Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2018 году. Договор дду что это такое
Новости дня: Недостатки договора долевого участия в строительстве - Свободная Пресса
На сегодняшний день схема заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве является самой надежной. В принципе, дольщики в нашей стране неплохо защищены 214-ФЗ. Но есть и у ДДУ свои недостатки, о которых мы поговорили с экспертами рынка недвижимости.
Договор долевого участия (ДДУ) защищает дольщиков от множества рисков, связанных с процессом покупки жилья. Это хороший гарант при приобретении квартиры в новостройках. К настоящему времени проведена большая законодательная работа по защите прав граждан. «Такой договор подлежит обязательной регистрации, что исключает двойные продажи. Это существенный плюс. В ситуации срыва сроков сдачи объекта по ДДУ предусмотрена система штрафов, тут тоже в выигрыше покупатель. Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке», — отметил Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».
Но есть у такого договора и слабые стороны. При ДДУ закон дает гарантии на возврат средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, но что делать, если он обанкротился? Тут уже претензии предъявлять некому. Это самая серьезная ситуация, когда страдает добросовестный дольщик. Кроме того, по словам Владимира Зимохина, заместителя руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», несмотря на многочисленные гарантии до сих пор получается, что дольщик отдает свои деньги, но в случае неисполнения застройщиком своих обязательств и возврата денежных средств, полученной суммы (даже с учетом неустойки), скорее всего, будет недостаточно для приобретения похожего объекта. Он уже будет стоить дороже. Именно поэтому большинство дольщиков предпочитают ждать достройки объекта даже в случае значительной задержки сроков строительства, пояснил эксперт.
Помимо этого, застройщик может изменить проектную декларацию на строительство дома в одностороннем порядке. Это вторая слабая сторона ДДУ. «Подобные действия в состоянии изменить видовые характеристики квартир, купленных ранее. А, следовательно, вот такие „новые“ квартиры застройщик, после регистрации уже измененной проектной документации, может снова продать. И те, кто изначально их купил, еще до изменения, уже не имеют права требовать их от застройщика. Ведь закон обязывает предоставить жилье, характеристики которого указаны в ДДУ. Можно подать в суд, но даже там сложно восстановить справедливость», — подчеркнул Сергей Якир.
Третий минус — это получение налогового вычета только через три года после сдачи дома и передачи квартиры дольщику.
Также в качестве негативного момента можно отметить уязвленность тех покупателей, которые приобретают квартиры не у застройщика, а у инвесторов. «Мы говорим о договоре уступки прав требования. То есть о ситуации, когда инвесторы (будучи изначально дольщиками) продают свои квартиры по цене выше той, которую они платили застройщику. Но тут есть один момент — в случае продления сроков строительства, расчет штрафов осуществляется исходя из той цены, которая указана в ДДУ», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, уступить право возможно только после госрегистрации договора и до подписания акта о передаче по объекту долевого строительства. «Иногда застройщик может включить в договор пункт, согласно которому он может как дать свое согласие на переуступку, так и отказать без объяснения причин. Данная норма не противоречит статье 382 ГК РФ, в которой оговаривается возможность вносить соответствующие условия в договор, но дольщики могут счесть это ущемлением своих прав», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Также эксперты обращают внимание на то, что непосредственно при заключении договора ДДУ следует учитывать некоторые нюансы. При заключении договора долевого участия приобретается не уже существующая квартира, а объект будущего строительства. «Следует учитывать, что дольщик старается „купить“ и элементы инфраструктуры, о которых заявляет застройщик. Но на практике не исключена ситуация, когда застройщик вносит изменения в проектную декларацию в части ухудшения инфраструктуры объекта», — пояснил Владимир Зимохин. Следует также проверять у застройщиков наличие страхования объекта или банковской гарантии. Как известно, с 1 января 2014 года при регистрации договоров долевого участия в отношении застройщиков действуют требования по страхованию своей ответственности или предоставлению банковской гарантии объекта. Но следует иметь в виду, что в отношении объектов, по которым договоры долевого участия регистрировались раньше этого времени, этот порядок мог не соблюдаться. Также следует это учитывать и при заключении переуступок по таким договорам долевого участия.
Фото: ИТАР-ТАСС/ Артем Геодакян.
svpressa.ru
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2018 году
Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2018 году составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.
Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, Гражданским Кодексом не регулируется.
Для возможности защитить свои интересы от вероятности попадания на недобросовестных застройщиков, необходимо ссылаться на нормы российского законодательства.
Важные аспекты
Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.
По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.
Определения
Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.
По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в право собственности дольщиков.
Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:
- стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
- погашать долговые обязательства можно в рассрочку;
- предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.
Наиболее весомым преимуществом принято считать наличие страховки, а также необходимость регистрации такого вида соглашения в территориальном Росреестре.
Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку застройщика на предмет его добросовестности.
Стороны соглашения
Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:
- застройщик в роли строительной компании;
- дольщик.
Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:
| Наличие прав собственности либо аренда (или субаренда) на земельный надел | На площади которого планируется начать строительство многоквартирного дома либо же иного объекта недвижимости. Исключением являются объекты производственного назначения |
| Наличие разрешения | На возведение недвижимости |
| Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года) | Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров |
| Название юридического лица | В обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик” |
Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.
Действующие нормативы
Основным законодательным актом по праву является Федеральный закон № 214 от декабря 2014 года. Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.
Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 122 “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости”.
Особенности заключения сделки
В процессе заключения сделки по вопросу принятия участия в долевом строительстве нужно брать во внимание особенности.
В частности нужно знать правила составления договора и порядок его регистрации по законодательству РФ. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.
