C какими рисками можно столкнуться при покупке квартиры через Жилищно-строительный кооператив? Договор жск при покупке новостройки риски
Покупка квартиры через ЖСК риски, плюсы и минусы для покупателя
Сегодня на Habrealty.ru:
покупка квартиры через жск риски для покупателя. Разбираем подробно плюсы и минусы, где можно потерять деньги в ЖСК или не получить квартиру.
Риски покупателя при покупке квартиры через ЖСК
Недостатки и риски покупки квартиры через ЖСК:
- По ЖСК застройщик может переносить сроки окончания строительства сколько угодно без каких либо штрафных санкций
- Качество жилья при строительстве в ЖСК так же практически не регулируется законом. Конечно, если вы только не бывший строитель и сможете указать в инвестиционном договоре все нюансы, как с технической, так с юридической стороны
- Вступление в ЖСК может сопровождаться дополнительными взносами, в зависимости от фантазии застройщика (согласно ст. 16 ГК РФ). Поэтому не стоит «покупаться» на низкие цены квартир на старте строительства!
- Вступление в ЖСК не спасает от двойных продаж, так как договор не регистрируется в Росреестре
- Цена на объект недвижимости не фиксируется, к примеру в договоре ДДУ (договор долевого участия) четко прописывается сколько стоит 1 квадратный метр
- Продажа квартир в составе ЖСК регламентируется ЖК РФ и ГК РФ, а это такие вольно трактуемые законодательные акты и имеющие множество противоречий и «дыр», что дает волю любым мошенникам для использования вполне законных лазеек для обмана покупателей
- ЖСК самостоятельно регулирует свою деятельность, на основании Устава, который может не защищать в полной мере интересы членов кооператива. При вступлении нового члена в ЖСК Устав не корректируется — вы либо соглашаетесь с его содержанием, либо идете искать иной ЖСК
- При вступлении в ЖСК будьте готовы, что вам самим (на обшем собрании) придется решать вопрос о приобретении права собственности на участок под строительство и заключать договор со сторонним застройщиком, т. к. руководство ЖСК эти вопросы не решает
- Из предыдущего пункта вытекает, что ЖСК — это «прокладка» между членом ЖСК и застройщиком. Причем, застройщик не несет ответственности перед членом ЖСК, со всеми вытекающими последствиями
- Предыдущий пункт, как причина незащищенности членов ЖСК перед застройщиком. Т.е. Если застройщик будет объявлен банкротом или просто растранжирит деньги, выделенные на постройку — члены ЖСК долго и упорно будут судиться и часто без положительного результата
- Покупка квартиры через ЖСК довольно затратна при выходе члена из ЖСК. Если члену ЖСК не понравится жилье или условия членства в ЖСК, он может выйти из кооператива, правда из внесенных сумм вычтут штрафы и членские взносы (указаны в договоре и Уставе).
Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом. Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства.
Правда, никто из участников ЖСК радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой. Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.
Достоинства покупки через ЖСК:
- Цены на квартиры, передаваемые по ЖСК, ниже. В отличие от ДДУ застройщик не закладывает 18% НДС в стоимость квартиры
- ЖСК позволяет заселиться в квартиру и продолжать оплачивать ее в рамках рассрочки (в ДДУ рассрочка предоставляется только до окончания строительства)
- При ЖСК оформить квартиру гораздо проще, так как не надо ее регистрировать в ЕГРП
- Есть возможность принять участие в управлении многоквартирным домом по окончании строительства
- Архитектурные проекты более разнообразнее, чем при строительстве по ДДУ
- Часто инфраструктура уже достаточно развита на месте строительства
Резюме: как и по ЖСК, так и по ДДУ могут быть срывы сроков окончания строительства. Ни один из договоров не является панацеей от обмана застройщика. Вопрос в том, кто застройщик, имеет ли авторитет на рынке, портфолио сданных объектов и т.д.
Покупка квартиры через ЖСК риски и преимущества, которые вас ждут, в зависимости от того правильно ли вы сделали выбор!
