Если площадь квартиры по договору паенак4опления больльше. Новостройка по договору паенакопления
Договор паенакопления
Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.
Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.
Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле. Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.
Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным - должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона.
Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива
Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию. На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.
Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки. Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя. В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.
Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.
В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность ЖСК
Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:
1) перечень членов ЖСК;2) разрешение на строительство;3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него;4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.
Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность. Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия. Продажа новостроек по ДДУ - необходимость в реалиях высокой конкуренции.
С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.
Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад. Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.
На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации. Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия. Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.
sudtut.ru
Если площадь квартиры по договору паенак4опления больльше
ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации. Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены. Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы. В то же время ст. 5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.
Оплата за дополнительную площадь после окончания строительства
Внимание
Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено. - Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
- Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
- Более того, согласно п.
Договор паенакопления
Важно
Как информирует Леонард Блинов, в договоре ДДУ на квартиры в проектах Urban Group прописано, что доплачивать за дополнительную площадь нужно только в том случае, если метраж квартиры увеличился более чем на 1 метр. Если все же покупатель столкнулся с подобной ситуацией, и по тем или иным причинам площадь не соответствует заявленной в договоре, а разница не превышает 1 метра, то собственнику не нужно ничего доплачивать. При «излишках» более метра, владелец оплачивает их исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.
«Когда же возникает обратная ситуация, и владелец получает квартиру с метражом меньше заявленного в договоре, уже застройщик возвращает клиенту стоимость недостающих метров. Поэтому и застройщик, и собственник заинтересованы в том, чтобы всё было построено так, как изначально планировалось. В проектах компании Urban Group изменения до 2 кв.Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Инфо
Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика. Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке. Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.
Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться. При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон. Особенности процедуры изменения цены договора:- Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.
Новостройка по договору паенакопления
Риски заключения подобных договоров очень велики и больше напоминают игру «русская рулетка» – выстрелит или не выстрелит. Реализация имущественных прав подобным образом осуществляется, как правило, юридическими лицами, не обладающими никакими правами на земельный участок и являющимися либо подрядчиками строительства, либо субподрядчиками, либо поставщиками стройматериалов или оборудования на стройку, и которым право на квартиры было передано в оплату за выполненные работы или услуги, поставленный товар. Если проанализировать цены, нетрудно заметить, что стоимость квартир, предлагаемых к реализации такими организациями, заметно отличается от стоимости, которую предлагают лица, участвующие в основном договоре (застройщик и генподрядчик) в меньшую сторону, ввиду чего потенциальные покупатели, а также риелторы, в первую очередь, обращают внимание на данные квартиры.
Плата за излишки
Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад. Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали. На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации. Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия. Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, из буквального толкования которых усматривается невозможность существования ЖСК без отвода ему в установленном порядке земельного участка. На ранее созданные ЖСК эти требования не распространяются. Основные риски заключения договоров паенакопления как ранее, так и сейчас связаны с тем, что ЖСК являются некоммерческими организациями, официально никакой предпринимательской деятельности не ведут, что автоматически влечет невозможность привлечения их к ответственности на основании норм Закона РФ «О защите прав потребителей» (неустойка, компенсация морального вреда, штраф). Нарушение сроков строительства, качество работ, иное неисполнение условий договора – за все эти нарушения ЖСК наказать достаточно сложно. Сами по себе ЖСК правами на квартиры не обладают, и их право производно от прав юридического лица, передавшего ему квартиры под реализацию.
Что делать, если при покупке квартиры украли квадратные метры
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. – Но в единичных случаях погрешность при строительстве дома может составлять до 3 кв. м в больших квартирах и до 1,5 кв. м в небольших. Эта разница может быть как в большую, так и меньшую сторону». «К сожалению, на сегодняшний день качество проектирования и проектной документации оставляет желать лучшего, – уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. – На разных этапах могут возникать корректировки всего проекта дома, которые могут привести к значительным изменениям площади непосредственно квартир. Как правило, это результат низкого уровня профессионализма, как проектировщиков, так и заказчиков-застройщиков.
То есть изменение площади квартир происходит не за счёт фактического строительства, а именно в результате корректировки проекта.
Договор дарения – безвозмездная сделка и односторонняя сделка, в результате которой приобретатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно. Если договор дарения заключается не между близкими родственниками, всегда существуют подозрения, что данным договором прикрывается другая сделка. Договоры дарения квартир зачастую заключаются с целью избежать раздела квартиры при разводе (имущество, подаренное супругу, в раздел не включается) или с целью продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру (продажа без предупреждения остальных сособственников противоречит закону, а дарение возможно без такого предупреждения).
