Тонкости составления договора найма жилья. Договор найма или найма квартиры
Договор найма квартиры - заключать или нет
Заключать или нет договор аренды квартиры (а если быть точным, то правильнее - договор найма) - это вопрос, который в равной степени важен как собственнику квартиры, так и съемщику жилья. Если хозяин и наниматель произвели друг на друга хорошее впечатление, то возникает соблазн просто ударить по рукам и положиться на слово друг друга, не заключая никаких договоров и не посвящая лишних людей в свои отношения. С другой стороны, всегда присутствует опасение, что другая сторона может данное слово нарушить.
Рассмотрим аспекты договорных отношений арендодателя и съёмщика с точки зрения буквы закона. Предельно лаконичная статья 674 ГК РФ гласит:
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Несмотря на лаконизм статьи, из неё вытекают исключительно важные следствия. Во-первых, это значит, что никакие устные договоренности не будут приняты во внимание судом, если у нанимателя и наймодателя возникнут разногласия. Все отношения должны быть закреплены письменно.
Во-вторых (и, может быть, в-главных) - данное положение является единственным требованием, которое предъявляет закон к форме договора. Это означает, что договор должен быть написан на бумаге и подписан сторонами - и не более. Следовательно, договор найма не нужно заверять у нотариуса (это можно сделать по желанию). Договор найма квартиры между гражданами (в отличие от аренды юридическими лицами) не нужно нигде регистрировать.
Эти замечания существенны, поскольку сплошь и рядом Вы можете увидеть предложения от "солидных агентств", которые, "тщательно оберегая интересы клиентов", "помогут заключить договор у нотариуса", а также "зарегистрировать" его. Подобная борьба за безопасность клиентов есть не что иное, как вздувание стоимости своих посреднических услуг - ведь за такие хлопоты агентству придётся заплатить. А как выглядит на практике, например, "регистрация"? Разумеется это не регистрация в органах Федеральной регистрационной службы. Просто агентство ставит на договоре свою печать и пишет "зарегистрировано" (имея в виду, что документ зарегистрирован в делах агентства). Это, с одной стороны, абсолютная правда:) А с другой - никаким официальным инстанциям факт подобной "регистрации" совершенно неинтересен, поскольку он не основан на законе.
Поэтому, просто имейте в виду, что главная роль посредников - это свести вместе людей, желающих сдать и снять квартиру и при обоюдном желании предложить им воспользоваться образцом договора для урегулирования взаимоотношений. Собственно, ничего сверх того от посредников не требуется. Это хорошо понимают опытные съёмщики, которые ищут экономию не в том, чтобы снять квартиру в Мытищах без посредников, а в том, чтобы найти посредников, работающих с разумной комиссией. Если же вам предлагают "большой комплекс услуг" при посредничестве в таком относительно простом деле - что ж, будьте готовы много заплатить за этот большой комплекс.
Но вернемся к началу обсуждения. Заключать или нет договор найма в принципе? Для начала отметим, что отсутствие договора найма никаким нарушением юридических норм не является. Единственное что - отсутствие письменного договора не позволит в случае чего отстоять свои интересы в суде.
Не стоит скрывать, что часть собственников квартир раздумывает над вопросом заключать договор или нет (склоняясь к тому, что лучше бы не заключать) по тем соображениям, чтобы не платить 13%-ный налог на доход от сдачи жилья. Они считают, что отсутствие договора позволит слукавить при уплате налогов, а наличие договора безусловно обяжет платить. На самом деле это не так.
Задекларировать свой доход и уплатить государству налог следует в любом случае. Неуплата налогов - это в обоих случаях личный риск арендодателя. Не следует думать, что отсутствие договора позволит сделать невинные глаза и сказать, что ничего не было. Если Вас возьмут в оборот, это не предотвратит санкции налоговиков - они найдут свидетелей и своё докажут. В то же время, наличие договора, который, как мы уже установили, нигде регистрировать не нужно, не накладывает само по себе никаких обязательств.
Более неприятными для хозяев квартир могут оказаться юридические аспекты, вытекающие из действующего законодательства. Можно констатировать, что что наймодатель по договору коммерческого найма жилого помещения менее защищен, чем съёмщик.
Например, расторжение договора по инициативе нанимателя возможна по его личному желанию - главное, предупредить об этом хозяина квартиры за 3 месяца. Хозяин же не может расторгнуть договор по своему желанию, это делается только в судебном порядке и при наличии к тому оснований.
Во-вторых, если наниматель не хочет аккуратно платить, то он может безнаказанно это делать на протяжении срока до 6 месяцев и лишь после этого хозяин квартиры имеет право обращаться в суд. Но и суд не разрешит ситуацию мгновенно в пользу хозяина - он будет исследовать причины образовавшейся задолжности и если посчитает их уважительными, то договор не расторгается, а съемщику будет дан срок для "исправления" ситуации.
