Срок подачи неустойки по ДДУ. Неустойка по договору долевого участия в строительстве

Срок подачи неустойки по ДДУ

Если застройщик затягивает с передачей квартир дольщикам, тем самым нарушая ДДУ, все участники долевого строительства имеют право на выплату неустойки. Она начисляется за каждый день просрочки, вне зависимости от причин, которые ее вызвали.

Однако неясным остается один момент: когда подавать неустойку по ДДУ, есть ли для этого четкие сроки и законодательные ограничения.

В данной статье мы остановимся на данных вопросах подробнее.

Когда дольщику следует подавать на неустойку по ДДУ?

Законодательство никак не регулирует вопрос того, когда дольщику следует обращаться за компенсацией к застройщику: как только он узнал о нарушении своих прав или через определенное время. Однако с точки зрения выгоды для участника ДДУ лучше обращаться как можно позже, ведь за каждый день нарушения сроков договора положена определенная сумма.

Таким образом, оптимальные сроки подачи судебного иска к застройщику по взысканию неустойки по ДДУ – уже после того, как квартира будет передана дольщику, чтобы получить компенсацию за весь период просрочки. Однако здесь необходимо учитывать определенные нюансы:

материальное положение застройщика должно быть стабильным, в противном случае, при запуске процедуры банкротства добиться выплаты неустойки будет практически невозможно – все активы компании пойдут на погашение долгов перед кредиторами;
строительство должно активно проводиться, и для ввода дома в эксплуатацию должны быть обозначены конкретные сроки – если процесс возведения здания заморожен, есть немалые шансы того, что застройщик скроется, и предъявлять претензии будет просто некому;
срок просрочки не должен превышать исковой давности по данному типу дел (об этом ниже).

Если же материальное положение строительной компании шаткое, есть вероятность того, что дом и не будет достроен, лучше подавать заявление по получение неустойки сразу же – в противном случае можно не получить компенсации вообще.

Исковая давность по взысканию неустойки по ДДУ

При подаче иска в суд по взысканию неустойки по договору ДДУ следует помнить про понятие исковой давности. Исковая давность – это законодательно установленный срок, в течение которого лицо может защитить свои интересы в суде. После его истечения суд вправе отказать в удовлетворении иска, даже если правда на стороне истца.

Для дел, касающихся взыскания компенсации за нарушение условий договора долевого участия, законодательно установлена исковая давность в три года. И здесь кроется важный нюанс: на практике суды могут трактовать трёхлетний срок исковой давности по-разному:

Отсчёт начинается с момента нарушения условий договора застройщиком

и лицо узнало (должно было узнать) о нарушении своих прав – то есть, с первого дня просрочки по ДДУ. Например, если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2012 года, то иск можно подавать до 1 сентября 2015 года. Соответственно, и взыскать неустойку можно только за эти три года;

Срок отсчитывается в обратном направлении от момента передачи квартиры застройщиком дольщикам

то есть, если недвижимость передана 1 марта 2017 года, то дольщик может взыскать неустойку только за предыдущие 3 года (за период 1 марта 2014 – 1 марта 2017 года).

В судебной практике чаще руководствуются ст. 220 ГК РФ, которая гласит, что течение срока давности начинается с момента, когда обязательство должно было быть исполнено. То есть, отсчет обычно ведется от срока передачи недвижимости, указанного в ДДУ.

Исходя из вышеописанного, выходит, что по закону нельзя получить неустойку за срок, который превышает 3 года, вне зависимости от метода отсчета. Однако на практике такая возможность есть. Истец имеет право заявить требование о выплате компенсации за полный срок нарушения условий договора, даже если он существенно превышает продолжительность исковой давности – 3 года. При этом суд применяет норму об исковой давности только в том случае, когда представитель строительной компании подаст соответствующее заявление. Это происходит далеко не всегда – часто подобные дела рассматриваются вообще без представителей застройщика, потому есть вероятность положительного решения суда.

Хотите взыскать неустойку по ДДУ?

Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11

Взыскание неустойки с застройщика: что нужно помнить?

Приступая к взысканию неустойки со строительной компании, дольщику необходимо учитывать важные нюансы:

Взыскание возможно как с помощью претензии

направленной застройщику, так и через суд. Практика показывает, что начинать лучше именно с письменной претензии – этот способ быстрее и проще. И только если договориться не удалось, или требования проигнорированы, следует переходить к подготовке судебного иска.

Нужно правильно высчитать дату

с которой начинается нарушение сроков, указанных в ДДУ, Дело в том, что далеко не всегда строительная компания указывает в договоре конкретную дату, чаще это расплывчатое понятие – месяц, квартал, иногда даже год. В таких случаях просрочка будет начинаться с первого дня, следующего за указанным периодом. Для примера: если указан третий квартал 2017 года, то нарушение срока – 1 октября 2017 года (третий квартал заканчивается в сентябре). Если вы сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристу по ДДУ, он поможет правильно рассчитать даты.

