Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве жилья. Договор переуступки квартиры в строящемся доме
Переуступка квартиры в строящемся доме
При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства.
До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье.
При этом покупатель обладает правом реализации квартиры в строящемся доме. При возникновении указанной ситуации, то есть, при передаче права требования, происходит процедура, именуемая переуступкой, либо цессией.
Специфика приобретения недвижимости
Переуступка квартиры в строящемся доме – явление достаточно редкое. Сделка такого рода – в некоторой степени сложный процесс, регулируемый нормативно-правовыми актами.
При проведении указанной процедуры самостоятельно необходимо знать некоторые ее нюансы и особенности.
Юридические аспекты
В настоящее время сделка по переуступке прав собственности на квартиру в недостроенном доме регулируется настоящим Гражданским Кодексом, а также Федеральным законом № 214, защищающим права покупателей от возможных притязаний со стороны недобросовестных застройщиков.
Это обусловлено тем, что еще в недавнем прошлом покупка недостроенного объекта несла для покупателя определенный риск.
Для оформления сделки подобного рода существует два типовых образца договоров – старый и новый. Единственное отличие указанных документов – сроки, в соответствии с которыми покупатель вступает в права собственности.
Согласно старому договору продажа квартиры, то есть, передача на нее права собственности, может быть осуществлена на любом этапе, как при строительстве, так и при сдаче объекта в эксплуатацию.
Что касается нового документа, то в таком случае произвести уступку можно исключительно до того времени, когда всеми заинтересованными сторонами будет подписан акт, либо иной договор о передаче объекта.
Также существуют еще некоторые особенности проведения сделки. Так, например, данная процедура может быть осуществлена только при наличии согласия со стороны застройщика.
Еще один важный момент: в том случае, если сделка проводится одним из супругов, необходимо наличие согласия второго, заверенная нотариальным способом.
Образец согласия супруга на переуступку прав собственности представлен здесь.
Переуступка квартиры в строящемся доме
По своей сути переуступка требования, то есть, переуступка квартиры в строящемся доме, представляет собой процедуру, когда все права и обязанности перед застройщиком покупателя, переходят лицу, осуществившему приобретение объекта, находящегося на стадии строительства.
В том случае, если покупатель планирует приобретение первичного жилья при использовании ипотеки, есть некоторые особенности в проведении данной сделки.
По ипотеке
При передаче банком заемщику ипотечного кредита, заимодавец должен полностью удостовериться в платежеспособности лица, которому была выдана определенная сумма.
В том случае, если у заемщика возникнут сложности с выплатой оговоренных ранее сумм, банк оставляет за собой право реализации недвижимости, принадлежащей упомянутому выше лицу, и являющейся залогом.
В ситуации, когда ипотека необходима для приобретения квартиры в строящемся доме, заимодавец подвергает себя достаточному риску ввиду того, что залоговой собственности, то есть, непосредственно жилья, еще нет как такового.
Однако, выдача ипотеки все же возможна, если заемщик предоставит банку ряд определенных документов, являющихся в большинстве случаев обязательными. В указанный список входят, к примеру, документы о том, что строительство практически завершено.
Необходимым условием является наличие договора между застройщиком и банком-заимодавцем.
В противном случае взять ипотеку на приобретение квартиры в недостроенном дому будет практически невозможно.
От застройщика
Наиболее важным нюансом при проведении сделки переуступки является то, что покупатель приобретает не готовое жилье, а исключительно право требования.
Согласно этому договору переуступки, все права и обязанности переходят на лицо, являющееся покупателем с момента его подписания:
- при покупке квартиры в доме, который на момент совершения сделки находится на стадии строительства, застройщик принимает активное участие в проведении процедуры;
- для того, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, покупателю необходимо затребовать у застройщика документы, способные подтвердить строительство.
Также, если цена на строящееся жилье будет несколько увеличена продавцом относительно первоначальной, застройщик вправе получить пять процентов от разницы.
Как оформить?
Для оформления сделки по переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в строящемся доме, необходимо составление договора цессии.
Согласно указанному документу все права, которые находились у первоначального инвестора, будут переданы покупателю.
После того, как строительство дома будет завершено фактически, лицо, обладающее правом требования, становится полноценным собственником новой квартиры.
Подготовка документов
В пакет документов, которые необходимы для совершения сделки, входят следующие:
- согласие застройщика на переуступку прав, оформленное в письменной произвольной форме;
- документы, способные подтвердить личности сторон, участвующих в сделке;
- непосредственно сам договор;
- документы, подтверждающие право инвестора на недостроенное жилье;
- договор об участии в строительстве.