Делаете выбор? Обращайтесь! Подскажу! Задавайте вопросы к этой статье или на моей странице.
Если статья оказалась вам полезной — поделитесь ею с другими — кликните по любой из иконок соцсетей под статьей!
Пока!
Риски покупки квартиры по жск уже оформленую в собственности
Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика. Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:
- Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
- Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст.
Жск как схема покупки квартиры
Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»). Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю. В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.
Покупка квартиры через жск
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости. Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив. Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.
Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:
- Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута.
Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.
Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:
- Вступить в кооператив.
- Получить разрешение на выбор квартиры.
- Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
- Прописаться в квартире.
- Внести оставшуюся часть стоимости.
Документы, которые нужно иметь для покупки:
- Паспорт.
- Членская книжка.
- Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
- Выписка из домовой книги.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения. Вернуться к содержанию ↑ ○ Переуступка пая в ЖСК.
Если квартира приобретена в кооперативе
ИнфоСхема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков. Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст.
110 ЖК РФ). Вернуться к содержанию ↑ ○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе. Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса.Договор жск при покупке новостройки и связанные с ним риски
Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
- На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
- Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.
- В какую сумму обходится покупка квартиры через ЖСК В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.
Приобретение жилья через жск: как уменьшить риски?
Вернуться к содержанию ↑ ○ Советы юриста: ✔ Что если застройщик обанкротился? В этом случае члены кооператива могут самостоятельно привлечь нового застройщика, минуя государственные органы. Другой вариант действий: собрать дополнительные средства путем увеличения размера взносов и закончить строительство. Вернуться к содержанию ↑ ✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК? В соответствии с пп.
4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья. Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме. Вернуться к содержанию ↑ ✔ Как распределяются кооперативные квартиры? Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива.
Покупка новостройки в жск: договор уступки пая, выплаты и членство
Для того, что бы вместе со всеми остальными жильцами справляться с трудностями жилищно-коммунального хозяйства, необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК). Это подтип потребительских кооперативов. Вступить в данную организацию представляется возможным лишь по достижении человеком возраста шестнадцати лет. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68.
ВажноПокупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.
Вы можете просто передать свою квартиру ЖСК – для предоставления её другим членам ЖСК. Стоимость зачетной недвижимости, скорее всего, будет засчитываться Вам как часть паевого взноса только после юридического и физического освобождения указанной недвижимости и надлежащего оформления перехода права собственности от Вас к ЖСК при условии полной оплаты всех возникающих в связи с этим расходов за Ваш счет. Замечу, что в случае Вашего добровольного выхода из ЖСК Вашу зачётную квартиру Вам не вернут (она уже передана другим членам ЖСК), Вы получите лишь паевой взнос.
Четвёртое. ЭФФЕКТИВНОСТЬ И ПРОЗРАЧНОСТЬ ЖСК.Как функционирует ЖСК, механизм контроля за его деятельностью со стороны членов, насколько ЖСК «прозрачен».
Риски покупки квартиры по жск уже оформленую в собственности
Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео: При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:
- Домоуправление.
- Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
- Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).
- Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Органы опеки и попечительства.
- Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
- Органы внутренних дел.
- Управление Федеральной регистрационной службы.
Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива. В истории было масса случаев, когда люди слишком понадеялись на компанию и на доброжелательных, на первый взгляд, застройщиков.
kam-pravo.ru
ДДУ, ЖСК и серые схемы покупки квартир в новостройках Москвы: плюсы и опасности.
Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия. Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку. Тем не менее купить квартиру в Москве по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?
Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир: вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка жилищного сертификата. Выбор застройщиком той или иной схемы обусловлен обстоятельствами. Важно: заключать ДДУ с соинвесторами можно, когда работы уже идут и есть разрешение на строительство. Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство – процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа. Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.
Не все готовы перейти на работу по 214-ФЗ, ведь это дополнительная ответственность застройщика перед дольщиками, так как покупатель в любой момент может расторгнуть договор при несоблюдении сроков. Застройщик должен быть максимально открыт, должен регулярно отчитываться, что не всех устраивает. Алексей Харитонов, «ЮИТ Сити Строй» |
Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж. Поговорим коротко о достоинствах и недостатках каждой из них.
