Расторжение ДДУ и возврат денежных средств. Как расторгнуть договор дду и вернуть деньги
Как расторгнуть договор долевого участия (ДДУ)
Любой договор, в том числе и договор долевого участия (ДДУ), можно расторгнуть. В принципе, ДДУ расторгается в любой момент. Если обе стороны согласны, они должны подписать при расторжении соответствующее соглашение.
Есть два варианта расторжения сделки долевого участия — без суда и в судебном порядке. Все зависит от причины разрыва соглашения и от требований инициатора этого процесса.
Основания для отказа исполнять договор долевого участия (внесудебный порядок)
Расторжение ДДУ практически полностью регулируется ст. 9 ФЗ № 214, если инициатор разрыва — дольщик. И даже если застройщик против, дольщик все равно может отказаться от договора, если:
передача объекта затянулась на два месяца или больше по сравнению со сроком, прописанным в договоре, причем причины задержки не имеют значения; - объект построен или строится некачественно, есть нарушения уставных требований, и здесь, конечно, возможен спорт относительно того, что считать качественным и некачественным строительством, но если недостатки появляются раз за разом и их не получается ликвидировать в разумные сроки или затраты на ликвидацию этих ошибок слишком велики, то стройка признается некачественной;
- объект сделан с нарушениями ДДУ и (или) нормативов, что делает недвижимость непригодной для использования по назначению, при этом застройщик не снизил стоимость, не ликвидировал недостатки за свой счет или не возместил расходы, которые понес дольщик при самостоятельном устранении этих недочетов;
- застройщик за месяц не предупредил дольщика о том, что договор поручительства банка прекратил свое действие, и за 15 дней не оформил новый договор с банком-поручителем.
Узнайте больше: > ДДУ с 2017 года - правила покупки новостройки по ФЗ-214
У застройщика же, согласно ст. 5 ФЗ № 214, есть только два основания для расторжения ДДУ. Первый случай — это дольщик просрочил единовременный платеж, полностью покрывающий стоимость покупки, на два месяца или больше. Второй случай — дольщик постоянно нарушает сроки периодических выплат, если покупка идет с привлечением рассрочки.
Порядок внесудебного расторжения договора долевого участия (отказ от исполнения договора)
Как происходит процедура отказа от договора? Сперва определяется основание для расторжения соглашения. Процедуру можно запускать, если есть хотя бы один повод для этого.
Если инициатором расторжения является дольщик, то сперва он по почте отправляет застройщику письменное уведомление, где сообщает о расторжении договора. Уведомление необходимо посылать заказным письмом с описью вложения. Дата отправки такого письма считается датой расторжения договора.
Если инициатор расторжения застройщик, то он минимум за 30 дней до момента расторжения должен направить дольщику письменное предупреждение о том, что он обязан уплатить задолженную сумму. Также в этом предупреждении должны быть разъяснены последствия, которые возникнут, если долг не будет уплачен. Только после отправки такого письма и истечения 30-дневного срока застройщик вправе заявить отказ от ДДУ, направив для этого в адрес дольщика соответствующее уведомление.
В первом случае, когда договор расторгает дольщик, застройщик обязан в течение 20 рабочих дней выплатить ему, прежде всего, все вложенные в строительство деньги. Также он должен уплатить проценты за то, что пользовался этими вложенными деньгами. Для расчета используется 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата вложений. Проценты начисляются за период между датой внесения денежной суммы по ДДУ и датой фактического возврата этой суммы дольщику. Если деньги вкладывались поэтапно, то и проценты начисляются отдельно за каждый этап, а потом все начисления суммируются. И если дольщик является обычным физическим лицом, то сумма процентов удваивается.Итак, закон предусмотрел сроки — 20 и 10 дней — в течение которых дольщик обязан обратиться к застройщику за возвратом своих вложенных денег и сообщить расчетный счет для возврата. Если дольщик этого не сделает, то застройщик должен перечислить эти деньги на депозит нотариуса. Проще сразу в уведомлении об отказе от ДДУ требовать от застройщика вернуть внесенные денежные средства и указывать необходимый счет.
