Недвижимость и цены - Стоимость и цена недвижимости. Стоимость недвижимости на

Недвижимость и цены - Стоимость и цена недвижимости.

Как оценить стоимость недвижимости, есть ли и какая разница с ценой.

В этой статье, мы хотим поговорить о ценах на недвижимость, и разницы в ее стоимости - с чего складываются цены на недвижимость, как оценивают реальную стоимость недвижимости, в чем основная разница, между ценой и реальной ее стоимостью.

Считается, что сегодня на цену недвижимости, влияют совсем иные факторы, нежели раньше. Стоимость недвижимости, часто зависит не только от ее площади, но и еще от многих других факторов, таких, как местоположение, инфраструктура, магазины, детские сады, транспортная развязка, район города и т.д. Кроме всего прочего, не стоит забывать, что некоторые покупатели недвижимости, обращают внимание и на соседей, с кем им предстоит жить рядом, для некоторых из них, этот фактор, является основным, иногда даже решающим.

Немаловажным фактором в определении стоимости недвижимости, может быть и то, из какого материала построен дом, кирпичные обычно дороже, чем панельные. Знание таких особенностей, может помочь тому, кто продает жилье, в формирования цены на недвижимость.

Недвижимость - ее определение

- в гражданском праве имеет однозначное определение, как то, что – это земельные и иные естественные угодья, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, также, это могут быть иные вечные права на землю, а также и иное недвижимое имущество, связанно неразрывно с землей, иными словами прочно связанное с ней. Противоположно движимому имуществу. Слово недвижимость сложилось в русском словарном обиходе из трех слов: имущество, неподвижный и собственность. Таким образом, слово недвижимость определенно означает: неподвижность, собственность кого-либо, имеющего вещь, принадлежащую на правах собственности.

О цене - определение

Цена - это количество денег, определенную сумму которых, в обмен на товар, продавец готов (передать) продать, а покупатель согласен (принять), купить единицу такого товара. Фактически цена, является определителем коэффициентом обмена, конкретного товара на деньги. Величина соотношения, при обмене товара на деньги, а определяется их стоимостью. Поэтому цена, как правило - является стоимостью единицы товара, выраженной в деньгах, или другими словами - денежной стоимостью единицы товара, или денежным эквивалентом стоимости. Это фундаментальная экономическая категория. В повседневности, цена определяется стоимостью товара, например - сколько стоимость недвижимости? - эти слова, могут заменять друг друга.

О стоимости недвижимости

Стоимость недвижимости, из чего она складывается? В определении - стоимость, является основой в количественных соотношениях, при равнозначном обмене. В статистике стоимость трактуется, как — произведение цены товара на его количество. Стоимость в повседневной речи — цена недвижимости, или сколько стоит недвижимость? затраты на приобретение - мне недвижимость стоила тысячу... Близко к термину стоимость - затраты, себестоимость. www.worldluxrealty.com/node/15

О цене на недвижимость

Цены на недвижимость – это один из главных и определяющих моментов, важных факторов, для потенциального покупателя жилья. Ведь понятно, что именно недвижимость и цены, в большинстве случаев, является главным и самым сложным вопросом, между продавцом и покупателем. Всегда продавец будет иметь желание, продать свою недвижимость, как можно дороже, а по купатель в свою очередь, купить, как можно дешевле, чтобы получить наиболее приемлемую цену, вписывающуюся в определенный бюджет. Продавцам нужно не забывать, что завышенная оценка рыночной стоимости недвижимости, выше актуальной, на данный момент, может не привести к продаже объекта, ведь по завышенной стоимости, его можно и не продать, или же остаться в постоянном поис ке.

Цена и стоимость недвижимости - разница

Разница между стоимостью недвижимости и ее ценой - уточним, что стоимость и цена недвижимости – понятия почти никогда не бывают идентичными, ведь, как мы уже говорили, продавец предлагает стоимость недвижимости, и только в результате торга с покупателем, определяется окончательная стоимость, а именно - цена недвижимости. Под фразой стоимость недвижимости, можно еще подразумевать - рыночную оценку объекта, зависящую от престижности района, близости к центру и инфраструктуре, транспортной развязки, состояния, возраста постройки.

Конечная цена недвижимости

– фактор, учитывающий желания продавца, как правило, учитывается дополнительно, вложенный труд на обустройство, купленное оборудование, сделанный ремонт и мебель. В процессе определения стоимости и цены недвижимости, необходимо в первую очередь придерживаться первого показателя, в этом случае цена недвижимости изначально не отпугнет потенциального покупателя, а только вызовет у него интерес к объекту продажи.

