Застройщик передал квартиру меньшей площади. Можно ли отсудить часть стоимости? Если квартира меньше чем по договору долевого участия

Площадь квартиры оказалась меньше чем по ДДУ: что делать

Площадь квартиры оказалась меньше чем по ДДУ Чаще всего в процессе приемки готовой квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выясняется, что ее площадь не равна проектной. Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Если площадь больше, то дольщику придется доплатить за «лишние» квадратные метры по той цене, которая оговорена в ДДУ. В обратном случае доплачивать обязан застройщик.

Что говорит закон?

В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.

Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.

В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.

Порядок действий дольщика

Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Когда квартира готова к передаче владельцу, все необходимые замеры выполнены, а точная площадь всех помещений установлена, следует свериться с договором и найти в нем пункт о том, что цена может быть пересчитана при фактическом уменьшении площади.

Шаг 1. Напишите заявление в адрес директора компании-застройщика. Делать это рекомендуется до подписания приемо-сдаточного акта. В актах всегда вписывается точная площадь, установленная по результатам замеров. Если же проектная площадь не «срослась» с фактической, то в акте обязательно указывается: как будут происходить дальнейшие взаиморасчеты сторон.

Формулируя заявление, необходимо внести в него реквизиты банковского счета, куда застройщик обязан перечислить доплату. Заявление необходимо вручать в офисе уполномоченному лицу под роспись, а себе оставить копию с отметкой о регистрации входящей корреспонденции. В противном случае заявление нужно отправлять по почте, а в доказательство сохранить квитанцию об отправке письма.

Шаг 2. Если в оговоренный договором срок застройщик не выполнил обязательство и не внес деньги на указанный в заявлении расчетный счет, тогда дольщику необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Апеллировать следует к Закону «О защите прав потребителей». За отказ выполнить требования, можно взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры, возмещение морального ущерба, расходы на судебный процесс, а также сумму, в которую оценены недостающие квадратные метры.

Как рассчитать сумму доплаты?

Для выполнения расчета потребуются следующие данные:

Площадь данной квартиры, согласно проекту. Ее вписывают в ДДУ в разделе «Предмет договора».
Фактическая площадь, которую указывают в акте приема-передачи, а также в техпаспорте.
Цена 1 кв.м., ее берут из ДДУ.

Доплата будет равной разнице между фактической и проектной площадями, помноженной на стоимость квадратного метра.

law03.ru

Что делать если площадь квартиры меньше чем в ДДУ. Пошаговый план

Сдаются в эксплуатацию новостройки. Наши клиенты идут принимать квартиры от застройщика и в этот момент возникает масса вопросов. Среди них, один из самых частых, что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем в ДДУ.

Оглавление

Чем регулируются отношения застройщика и покупателя жилья

По завершению строительства многоквартирного дома специалисты Бюро технической инвентаризации производят замеры помещений и устанавливают фактическую общую площадь квартиры. В большинстве случаев она будет отличаться от проектной, которая была указана в Договоре долевого участия (ДДУ). Метраж может быть как большим, так и меньшим запланированного. Это происходит из-за вносимых изменений в проект на стадии постройки дома, погрешностей в расчетах архитекторов.

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости» № 214-ФЗ содержит в себе нормы, которые позволяют менять стоимость объекта договора.

5-ая статья указанного ФЗ предписывает изменять цену ДДУ только по соглашению сторон, при этом такая возможность закреплена в самом договоре. Долевой контракт должен включать в себя исчерпывающий перечень случаев, когда цена договора может быть изменена, а также методику расчета такой корректировки стоимости.

ДДУ может содержать в себе норму изменения цены договора только после подписания дополнительного соглашения. В таком случае этот документ должен быть обязательно зарегистрирован в Росеестре, а уж потом по нему можно проводить расчеты с застройщиком.

19-ая статья ФЗ-214 предписывает застройщику указывать точные технические характеристики каждой квартиры в проектной документации. Общая площадь жилья является одной из таких характеристик, поэтому отклонение от установленного ДДУ метража является поводом для компенсации дольщику недополученных квадратных метров.