Во втором случае приобретатель доли сильно рискует получить судебное разбирательство по поводу притворности сделки.Добрый день! У нас непростая сложилась ситуация с покупкой квартиры. Мы с мужем переехали из Иркутска в Новосибирск и покупали квартиру через агентство недвижимости по договору инвестиционной деятельности. Общежитие реконструировали под квартиры и в договоре была указана ориентировочная общая площадь квартиры.
В ходе ремонта выяснилось (после покупки и оплаты), что площадь оказалось меньше на 4 кв.м. В договоре отмечено, что в случае увеличения общей площади квартиры, в соответствии с условиями доп.соглашения к настоящему договору, Инвестор обязуется внести Обществу дополнительный денежный вклад на финансирование реконструкции Объекта, исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры, определенной Обществом на момент подписания доп.соглашения, в сроки определенные в доп.соглашении. А об уменьшение площади квартиры в договоре ничего не сказано.
Третий: перерасчёт проводится в любом случае, даже если разница составляет 0,1 кв. м. Поэтому при возникновении вопросов внимательно изучите договор. В том случае, если застройщик отказывается компенсировать разницу, вы можете подать иск. Хотя, как правило, такие дела решаются в мирном порядке», – советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Пункт о необходимости заплатить за дополнительные квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывается обычно во всех видах договоров — долевого участия, договора паенакопления (для членов ЖСК) и предварительных договоров купли-продажи, – уточняет Ирина Доброхотова. – Если же подобного пункта в договоре прописано не было, то застройщик потребовать доплату не вправе — он может только предложить или попросить. Но сути это не меняет.
departamentsud.ru
Покупаем квартиру в новостройке по ЖСК
Источник фотографииПродажа новостроек по механизму ЖСК становится все более популярной. Треть квартир на первичном рынке Петербурга реализуется по этой схеме. Члены ЖСК получают больше прав, нежели дольщики, главное – грамотно заключить договор с кооперативом.
В отличие от дольщиков, члены кооператива могут контролировать ход возведения дома, а после его завершения – управлять объектом. Граждане, которые приобретают жилье по механизму ЖСК, защищены и от форс-мажоров: в случае банкротства застройщика пайщики могут самостоятельно достроить здание.
Популярная схема
Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить и содержать многоквартирный дом. Возможность использования системы ЖСК в качестве способа привлечения денег в строительство определена 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…» и, как сказано в этом документе, может применяться наряду с основным механизмом продажи жилья в новостройках – заключением договоров долевого участия (ДДУ).
Система продажи жилья через ЖСК выглядит следующим образом: строительная компания создает кооператив и заключает с ним инвестиционный договор. Задача кооператива – привлекать средства пайщиков. Обязанность создавшей его компании – построить дом и передать квартиры в нем членам кооператива. Если кооператив был создан после декабря 2011 года, то, в соответствии с 110-й статьей Жилищного кодекса РФ, он должен самостоятельно выступать застройщиком: владеть земельным участком и организовывать строительный процесс.
Еще три года назад число строительных компаний, работающих по механизму ЖСК, не превышало 15%. Сейчас треть участников рынка реализуют квартиры именно по этой схеме.
Среди них – компании «Лидер Групп», «ЦДС», О2 Development, «ЛенСпецСМУ», «Пионер», «Л1» и другие. Рост популярности этой схемы обусловлен в первую очередь ее удобством для застройщиков. В отличие от договора долевого участия, соглашение о вступлении в кооператив (договор паенакопления) не нужно регистрировать в государственных органах. Компании, продающие квартиры по ДДУ, все чаще жалуются на большие задержки оформления этих соглашений. С момента заключения ДДУ и его регистрации проходит в среднем полгода, и в течение этого срока застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков. Нередки и следующие ситуации: компания передает ДДУ на регистрацию, в Росреестре обещают подготовить документы к определенной дате. В этот день дольщик перечисляет деньги за жилье, но затем выясняется, что договор не оформлен. «В этом случае органы власти штрафуют компанию за незаконное привлечение денег», – рассказывает генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега.
