Аренда квартиры с последующим выкупом — особенности и риски. Договор аренды с последующим выкупом квартиры

минусы и плюсы, необходимые бумаги и тонкости документального оформления

Аренда квартиры с выкупом не получила достаточного распространения на территории РФ в связи с нечётко обозначенными правилами игры в Гражданском Кодексе. Тем не менее, этот вариант стоит принять на заметку тем, кто лишён возможности уплатить сразу всю сумму. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

На что стоит обратить особое внимание и о чём обязательно надо знать при заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом рассказывается в данной статье.

Существует несколько вариантов покупки недвижимости, где может быть востребована не сразу вся стоимость жилплощади. К ним относятся:

Ипотека и кредит

Каждый из этих вариантов имеет свои подводные камни, недостатки и преимущества. Ипотека и кредит грозят переплатами и скрытыми процентами.

При ипотечном кредитовании необходим первоначальный взнос, до уплаты которого отсутствует возможность занимать жилплощадь. Кроме того, финансовое учреждение может попросту отказать в ипотеке или кредите.

Минусы и плюсы рассрочки

Рассрочка удобна тем, что можно постепенно выплачивать оговоренную сумму, но размер регулярных выплат выше, чем в случае аренды квартиры с выкупом.

Преимущества аренды с правом последующего выкупа

Аренда с правом выкупа квартиры хороша следующим:

• можно проживать в помещении до фактического его приобретения;
• исчезает посредник в лице банка или другой финансовой организации, которой следует выплачивать не только кредит, но и проценты, значит, размер затрат снижается;
• за время проживания будущий владелец имеет шанс присмотреться к жилью и даже произвести его ремонт;
• в случае аннулирования сделки арендатор рискует только уже выплаченной суммой.

Анализ ситуации позволит избежать неприятностей

Прежде чем, заключать сделку, связанную с арендой с правом выкупа квартиры, стоит:

• внимательно проанализировать уровень цен и состояние дел на рынке недвижимости;
• получить достоверную информацию о личности собственника;
• попытаться просчитать во что в конечном итоге обойдётся приобретение квартиры;
• узнать о возможности временной регистрации на рассматриваемой жилплощади;
• выяснить, не находится ли жильё под арестом, в залоге или не передано ли оно по наследству. Наличие подобных обязательств исключает возможность совершения сделки по купле-продаже;
• получить консультацию у юриста, который проинформирует о возможных рисках, тонкостях и поможет правильно оформить все необходимые документы.

Аренда квартиры с выкупом.

Все отношения между арендодателем-продавцом и арендатором-покупателем регулируются договором. В лице собственника или распорядителя недвижимостью могут выступать муниципальные, или государственные, органы либо граждане.

Практика показывает, что в случае, когда подобного рода отношения возникают между гражданами, то чаще с обеих сторон выступают родственники.

Документ составляется в письменной форме в 3 экземплярах и отражает одновременно условия найма и купли-продажи.

Для составления юридически грамотного документа стоит руководствоваться положениями Гражданского Кодекса РФ и использовать понятие «коммерческого найма», если обе стороны соглашения либо физические лица, либо наймодатель – юридическое лицо, а наёмщик – физическое.

Важно учитывать это, поскольку в быту понятия «аренда» и «коммерческий наём» смешиваются, тогда как в случае аренды в лице нанимателя выступает юридическое лицо.

Срок действия договора

Срок действия соглашения по умолчанию составляет 5 лет, но может быть и короче – до 1 года, что необходимо указать. Долгосрочный договор подлежит регистрации в Росреестре в течение одного месяца, отсчитываемого со дня его подписания.

Регистрация права собственности

Подлежит обязательной регистрации право собственности, приобретённое после выплаты указанной суммы.

Для регистрации следует подготовить необходимые документы: выписки из домовой книги, квитанции по оплате услуг ЖКХ и справки о наличии или отсутствии долгов.

Какие моменты обязательно должны быть отражены в договоре аренды с правом выкупа?

1. Ясное и полное описание сдаваемой внаём жилплощади с указанием точного адреса, жилой и нежилой площади, количеством помещений и пр. и приложением техпаспорта.
2. Акт приёма-передачи площади с подробным описанием технического состояния помещения.
3. Условия найма жилого помещения, где оговаривается оплата услуг ЖКХ, возможность и объём производимого ремонта, его стоимость и прочие важные права и обязательства.
4. Арендная плата за наёмное помещение. Без этого пункта договор признаётся ничтожным. В документе прописываются размер и сроки регулярно выплачиваемой арендной платы. Может быть оговорено внесение первоначального взноса, которым наймодатель может распорядиться для уплаты взносов по страховке или налоговых обязательств. Для нанимателя жилплощади обязательной является выплата арендной платы, тогда как выкупная стоимость может не выплачиваться.
5. Стоимость жилого объекта, которая базируется на показателях состояния рынка недвижимости.
6. Размер выкупной стоимости и обязательные выплаты, направленные на погашение оговоренной суммы с указанием вида валюты, в которой будет вестись расчёт. В ситуации политической и экономической нестабильности допустимо подписание дополнительного соглашения, касающегося индексации цен. В противном случае разногласия разрешаются в судебном порядке. Оплату стоит производить через отделения банка, чтобы иметь на руках доказательства своевременности и регулярности оплаты. В случае расторжения договора выплаченные ранее суммы не возвращаются.
7. Условия, при которых жилплощадь передаётся арендатору, а также сроки и момент передачи жилплощади. Моментом передачи помещения считается дата завершения действия договора, в соответствии с которым была выплачена вся оговоренная сумма. Право выкупа должно быть обязательно прописано. Не имеет силы ни преимущественное право выкупа наёмщика, ни ссылка на последующую за наймом операцию купли-продажи.
8. Ответственность сторон, которые уклоняются от выполнения оговоренных обязательств. В случае изменения намерений или желаний стоит оговорить возможные подобные ситуации для мирного урегулирования отношений.

Все вышеперечисленные пункты обязательны. В противном случае договор не рассматривается как заключённый, следовательно, между участниками не возникает правовых отношений.

Аренда квартиры с последующим переходом права собственности.

Тонкости в юридическом оформлении аренды с последующим переходом права собственности

В Гражданском Кодексе РФ отсутствуют конкретные условия перехода в собственность жилья по истечении срока найма, не существует и регламентации по совершению такого рода сделок.

Поэтому все составляющиеся договоры должны включать в себя одновременно условия найма и купли-продажи с соблюдением всех норм права, действующих в государстве.

Составление подобного рода документов осложнено тонкостями права и существующей юридической практики, поэтому желательно обратиться к грамотному юристу.

Проблемы с точной оценкой стоимости недвижимости и как следствие – изменение первоначальных условий. При нестабильности экономики колебание цен может достигать значительных размеров, и внакладе может остаться как наймодатель-продавец, так наёмщик покупатель.