Строительные компании стараются предусмотреть возможность разницы между фактической и проектной площадью еще на стадии подписания договора. Часто ДДУ содержит в себе пункт, что отклонение метража в 1-2% не компенсируется сторонами ни в случае его превышения, ни недостаточности размера.

Что делать дольщику если площадь квартиры меньше

Что делать дольщику, если площадь квартиры меньше проектной

Когда дом построен, БТИ провело необходимые замеры, и фактическая площадь оказалась меньше проектной, дольщику нужно действовать по следующему алгоритму:

Передать застройщику письменное заявление, в котором содержатся все необходимые данные для возврата части внесенных по ДДУ денег:

расчет суммы, которую строительная компания должна вернуть участнику долевого строительства. Недостающий метраж умножается на цену 1 кв. м. жилплощади, указанную в договоре;
банковские реквизиты дольщика, по которым он планирует получить компенсацию;
срок возврата денежных средств;
контактные телефоны.

Вы должны быть уверены, что застройщик получил заявление. Для этого лучше всего лично приехать в офис строительной компании и оставить его в канцелярии или у секретаря руководителя организации. На копии заявления, которая остается у вас, нужно получить роспись принявшего бумагу сотрудника и дату ее получения.
Если строительная компания не спешит возвращать ваши деньги, а перспективы мирного разрешения вопроса не ясны, дольщику нужно обращаться в суд.

Поводом для обращения станет нарушение застройщиком норм закона «О защите прав потребителей». Покупатель вправе требовать взыскать со строительной компании:

сумму неустойки за несвоевременность сдачи квартиры;

компенсацию материального ущерба дольщика;
понесенные в ходе судебного процесса расходы;
сумму переплаты за недостающую квадратуру жилого помещения.

Надеюсь, теперь если площадь квартиры окажется меньше, чем в ДДУ, то вы будете знать, что делать и сможете отстоять свои права.

novostrojka-anapy.ru

изменение размера жилища при строительстве и доплата по ДДУ

Как правило, фактическая площадь квартиры в новостройках отличается от проектных размеров. И это обуславливается не ошибками проектировщиков, а техническими нюансами, которые возникают при строительстве. Разница в несколько квадратных сантиметров между проектными расчётами и фактической площадью объекта по результатам обмера, которые выполняются БТИ перед сдачей дома, наблюдается практически повсеместно, даже в панельных домах. Условно допускается отклонение площади жилья от принятого проекта на незначительную величину от нескольких сантиметров до двух метров, в остальных случаях несоответствие будет считаться грубой ошибкой застройщика.

Изменения проектной величины площади квартиры во время долевого строительства, затрагивают материальные интересы обеих сторон. Результат их удовлетворения напрямую зависит от правильности и полноты составления договора.

Увеличение площади

Что делать покупателю, если после замеров новостройки его заставляют платить за лишние метры?

Имеет ли право строительные фирмы требовать платежи с дольщика, сверх оговоренной договором суммы, перед передачей квартиры? Законодательством разрешает изменять цену объекта после возведения, если в ДДУ прописаны возможности возникновения прецедента и прописаны условия, согласно которым производится пересчёт цены квартиры.

Прежде, чем принимать решение о доплате, следует внимательно ознакомиться с договором долевого участия (ДДУ) в части «Цена договора». Если изменение цены жилья при долевом строительстве не предусмотрена, ни о каких дополнительных платежах не может быть речи. С одной стороны, застройщик не может требовать деньги с дольщика за увеличенный метраж, но и противная сторона не вправе получить часть средств, вложенных в строительство дома, если площадь квартиры меньше, чем указано в ДДУ.

Если имеется параграф договора, в котором указано при каких условиях цена объекта пересчитывается, создаются условия для доплаты или покупателю, или застройщику. Например, если указан пересчёт при расхождении обмеров более, чем в один квадратный метр, это означает, что при меньших расхождениях цена долевой собственности не изменяется.

