Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома (примерная форма). Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома
Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома (примерная форма), Договор (форма) от 09 февраля 2016 года
Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку 
.Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.
Примерная форма
| г.________________ | "__" ____________ ____ г. |
(наименование организации), именуем__ далее "Инвестор", в лице (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании (Устава, положения, доверенности), с одной стороны, и(наименование организации), именуем__ далее "Заказчик-застройщик", в лице (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании (Устава, положения, доверенности), с другой стороны, и(наименование организации), именуем__ далее ________________, в лице (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании (Устава, положения, доверенности), с третьей стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Определения и их толкование
1.1. Для целей настоящего Договора используются следующие понятия:"Объект" - многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляется по адресу: ________________. Все работы по строительству и отделке производятся по проектной документации от "__" ____________ ____ г. N ____ и в порядке, установленном Рабочей документацией, разрабатываемой Подрядчиком на основании договора подряда на выполнение проектных работ, заключаемого между Заказчиком-Застройщиком и Подрядчиком отдельно."Строительная площадка" - земельный участок общей площадью ____________ кв.м, кадастровый номер ____________, категория земель ________________, назначение земельного участка ____________, находящийся в ____ собственности, предоставляемый (кем) Заказчику-Застройщику в пользование на период строительства Объекта на основании (например, договора аренды).Вариант: земельный участок, принадлежащий ____ - на праве собственности на основании ________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от "__" ____________ ____ г., выданным ________________."Срок строительства" - период времени, начинающийся с даты начала работ и продолжающийся до даты завершения работ."Рабочая документация" - полный комплект технической документации, включая (но не ограничиваясь) чертежи, пояснительные записки, расчеты, сметы и другие документы, выполненный Подрядчиком в объеме и в форме, соответствующих нормам, правилам и стандартам, действующим на территории Российской Федерации. Рабочая документация выполняется на основании Проектной документации, разрабатываемой (указать, кем)."Дата начала Работ" - дата, установленная в соответствии с положениями Договора."Дата завершения Работ" - дата утверждения Акта сдачи-приемки Приемочной комиссии о приемке Объекта в эксплуатацию."Проектная документация" - документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства Объекта. Проектная документация от "__" ____________ ____ г. N ____, разработана ________________, утверждена ________________, согласована ________________. Проектная документация разрабатывается с учетом требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"."Гарантийный ремонт" - ремонт, производимый Подрядчиком за свой счет и своими силами в течение гарантийного периода."Гарантийный период" - период продолжительностью (не менее 5 лет) месяцев (лет), начинающихся с даты завершения работ, в течение которого Подрядчик осуществляет гарантийный ремонт Объекта."Договорные документы" - Договор и все приложения к нему.1.2. Описанные в п.1.1 настоящего Договора термины и определения могут употребляться как в единственном, так и во множественном числе, заглавными и строчными буквами, в зависимости от контекста.
2. Предмет Договора
2.1. Инвестор поручает и финансирует, а Заказчик-Застройщик принимает на себя обязательства по оказанию услуг Заказчика-Застройщика и выполнению функций технического Заказчика на Объекте.За оказанные Услуги (и работы) Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в порядке и на условиях, предусмотренных в настоящем Договоре.2.2. Заказчик-Застройщик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству Объекта в соответствии с утвержденным эскизом, условиями настоящего Договора, договора подряда на выполнение проектных работ, заданием Заказчика-Застройщика и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные Сторонами и обеспеченные финансированием.Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику-Застройщику "под ключ" в срок до ____________ года. Срок приема Объекта - ________________.2.3. Право Подрядчика осуществлять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается допуском к определенным видам работ номер ________________ от "__" ____________ ____ г. срок действия ________________, выдан саморегулируемой организацией ________________.2.4. Право Заказчика-Застройщика осуществлять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается допуском к определенным видам работ номер ________________ от "__" ____________ ____ г. срок действия ________________, выдан саморегулируемой организацией ________________.2.5. Работы, строительные материалы и изделия должны соответствовать ст.34 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".2.6. Уполномоченные представители Сторон на Объекте:От Инвестора - ________________ телефон ____________, факс ____________, электронная почта ____________, иные ____________;От Заказчика-Застройщика - ________________ телефон ____________, факс ____________, электронная почта ____________, иные ____________;
От Подрядчика - ________________ телефон ____________, факс ____________, электронная почта ____________, иные ____________.
