§ 3 Договор о приватизации жилого помещения. Договор приватизации жилого помещения

§ 3 Договор о приватизации жилого помещения. Жилищное право

§ 3

Договор о приватизации жилого помещения

В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан РФ, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т. е. нанимателей и членов их семей.

До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“»[262] бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т. е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.

Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как «возвращения долгов».

Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т. п., т. е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть принадлежавшего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники получения средств для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.

Ограничение круга субъектов бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило идеологии возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства. К слову «граждане» законодатель добавил слова «Российской Федерации».

В качестве участников договора о приватизации жилых помещений с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой — два вида субъектов:

во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан, могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир[263], заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т. д.

Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

В первой редакции Закона РФ о приватизации (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РСФСР. В настоящее время упоминание об этом Кодексе снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.

Такое непродуманное изменение нормы могло повлечь негативные последствия, поскольку результатом этого изменения является иллюзия, будто нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем ГК РФ как применялся, так и будет применяться, поскольку следует иметь в виду следующее.

Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.

Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так распространяются и в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Если, однако, этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, станут незаконными и будут подлежать отмене в судебном порядке.

Авторы новеллы, внесенной в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», имели в виду необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить существенные условия данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора[264].

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав[265]. Регистрация имеет правообразующее значение.

Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

law.wikireading.ru

§ 3. Договор о приватизации жилого помещения

П.В. Крашенинников. Жилищное право

во-вторых,государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан, могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир1, заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда

вРоссийской Федерации» передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

Впервой редакции Закона о приватизации (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья

всобственность граждан определяются ГК РФ. В настоящее время упоминание об этом Кодексе снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.

ввиду следующее.

Во-первых,специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.

1 О приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир см. § 4 настоящей главы.

studfiles.net

§ 7 Расторжение договора о приватизации жилого помещения. Жилищное право

§ 7

Расторжение договора о приватизации жилого помещения

Расторжение договора о приватизации и соответственно передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название «деприватизация», или «расприватизация».

Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона — орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Возможны, например, случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что может послужить основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя[274].

Первоначально Вводным законом к ЖК РФ устанавливалось правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»[275] возможность расторжения договора расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности был сначала продлен до 1 марта 2010 г., а затем и до 1 марта 2013 г.

С 23 мая 2002 г., т. е. со дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“»[276], граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации[277]. Данное правило означает возможность расторжения договора о приватизации при соблюдении ряда условий: для граждан — чтобы приватизированное жилое помещение, во-первых, было «для них единственным местом постоянного проживания» и, во-вторых, «свободно от обязательств». Для органов и организаций круг ограничен органами местного самоуправления либо уполномоченными ими организациями.

Как видно, обозначенные ограничения весьма существенно сужают возможности расторжения договора о приватизации жилого помещения по сравнению с возможностью приватизации. Закон не предусматривает расторжение договора с государственными органами и с государственными и муниципальными унитарными предприятиями, а также с государственными и муниципальными учреждениями. Нет здесь и коммерческих организаций, которые передали жилье, находившееся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, из чего следует, что реализация Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» существенно ограничена и не всегда приводит к расторжению договора о приватизации жилого помещения.

Хотелось бы обратить внимание на ограничения, установленные для граждан. Неоднократно в литературе отмечалась неточность формулировок в текстах законодательных актов. В данном случае мы наблюдаем еще один пример вольного обращения с юридической терминологией. Речь идет о термине «единственное место постоянного проживания». Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства (именно так) признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уж никак не постоянное.

Кроме того, расторжение договора о приватизации жилого помещения возможно в случае признания договора недействительным.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

law.wikireading.ru

Приватизация жилого помещения - порядок, право, фз (закон), договор

Безвозмездное оформление недвижимости в собственность граждан должно осуществляться добровольно, то есть с согласия всех прописанных в квартире лиц.

Приватизация жилого помещения:

осуществляется с момента подачи заявления в органы местного самоуправления или региональную жилищную инспекцию;

завершается регистрацией права собственности в территориальных органах Росреестра.