Если вы не специалист, в области продаж недвижимости, лучше пригласить представителя риэлтерской компании для оценки жилья, ведь указанная Вами цена недвижимости, может быть значительно выше рыночной. В этом случае если Вы сами определите стоимость недвижимости и не “угадаете”, завысив цену недвижимости, то - это может привести к недоумению потенциальных покупателей и, как следствие к длительному процессу продажи, да и переговоры о снижении цены, в таком случае, будут довольно сложными. www.worldluxrealty.com/node/15

Привлечение специалистов для оценки необходимо еще и поту, что можно, как завысить, так и занизить стоимость недвижимости, что, безусловно, вызовет восторг у покупателей, будет гарантировать быструю сделку, а нужно ли вам это? ведь за продажей, будет неминуемо разочарование и сожаление.

Чтобы наилучшим образом оценить свою недвижимость, перед выставлением ее на продажу, обратитесь к специалистам. Сделанный расчет стоимости недвижимости, в совокупности с различными способами подачи информационной рекламы, от объявлений в газетах до размещения рекламы на сайтах о продажах недвижимости в интернете, будет гарантией оптимального и ожидаемого результата продажи недвижимости по реальной цене.

Найти варианты зарубежной недвижимости, приобрести себе квартиру, или дом у моря, по реальной цене, можно здесь: www.worldluxrealty.com

Недвижимость и цены

worldluxrealty.com

1.2. Виды стоимости недвижимости

Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость.

Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости является фактором, уравновешивающим спрос и предложение.

Меновая стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

В отдельных случаях меновая стоимость может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов или затрат на очистку земельного участка от загрязнения, превышающих стоимость этого имущества.

Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и затрат.

Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы:

- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

- стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке:

- купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду, внесению в уставные фонды предприятий и т.п.

Формами проявления стоимости в обмене выступают:

- рыночная;

- ликвидационная;

- залоговая;

- страховая;

- арендная.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

- платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на её проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатёжеспособности заёмщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

Величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Арендная стоимость оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В определённых случаях местные органы власти специально утверждают методику расчёта размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определённом варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользование объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены следующие:

- инвестиционная;

- балансовая;

- стоимость для целей налогообложения и другие.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчёт инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от её рыночной стоимости в результате разных оценок доходности, престижности, перспективности местоположения, наличия в собственности инвестора других объектов, повышающих стоимость оцениваемой недвижимости. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отражённая в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведённые переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведённых улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость является скорее бухгалтерским, чем оценочным термином. Она широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.

Устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определённые статьи баланса предприятий и организаций.

studfiles.net

Виды стоимости недвижимости

Важной составляющей в вопросе выгодных инвестиционных вложений в сферу недвижимости является не что иное, как ее стоимость на рынке. Существует как минимум две основные причины почему инвестору заранее стоит ознакомиться с этим вопросом и разобраться более детально какие виды стоимости недвижимости существуют.

Актуальность вопроса возрастает в том случае, если эта сфера инвестирования ему еще незнакома:

Первая причина: размер чистой прибыли, которую инвестор получит в будущем напрямую зависит от того какой размер капитала будет потрачен им на первоначальном этапе покупки этой самой недвижимости.
Вторая причина: нельзя просчитать эффективность планируемых капиталовложений в объект недвижимости, не учтя и не определив заранее все или хотя бы основные виды ее стоимости.

Содержание статьи

Понятие стоимости

Попробуем разобраться более детально, начав с общего понятия стоимости и основных факторов, которые могут влиять на ее размер и которые должен учитывать любой инвестор перед тем, как принимать решение о вложении средств в тот или иной объект недвижимости.

Если рассматривать современный рынок недвижимости, то провести успешную операцию или сделку невозможно без оценки объекта. На этапе проведения оценки недвижимости как раз и определяется ее стоимость, которая всегда находится в зависимости от ряда факторов.

Внимание! Стоимость недвижимости – это всегда величина «зависимая». На первый взгляд, абсолютно одинаковые объекты могут иметь различную стоимость, которая постоянно меняться во временных рамках и в различных условиях рынка.

Каковы же эти основные критерии или, иначе говоря, факторы стоимости недвижимости?