Если же застройщик продает недвижимость по механизму ЖСК, деньги от пайщиков застройщик может получить в момент заключения договора. Поэтому многие игроки рынка предпочитают продавать жилье по схеме ЖСК, а не ждать, пока регистрирующий орган оформит ДДУ.
Плюсы для покупателей
Механизм ЖСК удобен и для покупателей. Прежде всего, он позволяет получить длительную рассрочку по оплате жилья. «Одна из главных особенностей ЖСК состоит в том, что застройщик может предложить покупателям более гибкую систему рассрочек – паевые взносы выплачиваются несколько лет после завершения строительства», – поясняет начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко. Формально рассрочку можно предоставить на сколь угодно длительный срок: в ГК РФ не предусмотрена обязанность пайщика выплатить деньги в полном объеме до момента завершения строительства. А большинство компаний, которые продают квартиры по ДДУ, предоставляют рассрочку лишь до ввода дома в эксплуатацию.
Механизм ЖСК дает покупателям жилья больше преимуществ и в ситуациях, когда строительная компания не может выполнять свои обязательства. Предположим, что создавший кооператив застройщик разорился. Члены такого ЖСК могут самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительство дома. Если же граждане приобретали квартиры по ДДУ, то в случае банкротства строительной компании им придется требовать свое жилье в рамках процесса о ее несостоятельности. Либо создавать ЖСК с нуля и просить органы власти передать недострой на баланс кооператива; практика показывает, что этот процесс может занять несколько лет.
У механизма ЖСК есть еще одно неоспоримое преимущество для покупателей: после завершения строительства дома права на управление домом автоматически переходят к кооперативу. Те, кто приобрел жилье по ДДУ, после ввода дома должны создавать товарищество собственников жилья, которое и возьмет на себя функции по управлению построенным объектом. Но сформировать ТСЖ можно лишь после того, как все покупатели зарегистрируют права собственности на квартиры. Если процесс продлится несколько месяцев, все это время дом может оставаться «бесхозным».
Вместе с тем пайщики имеют право участвовать в управлении строительством дома и дальнейшей его эксплуатацией. В этом отношении гарантии для покупателей выше, чем при заключении договора долевого участия. К тому же, как напоминает директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова, члены кооператива могут переизбрать его руководителя и имеют доступ ко всей финансовой документации ЖСК, то есть могут следить за тем, как расходуются их средства.
ЖСК вправе привлекать деньги пайщиков до получения разрешения на строительство дома – но лишь в том случае, если кооператив не имеет статуса застройщика. «Получать разрешение на строительство и права на землю – забота строительной компании, а не созданного ей кооператива. ЖСК привлекает деньги граждан путем принятия их в свои члены, а строительная компания получает всю градостроительную документацию», – поясняет руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская.
И все же, если у создавшего кооператив застройщика отсутствует разрешение на строительство, заключать договор паенакопления не рекомендуется: не факт, что компания вообще получит необходимую для строительства дома документацию. Впрочем, по словам самих участников рынка, сейчас большинство созданных застройщиками кооперативов начинают продажу квартир лишь после того, как Госстройнадзор дал добро на строительство дома.
Читайте условия
У механизма ЖСК есть и недостатки. Договор паенакопления не подлежит государственной регистрации, что формально создает угрозу двойных продаж. Впрочем, риск скорее теоретический: махинации с квартирами возможны лишь в том случае, если компания использует «серые» схемы реализации жилья. В частности – продает недвижимость по предварительным договорам купли-продажи. «По действующему законодательству о кооперативах количество членов ЖСК не должно превышать число квартир в строящемся доме», – напоминает Надежда Хвощевская.
Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на отношения пайщиков и кооператива. По общему правилу участники таких объединений не могут привлечь ЖСК к ответственности за срыв сроков строительства и обнаруженные после сдачи дома недоделки. Но по факту члены кооператива окажутся незащищенными лишь в том случае, если в договорах паенакопления не будет прописана дата завершения работ по возведению дома и гарантийный срок на здание. Обязательно уточните, есть ли в соглашении соответствующие пункты.
Также существует мнение, что у пайщиков по сравнению с дольщиками гораздо меньше шансов аннулировать договор и взыскать неустойку в случае задержки сроков сдачи дома. Якобы это ставит участников кооперативов в заведомо невыгодное положение. Но, опять же, все зависит от условий договора паенакопления. Перед тем как подписать это соглашение, внимательно изучите условия, касающиеся возможности расторжения и возврата заплаченных за квартиру денег. Но в целом, по словам Надежды Хвощевской, условия большинства стандартных договоров паенакопления подразумевают, что член ЖСК может расторгнуть соглашение с кооперативом по собственной инициативе. «В этом главное отличие договора паенакопления от ДДУ, в котором причины расторжения четко регламентированы 214-ФЗ», – поясняет эксперт.
