12. Система и содержание договоров по сделкам с недвижимостью. Договоры с недвижимостью
Архивы Договоры и соглашения • СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ 2018
Покупка квартиры с материнским капиталом — возможно лучшее применение средств МСК. Ведь до сих пор самой устойчивой валютой у нас в стране является квадратный метр. В этой статье вы получите пошаговую инструкцию к сделке и консультацию по составлению предварительного и основного
Купля-продажа дачи и оформление этой сделки ничуть не легче, чем другого, возможно более дорогого объекта недвижимости. С оформлением этой недвижимости даже больше неразберихи и вопросов. Давайте разберёмся подробно как оформить куплю-продажу дачи в 2018 году. 28.05.2018 г. Купля-продажа дачи Для того
Договор купли продажи квартиры между физическими лицами — это документ, описывающий сделку отчуждения объекта недвижимости, в которой один человек передает свои права собственности на квартиру другому человеку. Стороны сделки обладают свободой договора и вольны прописать с нем все, что хотят.
Оформление дарственной на квартиру самостоятельно возможно не всегда. Некоторые договоры дарения подлежат удостоверению у нотариуса в обязательном порядке, иначе регистратор откажет в переводе права на Одаряемого. Разберемся подробнее. Оформление дарственной на квартиру Дарственная — это юридически значимая бумага, письменная форма договора
Купля продажа квартиры между физическими лицами оформляется в письменном виде и этот документ является основанием для регистрации перехода права от продавца к покупателю и внесению записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Статья опубликована 27.03.2018 г Купля
Соглашение об определении долей — это документ, описывающий сделку с изменением формы зарегистрированного права с общей совместной на общую долевую собственность. А зачем вообще так изменять вид права на недвижимость? Ведь выделение доли в праве собственности не означает приобретение части
Договор дарения долей детям можно применить для выполнения обязательства о наделении детей долями в праве долевой собственности на жилые помещения — квартиры, дома, комнаты. Важно только наделить долями детей именно в том жилом помещении, которое указано в обязательстве — то есть
Конструктор договоров онлайн для сделок с недвижимостью учитывает многочисленные условия сделки, форм оплаты, обременений в пользу продавца и кредитора, разных участников сделки и других обстоятельств, которые могут прямо или косвенно повлиять на результат сделки, то есть переход права от продавца
Договор дарения несовершеннолетнему ребенку составить можно самостоятельно. Здесь вы получите подобные разъяснения и доступ к Конструктору договора дарения, с помощью которого договор составляется легко и без ошибок. Договор дарения несовершеннолетнему ребенку Договор дарения несовершеннолетнему ребенку не подлежит государственной регистрации, но
Предварительный договор для банка входит в пакет документов на предмет залога, то есть покупаемой квартиры. Это требование может вызвать у заемщика недоумение: «И зачем он им нужен?» А ведь это обоснованное требование кредитной организации. Разберемся подробнее. Предварительный договор для банка
exspertrieltor.ru
Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью
Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью: сделки с недвижимостью в РФ регламентируются Гражданским кодексом РФ, фз-218 «О государственной регистрации недвижимости», Жилищным,и семейным кодексами и другими документами.
Основополагающие принципы сделок с недвижимостью опираются на ГК РФ.
Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество
1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.
Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.Всегда рада разъяснить. Автор
exspertrieltor.ru
12. Система и содержание договоров по сделкам с недвижимостью
12. Система и содержание договоров по сделкам с недвижимостью
В гражданском праве договор представляет собой соглашение двух или более лиц, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Договор – это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной форме
Договор позволяет учесть основные особенности, которые возникают при взаимоотношении сторон согласовать их индивидуальные интересы. Договор позволяет создать юридические гарантии для его участников.
Существуют следующие виды договоров:
1) возмездные договоры, их сущность заключается в том, что каждый из участников договора получает благо: права или имущество
2) безвозмездные, к ним относятся договоры дарения, наследства и т. д.;
3) консенсуальные, для них необходимо только соглашение сторон;
4) реальные, для них достаточно фактической передачи имущества, которая является предметом договора;
5) окончательный договор позволяет наделять стороны обязанностями и правами, которые будут направлены на достижение целей, их интересующих;
6) предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия;
7) открытый договор, в нем согласуются существенные условия;
8) делимым называют договор, если в нем содержится несколько независящих друг от друга обязательств, в ином случае заключается неделимый договор.
Структурное построение договоров может изменяться в зависимости от условий. Но практически каждый договор имеет 10 или более разделов: реквизиты договора, предмет договора, преамбула, предмет договора, срок договора, условия передачи объектов недвижимости, цена договора и порядок расчета, права и обязанности обеих сторон, заключительные положения.
Согласно ГК РФ ст. 427 предусматривает возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно.
Договор начинают с названия, далее следует номер, место и дата его подписания. Датой заключения является дата вступления договора в силу.
Преамбула – это вводная часть, которая содержит сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, их правовой статус с указанием сокращенного и полного наименований.
Разнообразие условий, которые включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три группы: существенные, обычные и случайные.
Условия, необходимые для заключения сделки договора в отношении недвижимого имущества и выражающие его природу, называют существенными.