В-третьих, при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.
В-четвертых, съёмщик получает преимущественное право найма этого же помещения на следующий срок. Это означает, что не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю перезаключить договор, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Но если в течение года со дня истечения срока договора владелец квартиры заключит новый договор найма с другим человеком, то прежний наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (ст. 684 ГК РФ).
В-пятых, согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В переводе это значит, что если у собственника внезапно так сложились жизненные обстоятельства, что ему необходимо срочно продать квартиру, то реально это сделать ему будет очень сложно (или продавать придётся с огромным дисконтом). Ведь мало кто из потенциальных покупателей имеет желание купить квартиру "с жильцами", обремененную всеми вышеперечисленными правами этих жильцов.
В-шестых... Впрочем, перечислять можно долго. Такое впечатление, что закон писал человек, сам живущий в съёмной квартире и озабоченный, главным образом, правами съёмщиков:) В результате, может сложиться ситуация, когда собственнику квартиры будет представляться более выгодным сдавать площадь без заключения договора. Это иногда вызывает подозрения у новичка в деле съёма жилплощади, но следует признать, что у хозяина есть для этого и по-человечески понятные основания, не обязательно связанные с коварным намерением как-то ущемить нанимателя в будущем. С другой стороны, опытный наниматель, знакомый с юридическими тонкостями, может "нажимать" на хозяина с целью заключения договора, чтобы извлечь для себя максимум пользы в сложившейся ситуации.
Поэтому, как мы уже отмечали не раз, идея сдать квартиру без посредников, в действительности, не сулит хозяину существенной выгоды. Присутствие третьего лица, посредника, при выработке условий соглашения о проживании на самом деле выгодно обоим - и хозяину и съёмщику. Особенно, если стороны приняли решение не заключать письменный договор. В этом случае, внесудебные споры между собой обычно разрешаются ссылкой на свидетельство третьего лица, которое при том присутствовало. А в случае заключения договора посредник в состоянии предложить сторонам такие юридические формулировки, которые помогут в значительной степени учесть интересы обоих.
Тонкости составления договора найма жилья
Источник фотографииПравильно составленный договор, регулирующий отношения между нанимателем и хозяином жилья, поможет избежать конфликтов и сбережёт ваши нервы.
Как собственники жилья, так и наниматели далеко не всегда внимательно относятся к составлению соглашения относительно найма. Отсюда сложности, возникающие в случае появления той или иной конфликтной ситуации. От конфликтов не застрахован никто. А значит, следует самым тщательным образом прописать в договоре все возможные пути их решения.
Наём или аренда: правильный выбор термина
Как утверждает Гражданский кодекс Российской Федерации, слово «наём» должно использоваться в случае, когда вы снимаете именно жильё. Если же наниматель планирует пользоваться коммерческим помещением, то это уже называется «аренда». Вопрос выбора термина очень важен: ведь юридическая некорректность может сослужить вам плохую службу.
Договор найма квартиры необязательно регистрировать. Вы имеете право просто составить письменное соглашение. Чтобы не перегружать вас сейчас специальными терминами и нюансами, отошлём читателей к главе 35 Гражданского кодекса РФ. В ней вы найдёте права и обязанности обеих сторон, узнаете, в каком порядке следует заключать и расторгать подобные соглашения. Расскажем лишь о самом важном.
Основная обязанность собственника жилплощади – предоставить пригодное для проживания помещение. Основная обязанность нанимателя – использовать жилплощадь исключительно для проживания и вовремя оплачивать её. Во многих случаях в договоре прописываются обязательства нанимателя ежемесячно платить за коммунальные услуги.
Правильный шаг – внести в договор всех лиц, которые будут проживать в помещении.
Обязательно составьте акт приёма-передачи жилплощади. В этом документе должны быть указаны все подробности: какое имущество собственник оставляет в квартире (мебель, бытовую технику и т. д.), в каком состоянии находится это имущество, а также стоимость каждого предмета.
Наконец, обязательно должна присутствовать расписка о получении денег, которые наниматель уплатил собственнику.
Кроме того, чтобы избежать конфликтов относительно имущества, большинство собственников сегодня старается взять у нанимателей определённую сумму, которая выступает неким гарантом сохранности имущества. Это называется страховым депозитом. Денежный залог хранится у хозяина помещения до истечения срока найма. Сумма может определяться собственником. Обычно она равняется месячной арендной плате. Все эти моменты тоже следует указать в тексте договора.
Лучше нанимать на меньший срок
Максимальный срок найма, предусмотренный законодательством, – пять лет. Если вы не прописали в договоре срок, он автоматически считается равным пяти годам. На протяжении всего действия договора собственник не может корректировать его условия, поэтому именно в интересах собственника позаботиться о точном указании срока.
