Статья 615. Пользование арендованным имуществом. Договор субаренды нежилого помещения гк рф
Субаренда нежилого помещения | Правоведус
Что такое субаренда недвижимости? Каковы особенности заключения такого вида арендной сделки и какими статьями закона регулируется данное соглашение? Об этом читайте в нижеприведенной статье.
Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.
Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п.2 ст.615 ГК РФ). Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п.2 ст.615 ГК РФ). При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.
Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений
Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст.618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости.Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст.445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.
Механизм двойной субаренды
Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях.
Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.
Регистрация договора субаренды
Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.
Договор субаренды нежилого помещения
Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:
- Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
- Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
- Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
- Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
- Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
- Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
- Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.
pravovedus.ru
Ст. 615 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к Ст. 615 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.
Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.
Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
2. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемены сторон в договоре аренды не происходит.
По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимы соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственная регистрация (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.
Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды; если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.
Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).
В отличие от договоров субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.
По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.
Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрет на передачу арендных прав в отношении части помещений.
Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка — обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка — выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. ст. 638, 647 ГК).
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.
Указанное нарушение обязательства арендатором дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).
stgkrf.ru
чем опасно, как составить договор
Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.
Особенности субаренды
Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.
Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.
Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:
- сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
- передать помещение в безвозмездное пользование;
- передать право аренды физическому лицу или другой организации.
У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.
Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!или по телефону:
- Москва и область: +7-499-938-54-25
- Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
- Федеральный: +7-800-350-84-02
Условия предоставления помещения в субаренду
В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:
- срок субаренды не может превышать срока аренды;
- в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
- в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
- продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.
Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.
Двойная субаренда
В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.
При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.
Риски субаренды
Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:
- Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
- Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
- Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
- Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.
Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).
Что предусмотреть?
Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:
- договор аренды;
- договор субаренды;
- письменное согласие собственника;
- выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.
В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.
В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.
law03.ru
Что такое субаренда гк рф
Субарендой является передача уже фактически арендованного имущества в повторную аренду. Заключается субаренда на условиях аренды.
Субаренда в ГК РФ
Обязательным условием является согласие первоначального арендодателя.
Подтверждением его согласия могут выступать
-
в договоре с арендодателем должна быть указана возможность субаренды;
-
возможно получение согласия арендодателя в виде письма, соглашения, приложение к договору аренды копию которого должен иметь субарендатор.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ответственным лицом перед арендодателем является арендатор, даже в случае субаренды. Это правило является императивным, которое невозможно изменить договором аренды или субаренды.
Если отдельные условия договора субаренды не установлено в ходе его заключения, то к нему применяются главные правила договора аренды. Регулируется данное правило частью 3-ей пункта 2-го статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Существенные условия необходимые для заключения договора субаренды
Существенным условием для заключения договора о субаренде является условие об аренде. В договоре следует оговорить абсолютно все данные позволяющие однозначно определить арендуемое имущество, которое передаётся арендатором в качестве субаренды. Если подобных данных в договоре нет, договор может быть признан недействительным по причине того, что имущество признаётся не согласованным. Важным условием является совпадение описанного имущества и того, которое сдается в аренду. Иначе договор не признаётся действительным.
Использующиеся правила при заключении субаренды
Следует ещё раз отметить обязательность получения согласия арендодателя, без него сделка является недействительной.
Договор субаренды нельзя заключать на срок превышающий договор аренды, исключением является бессрочный договор аренды, в таком случае это может быть проделано и с договором субаренды.
Такая же ситуация обстоит и с правами субарендатора, они не могут превышать полномочий арендатора, который был наделен определенными правами арендодателем.
Субаренда, заключенная на срок более продолжительный одного года, подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах. Данный договор будет признан недействительным в случае регистрации.
В случае прекращения действия договора аренды, по причине расторжения или любых других причин, договор субаренды также прекращает своё действие. Происходит это по то причине, что договор субаренды является вытекающим последствием договора аренды.
uristhome.ru
Стороны договора субаренды - нежилого помещения, земельного участка, образец, как называются
В соответствии с указаниями существующих законодательных актов есть несколько видов сделок с последующим заключением договора аренды недвижимого имущества.