3. Права и обязанности сторон
3.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Инвестор обязуется:3.1.1. Обеспечивать своевременное и в полном объеме финансирование производимых работ в соответствии с условиями настоящего Договора.3.1.2. Незамедлительно предоставлять правоустанавливающие и другие документы, необходимые для оформления и получения исходно-разрешительной документации.3.1.3. Участвовать в работе комиссии по сдаче-приемке Объекта.3.1.4. Предоставлять Заказчику-Застройщику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по настоящему Договору.3.2. Инвестор вправе:изменять объем инвестиций в случаях изменения проектной документации;прекращать финансирование работ в следующих случаях: ________________;самостоятельно заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;приобретать права владения, пользования и распоряжения Объектом до завершения его строительства;в любое время передать по договору и (или) государственному контракту свои права (часть своих прав) на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;осуществлять контроль за целевым использованием инвестиций;осуществлять другие права, предусмотренные Договором и законодательством Российской Федерации.3.3. В соответствии с условиями настоящего Договора Заказчик-Застройщик обязуется:3.3.1. Получить и оформить исходные данные для проектирования Объекта (оформление документов по земельному участку, технико-экономическое обоснование, технические условия на технологическое присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт и т.д.) в сроки согласно Приложению N 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.3.3.2. Подготовить задание на проектирование в сроки согласно Приложению N 2 и заключить отдельный договор с Подрядчиком на выполнение проектных работ.3.3.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, на утверждение Подрядчику).3.3.4. Оформить разрешительную документацию на строительство Объекта в сроки согласно Приложению N 2, осуществлять контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.3.3.5. Обеспечить освобождение территории строительства, связанной с подготовкой строительной площадки для производства работ.3.3.6. Осуществлять организацию управления строительством.3.3.7. Осуществлять проверку и приемку проектной документации.3.3.8. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации и нормативным документам.3.3.9. Принимать своевременные меры и контролировать устранение выявленных дефектов в проектной документации.3.3.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.3.3.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве.3.3.12. Осуществлять освидетельствование и оценку выполненных работ и приемку скрытых работ.3.3.13. Осуществлять промежуточную приемку выполненных работ.3.3.14. Осуществлять контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ проектно-сметной документации.3.3.15. Выполнять проверку актов выполненных работ и контролировать внесение соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках.3.3.16. Контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.3.3.17. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на переделки и устранение дефектов.3.3.18. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.3.3.19. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.3.3.20. Контролировать осуществление авторского надзора за строительством Объекта.3.3.21. Осуществлять окончательную приемку выполненных работ.3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного строительством Объекта.3.3.23. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного строительством Объекта.3.3.24. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.3.3.25. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.3.3.26. Готовить претензии от имени Заказчика к Подрядчику в случае невыполнения последним своих договорных обязательств.3.4. Заказчик-застройщик вправе:3.4.1. Привлекать проектную организацию для осуществления ею авторского надзора за выполнением Работ в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором.3.4.2. Иметь доступ на строительную площадку в течение срока действия настоящего Договора. Доступ означает возможность Заказчика и его представителей проверять соответствие выполняемых Работ условиям настоящего Договора и приложений к нему, а также (иные законные полномочия).3.4.3. Контролировать содержание Общего журнала производства Работ по форме N КС-6, журнала учета выполненных работ по форме N КС-6а (Приложения N ____ и N ____ соответственно).3.4.4. Устранить выявленный брак в Работах своими силами или поручить выполнение ремонтных работ третьим лицам. Все расходы, связанные с переделкой таких работ другими лицами, оплачиваются Подрядчиком.3.4.5. Если Инвестор не исполняет свои обязательства по своевременному и полному финансированию работ, Заказчик вправе оставить в своем владении построенный объект (его часть), а если Инвестор отказался от финансирования работ - реализовать построенный (незавершенный) объект и возместить издержки и убытки по строительству за счет выручки от реализации.3.4.6. Потребовать от подрядчика предоставить гарантию (поручительство) на сумму ________ процентов от стоимости Работ.3.4.7. Задержать оплату выполненных работ Подрядчику за:неустранение указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате;причинение ущерба Заказчику;случаи отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства работ.3.4.8. Если Инвестор не выполнит в сроки все свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором, что приведет к задержке выполнения работ по строительству объекта, то Заказчик имеет право на продление срока окончания работ на соответствующий период и он освобождается на этот период от уплаты штрафа за просрочку сдачи Объекта в эксплуатацию.
docs.cntd.ru
Арбитражный Третейский суд города Москвы
Свежее видео
Показать больше видео ↓ В соответствии с Федеральным законом №382-ФЗ, Третейские судьи разрешают любые хозяйственные иски. С участием как физических, так и юридических лиц. При наличии в экономическом Договоре арбитражной оговорки или отдельного соглашения, где указаны реквизиты конкретного Третейского судьи, согласованного сторонами для разрешения возможных споров по этому Договору. Заседания Третейских судей проходят в Москве (для иногородних - по видеоконференцсвязи по Скайпу).
Судебное разбирательство проходит в одно судебное заседание на 10-й рабочий день с даты подачи иска. Принятое судебное решение является окончательным и подлежит обжалованию, только по техническим нарушениям.
Размер Арбитражного сбора равен размеру "государственной пошлины по искам в Арбитражные суды".
Мы сами организуем исполнение в России и за рубежом третейские решения (в государственных судах, у Судебных приставов и в банках должников) силами членов Международного Арбитражного Альянса. Мы финансово гарантируем выдачу исполнительных листов и готовы вернуть арбитражный сбор в случае, если их не получим.
Третейские судьи рассматривают споры также с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц по российскому или иному выбранному ими праву.
Подробнее →
a-tsm.ru
Инвестиционный договор на строительство жилого дома
Имеется инвестиционный договор № 1/и на строительство жилого дома между ООО (застройщик) и частным предпринимателем (инвестор).ООО общая система налогообложения. Необходимо ли застройщику регистрировать квартиры на себя, а затем передавать их инвестору? И можно инвестору регистрировать квартиры на себя имея акт ввода в эксплуатацию жилого дома.
Если между сторонами заключен инвестиционный договор, то для передачи квартир в собственность инвестора, застройщик должен зарегистрировать первичное право собственности на возведенный объект (дом, квартиры) на себя, и только впоследствии передать данные объекты в собственность инвестора. Исключение составляет только случаи, когда между застройщиком и инвестором заключен договор долевого участия в строительстве в соответствии с требованиями ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В данном случае, право собственности на помещения сразу регистрируется за инвестором без оформления «первичного» права застройщика (ст. 16 закона № 214-ФЗ).
В свою очередь, что по смыслу пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.
Если сторона, финансирующая строительство должна получить долю в праве собственности или часть помещений, то отношения сторон по общему правилу квалифицируются как договор купли-продажи будущей недвижимости. При этом, первичное право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации только у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте, право собственности может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
1. Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора
«Чаще всего девелоперский проект реализуется несколькими компаниями. Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров. Для сравнения различных моделей в этой статье предположим, что одна из компаний (застройщик) обладает правами на земельный участок (право собственности или аренды), на котором планируется построить нежилое здание коммерческого назначения. Вторая компания (инвестор) финансирует строительство. После завершения строительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта. В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.