Проверяем документы
В целом, граждане все больше доверяют ЖСК как способу реализации квартир в новостройках. Проводимые опросы показывают, что решающим фактором при выборе жилья является не форма договора, а наличие по соседству с будущим домом инфраструктуры, репутация застройщика, опыт его работы на рынке и условия оплаты жилья.
И все же перед вступлением в ЖСК имеет смысл обратить внимание на несколько моментов. Изучите условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. Желательно, чтобы ЖСК сам выступал застройщиком (владельцем или арендатором участка), – в этом случае ответственность за ход строительства полностью лежит на кооперативе.
Кроме того, необходимо проверить правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности, а также наличие действующего разрешения на строительство.
Очень важно проштудировать устав ЖСК. И обязательно обратить внимание на порядок вступления в кооператив и выхода из него, условия получения квартиры, выплаты членских, вступительных и паевых взносов. Если все понятно и прозрачно – можете смело подписывать договор.
news.ners.ru
Выплаты п договору паенакопления в случае получения квартиры меньшей площади
В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию. На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата. Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки. Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя.
Договор паенакопления
МосквыАдвокатские образования г.МосквыРеестр адвокатов Московской областиАдвокатские образования Московской областиКодекс адвокатской этикиЗаконодательство об адвокатах и адвокатуреСудебная практика об адвокатахИнформация об адвокатских палатах субъектов РФЗадать вопрос адвокату Услуги адвокатов Консультации адвокатов Адвокаты «Правовой защиты» проводят Бесплатные краткие консультации по телефону.
Пн-сб с 11 до 18 Телефон8-495-782-76-778-495-691-38-72.Присоединиться к группам коллегии адвокатов «Правовая защита» в соцсетях: Юрист-он-лайн Вы можете задать вопрос адвокату и получить оперативный ответ.
Инфо
Долевое строительство. Признание права собственности на квартиру.
Неустойка по договору долевого участия. Расторжение ДДУ. Взыскание. Банкротство застройщика. Суд, арбитражный суд. Внимание
Споры в области недвижимости и строительства. Адвокат в суд.
Наследование недвижимости. Оформление наследства.An error occurred.
Важно
Соответственно, вы вправе вернуть излишне уплаченную сумму в виде разницы между стоимостью, рассчитанной исходя из проектной площади квартиры, и стоимостью, рассчитанной исходя из реальной площади, уточненной после обмеров БТИ, обратившись с заявлением (претензией) к стороне по инвестиционному договору о возврате излишне уплаченных денежных средств.
