Зачем Вам эксклюзивный договор с агентством недвижимости? Договор с агентством недвижимости
Сделка от и до: Договор с агентством недвижимости
Источник фотографииИтак, агентство недвижимости, с которым вы предполагаете начать сотрудничество, выбрано. С учетом всех рекомендаций, уже опубликованных в нашей газете. Предстоит следующий этап – заключение договора с риэлторской компанией.
О том, какие пункты должен содержать договор с агентством, на что следует обратить особое внимание при его подготовке и согласовании содержания до момента подписания рассказывает Михаил Барсуков, начальник юридического управления «ГИПОРТ.РУ»:
- Правоотношения клиента и риэлтора на практике регулируются договором возмездного оказания услуг.
Основными целями заключения договоров с риэлторами на оказание услуг по совершению сделок с объектами недвижимости являются:
- закрепление правоотношений по поиску, осмотру объектов недвижимости,
- согласование условий и подготовка договора отчуждения недвижимости,
- оформление документов по приему-передаче правоустанавливающих документов.
Содержание договора на оказание риэлторских услуг зависит в основном от характера услуг, которые требуется оказать клиенту.
На практике данные договоры в основном заключаются в простой письменной форме (в виде договоров на оказание информационных услуг, договоров агентирования (агентский договор), реже договоров комиссии и др.). И содержат следующие разделы: преамбулу, предмет договора, стоимость договора и порядок оплаты, права и обязанности сторон, ответственность сторон, срок договора, прочие условия.
Могут быть и другие разделы, которые встречаются реже.
Преамбула договора.
Кто подписывает.
В Преамбуле договора обязательно должно быть прописано, кто (фамилия, имя, отчество, должность) и на каких основаниях со стороны агентства его подписывает.
Важно! Перед подписанием клиенту следует убедиться, есть ли полномочия на подписание договора у конкретного лица на данный момент - запросить и ознакомиться с уставом и/или доверенностью.
Следует помнить, что правом заключать договоры на основании устава без доверенности обладают руководители организаций.
Другие лица: заместители руководителя, а также руководители филиалов, представительств, подразделений, должны действовать на основании надлежаще оформленной и заверенной доверенности.
В доверенности должна присутствовать подпись руководителя и печать фирмы, указан срок, на который она выдана, и объем полномочий данного лица.
Важно! При подписании договора лицом, не имеющим соответствующих полномочий, возникает риск признания договора недействительным.
Кто исполняет.
Если иное не предусмотрено договором, исполнитель (лицо, подписавшее договор) обязан оказать услуги лично.
Клиенту надо знать о том, кто конкретно будет оказывать ему данный вид услуг, поскольку ему предстоит нотариально оформлять доверенность на исполнителя (риэлтора).
Доверенность.
Если в доверенности клиент не предусмотрит для риэлтора права передоверия, то это означает, что все юридически значимые действия будет лично исполнять лицо, на которое оформлена доверенность. Особое внимание необходимо обратить на перечень полномочий (действий), который вправе будет осуществлять риэлтор, в том числе на право получения денежных средств за продаваемый объект недвижимости.
Предмет договора.
Здесь должна быть четко и однозначно изложена формулировка предмета сделки, т.е. общие обязанности риэлтора и клиента (заказчика), то есть, перечислены основные действия, которые обязан произвести агент или агентство, и прописано, что клиент должен оплатить данные услуги.
Из этого пункта должно быть понятно, какие конкретно услуги предоставляются клиенту. Наиболее часто содержание предмета договора выражается в форме предоставления информационных услуг риэлтором, реже - в форме осуществления конкретных действий. От полноты и правильности изложения содержания данного раздела зависят дальнейшие возможности клиента по защите своих прав, в том числе в судебном порядке.
В данном разделе должен быть подробно описан объект продажи (покупки) и его основные параметры. Возможно, клиент желает приобрести квартиру на определенном этаже, в конкретном районе города. И это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае любое жилое помещение, которое предложит риэлтор своему клиенту, будет считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг.
Важно! Клиенту необходимо помнить, что в подавляющем большинстве случаев первичная информация по поиску объектов недвижимости, потенциальных покупателей извлекается из открытых источников информации, и риэлтор по закону не несет ответственности за ее достоверность.
В крупных риэлторских компаниях, занимающих устойчивое положение на рынке недвижимости, в последние годы появились так называемые эксклюзивные договоры. При их подготовке клиенты имеют реальную возможность внести свои условия в текст договора. Но эксклюзивный договор является пока исключением, а не правилом.
Стоимость договора и порядок оплаты.
В каждой риэлторской фирме действуют свои правила (размер и порядок) оплаты. Стоимость услуг агентства недвижимости устанавливается либо в виде процента от стоимости недвижимого имущества (стоимости сделки), либо в твердой фиксированной сумме.
Как правило, договором предусматривается предоплата за оказываемые услуги. Данная предоплата может быть закреплена как в виде аванса, так и в виде задатка.
Важно! Клиенту необходимо знать, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиента (заказчика), услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, клиент (заказчик) возмещает исполнителю (риэлтору) фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Права и обязанности сторон.
Здесь закрепляются права и обязанности, как заказчика (клиента), так и исполнителя (риэлтора).
Обязанности клиента.
Как правило, в обязанности клиента включаются предоставление требуемых документов для совершения сделки, оплата предоставляемых услуг и участие в отдельных юридически значимых действиях (таких как нотариальное оформление доверенности, участие в показах, присутствие в регистрирующих органах и т.д.).
Обязанности исполнителя.
Что касается обязанностей риэлтора (исполнителя), то здесь клиенту следует обратить особое внимание на то, чтобы его действия были четко прописаны, а не сформулированы в общем виде. Например, осуществить поиск объектов недвижимости, в соответствии с заявкой клиента, в определенном количестве; провести столько-то показов; если покупка идет одновременно с продажей – то осуществлять поиск покупателя.