Договор цессии
Договор уступки прав, то есть, цессия, подразумевает составление его согласно следующему образцу:
- полное юридическое наименование документа, а также дата и конкретное место его составления;
- полные данные о сторонах, участвующих в сделке согласно документам, удостоверяющим личности;
- полное наименование предмета составленного договора;
- перечисление обязанностей и прав сторон;
- денежная сумма, фиксированная и оговоренная сторонами заранее;
- перечисление пунктов ответственности сторон, наступление которой возможно при нарушении некоторых условий договора, оговоренных ранее;
- подписи сторон.
Образец договора переуступки прав собственности можно скачать здесь.
Можно ли самостоятельно?
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Возможно ли это? Насколько сложна процедура?
Переуступка прав собственности не является излишне сложной задачей и проведение ее вполне допустимо без помощи юристов.
Однако, существует ряд определенных рисков, которые могут нанести покупателю строящегося жилья ощутимый финансовый урон.
Соответственно, для того, чтобы провести сделку наиболее грамотно, а также обезопасить в себя в значительной мере, рекомендуется все же получить консультацию грамотного специалиста.
Особенности расчета
Наиболее важным нюансом при произведении расчетов, согласно которым определяется окончательная стоимость сделки, является проверка, которую покупателю необходимо провести в отношении продавца.
А именно: в том случае, если первоначальный инвестор задолжал застройщику какую-либо сумму и умолчал об этом, долг автоматически списывается на покупателя.
При проведении окончательного расчета, то есть, передаче денег от покупателя к продавцу, первому необходимо максимально обезопасить себя, чтобы избежать потери денежной суммы.
Для этого осуществлять передачу финансовых средств следует исключительно тогда, когда вступит в силу договор уступки.
Подводные камни
При проведении такого рода сделки, как переуступка, покупателю необходимо знать следующее: в том случае, если застройщик объявит о банкротстве и, соответственно, строительство будет приостановлено на неопределенный срок, в минусе останется исключительно лицо, которое приобрело право на жилье.
Лицо же, которое уступило свое право требования, не несет никакой ответственности за наступление ситуации подобного рода.
Как обезопасить себя?
Для того, чтобы максимально обезопасить себя, а также снизить риск возможных убытков, сторонам необходимо следовать исключительно одному основному правилу: как можно более тщательно проверять документацию, а также пункты договора уступки.
На видео о рисках приобретения жилья по переуступке в новостройке
77metrov.ru
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме
На рынке недвижимости все большую популярность приобретает сделка переуступки, условия которой привлекают покупателей. Они стремятся выкупить жилье, находящееся в стадии строительства.
Сделка имеет определенные преимущества, но вместе с тем у нее существуют отрицательные черты, связанные с возникающими рисками.
Что это такое
Под термином «переуступка» подразумевается один из видов сделки купли-продажи. Ее сущность состоит в передаче приобретателем прав и обязанностей по договору купли-продажи недостроенного объекта недвижимости перед застройщиком третьему лицу.
Законодатель допускает совершение сделки вне зависимости от условий первоначального договора, заключенного с ним.
Как правило, сделка по переуступке совершается на основании договора:
По общепринятым правилам сделка купли-продажи жилья до завершения строительства здания сопровождается передачей права требования на него.
В принципе возможность заключения договора уступки прав не обусловлена схемами его оформления, поэтому приводит сделку можно по различным схемам.
Правовые акты
Общие вопросы относительно совершения сделки переуступки регламентируются положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ.
Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ.
В акт неоднократно вносились поправки и изменения с целью совершенствования порядка заключения сделки, поэтому с текущего года действует его последняя редактура.
Нормативы, указанных актов, дозволяют в определенной мере защитить права приобретателей недвижимости от вероятных притязаний, которые могут возникнуть со стороны недобросовестного застройщика.
Приобретение недостроенного объекта недвижимости всегда сопровождается определенного рода рисками.
Нужно заметить, что сделка переуступки права требования на объект долевого строительства является наименее рискованной операцией.
В соответствии с нормативами Федерального закона 214-ФЗ договор переуступки доли в строящемся доме надлежит зарегистрировать в ФКП Росреестр.
Если владелец квартиры осуществит регистрацию, то до подписания акта приема-передачи он может переуступить свое право третьему лицу.
Видео: покупка квартиры по договору переуступки
Особенности сделки по приобретению недвижимости
В соответствии с нормативами вышеуказанных актов существуют две разновидности формы договора переуступки.
Их основное различие заключается в сроке вступления в права собственности. Если договор переуступки заключается по первому виду, то передачу права собственности можно осуществить на любом этапе сделки.
Например, в период строительства здания, после сдачи его в эксплуатацию. По второму – передача права собственности осуществляется до подписания акта приема-передачи объекта сделки.
Совершение сделки купли-продажи с переуступкой права требования возможно только с согласия застройщика.