ДДУ: ответственность застройщика регламентирована
ДДУ – схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.
Плюсы: обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).
Минусы: нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.
ДДУ не способен защитить покупателя, например, от доплаты за «лишние метры», появившиеся в процессе строительства, плохого качества квартиры, зафиксированного при приеме работ, а также срывов сроков строительства, которые застройщик имеет право сдвигать неограниченное количество раз, заранее предупредив дольщика. Алексей Харитонов |
ЖСК: больше свободы – меньше гарантий
Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ. По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Москве и Подмосковье. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков (ГК ПИК, «Ведис групп») и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.
Плюсы: реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).
Минусы: договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.
Минусом схемы можно назвать отсутствие ответственности ЖСК за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта пайщику. А в случае если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство. Константин Плюхин, Est-a-Tet |
Сертификаты: почти не используется
Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.
Плюсы: застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.
Минусы: в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.
Серые схемы продажи жилья
Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная – заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет. Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя. При этом дольщик передает застройщику сумму, которая считается «обеспечительным платежом». У дольщика нет ни права требования на квартиру, ни возможности доказать факт инвестиций, если застройщик не передаст недвижимость. При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.
Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.
Заключение предварительных договоров позволяет привлечь деньги дольщиков и начать строительство уже на этапе разработки документации по проекту. Это не соответствует требованиям 214-ФЗ и очень рискованно, однако на это идут и дольщики, и застройщик: дольщик покупает недвижимость по самой выгодной цене, а застройщик получает возможность начать работы. Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой» |
Мнение риэлторов
Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант – ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом. С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах - продажи по ЖСК. Хотя в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.
Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.
Дата публикации 28 октября 2013www.novostroy-m.ru
C какими рисками можно столкнуться при покупке квартиры через Жилищно-строительный кооператив?
Самыми распространенными из них являются покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) и покупка путем вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В данной статье мы рассмотрим самый привлекательный с финансовой, однако наиболее незащищенный с юридической точки зрения способ покупки квартиры — через жилищно-строительный кооператив.
Что такое Жилищно-строительный кооператив?
Жилищно-строительный кооператив — это объединение граждан или организаций, с целью строительства жилья. Как отмечается в Жилищном кодексе — члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На сегодняшний день все больше застройщиков применяют данную форму продажи квартир. К тому же для покупателей данная форма так же является достаточно выгодной, поскольку стоимость квартир при покупке через ЖСК значительно ниже, чем в остальных случаях.
Покупателю квартиры в строящемся доме предлагается стать членом (пайщиком) жилищно-строительного кооператива. Затем с пайщиком заключается договор, предметом которого является обязательство передачи кооперативом конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства в собственность пайщика. При этом пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, равный стоимости квартиры (собственником квартиры, до полной выплаты пая, будет являться жилищно-строительный кооператив).
Однако, несмотря на то, что данная схема продажи недвижимости достаточно широко и повсеместно применяется, она имеет существенные недостатки.Один из основных минусов покупки недвижимости через ЖСК — реализация квартир недостаточно четко регламентирована законодательством. Конечно Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ допускает такую форму продаж, однако стоит помнить, что деятельность ЖСК регламентируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и нормами гражданского законодательства.
Кроме того, деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом, который принимается на собрании учредителей кооператива. Это означает, что содержание устава может не в полной мере защищать права своих членов.
Не закреплено законом также и то, что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома, или что земельный участок должен принадлежать кооперативу.
При покупке недвижимости через ЖСК также не регламентируются отношения покупателя с застройщиком. Регламентируются лишь отношения дольщика (покупателя) с кооперативом, который, чаще всего, является не застройщиком, а только заказчиком и инвестором проекта. Так же одним из основных недостатков покупки квартиры через ЖСК является отсутствие защиты от двойных продаж. Подобные сделки не проходят обязательную государственную регистрацию в Росреестре в отличие от договоров долевого участия.