Во избежание неприятностей стоит прописать пункт, отражающий переменчивость ситуации и предполагающий регулярную индексацию, либо по желанию сторон может быть заключено дополнительное соглашение, но постфактум не может идти никакой речи о материальной компенсации пострадавшему.

Для продавца существуют ограничение на распоряжение собственностью.

Однако, риск того, что наймодеталь совершит какие-либо операции с недвижимостью, всё-таки есть, а незарегистрированный в арендуемом помещении наёмщик не может препятствовать сделкам по передаче арендуемой им квартиры в качестве залогового имущества.

При нарушении какого-либо из пунктов наёмщик может быть выселен с занимаемой территории до истечения срока без возврата прежде выплаченных сумм.

Юридическая практика слишком незначительна в области такого рода сделок, а потому не гарантирует соблюдение интересов той или иной стороны.

В трёх крупных городах России недавно был запущен пилотный проект, целью которого является стимулирование развития данного направления.

Паевой инвестиционный фонд, заложенный в основу финансового инструмента, разработанного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, будет инвестировать значительные средства в жильё эконом-класса.

Любой гражданин может обратиться в сервисную службу, которая приобретёт для него квартиру, а затем будет оформлен договор приобретения жилого помещения в рассрочку. Заселение возможно после подписания принятых обязательств. Оплата – ежемесячно равными долями.

Возможен досрочный выкуп. Максимальный срок действия соглашения – 15 лет. Преимущества осуществления сделки с Агентством заключаются в отсутствие первоначального взноса, возможности проживания в будущей собственности, небольшие комиссионные.

В зависимости от конкретной ситуации и материального положения каждый выбирает наиболее подходящий для него способ приобретения жилья. Аренда квартиры с последующим переходом права собственности – способ, имеющий свои особенности и тонкости.

Чтобы максимально себя обезопасить стоит обратиться к квалифицированному юристу, который поможет правильно сформулировать статьи соглашения и минимизировать всевозможные риски.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| 2 комментария

pronovostroyku.ru

Аренда жилья с последующим выкупом: особенности, риски, договор

Содержание статьи

Многие люди или компании не обладают значительными накопленными средствами для приобретения жилой или коммерческой недвижимости. Идеальным решением для них считается аренда жилья с последующим выкупом.

Данный процесс может выполняться в отношении не только квартир, но и разных коммерческих сооружений. Для юридически грамотного оформления данного процесса непременно составляется соответствующий договор.

Особенности процедуры

Аренду с выкупом относительно недавно можно было оформить только предпринимателям в отношении коммерческих объектов, но теперь данная возможность имеется и у частных лиц.

Важно! Обычно данный договор составляется для земельных участков, а после окончания оговоренного в контракте срока производится их выкуп.

По закону имеется возможность в любом договоре аренды указывать возможность в будущем выкуп объекта арендатором. Также допускается составлять специальное дополнительное соглашение.

Важно! Не допускается пользоваться данной возможностью представителям власти.

Даже при появлении небольших задолженностей по оплате аренды не допускается расторжение такого договора, поэтому не имеет права арендодатель отказать арендатору в выкупе объекта. При возникновении каких-либо спорных ситуаций все решается с помощью судебного разбирательства.

Договор аренды составляется при учете особенностей:

• минимальный срок аренды, являющийся непрерывным, составляет 2 года до момента выкупа недвижимости;
• выкуп жилплощади осуществляется исключительно во время, оговоренное и указанное заблаговременно в документе;
• арендовать таким способом разрешается только определенные помещения, так как не допускается выкупать этим методом какие-либо государственные объекты.

Для арендаторов договор аренды, по которому дается возможность в будущем выкупить недвижимость, считается выгодным. К основным преимуществам относят:

• не требуется существенная сумма денег, используемая для первоначального взноса при оформлении ипотеки, или для непосредственного приобретения имущества;
• не приходится уплачивать значительные проценты, устанавливающиеся по ипотечным кредитам;
• гражданин имеет право проживать в арендуемых объектах, и для этого не требуется оформлять большое количество разных справок и документов;
• допускается выполнять перепланировку и ремонтные работы в помещениях;
• арендатор обладает правом расторгнуть договор аренды при наличии соответствующих оснований.

Важно! Существует специальная государственная программа, реализуемая совместно с АИЖК, которая предоставляет частным лицам возможность приобрести квартиру на основании договора аренды.

Имеются преимущества такой сделки и для арендодателя:

• он устанавливает достаточно высокую цену на недвижимость, превышающую среднюю стоимость аналогичных объектов на рынке;
• защищен от мошенничества, так как непосредственные права собственности на жилье переходят к арендатору только после полной выплаты стоимости квартиры.

Таким образом, аренда с правом выкупа — это популярная процедура, обладающая определенными плюсами для обеих сторон, участвующих в сделке. Государственная программа предлагает пользоваться этой возможностью каждому частному лицу, желающему приобрести жилую недвижимость.

Основные этапы процесса

Процедура оформления жилого объекта в аренду выполняется в последовательных действиях:

1. Определяются оптимальные условия для приобретения недвижимости. За счет того, что отсутствуют формализованные ограничения, имеется возможность для каждого человека найти подходящий объект, при этом не имеет значения уровень его дохода. Важно решить заблаговременно, какая стоимость объекта оптимальна для человека или семьи. В новых квартирах может отсутствовать ремонт, поэтому учитывается необходимость оставить средства для его проведения. Определяются подходящий район и размер недвижимости. Решается, какой срок выкупа подходит для потенциальных арендаторов.
2. Осуществляется поиск самой жилой недвижимости. Для этого можно пользоваться разными газетами с объявлениями, подсказками знакомых, многочисленными агентствами недвижимости или непосредственным посещением офисов разных застройщиков в городе. При обращении к посредникам учитывается необходимость несения дополнительных трат. Нужно найти квартиру в доме, который будет удобен для постоянного проживания для будущих владельцев.
3. Согласование условий. Этот этап считается важным, так как оговариваются все нюансы оформления договора аренды. Не допускаются какие-либо разногласия между сторонами, поэтому арендатор и арендодатель должны найти компромиссы по всем вопросам.
4. Подписывается договор аренды, выступающий гарантом совершения сделки. Желательно его заключать в присутствии юриста, что существенно снизит рискованность совершения процедуры.
5. Регистрация сделки. Собираются документы на квартиру, а потенциальный арендатор представляет только паспорт. Непременно оплачивается государственная пошлина и уплачивается аренда за месяц вперед. Нередко в договоре предусматривается необходимость предоставления залога или уплаты первоначального взноса.

Таким образом, арендовать жилье с правом выкупа достаточно просто. Данная процедура легко выполняется любым частным лицом.