Если есть ссылка в договоре на дополнительное соглашение об изменении цены недвижимости, по которому будет определяться окончательная стоимость постройки, перед любыми платежами необходимо подписать это соглашение обеими сторонами и зарегистрировать документ в Госреестре. После его заключения можно оплатить претензии строительной компании.

Если продавец отказывается заключать дополнительное соглашение, требуется получить судебное решение об изменении цены новостройки и с застройщика будут взяты суммы за необоснованное обогащение.

Расчёт цены квартиры в новостройке

Цена долевой собственности определяется одним из способов, который прописывается в ДДУ:

затраты на материалы и строительные работы плюс стоимость услуг застройщика;
произведение стоимости одного квадратного метра общей площади на метраж общей площади;
произведение стоимости одного квадратного метра приведённой площади на метраж приведённой площади.

Приведённая площадь рассчитывается как сумма площадей всех составляющих строения. Для каждого из них предусматривается свой понижающий коэффициент.

Коэффициенты, принятые для расчёта приведённой площади
балкон	терраса	лоджия	веранда
0,3	0,3	0,5	1

Не следует путать приведённую площадь с общей проектной площадью объекта, которая включает площади всех жилых и подсобных помещений, таких как санузлы, кухни, коридоры, встроенные шкафы, лестницы внутри квартиры, но не учитывает площади веранд, лоджий, балконов, террас.

Как получить деньги с застройщика при нарушениях

Если площадь квартиры меньше, чем предусмотрено в ДДУ, может ли покупатель вернуть часть средств за некачественное предоставление услуги? Обращается к параграфу договора в разделе цена. Дольщика должны интересовать две вещи:

предусмотрено ли в договоре изменение цены квартиры и при каком расхождении от проекта предусматривается пересчёт;
формула перерасчёта.

Все свои действия необходимо выполнить до подписания Акта о сдаче объекта, так как в нём указывается площадь по замерам БТИ и условия взаиморасчётов с застройщиком.

Если перерасчёт за меньшую площадь соответствует условиям договора, следует написать заявление на Директора застройщика. Заявление обязательно подписать принимающей стороной, копию оставить себе на случай предъявления в суде. Заявление можно вручить лично, а можно послать заказным путём с обязательным уведомлением о получении. В этом случае необходимо сохранить подтверждающую квитанцию и уведомление о получении заявления застройщиком.

В случае отказа в выплате или окончании срока платежа, который предусматривается ДДУ, дольщик вправе подать иск в суд на основании нарушения прав потребителя. Закон предусматривает компенсацию за моральный вред, который причинён истцу при невыполнении обязательств застройщиком.

Законно ли требование о доплате

Если ДДУ предусматривает изменение площади квартиры, оговаривается порядок расчётов от проектной документации и сроки погашения платежей, ответ на вопрос однозначно утвердительный.

Вопросы о доплате решаются еще на стадии сдачи жилья, до подписания Акта о приеме в эксплуатацию. Чтобы не платить неустойку, предусмотренную ФЗ «О долевом строительстве» в ст.№5, необходимо погасить задолженность своевременно.

Перерасчёт стоимости квартиры

Для проведения перерасчёта требуется общую проектную площадь из договора, результат фактического замера БТИ и цену квадратного метра, прописанного в ДДУ.

Дальнейший расчёт прост: разница в метраже помноженная на цену одного метра, определит сумму, которую необходимо внести в оговорённый срок.

Приобретение по ипотеке готового жилья у застройщика

Как правило, банки охотно предоставляют ипотеку на квартиру, в готовом жилье от застройщика. Чтобы не переплачивать, следует обратить внимание на пункт изменения цены квартиры.