Если застройщик нарушит сроки возврата денег, то за эту просрочку также начисляются пенни в размере 1/300 ставки рефинансирования. Проценты начисляются за период от первого дня просрочки до поступления денег дольщику (на его счет) или на депозит нотариуса. Сумма неустойки удваивается, если дольщик — физическое лицо.
Проценты за эту просрочку начисляются отдельно от процентов, которые застройщик платит за использование вложенных денежных средств, но они суммируются при формировании общего размера выплаты. Но такое возможно лишь в случае, когда от договора отказывается дольщик, а застройщик затягивает возврат уже уплаченных денег и неустойки за использование.
Итак, если договор расторгается во внесудебном порядке дольщиком, то он должен получить возврат внесенных денег, положенных процентов за использование его денег, а также, если застройщик нарушает сроки возврата денег, пени за просрочку. Если договор разрывает застройщик, то дольщик получает лишь возврат всех сделанных денежных вложений. Но он может претендовать на неустойку за просрочку этого возврата, если застройщик нарушит 20-дневный срок.
источник
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!
tversmsv.ru
Расторжение ДДУ и возврат денежных средств
Покупка квартиры путем заключения договора долевого участия (ДДУ) — вариант выгодный, но достаточно рискованный. Вполне вероятно возникновение различных проблем в процессе возведения многоквартирного дома, а также прекращение выполнения застройщиком своих обязательств. В данной статье разберемся, как поступать в сложившейся ситуации, можно ли расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ
ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.
Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.
Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:
- допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
- позволяющие прекратить обязательства только через суд.
Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:
- прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
- застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
- качество построенного объекта не соответствует требованиям;
- новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
- соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.
В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:
- возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
- размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.
Порядок расторжения ДДУ дольщиком и процедура возврата денег
Вообще, расторжение ДДУ с застройщиком происходит:
- В результате взаимного решения дольщика и застройщик, то есть без обращения в суд.
- Через судебные инстанции.
Остановимся на каждом из вариантов подробнее.
Расторжение ДДУ в досудебном порядке
При расторжении ДДУ по инициативе дольщика тот направляет строительной фирме письменное уведомление. В нем он указывает свое намерение отказаться от исполнения договора и называет причины, побудившие его принять решение об отказе в дальнейшем участии в долевом строительстве. Застройщик с такой претензией соглашается, после чего ДДУ расторгается.
Порядок расторжения ДДУ дольщиком подразумевает возвращение ему денег застройщиком в срок не позднее 20-ти дней. Но какую сумму конкретно?
По общим правилам, сумма возврата должна быть равна той, которую передал дольщик в счет стоимости договора за время его действия. Дополнительно с застройщика причитаются и проценты из расчета пропорционально 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.
Но довольно часто, чтобы избежать финансовых потерь, строительные фирмы включают в ДДУ отдельный пункт. В нем оговаривается размер тех денежных средств, которые возвращаются дольщику при досрочном расторжении соглашения. Чтобы не попасться на такую хитрую юридическую уловку и вернуть свои деньги в полном объеме, лучше прибегнуть к услугам адвоката или юриста по расторжению ДДУ.
Хотите расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Расторжение ДДУ через суд
Если договориться полюбовно застройщику и дольщику не удалось, участник долевого строительства подает иск о расторжении ДДУ через суд. Председательствующий, изучив сложившуюся ситуацию и доводы сторон, выносит соответствующее решение: расторгнуть ДДУ либо отказать в этом. Он же определяет и размер суммы, которая положена к возврату дольщику, а также сроки и порядок этой процедуры.
Входящие в штат фирмы-застройщика профессиональные юристы вполне могут предоставить судье доводы, способные убедить его уменьшить требуемую дольщиком сумму. Чтобы этого не произошло, участнику долевого строительства со своей стороны стоит прийти в суд с адвокатом по спорам с застройщиком.
Расторжение ДДУ с ипотекой
Процедура расторжения ДДУ с ипотекой имеет некоторые особенности. В обязательном порядке для расторжения соглашения требуется согласие банка. Как правило, во внесудебном порядке это практически невозможно.
Решения судов в таких случаях также не всегда однозначны. Иногда суд обязывает дольщика возвращать банку денежные средства самостоятельно. Случаются и решения, когда кредитное бремя перекладывается с дольщика на недобросовестного застройщика.