Особенности использования госпрограммы

При использовании государственной программы, называемой «Жилье в рассрочку», необходимо сотрудничать с закрытым ПИФом. Весь процесс найма определенной квартиры с помощью такого предложения государства выполняется в последовательных действиях:

• будущий арендатор и покупатель выбирает подходящую для него квартиру, причем она может быть представлена на первичном или вторичном рынке;
• далее он обращается в МЖРК, выступающей сервисной компанией для осуществления процедуры передачи квартиры в аренду;
• данная фирма выкупает квартиру, в результате чего она становится собственностью этого фонда;
• предоставляется недвижимость покупателю в рассрочку, для чего дается ему на выплату полной стоимости 15 лет;
• в день оформления сделки может осуществляться заселение в квартиру;
• платежи за жилье вносятся ежемесячно в течение всего срока действия договора аренды;
• любой ежемесячный платеж разделен на две части, одна из которых предназначается для уплаты аренды, а другая — для выкупа жилья.

Таким образом, при приобретении квартиры с помощью программы, предлагаемой государством, обеспечивается возможность купить жилье на выгодных условиях. За счет того, что все действия производятся с помощью специальной организации, одобренной властями, риск мошенничества снижается до минимума.

Особенности составления договора

Данный документ по содержанию и иным особенностям схож с договором лизинга.

Важно! Контракт состоит из двух частей, причем первые положения имеют отношение к найму жилья, а вторые — к его купле-продаже.

Регистрация такого документа может осуществляться двумя способами:

• регистрируется сначала контракт в качестве договора аренда, а после передачи квартиры в собственность арендатора и уплаты всей ее стоимости производится еще одна регистрация, но теперь договора купли-продажи;
• регистрируется купля-продажа недвижимости с обременением, которое снимается только после полной выплаты стоимости жилья.

Важно! Выбранный способ регистрации непременно прописывается в документе.

Какие пункты содержатся в договоре?

Данный документ непременно содержит:

• реквизиты и наименования сторон;
• описание квартиры, передающейся в аренду на основании договора, при котором в будущем она будет выкуплена арендатором;
• способ внесения арендных платежей, а также их размер и даты внесения;
• тарификация, встречающаяся во многих аналогичных контактах, так как составляются они на длительный срок, поэтому может существенно увеличиваться стоимость недвижимости;
• дата регистрации;
• условия, на которых может быть расторгнут договор любой из сторон;
• положения, имеющие отношение к внесению арендной платы;
• допустимые непредвиденные ситуации;
• наличие страховки, для чего придется привлекать соответствующие агентства.

Все данные пункты должны оговариваться обеими сторонами заранее. Желательно достичь компромисса в отношении каждого вопроса.

Важно! Рекомендуется составлять данный договор в присутствии юристов, разбирающихся в основных тонкостях данного процесса, что позволит избежать мошенничества со стороны арендатора или арендодателя.

Риски каждой стороны

Особенностью такого договора выступает то, что право собственности переходит только после того, как за квартиру будет уплачена вся стоимость. Каждая сторона, участвующая в сделке, обладает своими рисками.

Продавец, выступающий арендодателем, рискует следующим:

• недвижимость за период выплаты может существенно подорожать, что приведет к упущению существенной выгоды, так как обычно договор составляется на срок до 10 лет;
• многие арендаторы пользуются недвижимостью не в тех целях, которые указываются в документе, например, сдают в поднаем или занимаются в ней коммерческой деятельностью;
• арендодатель вынужден самостоятельно уплачивать налог на недвижимость и некоторые другие платежи, причем они увеличиваются ежегодно, поэтому прибыль от сдачи квартиры в такой вид аренды может существенно уменьшиться к концу срока.

Покупатель, являющийся одновременно арендатором, также сталкивается с определенными рисками:

• весь срок уплаты аренды гражданин не является собственником квартиры, поэтому не может распоряжаться ею по своему усмотрению;
• если у человека по разным причинам снизится платежеспособность, и он не сможет уплачивать арендные платежи, то арендодатель может расторгнуть договор, а уплаченные уже средства не будут возращены;
• некоторые документы предусматривают возможность повышения арендных платежей и стоимости всей квартиры в целом, и осуществить это продавец может в любое время;
• арендодатель может умереть до окончания договора аренды, поэтому придется вновь его составлять с наследниками, причем они могут изменить условия соглашения;
• жилье может находиться в залоге или под арестом, а если арендодатель объявит себя банкротом, то недвижимость может быть отнята, поэтому арендатор не сможет стать ее собственником.

Таким образом, арендованные квартиры на основании договора, по которому в будущем они могут быть выкуплены, приобретаются людьми на выгодных условиях. Однако имеются определенные риски для обеих сторон, участвующих в сделке. Чтобы процесс был официальным, а также снизилась вероятность мошенничества, рекомендуется пользоваться специальной государственной программой для аренды и покупки жилья.

gdemani.ru

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры

Не всегда можно решить свои жилищные проблемы простой покупкой квартиры. При нехватке денежных средств многие снимают жилье, в дальнейшем же рассчитывая его выкупить. Но в Российском законодательстве не существует документа, предполагающего одновременно и аренду, и последующий выкуп. Данное действие должно происходить в два этапа: сначала найм, а по истечении определенного срока заключают дополнительный договор купли/продажи.

01

Что представляет собой договор аренды с последующим выкупом?

В вопросах приобретения жилья аренда квартиры с последующим выкупом - явление хоть и известное, но не распространенное. Обычно договор заключается между предприятиями, а если одной из сторон выступает муниципалитет, то с государством. Физические лица такой документ заключают крайне редко. Данная процедура, по сути, напоминает некий лизинг. То есть одна сторона за определенную сумму предоставляет жилое помещение, другая же пользуется им, как сочтет нужным.

В договоре прописывают ежемесячную фиксированную оплату. По истечении определенного срока арендованная недвижимость переходит нанимателю в собственность при условии полного расчета по всем оговоренным платежам. И все-таки законодательно эти понятия имеют существенные различия.

Арендатор имеет право просто оплачивать аренду, а последующий выкуп съемного жилья не является его обязанностью.

В большинстве случаев, когда возникает необходимость в заключении соглашения об аренде и дальнейшем ее выкупе, делается это между близкими людьми или родственниками. Так можно избежать недопонимания и судебных тяжб.