Наиболее распространенным из них является его передача в наем владельцем стороннему лицу, в качестве которого выступает арендатор.
Обязательным условием является наличие права собственности у владельца недвижимости, оформленное должным образом.
Суть понятия
По своей сути договор субаренды есть официальный документ сообразно условиям, которого арендованная недвижимость сдается арендатором во временное пользование субарендатору.
Он платит арендную плату за использование недвижимого имущества, азмер которой устанавливается по договоренности сторон.
В качестве сторон договора субаренды могут выступать как юридические лица, так и физические вне зависимости от их правового положения.
Положения закона
Вопросы относительно совершения сделки субаренды предусмотрены указаниями статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
В ее указаниях установлен круг лиц, участвующих в сделках по найму недвижимого имущества, разъяснен порядок ее проведения, сообразно которому арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу.
Собственник недвижимого имущества в соответствии с указаниями статьи 608 ГК наделен правом распоряжения, что подразумевает его сдачу в аренду.
В отдельных случаях его имущество может быть передано третьему лицу по договору субаренды, если он наделен такого рода полномочиями собственником.
В такой ситуации возникает естественный вопрос, как называются стороны в договоре субаренды?
Сообразно с указаниями ГК РФ в сделке найма арендуемой недвижимости участвуют:
- арендатор, в качестве арендодателя;
- субарендатор, в лице арендатора.
Совершаемая ими сделка может носить как возмездный, так и безвозмездный характер. В первом случае арендодатель сдает арендуемую недвижимость за определенную плату.
Во втором субарендатор пользуется им без внесения платы за аренду на протяжении оговоренного сторонами срока. Но в дальнейшем арендатор может пересмотреть свое решение.
Сообразно условиям договора субаренды арендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату.
Он в свою очередь принимает недвижимость, обязуясь платить арендную плату и использовать недвижимое имущество по назначению, содержать его должным образом и передать обратно по истечению срока действия договора субаренды.
Собственник недвижимости должен дать свое согласие на совершение сделки субаренды, оформленное в письменном виде.
Другие моменты
Основной проблемой совершения подобного рода сделок является отсутствие в гражданском праве и иных законодательных актах указаний, предусматривающих вопросы урегулирования отношений участников сделки с учетом ее специфики.
Видео: договор аренды квартиры
Договор заключается в случаях, когда недвижимость сдается на срок более одного года. Как правило, он не должен превысить срок действия основного договора аренды.
Стороны договора субаренды нежилого помещения
В сущности, субаренда есть особая форма гражданско-правового договора, в которой сторонами выступают арендатор и субарендатор.
Под выражением «нежилое помещение» подразумевается некая часть здания, предназначенная для использования его для проведения общественных мероприятий либо для осуществления какого-либо вида деятельности.
Оно может использоваться как в коммерческих целях, так и в производственных. Нежилое помещение, расположенное в жилом здании является его неразделимой частью, характеризующейся изолированностью.
Оно имеет отдельный вход, ограничивается потолком и стенами, находится в общем владении либо в чьей-то собственности. Например, если оно расположено в многоквартирном доме.
Правом его владения, распоряжения и пользования обладают все жильцы, так как нежилое помещение входит в категорию общего имущества.
Жилой недвижимости
Как правило, жилая площадь принадлежит на праве собственности конкретному физическому лицу, если он выкупил его в установленном законодателем порядке.
Но он может ее занимать по договору социального найма, заключенному с муниципальным образованием. В такой ситуации он выступает в качестве нанимателя жилой площади.
Он может сдать занимаемую им жилплощадь в аренду третьему лицу, заключив при этом договор субаренды. Нанимателем обретается статус арендодателя, а снявшее ее лицо — субарендатором.
Условия заключения сделки
Арендатор передает арендованное им недвижимое имущество во временное пользование третьему лицу, совершая при этом сделку субаренды, только при условии получения согласия владельца.