В заявлении необходимо указать срок возврата денежных средств – две недели (10 рабочих дней). На втором экземпляре заявления необходимо получить отметку о его получении (дату, подпись, ФИО и должность лица, принявшего заявление). В случае отказа принять заявление лично, необходимо отправить его по почте ценным письмом с описью вложений.Что делать, если при покупке квартиры украли квадратные метры
Отзывово юристах за 24 часа 1353 Купили квартиру по договору паенакопления, сейчас в процессе получения ключей. Мортон предлагает нам оплатить сумму за дополнительный метр площади по итогам обмера квартиры после сдачи дома. Проверить истинность обмеров мы не можем. Какие документы стоит запросить у компании для того, чтобы было официальное свидетельство об увеличении метража квартиры? Акт обмера БТИ или может быть копии технического паспорта дома? Когда можно провести независимый обмер бти? Только после регистрации права собственности? Каков порядок получения права собственности при договоре паенакопления? Напугали, что оно будет оформлено не ранее, чем через год…[email protected]от└Чw+^╥▓╪шC■▌▀╞⌠Z╟»8B{яйъ’╥Ю≥С°?│Ь▒©9Д1│ЦК@оэ▌OЛM&2^В░W─▓╣хС8эГuбdТ╪;ц▀q┘▀П▄╙а3Я%╡(Э▐╨╩!|wx+i?╬sуА┐ХW├╓└lКИLя’║▐}·цСХO╟ЩЖdРЗ#XиxЩЫ’·&[└╥яw√┤О©IБP.■P3·╒иmД(╥иЛ)M╖ЩА┴╛ O╗иУАa;D▒┘А╔Хyо░}*}OIВ║Мnп≤XnФ-.*),┬▐▀U1▌%╥▀вюBОli|nn┘p{NEE╢╟лБ└Р j╚Оj^E6╞н╝Ю©╤ь┬╩Лr╝G╩ыs»h{яЖ∙▌И┌А╞э·»┘fГA0Эы╡L┌АЕd,ь╛┬ф»ЗJ*²EGё▓6БбТhЕ7╗XB4р@,#╦╓cz}■мв÷░`1Eщ&Эжr1│icbрГБу≤^i╧2╨лхZGЭЕ\Дho┬╓8к─╔Щh╣н/²й%Яtl▌╞т\j_°²U√Pбэ░╨йf+/+к©i^ХO░╬:K.╩.?МЧп╩h»drЬEi╝⌡А~t▒|Rd7й∙яCр~щ!Ц!оЧ╛Cy’╔AщIЦIо`жи≈÷g©Jn+┼╚Ю°\≥▐кбИ8т(#7х»╬bG©юЩ┤·╡XJ▒mТЪZТ≤v9жаРXkc╫l┬IЛ41ЙдТ╚]ёмs RP╢mO76╢_≥613Т;5░ЙNu╔b√┐а∙T·╓дДд■D&≥╫▐жk╣YlTr ╕fb≈ !6KЯ:,╔┌ёу┬b▄qмд┘Х ;иT 3s²╧(fZ┤%чKQбiч1FНJф■≤п─FM┬N╫oЫ°╕=kvъШzСЁКn{nBi{иР■°╪тр▄╡╙БиEtОgP{CEоС║ё Эи3_┘КxН╡#PЗыН▌E▌┴▌6х╕Б╕■ЭgЬ*ЭгГS╪J{┐ыSh┼█▐╥д9▀гяb.╬ЧK0уiЖъ╒McЦёT·O╔П╩г╬ш╢ll УxhrЧjЗЧ▌LG┼²шa╝Я0╝1йКUVm╘е ТЁ»╚▄хф▒!%CЕWMQRI╡ЦГбУо-s╛KткMкcЖhЩ╗И┬ЖHТKБK√╜ОZч╣9╬╬╠деA╡`ЦlЯ6K╡U╔╠h╜зД»ш$шfK╥Ce╣QjI╟Иl▓·ы╗(Y-Э╗6З ╡║ях╠╨Р.
Что такое договор паенакопления?
ФA(W⌠√├╠┼н╒ояS}Ёгсцщ▒iu╥▌■▓Г▓,жЁ≥H|в┐├тщсMX╨7БЙE{й╣(ч╗с╞1Q╟Z²╗ё_эДтг┬ф▐┘аm▌²W┬AF≤L■░l’┬+у┤жк╚5лmL*Щл┘FU└д▓ж%▄и-Эaц]О≈у█?╤eиФЭ╢Щo╘]ч├ж#k·О √┬б▄TAГ╠┤╛?╦?Уафы╚Ф/°Я’эyф-╘`и’└ЪМ╞F*щNчёёа┼р┼ыk+v╨NыO╧╬tЩДр-роsэ^╪┼{ь.╛рoЮ6ХqЛДvЙ5A{⌠C╘h╘XдzN╞╖?йoяmЦЪ╓шa▄@д╚▄ф╥╣1╦цaЫ╙╡╡о ╡Ф*─╥┘─&Д┤#═!FяD▓┐:°╡щАД\╒кыa+v≈ЕЕC╠яХн╖n╜F╢┬ёDZ┤еq≈xBЭTтXь3╠╪b≈Э╙LKД:y■ПКмEWD╫f┐═ВеК▀ЬYЯюТ┴5⌡ЬTО┤©╒╥Ъ╪G+Rкf≈wОM]s≤цН╘эМЦ▒,,5К▒%ыЛВ╤п©jЛ(ъ╗Sl a▄cХИзpьм╡7{m`НГ╞#nи╫ум1)uр©≈Аpv:гУWp▄╔NЪ]Щ╧З`═?▌ыыБеDIэ*r┬l├┬5p┘#ЫfхWgхоиъ∙оEPЙ8F╧R$б▒p(╞│XHбK▌┬ЫЫn╥▀ЖO$╢ZQ!УR=╜Xn╘Э≥─r╪┐4Ml╒JSKсж╕щM|S0Сtk═∙H─?-Hw4X░yщсG∙qЁ■l?wА─\╒╛╢%PБ╫л╘&3/Дъ4UаJL╤≈?ЫЙ⌠`\∙÷┐│╢TлхЪgоЪ╪┌√╨E╫Wd└Йд6Щ7ж╤ЮSgc╒░+╛█ЮkВжfзТЧтЬi∙╧╠╬тN-│%≈▌н/©т├m}╤-NCыWц(eN6CA├lпeъ√MKk ╙[j·!o └ВWцB╡п©0╟┌╛Т╞lЛЭ#ПKю8⌡╫й╠ЕdЕь╔╗,6K√е▌a:╕╚жХ┐{┐[8\э?┤ а─5иИ┬┘#%а@U8р≥╬Wi иСШЛ~©▐TWRх╤ы╙~.╪╓╨┼█г~⌡UKH©÷ДО@Щц╖jПж0рЫЁ+gg^Jatп9°∙5ы9y%еЛ°∙²+SLwaDЖТ╚И└k0d/pwBА=Й{╖92{∙:R▓ГхГ▓╙╗яым^8у╙О jШ»╢32жn╣qАш╛,?Kнa.