Заключение
Как видно, процедура расторжения ДДУ и возврата денег по нему имеет множество нюансов, каждый из которых может по-своему повлиять на исход дела. Риск потерять немалую сумму слишком велик, а потому действовать в одиночку, без профессиональной юридической помощи, не стоит.
Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!
Как расторгнуть ДДУ с застройщиком и вернуть деньги: инструкция для дольщика
При заключении договора долевого участия (ДДУ) дольщик рассчитывает на получение в установленные сроки выбранной им квартиры и соглашается оплатить ее цену. Однако между моментами заключения соглашения и его исполнения проходит большой промежуток времени. Обстоятельства за это время могут сильно измениться у обеих сторон. Иногда возникают ситуации, когда ДДУ нужно расторгнуть. Поговорим о том, как это сделать.
Основания для расторжения
Расторжение ДДУ возможно:
- по соглашению сторон. Это самый простой и удобный вариант. Застройщик и дольщик принимают совместное решение о прекращении договорных обязательств и обговаривают условия для этого. Обе стороны в этом случае обычно удовлетворены, и особых проблем не возникает;
- в судебном порядке;
- в одностороннем порядке.
Основаниями для обращения в суд по этому вопросу являются:
- приостановка или остановка строительства, явно указывающая на то, что обязательства в срок застройщик не выполнит;
- внесение компанией в проектную документацию изменений, существенно меняющих предмет договора. Это может быть изменение площади квартиры, смена назначения нежилых помещений и др.;
- другие обстоятельства, предусмотренные в федеральных законах или ДДУ. Именно этот пункт позволяет расторгнуть соглашение по инициативе дольщика во всех случаях, когда он этого пожелает. Дольщик в данном случае является потребителем услуг, и его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1. Этот закон позволяет прекращать договор на оказание услуг в любое время. Соответственно, независимо от причин, побудивших вас отказаться от ДДУ, вы имеете право расторгнуть его и вернуть уплаченные по нему деньги.
Можно расторгнуть документ и в одностороннем порядке. Основаниями к этому являются следующие обстоятельства:
- дольщику не передали положенную ему квартиру в течение двух месяцев с даты, указанной в ДДУ;
- квартира имеет значительные нарушения по качеству или не соответствует проекту;
- недоделки, обнаруженные дольщиком, застройщик устранять отказывается;
- поручительство банка за строительную фирму прекратилось, но он не проинформировал об этом дольщика;
- иные установленные законами или ДДУ основания. В данном случае речь также идет о возможности расторжения договора по решению дольщика, когда он этого пожелает.
Что нужно делать?
Если вы расторгаете ДДУ в одностороннем порядке, вы обязаны известить застройщика. Наиболее надежным способом является отправка уведомления по почте ценным письмом с описью вложения.
В тексте письма вы сообщаете застройщику о том, что приняли решение расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке, и сообщаете номер счета, на который он обязан вернуть ваши деньги. Обратите внимание! Возвращению подлежит вся уплаченная сумма с процентами за пользование средствами. Для юридических лиц неустойка составляет 1/300, а для физических лиц - 1/150 ключевой ставки Центробанка от цены ДДУ за каждый день пользования вашими деньгами.
Расторжение договора наступает со дня отправки извещения. Для подстраховки можно зарегистрировать этот факт в Росреестре. Для этого нужно иметь при себе квитанцию об отправке уведомления. Обратиться в госорган вы можете, но не обязаны. Кроме отправки извещения никаких иных действий закон от вас не требует.
Ваши деньги застройщик обязан вернуть на указанный счет в течение 20 дней со дня, когда вы отправили уведомление.
Правомерны ли штрафы за расторжение?
Стремясь обезопасить себя, застройщики часто включают в ДДУ различные условия, которые не соответствуют законодательству. Пункт об уплате дольщиком неких штрафных санкций в случае расторжения договора по его инициативе относится к таким положениям. Он прямо противоречит Закону № 2300-1, а ст. 14.8 КоАП РФ за включение в соглашение условий, ущемляющих права потребителя, устанавливает наказание в виде штрафа.