Условия, определяющие отдельные вопросы договорных отношений, которые вытекают из специфики вида договора, называют дополнительными.
Случайными называют условия, которые приобретают юридическую силу только тогда, когда они включаются в договор.
Вид договора, вид и разновидность недвижимого имущества указываются в предмете договора.
Поделитесь на страничкеСледующая глава >
info.wikireading.ru
Сделки с недвижимостью: проблемы безопасности
Зачастую квартира – это единственная крупная ценность, которой обладает человек. При этом у многих людей существуют различные жилищные проблемы: кто-то испытывает необходимость в большей площади и собирается обменять свою квартиру на большую с доплатой, кто-то же, наоборот, хочет переехать в меньшую. Некоторые хотят сменить район, переехать поближе к родственникам или месту работы и т.п. Подсчитано, что человек меняет место жительства в среднем раз в десять лет. Надо сказать, что с началом приватизации жилья в 1991 году возник и рынок квартир. Обмены стали совершаться намного быстрее, чем раньше, сама процедура поиска подходящих вариантов стала проще, выбор вариантов квартир, выставленных на продажу, огромен. Но наряду с множеством плюсов рынка жилья возникли и новые, невиданные ранее проблемы. Это, прежде всего, умышленное мошенничество с недвижимостью. Кроме того, многие граждане, не сведущие в юридических тонкостях, могут оказаться в неприятной ситуации иногда из-за элементарного незнания законов. Неправильное оформление документов, ущемление прав несовершеннолетних и иных социально уязвимых членов общества, несоблюдение юридических норм – все это может привести к судебным разбирательствам вплоть до расторжения договора купли-продажи квартиры.
Разумеется, отдельный человек, несведущий в вопросах недвижимости, не в состоянии предусмотреть все возможные последствия своих действий и не обладает зачастую временем и силами, необходимыми для совершения продажи или обмена своей квартиры. Поэтому и существует особая сфера услуг – риэлторские агентства. Они объединяют опытных профессионалов, юристов по жилищным вопросам и специалистов в области оформления и регистрации договоров отчуждения. В настоящее время рынок жилищных услуг оформился – основной процент сделок происходит при посредничестве крупных и средних агентств с хорошей репутацией, давно и успешно работающих с недвижимостью. Поэтому, несмотря на солидные комиссионные, зачастую взимаемые риэлторскими фирмами, обращение к их услугам приносит клиенту ряд неоспоримых преимуществ.
Итак, при выборе риэлторской фирмы следует учитывать следующие факторы:
Опыт работы на рынке недвижимости. Если учитывать, что рынок недвижимости существует около 10 лет, то по времени работы фирмы несложно определить, насколько опытны компания и ее сотрудники.
Наличие лицензии. Не бойтесь требовать предъявления лицензии. В настоящее время лицензии состоят из двух листов, собственно самой лицензии (указывается номер лицензии и срок действия) и приложения (указываются разрешенные виды деятельности).
Наличие брокерской карточки у сотрудника фирмы, подписывающего договора.
Членство в общественных риэлторских организациях. Существует несколько организаций: Российская Гильдия Риэлторов (наиболее крупная и весомая), Московская Ассоциация-Гильдия Риэлторов (региональная организация), FIABCI (Международная федерация участников рынка недвижимости), членство в которой наиболее почетно.
Страхование профессиональной ответственности.
Кроме того, обратите внимание на помещения офиса компании, на психологическую обстановку, на обслуживание специалистами.
Обратите внимание на договор об оказании услуг. Трехсторонний договор является в настоящее время наиболее юридически грамотной формой взаимодействия риэлторской фирмы и клиента. Он подписывается агентством, продавцом и покупателем. Именно такой договор полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ. Деятельность риэлторской фирмы в этом случае абсолютно «прозрачна», т.е. не происходит утаивания суммы комиссии, что иногда встречается в недобросовестных риэлторских фирмах.
Риэлторская фирма при осуществлении рекламной кампании должна оградить клиента от нежелательных звонков и контактов, кроме того, предварительная беседа агента с потенциальными покупателями и его присутствие на просмотре позволяют уберечь клиента агентства от подозрительных или просто несерьезных визитов.
В случае, если вы занимаетесь продажей или обменом своей квартиры с помощью риэлторской фирмы, она обязательно возьмет на себя такой непростой момент, как получение или передача аванса (задатка). Необходимо пояснить, что, согласно Гражданскому кодексу, задатком принято называть вносимую за квартиру денежную сумму, которая служит подтверждением серьезности намерений покупателя. При невозможности по каким-либо причинам совершить сделку купли-продажи квартиры продавец возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере. Аванс представляет собой фактически то же самое, однако возвращается в одинарном размере. Принятие и передача денежных сумм через посредничество риэлторских фирм оформляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору, кроме того, фирма принимает на себя ответственность за возвращение аванса (задатка) в случае каких-либо осложнений. Внесение же и получение авансов (задатков) от частного лица частному лицу оформляется простыми расписками, в которых должны быть указаны Ф.И.О., паспортные данные, за какую квартиру вносится аванс, его сумма, сроки и условия возврата.