Существенные условия
Договор долевого участия считается одновременно:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонним.
Согласно Федеральному закону № 214, в частности ст. 4 в договоре должны быть оговорены такие существенные условия:
| Предмет договора | В данном случае речь идет о конкретном объекте недвижимости – нежилое либо же жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте. Дополнительно указываются сведения о наличии чистовой отделке либо отсутствии при сдаче |
| Период передачи | Имущества инвестору строительной компанией |
| Стоимость, срок и правила | Внесения обязательных платежей |
| Гарантийный период | Минимальный срок должен составлять 5 лет |
| Ответственность | В случае игнорирования норм подписанного договора его участниками |
| Правила расторжения | Достигнутых сторонами соглашения договоренностей |
| Варианты обеспечения исполнения | Застройщиком взятых на себя обязательств |
Если же в образце соглашения долевого участия в постройке многоквартирного дома будут проигнорированы вышеуказанные условия, то он считается таковым, как незаключенным.
Для минимизации рисков признания договора недействительным рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
Рассматриваемая разновидность договора подлежит заключению исключительно в письменном виде.
После его формирования он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственном органе и считается подписанным с периода завершения данной процедуры.
Право собственности участника долевого строительства также подвержено обязательной регистрации согласно Федеральному закону “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в России” № 122 от июля 1997 года.
На что стоит обратить внимание
Как и любая иная разновидность соглашения у ДДУ также есть свои особенности, на которые крайне важно обращать внимание.
В частности речь идет о таких нюансах, как:
| Сведения относительно строительной компании в ДДУ | Должны быть указаны полностью и одновременно с этим совпадать с информацией в проектной и разрешительной документации (адрес, название, сведения об уполномоченных лицах) |
| Если регистрация договора будет инициирована застройщиком | То у него должна быть на это нотариально заверенная доверенность от дольщиков |
| Обязательное отображение в документе подробных сведений об объекте недвижимости | Благодаря которым его можно было бы с легкостью идентифицировать |
| Обязательное подписание гарантийного периода | В 5 лет |
| В документе обязательно должны отображаться полные сведения | О площади недвижимости, а также условиях оплаты в случае внесения поправок |
| Запрещается указывать в документе тех разделов | Которые указывают о самовольном внесении поправок в документацию застройщика |
| Договор считается действующим | До периода исполнения взятых на себя обязательств каждой стороной |
| Сроки по сдачи недвижимости | Должны указываться конкретными |
| Перечень форс-мажорных обстоятельств | Которые указаны в соглашении, не может быть огромным |
| Возводимая недвижимость не может быть признана качественно построенной | Если она не была введена в эксплуатацию. Об этом подробно должно быть указано в тексте соглашения |
| Цена на недвижимость должна быть отображена из расчета 1 квадратного метра | Причем в отечественной либо иностранной валюте с фиксированным курсом |
| Обязательства дольщиков признаются исполненными | С периода внесения на расчетный счет застройщика всей суммы за квартиру |
| В договоре обязательно должны прописываться | Условия расторжения |
| Соглашение отображает условия возмещения компенсации затрат дольщиков | В случае выявленных существенных недостатков в недвижимости |
| Согласно соглашению застройщики имеют право | Использовать инвестиции дольщиков только на строительство |
На указанные особенности крайне важно обращать внимание для минимизации рисков признания сделки ничтожной из-за недобросовестности застройщиков.
Когда необходим предварительный вариант
Предварительное соглашение – иная разновидность договорных отношений, которое не предоставляет гарантий дольщикам в получении собственной недвижимости и не может использоваться при оформлении налоговых вычетов.
В нем содержаться только взятые обязательства по подписанию основного договора.
Предварительное соглашение не подлежит регистрации, из-за чего отсутствуют какие-либо гарантии относительно того, что обещанный объект недвижимости не будет реализован иным лицам.
Нередко встречаются ситуации, при которых застройщики буквально требуют принять их предложения по подписанию предварительного договора.
К примеру, удобное месторасположение строящегося объекта, хорошая планировка, выгодная себестоимость.
В данной ситуации главной целью участника долевого строительства — существенно минимизировать персональные риски.
Многие специалисты не рекомендуют подписывать предварительное соглашение, согласно которому обеспечивающий платеж приравнивается к половине себестоимости недвижимости, даже при наличии заманчивого предложения.
Большая часть добросовестных строительных компаний не будут выдвигать для своих клиентов требования относительно подписания такого договора, а только предложат уплатить первоначальный взнос в качестве подтверждения взятых на себя обязательств дольщиками.
В случае принятия решения подписать предварительный договор, необходимо со всей серьезностью подойти к изучению его содержания.
Типовой формы для такого документа не предусмотрено, но российское законодательство указывает на то, что договор должен соответствовать основному.
При игнорировании требований российского законодательства, предварительное соглашение может быть признано недействительным.
Особого внимания заслуживают условия предварительного соглашения, в котором обязательно должны быть:
| Указаны взаимно взятые обязательства | По вопросу подписания ключевого договора |
| Оговорены условия | Благодаря которым можно идентифицировать предмет сделки и критерии для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества |
| Отображен период | В течении которого подлежит подписать основной договор |
Организации, с которыми были подписаны предварительные соглашения, и сам застройщик, являющейся одной из сторон договора должен выступать одним и тем же юридическим лицом.
Важно помнить — предварительное соглашение должно быть подписано исключительно генеральным директором, а не менеджером либо иным должностным лицом.
Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве
Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра.Видео: все о договоре участия в долевом строительствеПо завершению процедуры документ обретает юридической значимости. Заключить соглашение допускается возможность на те объекты, строительство которых подтверждается выданным разрешением от уполномоченных ведомств не ранее 1 апреля 2005 года.