Помимо того необходимо получить согласие второго супруга, если продавец пребывает в официальном браке. Оно должно быть оформлено и заверено в нотариальном порядке.
При этом продавцу необходимо внести плату за жилье в строящемся доме сообразно условиям первоначального договора.
Если у него нет такой возможности, то можно заключить договор, соответственно которому оставшаяся часть долга по оплате будет переведена на приобретателя.
Переуступка квартиры в строящемся доме
Договор сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в стадии возведения не подлежит обязательной регистрации в ФКП Росреестр, если он был заключен до апреля 2005 года.
Чтобы ее совершить, заинтересованным сторонам нужно подписать соглашение, подтверждающее уступку права требования.
Все последующие договора должны быть зарегистрированы в установленном законодателем порядке.
По ипотечному кредиту
Банк при передаче кредитных средств заемщику должен быть полностью уверен, что он платежеспособен.
При возникновении у него осложнений с выплатой он вправе реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге по условиям договора кредитования.
При выдаче ипотечного кредита на покупку жилья, которое не существует в реальности, он подвергается риску невозврата кредитных средств.
Заемщик должен предъявить в банк перечень требуемых им документов, чтобы получить от него кредитные средства по ипотечному кредитованию.
Они должны быть достаточно убедительными, чтобы у банка не возникло сомнений относительно возврата предоставленных по ипотечному кредитованию средств.
Например, официальную бумагу от застройщика, что строительство находится на последней стадии.
Одним из обязательных условий, предъявляемым банком является заключение договора между ним и застройщиком.
Если представленные заемщиком в документах сведения не будут вескими, то банк не выдаст кредитные средства на покупку квартиры в недостроенном здании.
От застройщика
Приобретатель должен проверить разрешительные документы на строительство, если намерен купить квартиру в недостроенном здании от застройщика.
Мера позволяет избегнуть непредвиденных ситуаций, которые могут иметь для него определенного рода последствия.
Застройщик должен представить нижеперечисленные документы покупателю при заключении договора купли-продажи:
| Устав, учредительные документы | позволяющие осуществлять деятельность по строительству жилого здания |
| Свидетельство | подтверждающее осуществление регистрации юридического лица |
| Свидетельство ИНН | подтверждающее постановку на учет в Налоговой службе в качестве налогоплательщика |
| Правоустанавливающий акт на земельный участок, где возводится жилое здание | бухгалтерскую отчетность, составленную за последний квартал данного года |
| Разрешение муниципалитета административного округа на строительство жилого здания | проектную документацию на воздвигаемое здание с указанием даты его ввода в эксплуатацию |
| Официальный нормативный акт | содержащий способ исполнения обязательства по передаче готового жилья, которое он возлагает на себя договором купли-продажи и договор о предоставлении денежных средств на строительство жилого здания |
Процесс оформления
Законодатель установил порядок оформления регистрации договора переуступки, который разделен на определенные этапы.
Продавец должен следовать условиям выполнения каждого из них, чтобы сделка переуступки права требования обрела законную силу.
К ним относятся:
| Осуществление проверки наличия разрешительных документов, которые должны быть у застройщика | и уведомление застройщика в письменной форме о намерении совершить сделку переуступки права собственности третьему лицу |
| Получение согласия второго супруга | выраженного в письменной форме, оформленное в нотариальном порядке |
| Обращение в банк с просьбой выдать согласие на совершение сделки | если предмет сделки переуступки куплен по программе ипотечного кредитования |
| Получение выписки из ЕГРП на квартиру | подлежащую к продаже по сделке переуступки |
| Составление договора сделки по переуступке права собственности на квартиру | осуществление регистрации в ФКП Росреестр договора переуступки и уплаты государственной пошлины |
Сопутствующие документы
Как правило, регистрация договора осуществляется в продолжение 10-15 календарных дней. Она осуществляется на основании заявления и представленных документов.
В их число входит:
| Паспорта участников сделки, удостоверяющие их личности | и согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи по схеме переуступки |
| Первоначальный договор, заключенный с застройщиком | и справка об отсутствии задолженности перед застройщиком |
| Договор перевода задолженности приобретателю квартиры | и согласие застройщика на совершение сделки купли-продажи, предусматривающей переуступку права требования |
| Согласие банка на совершение сделки купли-продажи | если квартира находится в залоге |
| Договор кредитования | если квартира приобретается по программе ипотечного кредитования |
| Закладная на квартиру | оформленная в установленном законодателем порядке |
Образец договора цессии
Зачастую сделка купли-продажи на квартиры, которая находится в стадии строительства, стремится совершить лицо, вложившее в него некоторые инвестиции.
Он перепродает свое право на квартиру третьему лицу с целью возврата инвестиционных вложений и получения прибыли со сделки.
В соответствии с нормативами законодательных актов она оформляется договором цессии, который подписывается участниками сделки.