Сроки проведения показов на практике устно согласовываются с клиентом.
Что касается количества показов, то оно чаще всего ограничено. В договоре может быть зафиксировано суммарное количество показов за все время действия договора или вообще не зафиксировано.
Для клиента важно чтобы в обязанностях риэлтора были сформулированы конкретные действия по проверке «юридической чистоты» сделки (квартиры), т.е., что конкретно необходимо проверять, а именно:
1. Не наложен ли арест на объект? Или, может быть, существуют другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает?
2. Является ли лицо, продающее, сдающее данную квартиру, правомочным на совершение данной сделки?
3. Есть ли другие права третьих лиц в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает?
4. Не проводились ли в жилом помещении несогласованные (самовольные) переустройство и перепланировка?
Возлагаются обязанности и на клиента. Покупатель обычно обязан предоставить исходные документы для совершения предстоящей сделки, в согласованное время прибыть на показ или представить объект для показа, заполнить соответствующий акт в установленной форме с внесением своих замечаний по данному показу, а также обязанность исполнения ряда других действий, о которых говорилось выше.
Невнесение клиентом замечаний в акт или в другой документ, оформляемый по результатам показа, лишает его письменного доказательства в возможном споре о соответствии показанного объекта заявленным им требованиям.
Важно! Передача документов должна осуществляться посредством оформления соответствующей расписки или описи по передаче документов.
Очень часто договор на оказание риэлторских услуг содержит условия, согласно которым клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием аналогичной услуги. Более того, в некоторых случаях в текст договора включают условия, по которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем.
Материальный ущерб в данном случае может выражаться в упущенной выгоде, то есть недобросовестного клиента обязуют выплатить то вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу.
Ответственность сторон.
Здесь чаще прописывается ответственность клиента за внесение денежных средств – аванса и окончательной оплаты – в виде штрафных санкций.
А ответственность риэлтора формулируется в виде общей фразы – «в соответствии с действующим законодательством». Такая формулировка не дает клиенту четкого представления об ответственности агентства (в силу отсутствия полного представления о ее видах), которая должна включать меры за невыполнение тех или иных обязательств, а также за несоблюдение сроков их исполнения.
Согласно статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В договоре можно закрепить как одну из мер, так и их совокупность
Срок действия и порядок расторжения договора.
Договор оказания риэлторских услуг является срочным - заключается на определенный срок. Клиенту важно чтобы срок исполнения риэлтором своих обязанностей был отражен в договоре. На практике все складывается по-другому:
- либо данный срок не указывается вообще,
- либо он не оговорен конкретной календарной датой, а зависит от наступления какого-либо события. Например, «фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее трех месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента».
Важно! Если клиент твердо нацелен на совершение сделки, то конкретный срок должен быть отражен.
Существует и другой «тонкий момент». В случае истечения срока действия договора, дальнейшие действия сторон, как правило, не описываются. И может сложиться такая ситуация, когда клиент внес аванс, сдал документы риэлтору, а должную услугу по договору не получил (требуемый объект недвижимости ему не нашли). И неясно, как ему поступить в данном случае, ведь в договоре не прописано, что аванс ему возвращается, не указан порядок возвращения сданных документов.
Сроком исполнения обязательства по договору является дата документа, подтверждающего принятие услуги клиентом, т.е. дата приемо-сдаточного документа.
Важно! Отсутствие конкретного срока исполнения обязательств по договору усложняет правоотношения сторон, создает неопределенность в применении взаимных санкций за нарушение договорных обязательств:
- при определении конечного срока предоставления услуг риэлтором,
- уплате штрафов и пеней за не выполнение обязательств в срок,
- ведет к труднодоказуемости обстоятельств вины риэлтора в нарушении этих сроков.
И еще.
При согласовании текста договора клиенту также необходимо знать:
- договор на оказание риэлторских услуг не может содержать более дискриминационные условия, чем обычно содержат в себе договоры такого рода. Прямой запрет на это можно проследить из анализа нормы ст. 428 ГК РФ.
Все условия договора можно подразделить на существенные и несущественные. Существенным условием договора является то, соглашение по которому между сторонами достигнуто, оно содержится в тексте договора и позволяет считать такой договор заключенным. Все остальные условия могут и не включаться в текст договора на оказание риэлторских услуг, но они будут соблюдены сторонами, исходя из обычаев делового оборота.
До подписания договора у клиента должна быть полная ясность по его содержанию, что не всегда возможно при отсутствии соответствующих теоретических знаний и практического опыта. Поэтому, прежде чем подписывать договор, клиенту желательно проконсультироваться у независимого юриста, специализирующего по недвижимости, чтобы избежать в будущем негативных последствий, в том числе финансовых потерь, обусловленных включением или не включением в текст договора определенных условий.
Подготовила Наталья Сергеева
Фото: buyinbg.com
news.ners.ru
Договор с агентством недвижимости
Источник фотографииСамое важное изобретение в истории человечества – письменный договор. Он позволяет людям изложить на бумаге все причины, по которым они не доверяют друг другу. Неизвестный острослов
В прошлом номере мы рассказали об основных этапах сделки при покупке-продаже квартиры. И, если вы все же решились передоверить хлопоты агентству недвижимости, нужно будет подписать с ним договор.
Зачем?
Немецкая пословица утверждает: «Предварительная договоренность избавляет от попреков в дальнейшем». Действительно, стоит обо всем договориться до начала работы. Дина Мартынова, специалист по недвижимости АН «Вариант Плюс» помнит сделку, в которой ей попался очень дотошный клиент: во все вникал, задавал каверзные вопросы. «Ведь он чего добивался? - говорит Дина Васильевна. - Он хотел четкости в работе. Он сам заключает договоры, и поэтому очень внимательно к ним относится. Мы с ним разбирали каждый пункт, все отрегулировали вначале, и потом сделка прошла как по маслу. Вообще с грамотным и клиентами приятно работать, потому что от них многому можно научиться».