02

10 важных моментов, которые стоит учитывать

Существует несколько обязательных моментов, которые стоит учесть при составлении соглашения А именно:

1. 1. Право выкупа непременно отражают в договоре. Если указано будет только право преимущественной покупки, суд при разбирательстве не учтет данный пункт. То есть четко указывают, что наниматель может выкупить жилое помещение после окончания срока найма (либо до этого).
2. 2. Необходимо заранее оговорить ценовые условия. В одном случае это ежемесячные платежи за аренду, а в дальнейшем - цена за выкуп. В другом – цена квартиры распределяется в виде ежемесячных арендных сумм. Полная, окончательная стоимость помещения также прописывается. Без этих данных сделка будет недействительна.
3. 3. Документ должен содержать описание помещения: метраж (жилой/нежилой), количество комнат, состояние коммуникационного оборудования, этаж, адрес и т. д. К договору прилагают техпаспорт и схему.
4. 4. Необходим пункт об обязанности арендатора передать право собственности в случае, когда стоимость будет полностью погашена в установленный срок.
5. 5. В приложении указывают акт приема-передачи жилья с подробным отображением тех.состояния.
6. 6. В условиях найма прописывают не только выкупную оплату, но и коммунальные платежи, возможные затраты на ремонт и форс-мажорные обстоятельства в виде аварий, повреждения коммуникаций и т. д.
7. 7. Оплата аренды обязательна в соглашении, при отсутствии данного пункта его можно признать ничтожным. Оговаривается первоначальный взнос, страховка, налоговые выплаты.
8. 8. Отражена цена жилья на момент заключения соглашения и с учетом инфляции, если срок выплат предполагается достаточно длительным.
9. 9. А также вид валюты, в которой будет рассчитываться стоимость помещения. Все оплаты производят через банк, для достоверности и подтверждения при судебных разбирательствах и спорах.
10. 10. Отмечена ответственность арендатора и нанимателя при несоблюдении соглашения, при частичном уклонении и при чрезвычайных ситуациях.

Все перечисленные пункты должны быть обязательно внесены. В противном случае договор не является заключенным, и, как следствие, между физическими лицами не возникнет правовых отношений.

Скачать образец договора аренды с последующим выкупом.

03

Порядок составления и оформления соглашения

Так как право собственности на жилое помещение (дом или квартиру) наступает только после официальной, государственной регистрации, существует определенный порядок составления соглашения:

• оно составляется по определенному образцу и обязательно письменно;
• если впоследствии предполагается передача помещения в собственность, оформлять необходимо нотариально;
• непосредственный процесс перехода права собственности от арендодателя к арендатору четко, по пунктам указывают в документе;
• бумагу составляют в 3 экземплярах;
• прописывают одновременно условия аренды и последующей продажи;
• заинтересованные лица должны быть согласны со всеми пунктами.

04

Какие документы понадобятся?

Так как сделка предполагает двойной характер, при ее оформлении потребуется достаточно большой список документов:

• паспорта, удостоверяющие личность всех участников;
• при наличии у сторон супругов, их письменное, нотариально заверенное согласие;
• документ о заключении брака;
• тех. план и кадастровый паспорт жилого помещения;
• документ, удостоверяющий право собственности на квартиру;
• номер банковского счета для внесения платежей;
• документ об оценочной стоимости жилья;
• справка из Росреестра о том, что на имуществе нет никаких обременений;
• если договор заключается с компанией-застройщиком, необходимо представить нотариально заверенную копию устава юридического лица и документ о регистрации;
• справка о том, что жилое помещение не обременено коммунальными долгами.

05

Сроки заключения договора и оплата

Если срок договора четко не прописаны, то он по умолчанию составляет 5 лет. Если время все же указано, то его можно сократить до 1 года. При заключении долгосрочного соглашения (от 12 месяцев), оно подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Делается это не позднее 1 месяца, отсчет идет от даты подписания

Для того чтобы избежать недоразумений и последующих споров, не стоит производить оплату «из рук в руки», даже если физические лица - близкие родственники. Существуют следующие варианты оплаты:

• наличными при условии написания расписки;
• банковским переводом с получением чека, в котором указана цель перевода;
• электронным переводом с распечаткой чека;
• банковским переводом на специализированный счет. Обычно такой счет «замораживается» до срока передачи прав собственности новому владельцу (банковский аккредитив).

Важно оговорить с владельцем квартиры разделение счетов – один за аренду, другой за взнос. Либо высылать средства на один счет, но с указанием разных целей выплат. Это предотвратит желание собственника подменить платежи и потребовать дополнительных денег.

06

4 особенности соглашения

В законодательстве не прописано четких правил, по которым заключаются такие сделки, поэтому учесть некоторые нюансы просто необходимо. Это лучший способ избежать мошенничества и уклонения от исполнения своих обязательств. Обратить внимание следует на следующие моменты:

1. 1. В одном документе сразу указывают на факт аренды и последующей продажи. Дополнительно каждый пункт стоит подкрепить законодательной базой.
2. 2. Необходимо не только определить цену недвижимости на момент заключения договора, но и учесть ее изменение за время аренды, иначе одна из сторон окажется в невыгодном положении. Один из пунктов должен содержать порядок индексации.
3. 3. Важно помнить, что наниматель становится собственником только после внесения всех оговоренных сумм. И если по каким-либо причинам сделка будет расторгнута, выплаченные деньги обратно не вернутся. Они будут приравнены к оплате за аренду.
4. 4. Существует возможность досрочного завершения аренды, при условии внесения всей суммы до истечения срока. Делается это только по соглашению обеих сторон. Данный момент стоит обговорить заранее и обязательно письменно обозначить в документе.

07

Каковы возможные риски обеих сторон?

Некоторый процент рисков существует при оформлении любой коммерческой сделки. В данном случае законодатель не защищает ни одну из сторон. Если возникнет необходимость разрешать ситуацию в суде – результат непредсказуем.

08

Риски для арендодателя

Небезопасность сделки для владельца недвижимости:

• основное – это инфляция. Бывает, что квартиры падают в цене, но в большинстве случаев стоимость со временем увеличивается. И если договор заключен на длительное время, владелец теряет значительную сумму выгоды, в среднем 15–20%;
• наниматель, а впоследствии предполагаемый владелец, может использовать предоставленную жилплощадь не для проживания, а в коммерческих целях, или сдавать ее в внаем;
• коммунальные платежи и налоги растут регулярно, и если данный факт не учесть при заключении сделки, со временем это сведет на нет прибыль от оплаты аренды. Необходимо заранее договориться о тарификации выплат.

09

Риски арендатора

Опасностей при заключении сделки у нанимателя гораздо больше:

• на весь срок аренды квартира не является собственностью арендатора, т. е. нанимателю нельзя полноценно ею распоряжаться. Со своей стороны продавец имеет право расторгнуть сделку в любой момент (он заплатит причитающиеся штрафы, но они могут быть несущественными по сравнению с уже полученной прибылью). Вернуть заплаченные за найм средства не получится даже через суд;
• арендодатель имеет возможность резко увеличить стоимость оплаты за наем;
• владелец квартиры может скончаться до окончания срока аренды и не успеть передать помещение в собственность. В данном случае есть вероятность, что наследники будут не согласны с заключенным договором (денег-то они не видели), и тогда предстоят длительные судебные разбирательства, особенно если наследников много. Они могут не согласиться с прежними условиями договора, и придется пересматривать их не в пользу нанимателя;
• недвижимость, на которую претендует наниматель, оказалась под залогом/арестом по вине владельца, если он не вносил оплату, не платил налоги, наложен арест за неуплату алиментов и т. д. Квартира в результате будет потеряна, если собственник стал банкротом.

Невозможно оговорить все условия сделки, многие из них базируются на доверительных отношениях между обоими лицами. Поэтому в большинстве случаях подобные соглашения заключаются между близкими людьми или родственниками.

10

Положительные и отрицательные моменты сделки

Приняв решение заключить договор аренды с последующим выкупом, необходимо осознавать, что в такой сделке существуют как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести:

1. 1. Отсутствие законодательной базы и небольшая практика, в том числе и судебная.
2. 2. Вступление в право собственности только через достаточно длительный срок.
3. 3. Гибкость первоначальных условий, которые можно изменить.
4. 4. Даже при наличии договора владелец в любой момент может заложить свое имущество, не спрашивая согласия арендатора и не ставя его в известность. Наниматель наложит запрет на данные действия только при наличии регистрации в квартире.
5. 5. Арендодатель вправе изменить сумму взноса, и если наниматель с этим не согласен, он подлежит выселению, несмотря на заключенное соглашение. При таких услових ипотечный кредит представляет собой более надежную сделку: если гражданин вовремя гасит назначенные платежи, нет оснований для его выселения.
6. 6. Не существует конкретной формы договора.

К плюсам такого вида сделки можно отнести:

1. 1. Невысокие, доступные (по сравнению с ипотекой) ежемесячные платежи. Отсутствует процентная ставка, и если соглашение достигнуто между родственниками, гораздо проще, чем с банком, договориться об отсрочке в случае непредвиденных обстоятельств.
2. 2. Квартирой можно пользоваться и проживать в ней на момент съема, не дожидаясь вступления в права владения.
3. 3. По договоренности с владельцем в жилье возможно производить ремонтные работы.

Аренда с выкупом интересует тех граждан, которые не смогли получить разрешение на ипотечное кредитование или не имеют финансовых возможностей приобрести жилье в рассрочку. Но прежде чем решиться на такую сделку, стоит тщательно продумать все условия, нюансы и риски. Невозможно предусмотреть все, поэтому в качестве арендатора лучше всего выбирать человека, которому можно доверять и с которым легче будет договориться в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

krugompravo.ru

понятие и порядок выкупа собственности.

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

 

 

 

○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа.

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

• «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
• 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится  для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Преимущества и недостатки.

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

• Для арендодателя:
  • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
  • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
• Для арендатора:
  • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
  • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
  • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

• Для продавца:
  • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
  • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
• Для покупателя:
  • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
  • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
  • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
  • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Составление договора.

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

• Договор аренды.
• Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель».  Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как оценить квартиру.

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

• Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
• Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Переход права собственности.

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

• Окончание срока действия договора.
• Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

• Внесение изменений в Росреестр.
• Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается.

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд. Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Вернуться к содержанию ↑

 

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

договор найма с последующей покупкой жилого или нежилого помещения

Заключение арендного соглашения с правом выкупа — отличный выход для граждан, которые хотят приобрести своё жильё (или другое имущество), но пока что имеют средства только на его аренду. Если при заключении договора об аренде прописать в нём возможность выкупа арендуемого помещения, то семья может сразу заселиться в квартиру, которую в дальнейшем приобретёт в собственность. Аренда квартиры с последующим выкупом избавляет граждан от необходимости постоянно переезжать с места на место до тех пор, пока они не накопят деньги на приобретение жилья.

Договор аренды квартиры с правом выкупа

Самое главное, о чём необходимо позаботиться, когда составляется договор аренды квартиры с последующим выкупом — грамотное указание в тексте документа всех особенностей сделки. Обязательно следует иметь ввиду, что:

1. Договор должен содержать чёткую информацию о том, в каких случаях недвижимость переходит во владение арендующего лица. Например, можно указать, что по истечении срока аренды арендатор может тут же осуществить выкуп помещения.
2. Аренда жилья с последующим выкупом отличается от обычного его приобретения тем, что помимо выкупных платежей выкупающее лицо также оплачивает арендные. Следовательно, необходимо чётко прописать размер обоих типов платежей, а также общую сумму, которую необходимо выплатить покупателю для перехода квартиры в его собственность.
3. При аренде жилья или нежилого помещения необходимо произвести полное описание как предмета аренды, так и предмета покупки, если в дальнейшем планируется выкуп арендованного имущества.
4. Отдельно должна быть прописана обязанность собственника передать недвижимость покупателю сразу после оплаты полной её стоимости.

Арендатор не обязан выкупать имущество, а лишь имеет право на это. Таким образом, он может платить арендную плату за пользование жильём и не выкупать его в дальнейшем. В документах может быть указано, что жилище переходит во владение арендатору в одном из следующих случаев.

1. Сразу после окончания срока аренды, который в большинстве случаев длится от 1 до 5 лет.
2. В любой момент, когда арендатор оплатил полную стоимость помещения. Т. е. это может произойти до истечения установленного срока аренды.
3. Можно указать в документах сразу оба вышеперечисленных случая, если это устраивает обе стороны.

Чем более подробно будут описаны нюансы взаимоотношений между собственником и арендатором, тем проще будет разрешить любую конфликтную ситуацию, если таковая возникнет в будущем. Необходимо учитывать, что в течение срока аренды стоимость любого жилого или нежилого помещения может поменяться. Лучше заранее прийти к соглашению по поводу того, будет ли меняться стоимость квартиры в зависимости от ситуации на рынке жилья, ведь договор аренды с последующим выкупом не может быть изменён после заключения.

Аренда дома с последующим выкупом является довольно рисковой сделкой для покупателя. Ведь если тот не сможет внести очередной платёж, предоставившее под наём свою недвижимость лицо может выселить арендаторов, не возвращая им деньги. Для самого же сдающего гражданина аренда квартиры с правом выкупа может стать удобным способом продажи, если в результате сделки он получит больше средств, чем при прямой продаже.

Как составляется соглашение

Аренда с последующим выкупом требует составления письменного документа в 3 экземплярах. При этом его регистрация потребуется только в случае перехода прав собственности. Описание предмета договора должно включать в себя:

• полный адрес местонахождения арендуемого объекта;
• количество комнат в нём;
• его площадь;
• состояние жилого или нежилого помещения;
• другая, максимально подробная информация.

Это необходимо, чтобы объект сделки невозможно было спутать ни с каким другим, а также чтобы точно отразить его состояние. Еще договор аренды с правом выкупа обязательно должен включать в себя следующую информацию.