Отсутствие государственной регистрации договоров кооператива с дольщиками о покупке недвижимости является главным минусом данного способа покупки квартиры. Порядок и размер платежей в данном случае определяется уставом самого ЖСК. В связи с этим, при заключении договора об участии в ЖСК, необходимо быть предельно внимательным и досконально изучать все документы.
Стоит учитывать и то, что закон не запрещает ЖСК требовать дополнительные средства на строительство дома со своих членов. Таким образом, изначально низкая стоимость квартиры может вырасти в процессе строительства. К примеру, в случае нехватки средств, необходимых для завершения строительства, члены жилищно-строительного кооператива будут нести ответственность по долгам кооператива. Это означает, что если смета строительства вырастет, пайщикам придется вносить дополнительные платежи.
Так же покупатели квартиры в ЖСК, в случае банкротства застройщика и в случаях мошенничества (к примеру, не редки случаи нецелевого использования денежных средств дольщиков застройщиком) являются наименее защищенными, в отличие от покупки по ДДУ.
Минимизация рисков при покупке квартиры в ЖСК
Приняв решение о покупке недвижимости через ЖСК, в первую очередь необходимо попытаться свести к минимуму возможные риски.Во-первых, из основного, что необходимо сделать — детально выяснить, кто является фактическим застройщиком, а так же важнейшие данные этой компании — например, имеются ли у застройщика крупные партнеры, и сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию.Во-вторых, стоит проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК, через который приобретается квартира. Являлись ли данные компании, за последние 2−3 года, участниками споров, связанных с продажей квартир, введением зданий в эксплуатацию, и какие решения были вынесены судом.В-третьих, при внесении паевых взносов в жилищно-строительный кооператив, необходимо настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. Заключая данный договор, покупатель квартиры является более защищенным с точки зрения законодательства. Так, согласно положениям Гражданского кодекса, продавец обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества, указанного в предварительном договоре.
Также нужно обязательно ознакомиться с учредительными документами Жилищного кооператива и внимательно изучить договор перед его подписанием.
В уставе кооператива или договоре с дольщиком обязательно должны присутствовать:
- условия выхода участника из ЖСК;
- порядок и размер выплаты платежей ЖСК;
- условия выплат, в случае повышения стоимости недвижимости;
- четко индивидуализированный объект недвижимости;
- сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.
Покупка квартиры путем вступления в Жилищно-строительный кооператив — достаточно рискованный способ частных инвестиций в строительство жилья, однако будучи во всеоружии, и зная особенности подобных продаж, он может принести покупателю немалую выгоду.
altapress.ru
Покупка квартиры в новостройке через ЖСК- плюсы и минусы.
Покупка новостройки в Москве- дело рискованное и зачастую опасное. Строительные кампании Москвы придумали массу способов обманывать желающих купить квартиру в новостройке. Есть и откровенные проблемные застройщики. Жилищно- строительный кооператив- одна из форм совместных действий по покупке новостройки. Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК:
Плюсы ЖСК
- Меньшая забюрократизированность процесса оформления договора. Не нужно преодолевать те ограничительные барьеры, которые накладывает закон о долевом строительстве
- Исчезает лишний посредник, удешевляется процесс строительства.
- Паевые взносы не обкладываются налогами- конечный продукт- квартиры в новостройке становятся дешевле.
Минусы ЖСК (вытекают из плюсов)
- Отсутствуют государственные гарантии постройки дома- в случае покупки квартиры в новостройке по схеме долевого участия застройщика обяжут пройти ряд процедур по оформлению земли под строительство, разрешительной документации на новостройку.
- Не понятны многие юридические моменты- как быть, если вы решили выйти из ЖСК, или изменяются доли во владении будущей квартирой. Если в законе о долевом строительстве все это прописано прямо, то в случае с ТСЖ нужно внимательно смотреть устав ЖСК.
- Стоимость квартиры невозможно определить и закрепить в договоре.
- Сроки окончания строительства никем не определены.