При составлении договора цессии необходимо учесть такие факторы, как условия первоначального договора купли-продажи квартиры, описание содержания уступаемого права, требования о сроке его исполнения и цене уступки права.
Помимо того в его содержании должна быть указана информация относительно:
| Наименования документа | даты и места заключения договора цессии |
| Персональные данные участников сделки | и названия предмета сделки, его основных технических характеристик |
| Прав и обязанностей участников сделки переуступки | а также стоимости предмета сделки, который выставлен на продажу |
| Срока | в продолжение которого наступает право собственности |
| Ответственности участников сделки | которая возникает при нарушении какого-либо условия договора |
| Перечня документов | передаваемых приобретателю в ходе совершения сделки переуступки |
Как правило, ответственность за предоставление неверных сведений возлагается на продавца, что в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором цессии.
Норма закреплена положениями статьи 390 Гражданского кодекса. Он должен быть составлен в письменной форме, заверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в ФКП Росреест.
Возможно ли сделать это самостоятельно
Сделку переуступки, ввиду несложности процедуры, можно провести самостоятельно без участия юриста.
Обязательным условием является соблюдение нормативов законодательных актов, поэтому продавец должен их внимательно изучить.
Также он может обратиться к опытному юристу для получения консультации по интересующим его вопросам.
Мера направлена на предотвращение финансовых убытков, которые возникают в ходе совершения сделки переуступки.
Особенности расчета
Как правило, денежные операции, связанные с платой за продаваемую квартиру осуществляются вслед за регистрацией в ФКП Росреестр.
Расчет может быть произведен как в наличной форме, так и в безналичной. Среди населения страны наибольшее распространение получил способ передачи денежных средств через банковскую ячейку.
Сделка переуступки признается завершенной, а договор заключенным вслед за их получением продавцом.
Возникающие подводные камни
Как правило, сделка переуступки права требования характеризуется некоторыми признаками с юридической, экономической и рыночной точки зрения.
Сделка купли-продажи квартиры, располагаемой в строящемся здании, входит в состав дел, не осложняющих юридическое сопровождение.
Но с экономической точки зрения могут возникнуть риски, связанные с завершением строительства.
Отдельные строительные компании становятся банкротами, что не позволяет им довести строительство до конца.
Строительство из-за отсутствия материальных средств может быть приостановлено на неопределенный срок.
В сложившейся ситуации граждане не могут вернуть вложенные в него денежные средства, тем более продать приобретаемую недвижимость.
В зависимости от конкретных обстоятельств дела практически становится невозможным получение письменного согласия застройщика на совершение сделки переуступки.
Что, безусловно, создает неблагоприятную обстановку для продавца, желающего продать право требования.
Если у него есть задолженность по оплате, то застройщик вряд ли выдаст справку, подтверждающую отсутствие долга продавца перед ним. Без нее ФКП Росреест не осуществляет регистрацию договора переуступки.
Немаловажное значение имеет состояние рынка первичной недвижимости, динамика роста цен на первичное жилье.
Нужно учесть, что одной из значимых проблем стало падение цен на рынке недвижимости, что повлекло за собой их несоответствие рыночной стоимости квартиры недостроенного жилого здания.
В последние годы распространились мошеннические действия, напрямую связанные с продажей права требования одновременно нескольким лицам.
При этом законной сделкой признается первая сделка, а остальные переходят в категорию недействительной с признанием заключенного договора цессии ничтожной.
Действия для снижения рисков
В сущности, сделка переуступки квартиры в строящемся здании, предполагает обретение права требования, а не готовую квартиру. Что, безусловно, налагает на ее участников определенную меру ответственности.
Каждый из участников сделки подвергается риску, связанному с финансовыми вопросами.
Меры, позволяющие снизить риски:
| Застройщик должен принять активное участие | в совершении сделки переуступки, что позволит ему обезопасить себя от финансовых потерь |
| Приобретатель должен тщательно проверить разрешительные документы на строительство жилого здания | чтобы оградить себя от непредвиденных последствий |
| Продавец может столкнуться с ситуацией задержки оплаты | во избежание чего он может воспользоваться услугой банка по предоставлению ячеек либо аккредитивов |
Застройщик имеет право истребования процентных начислений в размере 5% от разницы стоимости, если продавец повысит установленную первоначальным договором цену.
И в заключение необходимо заметить, что предмет сделки переуступки подлежит налогообложению. С продавца изымается налог НДФЛ, размер которого составляет 13%.
Чтобы снизить его можно воспользоваться налоговым вычетом, предусматривающим обложение налогом разницы между реальной стоимостью квартиры и вычетом. Собственно он и является полученным продавцом доходом.
domdomoff.ru
Что значит переуступка при покупке квартиры
Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!
По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.