Если застройщик официально отказался от расторжения договора или, что бывает чаще, никак не отреагировал на ваше извещение, потребовал от вас уплаты штрафа или перечислил вам деньги за вычетом штрафных санкций, вы имеете право требовать прекращения сделки и взыскания средств через суд. Кроме того, вы получаете основания для подачи жалоб в прокуратуру и Роспотребнадзор на нарушение ваших законных прав.
Обратите внимание!
В суде вы имеете право потребовать возмещения уплаченных средств, процентов, неустойки за несвоевременное исполнение ваших требований, ущерба, нанесенного вам действиями застройщика, в том числе и судебных издержек, в которые включаются и расходы на найм адвоката, и морального вреда.
Ст. 32 Закона № 2300-1 предполагает оплату заказчиком (дольщиком) расходов, реально понесенных исполнителем (застройщиком). Однако для обоснования этой суммы компании придется выделить расходы на вашу квартиру из общих затрат на дом и подтвердить их расчетами и документами. Реально это практически невозможно и на практике почти никогда не случается.
Кроме того, вашу бывшую квартиру застройщик все равно продаст и компенсирует расходы. Поэтому деньги должны быть возвращены вам полностью со всеми процентами и неустойками.
Досудебное урегулирование и судебное урегулирование
Российские суды загружены множеством дел. Поэтому законодательство в некоторых случаях требует обращаться в суд только после попытки досудебного урегулирования спора. К таким случаям относятся и конфликты в сфере долевого строительства.
Предполагается, что в очевидной ситуации, когда права дольщика защищены законом, застройщик примет разумное решение и добровольно выполнит требования. Следует сказать, что обычно этого не происходит, и процедура досудебного урегулирования носит формальный характер. Дольщик просто собирает доказательства проведения претензионной работы, чтобы получить право на обращение в суд.
Досудебное урегулирование предполагает передачу застройщику вашей претензии. Это документ составляется в свободной форме. Следует указать ФИО дольщика, наименование и контакты компании, обстоятельства заключения ДДУ, сообщить о расторжении договора и потребовать вернуть ваши деньги на указанный счет. Документ составляется с соблюдением общих правил делопроизводства.
Вам нужны лишь доказательства проведения претензионной работы, поэтому не тратьте время на попытки доставить претензию лично. Сразу отправляйте ее по почте ценным письмом с описанием вложения и уведомлением о вручении. Квитанция подтвердит этот факт. Через 14 дней после отправки претензии вы имеете право на обращение в суд.
В суд нужно подавать исковое заявление, состоящее из адресной и основной части. В адресной части указывается наименование судебного органа и Ф.И.О. или наименование заявителя, а также его адрес и способы связи с ним.
Основная часть должна содержать обстоятельства заключения ДДУ и реквизиты застройщика, сообщение о решении расторгнуть договор, попытке уведомить об этом компанию и отсутствии ответных действий. Далее выдвигается список требований к застройщику сформулированный в виде просьбы к суду: «Прошу суд обязать...». Требования должны быть предельно четкими. Формулируются они как исполнение определенных действий к конкретной дате. Суд рассматривает исключительно предъявленные требования, поэтому список должен быть полным. Основная часть документа должна содержать ссылки на законы, права заявителя по которым нарушены и на которых он основывает свои требования.
Лучше всего поручить составление претензии и искового заявления опытному адвокату. Это убережет вас от того, что иск оставят без рассмотрения по формальным основаниям. Кроме того, специалист сумеет добавить в текст все необходимые ссылки на законодательные и иные акты, поможет точно и обоснованно провести расчет требуемых сумм, определит необходимые доказательства и поможет их собрать. Ряд требований необходимо подтвердить доказательствами, например, нанесение морального вреда подтверждается справками из больниц и чеками из аптек.
После подачи искового заявления адвокат при необходимости представит вашу позицию в суде и будет грамотно ее отстаивать. Расходы на юриста можно включить в требования, предъявляемые застройщику.
Опытные адвокаты нашего сайта готовы дать вам первичную консультацию в режиме онлайн. Также задать свои вопросы специалистам вы можете по телефонам.
— расскажите друзьям
Смотрите также
zaoalto.ru