Некоторые клиенты пытаются «разбрасывать» квартиру по разным агентствам недвижимости, Риэлторы утверждают, что подобные «гонки» невыгодны в первую очередь самому клиенту. Он думает, что, устроив соревнование между риэлторами и обещав заплатить только тому, кто найдет покупателя, повысит их заинтересованность в результате и заставит работать активнее. «На самом деле, - объясняет менеджер АН «Модус» Елена Неборачко, - для того чтобы продать квартиру и получить комиссию, агенты начинают давить на продавца и вынуждать его снизить цену. А покупатели, естественно, откликнутся на предложение с самой низкой ценой». Поэтому уважающие себя специалисты от подобных предложений отказываются. И, если клиент проговорится, что заключил какой-то договор с другой фирмой, но там ему не нравится, как работают, просят сначала закончить отношения с прежним агентством. А потом - готовы оказать услугу строго по договору.
В большинстве случаев клиенту предложат заключить «эксклюзивный» договор. Он подразумевает, что агентство приобретает монопольные права на продажу данного объекта, а его владелец берет на себя обязательства не заключать соглашений с другими риэлторскими организациями и не пытаться продавать (покупать) жилье самостоятельно.
Опасно ли это?
В достойном агентстве недвижимости о своей репутации и, следовательно, о защите интересов клиента, заботятся. Поэтому договоры предлагают ясные и понятные любому человеку (даже без высшего юридического образования), условия договора выполняют четко, деньги за свои услуги берут только после выполнения всех обязанностей (после вселения в квартиру покупателя, после получения денег продавцом). А, на всякий случай, еще и страхуют профессиональную ответственность своих работников.
Тем не менее, поговорка «доверяй, но проверяй» свою актуальность за сотни лет не утратила. Поэтому еще до заключения договора об оказании риэлтерских услуг нужно выполнить несколько действий:
- ознакомиться с перечнем услуг и их стоимостью. Когда вы понимаете, что для вас сделают, и сколько это будет стоить, вам проще принять решение о том, станете ли вы клиентом именно этого агентства.
- внимательно прочитать договор. Важно понимать: во-первых, слово «договор» произошло от слова «договариваться», во-вторых, договариваться должны именно с вами. Ставя свою подпись в договоре, вы тем самым констатируете свое согласие с условиями договора. Именно поэтому, если вам что-то непонятно, либо какое-то условие не устраивает, договор подписывать не следует. Попросите проект договора и проконсультируйтесь с юристом. В том случае, если агентство не идет Вам навстречу: отказывается внести изменения в договор, либо отказывается предоставить вам договор для обсуждения его условий с юристом – стоит задуматься о поиске другого агентства.
Что должен содержать договор?
Образцы договоров разных агентств могут значительно отличаться, однако основные положения в них должны присутствовать:
В проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» (Статья 8. Обязательные требования к договору на оказание риэлторской услуги) указано, что договор на оказание риэлторской услуги является договором возмездного оказания услуг и заключается в простой письменной форме.
Договор на оказание услуги должен содержать следующие пункты:
- стороны договора;- предмет договора;- права и обязанности сторон;- размер или порядок определения денежного вознаграждения риэлтора за оказание услуги;- порядок оплаты вознаграждения; - срок действия договора; - условия его расторжения;- ответственность сторон;- порядок отчетности риэлтора перед потребителем о ходе оказания услуги;- перечень переданных риэлтору документов на момент подписания договора;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности риэлтора в соответствии с настоящим Федеральным законом;- наименование саморегулируемой организации риэлторов, членом которой является риэлтор, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты риэлторской деятельности, которые будут применяться при оказании услуги;- порядок разрешения споров;- юридические адреса и реквизиты сторон.
Договор на оказание риэлторских услуг потребителю по продаже принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества должен содержать порядок определения продажной цены этого имущества, описание его характеристик и адресные данные, позволяющие однозначно его идентифицировать.
Договор на оказание риэлторских услуг потребителям в отношении какого-либо недвижимого имущества должен содержать точное указание на него, а также описание этого недвижимого имущества.
Подробно о том, как читать договор, на что обращать внимание, «Полезная площадь писала не раз (http://www.ppl.nnov.ru/content/634, http://www.ppl.nnov.ru/content/646). Однако на некоторые нюансы обратим внимание еще раз.
Шапка
В «шапке» договора обязательно должно быть прописано, кто и на каких условиях его подписывает. Помимо Ф.И.О. представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ИНН, адрес и т. д.).
Предмет договора
В договоре с риэлторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация. Указывать в договоре весь перечень услуг, которые агентство способно вам предоставить, может, и не имеет смысла (максимальный набор включает полное сопровождение сделки, начиная с анализа вашей ситуации и ваших пожеланий при начале работы и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачей квартиры от продавца покупателю, и может занимать страницы три). Однако сам объект продажи (покупки) и его основные параметры должны быть в данном разделе подробно описан. Если вы желаете приобрести двухкомнатную «хрущевку» в кирпичном доме в центре Сормова, это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае любое жилое помещение, которое предложит риэлтор, будет считаться надлежащим исполнением договора. Важное замечание: в «предмете договора» обязательно должна присутствовать формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риэлторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности, а не ее результат.
Порядок оплаты вознаграждения агентства
В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры. Есть агентства, которые скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг вычтут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить повышенное вознаграждение с обеих сторон. Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые – за предложение и показ нескольких объектов.
Срок действия договора
В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.
Стоимость недвижимости
При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.
Ответственность агентства недвижимости
Она часто формулируется общим словами – «в соответствии с действующим законодательством», что не дает обычному человеку четкого представления об ответственности агентства.