Квалификация инвестиционных договоров
Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности <…> в форме капитальных вложений», Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»), и поэтому служил гибким инструментом для сторон – они могли достаточно свободно определять как права и обязанности, так и права на построенный объект. С принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах <...> по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) ситуация кардинально изменилась. Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество). Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестдоговора (п. 4 постановления № 54).*
Исключение − инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. Инвестор может получить право собственности сразу (ст. 24.2закона № 122-ФЗ,определение ВАС РФ от 19.04.13 № ВАС-13594/12).
Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект. Так, право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 4, 7 постановления № 54). Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка. Тем не менее шансы выбрать для инвестора оптимальную схему оформления взаимоотношений с владельцем участка все же есть. Для этого нужно взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров.
Договор купли-продажи будущей недвижимости
Наиболее простой и очевидный вариант – заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.
Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект.Возможный выход: обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).
Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 51, 55 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).
Основной недостаток этого варианта – невозможность в некоторых случаях удовлетворить требования в натуре, то есть получить право собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но, например, еще не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. определение ВАС РФ от 09.04.13 № ВАС-3556/13). Поскольку право собственности инвестора является «вторичным», не исключены риски: например, застройщик по каким-то причинам не завершит строительство или передаст объект третьему лицу в обход интересов инвестора. Дело в том, что продавца (в нашем случае застройщика) по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54, определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Кроме того, интересы инвестора могут быть нарушены и при банкротстве застройщика. Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства. Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка.
Договор простого товарищества
Существенных условий договора простого товарищества три: о совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединении (внесении) ими вкладов (ст. 1041 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.11 по делу № А12-2274/2011).
Другой распространенный вариант – договор инвестирования по модели простого товарищества. Договор квалифицируется как простое товарищество, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели – создания объекта недвижимости (п. 7 постановления № 54).
По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью. Однако стороны вправе своим соглашением предусмотреть и раздельный режим собственности в отношении имущества, которое используется для достижения общей цели (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).
Режим собственности может быть выбран отдельно для передаваемого имущества и для плодов и доходов (то есть помещений, долей в объекте). Тем самым, выбирая режим собственности, стороны могут изменять и порядок приобретения прав на объект, а значит, инвестор может использовать эту возможность для защиты своих интересов.
Если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на участок (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.12 по делу № А70-10722/2011).
Режим общей долевой собственности. Если стороны выберут режим общей долевой собственности на участок, на основании договора необходимо зарегистрировать права обоих товарищей на участок, так как право собственности инвестора возникнет только после этого (ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», абз. 2 п. 7 постановления № 54). В таком случае оба товарища (застройщик и инвестор) приобретут статус застройщика как собственники участка. Это позволит сторонам одновременно после реализации инвестпроекта зарегистрировать право собственности на части объекта. Поэтому при наличии утвержденной проектной документации желательно сразу включить в инвестдоговор положение о распределении конкретных помещений.
К недостаткам этого варианта можно отнести следующее. Поскольку обе стороны будут иметь статус застройщиков, разрешение на строительство также придется получать на имя обеих компаний (если только договором не предусмотрено, что ведение дел товарищей ведет одна из сторон). Ни закон, ни судебная практика не содержат прямого ответа на вопрос, возможно ли получение разрешения на строительство одного объекта на двух (и более) застройщиков. Правоприменительная практика в различных регионах отличается: автору известны случаи, когда такие разрешения выдаются (например, в Санкт-Петербурге) и, напротив, не выдаются (в Москве). Эту неопределенность можно устранить так: один из товарищей (застройщик) получает разрешение на строительство, и только после этого стороны оформляют долевую собственность на участок. В данном случае рисков для реализации проекта нет: при переходе прав на участок ранее выданное разрешение на строительство сохраняет свое действие в полном объеме (п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).
Недостаток: если у инвестора нет прав на участок, этот вариант ничем не лучше купли-продажи будущей недвижимости и даже имеет особые риски, связанные со спецификой простого товарищества.Возможный выход: с помощью специальных условий договора можно сделать так, что инвестор тоже получит право собственности на участок. Когда земельный участок арендуется, простое товарищество – ненадежный вариант.
Несмотря на недостатки, этот вариант выгоден для инвестора. Во-первых, первичная госрегистрация прав собственности происходит у обеих сторон без возникновения первоначального права собственности только у владельца участка. Во-вторых, обе стороны будут иметь права на участок и объект в установленных долях, что позволяет инвестору воздействовать на первоначального владельца участка.
Режим раздельной собственности. Если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок (абз. 3 п. 7 постановления № 54). Такой вариант по своим правовым последствиям (с точки зрения возникновения прав на объект) аналогичен заключению договора купли-продажи будущей недвижимости: высока вероятность, что инвестор не сможет понудить застройщика к исполнению обязательств в натуре. Причем этот договор даже менее выгоден, чем договор купли-продажи будущей недвижимости, так как содержит дополнительные риски для инвестора, связанные с природой договора простого товарищества, к числу которых относятся, например, солидарная ответственность товарищей, разделение товарищами предпринимательских рисков (ст. 75 ГК РФ).
Аренда земельного участка с множественностью лиц. В качестве вклада по договору простого товарищества может выступать право аренды на участок. В результате образуется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Проблема в том, что закон прямо предусматривает только один случай оформления аренды с множественностью лиц на стороне арендатора: когда здание (помещения в нем), расположенное на неделимом земельном участке, находится в собственности нескольких лиц (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Правда, закон не содержит прямого запрета на совершение таких сделок, но невозможно исключить риск того, что в переоформлении и (или) государственной регистрации такого договора аренды может быть отказано, из-за чего потребуется судебный процесс с туманными перспективами. Кроме того, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе распоряжаться таким правом без согласия собственника земельного участка в случае, если срок аренды составляет более пяти лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях на это потребуется согласие собственника. В случае сохранения права аренды земельного участка за застройщиком для инвестора риски будут аналогичны тем, которые имеются, когда земельный участок находится в собственности только у застройщика.
Nota bene!
Застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
Передача земельного участка в аренду инвестору. Бывает, что застройщик передает земельный участок в аренду инвестору, в результате чего последний приобретает статус застройщика. С одной стороны, этот способ удобен и инвестору (он получает возможность контролировать строительство), и застройщику (ему не придется отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок). Но при выборе этого варианта возможен риск другого рода. Если договор аренды (субаренды) заключен во исполнение договора, связанного с инвестиционно-строительной деятельностью в форме простого товарищества, суд может расценить аренду как притворную сделку, прикрывающую внесение вклада в общее имущество товарищей для целей строительства (постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.10 по делу № А57-4153/2008). Поэтому при использовании такого варианта лучше не указывать в договоре простого товарищества обязанность владельца участка внести свой вклад в виде передачи права аренды (субаренды) на участок или в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности).
Договор участия в долевом строительстве
Недостаток: заключение договора возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта (после получения разрешения на строительство, представления проектной документации). Кроме того, некоторые условия обременительны для застройщика.Возможный выход: использовать, если инвестор подключается к проекту не «с нуля» и при условии, что застройщик не против этого варианта оформления отношений.
Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – закон № 214-ФЗ) регулирует в том числе отношения по привлечению средств юридических лиц для строительства иных объектов недвижимости (помимо многоквартирных жилых домов), за исключением объектов производственного назначения (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 закона № 214-ФЗ). Значит, конструкцию договора участия в долевом строительстве можно использовать и для строительства объекта коммерческой недвижимости непроизводственного назначения.
Эта модель тоже не лишена недостатков. Заключение договора участия в долевом строительстве возможно только после соблюдения целого ряда требований: получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, оформления прав на участок (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Их выполнение возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта. Но стороны заинтересованы в объединении усилий и финансировании реализации проекта на более ранних этапах (предпроектные изыскания, проектирование и т. д.). На этих этапах заключение такого договора невозможно.
К тому же застройщик может выступать против заключения такого договора. Поскольку закон № 214-ФЗ принимался законодателем главным образом для защиты прав потребителей, он содержит ряд обременительных для застройщиков условий. В законе также есть широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора дольщиком, многие из которых неприемлемы в предпринимательских отношениях, например нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца (ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ).
Но этот договор обладает главным преимуществом – он гарантирует инвестору высокую степень защиты. Договор проходит госрегистрацию (ч. 3 ст. 4, ст. 17 закона № 214-ФЗ). Также инвестор может рассчитывать на обеспечение исполнения обязательств по договору: с момента госрегистрации договора у дольщика в залоге находятся участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, в залоге находится и сам этот объект (ч. 1, 2 ст. 13 закона № 214ФЗ). Право собственности на помещения сразу регистрируется за инвестором без оформления «первичного» права застройщика (ст. 16 закона № 214-ФЗ), что исключает злоупотребления на этой стадии. После подписания передаточного акта участник вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности (ч. 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ).
Как и в случае с куплей-продажей будущей недвижимости, при долевом строительстве инвестор не может требовать признания за собой права собственности на возводимую за его счет недвижимость (абз. 2 п. 4, абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому инвестор не сможет предъявить вещно-правовой иск и потребовать признания за ним права собственности на долю (помещения) в объекте незавершенного строительства (см. определения ВАС РФ от 04.04.13 № ВАС-4236/12, от 21.03.13 № ВАС-13239/12, от 27.12.12 № ВАС-17157/12, от 19.03.12 № ВАС-2430/12)*».
2. Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;
«Принцип следования прав на строение за правом на землю
В российском законодательстве прямо не закреплен принцип принадлежности возводимого на земельном участке объекта недвижимости тому, кому принадлежит соответствующий земельный участок. Есть близкая по смыслу норма: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ). Но во-первых, эта норма диспозитивна, так как содержит оговорку: «если иное не установлено законом или договором». Во-вторых, она касается только собственников, хотя, согласно Земельному кодексу, земля под строительство может быть предоставлена и на праве аренды. Дело в том, что эта норма принималась тогда же, когда и вся первая часть Гражданского кодекса, а ее вступление в силу (как и остальных положений главы 17 Гражданского кодекса) было отсрочено до введения в действие Земельного кодекса . Но Земельный кодекс , как известно, был разработан без учета пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса. В итоге суды применяют эту норму крайне редко.*
В то же время в качестве нормативного основания принципа следования прав на строения за правом на земельный участок суды иногда используют пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса. Он звучит так: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку строительство «с соблюдением закона» (то есть согласно положениям градостроительного и земельного законодательства) возможно лишь на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве, позволяющем строительство, то в силу этой нормы собственником построенного здания может стать лишь обладатель прав на земельный участок.
В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).
Договорное оформление строительства
Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами. По смыслу пункта 4постановления № 54 они не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.
Договоры подряда. Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п. 6 постановления № 54).
Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ подрядчик также имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ), но это право не предполагает возможности приобретения права собственности на удерживаемый объект.
Таким образом, не имеет значения, за чей счет строился объект – это вопрос имущественных обязательств, а не вещных прав на объект. Даже если подрядчик построил объект за счет своих средств и не получил оплату за работу, у него не возникают вещные права на построенный объект.*
Простое товарищество. Если по условиям договора каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы и т.д.) для достижения общей цели (создания объекта недвижимости), то такой договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п. 7 постановления № 54).
На эти договоры в постановлении № 54 распространен тот же принцип: право собственности на вновь создаваемое здание или сооружение возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено. Поэтому если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на построенный объект может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
Таким образом, участники договора простого товарищества рискуют, если начинают строительство до регистрации общих прав на землю.