Основные сложности при проведении сделок:
Сбор документов
Нотариат
Наличие субъектов сделки
Регистрация в государственных органах
Сбор документов
При сборе документов, необходимых для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества, советуем покупателю лично присутствовать в государственных органах, а именно: РЭУ, БТИ. Эти справки могут быть получены по доверенности от собственника квартиры. При необходимости покупатель может потребовать продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Данные справки могут быть выданы только заявителю, получение их по доверенности не допускается.
Нотариат
При заключении договоров по отчуждению недвижимого имущества у нотариуса участникам сделки необходимо представить весь комплект необходимых документов. Нотариус при удостоверении договора выясняет дееспособность субъектов сделки, их желание совершить указанную сделку. За удостоверенный договор нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной отвечает перед лицом, утратившим право собственности, всем своим имуществом. В соответствии с этим, при удостоверении сделки непосредственно у нотариуса возникает необходимость проверки всех документов. Сторонам на руки выдаются удостоверенные договоры по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательной регистрации. Подлинники правоустанавливающих документов, а также согласие супругов, заявления от третьих лиц по освобождению имущества остаются у нотариуса, удостоверившего сделку. По желанию сторон нотариус может сделать копии указанных документов. При заключении нотариального договора обязательно личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц. Доверенности на заключение нотариального договора должны быть нотариально удостоверены. К нотариально заверенным доверенностям приравниваются доверенности, удостоверенные начальником мест лишения свободы, командирами воинских частей и др. согласно ст. 185 ГК РФ. Доверенности, удостоверенные начальниками следственных изоляторов, не приравниваются к нотариально удостоверенным, но в Москве существует практика и разъяснение Комитета муниципального жилья, что доверенности из следственных изоляторов принимаются как нотариусами, так и на регистрацию в регистрирующий орган. (Следует также отметить, что согласно ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут передавать имущество подопечному, за исключением передачи этого имущества в качестве дара, безвозмездного пользования). Это означает, что договор купли-продажи, мены и другие возмездные договоры не могут быть удостоверены между родителями, опекунами, попечителями и их несовершеннолетними детьми, по которым несовершеннолетние приобретают права на недвижимое имущество.
Наличие субъектов сделки
Субъектами сделки являются «ПРОДАВЦЫ» и «ПОКУПАТЕЛИ».
При заключении договоров отчуждения, независимо от того, заключается ли он в нотариальной форме или простой письменной, необходимо присутствие субъектов сделки или их доверенных лиц, с надлежаще оформленными полномочиями. Отсутствие подписи в договоре хотя бы одного субъекта свидетельствует о том, что данный договор не заключен, а, следовательно, ничтожен. Субъекты сделки должны быть правоспособны и дееспособны. В случае если какой-либо субъект сделки не дееспособен, то от его имени действует его законный представитель, опекун, попечитель, с согласия органов опеки и попечительства.
Регистрация в государственных органах
Как уже отмечалось выше, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей о правах в Единый государственный реестр прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах о произведенной регистрации и выдача удостоверений, подтверждающих такую регистрацию.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на документе.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лицами. В случае если права возникают на основании договоров, не удостоверенных нотариально, то заявление на государственную регистрацию подается от всех сторон сделки. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда. В случае если права на недвижимое имущество возникли на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, но по желанию сторон были нотариально удостоверены, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора. Вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ, подтверждающий оплату регистрации. Физическое лицо на государственную регистрацию предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, документ, удостоверяющий его личность, документ, подтверждающий полномочия действовать от имени данного юридического лица. Так же на государственную регистрацию предоставляются документы, необходимые для проведения сделок. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с перечнем и с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает прием документов на регистрацию прав.
Гарантии юридической безопасности
Юридическую безопасность при отчуждении и покупке имущества может обеспечить только тщательная проверка документов и грамотное проведение сделки. В связи с тем, что с 2000 года при утере правоустанавливающих документов выдают не их дубликаты, а выписку из реестра зарегистрированных прав, участились случаи мошенничества: выписку из зарегистрированных прав собственник квартиры или его доверенное лицо может брать из регистрирующего органа неоднократно и, соответственно, оформлять договоры по отчуждению квартиры так же неоднократно.
При сборе документов необходимо обратить внимание на наличие зарегистрированных в квартире лиц на момент отчуждения имущества и на тех лиц, которые были временно сняты с регистрационного учета в армию, места лишения свободы и др. Согласно ст. 292 ГК РФ «Члены семьи собственников, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением...» И в соответствии с этим, переход права собственности к другому лицу не является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При заключении договора отчуждения имущества в вышеуказанном случае необходимо потребовать присутствие зарегистрированных лиц с тем, чтобы они дали свое согласие на отчуждения этого имущества, в котором они проживают, с обязательством по его освобождению. Следует также учитывать положения Семейного кодекса РФ. В соответствии со ст. 25 СК РФ имущество супругов, приобретенное ими в совместном браке, является общей совместной собственностью обоих супругов, даже если один из них не принимал участия в получении доходов, а занимался, например, ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей. В таком случае при продаже имущества, приобретенного в браке (кроме случаев приватизации, наследования, дарения) требуется согласие того супруга, который собственником не является, но по закону имеет супружескую долю. Согласие супруга требуется и в случае приобретения имущества одним из супругов. В случае если при заключении сделки согласие второго супруга на отчуждение или приобретение имущества не заявлено, то такая сделка является оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке.
