Последствия расторжения ДДУ по инициативе дольщика, если квартира в ипотеке. Судебная практика по расторжению договора долевого участия в строительстве

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве

Главная
Правовые ресурсы
"Горячие" документы
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:

уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации;

необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации;

односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки;

размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;

если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;

в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором;

получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

Перейти в текст документа »

Дата публикации на сайте: 20.07.2017

Поделиться ссылкой:

www.consultant.ru

Проблемы дольщиков при участия в долевом строительстве.

Настоящая публикация подготовлена адвокатами нашего Бюро, специализирующимися на разрешении судебных споров по договорам участия в долевом строительстве недвижимости, и посвящена наиболее распространенным проблемам судебной практики. Актуальность норм закона и примеров, приведенных в публикации, приводится по состоянию на январь 2014 года

Ложные договоры долевого участия в строительстве

Судебная практика свидетельствует, что достаточно часто встречаются ситуации, когда договоры с дольщиками заключаются без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости». Деньги граждан привлекаются для строительства жилья под различными предлогами, которые находятся в прямом противоречии требованиям закона. К подобным «обманным сделкам» относятся, так называемые, «предварительные договоры купли-продажи жилья», «договоры займов с условием возврата займа квартирой», «договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома», вексельные схемы и другие неправомерные сделки.

Независимо от наименования такого договора при юридическом выявлении, что предметом договора являлось участие гражданина в долевом строительстве жилья, суд при разрешении соответствующего спора обязан применять и руководствоваться положениями Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, если договор был заключен гражданином исключительно в личных целях, несвязанных с осуществлением предпринимательской деятельности, должно применяется законодательство России о защите прав потребителей.

Стоить отметить, что при разрешении споров относительно самовольных построек Закон об участии в долевом строительстве не может применяться и ссылки на него будут недействительными. Особое внимание следует уделить тем участникам долевого строительства, которые вступают в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Закон действительно позволяет гражданам участвовать в долевом строительстве будучи участником кооператива, однако, Закон об участии в долевом строительстве в данном случае неприменим. На практике это означает, что в случае нарушения сроков строительства ответственность в виде неустойки применена быть не может, не может быть также взыскана компенсация морального вреда, связанная с нарушением обязательств.

Практика Бюро: Признание договора долевого строительства недействительным.

Публикации Бюро: Заключение договора долевого участия в строительстве. Если застройщик банкрот?

Подведомственность и подсудность споров

Достаточно часто при обращении в суд граждане допускают процессуальные ошибки, предъявляя иски в ненадлежащие судебные инстанции. При решении вопроса о подведомственности спора необходимо исходить из конкретной ситуации. Если иск участника долевого строительства о взыскании с застройщика денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда не содержит требования о праве на сам объект долевого строительства (квартиру), то он может быть предъявлен по выбору истца в суд:

— по месту нахождения организации (застройщика),

— по месту жительства или пребывания истца;

— по месту заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Иски, связанные с правами на объекты долевого строительства, предъявляются по месту нахождения самих объектов, то есть недвижимого имущества.

Несостоятельность (банкротство) застройщика – нередкое явление в российской действительности. В отношении застройщика может быть введена процедура банкротства, которая в соответствии с нормами закона осуществляется арбитражным судом. Если гражданин пожелает в судебном порядке инициировать спор с застройщиком, то подведомственность такого дела будет зависит от сути предъявленных к нему исковых требований: о признании права собственности, о передаче жилых помещений, о взыскании денежных средств и т.п. Также будет иметь значение момент обращения гражданина в суд – до или после принятия арбитражным судом решения о введении процедуры банкротства застройщика, а также наличие у гражданина требований, связанных с защитой прав потребителя.

Существенные нарушения требований к качеству объекта

Рассмотрим, что именно признается существенным нарушением требований к качеству построенного жилья. Таковым с точки зрения закона признаются:

— несоответствие объекта долевого строительства условиям договора,

— несоответствие объекта (жилья) требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которые являются неустранимыми или которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения,

— другие подобные нарушения к качеству объекта долевого строительства.

Указанные нарушения по качеству недвижимости устанавливаются строительно-технической экспертизой в совокупности с иными доказательствами, представляемыми сторонами, например, заключениями специальных служб о несоответствии жилого помещения санитарным нормам и т.п.

Существенные нарушения требований к качеству объектов ведут к тому, что их устранение влечет такие затраты, которые могут быть сопоставимы или даже выше, чем стоимость, например, квартиры в жилом доме. Устранение дефектов объекта может повлечь отселение граждан, которые уже приняли квартиры и поселились в них.