Юристы рекомендуют детально прописывать в договоре ответственность риэлтора (агентства) за «срыв» сделки из-за неправильно оформленных документов и/или за последующие претензии третьих лиц по поводу этой сделки к клиенту. Она может выражаться в виде неустойки, залога, удержания имущества должника, банковской гарантии и других способов, предусмотренными законом или договором.
Ответственность клиента
Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре. Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения. В некоторых случаях в текст договора включают условия, по которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. В данном случае недобросовестного клиента обязуют выплатить то вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу.
Условия расторжения договора
В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).
Реквизиты сторон
В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).
Перечень переданных риэлтору документов на момент подписания договора
Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы, следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность агентства в случае повреждения или утраты документов.
При подготовке материала использован архив еженедельника «Полезная площадь»
Фото: rmnt.ru
news.ners.ru
Зачем заключать договор с агентством недвижимости?
Вопрос:Хочу продать свою квартиру. Обращалась в ряд агентств, предлагают заключить договор. Зачем заключать договор с агентством недвижимости?
Ответ: Начиная сотрудничество с риэлтором, многие продавцы недвижимости стараются избежать заключения договора. Почему?
Подумайте, что лично Вас смущает в подписании договора с агентством недвижимости. Возможно, Вы не доверяете агентству недвижимости, либо не доверяете риэлтору, либо у Вас был негативный опыт, либо боитесь обязательств, либо не до конца верите в успешность сделки, либо просто не любите подписывать договора...
Мы понимаем Ваши опасения. Но давайте разберемся, зачем нужен договор, и почему его подписание необходимо в первую очередь Вам.
Во-первых, когда Вы приобретаете любую услугу, товар (например, страхование авто, телевизор, мягкую мебель и т.д.), Вы хотите получить бумагу, подтверждающую тот факт, что сделка была совершена (чек, гарантийный талон, договор и т.д.). Вы не выбрасываете этот документ, а храните его некоторое время. Зачем? Наверное, для того, чтобы в случае, если эта услуга или товар Вас не будут устраивать, Вы могли предъявить требования к продавцу данной услуги или данного товара.
Продажа квартиры – крупная финансовая операция в вашей жизни! Начиная сотрудничество с агентством недвижимости, Вы предоставляете ему право заниматься вопросами продажи вашей недвижимости. Вы соблюдали осторожность при покупке услуг/товара, которые в денежном плане несоизмеримо малы по сравнению с договорами, касающимися купли-продажи недвижимости. И неужели Вы довольствуетесь устными договоренностями с риэлторами? Договоры, заключаемые с агентством недвижимости, необходимы для Вашей защиты. Устные договоренности – плохие аргументы и доказательства, письменные – неоспоримые. Вы ведь не хотите рисковать в деле решения жилищных вопросов, не так ли? Тогда стремитесь к тому, чтобы все ключевые моменты процесса сделки с недвижимостью были задокументированы.
Во-вторых, риэлтор не сможет полноценно работать с Вашим объектом, пока Вы не дадите на это письменное согласие, одобрение. Вам нужно придать юридическую силу соглашению с риэлтором. Договор необходим, чтобы внести данные о продаже Вашей собственности в прайс-лист, который просматривает большое количество агентов. Также договор необходим Вам, т.к. пока нет договора, риэлтор ничего не обязан для Вас делать. Договор является документом, подтверждающим факт сотрудничества, и придает законность соглашений между риэлтором и клиентом.
В-третьих, наличие договора дает риэлтору некоторые гарантии и создает стимулы. Без договора большинство риэлторов будут лишь изображать деятельность, а по-настоящему они будут заниматься теми объектами, по которым заключены договоры. Только при наличии договора риэлтор обеспечит продаваемому объекту широкую рекламу, тщательным образом отнесется к подготовке документов, оценке стоимости недвижимости, проверке юридической чистоты квартиры и т.д. Без договора работают только агенты-неудачники, либо те риэлторы, которые сильно доверяют своим клиентам. Некоторые продавцы совершают ошибку, предоставляя возможность найти покупателя и провести сделку нескольким риэлторам.
Если Вы сотрудничаете с несколькими риэлторами одновременно: риэлторы будут изображать работу. Активно искать покупателя и прикладывать большие усилия, с большой долей вероятности, не будет ни один риэлтор (осознавая, что Вашим объектом занимается не он один). Скорее всего, риэлтор просто даст рекламу в газету, и на этом его деятельность по поиску покупателя закончится. Никто не станет рисковать своим временем, усилиями и деньгами, не имея никаких гарантий.
На законных основаниях с Вами сможет работать лишь один риэлтор.
Покупатель, обнаружив, что Вы сотрудничаете с несколькими риэлторами одновременно, использует возможность манипулировать ими и сделает самое невыгодное для Вас предложение. Другими словами, покупатель (ведя переговоры с агентами) устроит аукцион на понижение цены. Не создавайте конкурентов самому себе. Вам это надо? Не стоит избегать возможности придать соглашению с агентством недвижимости юридическую силу. Отнеситесь к вопросу подписания договора со знанием дела. Попросите риэлтора объяснить каждый пункт договора, который Вам непонятен, либо вызывает сомнения. И только после того, когда суть договора Вам полностью ясна, все организационные вопросы с риэлтором решены – подписывайте. Договор нужен Вам, как защита и гарантии. Договор нужен нам, риэлторам, как зеленый сигнал на пути к успешному совершению сделки.
7 основных причин, из-за которых рекомендуется заключить ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР с АН «Наш Город»
ГАРАНТИИ, КОТОРЫЕ ДАЕТ ПРОДАВЦУ ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР.
- Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Не следует забывать о том, что порой "может найтись "кое-кто", готовый позариться на чужую собственность. Предоставляя информацию о продаже недвижимости всему городу, вы рискуете привлечь внимание мошенников, которые смогут попытаться тем или иным способом завладеть продающимся объектом. При этом будет трудно выяснить, произошла утечка информации по вине одного из десятка агентств, занимающихся вашей недвижимостью или один из потенциальных покупателей, приведенных на просмотр, решил приобрести или использовать ее в своих целях путем махинаций. В случае заключения эксклюзивного договора безопасность вашей собственности гарантирует фирма. А нечестные люди, узнав о том, что вы заключили эксклюзивный договор и сдали документы на хранение в агентство, тут же потеряют к вам интерес. Мы показываем ваш объект недвижимости только при наличии паспорта и только в том случае, если потенциальный покупатель подписал «Соглашение на осмотр», тем самым подтвердив свое намерение о покупке.
- Защита экономических и правовых интересов продавца. Заключенный эксклюзивный договор открывает для клиента возможность использования всех потенциалов агентства. С момента оформления отношений на клиента начинают работать не только высоко профессиональные агенты по недвижимости, но и юристы, маркетологи, специалисты по налоговым вопросам. Причем, как работающие в агентстве, так и привлеченные специально, для решения ваших проблем. Так как агентство нацелено на успешное завершение сделки, оно обеспечивает многоуровневый контроль за этапами ее прохождения.
- Реальная оценка недвижимости и лучшая ориентация на рынке. Оценку недвижимости невозможно произвести, лишь мельком взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы оценить объект, профессиональные риэлторы и оценщики проводят маркетинговое исследование, изучая состояние и запросы рынка и аналогичную недвижимость не только по ценам предложения, но и по ценам покупки. Исследование позволяет не только реально оценить объект, но и высветить для покупателя его достоинства и преимущества.
- Продавец экономит время и сокращает количество ненужных контактов. Обращаясь во множество агентств, продавец тратит свое время, сообщая и объясняя множеству агентов одну и ту же информацию. Поручив продажу объекта недвижимости агентству, продавец экономит время, уменьшает количество рискованных контактов и увеличивает шансы продать свою недвижимость. Агент сам фильтрует звонки, проверяет платежеспособность потенциальных покупателей.
- Продавец получает гибкую и эффективную схему рекламы. Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивают продавца профессиональной, широкой и эффективной рекламой (баннер, видеоролики, выставление объекта более чем на 30 сайтах, индивидуальная реклама эксклюзивного объекта и т.д.). При этом охватывается максимальное число информационных источников: недвижимость рекламируется в профессиональных изданиях по недвижимости, в интернетовских базах данных.
- Продавец получает возможность продать недвижимость по максимальной цене. Так как по эксклюзивным договорам заранее досконально проверяется история продаваемой недвижимости, покупатель воспринимает эксклюзивные объекты как юридически чистые и готов платить за них больше, Сделать это без доверенности на сбор документов, без хранящихся в фирме правоустанавливающих документов крайне сложно. Фирма тратит дополнительные средства и деньги на проверку именно эксклюзивной недвижимости, тем самым, подготавливая их к продаже.
- Продавец получает обслуживание профессионального опытного агента. Большинство сделок проводится по эксклюзивным договорам. Поэтому лучшие агенты не станут терять свое время на работу без Договора, подтверждающего серьезность намерений обоих сторон. Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму работы. Но, по вполне объективным причинам, работа с таким клиентом не сможет быть максимально эффективной. Клиенты, работающие по эксклюзивным договорам, получают эксклюзивное обслуживание.
an-nashgorod.ru
Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия
В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения. Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также, осуществляют полное сопровождение сделки. Однако стоит отметить то факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома. Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.
Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки
Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором. Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов. Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливаться свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностейЗаключение договора: расторжение, обязанности сторон
При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости, необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества. Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.Структура каждого договора включает в себя:
- Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки).
- Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме).
- Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон.
- Стоимость и порядок расчетов.
- Условия, при которых договор может быть расторгнут.
- Ответственность сторон.
Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями. В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.
Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение. Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое).
Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон, и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.
Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.
Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.
Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения. В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон. Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.
Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия
Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездный договор на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.
Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:
- для клиента - делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе;
- для исполнителя - использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.
Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек. Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.
Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.
Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.
Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов. Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами. В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги скорее всего вернуть не удастся.
Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:
- допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца;
- допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
- выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.
pravovedus.ru
Зачем Вам эксклюзивный договор с агентством недвижимости?
Если вы собираетесь самостоятельно продать квартиру или дом – запаситесь терпением.
Известно, что продажа недвижимости отнимает массу времени и сил. Многочасовые стояния в очередях, сбор бесконечных справок, длительные переговоры с потенциальными клиентами, поездки и встречи, часто безрезультатные. Страдает работа, изматываются нервы и от усталости бывает уже сложно выбрать самый выгодный и привлекательный вариант.
1. - это ДОГОВОР БЕЗ ЭКСКЛЮЗИНВЫХ ПРАВ на продажу Вашей недвижимости.
В этом случае Вы имеете право сообщить о продаже квартиры сразу в несколько агентств или просто дать объявление в газету.
Комиссия с продажи по такому договору составляет 1,5% от стоимости объекта
2.- подписание ЭКСКЛЮЗИВНОГО ДОГОВОРА на поиск покупателя.
Комиссия с продажи по такому договору составляет 1% от стоимости объекта.
Бесплатные консультации - Елена 8(985) 160-90-59
Если вы собираетесь продать квартиру или дом, заключив эксклюзивный или обычный договор с агентством недвижимости – вы освобождаетесь от ненужной беготни и лишних хлопот. Спокойно занимаясь своей обычной работой, вы можете быть уверены, что все необходимые документы будут собраны в срок, ни один потенциальный покупатель не будет упущен, квартира будет показана всем желающим, и в результате, вы получите самый лучший вариант продажи.