В инвестиционном анализе принято выделять 4 основных фактора, которые способны оказывать прямое влияние на размер стоимости:

Первый фактор – это спрос на рынке.
Второй фактор – это дефицит на определенный объект или вид недвижимости.
Третий фактор – это польза или, точнее сказать, ее полезность для инвестора.
Четвертый фактор – это отчуждаемость объектов недвижимости.

Каждый из выше перечисленных факторов является важной составляющей и требует более глубокого пояснения.

Спрос

Сложно себе представить, как например владелец магазина сможет получить максимум прибыли, если он выставил на полках своего магазина дорогой, но абсолютно не нужный покупателю товар. Проведя аналогию с рынком недвижимости можно с уверенностью сказать, что от наличия спроса зависит и ее стоимость. Чем выше покупательский спрос на тот объект недвижимости, в который был вложен инвестиционный капитал, тем выше будет ее стоимость на рынке.

Внимание! Рынок жилья обладает очень высоким потенциальным спросом, а это, в свою очередь, является неоспоримым аргументом того что инвестор, вложив в него деньги сможет получить «на выходе» довольно прибыльную инвестицию.

Дефицитность

Обратной стороной спроса можно назвать предложение. Чем больше существует предложений, тем меньше стоимость недвижимости.

Рассматривая это с точки зрения инвестора, следует помнить, что более выгодным для него являются следующие ситуации:

наличие дефицита на инвестиционный объект недвижимости – хороший способ получить максимум прибыли от нее;
наличие профицита – возможность выгодно сделать инвестицию, которая в будущем сможет принести ему высокий доход.

Внимание! Чтобы стать успешным инвестором в сфере недвижимости, необходимо всегда «держать руку на пульсе»: следить на постоянной основе за происходящими на рынке изменениями, спросом, дефицитом и принимать оперативные решения на основании этих данных.

Польза

Понятие полезности недвижимости, как фактора влияющего на размер ее стоимости, рассмотрим под двумя разными «углами»:

Если объект недвижимости представляет интерес для потенциального покупателя, т.к. удовлетворяет его основные потребности, то скорее всего его стоимость будет высока и говорить о небольшой сумме капитальный вложений уже не приходиться.
С другой стороны, если объект не несет пользы в текущем периоде – это абсолютно не означает, что его не стоит рассматривать как выгодный с точки зрения инвестирования. Со временем уровень полезности для покупателя и выгоды для инвестора может значительно возрасти. Такие объекты следует всегда рассматривать и анализировать в перспективе, а такие инвестиции относить к долгосрочным.

Совет! Наибольшую полезность (выгоду) для инвестора в сфере недвижимости имеет такой объект, как земля без наличия на ней ограничений для застроек.

Отчуждаемость

Понятие отчуждения объекта недвижимости – это понятие, четко регламентируемое Гражданским кодексом РФ и обозначающее возможность передачи имущественных прав от покупателя к покупателю. Для примера, как на практике стоимость может зависит от этого критерия: наличие у недвижимости факта принудительного отчуждения, вынесенного в судебном порядке, значительно снижает ее стоимость или даже уместным будет сказать – обесцениваем ее вовсе.

Виды стоимости

В инвестиционной деятельности на рынке жилья и недвижимости в целом принято выделять следующие виды стоимости объектов недвижимости:

рыночная стоимость или цена;
нерыночные виды стоимости.

Рыночная цена

Рыночная стоимость всегда тесно связана и зависит от конкурентной среды рынка и поэтому именно ее целесообразно рассматривать инвестору в первую очередь. Еще ее можно назвать – наиболее вероятной ценой объекта недвижимости.

Что характерно для рыночной стоимости и 3 момента о которых должен знать любой инвестор, планирующий инвестировать свой капитал в объекты недвижимости:

Для определения этого виды стоимости не следует принимать за 100% основу цены продаж аналогичных объектов недвижимости, сделки по которым уже были проведены ранее. Всегда проводите предварительный анализа, учитывая все характеристики конкретного объекта инвестирования (см. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости).
Без определения реальной рыночной стоимость становится невозможным проведение абсолютно равновесной и взаимовыгодной сделки будь то купля-продажа или инвестиция.
Она всегда выражается в денежной форме.

Совет! Инвесторам, для которых рынок недвижимости – это «новинка» при определении реальной рыночной стоимости объекта, лучше обращаться за помощью к независимым экспертам рынка (компаниям- оценщикам).

