Подлежит ли взысканию неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Калькулятор расчета неустойки за просрочку передачи квартиры ДДУ
Наш бесплатный онлайн-калькулятор поможет вам рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве. Введите цену договора, дату передачи квартиры по договору, дату фактической передачи квартиры и укажите, кто вы — гражданин или юридическое лицо. Результат расчета можно будет сохранить в формате PDF и распечатать.
Как работает калькулятор?
- Калькулятор можно использовать только для расчета неустойки по ФЗ об участии в долевом строительстве. Для квартир, построенных не по ДДУ (например, через участие в ЖСК), он не подходит.
- Калькулятор подойдет и обычным гражданам, и дольщикам-юрлицам. Просто выберите при расчете нужный пункт — гражданин или юридическое лицо. Калькулятор сам подберет нужную формулу.
- Калькулятор учитывает изменения ставки рефинансирования и сам подберет нужную в зависимости от срока фактической передачи квартиры.
- Для правильного расчета ищите в ДДУ именно дату передачи квартиры по акту, вводить дату сдачи дома, окончания строительства, ввода в эксплуатацию неправильно.
- Даже если вы оплачиваете стоимость квартиры по частям / в рассрочку, вам нужно вводить полную цену объекта.
- При покупке квартиры по переуступке нужно указывать цену объекта из первоначального ДДУ. О других нюансах при расчете неустойки в случае переуступки: ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования
- Обратите внимание, что калькулятор сначала рассчитывает размер неустойки за 1 день просрочки и округляет результат до копеек. Округленный результат умножается на число дней просрочки.
- Полезные нюансы по судебной практике о взыскании неустойки по 214-ФЗ можно найти в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Все, что нужно для самостоятельного взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:
Paritet.guru
Редактор сайта Paritet.guru - все о защите прав потребителей в России. Вы можете задать свой вопрос в комментариях в этой статье. Постараюсь ответить на него в течение суток. Также получить консультацию можно по телефону +7 (800) 511 09 56 (звонок по России бесплатный).
Latest posts by Paritet.guru (see all)
paritet.guru
Подлежит ли взысканию неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Подлежит ли взысканию неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, если дольщик не оплатил в полном объеме сумму по договору, а квартира передана с просрочкой?
сообщаем следующее: Да, подлежит.
Дольщик вправе требовать с застройщика уплаты неустойки за просрочку передачи объекта (даже если дольщик сам просрочил оплату), но застройщик вправе предъявить встречные требования, например, о взыскании неустойки с дольщика, за просрочку внесения оплаты.
Судебная практика приходит к выводу, что действующим законодательством, осуществление застройщиком обязанности по строительству объекта в срок в зависимость от исполнения обязательств дольщика по финансированию строительства не поставлена. Следовательно, обязанность застройщика по строительству объекта в предусмотренный договором срок является безусловной, а нарушение дольщиком сроков оплаты долевого участия ответчика от исполнения указанной договорной обязанности не освобождает – см. Постановление 18 ААС от 28.01.2015 № А07-11011/2014, Постановление 15 ААС от 10.10.2011 № А53-10899/2011.
Неустойка за просрочку передачи дольщику исчисляется исходя из цены договора, что следует п.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ – см. п.1 Обзора Верховного Суда РФ № 3 от 25.11.2015.
См. также рекомендацию «Как зарегистрировать право собственности по договору участия в долевом строительстве».
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
1.Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.
<…>
«Застройщик не передал квартиру в срок, предусмотренный договором. Что я могу с него взыскать?
Застройщик обязан выплатить неустойку, возместить убытки, компенсировать моральный вред и судебные расходы. Обращение с претензией часто не приносит результата, но лучше ее направить, так как по закону о защите прав потребителей (ст. 13), если застройщик не уплатил неустойку добровольно, суд взыщет штраф – 50% от удовлетворенных требований. Даже если требование о штрафе не заявлялось, суд взыскивает его сам (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17).*
Взыскать неустойку можно только за нарушение срока передачи квартиры. За нарушение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию неустойку взыскать не получится (определение ВС РФ от 10.02.15 № 86-КГ14-9), если в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) такая ответственность не была предусмотрена. Также суд откажет в неустойке, если вы подписали предложение застройщика о переносе сроков сдачи объекта. Застройщик уплачивает физическому лицу неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства (сейчас 8,25%) от цены договора за каждый день просрочки (ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ). Если дольщик расторгает договор и взыскивает проценты за пользование денежными средствами, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта не получится (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров <...>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13 (далее – Обзор практики)).