Перечислить все варианты гарантий юридической безопасности не представляется возможным, т.к. каждый случай заключения сделки с недвижимым имуществом индивидуален и требует индивидуального подхода и решения каждого вопроса юристом-специалистом по жилищным проблемам.
Аренда банковской ячейки является сегодня наиболее распространенной формой расчетов при купле-продаже недвижимости. И здесь встает вопрос выбора банка.
Факторов, по которым можно определить «пригодность» банка, несколько.
Первое – это, разумеется, надежность самого банка, гарантия того, что в случае каких-либо собственных проблем он не пойдет на вскрытие ячеек. Вообще, деньги, лежащие в банковских ячейках, не считаются находящимися в его обороте и должны быть неприкосновенными даже в случае банкротства банка. Но все понимают, что между тем, как должно быть и как есть на самом деле, существует определенная разница. И у любого банка, невзирая на все заверения о том, что ячейка запирается на два ключа, один из которых – у клиента, техническая возможность вскрыть ячейки, конечно, есть.
Надежность банка, честно говоря, это тот аспект, который менее всего может быть проверен риэлтором. Смотрим на наличие банковской лицензии, время пребывания на рынке, отзывы о его работе.
Второй момент – надежность самого депозитария, его оборудование. Некоторые банки, к сожалению, заявляют, что у них есть депозитарий, хотя на самом деле это – всего лишь комната за железной дверью. Нормальное оборудование стоит миллионы долларов. Помимо собственно депозитария, банк должен иметь помещение для ожидания (неприятно, когда приходится ждать на улице – всякому ясно, что в очереди в банковское хранилище у каждого второго десятки тысяч долларов в сумке), комнаты и оборудование для пересчета денег, проверки подлинности купюр и т.д.
Третье – соглашения, которые банк предлагает клиентам. Обычно заключается два договора: первый – об аренде ячейки (тут все просто, в большинстве банков они практически одинаковы), второй – дополнительное соглашение, регламентирующее доступ к ячейке, различные условия этого. Приятно, когда банк предлагает разные варианты (доступ одного человека, двух, только с договором купли-продажи или еще с какими-то документами, возможность доступа доверенных лиц и т.д.) – это делает возможным заключать многоступенчатые сделки. А если еще сами эти договоры написаны понятным языком, не занимают по 15 страниц убористого текста, то все просто замечательно.
Нужно отметить, что само по себе содержание депозитария для банка невыгодно. Оборудование стоит дорого, очень солидных денег требует и обеспечение безопасности – сигнализация, охрана. А аренда ячейки стоит всего $20-30 в месяц. Поэтому банки рассматривают депозитарий либо как «гвоздику в петлице» (смотрите, мы сумели его оборудовать, значит мы солидный банк), либо специализируют депозитарий на риэлторские сделки. В этом случае основная цена ($30-70) идет уже за дополнительное соглашение, а аренда ячейки в целом будет стоить от $50 до 100.. Плюс разные дополнительные услуги – пересчет денег, проверка подлинности купюр. Стоит это 0,1-0,2% от суммы, и пользуются такими услугами около 10% клиентов. В общем, банкам уже есть за что работать.
И последнее, что необходимо сказать о соглашениях. Во всех банках в договорах есть фраза о том, что «банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов». Спорить с этим бесполезно, банки в этом вопросе занимают единую позицию.
Еще один аспект – как работает персонал банка. Служащих должно быть достаточно – чтобы клиенты не ждали их. Важно и то, как организован доступ самих сотрудников в хранилище. В некоторых банках система безопасности построена так, что войти могут только минимум два человека (менеджер и охранник), причем каждый может открыть только одну из двух дверей, ведущих в депозитарий. И еще есть журнал посещений, регистрирующий, кто и когда входил в хранилище.
И, наконец, цена за услуги. Дешевле всего обходятся банки, предлагающие минимум услуг и надежности. А при нормальных условиях нужно ориентироваться на сумму около $70.
Важный аспект, существенно влияющий на цену, – срок аренды. Здесь клиенты находятся в сложном положении. С одной стороны, Москомрегистрация уже с весны регистрирует нотариально заверенные сделки за две недели, что является мощным стимулом экономить на ячейке. С другой – в законе о регистрации говорится о сроке в месяц, так что экономия может обойтись чересчур дорого.
А что если клиент не освободит ячейку к окончанию действия договора? Сначала банк оповестит его по контактному телефону (оставленному при составлении договора аренды), затем, выждав месяц-два (если клиент объявится в это время, его ждет штраф), вскрывает ячейку в присутствии комиссии.
Денис Колокольников
www.webohrannik.ru
Безвозмездная сделка с недвижимостью
Договоры об отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, мена)
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму. По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.
Сделки разделяются на возмездные и безвозмездные
Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны предоставить материальные или иные блага.