Продавая эксклюзивную квартиру, продавец желает привлечь самого выгодного клиента. Рынок таких квартир ограничен и есть возможность поторговаться и получить за квартиру самую высокую цену. Рассмотреть все возможные варианты сможет лишь агент, у человека работающего и занятого нет возможности тратить столько времени на встречи и поездки с клиентами для осмотра квартиры. Агентство выяснит всю историю эксклюзивной квартиры и проведет необходимую работу по подготовке ее к продаже. Для этого агентством выделяются дополнительные средства.
Вся работа по продаже эксклюзивной квартиры ( эксклюзивный договор на продажу квартиры в Дубне ) проводится агентством оперативно и с максимальным эффектом. Сначала обрабатывается вся информация по продаваемой квартире. Затем по собственным отработанным каналам риэлторы агентства распространят сведения о продаже в своей профессиональной среде. При необходимости объявления о продаже размещаются в средствах массовой информации, в том числе, специализированных, и в виде уличных объявлений. Сведения о продаже вводятся в базы данных в интернете. Цель агентства – подать информацию наибольшему количеству потенциальных клиентов. Если заниматься этим самостоятельно, то реклама потребует солидных финансовых вложений. Агентство берет эти траты на себя.
Не стоит по поводу продажи квартиры обращаться одновременно в несколько агентств. Весьма распространено мнение, что таким образом сделка будет более эффективной и оперативной. Это мнение ошибочное. Напротив, при множестве объявлений от разных агентств, например в сети, каждое последующее вынуждено понижать заявленную стоимость квартиры. Это называется демпингом, т. е. искусственным занижением цены. Получается эффективность с точностью до наоборот. Гораздо выгоднее продавцу квартиры заключить эксклюзивный договор с риэлтером одного агентства и знать, что агентом будут предприняты все необходимые действия и использованы все возможности для наиболее выгодной продажи. Продать вашу квартиру по максимальной стоимости риэлтору выгодно, поскольку ему выплачивается процент от сделки.
Рынок недвижимости наводнен огромным количеством маклеров – частников и агентств с отрицательной репутацией. Продавец квартиры всегда зависит от добросовестности и активности агента. Поэтому, прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо агентства, проверьте информацию о нем, почитайте рекомендации. В сети существуют «черные списки» нечестных агентств, ознакомьтесь с ними. Выбирайте себе в партнеры надежное и проверенное агентство с незапятнанной репутацией.
Заключение эксклюзивного договора на продажу недвижимости подразумевает передачу подлинников всех правоустанавливающих документов в пользование агентству на весь период продажи. Ответственность за сохранность документов берет на себя агентство. Передача подлинников – акт добровольный и выгодный обеим сторонам. Продавец не боится в хлопотной беготне и очередях потерять свои документы, а агентство получает подтверждение серьезности намерений продавца.
Эксклюзивный договор оговаривает все действия и обязанности риэлтора. Причем, недобросовестное соблюдение эксклюзивного договора считается недопустимым, т.к. серьезно отражается на репутации агентства.
Если вы, как продавец недвижимости, намерены обезопасить сделку, совершить ее по наиболее выгодному варианту и при этом, избежать утомительного оформления всех справок, бесполезных телефонных переговоров и ненужной траты сил и средств – лучшим выходом будет заключение с агентством недвижимости эксклюзивного договора. Все действия вашего риэлтора будут вам известны, и вы можете быть абсолютно уверены, что не попадете в руки к мошенникам.
Заключение эксклюзивного договора на продажу квартиры в Дубне обезопасит вас, ваши документы и вашу недвижимость от незаконных и нечестных операций. Необходимо лишь перед его заключением внимательно прочитать все пункты договора, ознакомиться с ограничением ваших собственных действий в рамках договора. Возможно, стоит посоветоваться с грамотным юристом и взвесить, согласны ли вы сами выполнять все пункты договора. Солидное агентство допускает внесение некоторых поправок в договор по желанию клиента. Если агентство ни в коем случае не желает пойти навстречу клиенту – задумайтесь, стоит ли с такой компанией вступать в партнерские отношения. Тщательно проверьте, прописаны ли в эксклюзивном договоре штрафные санкции, чтобы быть уверенным в том, что риэлтор будет работать максимально добросовестно.
Гражданский Кодекс РФ и Закон о защите прав потребителя обеспечивает более надежную защиту клиента именно при заключении эксклюзивного договора. Понятно, что заключение эксклюзивного договора с одним риэлтором, заинтересованным в наиболее эффективной продаже вашей недвижимости, выгоднее и удобнее беспокойного сотрудничества с несколькими разными агентами. С вашей недвижимостью будет работать риэлтор, чьи обязанности полностью оговорены в официальном документе.
Заключение эксклюзивного договора более приемлемо и для агентства, поскольку оно подчеркивает серьезное отношение продавца недвижимости к выбранной компании. Поэтому, любое солидное агентство заинтересовано в заключении таких договоров. Ведь именно при таком способе сотрудничества обеспечивается достаточная скорость и эффективность продажи. При этом окончательный выбор всегда остается за клиентом, агентство не вправе настаивать на заключении эксклюзивного договора при явном нежелании заказчика.
Продумайте свое решение и сделайте правильный шаг!
v-nedvigimost.ru
Как правильно заключить договор с агентством недвижимости?
Итак, многое вы уже можете проконтролировать, о многом догадываетесь. Вы еще не «стреляный воробей», но воспользоваться вашей неопытностью уже сложнее. Мы знаем о том, что, покупая квартиру, нам могут предложить эксклюзивный договор. Но не каждый из нас заключал договор на покупку. Очень важно знать о том, как лучше оформить свои отношения с агентством, услугами которого вы решили воспользоваться.В агентстве вам могут предложить заключить договор об оказании риэлторских услуг. Этот документ — обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т.д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат «обойтись без формальностей», лучше поискать других риэлторов.Что должен содержать такой договор? Какие условия необходимо проверить перед его подписанием? Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо представить себе структуру этого документа. Обычно договор об оказании риэлторских услуг состоит из следующих разделов:1. Преамбула;2. Предмет договора;3. Обязательства сторон;4. Сроки исполнения обязательств;5. Стоимость услуг и порядок расчетов;6. Порядок расторжения договора;7. Ответственность сторон.