Согласно российскому законодательству, механизм регистрации договора заключается в следующем:
- Сбор необходимой документации.
- Внесение платы государственной пошлины.
- Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана расписка, в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись должностного лица государственного органа.
- На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
- Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.
С целью регистрации договора долевого участия необходимо в обязательном порядке подготовить такие документы:
- подписанное соглашение совместно с различными дополнениями и приложениями;
- заявление, которое составляется по общепринятым правилам российского законодательства от застройщика о регистрации;
- заявление от непосредственного дольщика о регистрации соглашения;
- внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц – в случае персонального обращения;
- в случае подачи документов уполномоченными лицами дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность;
- нотариально заверенное разрешение от супруга на покупку недвижимости по договору долевого участия;
- документы, в которых указаны краткие сведения о недвижимости;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
В случае если заявителем выступают несовершеннолетние дети, то за них должны это делать опекуны. Дополнительно нужно подготовить документальное подтверждение наличия статуса опекунов.
От непосредственного застройщика нужно предоставить дополнительно:
Указанный перечень документации является исчерпывающим, и необходимости в предоставлении иных бумаг нет.
Образец составления документа
В случае игнорирования норм ФЗ-214 договор может быть признан таковым как недействительным.
Порядок расторжения (отмена)
В случае возникновения каких-либо споров либо обстоятельств есть вероятность расторжения договора долевого участия.
Основными причинами для расторжения могут быть установленные факты неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон. Непосредственно сама инициатива может исходить от обоих участников сделки.
Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо наличие одного из условий, а именно:
- просрочка по договору минимум в несколько месяцев;
- у возведенной недвижимости выявлены существенные недостатки;
- период сдачи объекта задержан минимум на несколько месяцев.
Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что у дольщиков есть возможность подать исковое заявление, если строительная компания самовольно, без предварительного уведомления внесла поправки в проектную документацию либо же в условия основного договора.
Подводные камни
В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.
В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.
В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.
Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.
По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.
В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.
Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.
jurist-protect.ru
Зачем нужен ДДУ и какие условия необходимо учитывать при его заключении
С юридической точки зрения ДДУ или договор долевого участия – это документальное подтверждение того, что покупатель взял на себя обязательства по уплате стоимости квартира в строящемся жилом комплексе, а продавец гарантирует своевременно передать его в эксплуатацию. Фактически, такое соглашение, где лицо приобретающее жилье в новостройке становится соинвестором и принимает финансовое участие в строительстве дома.
Несмотря на кажущуюся простоту и понятность сделки, такой вариант покупки квартиры является высокорисковыми. Вероятность попасть в руки к мошенникам велика и связана, прежде всего, с возможностью «заморозки» строительного мероприятия. Для снижения рисков покупателю, стоит заведомо обеспокоиться о подготовке специального соглашения и проверить всю документацию строительной организации. Рассмотрим данный вопрос подробнее и наиболее важные тезисы приведем в данной статье.
Что такое ДДУ, и каким законодательным актом регулируется его составление?
В строительстве жилых высоток очень часто встречается такой термин, как ДДУ. О том, что это такое за соглашение, можно подробно узнать из ФЗ -214. Расшифровка понятия имеет прямое отношение к проведению сделки при покупке квартиры. Участники такой договоренности, после подписания соглашения приобретают определенный статус. Покупатель становится дольщиком, а строительная компания – застройщиком или девелопером. Соглашение заключается с целью получить дополнительную материальную помощь при строительстве дома, путем привлечения денежных средств.
Иными словами, гражданин передает деньги девелоперу, чтобы получить в последствие право на владение недвижимым имуществом в строящемся здании. Данный тип участия в строительстве считается единственным, который имеет под собой определенную законодательную базу.
Благодаря принятию вышеуказанного федерального закона, покупатель может получить возмещение своих расходов, путем привлечения застройщика к ответственности. Чтобы получить такую возможность, следует тщательно продумать содержание соглашения и при подписании быть максимально уверенным в «чистоте» сделки.
Условия заключения сделки
Чтобы документ был действительным и в последствие получил юридическую значимость, он должен содержать несколько существенных условий. Данные пункты являются обязательными и в отсутствие даже одного, договор не будет считаться заключенными. К таким условиям относятся следующие условия:
- Полная характеристика объекта сделки – описание и точные параметры, с использованием проектно-сметной документации строительной компании.
- Строки завершения строительных работ и передачи недвижимости в эксплуатацию.
- Стоимость приобретаемой недвижимости и порядок внесения нужных сумм с указанием точных сроков.
- Гарантийные обязательства девелопера по обслуживанию жилплощади в течение срока, прописанного в федеральном законодательстве.
- Вариант обеспечения строительной компанией своих обязательств.
Дополнительно стоит указать, что сроки являются очень важным критерием заключения сделки. Это связано с тем, что застройщики часто нарушают установленные периоды передачи жилья в использование, а также, с тем, что за каждый день просрочки, дольщику положена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Дополнительные условия сделки
Кроме описанных моментов, в соглашение необходимо вписать и другие пункты. Несмотря на то, что эти положения не являются существенными, лучше не исключать их из договора.
К дополнительным условиям сделки можно отнести следующие моменты:
- порядок и правила подписания передаточного акта;
- возможность проведения сделки по уступке права требования в рамках договоренности;
- условия одностороннего расторжения соглашения;
- порядок урегулирования претензий, возникших у каждой из сторон;
- форс-мажорные обстоятельства и иные условия, по усмотрению сторон.