Если вы снимаете квартиру, можно заявить к взысканию расходы на наем жилья. Их можно подтвердить договором найма (аренды) и расписками о получении средств. Если квартира куплена по кредитному договору, можно взыскать разницу между процентными ставками до и после передачи, поскольку после передачи ставку обычно уменьшают. Подтвердить это можно кредитным договором, а также квитанциями об оплате или выпиской по счету. В практике судов Москвы и области вышеуказанные убытки обычно не взыскиваются. Получить компенсацию морального вреда можно, если суд установил факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17). Зачастую при нормальном финансовом состоянии застройщика при нарушении срока передачи объекта договор выгоднее расторгнуть. При этом размер санкций может быть значительно выше».
2. Постановление 18 ААС от 28.01.2015 № А07-11011/2014
«В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как установлено выше, ЖСФ «Башинвестдом» обязательства по передаче истцу помещений в согласованный сторонами срок не исполнены.
ЖСФ «Башинвестдом» (застройщик) факт нарушения им срока передачи в адрес истцов объекта недвижимости не оспаривает, в качестве возражений на требования истца о взыскании неустойки ссылается на обстоятельства, свидетельствующие о нарушении дольщиком (истцом) принятых на себя обязательств по выплате денежных средств, предусмотренных договорами за строительство объекта.
По мнению ЖСФ «Башинвестдом», неоднократное нарушение истцом сроков внесения платежей (стоимости объекта строительства) явилось непосредственной причиной неисполнения им встречного обязательства в части своевременной сдачи объекта.
Признавая названные доводы несостоятельными, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
Ни действующим законодательством, ни заключенными сторонами договорами осуществление застройщиком обязанности по строительству объекта в срок в зависимость от исполнения обязательств дольщика по финансированию строительства не поставлена. Следовательно, обязанность ответчика по строительству объекта в предусмотренный договором срок является безусловной, а нарушение истцом сроков оплаты долевого участия ответчика от исполнения указанной договорной обязанности не освобождает.
Встречного требования о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты объекта долевого участия ответчиком в настоящем деле не заявлено.
Таким образом, несвоевременное исполнение истцом своих обязанностей по внесению платы не может освобождать застройщика от обязанности исполнить свои обязательства по строительству объекта и передаче объекта долевого участия участнику после его введения в эксплуатацию, то есть срока, о котором идет речь в пункте 1 статьи 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Доказательств того, что, при всей степени заботливости и осмотрительности, в отсутствие финансирования со стороны истца, ответчик мог быть лишен объективной возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства по строительству объекта в срок, в материалы не представлено, что не позволяет признать вину сторон договоров №153-8/ДУДС, №154-8/ДУДС в нарушении срока сдачи жилого дома в эксплуатацию обоюдной.
При этом, считая свои права нарушенными, ЖСФ «Башинвестдом» не лишено возможности обратиться с самостоятельным иском суд о взыскании с истца неустойки за несвоевременное перечисление денежных средств (цены контракта), предусмотренной пунктами 3.1 договоров в редакции дополнительных соглашений от 05.02.2014.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для применения к ЖСФ «Башинвестдом» меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки, установленной частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требование о взыскании неустойки на основании статьи 330 ГК РФ и указанной выше нормы закона заявлено правомерно*».
27.07.2017
С уважением, Александр Кобзарев,
эксперт Системы Юрист
Ответ утвержден Мариной Кузиной,
ведущим экспертом Системы Юрист
www.law.ru
Как считается неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Если застройщики постоянно будут переносить срок сдачи новостройки, все участники долевого строительства могут по закону подать в судейскую коллегию иск на безответственную строительную компанию или согласиться подписать соглашение о пересмотре сроков сдачи дома в эксплуатацию. Более того, участникам долевого строительства при нарушении сдачи сроков на законном основании положена неустойка, сумма которой может быть весьма внушительной.