Покупка квартиры по переуступке
Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.
Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:
- По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
- По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.
На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?
Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.
Заключение сделок по переуступке прав собственности
Главным преимуществом такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.
Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.
При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.
Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.
Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:
- Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
- Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
- Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
- Акт по передаче пакета документов.
Наименьшим рискам подвержены сделки, проведенные по договору долевого участия. В этом случае интересы сторон защищаются ФЗ 214. Однако для покупателя существует риск потерять внушительную сумму денег, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут.
Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.
Покупка квартиры в новостройке
Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.
Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:
Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:
- Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
- Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.
Все договоры по переуступке имущества подлежат обязательной регистрации. Если процедура уступки проводится только на основании предварительного договора, то существует риск столкнуться с недобросовестным продавцом, который одну и ту же недвижимость продает нескольким покупателям.
Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.
Заключение сделки по переуступке задним числом
По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.
По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.
Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.
Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.
Переуступка прав по ипотеке
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, хоть и находится во владении заемщика, остается в залоге у банка до того момента, как будет выплачен последний взнос по кредиту. Для проведения любых операций с собственностью необходимо получить разрешение кредитора.
Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:
- Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
- Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
- Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.
Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.
Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.
Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.
Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:
Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.
Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.
Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).
Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме
Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.
На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.
И главное – удостовериться, что строительство не растянется на неопределенный срок. Однако, если приобретать право собственности в начале строительства, стоимость жилья окажется гораздо ниже. Но в этом случае нет гарантии, что объект будет сдан вовремя, и новый владелец поселится в доме в ближайшее время.
Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.
Какие нужны документы при переуступке прав? Фото:novstroylight.ru
После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.
При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: | Оставить отзывpronovostroyku.ru
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.
В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.
Правовые основания для заключения договора
В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.
Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.
Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства
Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:
- дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
- оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
- уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.
Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.
Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.
Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.
Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:
- оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
- оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
- поиск лица, которому будет производиться уступка;
- оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
- направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
- регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.
Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.
В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:
- паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
- основной договор на участие в долевой застройке;
- платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
- документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.
После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.
После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
-
Москва и область: +7-499-938-54-25
-
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
-
Федеральный: +7-800-350-84-02
На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:
- заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
- договор уступки права требования;
- документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
- письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
- согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.
По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.
Помощь юриста в подготовке договора >>
Риски перехода прав требования на новое лицо
Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.
На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:
- исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
- справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
- финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.
В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:
- выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
- платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.
Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупателю права требования необходимо исполнять обязательство по передаче денежных средств только после государственной регистрации сделки.
Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).
Налоговые обязательства при уступке права требования
Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.
Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.
Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.
Чтобы избежать необходимости уплачивать значительную сумму налоговых платежей, можно воспользоваться следующими вариантами:
- одновременно с представлением декларации оформить налоговый вычет;
- установить цену уступки права требования равной сумме первоначального обязательства.
Если размер средств, полученных от уступки, будет совпадать с первоначально уплаченной суммой по долевому договору, денежная выгода не наступает, в результате чего продавец исключает обязанность по уплате налога.
Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налоговой обязанности можно размер превышения оформить в виде отдельного документа – расписки. Данная расписка будет устанавливать обязанность продавца вернуть деньги в случае признания недействительным исходного права. При возникновении спора о денежных взаиморасчетах сторон данная расписка будет являться надлежащим доказательством.
law03.ru
Договор переуступки - права требования ,образец, на квартиру, между физическими лицами, аренды земельного участка, долевого участия, трехсторонний, при долевом строительстве
Цессия или, как она именуется, переуступка права требования – наиболее распространенный способ покупки жилья в новостройке.
Он представляет собой форму сделки, при совершении которой одно лицо передает другому свое право требовать исполнения обязательств у третьего лица.
Широкое распространение переуступка получила по отношению к квартирам в новостройках, а также земельным участкам.
Что это такое?
Переуступка прав требования представляет собой непростую процедуру, в основе которой лежит право одного лица требовать выполнения определенного действия.
Это может быть предоставление квартиры на правах собственности или земельного участка в аренду.
Правовая база
Основания и процедура, связанная с переходом прав дольщика к другой стороне, регламентируется статьей 382 ГК РФ.
Другие вопросы затронуты в ФЗ № 214 от 2004 года.
Ряд положений содержится в ЗК РФ, точнее в статьях 25, 26 и 37, а также в Гражданском Кодексе РФ.
Договор переуступки права требования
Договор переуступки права требования может отличаться в зависимости от предмета соглашения.
Им может быть квартира в новостройке или аренда земельного участка. Несмотря на это, сохраняется необходимость регистрации соглашения.
На квартиру
Соглашение о переуступке права требования на недвижимость регламентируется ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Его суть заключается в передаче права требовать жилую площадь в новостройке, сданной в эксплуатацию.