Некоторые строительные компании стараются включить в документ дополнительные пункты, которые дадут им возможность переносить срок сдачи объекта на более позднее время, без уведомления дольщика. Иногда, девелоперы умышленно сокращают гарантийный срок обслуживания. Все эти пункты необходимо тщательно проверить и исправить документ еще до момента его подписания.
Порядок заключения соглашения ДУ
Регламент по заключению соглашения строго определен все тем же федеральным законом № 214. Это необходимо, чтобы максимально защитить интересы дольщиков и в случае необходимости возместить ущерб.
Важным требованием является государственная регистрация соглашения. Этот шаг позволяет закрепить права дольщика на определенный объект недвижимости, а также дает возможность исключить вероятность совершения «двойной продажи», к которой часто прибегают мошенники. Именно с момента регистрации документ получает юридическую силу. Подписание соглашения происходит непосредственно в Росреестре и сама регистрация может занять до 10 дней с момента обращения.
Заключение
На сегодняшний день ДДУ – это самый легальный вариант оформления сделки между покупателем и продавцом квартиры в новостройке. Все остальные варианты встречаются намного реже и не пользуются такой популярностью, по причине высоких рисков.
grazhdaninu.com
Договор долевого участия что это такое при покупке квартиры
Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:
- Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
- Построенный объект имеет существенные недостатки.
- Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.
Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора. Что нужно учесть Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения.
Покупка квартиры по договору долевого участия (дду)
ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
- Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
- ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
- Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
- В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
- Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
- Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
- Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
- Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим.
Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду
Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.
Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.
К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.
Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.
В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.
Инфо
Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.
Важно
Страхованию подлежит гражданская ответственность застройщика, покупаемое у него жилое помещение.
Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.Покупка квартиры по дду
ДДУ — это аббревиатура договора долевого участия в строительстве, заключаемого в письменной форме и подлежащего обязательной государственной регистрации.
Внимание
Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным только после указанной регистрации.
Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья.Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре.
Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на подобном незнании законодательных актов.
Определение ДДУ Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности.
Суть которой в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний.
Что такое дду при покупке квартиры
Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно.
Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
- Срок завершения строительства.
Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
- Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов.
Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении.
Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
- Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
- Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным. Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги.
Как составить договор долевого участия (дду) в 2018 году
Содержание:
- Договор долевого участия ⇩
- Обязательные условия ⇩
- Дополнительные условия ⇩
- Какие документы нужны для оформления ДДУ? ⇩
- Покупка квартиры по ДДУ – пошаговая инструкция ⇩
- На что обратить внимание? ⇩
- Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ ⇩
- Покупка квартиры по ДДУ – риски ⇩
- Как себя обезопасить? ⇩
- Задайте вопрос юристу бесплатная консультация v
Договор долевого участия Заключая договор долевого участия, человек, собирающийся приобрести жилплощадь, фактически превращается в соинвестора возведения дома.
При этом необходимо отметить, что данный тип юридического соглашения является единственным, прописанным в законодательстве.
Договор долевого участия при покупке квартиры
Пошаговая инструкция Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.
По общепринятым правилам в нем должны содержаться: Подробное описание объекта строительства с указанием геометрических размеров дома и отдельных жилых помещений, в соответствии с проектной документацией, этажности, расположения его в плане Сроки завершения строительства с последующей его сдачей в установленное договором время, конкретной даты Полная стоимость объекта строительства порядок погашения оставшихся после первичного внесения средств, срок уплаты Гарантийные обязательства по сдаче воздвигнутого дома в надлежащем виде в период его эксплуатации, устранению выявленных браков, допущенных при строительстве.
Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия
Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
- Выдача зарегистрированного договора.
Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.
Стоимость ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы.
Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ.
Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена.
Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера.
Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.
zakon52.ru
Предварительный договор долевого участия в строительстве
Многие покупатели, привлеченные красочными проспектами благоустроенного жилья, и перспективой в скором будущем получить квартиру за относительно невысокую стоимость, склонны верить обещаниям застройщика. Вот только небольшой нюанс: застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия в строительстве, конечно, временно, а через некоторое время, совсем скоро он обещает оформить ДДУ. И дольщики, мало задумываясь о последствиях, отдают деньги и подписывают предварительный договор. Между тем сделка, оформленная по ПДДУ, является одной из самых рискованных и может обернуться для покупателя большими проблемами.
ПДДУ – суть договора, и в чем его отличие от ДДУ
214 ФЗ действует более десяти лет, и сегодня уже многие граждане о нем слышали и знают, что при покупке жилья в новостройке, необходимо заключать договор долевого участия, который обеспечивает им полноценную защиту от любых рисков при участии в долевом проекте. Однако далеко не каждый покупатель может отличить подлинный договор ДДУ от того, который им предлагают оформить застройщики. Поэтому, подписывая предварительный ДДУ, они предполагают, что данный договор также заключается по 214 ФЗ. Но нужно сказать однозначно, что предварительный договор не имеет ничего общего с федеральным законом.
ДДУ, гарантирует дольщику получение квартиры, которая вплоть до окончания строительства находится у него в залоге. Документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, только после этого он считается заключенным, что защищает участника долевого проекта от повторных продаж его квартиры. Подробнее о том, что представляет собой ДДУ, и как его оформить, можно узнать здесь.
Предварительный договор – это совершенно другой тип договорных отношений, он не гарантирует дольщику получение жилья, в нем только прописываются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной договор. ПДДУ не регистрируется, поэтому не дает участнику никакой гарантии, что обещанная ему квартира не будет продана застройщиком другому лицу.