Почему суд может отказать застройщику

В судебной практике есть случай, когда суд взял сторону дольщика, хотя ДДУ оговаривал изменение цены готового жилья. Такое решение было принято в споре между покупателем жилья в комплексе «Амазонка» и строительной фирмой «КВС-Кронштадт». Поданная покупателем жалоба в прокуратуру, была направлена на проверку в Роспотребнадзор. По её результатам суд признал недействительными претензии застройщика на доплату в случае изменения площади жилья больше, чем на один метр.

В решении суда говорится, что строительные фирмы должны контролировать соблюдение размеров и нести риски по возврату платежей, при установлении факта снижения площади жилья. Это означает, что застройщик обязан возместить покупателю деньги за недостроенные метры жилья, но не вправе требовать от клиента доплаты за лишний метраж.

Принятое решение разрушит практику взимания дополнительных платежей с покупателей квартир в долевом строительстве.

metr.guru

Если квартира меньше чем по договору долевого участия

История долевого строительства в России насчитывает более 20 лет. За это время нашу страну потрясли несколько крупных скандалов, связанных с нечестными действиями застройщиков, а понятие «обманутый дольщик» стало нарицательным. В последнее время, казалось бы, ситуация несколько нормализовалась, чему в немалой степени способствовала и разработка нормативных документов, определяющих права и обязанности сторон долевого строительства. Тем не менее и сегодня дольщикам бывает очень непросто бороться за свои права. Огромное число спорных ситуаций между дольщиком и застройщиком возникает в тех случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в документации. Что говорит закон? Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.В п. 3 ст. 555 ГК РФ записано: «В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».На основании этой нормы решением Ханты-Мансийского районного суда взысканы в пользу дольщика денежные средства в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда.

Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?

Инфо

И результат этих обмеров принципиально важен для обеих сторон ДДУ. Можно сделать вывод, что граждане, заключая договор, должны внимательно знакомиться с его условиями.

И особое внимание надо уделять тем пунктам, которые касаются фактической площади и взаиморасчетов в случае любых несоответствий. Практика показывает, что в ДДУ прописываются условия, согласно которым допускаются отклонения между заявленной в проекте площадью и той, что окажется после сдачи. Важно

Определяются возможные допуски, в пределах которых конечная стоимость объекта остается неизменной. Так, может не пересчитываться стоимость той квартиры, площадь которой не отклоняется от первоначально заявленной более чем на квадратный метр.

Кто-то определяет этот показатель в половину квадратного метра. Но все это обязательно должно быть отражено либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Как быть в этом случае?1. Направить претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток — отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах.

Если застройщик не соглашается на повторные измерения и не собирается решать возникшие проблемы, единственная возможность отстоять свои права — взять дело в свои руки. Для этого необходимо стать собственником квартиры, т.е.

подписать акт приема-передачи. В качестве примечания к акту приема-передачи можно указать наличие финансовых претензий к застройщику из-за меньшей площади квартиры.Одновременно или до подписания акта необходимо направить застройщику претензию с указанием недостатков объекта недвижимости (если вы не сделали этого ранее).

Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем в дду

Заявление необходимо вручать в офисе уполномоченному лицу под роспись, а себе оставить копию с отметкой о регистрации входящей корреспонденции. В противном случае заявление нужно отправлять по почте, а в доказательство сохранить квитанцию об отправке письма.

Площадь данной квартиры, согласно проекту.

Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

Внимание

Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.

Застройщик передал квартиру меньшей площади. можно ли отсудить часть стоимости?

Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется. Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора. Вопрос Доплата застройщику стоимости квартиры Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?

Ответ Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п.

2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м.

Что делать, если фактическая площадь квартиры в новостройке отличается?

Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются. Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м. При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров. Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры.

Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной. Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета.

Такие действия незаконны.Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату. Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ. В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере.