Что это такое?

Юридическое определение термина «приватизация» означает передачу в собственность гражданам жилой недвижимости на безвозмездной основе.

За договор приобретения права собственности в порядке приватизационной процедуры плата не взимается.

Собственниками квартир являются:

государство;
муниципалитеты;
государственные организации.

Какие объекты подлежат приватизации?

Бесплатной передаче в собственность подлежат квартиры, частные дома, расположенные в государственном или муниципальном жилищном резерве.

Граждане, проживающие в жилых объектах по договору социального найма, могут в любое время использовать право на получение жилья в собственность без существенных имущественных затрат.

Квартиры также могут быть приватизированы, если находятся в собственности у государственных предприятий и учреждений.

Какие не подлежат?

В перечень объектов, не подлежащих приватизации, входит жилье, признанное в установленном порядке аварийным и не пригодным для постоянного проживания.

Не может быть передано в бесплатную собственность:

У кого есть право?

Участниками приватизации могут стать граждане России, проживающие муниципальном жилье. Законом также охраняются права несовершеннолетних.

Ребенок участвует в бесплатной передаче жилья под контролем органов опеки и попечительства. Нотариально удостоверенное согласие обязательно для ребенка в возрасте от 14 до 18 лет.

Если в квартире проживают только несовершеннолетние, то жилье передаются им безвозмездно, с разрешения:

опекунов;
попечителей;
других законных представителей.

Не имеют право участвовать в приватизации временные жильцы, а также граждане, проживающие в квартире по договору поднайма.

Приватизация жилого помещения

Базисные положения о приватизации регулируются ФЗ № 1541-1 от 4.07. 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Нормативный акт:

дает юридическое определение подобного термина;
указывает перечень объектов недвижимости, которые могут быть переданы гражданам безвозмездно;
регламентирует права несовершеннолетних.

Порядок передачи объектов недвижимости уточняется локальными подзаконными актами.

Формальная регистрация собственности регламентирована ФЗ «О госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

По договору социального найма

Договор социального найма остается одним из главных документов, позволяющих получить жилье бесплатно в собственность. Сам документ предполагает пользование объектом недвижимости без права собственности.

Договор подписывается с муниципалитетами в лице должностных лиц.

Подобной сделке социального характера предшествует решение должностного лица о предоставлении муниципального жилья в пользование одного или нескольких граждан.

Порядок заключения договора регулируется статьей 60, статьей 90 и другими статьями ЖК РФ.

Нежилого помещения

Нежилые помещения приватизируются по результатам проведения аукционов. Граждане-предприниматели имеют право обратиться в органы местной администрации с заявлением о приватизации помещения, занимаемого по договору аренды сроком более 3-х лет.

На практике подобная процедура чревата серьезными бюрократическими процедурами. Решение о приватизации конкретного нежилого объекта зависит от усмотрения комиссии и конкретных должностных лиц.

Заявление о приватизации нежилых помещений рассматривается в течение месяца со дня его подачи. Муниципалитеты озвучивают цену на приватизируемое жилье, и, при наличии у предпринимателей достаточных средств, помещение передается в частную собственность.

Приватизация нежилого помещения в порядке аукциона:

предусматривает подачу заявки на участие, с оплатой 10% от стоимости недвижимости в качестве залога;
при победе на торгах необходимо внести остальную стоимость объекта в обозначенный срок – без каких-либо кредитов и рассрочек.

Служебного

Законом запрещена приватизация служебного жилья, но бесплатно передать в собственность можно квартиры, принадлежащие государственным предприятиям.

Граждане, проживающие по договору социального найма, имеют право на приобретение их в безвозмездную собственность. При реорганизации предприятий, находящееся в их собственности жилье должно быть передано на баланс правопреемников либо органам местного самоуправления.

Для граждан предпочтительней участвовать в приватизации жилья, переданного муниципалитетам потому, что муниципальное жилье:

не наделено статусом служебного;
подлежит передаче в собственность без существенных юридических преград.