Это значит, что если до истечения пяти лет собственник решит расстаться с прежними нанимателями и найдёт новых, то обиженные наниматели имеют право обратиться в суд, и закон будет на их стороне.
Досрочное расторжение договора собственник тоже не может себе позволить. Можно лишь подать иск в суд, если у собственника есть к тому веские причины: например, если он обнаружит, что наниматели портят его жилплощадь, используют её не по назначению, или если наниматель не оплачивает своё проживание более шести месяцев.
Что касается нанимателя, то он может съехать с квартиры ранее, чем указано в договоре, если предупредит об этом собственника за три месяца.
Чтобы ни у вас, ни у второй стороны не возникло подобных разночтений, лучше все эти нюансы подробно прописать в договоре. Особое внимание уделите условиям, при которых возможно досрочное расторжение заключённого договора.
Стоит отметить, что сегодня большинство соглашений заключается на срок 11 месяцев. По истечении этого периода, если обе стороны довольны сотрудничеством, договор продлевается.
Особенности найма комнаты
Собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдать её, не спрашивая согласия соседей. В договоре следует указать, на каких условиях наниматель будет пользоваться общей кухней, санузлом и прихожей. Возможно, в данной квартире принято убирать места общего пользования по определённым дням или пользоваться ванной, к примеру, не более 20 минут.
Пользоваться ли услугами нотариуса при заключении договора? Вообще-то, если внимательно изучить 35 статью Гражданского кодекса и уделить внимание всем упомянутым моментам, вполне можно обойтись и без нотариуса. Большинство так и поступает. Главное, чтобы вы были уверены, что вас не обманут. Если хотите получить дополнительные гарантии – стоит прибегнуть к нотариальному заверению.
news.ners.ru
Права квартиросъёмщика по договору найма жилого помещения
Во всём мире сдача квартиры в аренду для проживания в ней третьих лиц это наиболее распространенный вид для получения прав на пользование жилой недвижимостью. В России наиболее популярным вариантом является получение постоянных прав на квартиру, однако не менее 25% жилого фонда в городах нашей страны сдается в аренду квартиросъемщикам. В данной статье разберёмся с правами квартиросъёмщиками по договору найма жилого помещения
Когда человек проживает в отдельной квартире или доме, то он, как владелец объекта недвижимости после его покупки является одной из сторон правовых отношений с государством. Это обязательный факт, так как каждый человек и гражданин в своей деятельности потребляет государственные ресурсы, это и земля, и газ, электричество.
Квартиросъемщик, заключая договор о съеме квартиры, также становится потребителем ресурсов. Как и собственник квартиры, квартиросъемщик должен поддерживать жилую площадь в надлежащем виде для качественного проживания, не нарушать права других жильцов дома.
Если данные обязанности нарушаются, то жилищные компании могут наложить на нарушителя административный штраф.
Разделы статьи:
Понятие сдачи квартиры в аренду
Надо отметить, что к квартиросъемщикам по закону относится и те владельцы квартир, которыми они владеют по договору социального найма с государством.
Поэтому права и обязанности квартирантов могут достаточно сильно различаться. Например, съем квартиры у частного владельца регулируется гражданским кодексом нашей страны.
А если человек владеет квартирой по договору социального найма, главным собственником недвижимости является государство, и здесь регулирование идёт через жилищный кодекс России.
Собственник квартиры
По факту заключения договора найма с квартиросъемщиком временно передаёт ему право владения квартиры.
И арендатор в этом случае наделяется и обязанностями владельца квартиры по отношению к объекту арендуемой недвижимости.
В соответствии с гражданским кодексом России, а именно со статьей 681, на время сдачи квартиры в найм арендатору, владелец квартиры в этот период может только участвовать в капитальном ремонте квартиры, уходе за придомовой территорией, в ремонте подъезда, и участвовать в выборах по месту прописки.
То есть, права, и обязанности наймодателя четко прописаны, и это становится своего рода гарантией для квартиросъёмщика, что его могут незамедлительно выселить, или применить к нему другие санкции.
Важно, что наймодатель не может в одностороннем порядке изменить стоимость ежемесячного платежа за квартиру, это может быть сделано только с согласия квартиросъёмщика и с обоснованием причины.
При этом договор о съеме квартиры, может быть, расторгнут, если арендатор нарушил правила эксплуатации квартиры, нарушил общественный порядок, или не вовремя вносит платежи за аренду.
В иных случаях расторжение досрочно договора может происходить в судебном порядке. Владелец квартиры может посещать свою недвижимость по договорённости с арендатором, чтобы проверить состояние квартиры и имущества в ней.
Договор найма
Важно учитывать, что все моменты правоотношений между наймодателем и арендатором квартиры могут быть обсуждены, только если был официально заключенный договор.
Такой договор можно составить, прибегнув к помощи сотрудников агентства недвижимости, юристов. Также такой договор может быть составлен самостоятельно и обязательно в двух экземплярах для наймодателя и нанимателя.
