общего имущества в доме;
  • на объекте были выявлены значительные, не устраненные дефекты, которые делают невозможным целевое использование;
  • строительный процесс осуществлялся с серьезными нарушениями условий ДДУ, законодательных норм и государственных стандартов;
  • приостановлена стройка, и очевидно, что к установленному сроку МКД сдан не будет;
  • поручительство, примененное застройщиком в качестве гарантии исполнения обязательств по ДДУ, было прекращено и не возобновлялось в течение 15 дней;
  • подверглась значительным изменениям проектная документация — площадь и планировка квартиры не соответствуют ранее обозначенным параметрам.

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия может быть расторгнут в одностороннем порядке по решению дольщика, путем обращения в суд или по соглашению сторон.

Принятие судом вердикта в пользу дольщика предполагает и возврат всех затраченных средств, и предоставление компенсации. Также застройщик заплатит штраф. Все выплаты необходимо произвести в течение 10 дней со дня решения суда.

Индивидуальные предприниматели и юридические лица в арбитражном суде не могут заявлять требования о штрафе и компенсации морального вреда.

Заключение

Подписав договор долевого участия, вы получаете бесспорное преимущество — значительную экономию финансовых средств.

Готовое жилье на вторичном рынке обойдется дороже. Полученную разницу можно потратить на качественный ремонт в новостройке.

При оформлении ДДУ следует быть очень внимательным: взвесить все «за» и «против», учесть все риски. Не нужно забывать про мошеннические схемы и вероятность банкротства застройщика.

Изучите строительную компанию, с которой собираетесь оформлять отношения. Если все в порядке, можно подписать договор. Ведь это отличная возможность быстро и недорого построить собственную квартиру.

Видео: Договор долевого участия при покупке квартиры у застройщика



Разница между DDU и DAP

Разница между DDU и DAP

Опубликовано 12 августа 2022 г.     Категория : Экспорт

Экспортер и импортер могут использовать последнюю версию Условий Инко 2020 для перемещения своих товаров. Нажмите здесь, чтобы прочитать содержание Инкотермс 2020, которое легко объяснимо

 Информация, представленная здесь, является частью онлайн-тренинга по экспорту и импорту

.

Как отличить DAP от DDU в соответствии с условиями Inco?

 

Экспортер и импортер могут использовать последнюю версию Условий Инко 2020 для перемещения своих товаров. Нажмите здесь, чтобы прочитать содержание Инкотермс 2020, которое легко объяснимо

Одно из наиболее распространенных сомнений среди условий поставки в рамках IncoTerms связано с DDU Vs. ДАП.

 
Есть ли разница между терминами DDU и DAP? Что такое условия DAP? Как работает термин DDU? Как отличить DAP от DDU? У некоторых трейдеров в бизнес-индустрии может возникнуть путаница в отношении условий поставки DDU и DAP.

 

Термины DDU и DAP — это два термина доставки, используемые в бизнесе, особенно в международной торговле. Давайте обсудим термины DDU. Как работает термин DDU?

Термин DDU используется в соответствии с Международными коммерческими условиями 2000 года, установленными Международной торговой палатой. DDU означает «Доставлено без оплаты пошлины» (за которым следует название пункта назначения). Например, DDU Бангалор означает, что продавец должен доставить товар покупателю до пункта назначения (Бангалор), указанного в контракте. Бангалор — город в Индии, расположенный примерно в 350 километрах от морского порта Ченнаи. По условиям DDU продавец обязан доставить товар покупателю до Бангалора. Как указано в условиях DDU, пошлины и налоги в стране-импортере должны быть оплачены покупателем (импортером). Все остальные расходы по перевозке, страховке, таможенному оформлению и другие расходы до места (Бангалор) должны быть оплачены продавцом товара. Вы также можете подробно ознакомиться с условиями DDU на этом веб-сайте.

При пересмотре условий поставки в Условиях Inco 2010 упомянутые условия DDU были исключены и введен новый термин под названием DAP.

Что такое термины DAP?

DAP означает «доставлено на место» (с указанием имени получателя). Например DAP Бангалор. DAP Бангалор означает, что все обязанности по расходам, за исключением пошлин, налогов и таможенного оформления в стране-импортере для доставки товаров покупателю в место назначения (в данном примере «Бангалор»), возлагаются на продавца. Означает, что в соответствии с условиями DAP ответственность за таможенное оформление с уплатой пошлин и налогов в стране-импортере лежит на покупателе.

Вкратце, термин DDU был исключен из терминов Inco 2010 за счет введения терминов DAP, охватывающих почти все функции DDU. Хотя термин DDU был опущен в терминах Inco 2010, указанный термин DDU может использоваться в рамках условий поставки в деловых операциях. Тем не менее, трейдеры должны указать условия поставки в договоре купли-продажи как «согласно условиям Inco 2000» в таком документе делового контракта. (Спасибо Яанаке, которая помогла исправить ошибку в этой статье 10 марта 2014 г.)

 

Условия Инко для перемещения товаров пересматриваются как Инкотермс 2020. Импортерам и экспортерам предлагается использовать последнюю версию. Нажмите здесь, чтобы прочитать содержание IncoTerms 2020.