Если квартира меньше чем по договору долевого участия

Коэффициенты, принятые для расчёта приведённой площади балкон терраса лоджия веранда 0,3 0,3 0,5 1 Не следует путать приведённую площадь с общей проектной площадью объекта, которая включает площади всех жилых и подсобных помещений, таких как санузлы, кухни, коридоры, встроенные шкафы, лестницы внутри квартиры, но не учитывает площади веранд, лоджий, балконов, террас. Как получить деньги с застройщика при нарушениях Если площадь квартиры меньше, чем предусмотрено в ДДУ, может ли покупатель вернуть часть средств за некачественное предоставление услуги? Обращается к параграфу договора в разделе цена.ФЗ № 214).

При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия? Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

kam-pravo.ru

Застройщик передал квартиру меньшей площади. Можно ли отсудить часть стоимости?

Здравствуйте! Я дольщик, дом наконец-то построили и предлагают подписать акт приема-передачи. Проблема в том, что готовая площадь меньше площади по договору (больше 2% разницы что разрешается по договору). Я написал застройщику претензию. На нее получил ответ, не письменно, а на словах, что денег на счету нет и фирма находится в состоянии банкротства.

Так вот сам вопрос: если я подписываю акт приема-передачи, в котором застройщик указывает, что претензий к нему нет, могу я после этого подать на него в суд. И каковы шансы на выигрыш дела?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Сам по себе вопрос о законности включения в договоры участия в долевом строительстве условий, согласно которым участники долевого строительства лишаются права на соразмерное уменьшение долевого взноса при фактическом уменьшении площади относительно установленной в договоре, не имеет единообразного разрешения в судебной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закона № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом, по смыслу ч. 2 указанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных в ч. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Часть 4 указанной статьи прямо указывает на ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.

В силу ч. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ.

В силу ст. 16 закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для отказа в признании незаконным и отмене постановления Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области по делу об административном правонарушении, которое выразилось во включении в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома условий, ограничивающих право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры. При этом арбитры пришли к выводу о том, что формулировка договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя (http://kemerovo.arbitr.ru/node/838).

К сходному выводу приходят и некоторые суды общей юрисдикции. В частности, в апелляционном определении суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 24.04.2012 года по делу № 33-1709/2012 указано, что довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны. При этом апелляционной инстанцией оставлено в силе решение Ханты-Мансийского районного суда от 10.01.2012 года о взыскании с застройщика в пользу участника долевого строительства денежных средств в счет уменьшения цены по договору и компенсации морального вреда. При определении подлежащей взысканию с застройщика суммы судом по аналогии была применена норма п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Указанный вывод подтверждается и Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.02.2012 года по делу № 33-1350/2012, принятым по результатам рассмотрения кассационной жалобы на решение Люберецкого городского суда Московской области от 16.08.2011 года. Согласно указанному определению условия договора, запрещающие уточнять объем получаемой квартиры после технической инвентаризации органами БТИ и запрещающие вносить соответствующие изменения и перерасчитывать общую стоимость взноса были признаны недействительными, в связи с чем с застройщика были взысканы денежные средства, составляющие сумму перерасчета за площадь квартиры.

Вместе с тем, имеется и противоположная практика рассмотрения судами общей юрисдикции споров с сходными фактическими обстоятельствами. Так, в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 31.08.2011 года по делу 33 – 1763 суд оставил в силе решение Советского районного суда г. Рязани от 11.07.2011 года которым участнику долевого строительства было отказано во взыскании с застройщика денежных средств из расчета разницы в площадях сославшись на то обстоятельство, что отклонение условной (проектной) площади квартиры от фактической составляет менее установленного сторонами процента в договоре. Указанное обстоятельство послужило основанием для отказа судом в возложении на застройщика обязанности по уменьшению цены договора.

При этом можно предположить, что превышение установленного договором процента допустимого отклонения в площади квартиры, например, в описанной Вами ситуации, позволило бы суду удовлетворить требования об уменьшении цены договора.

Таким образом, практика рассмотрения судами споров, связанных с несоответствием фактической и указанной в договоре участия в долевом строительстве площади квартиры не единообразна.