Покупка квартиры в новостройке по дог.паенакопления
Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия. Продажа новостроек по ДДУ — необходимость в реалиях высокой конкуренции.
С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось.
Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали. Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад.
Покупка квартиры через жск
Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, создаваемый учредителями кооператива и пополняемый за счет новых, вступающих в кооператив пайщиков.
Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там.
X{▒О┌!!╞▒ЛE d╩)[email protected]Лmи,$Пм2d 7j╡⌡?ю,эФ°[Б{ Q&NЫSЖ╩╜ё░©(· й▌YЭ≈▒бвi;Л╥-iЯлu/·Yфбp Ж▒≤ЬAL·фб#╟ювxd+аВ’С│Ц÷├xly !UДоО└qp^Ф чxЙL▄ /(┐gи≈0IЯ0╥╓к═qР╞▒,!xь╨╔?OаxN┌Ж≤г┬■\ЦВ@Mt0vцвББЕЮЪ─аf8Ъ!dЫ▌Щ│ъиА©гVяxBс┘72ЮQЬ’жШЭ⌡Q╡y~ЪЪ.·О3a+Z}чBYWG╕С_еo╔;R/A{╪ря ╟юsXСэ x5Ю:9°яu╦ЯбLаЁv,Й7*a,┘∙hе:X╞юy2°■⌠ёДф≥YхЛO■ФHsЖ╥ф▐Б╞ o Aj;fЦ▌z│П├╛а√ЪDY┤П╨Мd B├▒1$≈,DМVАу└чш┼≈Щ╧╞7А+8┐вY8Cдhё°дЮ╔фkя░╠d2≥Iй┬≥╛%╞▓V╡▐╪E╬#≈≥Чл@&∙≥юД2e▄┴╠0M▄∙iaЖ3mл/╗Е`6▀5Ё╟[ы7ьwы▐ы/0Йг┼╢»┐╗FТ≤х*ЗLtItYт!╠╞╠Vээ╬║#╩c:аА▀Ы∙|^ГягAбшL┴ЖLдQуoу═U&╦╞zТщцhяx}’xОUh┘в1Jъч║─А╢О+8-╪%─нЛС»!$·$╒┤▓QxMцq╙%СиB╡┼╛C?╥░²x _╒∙hА╕░╧≈╘eФ3+≥╣лSлnФsG┌g%8╬Л(6⌡²йNgОe-ЛЖЖIЖYv=шй`ъ1╒а╒┴╒jя┐╒&яя+╒wD÷┬╬╚еCд█xYе;е{еg%Н▓II·╓U*▒укни:`;╪-╟СЖ#YJ╓^»ГX╩░9б0▌л1р З─DБ╓╞┌*Ь5$3┐хTVG╕║ЪH)≥о╟Щь ЛX8″╝»yЛDRy╒╣pSЭ&hе█л6√7╡МД:Ёйa3╩}3_H\ ▐lb·г┬╧р ZДг≤TяnнD3Ш╔/⌠V&∙╟╘Л`≥+Ф6╠gPмФLфUCGgно8ВЙp╔≥7g°Oy╦▌≤pm*цЦe·÷Y▄÷! ┴T┤╖=╠Hг┌\»ж╠,ЦО ИЬи╒S|cs≈сф╥╖Е(╝╕█W╢╖аП╢Ж4АNT’╩┘╦┘┤╦┘■┴Ю&г╦╘ц ЮDХКх|°фУт|aп.
helpcredits.ru
Покупка квартиры в ЖСК, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы
Последнее обновление: 16.05.2016
Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.
Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создаются с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.
Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.
Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ.
Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:
- жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
- жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
- паевых накопительных кооперативов (ПИК).
Рассмотрим их по очереди.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Покупка квартиры в ЖСК – наиболее распространенный способ приобретения жилья через кооператив.
ЖСК может выступать как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он разрешен законом (п.2 ст.1 ФЗ-214), а во-вторых, он не обязывает Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволяет привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.
Для Покупателей квартир, напротив, ситуация не очень привлекательна. Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.
Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.
Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и будут определять ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А т.к. ЖСК, чаще всего, создается самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт будет составлен так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.
Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.
Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.
Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже несет определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.
Важное уточнение для Покупателя (пайщика)! Изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, ЖСК обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны будут из своего кармана внести дополнительную сумму для завершения строительства.
Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.
Вступая в ЖСК, необходимо внимательно ознакомиться с его учредительными документами, размером и графиком паевых взносов, порядком передачи квартиры пайщику, порядком выхода из ЖСК, а также возможностью и условиями исключения пайщика из членов кооператива.
В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).
И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).
Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать здесь.
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)
ЖНК, по сути, это альтернатива приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик выбирает схему привлечения денег от населения через Жилищный кооператив, то он, как правило, выбирает более свободную для себя форму ЖСК.
Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)
ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).
Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.
Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по правилам долевого участия (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они присутствуют.
При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от покупки квартиры в ипотеку).
Схемы покупки новостроек через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.
Поддержка профильного юриста снижает риски сделки с квартирой ВСЕГДА.Такую поддержку можно получить ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «» (откроется во всплывающем окне).
kvartira-bez-agenta.ru
По каким договорам законно покупать у застройщика?
Источник фотографииБезопасность покупки квартиры во многом зависит от договора, по которому вы ее приобретаете. Не все схемы продажи являются законные, именно поэтому надо знать хотя бы легальные.
Если вы покупаете строящееся жилье, то самым безопасным являются договор долевого участия (ДДУ). Однако на рынке договоров продажи гораздо больше. И не стоит думать, что только ДДУ является законным. Бывают ситуации, когда по этому виду договора продавать уже нельзя. Например, дом построен, и приобретая жилплощадь, вы уже не можете участвовать в долевом строительстве, которое к тому моменту закончилось.
Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали предложения на первичном рынке жилья и апартаментов Москвы и определили, по каким договорам предпочитают работать продавцы и застройщики.
Схемы продаж эконом-класса
Если рассматривать новостройки эконом-класса, то на сегодняшний день самой распространенной является покупка жилой недвижимости по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. На рынке сейчас 41 % такого предложения. Например, так продаются квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Некрасовка-Парк», ЖК «LIFE-Митинская». Это самая безопасная схема продажи для покупателей, так как она защищает и от двойных продаж, и дает определенные гарантии возврата денег при долгострое. Однако эта схема выгодна и самим застройщикам, поскольку повышает лояльность клиентов и становится одним из конкурентных преимуществ.
Второе место на рынке по использованию занимает предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его долю приходится 34 % случаев. По этому договору не всегда работают законно. Если вы приобретаете жилье по этой схеме на начальной стадии строительства, то, скорее всего, лишь потому, что у застройщика не все в порядке с документами. Это незаконно, и вы рискуете. Но если же сделка совершается, когда дом уже построен, сдан, но право собственности еще не оформлено, то здесь все в порядке. Эксперты «Метриум Групп» объясняют второе место в рейтинге этого договора тем, что значительное количество новостроек эконом-класса относительно недавно были введены в эксплуатацию.
На третьем месте - договоры паенакопления (13%). После заключения такого договора покупатель становится членом ЖСК. Именно так работает один из крупнейших застройщиков Москвы – ГК «Пик». Часто так продает и ГК СУ-155. Незаконного в такой схеме ничего нет, но здесь надо тщательно изучать договор, так как подобная схема содержит много подводных камней и рисков, и дает минимум гарантий.