Что говорит закон
Тем не менее, ПДДУ никак нельзя назвать незаконным. Данный вид договора предусмотрен законодательством и регулируется статьей 429 ГК, но поскольку он не предполагает получения какого-либо материального продукта (товара, недвижимости, услуги и проч.), то и оплата по нему осуществляться не может. Таким образом, предварительный договор с застройщиком вполне может заключаться до основного ДДУ, но без взимания платы за жилье.
Собственно в этом и заключается проблема. Основная цель застройщика при заключении ПДДУ – привлечение инвестиций в свой проект. Зачастую данные договоры оформляются еще на стадии согласования и получения разрешения на стройку, в то время, когда подписать ДДУ невозможно из-за отсутствия разрешительной документации. А деньги нужны сегодня, вот застройщики и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство. Хотя по закону они не имеют право этого делать, такие действия незаконны и грозят им большими штрафами.
Законодатель обязывает застройщиков привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня девелоперы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору. По сути, это является мошенничеством, от которого могут пострадать дольщики, инвестировавшие средства в долевой проект.
Чем рискует дольщик, подписывая предварительный договор
Дольщикам, заключающим ПДДУ, необходимо понимать, что данная сделка является очень рискованной, поскольку они вкладывают свои деньги не в конкретное жилье, а только в обещание, которое нередко оказывается пустым и невыполнимым. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет одни сплошные выгоды, для дольщиков он оборачивается многочисленными минусами.
Чтобы заключить ДДУ, девелопер должен соответствовать всем требованиям 214 ФЗ, обязан строго соблюдать все его условия, в том числе по срокам сдачи дома и качеству возводимого объекта. Любые нарушения грозят ему неустойками и штрафами. Кроме того, он должен застраховать свою ответственность перед дольщиком. Чтобы заключить предварительный договор долевого участия ничего этого не требуется. Застройщик берет на себя минимальные обязательства и не несет практически никаких финансовых рисков. При невыполнении условий договора, он в худшем для себя случае возвращает обеспечительный платеж без выплаты неустойки и пени покупателю.
Риски дольщика намного выше и главный из них – вообще не получить назад своих денег. По закону в предварительном договоре должен быть предусмотрен срок, отведенный для подписания основного документа. Если время не определено, то по умолчанию он составляет один год. Если в течение этого времени ДДУ так и не будет оформлен, и ни одна из сторон не направит предложение о его подписании, то обязательства по договору прекращаются.
В течение полугода после окончания действия ПДДУ, покупатель может обратиться в суд, чтобы он обязал застройщика оформить основной договор в принудительном порядке, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате обеспечения. Дольщику, имеющему на руках предварительный договор, очень важно не пропустить время, отведенное для подачи иска. Поэтому, видя, что застройщик всячески затягивает подписание ДДУ, не стоит верить обещаниям. Необходимо направить в строительную компанию заказное отправление с предложением заключить договор, а если застройщик проигнорирует требование, обратиться в судебную инстанцию.
Как заключить предварительный договор с минимальным риском
Иногда обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика подписать ПДДУ. Например, удобное местонахождение возводимого объекта, удачная планировка будущих квартир, выгодная стоимость жилья. В этом случае основная задача участника долевого проекта – минимизировать свои риски. Однозначно не стоит заключать предварительный договор, обеспечительный платеж по которому равен полной стоимости квартиры, даже если предложение очень заманчиво, и все другие условия полностью устраивают. Добросовестные строительные компании не станут выдвигать такого требования, а предложат внести задаток в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.
Особое внимание нужно обратить на условия договора, в котором должны быть:
- прописаны взаимные обязательства подписать основной договор;
- обозначены условия, позволяющие определить предмет и условия будущего договора;
- установлен срок, в пределах которого должен быть заключен ДДУ.
Компания, с которой заключается предварительный договор, и застройщик, фигурирующий в ДДУ, должны быть одним и тем же юридическим лицом. ПДДУ должен быть подписан только генеральным директором, а не менеджером, бухгалтером или любым другим сотрудником.
Какие условия должен содержать ПДДУ, нюансы его составления
В предварительном договоре должен быть понятно и четко прописан его предмет, а поскольку обязательством по нему является заключение ДДУ, то должны быть предельно ясно изложены его условия. Нужно учесть, что если в ПДДУ будет отсутствовать точное и конкретное определение предмета, не будут отчетливо описаны условия основного договора, суд признает документ недействительным.
Один из самых основных пунктов – описание объекта, передаваемого дольщику, по которому его можно идентифицировать. Должна быть указана вся информация о квартире: площадь, количество комнат, на каком этаже и в какой секции дома она находится. Если предполагается чистовая отделка, то ее также нужно подробно описать. Необходимо прописать полную стоимость жилья, указать, каким порядком и в какие сроки должны вноситься платежи. Нужно проследить, чтобы ПДДУ содержал пункт о том, что денежное обеспечение, внесенное дольщиком, идет в зачет по основному договору.
Не менее важный пункт – срок заключения ДДУ. Необходимо указать конкретную дату, а не размытую формулировку о заключении ДДУ, например, после получения разрешения на строительство или других значимых событий. Желательно, чтобы срок не превышал 3-6 месяцев. Этого вполне достаточно для решения застройщиком своих технических вопросов, а для дольщика в этом случае риск минимален.
Нередко девелопер, не укладываясь в срок, предусмотренный в ПДДУ, просит подписать дополнительное соглашение о продлении времени на заключение основного договора. Соглашаться на это или нет – дело дольщика, все зависит от конкретных обстоятельств и нюансов, которых в каждом случае может быть множество.