- Дольщики ЖСК лишены прав и государственных гарантий, предоставляемых законом ФЗ 214-Ф3. Так же они не могут защитить свои права в суде- нет ни определяющих сроков и стоимости.
- Нельзя вернуть свои деньги обратно. Порядок возврата денег определяется не законом или договором, а кооперативом.
- Есть риск двойных продаж. Так как отсутствует регистрация в Госреестре, есть возможность двойных и тройных продаж. И судебная практика по подобным гражданским делам не в пользу истцов.
- Отсутствует возможность проверки ЖСК, которые имеют специфику ведения финансовых дел, отличную от общепринятой.
Покупка новостройки через ЖСК- советы юриста
- Внимательно прочитать устав- то, что в случае договора долевого строительства, в ЖСК должно быть описано в уставе. Такие договора трудно признать оспоримыми и ничтожными.
- Нужно узнать- каков порядок внесения денег, как можно будет вернуть деньги- предусмотрено ли это в уставе.
- Каков порядок управления в товариществе, очень важный вопрос- сама ли организация ЖСК строит новостройку или нанятая организация.
- Необходимо тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами ЖСК- какая правовая база у земли- в собственности она или взята в аренду.
- Нужно удостовериться- есть ли разрешительная документация на новостройку.
- И не забудьте о налоговых вычетах- они реально удешевляют стоимость жилья.
- Рассмотрите так же возможность застраховать сделку.
www.msknov.ru
Юрист рассказал о рисках, связанных с покупкой квартиры в новостройках по ЖСК
Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о покупке квартиры в новостройках путем вступления в жилищно-строительный кооператив, а также о связанных с этим рисках.
Что такое ЖСК и как давно данная схема покупки квартиры существует на рынке?
Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, потребительский кооператив, то есть добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения потребности в жилье путем объединения денежных паевых взносов. ЖСК также активно используются для управления многоквартирными жилыми домами.
Сама схема ЖСК появилась еще в советские годы, когда в 1959 году Постановлением Совмина РСФСР рабочим и служащим было разрешено объединяться по месту работы в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков с правом приобретения личной собственности на квартиры.
Чем отличаются ЖСК, существовавшие в советские годы, и современные?
Во-первых, принципиально изменилась сама схема финансирования строительства. В советские времена денежные средства на строительство оформлялись в виде предоставляемого государством кредита. Производилось строительство жилого дома, а уже потом члены ЖСК в течение примерно 15 лет возвращали полученные от государства деньги. Сейчас деньги на строительство собираются в «общей копилке» в самом процессе строительства, сам процесс постройки осуществляется на уже полученные от пайщиков денежные средства. Что, конечно, не исключает получения кооперативом коммерческих кредитов на застройку.
Во-вторых, кооперативы СССР, как правило, создавались по месту работы пайщиков и носили корпоративный характер, без привлечения людей «со стороны». Нынешние ЖСК не имеют ограничений по членству, и их участником может стать любое физическое или юридическое лицо, даже иностранное.
Советский кооператив подразумевал именно строительство конкретного дома, причем зачастую распределение квартир заранее не производилось. После окончания строительства устраивалась жеребьевка, по результатам которой определялось, кому какая квартира достается. Нынешний ЖСК подразумевает как строительство конкретного дома, так и приобретение для своих членов квартир в других строящихся домах, а также приобретение жилья на «вторичке», то есть в уже давно построенных домах по договору купли-продажи. При этом квартира каждого члена ЖСК определяется заранее.
Почему такой способ покупки жилья считается опасным? Чем он отличается от договора долевого участия?
Согласно ст. 124 ЖК, основанием приобретения квартиры является членство в ЖСК. Все правовые условия такого членства определяются Уставом ЖСК и Договором о вступлении в ЖСК, содержание которых в законодательстве определяется лишь в самых общих чертах. При этом Устав ЖСК на момент вашего вступления в ЖСК уже давно принят, а договор о вступлении в ЖСК фактически является вариацией так называемого договора присоединения, в котором ничего менять не дадут и который можно подписать (присоединиться) лишь в предложенной редакции. Правовая защита участника ЖСК при наступлении таких рисков, как долгострой или некачественное строительство, в этих документах закрепляется крайне редко.