Отличительные черты простого товарищества. В постановлении № 54 фигурируют два признака договора простого товарищества, по которому суды должны квалифицировать договоры этого вида: внесение товарищами вкладов и наличие общей цели. Однако у этого договора есть еще один важный признак, а именно общие риски товарищей. У товарищей общая деятельность, общие расходы и убытки, порядок покрытия которых определяется договором, либо по правилу о пропорциональности покрытия убытков стоимости вклада (ст. 1041 , 1046 ГК РФ). Исходя из этого признака, в товариществе не может быть выплаты цены одним товарищем другому за результат работ. Иначе это не простое товарищество, а какой-то иной договор. По этой же причине не может быть установлена ответственность одного товарища перед другим товарищем за невыполнение каких-либо обязательств, например за задержку строительства или некачественное осуществление работ, если его вклад заключается в осуществлении строительства своими силами. Более того, и самих обязательств друг перед другом у товарищей нет. Простое товарищество – это договор, где нет кредиторов и должников, а есть условия об осуществлении совместной деятельности с совместными рисками.
Учитывая вышеизложенное, с моей точки зрения, нельзя заключить договор с элементами товарищества и одновременно с элементами договора другого вида. Проще говоря, договоры о совместной деятельности не смешиваются с иными договорами, потому что иначе у товарищества появляются не присущие ему черты, а именно отношения должника и кредитора. Но повторю: это мое мнение. Судебная практика признает возможность существования смешанных договоров одновременно с элементами простого товарищества и элементами подряда, аренды и т. д. (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.10 по делу № А43-9961/2009 , ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.08 по делу № А70-2427/2007 , ФАС Поволжского округа от 16.02.12 по делу № А12-21726/2009).
Последствия недействительности договора
Каким бы договором стороны ни оформили отношения, связанные со строительством, может возникнуть ситуация, при которой этот договор будет признан недействительным. Какие последствия это повлечет для прав на построенный объект? В постановлении № 54 нет разъяснений по этому вопросу. Но очевидно, что данный вопрос тоже решается исходя из принципа принадлежности построенного объекта тому, кому принадлежат права на земельный участок. А правовым основанием в таких случаях служит пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса. Допустим, объект строился по договору подряда, который впоследствии признан недействительным. Кому принадлежит возведенный объект? Заказчику, потому что этот объект строился для него на принадлежащем ему участке. Применение реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ) никак на это не повлияет: в порядке реституции подрядчик может потребовать только возмещения стоимости выполненных для заказчика работ.
В случае с недействительностью договора простого товарищества последствия аналогичны: право собственности на построенный объект возникает у того из товарищей, которому принадлежат права на земельный участок (см. постановление ФАС Московского округа от 17.08.11 по делу № А40-101592/10-105-909). Следовательно, остальные товарищи могут рассчитывать только на возмещение им неосновательного обогащения.
Принцип следования прав на строение за правом на землю и статья 271 ГК РФ
На практике возникает вопрос о применении статьи 271 Гражданского кодекса, которая допускает, что земельный участок может принадлежать одному лицу, а право собственности на здание, строение или сооружение, построенное на этом земельном участке с разрешения обладателя прав на участок, – другому лицу. Это норма переходного периода, она была принята в 1994 году в расчете на существовавшие тогда многочисленные ситуации, когда имелись неясности с принадлежностью конкретных земельных участков. После установления прав на землю нередко выяснялось, что на участке имеются чужие строения. Чтобы интересы собственников таких объектов не пострадали, была предусмотрена эта норма. В сегодняшних реалиях разрешение на строительство без прав на землю получить невозможно, потому что это противоречит части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса. Поэтому полагаться на статью 271 Гражданского кодекса во вновь возникающих отношениях не стоит.
ВОПРОСЫ В ТЕМУ
Как суд должен расценивать договор подряда, по которому подрядчик в качестве оплаты должен получить помещения в построенном здании?
Такой договор нужно квалифицировать как смешанный – с элементами подряда и купли-продажи. К обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54).
Один из товарищей внес вклад – земельный участок. Но общая собственность не зарегистрирована. Как остальным товарищам защитить свои права?
В таком случае участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать регистрации возникновения общей долевой собственности на земельный участок (п. 7 постановления № 54). После этого появятся основания для возникновения общей собственности на объект, строящийся на этом участке».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатноwww.law.ru
Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома (трехсторонний)
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОРна строительство многоквартирного жилого домаг. ______________ "___"___________ ___ г._________________ в лице __________________, действующего на основании ___________________, именуемая в дальнейшем "Инвестор", с одной стороны, и ___________________ в лице __________________, действующего на основании ___________________, именуемое в дальнейшем "Заказчик-Застройщик", с другой стороны, и __________________ в лице __________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Подрядчик", с третьей стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ИХ ТОЛКОВАНИЕ1.1. Для целей настоящего Договора используются следующие понятия:"Объект" - многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляется по адресу: ____________________. Все работы по строительству и отделке производятся согласно Рабочей документации, разрабатываемой Подрядчиком на основании договора подряда на выполнение проектных работ, заключаемого между Заказчиком-Застройщиком и Подрядчиком отдельно."Строительная площадка" - земельный участок общей площадью ____________кв. м, кадастровый номер ______________, категория земель ________________,назначение земельного участка ____________________, находящийся в____________________ собственности, предоставляемый _______________________(кем)Заказчику-Застройщику в пользование на период строительства Объекта наосновании _______________________ (например, договора аренды).Вариант: земельный участок, принадлежащий ________________ - на праве собственности на основании ________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от "__"__________ ____ г., выданным __________________."Срок строительства" - период времени, начинающийся с даты начала работ и продолжающийся до даты завершения работ."Рабочая документация" - полный комплект технической документации, включая (но не ограничиваясь) чертежи, пояснительные записки, расчеты, сметы и другие документы, выполненный Подрядчиком в объеме и в форме, соответствующих нормам, правилам и стандартам, действующим на территории РФ. Рабочая документация выполняется на основании Проекта (ТЭО), разрабатываемого ___________________ (указать, кем)."