Определение сроков просрочки
При подписании договора между застройщиками и участниками долевого строительства в первую очередь должна быть внесена информация о сроке сдачи дома в эксплуатацию. Если этот момент не будет отображаться в договоре, документ будет считаться недействительным, и произвести его регистрацию в Росреестре просто не получится. С оговоренной датой сдачи должны согласиться все участники долевого строительства, и остаться она должна неизменной. То есть застройщики не имеют права вносить любые изменения по этому вопросу, конечно, если анализировать данный процесс на законном основании.
Читайте также: Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
А вот время сдачи новостройки в эксплуатацию застройщики имеют право изменять, так как срок эксплуатации должен осуществиться намного раньше, чем время передачи помещения в собственность дольщиков.
В договоре время передачи помещений может оформляться по-разному, поэтому и просрочка рассчитывается по нескольким вариантам:
- Если в документации указана конкретная дата передачи объекта, к примеру, 30 мая 2017 года, то просрочкой можно будет считать уже следующий день, то есть 31 мая 2017 года.
- Если срок передачи указан как квартал, к примеру, второй, то сроком просрочки будут считаться первые числа июля.
- Если в ДДУ – договоре долевого участия – указан срок сдачи к определенной дате, к примеру, ко времени проверки объекта государственной комиссией, то срок передачи не должен превышать 2 месяца от указанной в договоре даты.
Иногда в договоре могут быть приписаны не определенные сроки, а, к примеру, «ориентировочные» или «планируемые». Такие формулировки используются застройщиками намеренно, чтобы снять с себя ответственность за просрочку. Их следует рассматривать как незаконные, так как в судейской коллегии ко вниманию они приниматься не будут.
Что следует предпринять, если срок сдачи затягивается
Если застройщик понимает, что сдать квартиру дольщикам в ранее указанный срок он не сможет, по закону он обязан оповестить всех участников об этом инциденте. Оповещение должны получить все участники долевого строительства не позже чем за 60 дней до ранее указанной конечной даты строительства. При соглашении дольщиков обе стороны подписывают документ о продлении срока строительства. Однако стоит иметь в виду: если дольщики подпишут соглашение, они потеряют право на получение неустойки с застройщика. Подписывать или нет прошение застройщика, вправе решать каждый дольщик самостоятельно. Даже если квартира будет передана новому владельцу, но в акте передачи будет стоять более поздняя дата, чем та, которая была ранее прописана в ДДУ, это будет считаться как нарушение сроков передачи жилья.
Читайте также: Как получить налоговый вычет за квартиру в долевой собственности
Какие действия следует предпринять дольщикам
Если дольщик не желает мириться с нарушением сдачи сроков жилья, он вправе получить с застройщика неустойку. Процесс взыскания неустойки можно разделить на несколько этапов:
- Развернутая претензия отправляется по юридическому адресу застройщика.
- Если в условиях ДДУ не прописано прохождение досудебного порядка, дольщики могут сразу отправиться с этим вопросом в судейскую коллегию.
- Сумма финансовых убытков, которая имеет место из-за задержки сдачи в эксплуатацию строительного объекта, должна быть внесена в развернутую претензию к застройщикам.
При составлении претензии дольщики могут придерживаться произвольной формы написания, но некоторые моменты документ обязательно следует отображать:
- дата и номер заключения договора;
- подробное описание строительного объекта;
- все нарушения, которые были нарушены застройщиком;
- статьи в законодательстве, которые могут подтвердить факт нарушения;
- общая сумма неустойки;
- срок выплаты неустойки, который по действующему закону не должен превышать 10 календарных дней.
Читайте также: Можно ли приватизировать служебную квартиру и как
Прописывая сумму неустойки, дольщики могут указать и денежную сумму, выплаченную за арендованное жилье, которым пришлось пользоваться в период просрочки сдачи квартиры по вине застройщика.
estto.ru
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия — Юрист Алексей Лобанов
С какого момента считается, что застройщик просрочил сдачу квартиры?