Сам договор заключается с дольщиком и может частично или полностью соответствовать соглашению между строительной фирмой и дольщиком.
При покупке жилья по переуступке прав покупатель должен иметь понятие о следующих моментах:
- при подписании договора переуступки упоминается тип ранее заключенного соглашения;
- в документе необходимо указать его стоимость и порядок проведения расчетов, иначе совершение сделки может быть признано незаконным;
- покупатель должен лично проверить наличие соответствующей документации, подтверждающей право застройщика на осуществление строительства;
- договор требуется заверить у нотариуса;
- покупатель обязательно извещает строительную компанию о проведении сделки.
Несмотря на то, что сторона должна предупредить застройщика, она не должна согласовывать с ним заключение договора.
Здесь представлен образец уведомления застройщика о переуступке прав на квартиру.
Аренда земельного участка
В ситуации переуступки прав на аренду земельного надела, также не нужно согласия арендодателя (из этого правила исключением являются ситуации, когда договор подписывается на период, более пяти лет).
Это соглашение подлежит регистрации в государственном порядке, если период его действия составляет более одного года.
При этом необходимо известить арендодателя о том, что изменилось ответственное лицо.
Договор о переуступке прав аренды на участок можно заключить только в тех случаях, когда владелец:
- не имеет серьезных задолженностей;
- полностью выкупил территорию.
Он может заключаться не только между юридическими (организациями и компаниями), но и физическими (гражданами) лицами с предоставлением необходимой документации.
Между физическими лицами
Если соглашение переуступки прав требования подписывается физическими лицами, то нужно учитывать такие моменты, позволяющие избежать рисков:
- проверить, чтобы дольщик полностью оплатил всю сумму за недвижимость строительной компании, что указывается в ДДУ;
- получить согласие в письменном виде от строительной компании, если это установлено договором;
- оформить разрешение от банка в случае, если для оплаты используется ипотека;
- изучить проект и документацию, указывающую на легальность строительных работ, проверить состояние строительства на данный момент.
Долевое участие (строительство)
До того момента, пока новостройка не сдана в эксплуатацию, дольщики (стороны, вложившие собственные средства в осуществление строительных работ) вместо свидетельства собственности обладают ДДУ.
Такие договоры являются условием, необходимым для оформления собственности на квартиру после сдачи новостройки.
Дольщик имеет право передать этот договор другому лицу, тогда он получит квартиру.
Такая передача прав именуется переуступкой, поскольку фактически другая сторона не купила квартиру, а получила право требовать её в собственность.
С типовым договором долевого участия в строительстве можно ознакомиться тут.
Порядок оформления
Процедура оформления договора переуступки прав требования может осуществляться несколькими путями.
Выбор одного из них зависит от условий первоначального соглашения, а также от готовности сторон к сотрудничеству.
Как заключается сделка?
Как правило, сделка заключается с использованием двустороннего соглашения. Первой стороной выступает дольщик или владелец, второй стороной является лицо, которому права будут уступлены.
Это легкая конструкция, регистрация которой происходит в короткие сроки.
В стандартном договоре должны перечисляться сведения о:
- предмете соглашения;
- обязательствах и правах сторонах;
- тактике действия при возникновении споров.
Образец договора переуступки права требования может скачать каждый пользователь.
Трехсторонний образец
Безупречным вариантом является заключение трехстороннего договора.
Его суть заключается в том, что три стороны напрямую общаются друг с другом, обсуждают суммы и требования друг к другу, ничего не скрывая.
Он вступает в силу в том случае, когда нотариус заверит документ или он будет зарегистрирован. Подобные процедуры рекомендуется осуществлять с присутствием личного юриста, чтобы была учтена каждая особенность.
Это позволит избегать иного толкования положений соглашения, что может привести в будущем к нежелательным последствиям.
Образец трехстороннего договора переуступки прав требования представлен здесь.
Пакет необходимых документов
При заключении договора переуступки права требования потребуется следующая документация:
- заявление об уступке прав;
- договор, в соответствии с которым проводится уступка;
- документация, подтверждающая совершение подсчетов между сторонами;
- в случае необходимости, если это устанавливается ДДУ, необходимо согласие второй стороны на осуществление уступки.
Преимущества и недостатки
Процедура переуступки прав требования обладает преимуществами и недостатками.
К числу её достоинств относится:
- возможность приобретения квартиры в той новостройке, которая понравилась больше остальных, даже, если все они уже распроданы;
- выгода с материальной стороны: продавцы, стремясь быстро продать недвижимость, предлагают цены ниже, более того разница в той цене, что устанавливается инвестором и застройщиком, варьирует от 3 до 25%;
- заключение соглашения переуступки прав требования выгодно для тех, кто использует ипотеку, при его подписании покупатель выплачивает средства перед переездом в жилье, при заключении ДДУ необходимо выплачивать несколько лет проценты по кредиту, при этом, не проживая в квартире.