В отношении довода застройщика о подписании акта приемки – передачи квартиры без замечаний практика так же не единообразна, в связи с чем Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» рекомендует своим клиентам не подписывать акты, содержащие формулировку об отсутствии претензий к застройщику, а в случае если исключение такой формулировки невозможно, заблаговременно до момента подписания акта приемки – передачи, либо непосредственно после его подписания направлять претензию застройщику с указанием недостатков, касающихся, как правило, сроков передачи, технического состояния квартиры и общего имущества, а так же площади получаемой квартиры. При таких обстоятельствах суды, как правило, удовлетворяют требования участников долевого строительства безотносительно к тезису об отсутствии претензий, выраженному в актах приемки – передачи.

Что касается состояния банкротства застройщика, сообщаю что такую информацию легко проверить в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего арбитражного суда. В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства Вы вправе предъявить свои требования в рамках дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом.

xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации (Демченко Е.)

Все статьи Дольщик и застройщик: битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации (Демченко Е.)

Дольщик и застройщик: битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации (Демченко Е.)

История долевого строительства в России насчитывает более 20 лет. За это время нашу страну потрясли несколько крупных скандалов, связанных с нечестными действиями застройщиков, а понятие "обманутый дольщик" стало нарицательным. В последнее время, казалось бы, ситуация несколько нормализовалась, чему в немалой степени способствовала и разработка нормативных документов, определяющих права и обязанности сторон долевого строительства. Тем не менее и сегодня дольщикам бывает очень непросто бороться за свои права. Огромное число спорных ситуаций между дольщиком и застройщиком возникает в тех случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в документации.

Что говорит закон?

Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев. Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия (ДДУ).В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" записано: "По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения".Изменение цены готовой квартиры зависит от условий договора. Возможны три варианта.1. Если в ДДУ присутствует формулировка о том, что цена договора фиксированная и изменению не подлежит, в том числе по результатам инвентаризации в БТИ, это значит, что права на компенсацию у дольщика нет. В данном случае цена устанавливается не за квадратный метр, а за весь объект целиком. Практически всегда такая формулировка означает, что готовая квартира будет меньше заявленной.2. Если в ДДУ прописана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья.3. Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.Практика пересчета стоимости квартиры после экспертизы БТИ весьма распространена. Но что делать, если будущий собственник квартиры не согласен с расчетами экспертов БТИ? Как доказать свою правоту застройщику и вернуть деньги, уплаченные за несуществующие квадратные метры?

Что делать, если ошиблось БТИ?

Сотрудники БТИ не измеряют каждую квартиру в новостройке, а делают типовой расчет. Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ. Как быть в этом случае?1. Направить претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток - отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах. Если застройщик не соглашается на повторные измерения и не собирается решать возникшие проблемы, единственная возможность отстоять свои права - взять дело в свои руки. Для этого необходимо стать собственником квартиры, т.е. подписать акт приема-передачи. В качестве примечания к акту приема-передачи можно указать наличие финансовых претензий к застройщику из-за меньшей площади квартиры.Одновременно или до подписания акта необходимо направить застройщику претензию с указанием недостатков объекта недвижимости (если вы не сделали этого ранее). В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика. Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.2. После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры. После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.3. После получения нового технического паспорта помещения составляйте еще одну претензию в адрес застройщика, уже с указанием новых данных экспертизы БТИ.4. Если и в этом случае застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.Отметим, что право на получение компенсации за недостающие квадратные метры возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.