В заключении
Конечно, нельзя утверждать, что все застройщики, предлагающие подписать ПДДУ, заранее хотят обмануть потенциальных дольщиков. Многие серьезные и крупные компании также используют такую схему продаж, чтобы избежать простоев и иметь возможность приступить к строительству до того момента, как будут оформлены все разрешительные документы. Но в любом случае, прежде чем идти на риск, дольщику нужно тщательно проверить, с кем он заключает договор, какая репутация у компании, и не тянется ли за ней шлейф невыполненных обязательств.
Общество защиты прав дольщиков поможет вам в любых вопросах, касающихся долевого строительства. Вы можете обратиться к нам как на стадии подписания договора, чтобы юристы нашей организации проанализировали его условия и подсказали, как минимизировать свои риски, так и в том случае, если у вас уже возникли проблемы с застройщиком. Связаться с нами можно по координатам, которые вы найдете на странице «Контакты».
help-ddu.ru
ДДУ: расшифровка и детали
Аббревиатура ДДУ, расшифровка которой - договор долевого участия в строительстве, в последнее время на слуху у большинства граждан, желающих приобрести собственное жилье по приемлемой цене. Долевое строительство в настоящее время представляет собой наиболее часто встречающийся на российском рынке жилья способ оформления отношений между строительной организацией и покупателями жилья и по своей сути является инвестиционной деятельностью. Конечно, финансирование такого мероприятия, как строительство дома – предприятие не столь надежное, как покупка готового жилья, однако, учитывая то, что среди последних изменений в сфере строительства можно назвать введение страхования ответственности застройщиков, вкладывать деньги для тех, кто хочет обзавестись собственным жильем в новостройке, стало чуть безопаснее.
Что такое ДДУ в строительстве?
Правильно составленный договор долевого участия в строительстве поможет избежать основных рисков, связанных с неисполнением или некачественным исполнением застройщиком своих обязательств, изменением общей экономической обстановки в стране. Основным преимуществом договора выступает то, что до передачи квартиры в собственность покупателя имущество находится у него в залоге. Подобная мера препятствует повторной продаже жилья, как и осуществлению других способов по распоряжению конкретной недвижимостью. Плюсами ДДУ можно также считать условия о выплате неустойки (1/150 от общей стоимости при просрочке начисляется ежедневно) и о гарантийном сроке на покупку (5 лет).
Ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2014 г. разъясняет, что такое договор долевого участия в строительстве. Договор ДДУ представляет собой соглашение, по которому застройщик обязуется выполнить многоквартирное строительство и после его сдачи согласно требованиям законодательства, передать соответствующее жилье участнику инвестирования, который, в свою очередь, обязуется выплатить установленную стоимость объекта строительства.
Будущему собственнику, заключая договор долевого участия при покупке квартиры, необходимо обратить внимание на ряд ключевых вопросов. Во-первых, будущий договор должен содержать детальное описание объекта, на приобретение которого рассчитывает покупатель – с указанием всех реквизитов, расположения и основных характеристик, а также – информации о материалах, если проводится отделка. Во-вторых, важно знать, какое лицо ответственно за подписание ДДУ, проверить доверенность, если представителем организации выступает менеджер, а не директор, а также изучить уставные документы организации – зачастую устав не предусматривает для рядовых сотрудников полномочий по визированию договоров. В-третьих, значимую роль играет срок окончания строительства – он должен быть одинаков для каждого из участников и на него следует ориентироваться при нарушениях и исчислении неустойки. Стоит также помнить, что отсутствие в договоре условий о предмете, сроке сдачи, гарантии, цене, означает, что ДДУ не заключен, а, следовательно, доказать или оспорить что-то в суде будет сложной задачей.
Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ
Дольщику необходимо знать про ДДУ абсолютно все детали, поскольку заключение договора на приобретение жилья – мероприятие ответственное, если учесть, сколько стоит даже самая небольшая квартира. Именно поэтому столь важно изучить все документы застройщика, который по закону обязан совершить ряд подготовительных действий до начала строительства. Тремя основными документами являются: проектная декларация, разрешение на строительство и подтверждение права на застраиваемый земельный участок. Проектная декларация освещается в местных СМИ, а зачастую – размещается в сети «Интернет», что предоставляет возможность каждому пожелавшему ознакомиться со сведениями о том, в каких проектах участвовал застройщик до этого, каковы сроки ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, их месторасположение, а также о финансовом состоянии компании-застройщика.
Подтверждением же права на земельный участок, как правило, выступает договор аренды. В настоящее время застройщики редко выкупают землю и регистрируют право собственности, предпочитая оформлять в пользование участки муниципалитета. Покупателю квартиры необходимо узнать целевое предназначение земельного участка (отнесение к категории земель населенных пунктов). Кроме того, можно обратиться с запросом в регистрационный орган и проверить, имеет ли право компания выполнять застройку. Разрешение на застройку является свидетельством о том, что организация соответствует всем требованиям градостроительного законодательства. Рассматривая указанный документ, следует обратить внимание на срок его действия. Долевому участнику также необходимо изучить документы застройщика – свидетельства о регистрации, учредительные документы, бухгалтерские отчеты и аудиторские заключения.
На какие условия обращать внимание?
Прежде чем подписывать договор, важно обсудить все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов. Иногда стоимость квадратного метра указывается не в рублях, а условных единицах, что ухудшает положение участника. Отдельно идет речь о моменте исполнения обязанностей дольщика по оплате денежных средств – большинство строительных компаний включает в договор условия о том, что исполнение происходит с даты зачисления денежных средств на счет застройщика. Однако иногда задержка оплаты происходит по вине третьего лица – банка, а на деле получается, что нарушает согласованную договоренность участник долевого строительства.