Дата начала Работ" - дата, установленная в соответствии с положениями Договора."Дата завершения Работ" - дата утверждения Акта сдачи-приемки Приемочной комиссии о приемке Объекта в эксплуатацию."Проект (ТЭО)" - основной проектный документ на строительство Объекта, утвержденный в установленном порядке, на основании которого разрабатывается Рабочая документация."Гарантийный ремонт" - ремонт, производимый Подрядчиком за свой счет и своими силами в течение гарантийного периода."Гарантийный период" - период продолжительностью ____________ месяцев (лет), начинающихся с даты завершения работ, в течение которого Подрядчик осуществляет гарантийный ремонт Объекта."Договорные документы" - Договор и все приложения к нему.1.2. Описанные в п. 1.1 Договора термины и определения могут употребляться как в единственном, так и во множественном числе, заглавными и строчными буквами, в зависимости от контекста.2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА2.1. Инвестор поручает и финансирует, а Заказчик-Застройщик принимает на себя обязательства по оказанию услуг Заказчика-Застройщика и выполнению функций технического Заказчика на Объекте.За оказанные Услуги (и работы) Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в порядке и на условиях, предусмотренных в настоящем Договоре.2.2. Заказчик-Застройщик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству Объекта в соответствии с утвержденным эскизом, условиями настоящего Договора, договора подряда на выполнение проектных работ, заданием Заказчика-Застройщика и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные Сторонами и обеспеченные финансированием.Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику-Застройщику "под ключ" в срок до ______________ года.2.3. Право Подрядчика осуществлять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается лицензией ___________ от ____________ г. и лицензией ___________________.2.4. Право Заказчика-Застройщика осуществлять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается лицензией ___________ N ГС ________________ от ______________ г.3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН3.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Инвестор обязуется:3.1.1. Обеспечивать своевременное и в полном объеме финансирование производимых работ в соответствии с условиями настоящего Договора.3.1.2. Незамедлительно предоставлять правоустанавливающие и другие документы, необходимые для оформления и получения исходно-разрешительной документации.3.1.3. Участвовать в работе комиссии по сдаче-приемке Объекта.3.1.4. Предоставлять Заказчику-Застройщику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по настоящему Договору.3.2. В соответствии с условиями настоящего Договора Заказчик-Застройщик обязуется:3.2.1. Получить и оформить исходные данные для проектирования Объекта строительства (оформление документов по земельному участку, технико-экономическое обоснование, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт и т.д.) в сроки согласно Приложению N 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.3.2.2. Подготовить задание на проектирование в сроки согласно Приложению N 2 и заключить отдельный договор с Подрядчиком на выполнение проектных работ.3.2.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, на утверждение Подрядчику).3.2.4. Оформить разрешительную документацию на строительство Объекта в сроки согласно Приложению N 2, осуществлять контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.3.2.5. Обеспечить освобождение территории строительства, связанной с подготовкой строительной площадки для производства работ.3.2.6. Осуществлять организацию управления строительством.3.2.7. Осуществлять проверку и приемку проектно-сметной документации.3.2.8. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации нормативным документам.3.2.9. Принимать своевременные меры и контролировать устранение выявленных дефектов в проектно-сметной документации.3.2.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.3.2.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве.3.2.12. Осуществлять освидетельствование и оценку выполненных работ и приемку скрытых работ.3.2.13. Осуществлять промежуточную приемку выполненных работ.3.2.14. Осуществлять контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ проектно-сметной документации.3.2.15. Выполнять проверку актов выполненных работ и контролировать внесение соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках.3.2.16. Контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.3.2.17. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на переделки и устранение дефектов.3.2.18. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.3.2.19. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.3.2.20. Контролировать осуществление авторского надзора за строительством Объекта.3.2.21. Осуществлять окончательную приемку выполненных работ.3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного строительством Объекта.3.2.23. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного строительством Объекта.3.2.24. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.3.2.25. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.3.2.26. Готовить претензии от имени Заказчика к Подрядчику в случае невыполнения последним своих договорных обязательств.3.3. Для выполнения работ по настоящему Договору Подрядчик в счет предусмотренной Договором стоимости обязуется:3.3.1. Выполнить все проектные (стадия Проект, утверждаемая часть), строительные, включая авторский надзор, и отделочные работы в объеме и сроки, предусмотренные настоящим Договором и приложениями к нему, и сдать законченный строительством Объект Инвестору в установленный срок в состоянии, обеспечивающем нормальную его эксплуатацию в соответствии с утвержденным проектом.3.3.2. Подготовить и передать Заказчику-Застройщику проектно-сметную и исполнительную документацию в объеме, сроки и составе согласно Приложению N 6, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.Передаваемая Подрядчиком документация должна быть составлена в соответствии с требованиями строительных норм и правил.Представление Подрядчиком ненадлежаще оформленной или некомплектной документации приравнивается к ее непредставлению. Подрядчик несет ответственность за качество рабочих чертежей, спецификаций и другой документации, которую он представил Заказчику-Застройщику. При выявлении в них недостатков Заказчик-Застройщик в пятидневный срок с момента передачи документации сообщает об этом Подрядчику, который исправляет недостатки за свой счет.3.3.3. Производить работы в полном соответствии с проектами, сметами, рабочими чертежами и строительными нормами и правилами.3.3.4. Предоставлять по требованию Заказчика-Застройщика и/или Инвестора не позднее 5 (пяти) рабочих дней первичные платежные документы, подтверждающие стоимость приобретенных для строительства Объекта материалов, оборудования.3.3.5. Поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, строительную технику, а также осуществлять их разгрузку, складирование и хранение.3.3.6. Возвести собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения, необходимые для хранения материалов и выполнения работ по настоящему Договору.3.3.7. Нести ответственность перед Инвестором и Заказчиком-Застройщиком за ненадлежащее исполнение работ по настоящему Договору привлеченными субподрядчиками, за координацию их деятельности.3.3.8. Обеспечить в ходе строительства выполнение на строительной площадке необходимых мероприятий по технике безопасности, охране окружающей среды, зеленых насаждений и земли, а также установить освещение.3.3.9. Открыть ордер на производство подготовительных и строительных работ на Объекте.3.3.10. Обеспечить содержание и уборку строительной площадки и прилегающей к ней уличной полосы.3.3.11. Обеспечить охрану строящегося Объекта, материалов, оборудования, строительной техники и другого имущества и сооружений на строительной площадке до завершения строительства и приемки Заказчиком готового Объекта.3.3.12. Вывести в недельный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительством Объекта за пределы строительной площадки принадлежащие Подрядчику строительные машины, оборудование, инструменты, строительные материалы, временные сооружения и другое имущество, а также строительный мусор.3.3.13. Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в последующих статьях настоящего Договора.3.4. Обязательства Заказчика-Застройщика перед Подрядчиком:В соответствии с условиями настоящего Договора Заказчик-Застройщик обязуется:3.4.1. Передать Подрядчику по акту, подписанному Подрядчиком и Заказчиком, на период строительства Объекта и до его завершения строительную площадку, пригодную для производства работ, согласно Приложению N 1 к настоящему Договору.3.4.2. При отсутствии замечаний согласовать и передать Подрядчику для утверждения в установленном порядке проектно-сметную документацию.3.4.3. Получить разрешение на строительство Объекта.3.4.4. Выдать Подрядчику все необходимые технические условия на присоединение к сетям в установленные сроки.3.4.5. Подтверждать необходимость оплаты выполненных Подрядчиком работ в порядке и сроки, предусмотренные Графиком финансирования и условиями настоящего Договора.3.4.6. Принимать выполненные Подрядчиком работы по акту приема-передачи не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента предъявления Подрядчиком выполненных работ.В случае если Заказчиком-Застройщиком в ходе приемки работ будут выявлены недостатки, последний излагает свои замечания в письменной форме и в пятидневный срок передает их Подрядчику с указанием срока исправления. Оплата Инвестором за выполненную работу производится после устранения выявленных недостатков.3.4.7. Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях настоящего Договора.3.4.8. Если Заказчик-Застройщик не выполнит в срок свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором, и это приведет к задержке выполнения работ по строительству Объекта, то Подрядчик имеет право на продление срока строительства на соответствующий период и на освобождение на этот период от уплаты имущественных санкций за просрочку сдачи Объекта в эксплуатацию.В этом случае Стороны примут все необходимые меры, предотвращающие дополнительные расходы. Если у Подрядчика возникнут дополнительные расходы, вызванные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств Заказчиком-Застройщиком, то он письменно сообщит последнему размер этих расходов с подтверждением их документами, на основании которых Стороны заключают соглашение о сроках и форме их размещения, при этом расходы, указанные в настоящем пункте Договора, оплачиваются за счет средств Заказчика-Застройщика.4. СТОИМОСТЬ РАБОТ И ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ4.1.
www.lawmix.ru
Договор инвестирования строительства жилого дома г. Иркутск
Договор инвестирования строительства жилого дома
г. Иркутск 09.02.2016 г
Общество с ограниченной ответственностью СГК «Байкал Сибстрой», именуемый в дальнейшем "Подрядчик", в лице Генерального директора Азарова Вячеслава Семеновича, действующего на основании Устава с одной стороны, и Жилищно-строительный кооператив «Содружество», именуемый в дальнейшем "Инвестор", в лице Председателя Правления Азарова Вячеслава Семеновича, действующего на основании Устава, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Предметом договора является совместное строительство многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: г. Иркутск, угол улиц Байкальскои и Дыбовского, б/с 4,5.
Инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир в собственность.
Подрядчик осуществляет строительство дома и после принятия его в эксплуатацию передает Инвестору общую жилую площадь дома в виде квартир без чистовой отделки.
1.2. Подрядчик осуществляет строительство жилого дома на основании: Договора генерального подряда
(разрешение на строительство, проектно-сметная документация)
1.3. После окончания строительства и приемки жилого дома в эксплуатацию Подрядчик и Инвестор подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой из сторон.
2. Объем и условия инвестирования (финансирования)
2.1. Объем инвестирования указанной площади устанавливается Правлением ЖСК.
Объем инвестирования может быть определен исходя из проектной стоимости одного квадратного метра общей площади.
2.2. Инвестор производит внесение указанной в п. 2.1 договора суммы
в следующие сроки: пока не окончено строительство.
2.3. Стоимость одного квадратного метра является ориентировочной и может быть изменена.
Изменения объема инвестиций согласуются сторонами и оформляются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора.
2.4. Инвестор осуществляет финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц.
3. Обязательства и права сторон
3.1. Инвестор обязуется:
3.1.1. Производить финансирование строительства в объеме и в сроки, установленные в п. 2 настоящего договора.
3.1.2. Своевременно сообщить Подрядчику о привлеченных третьих лицах, осуществляющих финансирование строительства с целью получения в собственность жилой площади в виде квартир (квартиры).
3.2. Подрядчик обязуется:
3.2.1. Сдать законченный строительством жилой дом, указанный в п. 1 договора, в эксплуатацию в 4 квартале 2017года.
3.2.2. Пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади, указанной в пункте 1 настоящего договора, в 10-ти дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать Инвестору или по его представлению третьему лицу квартиры в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям. Передача производится по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами.
3.2.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы, необходимые для регистрации права собственности Инвестора на квартиры.
3.3. Стороны вправе требовать надлежащего исполнения условий настоящего договора.
4. Ответственность сторон
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по договору. Обстоятельствами непреодолимой силы являются пожары, наводнения, иные стихийные бедствия, изменения действующего законодательства, влияющие на исполнение обязательства сторон. Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют форс-мажорные обстоятельства, обязана в 30 ти - дневный срок письменно известить другую сторону о наступлении таких обстоятельств. Действие настоящего договора приостанавливается на срок, установленный сторонами, но не более чем на 6 месяцев. В случае более длительного срока действия форс-мажорных обстоятельств, стороны могут отказаться от исполнения обязательств по договору. Вопросы компенсации затрат и возмещения убытков, иные взаимные претензии решаются сторонами в соответствии с п. 6.1 настоящего договора.