Заинтересованные лица при обнаружении существенных нарушений к качеству объекта могут потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки, а могут потребовать расторжения договора с возвратом помимо внесенных денежных средств неустойки, морального вреда и причиненных убытков.

Нарушения требований к качеству объектов могут быть выявлены как до принятия дома гражданином по акту, когда дольщик вправе отказаться принимать объект долевого строительства до устранения застройщиком допущенных нарушений, так и после принятия объекта (квартиры, дома). Общаться с застройщиком по поводу обнаруженных / выявленных недостатков рекомендуется в письменной форме, так как подобная переписка будет являться хорошим надлежащим доказательством в суде.

Гарантийный срок, 5 лет, на объекты долевого строительства установлен законом и, как правило, застройщиками в договорах не увеличивается. Следовательно, предъявлять претензии по качеству построенного объекта недвижимости можно в пределах пятилетнего срока. Срок давности для предъявления иска по факту обнаружения недостатков начинает течь со дня выявления недостатков.

Таким образом, если дольщик предъявил застройщику претензию по качеству объекта в последний день гарантийного срока, то застройщик обязан устранить выявленный дефект, а в случае отказа или бездействия, дольщик вправе обратиться в суд в пределах срока исковой давности, даже если он выходит за пределы гарантийного срока.

При обнаружении существенных недостатков объекта долевого строительства дольщику в соответствии с законодательством принадлежит право выбора характера требований к застройщику. Он вправе:

— отказаться от объекта долевого строительства,

— потребовать от застройщика привести объект в надлежащее состояние или самому устранить выявленные недостатки с возложением понесенных расходов на застройщика.

Возлагать на застройщика расходы, связанные с устранением недостатков, можно в судебном порядке. В таком случае суд своим решением обяжет застройщика выплатить все понесенные доказанные расходы на устранение недостатков, а также возложит на застройщика штраф в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» в размере 50% от присужденной суммы.

Адвокат о юридических проблемах дольщиков

Консультации Бюро: FAQ по вопросам участия в долевом строительстве.

Взыскание неустойки по Закону об участии в долевом строительстве

Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям гражданина — участника долевого строительства и застройщика возможно лишь в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. Иногда суды ошибочно применяют положения закона «О защите прав потребителей» при расчете неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору долевого участия. Так, Верховный Суд РФ в своих тематических обзорах указал, что при разрешении данной категории споров ответственность может применяться только в виде неустойки, установленной Законом об участии в долевом строительстве, причем снижение размера законной неустойки соглашением сторон недопустимо.

Сами суды могут снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Но Верховный Суд РФ опять же обращает внимание на то, что это возможно только в исключительных случаях по заявлению ответчика и только при наличии к тому достаточных оснований, с указанием мотивов, по которым возможно уменьшение неустойки: цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие мер застройщиком к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, а также иные обстоятельства. При этом доводы ответчика о том, что выплата неустойки в полном размере может негативно сказаться на сроках строительства и повлечь неблагоприятные последствия других участников долевого строительства не будут являться основанием для снижения размера неустойки для застройщика.

Практика свидетельствует, что легитимным снижением неустойки, считается её занижение на 30-50 процентов от начисленной при условии полного выполнения застройщиком своих обязательств по информированию дольщика согласно требованиям закона и принятию мер к урегулированию спора, при отсутствии для дольщика негативных последствий и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Законом неустойка предусмотрена в нескольких случаях. Прежде всего, это неустойка, предусмотренная частью 3 статьи 3 рассматриваемого закона, то есть неустойка в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или делающим это с нарушением требований законодательства. Кроме немедленного возврата всех внесенных денежных средств гражданин может потребовать уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В случае неисполнения договора в установленный срок и его расторжения участником долевого строительства в одностороннем порядке, когда имела место просрочка передачи объекта дольщику, неустойка рассчитывается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Практика Бюро: Решение суда о взыскании долга, неустойки, морального вреда по договору долевого строительства.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Уделим особое внимание спорам о признании права собственности на объект долевого строительства. Иногда возникает ситуация, когда застройщик по тем или иным причинам не выполняет свои обязательства в установленные законом сроки, объект долевого строительства построен, но не введен в эксплуатацию. Участник долевого строительства, полностью исполнивший свои обязательства по договору, вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на такой объект недвижимости. Суд может удовлетворить данный иск при достаточной степени завершенности строительства, возможности индивидуализировать объект и учесть в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости. Фактическая передача объекта истцу в таком ситуации также влияет на вынесение положительного решения по делу (спору). Признание судом права собственности на объект долевого строительства возможен и в ситуации, когда застройщик сознательно пошел на нарушение прав участника долевого строительства и отказывается передавать ему объект строительства или заключил с ним договор, не отвечающий требованиям законодательства, в связи с чем дольщику приходится подтверждать свои права в судебном порядке.