Недостатком заключения договора является рискованность дела.
Попасться на удочку мошенников можно куда чаще, чем при подписании соглашения со строительной компанией.
Основные риски
К числу основных рисков в случае заключения договора о переуступке право на квартиру относятся следующие:
- Главный риск – возможность признания соглашения недействительным. Предусматривается гораздо больше оснований для того, чтобы отменить его действие, нежели при подписании соглашения напрямую с застройщиком.
- Не исключается банкротство застройщика. Столкнуться с его финансовой несостоятельностью может каждый, и при этом дольщик, уступивший права, не несет никакой ответственности. Следовательно, вернуть свои деньги ему будет достаточно сложно.
- Ситуации с двойной переуступкой. На практике нередко происходит так, что недвижимость переуступается два раза. Чтобы этого избежать, потенциальному покупателю требуется внимательно изучить условия заключаемого договора.
Кто платит налог?
Налог будет уплачиваться стороной, указанной в договоре.
Ею может выступать дольщик, но в такой ситуации стоимость соглашения увеличится на эту сумму, либо тот, кому переданы права на квартиру или землю.
На видео об особенностях заключения договора цессии
77metrov.ru
как правильно оформить, образец, риски при регистрации
Большие семьи, в которых несколько поколений живут вместе и делят жилую площадь на всех чад и домочадцев, давно стали архаизмом и канули в прошлое. Тенденция к приобретению отдельного, пусть порой и небольшого по размеру, но собственного жилья приобрела в городах массовый характер. Молодёжь зачастую обращает своё внимание на предложения, в которых относительно невысокая цена квадратных метров обусловлена тем обстоятельством, что вожделенная квартира существует пока ещё только на бумаге, в проекте. Мы говорим сейчас о таком распространённом явлении, как участие в долевом строительстве.
К сожалению, реальность такова, что в заманчивых рекламных текстах застройщиков не всегда отражается истинное положение дел. Чтобы разобраться в этом хитросплетении, и при этом не оказаться в числе обманутых дольщиков, проще всего воспользоваться услугами специалистов. И всё же никто не позаботится о человеке лучше, чем он сам, поэтому необходимо иметь представление об основных подводных камнях в предстоящем деле обретения своей долгожданной квартиры.
Из всего многообразия схем приобретения жилья мы рассмотрим здесь, пожалуй, самую популярную и часто используемую на практике: переуступку прав по договору долевого участия в строительстве. Но для начала следует напомнить, что же такое договор долевого участия, и какие нюансы следует учитывать при его подписании.
Договор долевого участия: на что нужно обратить внимание
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
Все консультации у юристов бесплатны.
Редакция Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, принятая в июле 2016 года определяет понятие договора долевого участия (ДДУ) совершенно чётко и однозначно. Предметом ДДУ, согласно этому закону, признаётся участие дольщика или организации в постройке объекта, для чего гражданин должен предоставить средства, равные по объёму окончательной стоимости части этого строящегося дома (доли). На эту долю, собственно, покупатель и приобретает права собственности, когда дом будет построен.
Принятие новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ позволило существенно снизить риски при заключении сделки покупки квартиры в строящемся доме. Поэтому первое, что следует сделать при покупке, это выбрать застройщика, работающего в соответствии с указанным законом. Обычно подобная информация указывается застройщиком в первую очередь в информационных буклетах и на сайтах. В случае же её отсутствия непременно стоит прояснить этот момент.
Правительством нашей страны разработаны нормы и правила, которые являются обязательными для всех сторон договора долевого участия как при его подписании, так и при его последующем исполнении. Вот основные из этих требований:
- Начало действия договора долевого участия признаётся с момента его обязательной государственной регистрации в виде письменного документа;
- Обязательным является наличие в ДДУ описания дома, в котором приобретается квартира. Необходимо наличие плана, чертежа или схемы приобретаемого объекта, его положение на этаже, наличие или отсутствие балконов, лоджий или террас с их размерами и положением в строительных осях. Обязательно нужно указывать материал стен и перекрытий, а также других основных строительных характеристик;
- Определённый срок, когда объект будет передан дольщику также обязательно должен быть указан в ДДУ. Надо быть готовым к тому, что юристы застройщика могут всячески избегать озвучивания конкретных дат и сроков окончания строительства. Эта хитрость нужна им чтобы не подвергаться риску выплаты неустойки, если эти сроки будут нарушены;
- Важнейшим пунктом договора долевого участия является цена объекта строительства с указанием срока и условий оплаты;
- Обязательно указание наличия и объёма гарантийного срока на приобретаемую по ДДУ квартиру;
- Существенными являются способы, которыми застройщик будет исполнять договор. Они обязаны полностью соответствовать всей той проектной документации, которая существовала и была действительна юридически в момент заключения ДДУ между дольщиком и застройщиком. В случае несоответствия одного другому договор может быть признан недействительным;
- Оговорено также право наследования обязательств и прав по договору, а также возможные риски случайного повреждения или даже гибели объекта, которые обязательно должны быть застрахованы, как и риск возможного недостроя.