5. Уступка прав по договору
5.1. Инвестор вправе уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним всех обязательств Инвестора. О переходе прав по настоящему договору Инвестор обязан в письменной форме уведомить Подрядчика в 10 - дневный срок.
6. Разрешение споров
6.1. Споры и разногласия, возникающие между сторонами при исполнении обязательств по настоящему договору, разрешаются путем переговоров. При не достижении согласия по спорным вопросам каждая из сторон вправе обратиться в суд.
7. Срок действия договора
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
8. Изменение и расторжение договора
8.1. Условия договора могут быть изменены по взаимному соглашению сторон. Все согласованные изменения и дополнения оформляются в письменной форме, вступают в силу после подписания их сторонами и являются неотъемлемой частью настоящего договора.
8.2. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Вопросы компенсации затрат и возмещения убытков, иные взаимные претензии решаются сторонами в соответствии с п. 6.1 настоящего договора.
8.3. Каждая из сторон вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке при несоблюдении существенных условий договора.
Вопрос о расторжении договора в этом случае решается в судебном порядке.
9. Заключительные положения
9.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр – для хранения в органе осуществляющим государственную регистрацию
Реквизиты и подписи сторон:
Подрядчик: Общество с ограниченной ответственностью СГК «Байкал Сибстрой»
Место нахождения: 664043, г. Иркутск, ул. Березовая роща, 30
ИНН/КПП 38121337/38120100
Банковские реквизиты: р/с 40702810034000545301 Сибирский ф-л ОАО «Промсвязьбанк» г. Новосибирск
к/с 30101810500000000816 в ГРКЦ г. Новосибирска БИК 045004816
Генеральный директор / В.С. Азаров /
Инвестор: Жилищно-строительный кооператив «Содружество»
ОГРН 1123850015541 ИНН/КПП 3811159911/381101001 ОКПО 30058540
Место нахождения: 664011, г. Иркутск, ул. Дыбовского,4
Банковские реквизиты: р/с 40703810304000000070 Операционный офис «Иркутский» Сибирского филиала ОАО «Промсвязьбанк»
к/с 30101810500000000816 БИК 045004816
Председатель Правления / В.С. Азаров /
gigabaza.ru
Инвестиционный договор и долевое участие в строительстве
В соответствии с Законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» субъектами инвестиционной деятельности, которая осуществляется в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Заказчиками являются физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами и осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает права собственности на результат инвестиционной деятельности. Именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжения объектами и результатами капитальных вложений.
Закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности, а напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие – договор не должен противоречить требованиям закона.
Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности.
Можно выделить два основных вида таких отношений.
1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества. В соответствии со ст. 1043 ГК результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Следовательно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. Определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании осуществляется по соглашению всех участников.
2. Привлечение инвестиций для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является встречное предоставление: инвестором – денежных средств, а застройщиком – объекта, созданного в результате строительства в собственность лицу, оплатившему стоимость его строительства. На практике такие договора называют инвестиционными. Такой вид договоров не предусмотрен законом, но в силу общих начал гражданского законодательства они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальным отличием инвестиционных договоров от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двусторонний и встречный характер обязательств. Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, застройщик – денежные требования. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые и нежилые помещения. Регистрации подлежит право собственности или иное вещное право каждого инвестора на жилые и нежилые помещения, входящие в состав здания и переданные застройщиком инвестору в результате исполнения обязательств по договору. До фактической передачи жилых и нежилых помещений инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу. В этом случае для регистрации права необходим не только договор инвестирования, но и договор уступки права требования.
Следует учесть, что с 20.07.06 передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на квартиру, не допускается (Федеральный закон от 18.07.06 № 111-ФЗ). Этот запрет распространяется на уступку права требования квартиры по договору инвестирования средств в строительство, заключенный как до, так и после 20.07.06.
Таким образом, документами – основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, являются инвестиционный или иной договор на участие в строительстве и акт приема-передачи объекта.
В настоящее время инвестиционные договоры вправе заключать юридические лица и граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями, а в ряде случаев и граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, например на участие в строительстве сооружения.
Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости застройщиком с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, возможно только по договору участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Справка: Разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана – разрешенному использованию участка; дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.
Застройщик имеет право привлекать денежные средства на основании договора на участие в долевом строительстве, если он:
1. Является юридическим лицом любой организационно-правовой формы;
2. Имеет в собственности или аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП;
3. Имеет разрешение на строительство;
4. Раскрыл информацию о застройщике и проекте строительства в проектной декларации.
Справка: Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании и др.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве:
1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если квартира приобретается в строящемся доме уже у участника долевого строительства, с данным лицом заключается соглашение об уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ст. 382-392). В случае, если имеет место перевода долга такое соглашение может быть заключено только с согласия кредитора (если «продавец» был первым участником на данную квартиру – то с согласия застройщика). Согласие кредитора также необходимо, если в первоначальном договоре была об этом оговорка. В содержании соглашения об уступке прав, также как в договоре, обращается внимание на предмет, а именно на указание конкретного объекта долевого строительства.
Регистрация договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требования по договору, дополнительного соглашения к договору удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре, которая осуществляется путем проставления штампа о регистрации сделки. После того, как объект недвижимости будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, с участником долевого строительства составляется акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой инвестировались деньги, передается участнику. Имея на руках акт приема-передачи, участник может обратиться в УФРС по НСО за регистрацией права собственности на квартиру.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, в том числе и в одностороннем порядке, обязательства застройщика считаются исполненными. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в зависимости от субъектов инвестиционной деятельности, объекта строительства, объекта подлежащего передаче инвестору, вклада инвестора в инвестиционную деятельность, между участниками строительства может быть заключен как инвестиционный договор, так и договор долевого участия в строительстве. Возможность выбора договора отсутствует у граждан, которые могут участвовать в строительстве многоквартирного дома только на основании договора участия в долевом строительстве.
vseon.com