Будущему собственнику надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей - если соблюдать требования законодательства, то платежи производятся только с момента подписания передаточного акта. При изучении условий надо также обратить внимание на порядок расторжения договора и размер неустойки, которые варьируются у застройщиков и зависят от цены объекта. При этом законом не предусматриваются большие санкции для дольщиков, а финансовые потери при просрочке выполнения договора со стороны застройщика и предоставлении некачественного результата работы обычно входят в предмет страховки.
Дольщику нужно внимательно изучить контракт и настоять на исключении пунктов, противоречащих законодательству. Чтобы обезопасить накопленный для покупки квартиры капитал, необходимо тщательно изучить нормы, посвященные долевому строительству. Отличной гарантией являются длительное пребывание фирмы на строительном рынке и хорошая репутация. Однако полностью отрицательным отзывам доверять не стоит – иногда они пишутся будто бы от лица дольщика конкурентами и не соответствуют действительности. Проверить соответствие такой информации реальности можно, изучив заключение аудиторов о доходах и расходах застройщика, а также лично посмотрев на ранее сданные объекты и познакомившись с их жильцами. Помочь правильно оценить всевозможные риски при заключении договора и определить, можно ли доверять конкретному застройщику могут специалисты Общества защиты прав дольщиков. Информация для связи с нами указаны в разделе сайта «Контакты».
help-ddu.ru
Что такое ДДУ по 214 статье ФЗ
С 1 апреля 2005 года в Российской Федерации начал действовать 214 Федеральный закон суть которого заключается в урегулировании отношений участников долевого строительства. ФЗ должен был защитить интересы и права граждан, приобретающих квартиры в новостройках. Уже в те времена в этой сфере царил в лучшем случае – произвол, а в худшем – откровенный обман и выманивание денег у доверчивых людей.
То есть власть рассчитывала, что по вступлении в силу 214 ФЗ сможет нормализировать ситуацию. Отчасти закон смог заставить отдельных застройщиков не нарушать интересы граждан, но далеко не все соглашаются ему следовать. Ситуация на рынке продолжает оставаться напряженной:
- двойные продажи квартир;
- изменение проектной документации в процессе строительства;
- незаконное возведение многоквартирных домов;
- срывы сроков сдачи;
- плохое качество строительных работ.
Как определяет ДДУ закон ФЗ №214
Договор долевого участия, что такое ФЗ 214 определяет однозначно. Это документ, скрепляющий сделку между застройщиком и инвестором. Девелопер обязуется в установленный срок возвести многоквартирный дом и передать часть его в собственность дольщику. Другая сторона обязана выплатить предусмотренную договором сумму и принять готовый объект. Документ подлежит обязательной государственной регистрации.
На сегодняшний день уже ни у кого не возникает вопроса, что такое ДДУ в строительстве – это самая надежная схема взаимоотношений застройщика и дольщика. Она дает надежные гарантии соинвестору, при условии точного выполнения положений ФЗ 214. Но ДДУ дает преимущества и застройщику в отношении получений кредитов на строительство.
ДДУ и его содержание
Для того чтобы попасть под юрисдикцию инвестору необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия. Федеральный Закон только в этом случае будет защищать его. То есть только эта форма взаимоотношений позволяет гражданам, желающим стать владельцами квартир в новостройках, рассчитывать на сохранность прав, интересов и имущества.
Закон точно не определяет единый образец документа, поэтому необходимо разобраться с юридической точки зрения в вопросе: ДДУ по 214 ФЗ что это такое. Это необходимо гражданам, чтобы твердое знание темы не оставляло застройщикам «свободу творчества». Здесь необходимо понимать, что к составлению и подписанию этого документа нужно подходить, тщательно проверив следующие позиции:
- репутация застройщика;
- наличие у него договора купли/продажи или аренды земельного участка;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация.
Если все это в наличие и не вызывает дополнительных вопросов можно переходить к подписанию договора ДДУ по ФЗ 214. Как правило, компания сама предлагает готовый, но, практика показывает, что вслепую его не стоит скреплять, нужно изучить:
Лучше, если устав организации предусматривает только одно лицо, которое ее представляет – это генеральный директор, он же должен подписать договор 214 ФЗ что это будет лучшей гарантией.
Из договора должно быть понятно, с кем именно заключается договор: полное наименование организации, реквизиты и информация о ней. Все данные должны совпадать с проектной документацией, разрешением на строительство и прочее.
В законе четко предусматривается, что такое ДДУ 214 ФЗ – это документ, предметом которого является передача объекта недвижимости в четко установленный срок. Прочие договоренности (совместное финансовое строительство, участие в инвестиционной деятельности и другое) не имеют к нормативу никакого отношения.
Договор будет легитимным только в том случае, если в нем подробно и точно указаны все уникальные характеристики объекта.
В документе должны быть прописаны финансовые гарантии, которые дает застройщик в случае неисполнения своих обязательств.
Также должен быть указан гарантийный срок на квартиру, инженерные и технологические коммуникации. Его сокращение незаконно, согласно комментариям к 214 закону.
Гарантии дольщикам по ФЗ 214
Федеральный Закон 214 регламентирует, как именно должны привлекаться денежные средства ЮЛ и граждан для долевого строительства. Также в нем прописан порядок возникновения у участников прав собственности. Но какие гарантии дает ФЗ 214 дольщикам?
Норматив требует заключать договоры с соинвесторами только после получения застройщиков разрешения на возведение объекта, публикации проектной декларации и оформления законных прав на земельный участок. Такой порядок событий прописан в 3 статье закона о ДДУ.