Возмездными могут быть только двусторонние сделки В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороне отсутствует. Односторонние сделки всегда безвозмездны.
Виды операций с недвижимостью
Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей.
Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для проведения каки-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.
Практикующему бухгалтеру нередко приходится сталкиваться с так называемыми безвозмездными сделками.
К таковым зачастую относят спонсорскую помощь и благотворительность, прощение долга и другие виды партнерства. Для коммерческих организаций, преследующих цель извлечения прибыли, такие сделки на первый взгляд явно не выгодны, учитывая к тому же возможно неоднозначные налоговые последствия.
Заключая безвозмездную сделку на основании ГК РФ, одна из сторон берёт на себя обязанности по совершению определённых действий в пользу другой без получения за это денег или иных материальных ценностей и выгод.
Сторонами, которые вправе заключать между собой безвозмездные сделки, могут быть не только физические, но и юридические лица. В первую очередь к ним относятся некоммерческие, благотворительные, образовательные, культурные организации и фонды.
Новостройки — все новостройки
Никто не застрахован от таких случаев.
Поэтому, советуем прислушаться к мнению Олега Сухова, адвоката и ведущего юриста в «Первом столичном юридическом центре». Его мнение, касающееся опасных сделок на рынке недвижимости, можно узнать в «РБК-Недвижимости».
На сегодняшний день сложно фиксировать количество проданной недвижимости, ориентируясь на предварительный договор. Наблюдается большое количество так называемых двойных продаж.
Как известно, создание семьи, регистрация брака, влечет за собой изменения не только в личной жизни людей, но и в их имущественных отношениях.
В соответствии с действующим законодательством любое имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общей собственностью.
А купленное до брака либо полученное после, но в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование, приватизация) признается личной собственностью каждого из них.
Безвозмездные сделки и их особенности
Объектом такой приватизации может быть муниципальный или государственный жилой фонд; Участниками договора приватизации вправе быть граждане РФ, которые занимают жилое помещение на условиях социального займа; Добровольность. Помещения может передаваться в собственность лишь на добровольной основе при наличии согласия проживающих в нем членов семьи, достигших 18 и несовершеннолетних в возрасте от 14; Бесплатность.
Сделки с недвижимостью
Любая сделка с объектом недвижимости априори предполагает утрату или приобретение имущественных прав на данный объект, который, в свою очередь, выступает предметом заключаемого между сторонами договора. Чаще всего люди совершают сделки относительно купли/продажи недвижимости, хотя на самом деле видов подобных сделок гораздо больше. Поэтому не все люди хорошо разбираются в том, какие на практике встречаются типы сделок с недвижимостью.
Имущество, перешедшее в собственность супругов по безвозмездным сделкам
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью (п. 1 статьи 36 Семейного кодекса (СК)). На основании п. 2 статьи 423 Гражданского кодекса (ГК) безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
juridicheskii.ru
Виды сделок с недвижимостью
Купля-продажа.
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. Особый интерес для участников договора представляет вопрос о расчетах. Поскольку получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно, специалисты советуют заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлению нотариально удостоверенного и зарегистрированного в регистрирующем органе договора. Таким образом, исключается риск возможных махинаций до окончания оформления документов продавцом.
Мена.
В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
Дарение.
В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:- объект недвижимости в собственность;- имущественное право себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.Действия, связанные с договором дарения, регламентируются положениями статей 572 - 581 Гражданского кодекса РФ. Это самый простой способ избавиться от недвижимости. Если предметом дарения является исключительная собственность дарителя, то не нужно согласие супруга. Но если собственность совместно нажитая, то придется спросить разрешения. При возникновении намерения подарить собственную недвижимость требуется только согласие одаряемого, потому что если он против, то навязать ему свой подарок даритель не сможет. Правда, за одним исключением — если одаряемый несовершеннолетний или недееспособный. В этом случае за него решает законный представитель или опекун, а мнение одаряемого остается при нем. Если дарителю хочется расстаться со своей собственностью, совсем не спрашивая ничьего согласия, то он может воспользоваться положениями статьи 582 Гражданского кодекса РФ о пожертвовании. Все ограничения дарения связаны либо с режимом владения даримым объектом, либо с состоянием обязательств сторон (статья 576 Гражданского кодекса РФ). Так, юридическое лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 Гражданского кодекса РФ.
Рента.
В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости, передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму, либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.Рента имеет несколько подвидов:1) постоянная — выплачивается бессрочно;2) пожизненная — выплачивается в течение жизни получателя ренты;3) пожизненное содержание с иждивением.Договор ренты заключается в случаях, когда жилое помещение отчуждается лицу с условием, что оно взамен обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику отчуждаемого имущества оговоренные денежные средства или иначе обеспечивать материальное содержание. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилого помещения, подлежит (наряду с нотариальным удостоверением) обязательной государственной регистрации. Достаточно строго урегулирован законом вопрос об обеспечении выплаты ренты недвижимого имущества (статья 587 Гражданского кодекса РФ): получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Существует три разновидности единого по своей сути рентного договора: постоянную ренту (статьи 589 - 595 Гражданского кодекса РФ), пожизненную ренту (статьи 596 - 600 Гражданского кодекса РФ) и пожизненное содержание с иждивением (статьи 601 - 605 Гражданского кодекса РФ). При этом дифференциация договорных отношений проводится лишь по частным признакам (таким, как форма предоставления содержания, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.). Рентный договор не допускает отчуждения жилья в какой бы то ни было форме покупателем при жизни продавца. Продавец вправе расторгнуть договор в судебном порядке, доказав невыполнение приобретателем обязательств по содержанию продавца. В случае удовлетворения судом искового требования о возврате жилья расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем, не возмещаются. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (статья 587 Гражданского кодекса РФ).