Кроме неустойки, в иске можно заявить и другие требования

выплату морального и материального ущерба, штрафа. В случае положительного решения суда эти средства полностью или частично также будут взысканы с застройщика в пользу истца.

Существует практика переуступки прав на неустойку третьему лицу

(чаще всего юридическому). Это зачастую выгодно для дольщика, поскольку позволяет получить средства (хоть и несколько меньшую сумму) без утомительных судебных тяжб.

В процессе взыскания очень важно придерживаться требований закона

как к самой процедуре, так и к оформлению и подготовке документов. Потому лучше всего заранее заручиться поддержкой адвоката по спорам с застройщиками, который благодаря опыту и знаниям выполнит все быстро и грамотно.

Заключение

Взыскание неустойки по ДДУ – достаточно сложная задача, которая требует внимания ко всем нюансам, включая сроки подачи исковых требований, которых необходимо придерживаться. Потому если вы хотите добиться положительного результата, рекомендуется воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

www.kuzpartners.ru

Расчет неустойки за просрочку по договору долевого участия в строительстве

В соответствии с частью 2, статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Различный размер неустойки для граждан, предпринимателей и организаций

По смыслу части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" двойной размер неустойки, т.е. неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ вправе требовать только гражданин, не имеющий статуса предпринимателя.

Различия в ответственности застройщика в зависимости от статуса участника долевого строительства обусловлены тем, что гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, приобретает объект недвижимости в качестве потребителя. Ответственность же продавца, исполнителя, изготовителя по закону "О защите прав потребителей" всегда была повышенной.

Долевое участие в строительстве и закон "О защите прав потребителей"

В соответствии с п. 5, статьи 28 закона "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленных сроков выполнения работы или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы.

Согласно п. 9, статьи 4 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Однако в части ответственности застройщика в виде законной неустойки законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ как раз предусмотрено иное - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ если участником строительства является организация или предприниматель и 1/150 - если гражданин не имеющий статуса предпринимателя.

Рекомендуем: Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры, убытков, расходов на устранение недостатков работ и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве;

Статью: Взыскание и уменьшение неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве. Судебная практика

Подробнее о неустойке по ДДУ см. в обзоре "Неустойка по договору участия в долевом строительстве"

Вернуться к оглавлению обзора судебной практики: Взыскание неустойки, пени, штрафа за просрочку. Размер, расчет, формулы. Судебная практика

logos-pravo.ru

Неустойка: долевое строительство - судебная практика, расчет, формула, исковое заявление, взыскание

Федеральный закон № 214 защищает права дольщиков, которые вложили свои деньги в недвижимость на стадии строительства.

Для этого перед началом строительных работ между застройщиком и клиентом составляется договор долевого участия (в соответствии со статьей 4 ФЗ № 214), в котором:

прописываются права и обязанности каждой стороны;
устанавливается гарантийный срок для сдачи жилого объекта в эксплуатацию;
определяется состояние будущего объекта.

Таким образом, если после окончания сроков возведения объекта покупатель замечает нарушения по качеству жилища, либо если компания скрывает установленные сроки сдачи, то покупатель имеет право требовать с застройщика компенсации за причиненный ущерб.

Когда стороны не могут прийти к общему решению, либо если строительная компания отказывается исправлять недостатки, клиент может добиваться выплаты неустойки долевого строительства.

Условия договора

Договор долевого участия считается незаконным, если в нем не описываются следующие пункты:

подробная техническая информация о недвижимости;
порядок и форма оплаты покупателем стоимости жилья;
сроки введения объекта в эксплуатацию;
гарантийный период для части долевой недвижимости.

Также для дольщика важным моментом является указание в договоре обязательств застройщика и собственных прав.

Кроме того, в договоре можно прописывать информацию о наличии отделочных работ, так как если компания их не выполнит, но при этом в договоре такого пункта не было, то покупатель не имеет права требовать компенсации.

Здесь можно скачать образец договора долевого строительства.

Нарушение

Если строительной компанией срываются сроки по сдаче объекта недвижимости, клиент может добиваться выплаты неустойки в судебном порядке, ссылаясь на 6 статью 214 Федерального закона страны.

В случае сдачи помещения для проживания в ненадлежащем состояния, дольщик имеет право не оформлять передаточный акт на основании 7 статьи 214 ФЗ Российской Федерации.

Причем если застройщик не желает исправлять недочеты своей работы бесплатно или выделять денежные средства заказчику для ремонта, либо пропорционально уменьшить стоимость жилья, то покупатель может требовать взыскания неустойки в судебном порядке.