При заключении других форм договоров о совместном строительстве (договоры долевого участия, предварительные договоры) такая ситуация «выравнивается» применением специального закона – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также Закона РФ «О защите прав потребителей».
Очень важным является также и тот момент, что согласно ст. 116 ГК РФ на членов кооператива может быть возложена обязанность по внесению дополнительных взносов в случае финансовой несостоятельности строительства. Не стоит об этом забывать, подписывая документы о вступлении в ЖСК. В договорах долевого участия такая возможность у застройщика отсутствует.
Существуют ли штрафы за выход из ЖСК? Какова величина штрафов? Можно ли их избежать или сократить?
Условия о штрафах за выход из ЖСК и о размере таких штрафов закрепляются в Уставе ЖСК и договоре о вступлении в ЖСК. По нашей практике в связи с отсутствием у гражданина статуса потребителя полностью оспорить такие штрафы нельзя, можно лишь попытаться в судебном порядке снизить их размер, доказав суду безусловную вину ЖСК в вашем вынужденном выходе из него.
Как минимизировать риски от покупки жилья через ЖСК?
Минимизировать риск от приобретения жилья через ЖСК можно на этапе заключения договора о вступлении в ЖСК.
Во-первых, вы должны четко понимать, с кем имеете дело. В условиях российских реалий это очень важно. Выясните, кто является фактическим застройщиком, его владельцем и учредителем. Уточните, есть ли крупные финансовые партнеры строительства – банки, российские корпорации, зарубежные инвесторы. Узнайте, сколько уже реализованных проектов на счету застройщика, который создает ЖСК, посмотрите отзывы об этих проектах в Интернете. Не лишним будет найти в Интернете информацию о руководителях ЖСК, застройщике, финансовых партнерах.
Обратите внимание, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение жилья. Ведь (правда, весьма условно) банк – заинтересованное лицо, и в случае ваших финансовых проблем именно ему иметь в дальнейшем дело с ЖСК. Поэтому банк, профессионально занимающийся кредитованием на рынке строительства, вряд ли станет предоставлять ипотеку под заведомо проблемные объекты.
Во-вторых, попробуйте включить в предложенный на подписание договор ряд дополнений: об ответственности ЖСК в случаях просрочки строительства, нарушения требования СНИП о качестве строительства, об исключении штрафа при выходе из ЖСК. Как действовать дольщикам в случае, если сроки сдачи дома переносятся?
Наверное, это зависит от позиции конкретного члена ЖСК. Кто-то в этом случае выйдет из ЖСК и будет пытаться найти более удачный объект для строительства жилья. А кто-то останется в ЖСК и будет ждать окончания строительства. Финансово защитить свои интересы путем требования штрафов или пени с ЖСК в данном случае очень тяжело. В любом случае, я бы советовал при возникновении сложностей сразу обращаться к юристам, так как положительное решение споров с ЖСК во многом зависит от правильно оформленной досудебной стадии решения споров, что самостоятельно сделать сложно.
Что делать участнику ЖСК в случае двойной продажи квартиры?
Принадлежность квартиры конкретному члену ЖСК не регистрируется в Росреестре, что существенно повышает риск двойных продаж и является безусловным минусом приобретения квартиры в ЖСК.
Если члену ЖСК стало известно о двойной продаже его квартиры, необходимо сразу официально уведомить об этом руководство ЖСК. Следующим немедленным шагом является обращение в правоохранительные органы с заявлением о преступлении - мошенничестве, связанном с повторными продажами квартир (ст. 159 Уголовного кодекса РФ).
Одновременно необходимо обращаться в суд с иском о признании недействительным повторного договора ЖСК на вашу квартиру и накладывать арест на права на квартиру с целью пресечения их дальнейшей реализации путем уступки прав на пай третьим лицам. Конечно, и в этом случае очень важно сразу обратиться за квалифицированной юридической помощью.
С точки зрения инвестиций покупка квартиры через ЖСК для последующей перепродажи является выгодной?