Аренда.
При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ). Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от предмета аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме. Исключение составляют договоры, заключенные на срок более одного года, а также договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме. Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда предметом аренды является недвижимое имущество. Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит государственной регистрации. В случае несоблюдения правил о форме договора, - договор считается незаключенным. В практике встречается множество спорных моментов именно по договору аренды недвижимости.
По общим правилам расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Нормами Гражданского кодекса РФ установлены случаи, связанные с нарушением условий договора, при которых договор аренды может быть, в судебном порядке, расторгнут по требованию одной из сторон. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухудшает имущество; - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки;- по другим основаниям, предусмотренным законом.По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества;3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Полезные страницы:
1. Примеры заявлений
2. Объекты недвижимости изъятые из оборота
3. Каков порядок расторжения договора
www.samsebeyurist.ru
Как оформить сделку с недвижимым имуществом Юристы отвечают
Надежный образец поддержит в устранении неудобств при сочинении важного документа. Это поможет сберечь деньги на услугах специалиста. Сохраненные деньги для начальника радостны. Прежде чем подгонять образец, естественно нужно хорошо посмотреть изложенные в нем пункты закона. Спустя время они могут утратить силу.
Сегодня существуют две формы заключения сделок с недвижимостью: • простая письменная, • нотариальная (договор купли-продажи готовиться нотариусом и в его присутствии подписывается).
Здесь стоит отметить, что особую популярность за последние годы приобрели инвестиции в строительство жилья. Это и не удивляет, ведь инвестиции в недвижимость — это надежный способ вложения своих средств. Общественная значимость и градостроительная ценность района, где расположена территория жилой застройки инвестиционного строительного проекта «Ново-Сергиево», в последнее время существенно возросла. Заглянув на сайт проекта Ново-Сергиево вы узнаете более подробную информацию.
Итак, заключение сделки в обычной письменной форме. После прохождения государственной регистрации договоры, который был составлены в обычной письменной форме, имеют такую же юридическую силу, как и договоры, которые были заверены у нотариуса. Главное преимущество простых письменных договоров заключается в том, что у клиента есть возможность не обращаться к довольно высокооплачиваемым услугам нотариуса.
В число документов, которые устанавливают право на объект недвижимости входят следующие: 1. Выписка из книги домовой. 2. Поэтажный план и экспликация. 3. Согласие супруга (заверенное у нотариуса), если объект недвижимости покупается (обменивается, меняется) на покупку, обмен либо мену. 4. Свидетельства о рождении (для лиц, не достигших восемнадцатилетнего возраста) участников сделки и документы, которые удостоверяют личности. 5. Учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации предприятия и др.Требования, предъявляемые к содержанию договора: • Сроки и порядок расчёта по договору мены либо купли-продажи с доплатой. • Стороны договора указываются полностью: имя, фамилия, отчество, место жительства, дата рождения и другие подобные данные. • Предмет договора. • Цена в договоре мены либо купли-продажи устанавливается сторонами.
Как оформить сделки с недвижимостью по новым правилам
В июле рынок недвижимости в украинских городах неожиданно оживился. Правда, дело не в резком увеличении доходов граждан или улучшении условий по ипотечному кредитованию. Нет, все дело в том, что с 1 августа и с 1 сентября вступают в силу два изменения порядка осуществления сделок с недвижимостью. Эксперты прогнозируют, что из-за этого рынок может быть парализован на месяц или даже два. Вот и спешат граждане побыстрее решить свои квартирные вопросы. Мы же постараемся разобраться, в чем суть будущих изменений и как они отразятся на продавцах и покупателях.
В этот день вступают в силу новые правила оценивания недвижимости. Услуги по оценке недвижимости смогут предоставлять только оценочные компании, имеющие специальный сертификат субъекта оценочной деятельности.
Получить этот документ сегодня можно только в пяти учебных заведениях Украины, которые не в состоянии подготовить сертифицированных специалистов за такой короткий срок, поскольку соответствующие обучающие курсы и программы были открыты только в начале июля.
Сейчас в Украине работает более 10 тысяч специалистов, а вузы пока что выпустили всего 150 лицензированных оценщиков. По словам президента Лиги экспертов Светланы Бовсуновской, к 1 августа успеют выпустить еще столько же, но 300 человек на всю страну крайне мало.
Естественно, это приведет к тому, что лицензированные оценщики будут брать за свои услуги больше денег. Сегодня оценка недвижимости стоит около 400 гривен. Эксперты не исключают, что рост цен в первые дни будет существенным – вплоть до 8 тысяч гривен. Но с появлением все большего количества оценщиков стоимость их услуг будет снижаться.