Неустойка по долевому строительству

Для расчета неустойки применяется специальная формула. Причем условия расчета различаются для обычных граждан и юридических лиц.

Формула расчета

При срыве сроков сдачи объекта или передаче жилья в ненадлежащем состоянии, строительной компании придется оплатить пени в размере 1/300 ставки по программе рефинансирования Центрального российского банка, которая действует на момент исполнения обязательств по договору, от стоимости по долевому договору за каждый просроченный день.

Данная формула расчета применяется для выплаты компенсации в отношении предпринимателей и юридических лиц.

Если необходимо рассчитать размер просрочки для обычных покупателей, то в таком случае строительной организации придется оплатить пени в двойном размере.

Размер

Согласно указанию Банка страны от сентября 2012 года ставка по рефинансированию банка составляет около 8%.

Стоит отметить, что проценты не менялись, и в 2018 году следует отталкиваться от такого же размера ставки.

Для юридических лиц и предпринимателей размер ставки с учетом расчета формулы составит 0,0275%.

А для граждан размер ставки следует увеличить ровно наполовину, поэтому ставка равняется 0,055%. Неустойка начисляется за каждый просроченный день сдачи жилого объекта.

Порядок взыскания

Правомерность изложенных требований будет рассматриваться в судебном порядке, после чего на основании претензий и доводов каждой стороны судья может назначить застройщику:

выплатить неустойку в полном размере;
снизить размер неустойки;
отказать в выплате пени, в результате чего дольщик не получит компенсации.

При этом судебный представитель обязан обосновать любое свое решение на основании законодательных актов.

Претензия

При написании искового заявления гражданину следует ссылаться на 214 Федеральный закон и опираться на пункты составленного долевого договора.

Также источником претензий могут служить любые бумаги и письма, которые являются доказательствами нарушений.

По части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса страны обоснование собственных требований или возражений осуществляется в обязательном порядке.

Здесь можно скачать образец претензии по договору долевого строительства.

Исковое заявление

Для взыскания неустойки покупателю долевой недвижимости в новостройке следует написать исковое заявление в суд. Документ оформляется в письменном виде.

Образец

В шапке заявления указывается название суда и адрес его нахождения. Также прописывается имя, фамилия и отчество истца, его место проживания, юридическое название компании застройщика и адрес расположения фирмы.

Указывается и название заявления – взыскание неустойки и компенсации морального вреда по договору долевого участия.

В самом тексте заявления следует подробно изложить претензии к строительной компании:

Указывается дата составления договора, основные пункты договора, права и обязанности каждой стороны.
После чего необходимо описать, какие пункты договора нарушил застройщик.
Заявитель указывает возможный размер неустойки, опираясь на количество просроченных дней и ставку рефинансирования банка.
Кроме того, если истец считает, что данным фактом ответчик нанес ему моральный ущерб, в заявлении также нужно указать на это и определить возможный размер выплаты морального вреда.

Тут можно скачать образец искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого строительства.

Гражданину в обязательном порядке следует опираться в заявлении на законодательные акты Российской Федерации.

В конце указывается список необходимых документов, подтверждающих правомерность требований истца, ставится дата и подпись.

Судебная практика

На основании судебной практики по неустойке в долевом строительстве сложно вывести определенную закономерность выносимых решений, так как каждый случай рассматривается индивидуально.

Иногда судебные представители по ошибке руководствуются положениями закона по защите прав потребителей, рассчитывая неустойку за срыв установленных сроков сдачи долевого объекта недвижимости.

Однако из тематических обзоров Верховного суда России можно сделать вывод, что при рассмотрении споров долевого участия в строительстве ответственность может применяться только по условиям 214 закона долевого строительства, при этом участники спора не имеют права снижать неустойку по общему соглашению.

На практике правомерным считается снижение неустойки до 50%, если:

застройщик принимал все обязательные меры по оповещению покупателя и разрешению конфликтной ситуации;
дольщик не понес серьезных негативных последствий.

Также судебным решением может осуществляться снижение неустойки, если она явно непропорциональна последствиям неисполненных обязательств застройщика. В данном случае судья руководствуется статьей 333 Гражданского кодекса страны.

Здесь представлена судебная практика по взысканию неустойки по договору долевого строительства.

На видео о взыскании неустойки

77metrov.ru

Неустойка по договору участия в долевом строительстве

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров обсудят новейшую судебную практику по делам, связанным с договором участия в долевом строительстве.

Светлана: Была такая фабула дела. Я, как дольщик, заключила договор участия в долевом строительства, где был прописан срок ввода в эксплуатацию определенный, и что ключи мне передает застройщик, допустим, в течение 2 месяцев после наступления срока ввода в эксплуатацию.