Важно учитывать: вступая в ЖСК даже на время, вы становитесь его членом и несете все упомянутые выше риски. Уступка пая в ЖСК, что, по сути, является аналогом уступки прав на квартиру, весьма часто практикуется. Поэтому вступать в кооператив с целью получения прибыли от роста цен на недвижимость технически можно.
Также возможно оформить право собственности на квартиру в уже построенном ЖСК доме, а затем реализовать ее по договору купли-продажи.
В обоих случаях весьма важно учитывать специфику налогообложения подобных сделок, для чего лучше заранее обратиться за разъяснениями к специалисту.
Дата публикации 11 марта 2014www.novostroy-spb.ru
Покупка новостройки через ЖСК
Наверное, каждый из нас хоть раз слышал рекламу, предлагающую покупку новостройки через ЖСК в спальных районах города, по очень привлекательным расценкам. Можно ли доверять этой рекламе? Что представляет собой ЖСК, и какие подводные камни скрывает она внутри? Давайте попробуем разобраться вместе.
Что такое жилищно-строительный кооператив? Его отличие от жилищно-накопительного кооператива.
Жилищно-строительный кооператив — это объединение заинтересованных лиц, преследующих общую цель возведения жилых объектов и дальнейшего управлениями ими. По своей сути это общество взаимного кредитования в целях совместного строительства и покупки новостройки. ЖСК как форма взаимоотношений застройщиков и покупателей жилья не слишком распространена в России.
Некоторые кооперативы у нас сохранились еще с советских времен. Правда, тогда государство им предоставляло льготный кредит на строительство. Инициатива их преобразования в ТСЖ, выдвинутая еще при принятии Жилищного кодекса, провались. Точное определение термина ЖСК можно найти в 110 статье ЖК РФ.
Если финансовые средства от граждан принимаются и вкладываются в строительство по одной из множества накопительных схем, тогда такой кооператив обязан регистрироваться, как жилищно-накопительный. Такая форма управления опирается только на финансовые обязательства пайщиков. Так же к значимым отличиям, можно отнести возможность участия в ЖСК юридических лиц, тогда как в ЖНК участники - только граждане.
В остальном функции, цели и задачи этих правовых форм очень схожи, если не сказать – идентичны. Поэтому в дальнейшем мы будем условно применять аббревиатуру ЖСК, имея в виду, что ЖНК – это всего лишь один из видов жилищно – строительных кооперативов.
В своей работе современные ЖСК преследуют две главные цели:
Какие гарантии дает жилищно-строительный кооператив своим членам?
Теоретически жилищно-строительные кооперативы должна быть наиболее выгодной формой приобретения жилья для граждан. Ведь номинальная процентная ставка в среднем здесь должна составляет всего 6% годовых. Однако с точки зрения рискованности покупки квартир, выбор в их пользу не так очевиден. Мы уже о рисках покупки новых квартир здесь, теперь рассмотрим эту проблему с точки зрения ЖСК.
Закон гарантирует, что право собственности у члена кооператива наступает сразу после выплаты пая (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Обратите внимание, что после полной оплаты уже построенного и введенного в эксплуатацию объекта строительный кооператив должен выдать своему члену справку, подтверждающую выплату им всей суммы паевого взноса. Она выдается в течение 10 рабочих дней.
Перед этим участник должен подписать акт приема-передачи, заключить с эксплуатирующей организацией договор на управление и эксплуатацию и обратиться требованием о выдаче подтверждающей справки. После этого при условии исполнения всех обязательств по договору участнику кооператива передается квартира по соответствующему акту приема-передачи.
Одной из мер по обеспечению гарантии исполнения по обязательствам при покупке новостройки по договору ЖСК выступает проведение независимого контроля за деятельностью кооператива. Он проводится со стороны избираемой на общем собрании ревизионной комиссии. В ее состав входят исключительно лица, не являющиеся членами кооператива.