В противном случае договор субаренды признается недействительным, а сделка несостоявшейся. В ходе ее проведения заключается договор.
Основное различие сделки аренды недвижимого имущества и субаренды заключается в том, что арендатор сдает взятую им в наем недвижимость.
В сложившейся ситуации участники сделки увеличивается до трех лиц, заинтересованных в ее совершении. Данное обстоятельство в некоторых случаях осложняет исполнение принятых ими обязанностях.
Срок действия договора субаренды не может быть изменен, потому что сообразно указаниям статей 610 и 611 ГК РФ предусматривается условиями, заложенными в него по договоренности заинтересованных сторон.
Правила составления документа
К договору субаренды применяются правила заключения договора аренды, которые утверждены законодателем указаниями гражданского права.
Не исключается вероятность применения нормативов, предусмотренных иными правовыми актами.
Обязательным условием при заключении договора субаренды является наличие письменного согласия владельца недвижимого имущества.
Оно оформляется в виде отдельного соглашения, которое прилагается к договору субаренды. Норма предусмотрена указаниями статьи 421 ГК РФ.
Но не исключается вариант внесения записи в договор аренды, что владелец не возражает о сдаче в аренду недвижимости арендатором.
Форма и содержание договора субаренды схожи с формой и содержанием основного договора.
Его пояснительная часть делится на отдельные разделы, каждый из которых предусматривает определенные арендатором и субарендатором условия. В заголовок вписывается название договора, его регистрационный номер.
Во вводную часть вносятся персональные данные участников договора, их полномочия, дата его составления и место его подписания с указанием юридического адреса.
В его содержании, представленной основной частью указывается:
Предмет договора | его целевое назначение, передаваемая в пользование площадь, основные характеристики |
Обязанности сторон договора | размер арендной платы, условия оплаты |
Ответственность сторон | срок действия договора, условия его досрочного расторжения. Если срок не указан, то он расценивается как неопределенный |
Прочие условия, которые предусматривают мнения сторон относительно отдельных вопросов аренды | также реквизиты сторон, их юридические адреса, контактные данные, адрес электронной почты |
Договор субаренды подписывается сторонами, проставляется дата его подписания. Он скрепляется печатью арендатора.
Регистрация соглашения
В соответствии с нормативами действующих законодательных актов договор субаренды, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной регистрации.
Она осуществляется федеральным казенным предприятием Росреестр на основании заявления сообразно указаниям статьи 425 ГК РФ. К нему прилагается ряд документов, включая договор субаренды.
Если он не будет зарегистрирован в установленном законодателем порядке, то переходит в разряд недействительных договоров.
В сложившейся ситуации субарендатор теряет гарантии на обеспечение защиты его прав и интересов в законном порядке.
Если договор аренды будет досрочно прекращен, то договор субаренды теряет свою значимость, а срок его действия тоже прекратится. Он подлежит аннулированию при признании договора аренды в качестве недействительного.
Обязанности заинтересованных лиц
Договор субаренды вступает в законную силу сразу после его подписания и регистрации в РФКП Росреестр, о чем отмечено в указаниях статьи 425 ГК РФ. Вместе с ним возникают обязанности у участников сделки, которые его подписали.
Арендатор обязан передать недвижимое имущество субарендатору, ознакомив его перед этим с правилами пользования.
Соответственно условиям договора аренды он должен использовать взятую в наем недвижимость, следуя им. Если в договоре не обозначены условия пользования, то он должен использовать ее строго по назначению.
При этом он обязан содержать арендуемую недвижимость надлежащим образом в соответствии с требованиями, предъявляемыми к ней.
В противном случае арендодатель имеет право расторгнуть с ним заключенный договор аренды, истребовать возмещения понесенных им убытков.
Обстоятельство налагает некую ответственность на субарендатора, которому передается во временное пользование арендуемая недвижимость. При этом у него по отношению к арендатору возникают обязанности.
В их число входят:
Строгое соблюдение условий договора субаренды | осуществление своевременной оплаты за аренду |
Использование недвижимого имущества по его назначению | и содержать на должном уровне |
Обеспечение исправного состояния инженерных сетей и систем | которые подведены к недвижимости, устранение их неисправности, соблюдение нормативов пожарной безопасности |
Возмещение понесенных арендатором убытков | образованных вследствие аварийных ситуаций с непредвиденными последствиями |
Уведомление арендатора | о расторжении договора субаренды за месяц до намеченного срока |
Субарендатор несет ответственность за совершенные им действия перед государственными органами:
Исполнительной власти | которые выдали допуск на осуществление коммерческой или производственной деятельности |
Надзора | в чьи обязанности входит осуществления контроля над исполнением нормативов законодательных актов |
Если субарендатор пожелает произвести перепланировку недвижимого имущества либо реконструировать его, то он должен получить согласие арендатора.
О расторжении договора субаренды он должен уведомить арендатора в установленный законодателем срок.
На что следует обращать внимание при заключении контракта
Как показывает практика, согласие на сдачу в наем собственника недвижимого имущества прописывается в договоре аренды.
Данное обстоятельство позволяет арендатору распоряжаться им на свое усмотрение, что в некоторой степени представляет опасность для арендодателя.
Он лишен возможности контролировать ситуацию в полной мере, проверить субарендатора относительно использования его владений.
Хотя такое положение дела выгодно для арендатора. многие арендаторы пользуются своим правом распоряжения чужой собственности, извлекая для себя некую прибыль.
Но нужно помнить, что ответственность за переданное в аренду недвижимое имущество перед его собственником, являющегося арендодателем, остается за арендатором. Норма заложена в указаниях статьи 615 ГК РФ.
И в заключение необходимо отметить, что согласие арендодателя, выраженное в договоре аренды на осуществление сделки субаренды без указания предельного ее срока, позволяет арендатору действовать без получения отдельного разрешения.
Он может сколько угодно и кому угодно сдавать недвижимое имущество в период действия договора аренды.
Такого рода высказывание было опубликовано в информационном письме Высшего суда «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Оно было опубликовано 11 января 2002 года за номером 66.
domdomoff.ru
Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образцы и риски
Когда устраивают площадь и цена, компания соглашается на субаренду и не требует помещение от собственника. Рассмотрим риски возникают таких сделок, а также образцы договоров субаренды нежилого помещения между юридическими лицами.
Читайте в нашей статье:
Чтобы зарегистрировать компанию и вести деятельность, нужен адрес места нахождения (п. в ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Когда фирма только начинает работу, она ищет бюджетные варианты, но с удобным месторасположением. Чтобы сэкономить, компания рассматривает офисы небольшой площади. Как правило, такие предложения исходят от арендатора, а не собственника. Организация может арендовать целое здание и сдавать помещения в поднаем небольшим компаниям.
Сделку с арендатором оформляют как субаренду. В приложении к статье можно посмотреть образец договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами. Но если фирма планирует заключить договор субаренды нежилого помещения, нужно оценить риски. Рассмотрим, на что обратить внимание и с какими сложностями предстоит столкнуться.
Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист
Договор субаренды нежилого помещения труднее согласовать и настоять на своей редакции
Когда заключали соглашение с арендодателем, арендатор, скорее всего, согласился на условия собственника. Он мог:
- принять на себя обязательства внести значительную сумму в качестве депозита,
- взять обязательства предупредить об окончании аренды за несколько месяцев,
- подписаться под крупными штрафами.
Соответствующие условия он перенесет в договор субаренды офиса. Такие меры позволят арендатору снизить риски, но создадут сложности субарендатору. В этой ситуации целесообразно запросить копию договора аренды. Это позволит убедиться в том, что арендодатель разрешил сдавать помещения в субаренду, и заодно узнать, на каких условиях помещение передавали. Если предоставлять помещения третьим лицам – одно из направлений деятельности арендатора, найти типовой договор субаренды нежилого помещения можно на его сайте.
Вид помещения под субаренду влияет на условия договора
Обратите внимание, что условия (в том числе по оплате) могут отличаться в зависимости от вида помещения. Например, субаренда торгового помещения или магазина может потребовать дополнительных расходов и занятия определенной деятельностью. Это возможно, если арендатор является плательщиком торгового сбора (закон г. Москвы от 17.12.2014 № 62 «О торговом сборе»). Он может включить в стоимость субаредны соответствующие расходы или компенсировать свои затраты за счет субарендаторов.
Скачайте образец допсоглашения к договору субаренды магазина с условием о продлении
Если арендатор не стремился перевыставить возможные штрафы, а по своей инициативе значительно увеличил суммы штрафов, а также ввел дополнительные неустойки, обсудите этот вопрос. Составьте протокол разногласий или в устных переговорах постарайтесь условиться об уступках и поменять кабальные условия субаренды офиса на более выгодные.
Срок действия договора субаренды не должен быть дольше срока аренды
Проверьте срок, на который арендатор заключил соглашение с арендодателем. Если период субаренды превышает время аренды, возникнут риски. Суд сделает вывод, что субаренда не может длиться дольше аренды. Заключайте договор на срок, который не превышает договор с владельцем или убедитесь, что стороны договорились об аренде на неопределенный срок (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2015 № Ф02-3893/2015 по делу № А19-10007/2014).
Проверьте, что получаете по договору субаренды коммерческого помещения нужный объект
Обратите внимание на целевое назначение помещений. Если нужно пространство под офис, а контрагент предлагает заключить договор субаренды склада, возникнут риски. Использовать помещение необходимо в соответствии с целевым назначением. В противном случае возможны споры (определение ВС РФ от 03.04.2017 № 307-ЭС17-1931 по делу № А42-1384/2016). Убедиться в том, что помещение соответствует целям субаренды, поможет например технический паспорт. Запросите соответствующий документ у арендатора, прежде чем подписывать договор.
Скачайте образец договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами
Арендодатель может возразить против заключения договора субаренды нежилого помещения
Чтобы сдавать помещения в субаренду, нужно согласие арендодателя. Арендодатель может выразить свое согласие на сдачу помещений арендатором в договоре или в письме. Это важно для заключения договора субаренды нежилого помещения (образец см. в приложении к статье). Чтобы обезопаситься, субарендатор запрашивает копию договора или письма-разрешения, но ситуация может измениться (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 № Ф03-2062/2017 по делу № А73-5337/2016).
Встречаются случаи, когда арендодатель отзывает свое согласие. Такое право ему дает закон (ст. 209, 608 ГК РФ). Оспорить отказ не получится. Суды считают, что арендодатель вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению (постановление ФАС Московского округа от 03.08.2005 № КГ-А40/6737-05).
Снизить риски компании, которая заключает договор субаренды помещения, помогут условия об ответственности арендатора за досрочное расторжение по его вине. Например, условие о неустойке. Если недобросовестный арендатор не поставит компанию в известность, что арендодатель отозвал согласие на субаренду, потребуйте с арендатора неустойку. Если договор не предусматривает штрафных санкций, докажите ущерб и взыскивайте убытки.
По договору субаренды офиса компании могут передать адрес массовой регистрации
Еще один риск, с которым сталкивается субарендатор – получить адрес, по которому окажется множество других компаний. ФНС может отказать в регистрации фирмы, если по указанному в заявлении адресу окажется много других юридических лиц, например, 75 компаний (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.08.2017 № Ф06-22897/2017 по делу № А55-17806/2016). Аналогичный риск появится, когда компания обратится в кредитное учреждение, чтобы заключить договор на открытие банковского счета.
Например, компании пришлось обращаться в суд, поскольку банк отказался открывать счет. Последний посчитал указанный заявителем адрес местом массовой регистрации, поскольку по данных ФНС на указанном объекте располагалось еще десять организаций. Компания оспорила отказ, но потратила время на судебное разбирательство (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2017 № Ф06-20020/2017 по делу № А55-18006/2016).