Более подробно узнать, как правильно составить договор о сдаче в аренду квартиры можно в гражданском кодексе России, а именно в 671 статье. Пункты для договора о съеме квартиры вы можете составить самостоятельно или скопировать уже существующие пункты.
К обязательным пунктам и к обязательной информации, которая должна содержаться в договоре относится:
- данные паспорта обеих сторон сделки аренды;
- информация о документах подтверждающих право собственности на квартиру;
- на какой срок заключается договор аренды;
- указать в договоре, возможно ли в дальнейшем заселение в квартиру к арендатору третьих лиц, которые не являются членами его семьи.
Каждый из сторон может включить договор и другие пункты, которые они считают для себя наиболее важными. Например, кто из сторон несет ответственность при затоплении соседей.
Также в договоре можно прописать и такой вариант, что квартира предоставляется во временное пользование, и в сумме платежей будет учитываться выполнение квартиросъемщиками ремонта жилой площади.
Договор о съеме квартиры часто составляется и к нему прикладывается опись той мебели, которая есть в квартире на момент сдачи арендатору, в каком состоянии находится техника и сама квартира. В интернете есть много вариантов акта приема-передачи жилья при аренде.
Договор аренды нужно собственноручно подписать двум сторонам сделки съема квартиры, при этом подписать договор может и доверенное лицо, если есть нотариально заверенная доверенность на работу с операциями с недвижимостью.
Права и обязанности квартирантов
Права и обязанности квартиранта зависит от того, какую квартиру он снимает приватизированную или неприватизированную.
Официально сдать в аренду квартиру, которая не приватизирована очень сложно. Потому что такая недвижимость по факту принадлежит государству, и производить поиск арендатора на такую квартиру нельзя.
Потому что в дальнейшем, при разбирательствах договор о найме по отношению к такой квартире будет недействительным для суда при решении спорных вопросов.
Только собственник приватизированной квартиры, то есть ее официальный владелец, может сдавать свое жилье в аренду.
В этом случае требования к использованию квартиры переходит квартирантам после заключения договора о съеме жилья. Договор должен быть заключён именно в письменном виде и для каждой из сторон должен быть свой экземпляр.
С того момента, как был подписан договор о сдаче в аренду квартиры, квартиросъёмщику присоединяются все те задачи, которые ранее выполнял постоянный владелец жилплощади, только если иные условия не упомянуты в договоре.
К таким обязанностям относится оплата коммунальных услуг, поддерживать квартиру, которую квартирант снял, в хорошем состоянии, проводить текущий ремонт.
Важно своевременно оплачивать счета за электроэнергию, телефонные переговоры, и своевременно делать текущий ремонт квартиры.
Если квартиросъемщиком каким-то образом был нанесен ущерб другим людям, он должен сам уплатить убытки. У квартиранта есть права поселить с собой своих членов семьи. Если квартирант нарушает порядок или закон, то ответственность перед правоохранительными органами он несет самостоятельно.
Наниматель жилой площади обязуется использовать съемную квартиру только по назначению, нельзя передавать квартиру в субаренду, использовать квартиру как офис или как домашнее производство.
Квартиросъемщик должен использовать недвижимость только для проживания в ней. И по истечении срока договора найма квартирант обязан выехать с жилплощади.
Квартирант или арендатор может пользоваться квартирой и имуществом, которое там есть в течение всего срока найма.
Чтобы у арендатора и собственника квартиры не возникло потом претензий друг к другу по качеству и количеству имущества, нужно составить опись имущества, оставляемого в квартире и его состояния.
Квартирант может вселить в съемную квартиру своего мужа или жену, несовершеннолетних детей, однако здесь тоже лучше договориться с наймодателем. Заселить же в квартиру других третьих лиц можно только с согласия собственника квартиры.
Если у квартиры поменялся собственник
Если квартира стала объектом продажи, дарения или по наследству перешла во владение другому лицу, то часто это становится причиной досрочного прекращения сдачи квартиры в аренду и выселения квартирантов.
Права квартиросъемщика включает в себя то, что он может продолжать жить в квартире, даже если у неё сменился владелец, до конца срока действия договора.
Это право квартиросъемщик к новому собственнику жилья будет сложно оспорить, даже в суде. Если договор найма, официально не расторгнут досрочно, то квартирант сохраняет все свои права.
Как мы видим, именно договор о найме квартиры при решении любых спорных вопросов между наймодателем и нанимателем будет основанием для выхода из сложной ситуации.
Чтобы в дальнейшем возникало меньше спорных вопросов, эксперты рынка недвижимости советуют при составлении договора и учёта в нём всех нужных вам пунктов обратиться к помощи юристов или риэлторов.
Похожие статьи:
У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами
prodatkvartiry.ru