За защитой своих прав обращайтесь в суд

В судебной практике нет единого подхода к разрешению споров об изменении цены квартиры при изменении ее площади, но в большинстве случаев именно условия договора между сторонами являются определяющими. Однако, даже если в ДДУ не прописана процедура изменения цены договора, возможность получить компенсацию за недостающие квадратные метры есть. Статья 7 Закона об участии в долевом строительстве гласит:"1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.2. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора... приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;2) соразмерного уменьшения цены договора;3) возмещения своих расходов на устранение недостатков".В ст. 4 Закона говорится о том, что отношения дольщика и застройщика (не связанные с осуществлением дольщиком предпринимательской деятельности) регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Нормы Закона предусматривают пересчет стоимости товара в случае, если товар ненадлежащего качества. Если застройщик отказывается удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке, в суде дольщик может требовать компенсацию в размере 50% от стоимости недополученных метров, а также компенсацию морального ущерба.В решении арбитражного суда Санкт-Петербурга по иску к компании "КВС-Кронштадт", в частности, сказано: "Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением... при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта".То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.В п. 3 ст. 555 ГК РФ записано: "В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества".На основании этой нормы решением Ханты-Мансийского районного суда взысканы в пользу дольщика денежные средства в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда. При этом в апелляционном определении по этому делу сказано: "Довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения, так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны".Как видим, суды все чаще встают на сторону дольщиков, и это должно вселять в них уверенность в борьбе за свои права.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Если при долевом участии квартира получилась меньше чем указано в договоре

При этом арбитры пришли к выводу о том, что формулировка договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя (http://kemerovo.arbitr.ru/node/838). К сходному выводу приходят и некоторые суды общей юрисдикции. В частности, в апелляционном определении суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 24.04.2012 года по делу № 33-1709/2012 указано, что довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны.

Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?

Внимание

Вместе с тем «Закон о защите прав потребителей» устанавливает обязанность для Продавцов предоставлять потребителям полную информацию о предлагаемом товаре, в том числе о цене товара. Итак, в случае, если условие договора об уменьшении цены договора не содержит максимального предела изменения цены и площади квартиры, то такое условие ущемляет права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о товаре, т.е.

о цене и площади объекта долевого строительства. Этот вывод нашел отражение и в судебной практике, в частности в практике Верховного суда РФ. НЕЗАКОННО, ВО-ВТОРЫХ Существует и вторая причина незаконности такого условия.

Согласно 9 статье 214-ФЗ дольщик вправе расторгнуть договор в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором. Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором. На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия Согласно положениям ст.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Часто бывает, что фактическая площадь купленной в новостройке квартиры отличается от заявленной ранее в договоре. И количество квадратных метров может меняться и в большую сторону, и в меньшую.

А это влияет на сумму, которую покупатель в итоге должен выплатить застройщику. Законы, регулирующие отношения сторон при разнице в метраже Правоотношения, касающиеся изменения площади купленного в новостройке объекта недвижимости, регулируются федеральным законодательством.

Причем, не одним законом, а несколькими. В статье 4 ФЗ-214 говорится, что ДДУ должен содержать все сведения об объекте недвижимости в соответствии с проектом. После сдачи жилого дома в эксплуатацию этот объект и передается застройщиком покупателю — второй стороне договора.

Тот же закон, только другая его статья — под номером 7, обязует застройщика передать объект недвижимости в строгом соответствии с заключенным ранее договором.

Что делать, если фактическая площадь квартиры в новостройке отличается?

Важно

За отказ выполнить требования, можно взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры, возмещение морального ущерба, расходы на судебный процесс, а также сумму, в которую оценены недостающие квадратные метры. Как рассчитать сумму доплаты? Для выполнения расчета потребуются следующие данные:

Площадь данной квартиры, согласно проекту.

Застройщик передал квартиру меньшей площади. можно ли отсудить часть стоимости?

Так, в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 31.08.2011 года по делу 33 – 1763 суд оставил в силе решение Советского районного суда г. Рязани от 11.07.2011 года которым участнику долевого строительства было отказано во взыскании с застройщика денежных средств из расчета разницы в площадях сославшись на то обстоятельство, что отклонение условной (проектной) площади квартиры от фактической составляет менее установленного сторонами процента в договоре.

Указанное обстоятельство послужило основанием для отказа судом в возложении на застройщика обязанности по уменьшению цены договора. При этом можно предположить, что превышение установленного договором процента допустимого отклонения в площади квартиры, например, в описанной Вами ситуации, позволило бы суду удовлетворить требования об уменьшении цены договора.

Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем в дду

банковские реквизиты дольщика, по которым он планирует получить компенсацию;
срок возврата денежных средств;
контактные телефоны.

Инфо
Вы должны быть уверены, что застройщик получил заявление. Для этого лучше всего лично приехать в офис строительной компании и оставить его в канцелярии или у секретаря руководителя организации.
На копии заявления, которая остается у вас, нужно получить роспись принявшего бумагу сотрудника и дату ее получения.
Если строительная компания не спешит возвращать ваши деньги, а перспективы мирного разрешения вопроса не ясны, дольщику нужно обращаться в суд.

Поводом для обращения станет нарушение застройщиком норм закона «О защите прав потребителей».Указанный вывод подтверждается и Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.02.2012 года по делу № 33-1350/2012, принятым по результатам рассмотрения кассационной жалобы на решение Люберецкого городского суда Московской области от 16.08.2011 года. Согласно указанному определению условия договора, запрещающие уточнять объем получаемой квартиры после технической инвентаризации органами БТИ и запрещающие вносить соответствующие изменения и перерасчитывать общую стоимость взноса были признаны недействительными, в связи с чем с застройщика были взысканы денежные средства, составляющие сумму перерасчета за площадь квартиры. Вместе с тем, имеется и противоположная практика рассмотрения судами общей юрисдикции споров с сходными фактическими обстоятельствами.

ДДУ метража является поводом для компенсации дольщику недополученных квадратных метров. Строительные компании стараются предусмотреть возможность разницы между фактической и проектной площадью еще на стадии подписания договора.

Часто ДДУ содержит в себе пункт, что отклонение метража в 1-2% не компенсируется сторонами ни в случае его превышения, ни недостаточности размера. Что делать дольщику, если площадь квартиры меньше проектной Когда дом построен, БТИ провело необходимые замеры, и фактическая площадь оказалась меньше проектной, дольщику нужно действовать по следующему алгоритму:

Передать застройщику письменное заявление, в котором содержатся все необходимые данные для возврата части внесенных по ДДУ денег:

расчет суммы, которую строительная компания должна вернуть участнику долевого строительства. Недостающий метраж умножается на цену 1 кв. м.

Если при долевом участии квартира получилась меньше чем указано в договоре

Я дольщик, дом наконец-то построили и предлагают подписать акт приема-передачи. Проблема в том, что готовая площадь меньше площади по договору (больше 2% разницы что разрешается по договору). Я написал застройщику претензию. На нее получил ответ, не письменно, а на словах, что денег на счету нет и фирма находится в состоянии банкротства. Так вот сам вопрос: если я подписываю акт приема-передачи, в котором застройщик указывает, что претензий к нему нет, могу я после этого подать на него в суд. И каковы шансы на выигрыш дела? Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК» Сам по себе вопрос о законности включения в договоры участия в долевом строительстве условий, согласно которым участники долевого строительства лишаются права на соразмерное уменьшение долевого взноса при фактическом уменьшении площади относительно установленной в договоре, не имеет единообразного разрешения в судебной практике.В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закона № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом, по смыслу ч. 2 указанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных в ч. 1 ст.

То есть, застройщик обязан ознакомить клиента с тем, в строительство какого объекта недвижимости последний вкладывает свои собственные деньги. Отсюда следует вполне определенный вывод: заключая договор с покупателем, застройщик должен известить его о том, какая площадь будет у его будущей квартиры.

В соответствии с общими правилами, количество квадратных метров квартиры, передаваемой покупателю от застройщика, не должно отличаться от того количества, что указано в документации по проекту. Правовая защита граждан Человеку, купившему жилую собственность по ДДУ, гарантирована правовая защита, если окажется, что квартира выстроена не с теми характеристиками, что указаны в договоре. Об этом написано в статье 7 ФЗ-214. Закон гласит, что покупатель имеет основание потребовать от продавца устранить недостатки, связанные с отступлением от условий договора.

advocatus54.ru