Для первичного жилья
Если вы собираетесь покупать новую квартиру у застройщика, то для вас в августе ничего не изменится. Как говорят риелторы, квартиры в домах, которые не введены в эксплуатацию, в оценке не нуждаются – схема их продаж через облигации и фонды финансирования строительства не предполагает такой оценки.
Для вторичного жилья
Если вам понадобится осуществить сделку в первые дни после нововведений, то придется собрать пакет документов (см. список), обратившись к оценщику, который уже имеет сертификат cубъекта оценочной деятельности. Их полный список будет опубликован на сайте Фонда госимущества Украины (spfu.gov.ua) – раздел оценка имущества: реестр оценщиков. После того как вы получите на руки оценку, можете идти с покупателем к нотариусу.
Вступает в силу норма о запрете оплаты наличными покупок свыше 150 тысяч гривен. То есть, если вы покупаете объект дороже (примерно 19 тысяч долларов), то должны это делать только в гривне и через банковские счета. Как говорят эксперты, пока что около 90% сделок проходит в наличной форме, а валютой является никак не гривны, а доллары США или евро. Чтобы ввести деньги в банковскую систему, и были придуманы новые правила.
Для первичного жилья
И снова для тех, кто покупает жилье в недостроенном доме, ничего не изменится. Дело в том, что строительные компании получают деньги от покупателей по безналичному расчету. Даже если клиент приходит с наличными, то он их все равно вносит в кассу банка, а тот уже переводит деньги застройщику. При этом там платеж часто разбит на более мелкие взносы, и покупатель может платить суммы, которые меньше верхней планки.
Для вторичного жилья
А вот большинство сделок на вторичном рынке будет осуществляться через банки, ведь по оценкам специалистов около 2/3 всех сделок с недвижимостью приходятся на суммы выше 150 тысяч гривен. К примеру, в крупных городах даже однокомнатные квартиры уже давно перевалили за 20 тысяч долларов. С сентября сделка будет выглядеть следующим образом.
- Перед походом к нотариусу между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, по которому деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов, – говорит банковский юрист Михаил Юмашев. – Например, это может быть нотариально заверенная копия договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения сделки.
Еще один вариант – сделка может проходить при участии нотариуса. То есть покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, а тот уже после оформления документов перечисляет деньги продавцу. Или же нотариус приезжает в банк, где и удостоверяет сделку.
При этом, как говорят эксперты, основные расходы продавца будут заключаться в обналичивании средств, которые он получил от покупателя. Сейчас банковская комиссия по таким операциям составляет от 0,5 до 1,5% от суммы. А из-за того, что большинство покупателей и продавцов недвижимости хранят средства в иностранной валюте, прибавьте сюда еще разницу между ее ценой покупки и продажи. То есть покупатель вначале продает необходимую сумму в долларах, меняя ее на гривны, переводит средства продавцу, а тот уже обналичивает деньги и покупает на них валюту. При этом перевод средств внутри банков чаще всего стоит чисто символический фиксированный тариф (например, 50 копеек) вне зависимости от суммы перевода.
Фото: Thinkstock и Олег ТЕРЕЩЕНКО .
Список документов
Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;
технический паспорт объекта недвижимости, куда и вписывается оценочная стоимость;
оценка недвижимости;
извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
справка об отсутствии налогового залога;
справка об отсутствии запретов на отчуждение;
паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости, супруга или супруги собственника, если продавец состоит в браке;
свидетельство о регистрации брака продавца;
заявление супруга о согласии на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности;
свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками;
разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.
*Считалка “КП” *
Расходы продавца
Открытие счета 5-10 грн.
Обналичивание средств 0,5-1,5%
Обмен валюты на гривну 0,5%
Оформление сделок с недвижимостью
В последние годы оформление сделок с недвижимостью при помощи заключения договоров купли-продажи в простой письменной форме получило широкое распространение, учитывая то, что такой способ оформить сделку не идет вразрез с действующим российским законодательством.
В этой статье мы опишем общие правила заключения различных сделок с недвижимостью, и укажем на ряд моментов, имеющих наибольшую значимость при непосредственном составлении договора и проведении сделки с недвижимым имуществом.
Начнем с того, что оформление сделок с недвижимостью всегда начинается с непосредственного составления договора, и заканчивается получением вами свидетельства о госрегистрации прав собственности на объект недвижимого имущества (если вы покупатель) либо после получением вами денег за проданную недвижимость (если вы ее продавец).
Сам процесс подготовки любого договора, связанного с продажей или передачей недвижимого имущества, будь то договор дарения или купли продажи, достаточно сложен и требует предельного внимания каждой из сторон — малейшая ошибка может привести к достаточно серьезным последствиям. Именно это является основной причиной, по которой оформление сделок с недвижимостью практически всегда происходит при участии опытного юриста — учитывая обилие на рынке недвижимости различных мошенников, лучше заранее себя обезопасить!