Все, что нужно, есть в договоре между вами и строительной компанией. У каждого застройщика свои условия: где-то стоит точная дата, что является большой редкостью, где-то упоминание квартала или декады. Но чаще всего срок сдачи квартиры зависит от ввода всего дома или корпуса в эксплуатацию.Текст может быть такой: сдача квартиры происходит не позднее трех месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Может ли застройщик снизить размер неустойки?
Попробовать сможет, это не исключено. Дело в том, что в Гражданском кодексе, статьей 333, предусмотрено право лица заявить о чрезмерном размере неустойки и попросить суть снизить ее. Однако это всего лишь право и ее чрезмерность придется доказать. Бывает, что судьи снижают размер, но происходит это не часто, например, когда неустойка больше, чем сумма квартиры, либо очень короткий срок просрочки (5-10 дней).
Но стоит иметь ввиду, что речь идет о снижении, а не отмене. Финансовые санкции все равно будут применены и вы компенсируете ожидание своей недвижимости
После подачи искового заявления застройщик перечислил сумму неустойки. Будет ли взыскан штраф в размере 50% за неудовлетворение требований в досудебном порядке?
Да, будет. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Если я продам квартиру по переуступке, смогу ли я взыскать пени до даты подписания этого договора?
Вопрос сложный ввиду того, что неизвестны условия вашей переуступки. Если в ней есть пункт о том, что вы передаете права только с даты подписания и оставляете за собой требования о пени, то это возможно. Если такой оговорки нет, то предсказать позицию суда затруднительно.
Можно ли взыскать неустойку, если квартира еще не сдана?
Да, это возможно. Вы сможете взыскать сумму неустойки, которая будет рассчитана на дату подачи искового заявления, либо на дату вынесения решения суда первой инстанции. В последующем, когда квартира будет сдана, вы вправе взыскать неустойку с даты вынесения решения до даты подписания акта-приема передачи купленной недвижимости
При приемке квартиры обнаружилась вентиляционный короб (труба), который не был в плане. Можно ли просить заменить квартиру на аналогичную?
При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
При этом закон о защите прав потребителей и Закона № 214-ФЗ предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.
Поскольку в данном случае нормы Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов, которым такой способ защиты права участника долевого строительства, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.
Однако вы имеете право требовать компенсацию морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов за непредоставление информации о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.
Застройщик предлагает изменить в договоре срок сдачи квартиры
Бывает так, что застройщик присылает письмо о необходимости внести изменение в договор в части сроков передачи квартиры. Соглашаться или нет – ваше право, а не обязанность.
Некоторые застройщики присылают уведомление о переносе сроков сдачи, однако это не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Подробный онлайн калькулятор неустойки за просрочку сдачи квартиры
Стоит учитывать несколько моментов:
alexlobanov.ru
Как расчитывается неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ при переуступке прав по договору?
В силу ст. 11 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Поскольку право требования неустойки является обеспечительным правом, непосредственно связанным с приобретенным Вами правом требования квартиры, в случае если в соглашении об уступке права требования прямо не исключен переход права требования неустойки, право требования неустойки, принадлежавшее первоначальному кредитору, должно перейти к Вам. Такой вывод подтверждается и Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 года № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»
Однако, необходимо отметить, что в правоприменительной практике отсутствует единообразие в вопросе о возможности взыскания новым кредитором неустойки, возникшей у должника перед первоначальным кредитором и, кроме того, суд, руководствуясь нормой ст. 333 Гражданского кодекса РФ, вправе уменьшить размер неустойки, признав ее явно несоразмерной последствиям просрочки исполнения обязательства.
Необходимо отметить, что по смыслу ст. 10 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору застройщик, ненадлежаще исполнивший свои обязательства, должен не только уплатить участнику долевого строительства предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают обязанное лицо от исполнения обязательства в натуре.
Что касается доплаты долевого взноса при увеличении площади квартиры, сообщаю, что с подобным вопросом сталкивается множество участников долевого строительства, однако, ответ на него производен от судебной практики соответствующего региона, которая, к сожалению, не является единообразной.