Надеюсь, я смог прояснить разницу между DAP и DDU.

Подробные статьи об условиях поставки Inco при экспорте и импорте международного бизнеса указаны в отдельной категории – INCO TERMS – на этом сайте. Нажмите здесь, чтобы прочитать.

 

 У вас разные мнения о DDU и DAP?

 

Обсудите ниже свой опыт и мысли о DAP Vs. ДДУ.

 

 

 

 

Приведенная выше информация является частью онлайн-обучения по импорту и экспорту

.

Другой пост о импорте-экспорте

Условия Инко для перемещения товаров пересматриваются как Инкотермс 2020. Импортерам и экспортерам предлагается использовать последнюю версию. Нажмите здесь, чтобы прочитать содержание IncoTerms 2020.

 

CNF, C&F или CFR. Какой термин правильный.

Является ли аккредитив безопасным способом оплаты для экспортера?
Что такое условия поставки CIF при экспорте и импорте?
Разница между DAP в условиях оплаты и DAP в условиях доставки.
Разница между предварительным счетом-фактурой и коммерческим счетом-фактурой в экспортно-импортной торговле. Принимается ли счет-проформа для таможенного оформления импорта?
Разница между портом выгрузки и портом доставки.
Акцизы и таможня — Нажмите здесь, чтобы прочитать полное уведомление в разделе Бюджет на 2014 год
Как получить экспортные заказы?
Как урегулировать спор в области экспорта и импорта?
Нажмите здесь, чтобы ознакомиться с Торговой классификацией Индии (ITC)
Предотгрузочное банковское финансирование поставщикам для экспорта через другие агентства
Типы экспортных контейнеров
Измерение экспортных контейнеров
Exim Policy of India 2015-20
MEIS, Экспорт товаров из Индии Схема
SEIS, Схема экспорта услуг из Индии
Объедините свой коммерческий счет-фактуру и упаковочный лист для всех ваших будущих экспортных операций
Экспортные процедуры и документация

Как защитить друг друга при трехстороннем экспорте
Является ли аккредитив безопасным способом платежа?
Поправка к IGM (Поправка к Общему манифесту об импорте)
Импортная очистка при продаже в открытом море
Требуется ли обязательное назначение агентов таможни (CHA)?
 Как работает аккредитив?
 Как работают блоки STP в Индии?
Правила правительства импортируют шлак, руды и пепел
Импорт соли, Земли Стоун, Лайм Цемент
Как импортировать табак и заменители табака
Советы по импортерам подготовленного животного. (FTP 2014-19) задержано
Типы экспортных контейнеров   
Размер грузовых контейнеров
Термин LCL. Что означает ЛКЛ?
Разница между обычным контейнером и контейнером с жестким верхом
Как импортировать готовые овощи, готовые фрукты, готовые орехи           
Руководство для импортеров готовых злаков, готовой муки, готового крахмала и готового молока           
Процессы импорта какао и какао-продуктов     
Имеют ли строительные подрядчики право на получение кредита на упаковку?

Комментарии

бахрами:
14 сентября 2013 г.
Дорогие Господа
спасибо, что применили к нам значение DDU и DAP.
Могу ли я попросить, был ли термин DAP заменен на DDU, и мы не должны использовать этот термин (DDU) навсегда.
жду вашего быстрого ответа на мою электронную почту
Пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к моей электронной почте, если вы не понимаете мой вопрос.
с уважением
бахрами.
13 ноября 2013 г.
Характеристики DAP и DDU практически аналогичны. Как упоминалось в статье, можно использовать как DDU, так и DAP. Однако вам необходимо специально указать в договоре, что условия поставки — «DDU согласно Инкотермс 2000» или «DAP согласно Инкотермс 2010».
маникандан чиннадорай:
29 декабря 2013 г.
очень полезный сайт
Викас Гола:
31 января 2014 г.
да, очень полезный сайт, и я нашел то, что ищу ..
СВАСТИ ДУБЕЙ:
04 марта 2014 г.
ОЧЕНЬ ХОРОШЕЕ ОБЪЯСНЕНИЕ.
Джаанака:
10 марта 2014 г.
Пожалуйста, поменяйте местами продавца и покупателя:

DAP Бангалор означает, что все обязанности по оплате расходов, за исключением пошлин и налогов в стране-импортере, по доставке товара продавцу в место назначения (в данном примере «Бангалор») возлагаются на покупателя.