Далее, соответственно, застройщик возводил дом, я ждала. Ждала и не дождалась. Срок этот вышел, звонит мне застройщик и говорит: «Приходите, надо подписать дополнительное соглашение. Мы не можем сдать, давайте подписывать». Я подписала. А теперь, скажите, могу ли я требовать оплаты неустойки за этот период?

Алексей: Отчасти, спорный вопрос, потому что закон о долевом участии в строительстве об этом формально молчит. То есть указано в законе о долевом участии в строительстве о том, что в случае если срок меняется по факту, и застройщик не успевает в срок, указанный в договоре, передать построенный объект недвижимости покупателю, дольщику, то он за 2 месяца до предполагаемой даты, которая должна была бы быть моментом ввода объекта в эксплуатацию или момента передачи объекта недвижимости покупателю, должен за 2 месяца до этого момента, то есть до даты предполагаемого нарушения обязательства в договоре, предложить дольщику заключить дополнительное соглашение о переносе срока.

И здесь возникает право дольщика подписать такое соглашение и перенести сроки или не подписывать и, соответственно, создать обстоятельства, связанные с тем, что застройщик нарушит эти обязательства договора и попадет на неустойку, прямо предусмотренную законом о долевом участии в строительстве.

А вопрос, связанный с тем, если уведомление с предложением застройщику подписать соглашение не направлено за два месяца, а направлено позже или даже после момента, когда объект должен быть введен в эксплуатацию или передан участнику долевого строительства, что в этом случае делать?

Подписание такого соглашения прекращает обязательства или аннулирует последствия нарушения обязательства или нет? Судебная практика на этот счет говорит о том, что нет.

Если вы подписали дополнительное соглашение об изменении сроков с уведомлением за два месяца до даты предполагаемого решения, тогда, соответственно, вопрос неустойки с застройщика снимается.

Если застройщик не заявил о готовности подписать соглашение за 2 месяца, а, например, даже после момента, когда объект должен был быть передан дольщику (состоялась встреча и состоялось подписание уже после факта нарушения сроков передачи объекта), то в таком случае, подписание такого соглашения не снимает обязанность застройщика оплатить неустойку за не передачу объекта.

Светлана: Вот еще какая ситуация может возникнуть с дольщиком. Например, я, как дольщик, подписала договор участия в долевом строительстве, по которому также застройщик был обязан мне построить дом, допустим, в четвертом квартале 2014 года, и через 3 месяца от этого срока передать мне ключи от моей квартиры.

Но до сих пор дом не введен в эксплуатацию, ключи я не получила. Могу ли я требовать от застройщика неустойку. Он мне говорит, что раз дом до сих пор не введен, то от этого еще не может быть отсчитан срок передачи ключей. Разве это правильно?

Алексей: Надо понимать, что застройщики – это коммерческий субъект. Они всегда будут искать способ, как можно уйти от оплаты неустойки. Закон говорит, что в договоре должен быть определен четкий срок, когда объект должен быть передан дольщику, покупателю.

Если объект не передается, значит возникает право у дольщика требовать неустойки в соответствии с законом. И застройщик начинает выкручиваться в стиле «давайте условный срок пропишем здесь, что вот если мы введем объект в эксплуатацию, то тогда по истечении определенного срока мы вам должны передать объект, а если мы не введем, то, соответственно, срок будет откладываться».

Конечно, такое условие законным признать невозможно, и нельзя этого делать. В договоре должны быть установлены четкие сроки.

И, соответственно, дальше мы возвращаемся к вопросу, который был до этого. За два месяца до предполагаемого момента передачи, если нарушает – должен отправить оформление, подписать соглашение и т. д.

Здесь, конечно, вне зависимости от того, что написано в договоре, закон о долевом участии четко защищает права дольщика. Будет установлена судом предполагаемая дата передачи объекта и, соответственно, дальше пойдет дело так, как мы говорили.

Если предполагаемая дата объекта наступила, а он не передан, возникает право на получение неустойки. Вне зависимости от того, что застройщик накрутил в договоре.

Светлана: Если, например, в моем случае, застройщик раньше бы сдал дом, но ключи мне передал не через 2, а через 6 месяцев, то что тогда? С какого момента отсчитываются 2 месяца?

Алексей: Если условие, про которое вы говорите, не ущемляет права дольщика и его можно признать законным (то есть нет никаких у дольщика и застройщика споров), значит, если обстоятельства обусловлены передачей объекта после введения дома в эксплуатацию в течение определенного времени, значит в течение определенного времени, застройщик обязан передать данный объект. Если условие застройщик не исполняет, дольщик вправе потребовать компенсации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru