Что такое договор цессии (переуступки права требования долга). Договор переуступки что такое

это что такое, основные понятия и правовые тонкости

Далеко не каждый человек может похвастаться наличием юридического образования и разобраться во всех правовых тонкостях, которые неизбежно сопутствуют нашей жизни. Такое понятие, как «цессия» малознакомо большинству обывателей, но незнание определения этого слова может иметь довольно неприятные последствия.

Что такое цессия

Договор цессии это уступка прав требования долга в пользу третьего лица. Согласие должника на передачу материальных обязательств не требуется, но его необходимо уведомить о такой передаче прав.

Использование цессии сейчас популярно во многих сферах деятельности. Но законодательство Российской Федерации, в частности, ст. 383 ГК РФ, регламентирует также некоторые ограничения по применению цессии. К ним относятся обязательства личностного характера, такие как:

алименты;
обязательства, возникшие при разводе супругов;
компенсация морального ущерба;
возмещение материального ущерба при нанесении вреда жизни и здоровью;
обязательства фирмы перед сотрудниками при реорганизациях и т.д.

Иными словами, потребность в проведении цессии возникает в тех случаях, когда кредитор не может получить от должника требуемую сумму самостоятельно.

Уступка прав требования может быть как основанной на материальном вознаграждении, так и проводиться безвозмездно. Для закрепления соглашения в письменном виде сторонами заключается договор цессии.

Говоря о цессии, следует оперировать соответствующей терминологией.

Стороны договора цессии:

Кредитор, который является инициатором передачи прав требования долга, называется цедентом.
Цессионарий – сторона, представляющая интересы цедента с момента вступления в силу договора о переуступке прав.
Цедент отвечает за подлинность документов и своих действий по отношению к цессионарию, но законодательство не предусматривает привлечение его к ответственности за то, что обязательства не были погашены.

Документ, которым подтверждаются передаваемые права, носит название титула.

Следует различать понятия цессии и простой переуступки.

Простая переуступка прав предполагает, что по договору третьей стороне передаются не только права кредитора, но и определённые, связанные с ними, обязанности. К примеру, переуступка прав аренды офисного здания не может называться цессией, поскольку влечёт за собой дополнительные затраты в виде оплаты аренды, коммунальных услуг и пр.

Договор цессии это перепоручение стороннему лицу процесса общения с должником

По цессии же передаются исключительно права цедента, в том числе касательно ценных бумаг и облигаций. Например, цессией будет выступать передача прав по привилегированной акции. В этом случае к цессионарию переходят права – и только – на снятие дивидендов. Никаких обязанностей на него не налагается – снимать или не снимать дивиденды остаётся его личным делом.

Суть заключения договора цессии состоит в том, чтобы перепоручить стороннему лицу, как правило, имеющему опыт в решении подобных вопросов, процесс общения с должником. Ожидаемым результатом является возвращение средств, которые должник обязан отдать кредитору, но по каким-либо причинам этого не делает.

Для успешного проведения дела цедент обязан предоставить цессионарию наиболее полный пакет документов по сделкам, требующим расчёта. Это могут быть:

договор купли-продажи;
акт сверки взаиморасчётов с контрагентом;
приходные и расходные документы, которые подтверждают задолженность.

Если речь идёт о цессии по кредитному договору:

кредитный договор;
договор овердрафта и выписка из банковского счёта;
график платежей с приложением квитанций о проведённых оплатах.

Также возможно составление дополнительного соглашения к договору цессии, где прописываются дополнительные условия, фиксируются документы, не вошедшие в основной договор.

Виды

При обсуждении условий цессии могут быть учтены различные нюансы. В зависимости от этого, договоры могут разделяться на следующие:

трёхсторонний договор цессии. В этом случае в процесс цессии вовлечены не только цедент и цессионарий, но и должник как третья сторона. Должника не просто ставят в известность о переуступке прав, с ним официально согласовываются условия реструктуризации долга.

с платной и безоплатной сменой дебитора. Предполагается, что коллекторы могут работать как по безоплатному соглашению, так и за определённую сумму.
возмездный и безвозмездный договор цессии. Цедент может продавать обязательства за определённую сумму, а может пойти на этот шаг вынужденно, пытаясь погасить хотя бы часть убытка.
на основе исполнительного листа. В этом случае нюансы передачи прав требования выясняются в арбитражном суде.

Договор цессии между юридическими лицами

В процессе хозяйственной деятельности юридических лиц возникают ситуации, в результате которых обязательства переходят от одного лица к другому, что и является поводом для заключения договора цессии. В этом случае цедент может передать права требования уступки долга другому кредитору. Таким образом, два юридических лица – субъекта хозяйствования заключают между собой договор, в котором обозначаются все изменения в правах и обязанностях в отношении долга.

Эти договоры, как правило, являются двусторонними и возмездными. В тексте договора обязательно указывается причина передачи прав, её суть и реквизиты сторон. Также требуется нотариальное удостоверение договора цессии между юридическими лицами.

Законодательство предусматривает ответственность первоначального кредитора за достоверность предоставленных данных.

Договор цессии между физическими лицами

Такой договор заключают частные лица, не являющиеся представителями каких-либо организаций. Опираясь на Гражданский Кодекс РФ, физические лица определяют вид операции и сроки.

В документе указывается принцип передачи прав третьему лицу – он может быть как возмездным, так и безвозмездным. Также прописываются сумма займа, сроки погашения, права и обязанности каждой стороны и паспортные данные.

Договор цессии между физическими лицами не может быть заключён, если должник несёт обязательства перед судом по выплате личностных долгов, как то алименты, компенсации за причинение вреда здоровью или жизни и т.д.

Нюансы в учете и налогообложении при использовании цессии

В случае, когда хозяйствующий субъект предоставляет цессию иному физическому или юридическому лицу, нужно, помимо юридической базы, учитывать ещё и нюансы в налогообложении и в бухгалтерском учёте.

Одним из ключевых пунктов налогообложения является порядок начисления НДС. Законодательно он определяется Налоговым Кодексом РФ. Суть нового исчисления налога состоит в том, что для цедента за налоговую базу принимается разница между ценой договора, т.е. теми расходами, которые цедент понёс при приобретении прав требования, и доходом, который он получит, взимая задолженность с дебитора или в свою очередь переуступая право требования долга иным лицам.

Если первый кредитор при передаче прав применял скидку, она будет выступать в качестве убытка согласно Налоговому кодексу РФ. Кроме того, в бухгалтерском учёте отражается начисление налога на прибыль.

Заключая такой договор, следует крайне внимательно относиться к деталям. Пренебрежение ими может стать основанием для признания договора цессии недействительным. К таким основаниям относятся:

обязательства личностного характера;
отсутствие подтверждающих документов на право переуступки долга;
сами документы не оформлены надлежащим образом;
в первоначальном договоре не предусмотрена возможность переуступки требований долга;
своевременно не была совершена оплата возмездного договора цессионарием;
и другие.

Видео о том, какие условия должны быть выполнены при заключении договора цессии и как происходит цессия по кредитному договору с банком на практике:

delatdelo.com

Что такое договор переуступки.

Что такое договор переуступки. от 23.07.2013 07:14

В помощь риэлтору Автор: Эдуард Васильев Просмотров: 4265

Что же такое договор переуступки? Ведь очень много квартир приобретается таким способом в городе Пскове. Мы поможем разобраться Псковичам в этой статье.

Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика – в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%. К тому же реализация жилья по переуступке – верный способ заработать за счет роста цен на первичном рынке, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

От дольщика к дольщику

Цессия являет собой сделку передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию). Часто бывает, что к середине-концу строительства застройщик продает все квартиры в доме. В этом случае покупка по договору цессии – чуть ли не единственная возможность приобрести жилье в понравившемся объекте. Квартиры по договорам переуступки реализуют инвесторы, которые приобрели жилье на начальных этапах строительства или граждане, у которых поменялись жизненные обстоятельства, например, срочно понадобились деньги или исчезла возможность платить ипотечный кредит. В последнем случае продажа жилья с помощью договора цессии – верный способ решить проблемы. И главное – не потерять при этом деньги. Дело в том, что если вы захотите вернуть заплаченные за квартиру средства путем расторжения договора с застройщиком, он, скорее всего, вас за это оштрафует.

Затраты на переуступку прав ограничатся оформлением соответствующих документов и комиссией, которую возьмет застройщик за согласование переуступки. Большинство строительных компаний берут за эти услуги от 1% до 5% от стоимости жилья, определенного в договоре долевого участия с первым дольщиком (чаще всего расходы делятся между цедентом и цессионарием).

Заключая договор цессии, квартиру в строящемся доме можно продать по рыночной цене. В то время как застройщик вернет вам лишь сумму, изначально заплаченную по договору, – к тому же за исключением штрафа.

Право требования можно переуступить нескольким цессионариям – если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим. А по 133-й ст. Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (например, невозможно разделить однокомнатную квартиру или квартиру со смежными комнатами). Можно сделать несколько переуступок – запрета на это в действующем законодательстве нет.

Лучше с застройщиком

Переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор цессии заключить не получится.

По словам юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, уступка прав по договору долевого участия допускается только с момента его государственной регистрации и до подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства – квартиры, поскольку право требования к застройщику с этого момента прекращается.

В большинстве случаев переуступить права требования на строящееся жилье получится лишь с согласия застройщика – пункт о необходимости его получения почти всегда фигурирует в договорах долевого участия. Хотя по общему правилу согласие застройщика и других участников долевого строительства на переуступку не требуется.

«Письменное одобрение нужно лишь в случае, если на момент переуступки дольщик не выплатил стоимость жилья в полном объеме. Тогда в соглашение об уступке должны быть также включены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й № 214-ФЗ», – говорит Вера Рябова.

В любом случае застройщика все равно стоит подключить к процессу. По крайней мере, нужно выяснить, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо исполнить. Кроме того, у застройщика стоит взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы.

У большинства застройщиков есть свои формы договора уступки прав.

Согласно 208-й ст. Налогового кодекса РФ доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. В случае если разница между ценой по договору инвестирования и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в большую сторону – нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. «Все бремя налогообложения несет на себе цедент, а цессионарий и застройщик не платят никаких налогов», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова.

Недостатки

Главным и, пожалуй, единственным недостатком механизма переуступки является тот факт, что цессионарий получает все права и обязанности предыдущего цедента – в тех же объемах. Другими словами, новый дольщик должен выполнять все условия прежнего договора перед застройщиком.

Более того, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в случае признания недействительным договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом, получивший права по соглашению переуступки дольщик может предъявлять претензии только к уступившему ему права лицу, а не к застройщику. «К тому же сама уступка прав по недействительному договору может быть признана судом недействительной, и в этом случае не возникнет обязательств застройщика перед цессионарием», – утверждает он.

В частности, как утверждает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова, при рассмотрении таких дел суд может применить последствия недействительности сделки, заключенной между застройщиком и первым дольщиком, – если последний не получил согласия на приобретение строящегося жилья у супруги. В качестве последствия применения недействительности первой сделки признают и последующую – договор цессии.

Договор переуступки может быть признан недействительным в том случае, если на проведение соответствующей сделки не получено согласие супруга. Дело в том, что в соответствии со ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ распоряжаться совместной собственностью можно лишь с обоюдного согласия супругов. Иначе сделку можно будет оспорить.

Как подписывать?

Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ.

«Если уступка не будет зарегистрирована, цессия не вступит в силу и застройщик имеет все основания отказать в передаче готового объекта недвижимости новому дольщику (цессионарию), ссылаясь на незаключенность соглашения. Желательно также убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о состоявшейся уступке. Иначе новый рискует тем, что объект по окончании строительства будет передан не ему, а цеденту», – резюмирует Вера Рябова.

Как правило, при расчетах по договорам цессии применяют механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформил договор.

Продажа жилья путем переуступки – это не только метод продажи строящегося жилья до завершения строительства, но и выгодный способ получить доход. Как показывает практика, стоимость квадратного метра в практически готовых, но еще не сданных домах выше, нежели в тех, что были построены 5-7 лет назад (хотя оба здания могут находиться в паре сотен метров друг от друга и иметь одинаковые характеристики). Относительная простота и безопасность (при соблюдении всех нюансов) процесса позволяет продать жилье, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

Механизм цессии выгоден также и для покупателей. Как утверждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН» Владимир Спарак, разница между ценой застройщика и дольщика, переступающего строящееся жилье, может составить 5-10% в сторону понижения.

В некоторых случаях размер дисконта может доходить до 20-25%. Впрочем, такая ситуация была характерна, скорее, для кризисного времени, когда большинство застройщиков заморозили свои проекты, а дольщики, опасаясь их банкротства, спешили продать жилье путем переуступок. Чем, кстати, вносили свою лепту в снижение цен на первичном рынке. В условиях планомерного роста рынка массовых переуступок не наблюдается. Цессия стала удобным инструментом как для продавцов, так и для покупателей строящихся квартир, но отнюдь не фактором, корректирующим стоимость «первички», как это было 2-3 года назад.

Информация из источника

< Назад
Вперёд >

Для комментирования войдите на сайт

danan.ru

Договор цессии: что это простыми словами

Договор цессии – это соглашение на передачу прав на кредиторскую задолженность другому гражданину или компании. Процедура выполняется без участия лица, в отношении обязательств которого заключается договор. Чтобы манипуляция была признана законной, она должна выполняться с соблюдением ряда правил, с которыми стоит ознакомиться заранее.

Особенности процедуры

Особенности договора цессии Если составляется договор уступки права требования цессии, закон позволяет выполнять передачу, как денежных, так и неденежных обязательств. Чаще всего операция по передаче права требования осуществляется в сфере кредитования. Банки прибегают к составлению договора цессии, если заемщик длительное время не осуществляется расчет по взятым на себя обязательствам. Они строго ведут учет задолженностей клиентов. Использование цессии по сути является избавлением от проблемного долга.

Цессия очень похожа на сделку купли-продажи, однако объектом договора выступает право требования. По этой причине в простонародье процедуру называют продажей или уступкой права требования долга. Подобный термин не является ошибочным, если речь не идет о юридических аспектах процедуры. В этой ситуации определение будет считаться некорректным. В законе цессию нередко называют уступкой права требования долга.

Цессию нередко путают с переуступкой долга. Однако понятия различаются между собой. Если выполняется переуступка, вместе с правами передаются и обязанности. Например, переуступку права аренды офисного помещения нельзя называть цессией. Причина этому – появление дополнительных затрат.

На практике цессией нередко называется процесс, при котором дольшик стоящейся недвижимости передает свои права и обязанности другому лицу. Манипуляция выполняется при наличии согласия компании-застройщика. Однако такое именование процедуры некорректно из-за того, что переуступка включает в себя не только права, но и обязанности. Если переуступка выполняется при покупке квартиры, платится налог.

Последствия цессии для заемщика

Последствия условий договора цессии для держателя договора Если выполняется цессия, происходит смена кредитора. Заемщик должен будет осуществлять оплату задолженности в течение оставшегося срока действия ссуды в адрес новой компании. Объем невыполненных обязательств при этом сохраняется на прежнем уровне. Цессонарий — новый кредитор не может изменить первоначальные условия договора.

Положения ГК РФ не обязывают стороны получать согласие на выполнение переуступки долга у заемщика. Договор может быть составлен даже в том случае, если присутствует запрет или ограничение на осуществление цессии. Проводки в случае осуществления операции выполняет бухгалтерия.

Существует только 1 исключение, касающееся возникновения потребности в получении согласия должника – личность кредитора существенна. Подобное правило начинает действовать, если в роли займодателя выступает физическое лицо. Банки в список исключений не попадают и могут использовать договор цессии по своему усмотрению. Однако некоторые нормативно-правовые акты устанавливают правило, в соответствии с которым лица, получающие права на требование обязательств, должны иметь соответствующую лицензию. Фактически получается, что заключать подобную сделку между собой могут только банки.

Однако кредитные учреждения нашли способ, позволяющий избежать выполнения этого требования. Составляя договор о предоставлении денежных средств в долг, компании вписывают пункт, согласно которому обязательства могут быть переданы любому лицу вне зависимости от его статуса и наличия документации. Оставляя подпись на бумаге, заемщик соглашается со всеми ее положениями, в том числе на проведение цессии на условиях банка. По этой причине продажа кредитных долгов является законной практикой.

Если выполняется уступка права требований долга, заемщика должны уведомить о проведенной манипуляции. Обязанность по осуществлению действия возлагается на старого или нового кредитора. Если уведомление не было направлено – серьезных последствий такое действие иметь не будет. На нового кредитора лягут все риски, связанные с отсутствием проведения манипуляции. Так, если гражданин, которому не было отправлено уведомление, выполнит погашение задолженности в адрес предыдущего кредитора, считается, что он выполнил взятые на себя обязательства.

Видео: Разъяснение понятия договора цессии

Особенности составления договора

Договор цессии может быть составлен, как между физическими лицами, так и между юридическими лицами. Возможен и третий вариант, при котором в процессе принимают участие граждане и компании. Процесс оформления подобного договора ничем не отличается от стандартного.

Скачать Образец договора между юридическими лицами

Скачать Бланк договора

Скачать Договор цессии между физическим и юридическим лицом

Если заключается двух или трехсторонний договор, необходимо внимательно изучить первоначальную документацию, на основании которой возникли долговые обязательства. Если в ней отсутствует запрет на заключение цессии без получения согласия должника, проблем в процессе составления такого договора не возникнет. Займодатель должен будет только найти лицо, готовое выкупить долг, а затем уведомить заемщика.

Чтобы договор о передаче права на взыскание задолженности не был признан недействительным, его нужно оформлять в соответствии с правилами, закрепленными в статье 389 ГК РФ. Если они не соблюдены, будет осуществлено расторжение сделки.

Цессию необходимо выполнять в той же форме, что и договор, в результате которого возникло первоначальное обязательство. Это значит, что должны быть соблюдены следующие правила:

Если первоначальный документ был составлен в простой письменной форме, то и договор продажи долга оформляется так же.
Если первый договор был заверен нотариально, аналогичные действия предстоит выполнить и в отношении документации, подтверждающей осуществление цессии.
Договор аренды недвижимости нуждается в государственной регистрации. Продажа долга в подобной ситуации будет действительна после внесения сведений о процедуре в соответствующий реестр. Манипуляцию должен выполнять государственный регистратор.

Дополнительные требования к участникам сделки не выдвигаются. Однако кредитор должен понимать, что в ряде ситуаций прибегнуть к заключению договора цессии невозможно. Например, закон запрещает переуступать требования на алименты или выплаты, связанные с нанесением вреда жизни или здоровью.

cabinet-lawyer.ru

Уступка права требования на недвижимость: всё, что надо знать

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

унаследование права на получение долга;
реорганизация любой формы юридического лица;
решение о переходе, вынесенное судебными органами;
наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую. Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию. После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Плюсы и минусы

Среди основных преимуществ можно выделить:

относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман. Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки. Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Финансовая сторона вопроса

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

договор, заключенный по поводу переуступки;
расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

pravonanasledstvo.ru

Что такое договор цессии в недвижимости и какие права дает это соглашение?

Договор цессии представляет собой определенное соглашение по отчуждению прав на задолженность по кредиту другому лицу на основании закона.

Попросту говоря — это сделка, которая дает возможность передать материальную ответственность без согласия должника.

Оглавление статьи

Особенности договора при сделках с недвижимостью

Особенности договора цессии в недвижимости Договор цессии (он же договор уступки права) в сфере недвижимости представляет собой свидетельство, которое удостоверяет не сам факт приобретении квартиры, а право требования ее передачи в собственность.

На сегодняшний день можно встретить два вида договоров о уступках на недвижимость:

Первый вид цессии на недвижимость подразумевает предварительную выплату всей стоимости недвижимости.

Второй вид договора подразумевает, что неоплаченные средства будут переданы покупателю в виде его обязательств.

Кроме того, цессия может оформляться и до передача объекта недвижимости. До того, как ключи будут переданы покупателю, квартира может переуступаться несколько раз.

Сама цессия и соглашение о долевом участии должны быть государственно зарегистрированы.

Если говорить о втором варианте, то в этом случае будущее основное соглашение о купли-продажи будет заключаться на особых условиях в определенный срок.

Этот документ говорит не о самой купли-продажи, а о том, что ее обязуются совершить в будущем.

Условия договора переуступки права требования

Условия передачи прав на недвижимость по цессии Право изначального кредитора переходит к другому кредитору в том количестве и на тех основаниях, которые были оговорены на момент перехода права.

Поэтому достаточно весомым критерием в договоре уступки является указание, по какому именно документу уступается данное право, какие договора и документы продавцу необходимо будет передать покупателю этого права.

Кроме того, можно назвать сроки цессии, ее цену, содержание данного уступаемого права и любые другие условия, если они имеют разницу с условиями, установленными по изначальному договору.

Уступка прав требования разрешается лишь в том случае, если стоимость договора была оплачена или будет оплачена в одно и то же время с переходом долга на нового участника соглашения, а именно покупателя.

Если производится уступка с переводом долга, то документ должен включать в себя еще дополнительные детали по проведению взаимных расчетов всех присутствующих сторон.

Договор цессии на недвижимость является трехсторонней сделкой и не может быть заключен без непосредственного участия компании, производимой застройку. Застройщик должен дать свое разрешение на переуступку.

При этом стоит убедиться, что квартира до этого не переуступалось кому-либо другому.

В случае, если компания-застройщик откажется передавать квартиру лицу, которое ранее получило на нее право по переуступке, ему не удастся переложить полную ответственность на передающего права и вернуть денежные средства.

Как правило, застройщик определяет плату за переоформление документа или выдачу разрешения на договор цессии.

Документы, на основании которых заключается сделка

У стороны, которая осуществляет покупку после заключения договора цессии, на руках должны быть следующие документы:

Основной договор с застройщиком либо его копия, заверенная нотариусом. При этом должны иметься все дополнительные соглашения и приложения к основному документу.
Подтверждение произведения расчетов между сторонами сделки. Обычно, это фиксируется в самом договоре цессии.
Составленный акт о передачи всех вышеперечисленных бумаг.
Согласие второго лица на уступку. В случае, если этот документ не предусмотрен непосредственно в договоре.
Сам договор цессии.

Преимущества заключения данного типа договора

Как правило, по схеме переуступки прав недвижимость продают инвесторы, которые выкупают квартиры. Бывают случаи, когда квартиры выкупаются блоками или подъездами.

Квартиры закупают в привлекательных районах городов еще на первых уровнях проведения строительных работ.

Продавцы с этого имеют немалую выгоду – ведь изначально, на первых этапах строительства квартиры стоят очень дешево. Через несколько лет стоимость на квартиру может возрасти от сорока до шестидесяти процентов.

Во многих новостройках продажи квартир начинаются в самом начале проекта, еще на уровне получения разрешительных документов. В это время к проведению строительных работ только приступают.

В процессе строительства многоквартирного дома цена за квадратные метры растет на следующих этапах:

На этапе, когда роют котлован под здание или при возведении паркинга под замлей цена возрастает на десять процентов.
После того, как произошло строительство первого этажа над землей, прибавляется еще десять процентов к изначальной стоимости.
В период, когда постройка здания уже наполовину выполнена – еще десять процентов.
Когда возведена крыша – прибавляется еще десять процентов.
Поле того, как права собственности были получены, стоимость квартиры еще увеличится.

Зачастую этот процесс сдачи дома в эксплуатацию надолго затягивается, поэтому вкладчики не хотят ждать, а сразу начинают работать по схеме цессии.

Требования к содержанию текста соглашения

Во время заключения данного типа договора стоит обратить особо пристальное внимание на некоторые нюансы.

В договоре, в обязательном порядке, должно быть указано следующее:

Обязательство — право, по которому производится уступка ( номер документа, реальная дата заключения и предмет сделки).
Объем договора цессии и условия передачи прав к другому кредитору по обязательству.
Порядок выполнения и сроки уведомления должника в письменном виде о уступке права, которая состоялась.
Список документов, которые должны быть переданы изначальному кредитору новому.
Ответственность изначального кредитора за то, что переданные права требования действительны.

Образец договора цессии можно скачать здесь.

Необходимо указать и возможные причины расторжения договора как со стороны застройщика, так и по инициативе сторон передающих право на объект недвижимости.

Подводные камни договора цессии

Нюансы приобретения жилья по переуступке права Главными сложностью заключения такого рода сделки является то, что помимо того, что в сделке принимают участие покупатель и продавец, в заключении договора присутствуют третьи лица, как строительная компания и банк, если новое построение закупалось в кредит.

Кроме того, девелопер зачастую требует слишком большой процент «отступных» денег, а дольщик не имеет никаких оснований юридического характера, с которыми можно было бы оспорить запрашиваемую сумму.

В случаях, когда имеется ипотека, в кредитном договоре в обязательном порядке будет присутствовать условие о том, что право на недвижимость не может быть передано без согласия банка. И конечно, вопрос с организацией по кредитам необходимо будет решить до того, как будет заключен договор цессии.

Если не брать во внимание все вышеперечисленные обстоятельства, то договор цессии можно считать достаточно безопасной сделкой. Кроме того, все договора такого рода проходят обязательную государственную регистрацию, что делает их еще более безопасными.

Стоит отметить, что цессия является выгодной практически для всех сторон.

Видео: Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и что такое договор цессии?

В видеосюжете доступно объясняются способы приобретения жилья в строящемся доме, рассказывается о сильных и слабых сторонах договоров участия в долевом строительстве, вступления в жилищно-строительный кооператив и цессии.

Даются советы как для дольщика предпочтительнее оформить договорные отношения с застройщиком многоквартирного дома.

propertyhelp.ru

что это такое простыми словами?

Когда потенциальный заемщик впервые обращается в банк за получением кредитам, он не знает большинства терминов, которые может услышать от работника финансовой организации. Например, многие ли из вас знают, что такое договор цессии? Обычно этот термин известен работникам банков, юридических консультаций, агентств недвижимости и т.п. Во многих других сферах о нем никогда не слышали, что вполне объяснимо.

Зачем обычному заемщику знать, что такое договор цессии? Сейчас узнаете.

Договор цессии — это договор уступки прав требования, собственности или иного имущества. В нашей стране таким термином принято именовать договор уступки прав требования на дебиторскую задолженность или, если говорить простыми словами, продажу долга третьих лиц. Продажа происходит с помощью соглашения, в соответствии с которым одна сторона, которой является кредитор, передает свои права требования к третьему лицу другому лицу, которым выступает принимающая задолженность сторона. Того, кто уступает свое право, называют цедентом, а того, кто принимает право, — цессионарием.

Обратите внимание, что в некоторых случаях, например, когда речь идет о переуступке прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика к другому с согласия строительной компании, речь в том числе идет как о переуступке прав, так и о передаче обязанностей. Такие соглашения не могут именоваться договором цессии, поскольку возможность переуступки прав по договору в долевом участии предусмотрена законом.

Договор цессии используется при передаче требований коллекторскому агентству банком. Согласно статье 382 ГК РФ:

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете. Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Это именно тот случай, который нам интересен. Если заемщик не выплачивает долги по кредиту, кредитор может передать свои права требования другому лицу, которым в данном случае выступает коллекторское агентство.

Добровольная передача прав оформляется договором цессии, который заключается в той же самой форме, что и первоначальный договор.

Особое внимание стоит уделить согласию должника. Согласно закону, для перехода прав согласие должника не требуется, если закон или договор не подразумевают обратное. Несмотря на это, должник должен быть уведомлен о переходе прав в письменном виде. Если этого не происходит, тогда новый кредитор, коим выступает коллекторское агентство, может нести риск неблагоприятных последствия: обязательства возвращаются к начальному кредитору, поскольку требования к должнику от имени нового кредитора не имеют под собой оснований. А возникают подобные ситуации зачастую из-за того, что в законодательстве не прописано, кто именно должен уведомить должника о переуступке прав.

Что же касается законности переуступки прав, то в этом плане ситуация двоякая. Дело в том, что если договор подразумевает переуступку прав договором, это вовсе не означает, что банки могут смело передавать права требования коллекторским агентствам, поскольку те не имеют банковской лицензии. Таким образом необходима договоренность с самим должником. Однако, как мы видим, на практике все происходит с точностью до наоборот и права передаются нередко даже без уведомления самого заемщика. Примечательно то, что если даже дело доходит до судебного рассмотрения, суд все равно зачастую остается на стороне банка и коллекторов. Впрочем, такое решение можно оспорить, а если делом занимается грамотный юрист, он может не только выиграть дело, но еще и уменьшить процентную ставку по кредиту (в некоторых случаях доходит до того, что суд оставляет только тело долга без процентов, которое нужно выплатить должнику).

Если у вас появились вопросы по данной статье, задать их вы можете с помощью комментариев на сайте.

nalichnykredit.com

Что такое договор переуступки

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно. Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования.

Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав».

Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме.

Договор цессии – уступки права требования долга

Цессия – это когда должник становится должен не тому, у кого брал в долг, а другому лицу. Как правило, к подобным комбинациям прибегают, когда у кредитора нет возможности получить причитающееся средства в обычном порядке. Данная операция достаточно популярна в юридической практике, однако, как и в любом юридическом вопросе, существует масса нюансов, которые будут рассмотрены далее.

Процесс передачи прав на обладание обязательствами может происходить по-разному, но для законности такой операции обязательно подписывается договор цессии, то есть договор уступки прав требования, которая может быть произведена за оплату, а может быть и безвозмездной.

Переуступка права требования долга — нюансы при оформлении

В силу определённых обстоятельств, долговое обязательство или полномочия кредитора могут передаваться третьему лицу. Подобные отношения между заемщиком и должником называются переуступкой права требования долга. Переуступка права требования – это перевод долгового обязательства или передача полномочий кредитора с одного лица на другое.

В таких отношениях есть два субъекта – кредитор и должник, которые заключили между собой договор.

Выгода от приобретения квартиры по договору переуступки

усиление законом запрета на совершение сделок с другими лицами.
установление преимущественного права на заключение договора;
наследование. В таком случае права и обязанности кредитора переходят к наследникам;
перевод прав на основании судебного решения;
разные формы реорганизации юридического лица;

При покупке квартиры сделка не всегда происходит напрямую между застройщиком и покупателем.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру.

Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так. В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру.

Переуступка квартиры в новостройке — подводные камни

Благодаря переуступке прав на недвижимость, у многих граждан может появиться возможность приобрести ту жилую площадь, которую они хотят. Как правильно оформить договор переуступки, и что за нюансы существуют при его заключении, будет рассмотрено в этой статье.

Договор переуступки (договор цессии) заключается в тот момент, когда покупателю недвижимости передаются от застройщика или физического лица обязанности и, которые указаны в договоре долевого участия.

Что такое договор переуступки

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ).

Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает и обязанности в долевом строительстве). Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках.

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё.

Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

. Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании.

juridicheskii.ru