Есть на рынке и смешанная схема продажи, когда в одном и том же доме квартиры продаются и по ПДКП и ДКП. Такая ситуация встречается в 6 % случаев. Не стоит пугаться, причины часто кроются в том, что получение прав собственности на квартиры осуществляется постепенно. Свидетельства на одну часть квартир в доме могут быть уже оформлены, а на другую – нет. Кроме того, один и тот же продавец иногда реализует жилье и от застройщика, и от инвестора, тогда во втором случае используется договор переуступки по ДДУ.
Реже всего на рынке новостроек встречаются прямые договора купли-продажи (ДКП). Их доля составляет лишь 4 %. И не мудрено, ведь по ДКП застройщик может продавать, когда право собственности на все квартиры уже оформлено, а к тому моменту часто и продавать уже нечего.
Кроме выше перечисленных схем, 2 % квартир реализуется по предварительному договору долевого участия. ПредДДУ заключаются на стадии до получения разрешительной документации, и мало кто из застройщиков рискует начинать продажи до официального разрешения, поскольку это явно противозаконно.
Схемы продаж бизнес-класса
В сегменте бизнес-класса, по данным «Метриум Групп» также лидируют ДДУ, а вот следом сразу идут ПДКП и ДКП. Такую ситуацию Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», объясняет следующим образом: «Квартиры бизнес-класса из-за более высокой стоимости и насыщенности рынка раскупаются менее активно, чем в эконом-классе. К тому же, на реализацию квартиры в этом сегменте выходят, как правило, на более высокой стадии готовности. Вследствие этого застройщик не успевает продать все квартиры во время строительства и вынужден продолжать реализацию после введения дома в эксплуатацию по ПДКП. Причем, в отличие от эконом-класса, в сегменте бизнес-класса по ПДКП продаются квартиры только в уже введенных в эксплуатацию домах, то есть на совершенно законных основаниях. Нередко встречается ситуация, когда квартиры не распродаются и после ввода в эксплуатацию, поэтому широкое распространение на рынке первичного жилья бизнес-класса получил ДКП».
Схемы продажи апартаментов
Апартаменты, хоть и покупаются для проживания, юридически такой недвижимостью не являются, поэтому их не всегда продают по ДДУ. Кроме того в данном случае ДДУ не дает те же гарантии, что и в случае с квартирами, так как с точки зрения закона эта недвижимость нежилая. Чаще всего апартаменты продают по ПДКП, так как 56 % апарт-комплексов представляют собой проекты редевелопмента, а значит, не попадают под действие 214-ФЗ, и здесь невозможно продавать по ДДУ. Кроме этого на данном рынке популярны договоры купли-продажи и инвестирования, а вот схем с ЖСК нет совсем. «Договор инвестирования не используется при покупке жилья, поскольку это является прямым нарушением 214-ФЗ, - комментирует Мария Литинецкая. – На апартаменты же закон о долевом участии в строительстве напрямую не распространяется, так что заключение договора инвестирования, по которому покупатель становится фактически партнером застройщика и разделяет с ним все риски, изредка практикуется. При этом важно понимать, что инвестиционный договор нельзя назвать надежным, поскольку он не проходит регистрацию. Кроме того, компания-застройщик может просто не достроить дом, сославшись на нехватку средств или иные обстоятельства, а вернуть деньги будет проблематично».
Итак, это все схемы, с которыми вы можете столкнуться при покупке новой квартиры или апартаментов. Стоит заметить, что везде есть свои риски, поэтому действовать надо всегда обдуманно и осторожно.
news.ners.ru
Что такое договор паенакопления?
Договор паенакопления это когда Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
При договоре долевого участия застройщик привлекает дольщиков заключая с ними договор, в котором четко прописывается срок передачи жилья порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры — место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес.Также включается и гарантийный срок эксплуатации жилья.Договор долевого участия регистрируется в Росреестре.
Заключение договора долевого участия в строительстве имеет много положительных сторон:
цена на начальном этапе строительства намного ниже, чем на вторичном рынке;
оплату доли можно производить в рассрочку;
возможность выбрать любой вариант планировки и параметров помещения.
При договоре паенакопления образовывается ЖСК. В соответствии с вышеназванным договором Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, создаваемый учредителями кооператива и пополняемый за счет новых, вступающих в кооператив пайщиков.
Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК.
При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.
www.bolshoyvopros.ru