Рассмотрим подробнее содержание перечисленных разделов.
Содержание договора с риэлторской фирмой
1. Преамбула договора
В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, — это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг, обычно называемый в текстах договоров «Заказчик», — это вы. Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, — агентство недвижимости, как правило, называемое «Исполнитель».Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае клиенту следует иметь у себя копию такой доверенности.Если будет признано, что договор заключен неуполномоченным лицом, это значительно затруднит предъявление требований об исполнении такого договора.Имейте в виду, что информация, содержащаяся в уставе или доверенности, согласно действующему законодательству не может быть отнесена к коммерческой тайне фирмы. Поэтому ссылки на эти обстоятельства, чем иногда грешат агентства, безосновательны.
2. Предмет договора
Предмет договора — это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий.Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу, найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена и т.д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.Более подробно содержание принимаемых каждой стороной обязательств обычно помещается в специальном разделе договора, который так и называется — «Обязательства сторон».
3. Обязательства сторон
Для того чтобы исполнить предмет договора, каждой стороне необходимо совершить определенные действия, В договоре эти действия должны быть сформулированы в виде обязательств. Важно помнить, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу договора необходимо подойти с особой тщательностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре прежде всего необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома, но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры.наличие телефона. Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить не только услуги риэлторов, но и, возможно, штрафные санкции за отказ. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.Также в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой «юридической чистоты» данной квартиры. Это обеспечит отсутствие в будущем предъявления каких-либо требований от ее бывших собственников или жильцов. Следует отметить, что указанные обязательства далеко не всегда включаются в условия предлагаемого клиенту договора.В обязательства агентства должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:— уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его;— предоставление документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок БТИ, выписок из лицевого счета и т.д. Условие о предоставлении подлинников документов на квартиру часто является камнем преткновения при заключении риэлторского договора. Этот шаг необходимо тщательно обдумать. С одной стороны, агентству проще работатьс оригиналами, чем с копиями. Но, с другой стороны, оставлять подлинники таких важных документов, не зная, что на самом деле с ними будет происходить, — весьма раскованно. Тем более что, на словах заверяя клиентов в полной сохранности документов, агентства включают в договор пункты о достаточно условной ответственности за их утрату либо не включают такие пункты вовсе. Если вы все же приняли решение передать риэлторам документы, то необходимо потребовать расписку в их приеме;— отказ от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т.д. Иногда агентства включают в договор обязательства клиента, которые вообще-то являются предметом регулирования другого договора — между продавцом и покупателем квартиры. Это могут быть пункты о порядке проведения расчетов за квартиру (определенными частями, через банковскую ячейку и т.п.) либо о снятии с учета по старому месту жительства и регистрации по новому. Несмотря на то, что включение таких условий не носит обязательного характера, это стоит сделать для соблюдения интересов продавца и покупателя.
4, Сроки исполнения обязательств
Для потребителей риэлторских услуг важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т.д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов
Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т.д.Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. На этот момент следует обратить особое внимание, поскольку последствия внесения аванса и задатка будут разными.Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств. Если договор остался неисполненным по вашей вине, и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка.Если в договоре указано, что деньги уплачиваются в качестве аванса, то при расторжении договора независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.Иногда расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В этих случаях следует обратить внимание и отразить в договоре информацию о том, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: связанных с исполнением риэлторского договора или основного договора — купли-продажи квартиры.И, наконец, последнее, важное замечание. Отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), во исполнение которого осуществляется платеж.
6, Порядок расторжения договора
Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэлторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.
7. Ответственность сторон
При формулировании условий этого раздела все агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит.Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.Теперь непосредственно о самой ответственности.При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя:— возмещения убытков;— уплаты неустойки.Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т.д.Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.Штрафные санкции могут быть предусмотрены:— за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств;— за потерю переданных документов;— за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т.п.Например, в договоре об оказании риэлторских услуг, предлагаемом одной известной фирмой, сказано, что «агентство проводит юридическую экспертизу документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры». Обязательство, на первый взгляд, замечательное. Действительно, любому покупателю квартиры необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Однако без ответственности за качественное проведение такой экспертизы это обязательство становится лишь лозунгом, не имеющим под собой реальной основы и рассчитанным лишь на эффект от громких слов. Нетрудно предположить, как будет проводиться данная экспертиза, если за ее результат и последствия никто ответственности не несет.
Документирование результатов исполнения договора
Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т.д.Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.
Использованы материалы книги Брунгильда А.Г. Покупка и продажа квартиры: Законодательство и практика.
xn----ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai
Договор с агентством недвижимости | Мезонин
Покупка или продажа недвижимости – это крупнейшая финансовая операция для многих наших сограждан. Поэтому правильнее будет решать подобные вопросы не самостоятельно, а с помощью специалистов – профессиональных риэлторов.
Однако для того, чтобы они могли приступить к работе, необходимо заключить договор с агентством недвижимости об оказании риэлторских услуг. Договор этот заключается не только для того, чтобы развеять сомнения сторон в серьёзности намерений, либо по соображениям безопасности, но и в первую очередь потому, что это является обязательным требованием российского законодательства.
До того, как поставить свою подпись на договоре, внимательно ознакомьтесь со всеми его пунктами и получите ответы на все (без исключения) возникшие у Вас вопросы. Не стоит пренебрегать возможностью придать договору с агентством недвижимости юридический статус.
Отнеситесь к вопросу заключения договора со всей ответственностью. Попросите риэлтора разъяснить все пункты договора, которые Вам не понятны или вызывают сомнения. И подписывайте его только тогда, когда суть документа Вам полностью ясна, а все организационные моменты решены.