1. Сроки и порядок оплаты. Это важнейший пункт документа, к нему в дальнейшем может быть приложена дополнительная бумага, в которой обе стороны оговорили условие индексации цены. Но лучше, если информация по этому поводу будет заранее вписана в документацию.
2. Положения, касающиеся аренды. Включаются по желанию сторон сделки. Это могут быть такие моменты, как оплата коммунальных услуг (кто оплачивает и когда), возможность периодического осмотра квартиры владельцем и т. д.
3. Ответственность, которую несут стороны за невыполнение своих обязательств или уклонение от них. Это поможет урегулировать возможные конфликты в будущем, а также вынести верное решение суду, если до него дойдёт дело.

Производить любые расчёты рекомендуется при помощи банковских переводов. В таком случае у сторон будет документальное подтверждение совершённых платежей, что может оказаться важным фактором при разрешении форс-мажорных ситуаций, которые договор аренды дома не предусматривает.

Преимущества для сторон

Заключать подобные договора могут как физические, так и юридические лица. Прибегают к аренде недвижимого имущества с возможностью его последующего выкупа обычно те граждане, которые не могут оплатить полную стоимость квартиры или другого жилья, однако уже сейчас хотят заселиться в него. Если же арендовать жилище указанным способом, то при соблюдении всех взятых обязательств его без проблем можно будет выкупить, например, в конце срока действия документа.

Досрочное расторжение договора при соблюдении арендатором взятых обязательств невозможно со стороны собственника помещения. Благодаря этому, добросовестные граждане могут быть уверены, что никто не выселит семью из квартиры без её желания.

Для собственника же этот способ продажи зачастую также имеет серьёзные преимущества. К примеру, есть семья, которая не может взять кредит в банке, но готова арендовать квартиру с её последующим выкупом. В таком случае владелец жилья выручит в результате сделки больше средств, чем при обычной продаже, а если арендаторы не выполнят свои обязательства, получит дополнительный доход, а затем сможет продать квартиру по рыночной стоимости.

Если же в результате сделки собственник получит такую же сумму, как и при обычной продаже, заключение такого договора целесообразно для него только в том случае, когда нахождение покупателя, способного оплатить полную стоимость сразу маловероятно или вообще невозможно. Такое возможно в небольших городах и поселениях, где рынок недвижимости далёк от активной фазы.

Договор аренды с выкупом транспортного средства

Выкуп автомобиля, как и выкуп помещений, производится лишь в случаях, заранее указанных в документах. Так же и с приобретением машины, взятой в лизинг. Право собственности может появиться:

• в конце срока аренды;
• в момент вноса полной выкупной стоимости ТС.

Необходимо документально отразить все характеристики автомобиля, недочёты в его техническом и внешнем состоянии и т. д. В обязательном порядке указывается:

• право арендующего лица на выкуп;
• сумма, которую оно должно выплатить для перехода к нему права собственности на машину.

Вносимые арендатором в счёт аренды транспортного средства деньги представляют собой и оплату выкупной его стоимости. Однако если взятое в автопрокат ТС не будет выкуплено, и договор будет расторгнут, требовать возврата средств нельзя, т. к. в таком случае они являются оплатой за временное использование машины. Чтобы заключить договор аренды оборудования с последующим выкупом в соответствии с требованиями законодательства, понадобятся следующие документы:

• паспорт, и бумага, подтверждающая регистрацию по месту пребывания, если податель — физическое лицо;
• учредительные бумаги, а также информация о руководителе, если податель представляет организацию.

Внимательное и верное составление документации позволяет избежать лишних споров между сторонами в будущем.

Выкуп нежилого помещения по ФЗ 159

Возможность на льготных условиях выкупить недвижимость у государства помогает малому и среднему бизнесу уменьшить затраты на развитие. Она появляется при соблюдении следующих условий:

• если предприниматель больше двух лет использует госимущество до момента вступления в силу ФЗ № 159;
• если госимущество не входит в список объектов, предназначающихся для передачи во владение малому и среднему бизнесу;
• площадь нежилого помещения не выходит за рамки норм, которые устанавливает Федеральный закон № 159;
• у предпринимателя нет задолженностей по оплате аренды и неустоек в момент заключения договора приобретения имущества по ФЗ № 159.

Особенности, которые необходимо учесть перед тем, как арендовать имущество по ФЗ № 159:

• срок договора должен равняться пяти и больше годам;
• в первый год необходимо будет внести 40% от установленной стоимости аренды, во второй — 60%, в третий — 80%, а в четвёртый и последующие — 100%.

ФЗ № 159 даёт возможность владельцам малого и среднего бизнесов арендовать и затем выкупить помещения с процентами, которые не в состоянии им предоставить ни один банк. Льгота имеет срок действия до 01.07.2018, после чего приобрести имущество на таких условиях будет уже невозможно.

Таким образом, аренда квартиры с выкупом (других объектов недвижимости) в ряде случаев является самым удобным вариантом оформления сделки по продаже. Но заключать её необходимо внимательно, заранее учитывая все нюансы и предваряя возможные споры. Договор аренды же с последующим выкупом (образец которого имеет общепринятый вид), вы можете скачать у нас.

sovetyuristov.ru

Квартира в аренду с правом выкупа

Покупка жилья – это затратная процедура, которую не каждый человек может себе позволить. В наше время достаточно часто берут ипотеку, чтобы сразу получить возможность заселиться в квартиру, а потом уже за неё постепенно выплачивать. Данный вариант довольно удобный, однако человеку приходится переплачивать значительную сумму. Поэтому разумно будет рассмотреть другие варианты, например, снять квартиру в аренду с правом выкупа. Данная процедура имеет свои преимущества, и об этом пойдёт речь.

Что это вообще за процедура?

В последнее время довольно часто можно услышать вопрос, как снять дом с последующим выкупом. Это действительно неплохой вариант для людей, которые желают обзавестись собственным жильём, но не могут сразу себе это позволить. Если просто снимать квартиру, то тогда рано или поздно придётся съехать с неё. Поэтому многие не делают ремонт даже при необходимости и не покупают мебель, так как потом всё останется хозяевам. Да и человек не может полностью ощутить себя дома, ведь квартира не принадлежит ему и в будущем придётся её оставить.

Гораздо удобнее будет заключить договор найма квартиры с правом выкупа. В этом случае человек будет не просто арендовать площадь, но и постепенно выплачивать за её покупку деньги. Когда будет погашена вся сумма, квартира переедет в собственность съёмщика. И после этого прежний хозяин утратит какие-либо на неё права.

Данный вариант схож с договором лизинга. Однако предметом выступает не оборудование и транспорт, а дом. Сам принцип оплаты похож на рассрочку, так как человек постепенно вносит деньги за арендованную площадь. И платит он не только за право проживания, но и отдельно погашает стоимость покупки.

Как только человек погасит всю сумму, которая необходима для приобретения, можно будет перейти ко второй части соглашения. Она заключается в том, что заключается акт купли-продажи недвижимости. Но в этом случае покупателю уже не придётся платить деньги за собственность, так как сумма уже полностью погашена.