Публикация Бюро: Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства.

Практика Бюро: Решение суда о признании права собственности на долю в объекте застройщика.

Одностороннее расторжение гражданином договора участия в долевом строительстве

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства жилья договор считается расторгнутым со дня направления соответствующего уведомления застройщику. При отсутствии ответа (подтверждения) от застройщика или отказе признать договор расторгнутым и вернуть денежные средства участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда. Требовать в судебном порядке расторжения договора или признания его расторгнутым уже нет необходимости, поскольку юридически он считается расторгнутым.

Иным распространенным основанием для расторжения договора долевого участия в строительстве являются существенные нарушения требований к качеству объекта, о чём мы указывали ранее в данной публикации.

Компенсация морального вреда. Взыскание убытков

Рассматривая судебную практику Верховный Суд России неоднократно занимал позицию, отраженную в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №17 от 28.06.2012, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В качестве убытков при рассмотрении споров, связанных с долевым строительством, суд взыскивает расходы:

— на посредника (когда застройщик заключает договоры строго через посредников). Следует отметить, в суде факт навязывания посредничества доказать достаточно сложно. Даже при наличии свидетелей суды часто игнорируют факт расходов, связанных с услугами третьих лиц.

— на аренду недвижимости за период после наступления срока приема-передачи объекта. Такие убытки удовлетворяются судом чаще при наличии доказательств, что истцу действительно негде жить и он не владеет собственным жильем.

— на оплату ипотечного кредита, процентов, выплачиваемые банку за кредит, назначение которого оплата по договору долевого участия.

Кроме того, существует практика, когда в качестве убытков была взыскана разница между ценой квартиры, указанной в договоре долевого участия и стоимостью аналогичной квартиры, которую дольщик может приобрести на рынке в период рассмотрения момент спора судом. Такая правовая позиция, на наш взгляд, является справедливой и позволяет защитить интерес гражданина, который вложил свои средства для приобретения жилья для собственного проживания и в результате неисполнения обязательств застройщиком не может ни приобрести квартиру на вторичном рынке, ни заключить новый договор долевого участия в строительстве с другим застройщиком в связи с неуклонным ростом цен на рынке недвижимости.

При рассмотрении споров участников долевого строительства с застройщиками суды, применяют положения Закона «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной Законом о долевом участии. За несоблюдение в добровольном порядке требований дольщика суд обязан взыскать с ответчика штраф в размере 50% от присужденной суммы. Пункт 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа. При расчете размера штрафа за основу берется сумма основного долга, неустойка, убытки и компенсация морального вреда.

Практика Бюро: Взыскание компенсации морального вреда и убытков с застройщика.

Адвокат Надежда Домкина

В случае необходимости получения юридической помощи и консультаций у адвоката, специализирующегося на разрешении судебных споров по вопросам долевого участия в строительстве жилья, Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

www.advodom.ru

Последствия расторжения ДДУ по инициативе дольщика, если квартира в ипотеке

Как мы говорили ранее, для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, как и для его расторжения судом или по соглашению дольщика с застройщиком, необходимы наличие оснований и соблюдение порядка, предусмотренного законом. Вместе с тем у участников долевого строительства, оплачивающих цену договора долевого участия за счет кредитных средств, возникает вопрос о том, как повлияет расторжение этого договора на возврат кредита.

Ведь возврат кредита обычно обеспечивается залогом права требования квартиры, а договор долевого участия, из которого возникло это право, расторгается. Значит ли это, что исчезает обеспечение возврата кредита?

Часто в качестве аргумента «за» приводят ст. 352 Гражданского кодекса (далее - ГК) РФ, согласно которой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Но ведь обеспеченное залогом обязательство — это обязательство по возврату кредита! Таким образом, право залога не прекращается автоматически с расторжением договора участия в долевом строительстве.

В судебной практике разрешения подобных споров единообразия нет. Приведем анализ одного из судебных дел, в рамках которого рассматривались требования дольщика о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании с застройщика денежных средств, оплаченных дольщиком смешанным способом (за счет как собственных, так и заемных средств), штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке, убытков и компенсации морального вреда, а также встречный иск застройщика о прекращении залога права требования квартиры. В своих возражениях на исковые требования дольщика застройщик указывал, что расторжение договора долевого строительства невозможно без согласия банка, поскольку были зарегистрированы договор о залоге имущественных прав и обременение права требования квартиры в виде ипотеки в силу закона.

Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 02.11.2012 г. договор участия в долевом строительстве был расторгнут, с застройщика в пользу банка была взыскана сумма долга по договору займа, а в пользу дольщика – часть цены договора долевого строительства, оплаченная за счет его собственных средств. При этом в удовлетворении встречных требований застройщика о прекращении залога было отказано, поскольку объектом залога по договору являлось право требование квартиры, а не сама квартира. Апелляционным определением Липецкого областного суда от 18.03.2013 г. по делу № 33-660/2013 решение суда первой инстанции было изменено лишь в части получателя денежных сумм – вся сумма, в том числе подлежащая возврату банку, была взыскана с застройщика в пользу дольщика. В остальном, в том числе и в части отказа в прекращении залога права требования квартиры, апелляционная инстанция поддержала первую.

Но в итоге президиум Липецкого областного суда постановлением от 04.07.2013 по делу № 44г-34/2013 в части прекращения залога отменил судебные постановления нижестоящих судов и прекратил залог в пользу Банка на незавершенный строительством объект в виде квартиры. Президиум указал, что сохранение залога права требования квартиры, переданное банку в связи с кредитными обязательствами дольщика при расторжении договора долевого строительства и прекращении права требования квартиры приведет к нарушению прав застройщика, так как с него взыскивается полная цена договора долевого строительства, но при этом у банка сохраняется и право залога, обременяющее объект долевого строительства. Но интересно, что при этом президиум сослался на п/п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, согласно которому залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, и п. 2 ст. 453 ГК РФ, согласно которому при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Но ведь залогом обеспечен кредитный договор, а прекращен не он, а договор долевого участия!

И все же остается вопрос: что является обеспечением возврата кредита и оплаты процентов по нему? Формально — залог! Дело в том, что п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено общее правило, согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда о прекращении ипотеки. А пока регистрационная запись об ипотеке не погашена, Росреестр не может не учитывать это обременение при совершении сделок с объектом.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержится вывод о том, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Таким образом, если невозможно подать в регистрирующий орган совместное заявление залогодателя и залогодержателя, то запись об ипотеке может быть погашена лишь на основании решения суда, например, о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 № Ф09-6269/14 по делу № А07-23597/2013, в рамках которого признаны незаконными действия Росреестра, погасившего запись об ипотеке объекта незавершенного строительства во исполнение судебного акта, в котором было указано лишь о расторжении договора долевого строительства, но не о прекращении ипотеки, при том, что отсутствовало совместное заявление залогодателя и залогодержателя согласно п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Тот же вывод содержится и в немногочисленной практике судов общей юрисдикции, например, в апелляционном определении Московского областного суда от 30.07.2014 по делу № 33-16596/2014.

Таким образом, залог права требования квартиры прекращается с момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Но возникает еще один вопрос: а если в кредитном договоре есть условие, позволяющее банку расторгнуть его в случае расторжения договора участия в долевом строительстве (что логично при целевом характере кредита) и банк этим правом воспользовался, то считается ли залог прекращенным в этом случае? Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору). Впрочем, часто условия кредитного договора позволяют банку потребовать досрочного возврата полной суммы кредита, и не расторгая кредитный договор.

Резюме. Пока регистрационная запись об ипотеке не будет погашена, право залога сохраняется и после расторжения договора участия в долевом строительстве. Чтобы ее погасить, нужно решение суда о признании залога отсутствующим или совместное заявление банка и дольщика. Но в любом случае на обязательства перед банком по возврату кредита с процентами судьба залога никак не влияет — они у бывшего дольшика остаются.

Таким образом, в случае, если договор долевого участия расторгнут, а внесенную оплату застройщик дольщику не возвращает, банк все равно будет иметь право требовать возврата кредита от дольщика. И если кредитным договором предусмотрено право банка требовать досрочного погашения кредита, то банк сможет взыскать сумму кредита, несмотря на то что застройщик дольщику деньги еще не вернул.