Тем не менее, следует знать основные условия составления любого договора связанного с недвижимым имуществом. К таким условиям относятся: место и время составление договора, паспортные данные всех сторон, которые участвуют в договоре, описание предмета договора (недвижимости) с подробным указанием всех его технических характеристик (адрес, площадь, кадастровый номер и так далее). Также в договоре указывается стоимость отчуждаемого объекта недвижимости.
Такая форма составления договоров получила широкое распространение в первую очередь благодаря своей простоте — такой договор не нужно заверять у нотариуса. Как привило (оптимальный вариант) подписывать договор дарения или купли-продажи недвижимости следует прямо при сдаче договора на госрегистрацию в Управлении Федеральной службы (ведь, несмотря на то, что нотариальное удостоверение не требуется, государственную регистрацию никто не отменял).
В том случае, если вы намерены приобрести определенный объект недвижимости, перед составлением договора обязательно удостоверьтесь в полномочиях лица, которому вы будете перечислять деньги — если это владелец недвижимости, проверьте его паспортные данные, а если доверенное лицо собственника, то обязательно изучите доверенность, где должны быть указаны его полномочия.
При этом юридическую сторону всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости следует проверять профессиональному юристу, поскольку неискушенный человек не сможет разобраться во всех нюансах такой документации и может, в конечном счете, стать жертвой недобросовестных продавцов.
После подробного ознакомления с вышеуказанными документами, Вы можете заключить соответствующий договор. В определенной ситуации (когда сделка осложнена рядом специфических условий) Вам потребуется заключить предварительный договор, либо соглашение об авансе, вносимом задатке, срок действия которых определяется до момента заключения основного договора.
После подписания вышеуказанных документов, следует приступать к сбору всех документов, необходимых для непосредственного осуществления сделки. По окончании проверки документации, необходимой для заключения договора, стороны, участвующие в договоре решают, как будет произведена передача денег (перечисление на банковский счет, наличными и так далее), а также устанавливают время подписания договора и дату подачи договора на госрегистрацию. Также составляются оригиналы договора в количестве экземпляров по числу сторон, и назначается день непосредственного совершения сделки (подписания договора).
При этом так выглядит общая процедура совершения сделок с недвижимости, ее можно назвать «классической» и относящейся к несложным видам сделок с недвижимым имуществом (дарение, купля-продажа и так далее), в то время как отдельные виды сделок требуют не только государственной регистрации, но и нотариального удостоверения (например, договор пожизненного содержания с иждивением).
Более того, заключение любой сделки с недвижимостью — ответственный шаг, ведь речь идет о достаточно ценном имуществе, поэтому совершать такую сделку стоит при обязательном участии юриста, который сведет к минимуму все существующие в этом процессе риски, а вы, в свою очередь, будете спокойны, поставив свою подпись под договором!
П родажа квартиры, комнаты, дома, дачи или земельного участка, оформление документов для государственной регистрации – все эти, и многие другие сделки с недвижимостью могут потребовать от вас оформления доверенности.
Согласно статье 185 Гражданского Кодекса РФ, «доверенность – это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом или несколькими лицами (представляемым, доверителем) другому (представителю) для представительства перед третьими лицами». Доверенность на сделки с недвижимостью подтверждает законность действий представителя от имени доверителя, определяет условия и пределы этих действий.
Доверенность на сделки с недвижимостью может выдаваться от имени нескольких человек, если предусмотренные ею действия касаются их однородных интересов – например, доверенность на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности. В качестве представителей также может выступать как один, так и несколько человек.
Согласно статье 186 ГК доверенность – это срочная сделка. Срок действия доверенности на сделки с недвижимостью указывается непосредственно в самом документе. Его максимальная продолжительность – три года.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть заверена у нотариуса .
Доверенность на сбор документов для сделки с недвижимостью
Владельцы квартир и домов чаще всего не являются профессионалами на рынке недвижимости, а сам процесс сбора документов при сделках с недвижимостью – очень трудоемкий, и занимает много времени. Поэтому при проведении сделок с недвижимостью ее собственники часто поручают сбор и оформление всех необходимых документов специалистам агентств недвижимости. Однако, выписывая доверенность на сбор документов для предстоящей сделки с недвижимостью, по сути, совершенно чужому человеку, следует подстраховаться и подробно указать, какими полномочиями вы его наделяете, в каких органах и учреждениях он может действовать от вашего лица, какие документы может получать и представлять в организации.
Доверенность на продажу недвижимости
Иногда собственник недвижимости не имеет возможности лично заниматься ее продажей и решает поручить это кому-то из близких. В таком случае оформляется доверенность на продажу конкретного объекта недвижимости. Она дает представителю полную свободу деятельности в рамках конкретного поручения, зафиксированного в доверенности – собирать документы для сделки, подписывать документы для сделки, выступать на сделке от имени собственника, подписывать договор отчуждения и получать причитающиеся собственнику деньги за проданную недвижимость. Это позволяет доверителю не присутствовать лично при совершении всех действий по сделке. Оформляя такую доверенность, которую иногда называют «генеральной», необходимо еще более четко обозначить тот перечень действий, которые вы доверяете совершать от вашего имени.
Источники:mosadvokat.org, news.finance.ua, lawsupport.org, sos-ru.info
Следующие статьи:
bfmac.com