По договору продавец обязан незамедлительно передать права на дом, как только человек выплатит назначенную стоимость. Однако есть и проблемы, которые связаны с данной процедурой. Например, не всегда ясно, когда договор нужно регистрировать и как именно это сделать. Поэтому следует подробнее разобраться с данным процессом, чтобы при необходимости осуществить задуманное.

Преимущества и риски

Плюсы

Мало только лишь знать, как снять жильё с последующим выкупом. Нужно также помнить о существующих рисках, а они есть как для покупателя, так и для продавца. Если их не учитывать, то можно попасться на удочку мошенников или попросту не суметь правильно оформить договор. Но перед тем как рассматривать риски, следует вспомнить о преимуществах.

Данный вариант людям удобнее тем, что можно платить за жильё в рассрочку, но при этом не нужно будет обращаться в банк и из-за этого переплачивать. Человек сможет отдавать определённую денежную сумму постепенно. Возможно, на это уйдёт несколько месяцев или долгие годы. Всё зависит от конкретной ситуации. Но в любом случае будет плюс в том, что не нужно будет отдать часть средств финансовому учреждению только из-за возможности взять заём.

Для продавца тоже есть плюс – источник пассивного дохода в виде платы за аренду. Ведь человек будет не только оплачивать деньги за сам дом, но и станет перечислять средства за право в нём жить. То есть, фактически, будут действовать правила обычной аренды.

• Ещё одно преимущество – люди могут самостоятельно договориться по поводу того, как именно они будут рассчитываться. Можно будет составить удобный для себя график и его придерживаться.
• Также можно будет определить конкретную сумму, которая устроит продавца и покупателя.
• Помимо этого, по договорённости можно будет иногда брать отсрочку или же платить сверх нормы. Но тут уже зависит от того, будет ли согласен на подобное владелец квартиры.

Ещё один плюс для продавца – не придётся переживать о состоянии жилья, ведь сам покупатель заинтересован в том, чтобы всё было в порядке с домом. Поэтому он не станет наносить вред имуществу и будет более осторожным, так как собирается в будущем стать владельцем.

Вам будет интересно — как написать расписку о получении денег за аренду квартиры.

Недостатки

Теперь же рассмотрим риски, которые существуют. В первую очередь они появляются из-за того, что права собственности переходят не в момент регистрации договора, а только после выплаты полной суммы.

Чем рискует продавец:

1. Есть вероятность, что недвижимость значительно подорожает и из-за этого владелец упустит выгоду. В большинстве случаев договоры заключаются на 5-10 лет, и на протяжении этого времени происходит оплата. А за это время может оказаться, что стоимость квартиры вырастет до 20%. Однако в договоре останется прежняя сумма, которая была указана в момент заключения. И уже никак нельзя будет её увеличить.
2. Возможно, покупатель станет использовать квартиру не по назначению. Например, сдаст её в поднаём или же использует для коммерческой деятельности. Данные варианты устраивают далеко не всех владельцев жилплощади.
3. Вырастут коммунальные платежи или же налог на собственность. А установленная арендная плата при этом не изменится. Из-за этого человеку будет не так выгодно сдавать квартиру. Но довольно часто удаётся договориться о том, что будут изменяться взносы в зависимости от экономической ситуации.

Стоит отметить, что покупатель рискует не меньше продавца. Поэтому нужно хорошенько подумать, прежде чем всерьёз задаваться вопросом, как снять квартиру с последующим выкупом. Хоть статистика и говорит о том, что во многих случаях удавалось без проблем по данной схеме приобрести жильё. Однако есть вероятность, что возникнут серьёзные проблемы.

Риски для покупателя:

1. До тех пор пока не будет выплачена полная сумма, недвижимость является собственностью продавца. То есть, он сможет её продавать, дарить и завещать. Также он может расторгнуть договор найма со штрафными санкциями. При этом может попасться человек, который не захочет возвращать уже сделанные платежи. В итоге арендатору придётся тратить время на обращение в суд, чтобы возвратить себе деньги.
2. Продавец может повысить арендную плату, а также цену квартиры. Однако данный вариант возможен, только если договор разрешает выполнить подобное действие. Поэтому лучше всего договориться о том, что сумма будет фиксированная.
3. Собственник квартиры может умереть до того момента, как человек получит квартиру в свою собственность. В данной ситуации придётся заключать соглашение с наследниками. Но они могут захотеть изменить условия, повысить цену или как-то иначе переделать прежний договор. Проблема может появиться и в том случае, если продавец потратил часть денег или же всю сумму. Тогда наследник ничего из уже выплаченной суммы за жильё не получит. Из-за этого он может отказаться засчитать потерянные средства в уже уплаченную часть стоимости квартиры. Тогда покупателю потребуется заплатить больше денег, чем планировалось.
4. Имущество окажется под залогом или арестом. Подобное бывает, если человек не платил за коммунальные услуги или не погашал имущественный налог. Также он может объявить себя банкротом, и квартиру попросту отнимут. В данных случаях потенциальный покупатель не сумеет получить дом в свою собственность.

Учитывая то, что рисков достаточно много и они серьёзные, люди нередко предпочитают заключать договор аренды с правом выкупа с родственниками или знакомыми людьми. Ведь по большей части подобные договоры основываются на доверии. Если же продавец не вызывает его, то тогда лучше с ним не иметь дела.

Стоит знать — как составить опись имущества при сдаче квартиры в аренду.

Как составить договор аренды с правом выкупа?

В законе не прописано то, как должен выглядеть договор аренды с выкупом. Поэтому нет чёткой структуры, которой потребуется придерживаться. Однако при этом есть определённые пункты, которые обязательно нужно уместить в официальной бумаге.

Необходимо указать реквизиты сторон и их наименование. Как правило, называют стороны «покупатель» и «продавец». Однако это не значит, что только подобное наименование допускается. Правильнее будет подписать людей как «Сторона 1» и «Сторона 2». Но обязательно следует подробно расписать роль каждой личности.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом в собственность:

Скачать бланк-образец договора аренды с последующим выкупом можно здесь.

Нужно составить подробное описание на объект недвижимости. Понадобится указать технические характеристики. Также следует указать, на основании каких документов продавец получил права на собственность.

Важно написать определённую стоимость договора. Речь идёт о том, какую сумму понадобится выплатить за дом, при этом арендная плата сюда не входит. Полезно будет пригласить эксперта, чтобы он дал рыночную оценку стоимости квартиры.

Установленная схема оплаты

В данном пункте пишется, когда именно и сколько должен платить человек продавцу. Можно выбрать вариант с ежемесячными взносами или же договориться о ежегодном перечислении денег. Обязательно следует упомянуть, в течение какого срока нужно полностью оплатить покупку дома. К слову, чтобы исключить возможность обмана следует покупателю требовать расписки от продавца по поводу того, что деньги отдавались своевременно.