Основные обязанности ревизионной комиссии:
- осуществление ежегодных плановых ревизий хозяйственной и финансовой деятельности;
- представление общему собранию ЖСК годового отчета, независимого заключения о бюджете и величине взносов и обязательных платежей.
Ревизия может проводиться в любое время. В ходе проверки комиссия может истребовать нужные документы по деятельности кооператива.
В чем отличие и взаимосвязь между ЖСК и ДДУ?
В последнее время многие застройщики стали активно использовать форму кооператива для реализации квартир населению в новостройках. Благодаря ЖСК некоторые компании умело обходят требования законодательства о долевом инвестировании (ФЗ-214). Чтобы разобраться в данном вопросе, нужно понять, чем именно различаются договора об участии в со инвестировании строительства, которые заключаются в рамках закона N 215-ФЗ, и договора о долевом участии (ДДУ), действующие на основании закона №214-ФЗ?
Отличие между договорами ЖСК и ДДУ:
- договор ЖСК не подлежит государственной регистрации;
- такая компания может требовать оплаты дополнительных расходов на строительство дома, кроме тех, которые заложены в стоимость квартиры и уплачиваются паевыми взносами;
- при заключении предварительного договора купли-продажи требовать заключения основного договора можно только по решению суда;
- Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на договоры ЖСК;
- пайщик не имеет право требовать расторжения договора, а может лишь только выйти из него;
- пайщик не может требовать возмещения убытков от задержки строительства жилья, неустойки, а также компенсации морального вреда.
Наиболее существенным из перечисленных отличий жилищно-строительных кооперативов, которые являются одновременно и его недостатками, можно считать не обязательность госрегистрации сделок. Это означает, что пайщики кооператива при покупке новостройки по договору ЖСК не могут быть защищены от двойных продаж.
Важно, что в отличие от ЖСК участники долевого строительства защищены действием закона №214-ФЗ, который устанавливает, что при продаже с дольщика разрешается взять оплату исключительно после регистрации договора в Росреестре.
Есть ли экономическая выгода при создании строительного кооператива?
Безусловно, есть. Кроме вышеперечисленных преимуществ застройщик при создании ЖСК получает возможность законно снизить стоимость строительства жилых объектов. Дело в том, что паевые взносы, которые уплачиваются пайщиками за возможность покупки новостройки через ЖСК, не могут облагаться налогом НДС. В то же время при модели долевого участия в строительстве в себестоимость жилого дома застройщик вынужден закладывать и размер налога в 18%.
Еще одним выгодным преимуществом можно считать то, что ЖСК может привлекать финансовые ресурсы на самых ранних стадиях строительства. Это также дает возможность существенно уменьшить стоимость инвестирования. Кроме того, они освобождены от налога на прибыль с имущества, полученного в форме паевого взноса.
Почему покупка новостройки по договору ЖСК не так сильно распространена?
В связи с тем, что строительные кооперативы не подлежат государственной регистрации, говорить о том, как сильно распространена покупка новостройки через ЖСК достаточно сложно. По некоторым оценкам, на их долю в Москве и области приходится приблизительно от 10 до 15% сделок. В Санкт-Петербурге эта цифра несколько выше и колеблется от 25 до 30% от совокупного оборота строительного рынка.
Основная причина, почему мало распространяется такая покупка, наверное, кроется в самой модели его работы. Люди возвращают средства медленнее, чем их накапливают. Это ведет к возникновению очереди на покупку жилья. Такая модель устраивает не многих покупателей.
Совет:
Если вы решили купить новостройку по договору ЖСК, внимательно изучите устав организации на предмет наличия пункта, устанавливающего процедуру вступления нового пайщика. В случае если прием проводится по решению общего собрания, нужно обязательно получить выписку с данным решением, которая должна быть заверена в установленном порядке.
Вывод может быть один, покупка квартиры по схеме ЖСК отличаться более выгодным заманчивым предложением, но эта модель не так проста, как кажется, на первый взгляд и таит в себе подводные камни. Обойти стороной недобросовестные организации можно, внимательно изучая правовую сторону данного вопроса.
Ответ эксперта.
www.test.mestoprozhivaniya.ru