Договор, заключаемый с агентством недвижимости, необходим, прежде всего, для Вашей защиты: все устные договоренности – являются плохими аргументами и доказательствами, письменные же, наоборот, – неоспоримы. Вы ведь не будите рисковать в деле решения своего жилищного вопроса, не так ли?
Поэтому изначально старайтесь, чтобы все основополагающие моменты процесса сделки купли-продажи недвижимости были прописаны в договоре. Риэлтор не сможет работать с вашим объектом полноценно, до тех пор, пока Вы в письменном виде не дадите на это свое согласие. Вам просто необходимо придать юридическую силу своему договору с агентством недвижимости.
Договор выступает в виде документа, подтверждающего факт сотрудничества, и придает соглашению между агентством и клиентом законный вид. Он нужен, прежде всего, Вам, так как пока его нет, риэлтор просто ничего не обязан делать для Вас.
Только лишь при наличии этого документа риэлтор обеспечит продаваемой квартире (дому, участку и т.д.) широкую рекламу, внимательнейшим образом отнесется к сбору и подготовке необходимых к сделке документов, оценке стоимости объекта недвижимости, проверке юридической чистоты объекта и т. д.
Подписание договора с агентством недвижимости является тем фактом, что вы доверяете решение своей проблемы специалистам. А для риэлтора этот договор - зеленый сигнал по пути к благополучному проведению сделки.
Эксклюзивный договор. Что это?
Договор с агентством недвижимости является гарантом и для клиента, и для агентства. В нем определены и закреплены все обязанности, права и ответственность сторон.
Он гарантирует клиенту высокое качество работы риэлтора и чистоту проведения сделки, а агентству недвижимости – получение вознаграждения по результатам работы.
Можете конечно проверить, но ни одно серьезное агентство недвижимости не будет продавать объект недвижимого имущества, не убедившись в том, что имеет дело с владельцем жилья, либо с его уполномоченным представителем.
Именно поэтому, перед заключением эксклюзивного договора, риэлторская компания прежде всего устанавливает, является ли человек, стремящийся продать объект недвижимости, его собственником.
Для этого он передаёт агентству для ознакомления правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимое имущество, которые перед подписанием договора пройдут юридическую экспертизу.
Бытует поверие о том, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости сужает потенциальные возможности клиента по продаже объекта. Казалось бы, если подписать договор о продаже квартиры сразу с несколькими агентствами или просто разместить объявление в газетах, то реализацией квартиры будут одновременно заниматься несколько риэлторов, и они с этим делом справятся быстрее. И, тем не менее, это заблуждение.
Почему? Давайте разбираться.
Во-первых, это происходит потому, что агенты (крупных и мелких риэлторских компаний, да и частные риэлторы) рекламируют «свои» объекты почти в одних и тех же газетах, журналах и интернет изданиях. Они вынужденно конкурируют друг с другом, а потому поневоле начинают снижать цену. Сами понимаете, демпинг в такой обстановке, практически неизбежен.
Выгодно ли это для Вас? Давайте посмотрим на это обстоятельство с другой стороны. Возможный Покупатель, установив, что Вы сотрудничаете сразу с несколькими агентствами одновременно, наверняка использует возможность «игры на понижение» и сделает Вам самое невыгодное предложение. Не стоит создавать конкурентов себе самому.
(От том как правильно торговаться на блоге есть аж две статьи.)
Во-вторых, никто из профессиональных риэлторов, естественно, не собирается, потратив силы, время, деньги на рекламу объекта, порядком набегавшись, - в результате остаться без законного вознаграждения.
В случае, если Вам твёрдо обязались заплатить за работу, и не только на словах, а письменно (указали в договоре величину Ваших комиссионных), Вы наверняка с энтузиазмом возьмётесь за нее.
А теперь представьте, что за всем этим стоят только словесные обещания. Нет никаких гарантий, что именно Вы заработаете процент от проведенной сделки. Будите ли Вы ради такой перспективы усиленно работать, тратя на нее своё продуктивное время?
В рассмотренном случае, расставив приоритеты, разумеется, в пользу договорных клиентов, одно единственное риэлтерское агентство справится с задачей гораздо быстрее и лучше, чем несколько.
Именно эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг обязывает агентство недвижимости претворять в жизнь условия договора, с одной стороны, и подтверждает серьёзность намерений владельца недвижимости, с другой.
Успешная продажа недвижимого имущества во многом зависит от профессионального продвижения данного объекта. Именно разумно поданная и своевременная реклама продаваемого объекта недвижимости обеспечивает, в конечном результате, успех всей сделки.
Финансовые и временные расходы на рекламу агентство может себе позволить только в случае, если оно уверено, что Вы сотрудничаете исключительно с ним. Заключая договор с агентством недвижимости, Вы, в свою очередь, приобретаете эффективную рекламу.
Точно так же как и клиент, риэлторское агентство заинтересовано в договоре. В противном случае, как оно может удостовериться, что предприимчивый человек, подавший заявку на продажу недвижимого имущества, не хочет просто "промониторить" ситуацию на рынке за счёт компании?
А, следовательно, риэлторское агентство возьмётся за работу лишь только в случае полной уверенности, что работа будет оплачена.
Покупатель же объекта недвижимого имущества (в условиях эксклюзивного рынка) так же надежно защищён от некорректного поведения продавца объекта. В том случае, когда он внёс аванс за имущество и заключил, со своей стороны, договор с агентством недвижимости, то может быть уверен, что данный объект будет продан именно ему. Даже в том случае, если появится другой желающий, предложивший большую сумму денег.
Видео на тему:
Какой смысл продавцу заключать с агентствами эксклюзивный договор? В чем выгода?
На главную ⇑
Related posts:
Метки: земельный участок, как правильно продать квартиру, купить продать загородный дом, продажа вторичного жилья
tvoydom.su