Чтобы избежать споров, отказов в регистрации и проблем с банками, проверьте адрес с помощью специальных сервисов или узнайте через сайт ФНС информацию о других компаниях, которые снимают помещения в том же здании.
По договору субаренды нежилого помещения компания может быть вынуждена оплачивать ремонт вместе с другими субарендаторами
Большое количество компаний в одном здании вызывает и другие сложности. Например, когда речь идет о штрафах и исполнении предписаний контролирующих органов. Если арендатор переложил обязанность вести ремонт здания на субарендаторов, последним придется кооперировать свои усилия. Если кто-то откажется платить за ремонтные работы (например, фасада, за который отвечают все субарендаторы), расходы на работы и материалы придется распределять между собой остальным. Если субарендаторы откажутся от ремонта, возникнет риск новых штрафов.
Опасные условия необходимо исключать из текста соглашения и заранее узнать о будущих соседях. Проверьте договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами по образцу перед тем, как его подписывать.
Читайте на тему
www.law.ru
это что такое? Как заключать договор субаренды нежилого помещения
Аренда – явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.
Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней
Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в аренду. Съемщик попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.
При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.
Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.
Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.
Что выступает предметом договора субаренды
Предмет договора субаренды - это нежилое помещение (в нашем примере – офис). При оформлении необходимо позаботится о том, чтобы максимально точно указывались его характеристики:
- адрес;
- тип помещения;
- площадь;
- краткое описание.
Последнее часто размещают не в самом договоре, а в приложении к нему. Обычно составляют и поэтажные планы всего, что сдаётся в субаренду. Это позволяет избежать неточностей в документации.
Стороны и форма договора
В качестве субъектов описываемого договора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели и дееспособные физические лица. У российского законодательства относительно этого никаких особых требований нет.
Не всё так просто с формой договора. Так, независимо от срока субаренды, документ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Если договор заключается на год или даже больше, то его необходимо зарегистрировать. Без этого он не имеет юридической силы.
Сроки
В пункте №2 615-й статьи ГК РФ говорится о том, что длительность субаренды не может быть большей, чем действие аренды. Также необходимо отметить, что существует и разница в продлении. Так, если заключается новый договор аренды, то субаренду необходимо оформлять отдельно. Поэтому всегда стоит обращать внимание на сроки. Если аренда оформлена на неопределённый срок, то при желании разорвать договор об этом необходимо предупредить за три месяца.
Что должно быть в документах относительно субаренды
Теперь рассмотрим, как должны быть оформелны документы на субаренду. Основная документация:
- Преамбула.
- Предмет заключаемого договора.
- Обязанности и права сторон.
- Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
- Ответственности сторон.
- Сколько (до какого времени) действует договор.
- Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.
Кроме этого, к договору прилагаются следующие документы:
- Описание помещения, которое арендуется.
- График платежей.
- Кадастровый паспорт.
- Свидетельство о том, что человек имеет разрешение собственника о сдаче помещения третьим лицам.
Также могут быть добавлены такие документы:
- Акт о передаче/приёме нежилого помещения.
- Дополнительные соглашения, в которые оговариваются определённые нюансы.
- Протоколы разногласий и документы их согласования.
Обязанности арендатора и субарендатора
Как у арендатора, так и у субарендатора имеются определенные обязанности. Первый из них должен:
- Предоставить оговариваемое помещение в срок, который указан в договоре.
- Требовать, чтобы был проведён капитальный ремонт помещения, которые выступает субъектом отношений.
- Ознакомить субарендатора с имеющимися у него правами и обязанностями.
- Следить, чтобы не нарушалось целевое использование помещения.
В свою очередь, субарендатор обязан:
- Следить, чтобы имущество было в исправном состоянии, и при возникновении проблем с этим по его вине отремонтировать помещение.