В большинстве случаев стороны договора участия в долевом строительстве указывают возможные и приемлемые для них пределы отклонения от предусмотренной договором площади объекта долевого строительства, не требующие перерасчета цены договора, либо пределы отклонения, предусматривающие внесение участником долевого строительства доплаты, либо получения им от застройщика части долевого взноса. При этом, согласно общему правилу, в случае несоответствия фактической площади передаваемых объектов долевого строительства и площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве, решение вопроса о доплате денежных средств участником долевого строительства или о возврате денежных средств застройщиком, должно основываться на условиях заключенного договора. Указанный вывод основан на применении судами ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ.
В ряде случаев, пределы существенности определяются судом в рамках спора о расторжении договора участия в долевом строительстве. Основанием к тому является ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. Однако, необходимо иметь ввиду, что применение указанной нормы влечет расторжение договора и возврат долевого взноса участнику долевого строительства.
Участникам долевого строительства подчас удается избежать дополнительной оплаты в случае увеличения фактической площади квартиры относительно ее проектной величины. Основанием к тому является ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Кроме того, по смыслу указанной нормы, продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
В иных случаях, разрешая споры, суды исходят из того, что согласно ст. 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием в них планируемой площади объекта долевого строительства. При этом ни Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденный Приказом Минюста России от 09.06.2005 года № 82 такие условия, как параметры объекта недвижимости и точная площадь каждой квартиры не названы. Основываясь на указанных нормах суды делали вывод о том, что условие договора участия в долевом строительстве о возможном отклонении от согласованной площади объекта долевого строительства в пределах 10% от ее общей площади, а также о возмещении застройщику дополнительных затрат на строительство объекта долевого строительства, является правомерным и не нарушает прав участника долевого строительства. Указанное подтверждается, в частности, Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 апреля 2008 года N Ф03-А04/08-2/1229.
Таким образом, для определения наиболее эффективной модели поведения в рассматриваемом случае необходимо ознакомиться с условиями договора участия в долевом строительстве, права из которого Вами были приобретены.
61law.ru
Ответственность за просрочку сдачи квартиры по договору долевого строительства
Позвоните сейчас и получитепредварительную консультацию:
8-919-865-42-208 (3532) 96-28-58
Здравствуйте, исходя из существа Вашего вопроса, можем сообщить Вам следующее.
Поскольку Вы приобретали квартиру на первичном рынке и, к моменту заключения Вами договора, квартира готова не была, то Вами был заключен договор участия в долевом строительстве.
Данные правоотношения, сложившиеся между Вами и застройщиком, подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).
Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, если в договоре отражено, что квартира будет передана в течение второго квартала 2013 года, а акт приема-передачи квартиры был подписан в марте 2014 года и не было подписано никаких дополнительных соглашений, то Вы имеете право на получение от контрагента по договору неустойки.
Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.
То есть период просрочки определяется конечным сроком по договору и датой подписания акта приема-передачи квартиры.
Согласно Указанию Банка России от 13.09.2012 № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» в настоящий момент ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 8,25 %.
Таким образом, неустойка определяется по следующей формуле: стоимость квартиры * 8,25% / 300 / 2 * количество дней просрочки.
Однако нельзя забывать, что суд, руководствуясь положениями статьи 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Данный вывод сделан в п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года.
Следовательно, реально удовлетворенная судом неустойка может быть ниже, установленной ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
В силу ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Значит, если в результате просрочки, допущенной застройщиком, Вы понесли убытки, то ответственное лицо должно компенсировать и их.
Помимо ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» подобные отношения регулируются еще одним законом – Законом РФ «О защите прав потребителей».
Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Из этого следует, что застройщик обязан компенсировать моральный вред, причиненный потребителю, то есть Вам.
При этом, как указано в п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.
Обращаем Ваше внимание на то, что договором долевого строительства может быть предусмотрен обязательный претензионный порядок разрешения споров. Если такой порядок предусмотрен, то его необходимо соблюсти.
Также обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, максимальная ответственность застройщика может быть следующей: оплата неустойки, компенсация убытков, причиненных просрочкой передачи квартиры, компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от взыскиваемой через суд суммы.
За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону 8-919-865-42-20.
Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.
advokativlev.ru