Несовершеннолетним

Порядок приватизации жилых помещений, где живут несовершеннолетние, требует обязательного согласия детей. Они могут участвовать в приватизации в качестве долевых собственников.

Согласие органов опеки и попечительства требуется, если в приватизации участвуют несовершеннолетние в возрасте до 14 лет.

Если в квартире остались жить только дети в возрасте до 14 лет, то жилье приватизируется по инициативе их законных представителей или органов опеки и попечительства. Дети старшего возраста (14-18л) участвуют в приватизации самостоятельно.

Несовершеннолетние также получают возможность очередного безвозмездного участия в приватизации уже после 18 лет.

В общежитии

Статья 4 Закона о приватизации не допускает передачу комнат в общежитиях в частную собственность.

Разрешена приватизация целого общежития, если государственное унитарное предприятие или учреждение реорганизуется в акционерное общество и руководство нового юридического лица согласно передать гражданам в собственность бывшие казенные квартиры.

Порядок действий

Приватизация квартир в жилом доме государственного и муниципального фонда начинается с подачи заявления в органы местного самоуправления или госструктуры.

Положительное решение должностных лиц способствует быстрому приобретению муниципальной квартиры в безвозмездную собственность.

Перечень документов

В перечень документов на приватизацию жилья входит:

Заявление установленного образца.
Письменное согласие всех лиц на приватизацию или их нотариально удостоверенные отказы.
Техническая документация из БТИ.
Договор социального найма и ордер на вселение.
Действующие паспорта всех граждан, постоянно зарегистрированных в квартире.
Справка о неучастии в приватизации.
Справки о предыдущих местах проживания – если в период с сентября 1991 г. кто-либо из жильцов менял место проживания.
Квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно могут понадобиться заключение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенные доверенности – если кто-либо из граждан не может участвовать в приватизации самостоятельно.

Согласие на приватизацию также требуется от граждан, которые временно отсутствуют на жилплощади или длительное время проживают за границей.

Заявление (образец)

В заявлении на приватизацию должны быть указаны все граждане, участвующие в бесплатном получении квартиры в собственность.

Документ должен содержать согласие всех, постоянно проживающих в квартире жильцов. Также необходимо указать, что право на бесплатную приватизацию прежде не было реализовано.

Здесь можно скачать образец заявления на приватизацию.

Сколько раз можно участвовать?

Граждане имеют однократное право на бесплатное участие в приватизации.

Исключение сделано для детей, которые могут участвовать в дополнительном, безвозмездном приобретении жилья в собственность уже в совершеннолетнем возрасте.

Сроки

По закону заявление на приватизацию должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев со дня подачи.

Сроки могут затягиваться в связи со сложностью быстро собрать все необходимые документы – особенно получить согласие граждан, постоянно зарегистрированных, но не проживающих в квартире.

Сроки приватизации регулярно продлеваются. 28.02.2015 года государство продлило срок бесплатной приватизации до 1 марта 2018 года.

Внесение изменений в договор

Процесс приватизации должен оформляться специальным документом. Форма договора – письменная, без нотариального удостоверения.

Внесение изменений в договор возможно дополнительными соглашениями, определяющими:

сроки передачи жилого помещения в собственность;
изменения технического состояния квартиры и другие важные аспекты.

Права и обязанности собственников

Приобретатели приватизированных жилых помещений имеют право свободно владеть, пользоваться, распоряжаться недвижимостью – покупать, продавать, обменивать, передавать по наследству и т.д.

Главная обязанность собственников:

использовать жилье по назначению;
не производить несанкционированных перепланировок;
своевременно оплачивать коммунальные платежи и др.

В настоящий момент условия приватизации жилья позволяют осуществить эту процедуру без существенных препятствий.

Рекомендуется не затягивать приватизацию, так как вероятность того, что государство и дальше будет продлевать сроки – когда можно получить жилье бесплатно – достаточно не определена.

Если самостоятельное осуществление приватизации кажется запутанным и сложным, то целесообразно обращаться за помощью к квалифицированным юристам и риэлторам.

Видео о приватизации жилья

77metrov.ru