Чтобы исключить возможность двойных продаж квартир, сделка заключается исключительно в письменной форме. Это предусматривает 4 статья закона. Но действительной и заключенной сделка становится только с момента государственной регистрации по 214 ФЗ ДДУ.
Если застройщик объявляет себя банкротом, он не сможет оставить дольщиков ни с чем. Статья 13 регламентирует, что с момента госрегистрации ДДУ в залоге находится участок земли и объект на нем.
Денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков, подлежат контролю государственными уполномоченными инстанциями.
До вступления в силу закона именно эти ситуации использовались мошенниками для обмана. Купирование рисков соинвесторов – вот что такое ФЗ 214 и чем он защищает дольщиков во взаимоотношениях с застройщиками.
Расторжение договора ДДУ
Статья 9 предусматривает возможность дольщика расторгнуть сделку с девелопером и забрать свои деньги, внесенные за квартиру, но лишь в нескольких ситуациях:
Если застройщик затягивает сроки передачи объекта в собственность соинвестору, возможно расторжение договора ДДУ по 214 ФЗ и возврат денежных средств. Причем предусмотрена и неустойка за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
Если многоквартирный дом возведен с нарушениями градостроительных и технических нормативов и не устраняет их.
Если застройщик построил объект со значительными изменениями в параметрах, дольщик может требовать расторжения договора по 214 ФЗ.
Продажа
Стоит прояснить и еще один момент - продажа по 214 ФЗ что это значит юридически. Ведь речь идет о несуществующем объекте, то есть, реального товара еще нет. В данном случае имеется в виду покупка дольщиком услуг девелопера по возведению будущего жилья. Финансирование работ осуществляется на принципах инвестирования. В результате соинвестор получает квартиру по цене ниже рыночной.
Переуступка прав
Существует такое понятие продажа квартиры по переуступке 214 ФЗ что это значит на практике. Это не способ купли/продажи объекта недвижимости. В этом случае меняется сторона, которая заключила договор с девелопером, то есть покупатель выплачивает денежные средства бывшему дольщику и берет на себя его права и обязанности. Например, если первый соинвестор выплатил сумму по договору не полностью, второй должен закрыть разницу.
Переуступка прав, что такое 214 ФЗ трактует однозначно, тем не менее, и здесь граждане находят лазейки для «творчества». Наиболее распространенная ситуация – это продажа дольщиком квартиры по большей цене, нежели она им приобреталась. Но если сроки сдачи объекта срываются, штрафы и неустойки рассчитываются застройщиком в соответствии с той стоимостью, которая указана в договоре долевого участия.
Переуступка прав дольщиком возможна только после государственной регистрации ДДУ и до подписания сторонами акта о передаче доли. По общим правилам ГК РФ, соинвестору достаточно представить второй стороне письменное уведомление. Но некоторые застройщики включают в договор пункт, где оставляет за собой право дать разрешение на цессию или отказать в ней. Порядок переуступки зависит от того, как полно дольщик заплатил девелоперу за квартиру.
Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!
Плюсы и минусы долевого строительства по 214 ФЗ
Если вы решили приобрести жилье на условиях долевого строительства по ФЗ 214 плюсы и минусы его знать необходимо. Это самая законная схема, она значится почти в половине заключенных договоров, но полной безопасности дольщику она не дает. 100-прцентно дольщик защищен только от двойной продажи квартиры, другие ситуации предполагают плюсы и минусы долевого строительства:
Денежные средства, возвращаемые дольщику застройщиком в случае банкротства, зачастую недостаточны для того, чтобы приобрести тождественное жилье. В связи с этим большинство соинвесторов предпочитают терпеливо дожидаться окончания строительства и оформления документов даже в случаях серьезных задержек по срокам.
При изменении девелопером проектной декларации, в ФЗ 214 плюсы и минусы также проступают. Соинвестор может предъявить требования исключительно в случае значительных изменений, но как определить масштаб трансформации? Кроме этого, изменения предполагают совершенно другой объект, который можно продать повторно. Он теряет свои уникальные характеристики, описанные в договоре, и дольщик уже не имеет права претендовать на него.
Только по истечению трех лет с момента сдачи дома и передачи его части дольщику можно получить налоговый вычет.
Стоит помнить об этих уязвимых моментах, но все же стоит отметить, что с момента вступления в силу ФЗ №214 нарушений и обманов стало значительно меньше.
- Преимущества, которые дает закон дольщикам
- Попробуем обобщить, что хорошего в 214 ФЗ:
- Открытость и доступность информации. Любой дольщик или гражданин, желающий им стать, может затребовать у девелопера пакет документов на строящийся объект недвижимости. Застройщик обязан их предоставить.
- Гарантия надежности сделки. Дольщик может быть уверен, что в результате сделки получит именно то, за что заплатил.
- Законность сделки. Статьи закона купируют риски дольщиков, защищают их права и имущество.
- Качество строительства. Согласно закону, объект должен соответствовать градостроительным и техническим нормативам. Если это не так, застройщик устраняет неполадки за свой счет.
- Установленные сроки строительства. Застройщик несет финансовую ответственность за срыв сроков сдачи объекта. В этом случае девелопер платит дольщику неустойку.
- Пакет разрешительных документов. Девелопер не может приступить к строительству и брать денежные средства у соинвесторов, если не имеет на руках полный пакет разрешительной документации.
Несмотря на все достоинства закона, на практике нередки случаи мошенничества и спорных ситуаций. Центр юридических услуг MirzoevGroup.pro окажет содействие гражданам в Санкт-Петербурге. Квалифицированная и успешная защита ваших интересов – это главная ценность для наших юристов и их основная миссия.
Поделиться с друзьями:
mirzoev.pro