Нерыночные виды стоимости

В оценочной и инвестиционной деятельности наряду с рассмотренными выше определяют дополнительно еще следующие виды стоимости оценки недвижимости и ее объектов:

инвестиционная;
ликвидационная;
кадастровая;
страховая;
стоимость для налогообложения.

Остановимся более подробно на первых двух.

Инвестиционная стоимость применяется для определения и анализа инвестиционного проекта в целом, его эффективности и выгоды для владельца капитала. Чаще всего применяется, когда инвестор и владелец (собственник) объекта недвижимости – это разные люди.

Внимание! Если инвестиционная стоимость ниже рыночной, то это означает, что объект недвижимости и/или инвестиционный план выбран неверно.

Понятие ликвидационной стоимости полностью совпадает с рыночной ценой с одним единственным исключением: делается поправка на затраты, связанные с утилизацией (ликвидацией) данного объекта недвижимости. Пример, практической ситуации, показывающий отличие: принято решение о ликвидации предприятия в срок до 14 дней, за такой короткий срок очевидно не удастся продать недвижимость по рыночной цене, поэтому определяется ее ликвидационная стоимость, которая может быть значительно ниже.

tv-bis.ru

стоимость недвижимости - это... Что такое стоимость недвижимости?

стоимость недвижимости

2) Finances: home equity

3) Business: property value, real estate value, real property value

Универсальный русско-английский словарь. Академик.ру. 2011.

стоимость недвижимой собственности в текущих ценах
стоимость недвижимости за вычетом долгов

Смотреть что такое "стоимость недвижимости" в других словарях:

Стоимость недвижимости — затраты капитала (включая накладные и финансовые расходы) на землю, рабочую силу, материалы, необходимые для создания недвижимости, приносящей пользу. Стоимость недвижимости представляет собой: 1. Сумму денег, товара и услуг, на которые… … Ипотека. Словарь терминов
Стоимость недвижимости — это затраты капитала (включая накладные и финансовые расходы) на землю, рабочую силу, материалы, необходимые для создания недвижимости, приносящей пользу. Стоимость недвижимости представляет собой: 1. Сумму денег, товара и услуг, на которые… … Жилищная энциклопедия
Стоимость недвижимости — это: 1. Сумма денег, товаров или услуг, на которые недвижимость может быть обменена; 2. Нынешняя ценность будущих прав на доход или блага, даваемые недвижимостью. Формы стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью
Потребительная стоимость недвижимости — ценность недвижимости для определенного пользователя, основанная на полезности недвижимости для этого Пользователя. Полезность может основываться на ожидаемых благах, доходе или использовании повышения стоимости. Она зависит от специфических… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью
Стоимость при слиянии — (объединении) (merger value [США], marriage value [Великобритания]) 1) латентная стоимость, которая обнаруживается или обнаруживалась бы посредством слияния двух или более прав на недвижимость. Напр., два примыкающих друг к другу участка земли… … Экономико-математический словарь
Стоимость при слиянии — (объединении) (merger value [США], marriage value [Великобритания]) 1) латентная стоимость, которая обнаруживается или обнаруживалась бы посредством слияния двух или более прав на недвижимость. Напр., два примыкающих друг к другу участка земли… … Экономико-математический словарь
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ РЫНОЧНОГО ПОДХОДА — стоимость объекта недвижимости, определяемая на основе подхода сравнительного анализа продаж, и которая производится в следующем порядке: анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости,… … Большой бухгалтерский словарь
СТОИМОСТЬ НА ОСНОВЕ РЫНОЧНОГО ПОДХОДА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ — стоимость объекта недвижимости, определяемая на основе подхода сравнительного анализа продаж, и которая производится в следующем порядке: анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости,… … Большой экономический словарь
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА — стоимость, рассчитываемая путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (то есть требуемой инвесторами ставки дохода… … Большой бухгалтерский словарь
СТОИМОСТЬ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ — стоимость, рассчитываемая путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (то есть требуемой инвесторами ставки дохода… … Большой экономический словарь
стоимость жизненного цикла — 3.11 стоимость жизненного цикла Приведенная (дисконтированная) накопленная сумма всех затрат на специальную деятельность или единицу оборудования в течение жизненного цикла. [ИСО 15663 1] Источник: ГОСТ Р ИСО 26382 2011: Установки когенераторные … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

universal_ru_en.academic.ru