Несмотря на надёжность схемы заключения договора долевого участия, на обязательность его регистрации, исключающей возможность двойных продаж, на целую систему штрафных санкций при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи дома, а также невозможность изменения суммы договора в одностороннем порядке, ДДУ не исключает ситуаций, при которых страдает даже самый добросовестный дольщик. Вот некоторые из них, которые всегда могут возникнуть внезапно:
Банкротство застройщика- Невозможность приобретения аналогичного жилья в случае расторжения договора по вине застройщика из-за недостаточности средств в результате колебаний рынка недвижимости в сторону удорожания объектов
- Возможность для застройщика изменить проектную декларацию и видовые характеристики квартиры в одностороннем порядке до регистрации договора уступки
- Налоговый вычет можно будет получить не ранее, чем через три года после сдачи объекта строительства и подписания акта приёма и передачи квартиры.
Переуступка права требования по ДДУ, или договор цессии
При заключении договора переуступки по ДДУ количество нюансов, могущих повысить риск покупки квартиры, возрастает. Однако этот способ приобретения квартиры не у застройщика, а у дольщика, уже заключившего ранее договор долевого участия и получившего право на объект долевого строительства, выбирается покупателем всё чаще. Ведь стоимость жилья в строящемся доме куда ниже, чем квартира в уже построенном и сданном доме.
Соглашение об уступке своих прав третьему лицу (латинское слово cessio означает «уступка», «передача») может быть заключено покупателем жилья с инвестором строительства либо подрядной организацией, которой заказчик передал часть квартир в качестве оплаты. Регистрация ДДУ в этом случае согласно законодательству уже была произведена, однако, вновь составленный договор уступки права требования также подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Переуступка права требования по договору долевого участия в такой сделке должна готовиться так же тщательно, как и первичное оформление ДДУ непосредственно с застройщиком.
Как происходит передача права на квартиру?
Процесс оформления договора уступки права требования необходимо начинать с проверки наличия у застройщика необходимой разрешительной и проектной документации на возводимый многоквартирный жилой дом. Следует проверить наличие следующих документов:
Лицензия на строительство с регистрацией- Учредительные документы организации застройщика
- Наличие патента на собственность либо аренду участка земли под застройку.
- Проектная декларация, в которой обозначены способы выполнения договорных обязательств, включая стадии возведения объекта и предполагаемые сроки окончания строительства, должна по закону быть опубликована на сайте застройщика либо в печатных рекламных материалах.
Особое внимание надо обратить на уведомление строительной организации о предполагаемой смене обладателя права на квартиру. Следует письменно известить застройщика и запросить письменное разрешение на сделку, в противном случае договор переуступки может быть признан незаконным. Застройщик обычно берёт оплату за выдачу такого разрешения.
Кроме того, понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение квартиры и разрешение банка при наличии ипотеки. Обязательно наличие подтверждающего документа от застройщика о выплате ему первым дольщиком всей суммы, указанной в договоре долевого участия. Нужна будет также квитанция об оплате госпошлины и удостоверение личности.
Из чего состоит договор цессии
Договор уступки должен содержать все сведения о сделке: предмет соглашения, номер ДДУ и описание объекта, условия передачи права требования, сумму, порядок и условия оплаты, ответственность сторон, их обязанности и меры по обеспечиванию договорных обязательств. Необходимо очень внимательно проверять правильность паспортных данных, дат и географических наименований, а также наличие регистрации на оригиналах всех приложений и дополнений к договору уступки, указанных в нём.
Квартира или проблемы?
Процедура переуступки права требования выполнения обязательств застройщика по ДДУ регулируется Федеральным законом об участии в долевом строительстве, поэтому является в достаточной мере безопасной сделкой. Однако предусмотрительный покупатель всегда стремится минимизировать любой риск и тщательно проверить всё, что только можно, чтобы впоследствии избежать проблем.
Риск банкротства компании застройщика наряду с риском нарушения сроков строительства, вероятность натолкнуться на несвоевременный ввод дома в эксплуатацию или несоответствие квартиры заявленному плану проблемы с оформлением собственности на жильё, — нюансов много. Именно поэтому нужно внимательнейшим образом проверять наличие у продавца полного пакета документов от застройщика, не пренебрегать консультациями юристов, и, возможно, даже заверить уже подписанный договор цессии у нотариуса.
domovik.guru