Понадобится указать момент, когда перейдут права на собственность. В большинстве случаев им становится день, когда был отдан последний платёж. Однако можно указать определённую дату или событие.

Сведения об оплате аренды

Тут указывается её размер, права съёмщика, погашение коммунальных услуг и т.д. Отдельно стоит упомянуть, входит ли аренда в стоимость жилья. Как правило, это два разных платежа, но лучше об этом упомянуть.

Ответственность за неисполнение условий соглашения особенно важно обозначить. В первую очередь следует написать, что будет должен продавец, если не исполнит свои обязательства. То есть, не продаст жилища. Например, ему потребуется вернуть все уплаченные деньги арендатору.

Рекомендуется подробно обозначить условия, при которых может быть расторгнут договор. Подобное может произойти, если человек не платит за аренду или долгое время не делает взносы за квартиру. Тогда продавец имеет полное право аннулировать сделку.

Учитывая, что форс-мажоры случаются, необходимо о них тоже упомянуть. Например, нужно решить, что будет в случае смерти одной из сторон. Возможно, потребуется назначить правопреемников, которые будут согласны на подобное.

Рекомендуется застраховать договор, и сделать это можно в соответствующей организации. И о данном факте нужно упомянуть в официальной бумаге.

Чтобы договор был заключён успешно, необходимо будет его зарегистрировать в государственной службе и предоставить документы на квартиры, а также личные паспорта. Полный список, а также иные подробности следует уточнять у юриста или у уполномоченного сотрудника государственного органа.

1pokvartire.com

Договор аренды с последующим выкупом

Юридическая практика свидетельствует о том, что соглашение об аренде набирает все большую популярность в России. Связано это с тем, что на основании такого документа можно получить во временное пользование как движимые, так и недвижимые объекты.

Одной из разновидности такого соглашения является соглашение об аренде с последующим выкупом объекта.

Такой договор достаточно удобен, поскольку арендуя объект можно выплачивать его стоимость несколькими платежами, пока не истечет период действия соглашения об аренде.

Образец типового договора аренды с последующим выкупом

Такое соглашение об аренде, должно содержать следующие положения: 

• Период в течение, которого документ имеет юридическую силу;
• Процедура расчетов между сторонами соглашения;

• Сведения о выкупной стоимости объекта. Обратите внимание на то, что подобное положение должно быть обязательно включено в текст договора. Без него передать объект после истечения срока аренды в собственность будет нельзя;
• Сведения о правах обязанностях каждой стороны сделки;
• Информация о мерах ответственности, которые будут применены в случае, если одна из сторон нарушит условия договора.

Помните, что стороны по своему желанию могут включить иные положения в текст документа. Включение положений должно быть осуществлено только после того, как это положение согласовано участниками правоотношения между собой.

Договор должен иметь два идентичных экземпляра. Оба документа должны быть подписаны каждым участвующим в сделке лицом.

 

Скачать бланк договора аренды с последующим выкупом.

Скачать бланк договора аренды земельного участка с последующим выкупом.

Скачать бланк договора аренды дома с последующим выкупом.

Скачать бланк договора аренды оборудования с последующим выкупом.

Скачать бланк договора аренды автомобиля с последующим выкупом.

Особенности договора аренды жилья с последующим выкупом

Соглашение об аренде квартиры с последующим выкупом – представляет собой договор, который сочетает в себе признаки соглашения об аренде недвижимого объекта, а также соглашения о купле-продаже жилого объекта. В связи с этим участниками должны быть учтены требования, предъявляемые законом к каждому из договоров.

Помните, что гражданское законодательство в качестве отдельного вида соглашения такое соглашение не выделяет, а это значит, что к его заключению стоит прибегать только в том случае, когда контрагент по сделке знаком или является родственником.

Особое внимание в документе должно быть уделено положению, которое касается определения выкупной стоимости жилого объекта. В текст должно быть внесено такое положение, которое не позволит ущемить интересы каждого из участников правоотношения.

Стороны должны самостоятельно согласовать процедуру индексации цены, а также четко указать стоимость жилого объекта. В случае, когда специальных знаний для осуществления такого действия нет, рекомендуем обратиться к юристу.

Помните, что право собственности на арендуемый объект у лица может возникнуть только в том случае, если им будет выплачена вся стоимость объекта в течение срока действия договора. В случае возникновения обстоятельства, связанного с расторжением соглашения, выплаченные суммы арендатору не выплачивается.

Особенности договора аренды нежилого помещения  с последующим выкупом

В том случае, когда объектом соглашения об аренде и последующего выкупа является помещение, имеющее статус нежилого, обязанность по внесению арендных платежей перестает действовать после того, как арендатор внес полную стоимость арендуемого объекта.

Обратите свое внимание вот еще на что, арендатор получает право собственности не по факту внесения полной оплаты, установленной соглашением, а только после того, как он осуществит регистрацию своего права в федеральном органе. С этого момента, его обязательства в качестве арендатора прекращаются.

В соглашении должны быть указаны сведения и об объекте, который арендуется, а затем должен быть передан в собственности арендатору. Указываются его технические данные, кадастровые данные, включая реквизиты выписок и паспорт на объект.

Дополнительно необходимо выделить следующие особенности, которые характерны для такого вида соглашения об аренде:

• Закон предъявляет требование к участникам правоотношения, об обязательной регистрации такого соглашения, в соответствии с порядком, который разработан для регистрации соглашений об аренде сооружений;
• Помните, когда данные об аренде помещения были внесены в государственный реестр, а затем арендатор получил на объект право собственности и зарегистрировал его, в установленном порядке, это не значит, что им должны выполняться обязанность в качестве арендатора. Хотя закон не запрещает сторонам включить иные условия об освобождении арендатора от его обязанностей. Исключительным случаем является процедура выкупа объекта, в соответствии с порядком, который определен ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ. На основании его норм арендатор не может быть обязан выплачивать арендные платежи после получения объекта в свою собственность;
• Любой арендатор должен понимать, что пока права на объект не были им зарегистрированы, вносить какие-либо улучшения в объект не стоит. Связано это с тем. Что арендодатель имеет право расторгнуть соглашение, а это значит, что компенсация средств, которые были затрачены, на улучшения будет осуществлена не в каждом случае.

uropora.ru

---

• 
  Формула расчета неустойки по договору долевого участия
• 
  Что такое договор переуступки
• 
  Можно ли отменить договор дарения на квартиру после госрегистрации
• 
  Акт приема передачи квартиры по договору дарения образец
• 
  Заявление в суд о признании договора дарения недействительным
• 
  Договор жск при покупке новостройки риски
• 
  Шаблоны договоров
• 
  Договор переуступки что такое
• 
  Договор на сдачу квартиры типовой
• 
  Авансовый договор на покупку квартиры между физическими лицами образец
• 
  Образец договор ру