Поэтому, прежде чем расторгать договор участия в долевом строительстве, полностью или частично оплаченный кредитными средствами, дольщику следует детально оценить возможные последствия такого расторжения.

xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

Расторжение договора долевого участия

Проблема с долгостроями беспокоит многих граждан нашей страны. И если вы подписали договор долевого участия (далее – ДДУ), а срок передачи квартиры затягивается более, чем на 2 месяца, у вас есть два выхода из сложившейся ситуации. Во-первых, вы можете дождаться окончания строительства и передачи квартиры, одновременно с этим заявив требование о взыскании неустойки за нарушение срока сдачи квартиры. При этом важно понимать, что ожидание может затянуться на годы, а застройщик может попросить доплаты, а то и вовсе обанкротиться.Во-вторых, вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченных средств и процентов за пользование ими. Однако в этом случае есть риск остаться как без квартиры, так и без уплаченных за нее денежных средств.

Как видим, оба варианта имеют свои подводные камни. Как же лучше поступить в сложившейся ситуации: ждать или расторгать?

Для ответа на данный вопрос рассмотрим подробнее основания и порядок, а также последствия расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Записаться на бесплатную консультацию>>>

Порядок расторжения ДДУ

Итак, 214-ФЗ предусматривает право дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в случае, если застройщик просрочил передачу квартиры более, чем на 2 месяца.

Для расторжения договора вам нужно направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ. Уведомление должно быть направлено застройщику ценным письмом с описью вложения.

В уведомлении также необходимо заявить требования:

В уведомлении следует указать требование о возврате денег, внесенных вами за строительство квартиры, а также реквизиты счета, на которые следует перечислить денежные средства
О выплате неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены квартиры. Причем данная неустойка начисляется с даты внесения вами денег по договору, а не с момента прекращения договора. То есть если вы внесли деньги за два года до расторжения ДДУ, то имеете право взыскать с застройщика неустойку, начисленную за эти два года.

Обращаем внимание, что ДДУ будет считаться расторгнутым с момента направления уведомления о расторжении.

После прекращения ДДУ, застройщик обязан в течение 20 дней выплатить вам причитающиеся деньги.

Если застройщик отказывается от выплаты денежных средств, вы можете взыскать их в судебном порядке. Кроме того, вы сможете потребовать выплаты вам неустойки за просрочку возврата денег

Записаться на бесплатную консультацию>>>

Что можно взыскать с застройщика при расторжении ДДУ?

Во-первых, помимо денег, внесенных за квартиру, и неустойки, вы можете взыскать с застройщика разницу между ценой квартиры на момент подписания ДДУ и ценой аналогичной квартиры на момент судебного разбирательства. Если стоимость аналогичной квартиры возросла – эта разница является вашими прямыми убытками. Вам теперь придется потратить больше денег на покупку такой же квартиры, которую так и не достроил застройщик. Поэтому эту разницу можно взыскать с застройщика.

Во-вторых, если застройщик просрочил 20-дневный срок на выплату денег после расторжения ДДУ, вы можете потребовать от него выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

В-третьих, вы можете взыскать компенсацию морального вреда.

В итоге вы сможете взыскать довольно большую сумму, которой хватит на покупку новой квартиры.

Записаться на бесплатную консультацию>>>

Возможные риски при расторжении ДДУ

Перед тем, как расторгнуть ДДУ, следует проанализировать целесообразность такого решения. Для этого нужно собрать информацию о материальном положении застройщика, о наличии у него других объектов строительства. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии – стоит дважды подумать, а расторгать ли договор или все-таки подождать. Требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей при банкротстве, а если вы расторгнете ДДУ, то это может существенно уменьшить ваши шансы на получение своих денег.

Если же застройщик в принципе ведет активную строительную деятельность на других объектах, имеет достаточно хорошее материальное положение, то вы можете выбрать между тем, расторгать ДДУ или ждать окончания строительства вашего дома.

Однако необходимо понимать, что даже при наличии решения суда, принятого в вашу пользу, остается риск остаться и без квартиры, и без каких-либо денежных средств. Конечно же, такая ситуация – скорее исключение, а не правило. Но все-таки наличие исполнительного листа о взыскании денежных средств с застройщика не всегда гарантирует их получение. Чаще всего, в подобных случаях требуется помощь грамотного, опытного юриста, имеющего соответствующие знания и практику по взысканию денежных средств с недобросовестных застройщиков.

Именно поэтому рекомендуем, прежде чем расторгать ДДУ в одностороннем порядке, проанализировать информацию о застройщике, а при возможности – обратиться к юристу, так как лишь комплексное изучение всей имеющейся информации позволит определить перспективность взыскания с застройщика денежных средств.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию — позвоните!

8 (812) 920-64-71

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Полезные статьи

imright.ru

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Расторжение договора участия в долевом строительстве — совершение стороной или сторонами юридически значимых действий, направленных на прекращение правоотношений связанных с участием в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве, как и любая сделка может быть расторгнут по желанию одной из сторон, при наличие обстоятельств, указанных в договоре, либо по соглашению сторон в любое время.

Расторжение договора прекращает взаимные обязательства сторон: дольщик теряет право требования передачи ему объект долевого строительства, а застройщик утрачивает право требования передачи указанных в договоре денежных средств от дольщика за квартиру, в случае, если он получил указанные средства, то он обязан их вернуть в добровольном порядке.

Статья 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” устанавливает основания для расторжения договора участия в долевом строительстве. Договор может быть расторгнут: участником долевого строительства в одностороннем порядке без обращения в суд; по инициативе дольщика через суд; по инициативе застройщика.

Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе дольщика без обращения в суд

Существует перечень оснований, по которым дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, без обращения в суд. К таким основаниям относится:

задержка застройщиком в передаче объекта долевого строительства более чем двух месяцев;
если объект построен с существенными отступлениями от условий договора, которое привело к ухудшению качества объекта настолько, что делает непригодным его использование в соответствие с договором, дольщик может потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если застройщик откажется выполнять указанные требования, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор.

существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является основанием для расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке. При этом законодатель не предоставляет перечень существенных нарушений.
в случае, если договор поручительства прекратился, а застройщик не заключил новый в течение пятнадцати дней;

Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе дольщика в судебном порядке

Участник долевого строительства может инициировать процедуру расторжения договора участия в долевом строительстве через суд по следующим основаниям:

произошла задержка в строительстве или вовсе приостановка строительства объекта и имеются обстоятельства того, что объект не будет построен в сроки. В данном случае дольщику нужно доказать в суде факт приостановки строительства и факт того, что дом не будет построен в указанный в договоре срок.
существенные изменения в проектной документации является основанием для расторжения договора. Законодатель привел пример такого изменения, указав на существенное изменение площади квартиры. Стоит добавить, что нужно понимать изменение площади квартиры как в большую сторону, так и в меньшую.
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома является основание для расторжения договора по инициативе дольщика через суд.

Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика

Законодатель установил перечень для расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика. К таким основаниям относится:

просрочка дольщика в оплате сроком более чем в два месяца, если договором установлен единовременный платеж.
если договором предусмотрены систематические платежи, при этом дольщик нарушил сроки внесения платежа три раза в течение года, либо, если просрочка составила более двух месяцев.

В указанных случаях застройщик обязан направить дольщику предупреждение о необходимости погасить задолженность и обязательно указать правовые последствия неисполнения указанных требований. По истечению тридцати дней, после получения указанного письма, в случае, если дольщик не внес необходимые денежные средства, застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Согласно части 4 стать 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” договор считается расторгнут в одностороннем порядке со дня направления другой стороне уведомления о том, сторона отказывается от исполнения договора. Уведомление должно быть направленно по почте заказным письмом и с описью вложения.

Дополнительные условия для расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика в одностороннем порядке

Закон не предусмотрел возможность застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор по основания, которые не указаны в ФЗ “Об участии в долевом строительстве…”. При этом п.3 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность расторгнуть договор стороне в одностороннем порядке, в случае, если данное право установлено договором. При этом статья 310 ГК РФ предоставляет возможность сторонам включить в договор возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор только в том случае, если они обе занимаются предпринимательской деятельностью. Таким образом, если дольщик приобретает объект в целях предпринимательской деятельности, то такой пункт в договоре допускается, если же для личных, потребительских целей, то нет.

Правовые последствия расторжения договора участия в долевом строительстве

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика, он обязан вернуть денежные средства дольщика в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения (с момента направления письма), если дольщик обратился с требованиями о выплате указанных средств. Если участник долевого строительства не обратился к застройщику в укатанный срок, то последний обязан не позднее одиннадцатого рабочего дня после направления извещения, зачислить данные средства на депозит нотариуса по месту своего нахождения (регистрации). Застройщик должен известить дольщика о том, что его денежные средства зачислены на депозит нотариуса.

Если застройщик нарушит срок передачи денежных средств дольщику или нотариусу, он обязан оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если дольщиком выступает гражданин, то размер неустойки умножается на два (часть 6 статьи 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве…”).

Судебная практика по расторжению ДДУ

Судебная практика по расторжению договора участия в долевом строительстве

Сохраните, чтобы не потерять.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Одноклассники

Google+

moj-jurist.ru