Сурендран Коллерат:
10 марта 2014 г.
Привет Яанака, Спасибо, что указали на эту ошибку. Еще раз спасибо за вашу поддержку этого веб-сайта.
Бала:
16 декабря 2014 г.
Отличные новости и рекомендации автора по аспектам экспорта. Особенно для начинающих.
scaxcZz:
05 марта 2015 г.
хорошая информация
Рамануджан:
05 марта 2015 г.
очень хорошо
Милинд Бхандаккар:
19 апреля 2015 г.
Может ли сырье, ввозимое для производства готовой продукции, рассматриваться для продажи в открытом море, если стоимость такого ввозимого сырья четко указана в заказе/контракте, подписанном между продавцом и покупателем.
Кристалл:
28 мая 2015 г.
Если импортер покупает товар у поставщика, в котором используются термины DAP/DDU, должен ли импортер по-прежнему подавать ISF?
Бала Мадху:
06 июля 2015 г.
Какие налоги платят импортеры
ХИТЕШ БХАТТ:
22 февраля 2016 г.
уважаемый господин,

Мне нужен ваш совет, пожалуйста, дайте мне подробную информацию о том, как получить IEC? и какие документы нужны для МЭК? и необходимо ли получить EPCG ИЛИ MEIS с iec? и я возьму индивидуально этот код и сертификат или любая фирма, компания или llp должны установить для этого iec код?

пожалуйста, дайте мне совет
Благодарность

Асавани:
19 апреля 2017 г.
Итак, за таможенную очистку DAP в стране импорта будет платить покупатель, верно?
Бекки:
15 июня 2017 г.
Еще одно отличие DAP от DDU заключается в том, что DAP был призван заменить не только DDU, но и DES и DAF. Таким образом, экспортер может использовать DAP с указанным портом и не нести ответственности за терминальные сборы или внутренние перевозки.

Дискуссионный форум

Вы также можете поделиться своими мыслями об этой статье.
Любой может ответить на вопрос, заданный Читателями

Имя:

*

Электронная почта:

*

Сообщение:

*

2010 Инкотермс | EXW, FCA, DAT, DAP, CPT, CIP, DDP, FAS, FOB, CFR, CIF

Ищете долгосрочного партнера по логистике? Запишитесь на консультацию к нам сегодня!

Перейти к содержимому

  • Просмотреть увеличенное изображение

Независимо от того, отправляете вы товары или получаете их, условия Инкотермс®, на которые вы соглашаетесь, могут как увеличить, так и уменьшить вашу прибыль. Определяя, кто несет ответственность за транспортировку, страхование и тарифы, правила Инкотермс в конечном итоге определяют ваши окончательные расходы как покупателя или продавца.

Чтобы помочь вам понять тонкости этих терминов и их значение для вас, мы проведем вас через все одиннадцать Правил Инкотермс 2010 года.

Мы также покажем вам, почему Инкотермс — это только половина дела при заключении контракта. Есть еще один элемент, который вам нужно включить, и его игнорирование может стоить вам больших денег. Мы покажем вам, почему. Давайте начнем с понимания того, что такое Инкотермс и почему они так важны для вашего бизнеса.

Инкотермс 2020

Существует ли новый набор Инкотермс?

В 2020 году Международная торговая палата выпустила обновленный набор Инкотермс. Кстати, вы по-прежнему можете использовать Инкотермс 2010 года, если обе стороны согласны и это указано в договоре между ними. Прежде чем подписать какой-либо контракт, убедитесь, что вы понимаете, с какими правилами Инкотермс вы соглашаетесь.

Инкотермс 2020

Что такое правила Инкотермс?

Инкотермс — это набор правил, опубликованных Международной торговой палатой (ICC), которые определяют обязанности между покупателями и продавцами. В конечном счете, Инкотермс предлагают обеим сторонам простую трехбуквенную стенографию, позволяющую быстро согласовать все расходы по доставке товаров из пункта отправления в пункт назначения.

Ниже вы найдете удобную справочную таблицу, которая поможет вам быстро расшифровать все Инкотермс 2010 г.: 

Хотя правила Инкотермс были впервые опубликованы в 1936 году, с тех пор они регулярно обновляются. Когда ICC обновила правила Инкотермс в 2020 году, они внесли несколько заметных изменений:  

ICC внесла шесть существенных изменений между Инкотермс 2010 г. и версией 2020 г.: 

  1. Инкотермс 2010 г. DAT (доставка в терминал) была заменена на DPU (доставка на место без груза).
  2. FCA (бесплатный перевозчик) теперь содержит новые инструкции по снижению ответственности продавца.
  3. Увеличены уровни страхового покрытия были добавлены для CIP (Carriage and Insurance Paid To).
  4. В Инкотермс 2020 г. были добавлены более широкие формулировки, касающиеся поставок.
  5. Ответственность за сборы и сборы за обеспечение безопасности была определена в Инкотермс 2020 года.
  6. Наконец, термины были реорганизованы, а их пояснения уточнены для упрощения использования.

Полный список всех изменений см. в нашей статье на тему: Правила Инкотермс 2020: все, что вам нужно знать. Как мы упоминали выше, убедитесь, что вы и другая сторона, с которой вы работаете, указываете, какую версию Инкотермс вы планируете использовать, чтобы избежать путаницы. В конце концов, Инкотермс могут оказать существенное влияние на вашу сделку. Давайте выясним, почему.

Почему Инкотермс важны для вашего бизнеса?  

Если вы покупаете или продаете товары, правила Инкотермс предоставляют вам и другой стороне быстрый и стандартный способ установить определенные условия. Однако также важно понимать, что определяют Инкотермс, а что выходит за их рамки.