- Своевременно выплачивать денежные суммы, которые установлены в качестве арендной платы. Если будет зафиксирована несвоевременная или неполная оплата, порча имущества или отсутствие капитального ремонта, то договор может быть досрочно разорван в судебном порядке.
Возмездный договор
Арендодатель при предоставлении нежилого помещения арендатору, согласно статьи 423 ГК РФ, должен получать плату или другое встречное предоставление. Если её размер не определён, это не значит, что ничего платить не нужно. Данное обстоятельство оставляет возможным со стороны арендодателя требовать её получения (причем в размере, котором захочется ему, в рамках разумного).
Некоммерческие структуры часто получают для своей деятельности помещения в аренду безвозмездно от богатых добродетелей. В таком случае отношения дополнительно регулируются подпунктом №2 статьи 170 ГК РФ. Передаваться может собственный субъект владения или же всё оформляется как субаренда помещения.
Об арендной плате
Размер арендной платы должен быть согласован обеими сторонами и быть подтвержденным в письменной форме. Если этого нет, то договор будет считаться не заключенным. В ряде случаев необходимо использовать ставки, которые были предусмотрены законом.
Субаренда – это такой механизм, в котором упомянутый параметр играет очень большую роль. Так, размер платы может меняться только по соглашению сторон в срок, который предусмотрен договором. Но это не может быть чаще, чем раз в год (если законом не предусмотрено иное).
Договор (субаренда нежилого помещения) обычно ориентируется на площадь, которая сдаётся. Так, если квартиры сдаются за определённую сумму за всю площадь или комнату, то здесь всё иначе. Обычно устанавливается ставка за один квадратный метр. Затем площадь множится на неё и получается сумма, которую необходимо оплатить.
На что следует обращать внимание при заключении договора
Мы уже разобрали, что такое субаренда и какие особенности этого явления существуют. Теперь давайте представим, что мы хотим снять нежилое помещение под склад. Забегая наперёд, следует сказать, что субаренда земли не отличается от рассматриваемого примера. Итак, первоначально нам необходимо обратить внимание на такие параметры:
- Дата
- Предмет.
- Место заключения договора.
- Срок действия.
- Реквизиты сторон, которые заключают договор.
Очень желательно стремится к тому, чтобы все эти параметры были четко идентифицированы, и их не возможно было толковать двояко.
Чтобы предусмотреть, будут ли какие-то проблемы с заключающим договор лицом, необходимо проверить предмет договора на наличие на сайтах местного суда (обращать внимание следует на иски). Также необходимо проверить, имеет ли кто-то претензии к контрагенту. Если есть хотя бы что-то, то знайте – это проблемный объект или субъект (зависит от того, что было найдено). Он может недобросовестно вести хозяйственную деятельность, иметь крупные задолженности перед другими организациями или людьми или вообще объявить процедуру банкротства. Поэтому в один прекрасный момент можно потерять возможность доступа в нежилое помещение и будут проблемы с возвращением уже уплаченных денег. Также обязательно проверьте, может ли арендодатель передавать вас в субаренду объект (то есть, разрешил ли ему это делать владелец недвижимости).
Заключение
Важным моментом является определение порядка, условий, а также сроков, когда вносится плата. Субаренда – это договор, в котором всё имеет повышенную важность. Так, необходимо предусматривать и возможность улучшения помещения, и компенсации при разрыве договора.
Субаренда земельного участка проводится по таким же правилам, поэтому можно или рассчитывать компенсацию в случае возведения какой-то постройки или возможность её разбора и вывоза. Но всё эти вопросы желательно четко прорабатывать в договорах. Поэтому, если вас интересует субаренда, образец, заключенный между другими людьми с помощью квалифицированных юристов, поможет представить, что должно быть оговорено. Эту возможность лучше не упускать.
А оптимально будет вообще прибегнуть к услугам специалиста. Ведь субаренда – это взаимоотношения, которые регулируются не одной статьей гражданского кодекса РФ.
fb.ru